hÅll- barhets- rapport 2018...sättning för stadens tillväxt och välfärd. mkbs roll är att...
Post on 12-Feb-2020
0 Views
Preview:
TRANSCRIPT
HÅLL-BARHETS-RAPPORT2018
2 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018
ÄGARUPPDRAG
MKBs uppdrag anges i Malmö stads generella och särskilda
ägardirektiv. I det särskilda ägardirektivet anges bland annat
att en väl fungerande bostadsmarknad är en viktig grundförut-
sättning för stadens tillväxt och välfärd. MKBs roll är att genom
innovativ och förebildlig förvaltning, investeringsaktivitet,
hyressättning med mera stödja en sådan utveckling. Social och
ekologisk hållbarhet ska vara viktiga element i verksamheten.
Verksamheten ska baseras på långsiktighet och affärsmäs-
sighet. MKB ska långsiktigt säkra fastigheternas värde och
bolagets ekonomiska ställning ska göra det möjligt att finansiera
de förbättrings- och återinvesteringar som krävs för att aktivt
bidra till utvecklandet av en balanserad bostadsmarknad. Utöver
detta har MKB ett uppdrag att tillföra nya hyresrätter inom
Malmö kommun.
AFFÄRSMODELL
MKBs affärsmodell tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé
och innehåller en intäktsmodell, en produktionsmodell och en
leveransmodell. Affärsmodellen är utformad för att bolaget ska
kunna uppfylla såväl kravet på affärsmässighet som uppdragen
att främja bostadsförsörjningen i Malmö samt att bidra till social
och ekologisk hållbarhet. Hållbarhetsarbetet är integrerat i
bolagets och medarbetarnas dagliga arbete.
AFFÄRSIDÉ
MKB är ett allmännyttigt bostadsbolag som utvecklar och för-
valtar boende med hyresrätt för alla som vill bo i Malmö.
INTÄKTSMODELL
MKBs intäkter genereras genom uthyrning av bostäder, lokaler
och parkeringsplatser samt genom kabel-tv- och bredbandstill-
gång till våra kunder.
Intäkterna påverkas av förändringar i fastighetsbeståndets
storlek, struktur, skick och geografiska fördelning, utveckling av
hyresnivåer och förändringar i vakansgrad.
Hyresnivåerna för bostäderna förhandlas med Hyresgästfören-
ingen inom ramen för Malmömodellen. Malmömodellen är en
överenskommelse mellan Hyresgästföreningen och fastighetsäga-
re för att bedriva strukturerad hyressättning. I modellen bestäms
bruksvärdeshyra utifrån lägenhetens och fastighetens standard,
lägenhetens placering i fastigheten och geografiskt läge.
ÄGARUPPDRAG OCH AFFÄRSMODELL
ÄGARUPPDRAG OCH AFFÄRSMODELLMKB är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag. MKB är ett helägt dotterbolag till Malmö
Stadshus AB som i sin tur ägs av Malmö stad.
MKB är det största fastighetsbolaget i Malmö med drygt 23 800 bostäder, vilket motsvarar cirka
32 procent av hyresmarknaden och cirka 15 procent av den totala bostadsmarknaden i Malmö.
Ungefär 50 000, var sjätte Malmöbo, bor i MKBs fastigheter. MKB äger även drygt 1 000
kommersiella lokaler. Uthyrning av lokaler motsvarar cirka 8 procent av bolagets totala omsättning.
STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA HÅLLBARHETSRAPPORT
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2018
Denna rapport omfattar redovisning av MKB Fastighets ABs (556049-1432) rapportering av hållbarhet
enligt Årsredovisningslagen 6 kap. Rapporteringen omfattar MKB Fastighets AB (MKB) samt under-
liggande dotterbolag i samma koncern. Utöver de risker som beskrivs i denna rapport har MKB inte
identifierat några ytterligare icke-finansiella risker som är väsentliga för verksamheten och som ska
beskrivas i denna rapport.
2018 är andra året som MKB upprättar en hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen 6 kap.
MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 3
ÄGARUPPDRAG OCH AFFÄRSMODELL
PRODUKTIONSMODELL
Förvaltning av befintligt bestånd sker på ett sådant sätt att fast-
igheternas värde över tid bevaras eller ökar. I perioder med en
svagare utveckling på fastighetsmarknaden bidrar förvaltningen
till att värdet på MKBs fastigheter står sig väl relativt mark-
nadsutvecklingen. I förvaltningen ryms driftsförbättringar och
underhåll som både bidrar till ekologisk och social hållbarhet
samt att långsiktigt säkra fastigheternas värde. Förvaltningen
fokuserar också på områdesutveckling genom trygghetsska-
pande åtgärder och sociala investeringar. Områdesutvecklingen
är grundläggande i MKBs affärsmodell då den bidrar till såväl
social hållbarhet som att värdesäkra bolagets fastigheter. För-
valtningen har ett tydligt uppdrag att uppnå en hög kundnöjdhet
i alla områden. Kundnöjdhet är en viktig indikator på att MKB
lever upp till uppdraget att bedriva en förebildlig förvaltning och
bidrar till att bolaget kan bibehålla en låg vakansgrad.
Nyproduktion är prioriterad för MKB. Genom nyproduktion främ-
jar bolaget bostadsförsörjningen i Malmö och bidrar till tillväxt
och välfärd. Nyproduktion av fastigheter som över tid bibehål-
ler eller ökar sitt värde skapar förutsättningar för att bolaget
långsiktigt kan generera intäkter. MKBs nyproduktion tar hänsyn
till ekologisk hållbarhet och bidrar till områdesutveckling,
vilket stärker den sociala hållbarheten och fastighetsvärden i
befintligt bestånd. Genom att producera bostäder som många
kan efterfråga uppfylls ägarnas direktiv samtidigt som en låg
vakansgrad kan bibehållas i skiftande konjunkturlägen.
Bolagets medarbetare ansvarar för att förvalta och adminis-
trera koncernens fastigheter. Dotterbolagen har ingen anställd
personal. MKB är delvis en beställarorganisation vilket innebär
att bolagets uppdrag utförs med hjälp av underleverantörer.
Bolaget upphandlar bland annat tjänster inom underhåll,
markskötsel, städning, avfallshantering, trygghetsjour och byg-
gentreprenader. Bolagets upphandlingar sker enligt Lagen om
offentlig upphandling.
LEVERANSMODELL
MKBs bostäder och lokaler blir tillgängliga för kunder genom ett
aktivt förmedlingsarbete som syftar till att bibehålla en låg va-
kansgrad. Bostäder förmedlas via bostadsförmedlingen Boplats
Syd. En viss andel bostäder förmedlas i samarbete med främst
Malmö stad, till grupper som är strukturellt eller socialt hemlösa
och således har svårt att ta sig in på den ordinarie bostadsmark-
naden. MKB arbetar med sociala kontrakt som innebär att lägen-
heter hyrs ut till Malmö stad som i sin tur upplåter lägenheten
till hyresgäster i andra hand. Lägenheterna upplåtes till övervä-
gande del som övergångslägenheter vilket innebär att målet för
andrahandshyresgästen är att efter en viss prövoperiod ta över
lägenheten och få ett eget kontrakt.
4 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018
UTHYRNINGSPOLICY MED RIKTLINJER
Uthyrningspolicy och uthyrningsriktlinjer styr bolagets uthyr-
ningsverksamhet genom att reglera hur lägenheter förmedlas och
vilka krav som ställs för att få hyra en lägenhet. I styrdokumenten
anges att den som söker lägenhet ska ha en godtagbar inkomst
i förhållande till hyran: månadsinkomsten efter skatt ska lägst
uppgå till en och en halv gånger månadshyran. Som inkomst räk-
nas bland annat förvärvsinkomst, försörjningsstöd, sjukpenning,
aktivitetsstöd samt etableringsersättning.
MÅLET med policy och riktlinjer
Styrdokumenten för uthyrning bidrar till social hållbarhet, respekt
för mänskliga rättigheter samt motverkande av korruption. MKB
ska i sin uthyrningsverksamhet motverka diskriminering, främja
mångfald och integration i boendet och betona allas lika värde.
Alla kunder ska ha tillgång till samma information, ha samma
möjligheter att söka en bostad och behandlas lika i bedömningen
av om man uppfyller de villkor som ställs för att hyra lägenhet hos
MKB. Bostadsbehov för hushåll med särskilda stödbehov tillgodo-
ses i samarbete med Malmö stad, genom särskilt avtal.
TILLÄMPNINGEN av policy och riktlinjer under 2018
Under 2018 fick 3 802 lägenheter nya kunder inklusive nyproduk-
tion och studentbostäder.
EFFEKTEN av tillämpningen av policy och riktlinjer
Efterlevnaden av styrdokumenten kontrolleras genom stickprov
och genom att följa upp eventuella tips om att oegentligheter
skulle förekomma. Under 2018 indikerar uppföljningen att styrdo-
kumenten tillämpas som avsett.
MILJÖPOLICY
Miljöpolicyn beskriver hur hållbar utveckling ska prioriteras i
bolagets miljöarbete. Ett målinriktat miljöarbete är en av utgångs-
punkterna för affärsmässighet. Basnivån för MKBs miljöarbete
utgår från lagkrav och bolagets uppdrag. Bolagets miljöstrategi
är att kombinera det grundläggande basmiljöarbetet och de årliga
miljömålen med att arbeta med utvalda miljöutvecklingsprojekt
som potentiellt kan skapa lösningar och metoder som gör att
miljöpåverkan kan minska snabbare på kostnadseffektiva sätt.
Årlig uppdatering och granskning av miljönyckeltal, kundenkät,
måluppfyllelse samt uppföljning av miljörutiner ligger till grund för
kommande beslut.
MÅLET med policyn
MKB ska verka för en grön, hållbar och tät stadsutveckling i
nyproduktion och i befintligt fastighetsbestånd. Ambitionsnivån
ska utgå ifrån det strategiskt bästa på lång sikt utifrån ekologisk,
ekonomisk och social hållbarhet. Minskad klimatpåverkan är MKBs
prioriterade miljöfråga. Prioriteringen har gjorts utifrån en värde-
ring av verksamhetens påverkan på miljön. Utöver klimatpåverkan
omfattar det systematiska basmiljöarbetet en bredd av frågor.
TILLÄMPNINGEN av policyn under 2018
Klimatfrågan är prioriterad inte minst i den rekordhöga nyproduk-
tionen där MKB satsar på att förena byggande av bostäder som
fler kan efterfråga med klimatsmarta lösningar. Under 2018 har
miljömålen fortsatt fokusera på minskad energianvändning, att
öka förutsättningarna för hållbar mobilitet samt fortsatt lärande
kring hur klimatpåverkan från byggandet, även ur ett livscykelper-
spektiv, kan minska.
Exempel på utvecklingssatsningar som pågått är test av lösningen
CESO för smarta fjärrvärmenät i 30 fastigheter, del två i piloten
för att tvätta i kallvatten utan tvättmedel med hjälp av avjoniserat
vatten, utveckling av MKBs hemmaladdningskoncept (kunder med
elbil ska kunna ladda den nära sitt hem), framtagande av process
för att introducera och göra hållbara mobilitetslösningar tillgäng-
liga och enkla vid inflyttning samt sista delen av det uppmärk-
sammade utvecklingsprojektet BiodiverCity – där MKB anlagt ett
biodiversitetstak i kombination med solceller.
EFFEKTEN av tillämpningen av policyn
Bolagets mål att minska den direkta klimatpåverkan per lägenhet
med 20 procent fram till 2018 jämfört med 2015 har överträffats
med råge. Totalt har koldioxidutsläppen per lägenhet minskat med
38 procent till och med 2018, genom minskad energianvändning
STYRDOKUMENT
STYRDOKUMENT SOM STÖD FÖR HÅLLBARHETSARBETET
MKBs hållbarhetsarbete styrs av lagstiftning och ägardirektiv. MKBs hållbarhetsarbete styrs också genom
den affärsplan som årligen beslutas av bolagets styrelse och följs upp i bolagets årsredovisning samt genom
styrdokument som policyer, riktlinjer, instruktioner och rutiner. Styrdokument som berör bolaget samlas i en
förteckning som även anger hur styrdokumenten ska ses över. Uppföljning sker vid behov eller vid förutbestämda
tillfällen. Nedan följer en redovisning av väsentliga styrdokument inom hållbarhetsområdet.
MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 5
STYRDOKUMENT
och fortsatt övergång till förnybar fjärrvärme. Klimatpåverkan upp-
står även i andra led än det som mäts i de direkta utsläppen, men
som är svårare att mäta. Bolaget följer där istället olika indikatorer
för att se att satsningarna ger effekt. 2018 syns att bolagets fler-
åriga satsningar på att ge bra förutsättningar för hållbar mobilitet
nu börjar ge resultat till exempel i att kundnöjdheten avseende
cykelparkering ökar.
STYRDOKUMENT INOM PERSONALOMRÅDET
MKB styr hållbarhetsarbetet på personalområdet genom
riktlinjer för löne- och medarbetarsamtal samt rekrytering.
Dessutom finns ett strategiskt dokument som beskriver arbetet
med inkludering och mångfald samt en handlingsplan mot
trakasserier och kränkande särbehandling. MKB tolererar inte
trakasserier eller kränkande särbehandling. Lönesättningen
ska utgå från lönesättningsprinciper där MKBs lönepåverkande
kriterier och andra bedömningsgrunder som är betydelsefulla för
verksamhetens utveckling och resultat är tydliggjorda. Årligen
görs lönekartläggning för att säkerställa jämställda löner mellan
män och kvinnor.
MÅLET med policyer och handlingsplaner
Riktlinjer och handlingsplaner på personalområdet ska bidra till
jämställdhet och mångfald, respekt för mänskliga rättigheter samt
motverkande av korruption. Styrdokumenten på personalområdet
är också en del i arbetet att nå det övergripande målet att bli en
attraktiv arbetsplats med inkluderande och passionerade medar-
betare.
TILLÄMPNINGEN av policyn och handlingsplaner under 2018
Under 2018 har ett dokument tagits fram som ersätter jämställd-
hetsplanen och som övergripande beskriver MKBs arbete med
inkludering och mångfald. Samtliga medarbetare har vid verk-
samhetsmöten gått igenom och diskuterat bolagets handlingsplan
mot kränkande särbehandling och trakasserier under året. Under
2017 blev MKB Sveriges första hbtq-certifierade fastighetsbo-
lag efter att medarbetarna genomgått 20 timmars utbildning.
Parallellt med att samtlig personal utbildades, tog bolaget fram
en handlingsplan för de tre kommande åren inklusive en plan med
aktiviteter som ska genomföras. Handlingsplanen godkändes av
RFSL som utfärdar hbtq-certifieringen och denna sträcker sig från
2017 till 2019. Nyanställda har sedan dess genomgått en inter-
aktiv kortare utbildning inom området. Under 2018 har samtliga
medarbetare deltagit i två workshoppar på teman inom mångfald
och inkludering. Den ena med fokus på föräldraskap och föräldra-
ledighet i kombination med arbetsliv och den andra med inriktning
på trakasserier och kränkande särbehandling.
Under året har lönepolicyn omarbetats och uppdaterats till ett
dokument som beskriver riktlinjer för löne- och medarbetarsamtal
och arbetet har skett i nära samarbete med de fackliga organisa-
tionerna.
EFFEKTEN av tillämpningen av policyn och handlingsplaner
Vid utgången av 2018 var 42 procent av de anställda och 53 pro-
cent av cheferna kvinnor.
RIKTLINJER FÖR ATT MOTVERKA KORRUPTION
MED MERA
Riktlinjerna hanterar frågor om förmåner, beloppsgränser,
intressekonflikter och bisysslor, olika jävssituationer samt vilka
kontroller som bör göras av våra samarbetspartners. Riktlinjerna
tydliggör också hur uppföljning ska ske samt vilket ansvar medar-
betare, chefer samt personalavdelningen har i dessa frågor.
MÅLET med riktlinjerna
Riktlinjerna har till syfte att minska risken för korruption, skydda
bolagets medarbetare och underlätta för MKBs relationer med
externa aktörer.
TILLÄMPNINGEN av riktlinjerna under 2018
Bolagets medarbetare har tagit del av riktlinjerna för att motverka
korruption under 2018. Samtliga chefer har haft genomgång med
all personal vid respektive verksamhetsmöten. Nyanställda får vid
introduktionstillfällen information av HR-avdelningen.
EFFEKTEN av tillämpningen av riktlinjerna
Genom att bolagets medarbetare årligen tar del av riktlinjerna har
kunskapsnivån i frågorna bibehållits/höjts vilket minskar risken för
korruption.
INKÖPSPOLICY MED RIKTLINJER OCH INSTRUKTION
Bolaget har en inköpspolicy samt riktlinjer och en inköpsinstruk-
tion. MKB ska i möjligaste mån ge förutsättningar för mindre och
medelstora företag att lämna anbud, vårda konkurrenssituationer
samt informera det lokala näringslivet om pågående upphandling-
ar. I de upphandlingar där det är relevant ställer MKB miljökrav,
krav på socialt ansvarstagande samt krav på arbetsrättsliga
villkor. Miljökrav ställs i relation till övriga kvalitetskrav i upphand-
lingen.
MÅLET med policy, riktlinjer och instruktion
Målet med styrdokumenten på upphandlingsområdet är att under-
lätta för medarbetarna att följa Lagen om offentlig upphandling,
göra bra affärer samt minska risken för korruption.
TILLÄMPNINGEN av policy, riktlinjer och instruktion under 2018
Under 2018 uppdaterades MKBs inköpspolicy och antogs av
bolagets styrelse. Även riktlinjerna för inköp uppdaterades. Revi-
deringarna gjordes mot bakgrund av att Malmö stad under 2018
antog en ny inköpsinstruktion och nya riktlinjer. Revideringarna
innebär bland annat förtydligande av roller och ansvar i upp-
handlingsprocessen, men även nya rutiner för dokumentation av
direktupphandlingar.
EFFEKTEN av tillämpningen av policyn och riktlinjen
De förändringar av policy och riktlinjer som gjordes under
2018 bidrar till att minska risken för korruption och otillåtna
direktupphandlingar.
6 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018
FINANSIELL HÅLLBARHET
MKB är ett finansiellt mycket stabilt bolag med en synlig soliditet
på 35 procent och en justerad soliditet före skatt som uppgick till
75 procent vid årsskiftet 2018/2019. Under 2018 färdigställdes
783 bostäder och 1 885 lägenheter var under produktion eller
i projekteringsfas vid årsskiftet. Utöver nyproduktionen sker
löpande underhåll av bolagets befintliga fastighetsbestånd. Vid
årsskiftet uppgick bolagets låneskuld till 8,1 miljarder kronor och
belåningsgraden beräknad på bolagets marknadsvärde till 22,7
procent.
LÅNEBEHOV
All upplåning sker via Malmö stads internbank på villkor som är
marknadsmässiga. MKB har en intern beloppsgräns hos Malmö
stad på 12 miljarder kronor. Malmö stad har finansieringsrisken för
MKBs lån och kapitalbehov. Den finansiella verksamheten styrs av
MKBs finanspolicy.
RÄNTEFÖRÄNDRINGAR
I dagsläget är räntorna låga med en aktuell styrränta på -0,5 pro-
cent. Merparten av MKBs låneportfölj har idag en fast ränta, med
räntebindningstiden som vid årsskiftet var 3,3 år. En riskfaktor
är att räntorna kommer att öka framöver. Enligt den känslighets-
analys som tagits fram ökar bolagets finansiella kostnader med
cirka 85 miljoner kronor under 2019 om räntan går upp med en
procentenhet. För att reducera risken ytterligare följer bolaget
räntemarknaden löpande.
INVESTERINGAR I NYPRODUKTION
De beslutade nyproduktionsprojekten ger lägst en direktavkast-
ning som motsvarar marknadens krav och ett positivt kassaflöde
från år 1, som beräknas täcka fastighetens räntekostnader. I un-
dantagsfall har mindre direktavkastning accepterats. En riskfaktor
är förändringar i efterfrågan på nyproducerade lägenheter, vilket
skulle kunna innebära en högre vakansgrad. Risken minskas bland
annat genom att nyproduktionens tyngdpunkt finns i ett rimligt el-
ler lågt hyresintervall och beslut om nyproduktionsprojekt föregås
av en efterfrågeanalys.
SOCIAL HÅLLBARHET
MKBs arbete med social hållbarhet omfattar sociala förhållanden,
respekt för mänskliga rättigheter, motverkande av korruption och
personal.
Social hållbarhet är naturliga utgångspunkter i MKBs förvaltning
och nyproduktion utifrån bolagets uppdrag och affärsmodell. Det
inkluderar ett övergripande ansvar för bostadsförsörjning, att
bidra till minskad hemlöshet och trångboddhet samt att tillhanda-
hålla bostäder som är tillgängliga för alla som vill bo i Malmö. Det
sociala hållbarhetsarbetet i förvaltning och nyproduktion innefatt-
ar också trygghet och områdesutveckling i bred bemärkelse. MKB
bidrar till ökad delaktighet genom boendedemokrati, medinflytan-
de och självförvaltning.
MKB bidrar till social hållbarhet genom ett aktivt arbete mot
diskriminering, till exempel genom att förmedla bostäder på ett
ordnat, rättvist och transparent sätt och genom att aktivt verka
för ett gott bemötande av varje hyresgäst. I MKBs arbete för
social hållbarhet ingår också att motverka korruption. I vårt per-
sonalarbete ligger fokus på social hållbarhet genom att motverka
otrygga arbetsplatser, trakasserier och kränkande särbehandling.
Utbildningen som var en del i hbtq-certifieringen fokuserade även
på bemötande av kunder ur ett hbtq-perspektiv.
BOSTÄDER TILLGÄNGLIGA FÖR ALLA
MKBs bostäder ska vara tillgängliga för alla och uppdraget är att i
alla delar av staden, på marknadsmässiga villkor, erbjuda ett brett
utbud av hyresbostäder som ska ge boende valmöjlighet avseende
läge, bostadsstorlek, standard, pris och flexibel servicegrad. MKB
ska bidra till att hyresrätten fortsatt är en attraktiv och prisvärd
upplåtelseform. Merparten av MKBs lägenheter, 71 procent, består
av två eller tre rum och kök. Hyresnivåerna varierar mellan 697
kronor per kvadratmeter till 2 005 kronor per kvadratmeter och
år. Den genomsnittliga hyran för beståndet är 1 290 kronor per
kvadratmeter och år.
HÅLLBARHETSOMRÅDEN
VÅRA VIKTIGA HÅLLBARHETSOMRÅDEN
MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 7
Rådande marknadsläge ger höga produktionskostnader för
nyproduktion. I kombination med begränsningar i tillgång till
byggklar mark och ett hyressättningssystem som gör det svårt
att nyproducera bostäder i stora delar av staden, blir många
nyproducerade lägenheter dyra och nyproduktionen koncentreras
till färre områden. Över tid riskerar därmed nyproduktionen att
bidra till segregation. Risken hanteras genom en tydlig ambition
att erbjuda nyproducerade bostäder med en tyngdpunkt på låg till
rimlig hyresnivå, spritt i fler delar av staden. MKB arbetar bland
annat med strategiska markförvärv, koncepthus och utvecklar
förfrågningsunderlag samtidigt som ett intensivt arbete pågår för
att hålla produktionskostnaderna på en rimlig nivå. För att kunna
erbjuda nyproduktion till lägre hyror har MKB även nyttjat det
statliga investeringsstödet.
MKB bidrar med bostäder för alla genom att under perioden 2017
till 2019 lämna totalt 600 lägenheter till Malmö stad som används
som övergångslägenheter. Därtill kommer ytterligare 10 till 15
procent av bolagets nyproduktion utifrån markanvisningsavtal
att lämnas till Malmö stad. Bolaget har också blockförhyrningar
spridda i det befintliga fastighetsbeståndet. Under 2018 tecknade
MKB 277 sociala lägenhetsavtal med Malmö stad och vid utgång-
en av året fanns totalt 760 avtal. Under 2018 skrevs 148 över-
gångslägenheter över till egna avtal. MKB hyr även ut lägenheter
och lokaler som blockförhyrningar för olika boendelösningar till
Malmö stad och andra aktörer.
MKB godkänner, som ett av få bostadsbolag i Malmö, nya kunder
som har inkomst i form av försörjningsstöd. Detta syftar till en
inkluderande bostadsmarknad där den som har låg inkomst också
ska kunna få en bostad med förstahandskontrakt. Att ha en trygg
bostadssituation skapar förutsättningar för etablering på arbets-
marknaden och i förlängningen ökad möjlighet att försörja sig
själv. Eftersom så få fastighetsägare accepterar försörjningsstöd
som inkomst finns en risk att MKBs uthyrningsregler bidrar till
segregation. Risken hanteras genom att MKB verkar för att kunder
med försörjningsstöd ska välkomnas av fler fastighetsägare. För
att minska segregationen kan också differentierade regler i olika
områden behöva övervägas.
KUNDNÖJDHET
MKBs förvaltning är utformad med kunden i fokus. Bolaget har en
nära förvaltning för att skapa förtroende och trygghet, som byg-
ger på god service, bra boendemiljöer och nära relationer. Det ska
bidra till nöjda och trygga kunder som ser MKB som sitt förstaval.
En viktig del för att vara kundens första val är att förstå och för-
söka möta kundens behov. Detta gäller både för alla som arbetar
på MKB såväl som för andra aktörer som kommer i kontakt med
MKBs kunder. Kunder som inte är nöjda skulle långsiktigt innebära
en utökad risk för bolaget.
Samtliga av våra leverantörer som har direkt kundkontakt har in-
struerats för att stärka bemötandet i alla led och vid alla kundkon-
takter. Under 2018 nådde bolaget Nöjd Kund-index (NKI) 69 vilket
är bolagets näst bästa resultat sedan mätningarna påbörjades.
TRYGGA BOENDEMILJÖER
Att utveckla attraktiva boendemiljöer är en viktig del av MKBs
uppdrag. Detta gäller både befintliga och nya områden i Malmö. En
viktig beståndsdel för att alla områden i Malmö ska vara attraktiva
är att de boende känner sig trygga i sina hem och närmiljö. En
riskfaktor är att den upplevda tryggheten sjunker. Kundernas upp-
levda trygghet mättes i kundenkäten för 2018. Den minskar något,
0,2 procent mot 2017, men sett över en tioårsperiod har resultatet
förbättrats med 5,6 procent. Förvaltningen arbetar med att öka
den sociala hållbarheten genom fokus på helt, rent och snyggt
med nolltolerans mot klotter och skräp, för att skapa stabilitet och
trygghet i bostadsområdena. Trygghetsskapande insatser handlar
också om att kontinuerligt beskära buskar och förbättra ytter-
belysningen. Förvaltningen har en särskild funktion – bosocial
utvecklare – som arbetar med förebyggande bosocialt arbete och
som bedriver förebyggande trygghetsarbete i bostadsområdena.
Under kvällar och helger finns en trygghetsjour som hanterar
störningar i boendet.
Under året initierade MKB en satsning för att komma tillrätta med
oriktiga hyresförhållande och främst olovlig andrahandsuthyrning,
ett fenomen som har ökat hos MKB såväl som hos andra bostads-
bolag. Denna satsning handlar främst om att skapa trygghet för
de boende – de ska veta vilka deras grannar är. Det handlar även
om att bidra till en rättvis bostadsmarknad. När efterfrågan på
bostäder är så stor som idag är det extra viktigt att lägenheter
kommer ut på marknaden på rätt sätt.
Under 2018 inledde MKB en större särskild satsning på trygghet och
sociala investeringar om totalt 100 miljoner kronor. Insatserna ska
komplettera och bygga vidare på bolagets mångåriga arbete inom
social hållbarhet. Beslutet att avsätta 100 miljoner kronor är sprung-
et ur MKBs uppdrag från Malmö stad, men också utifrån erfarenhe-
ten att sociala investeringar är lönsamma för MKB. Satsningen är
inriktad på ett långsiktigt och förebyggande arbetssätt, med särskilt
fokus på insatser som når yngre barn. Under hösten 2018 inleddes
pilotinsatser i bostadsområdena Nydala, Rosengård och Bellevue-
gården. Ambitionen är att utifrån dessa pilotinsatser ta verksam-
heten vidare och utveckla samarbeten med andra fastighetsägare.
UPPHANDLING OCH INKÖP
För att motverka social dumpning och motverka svartarbete vid
upphandling ställer MKB krav på att leverantörer ska efterleva
lagar och förordningar. Det regleras att förbud råder mot mutor
och korruption, att respekt ska råda för anställdas grundläggande
mänskliga rättigheter, att förbud råder mot barnarbete och att
anställdas hälsa och säkerhet ska värnas, i enlighet med Inter-
nationella arbetsorganisationen, ILOs, konventioner. Krav ställs
också kring miljöskydd.
MKB använder upphandling för att öka den sociala hållbarheten
genom att ställa krav på sociala klausuler vid upphandling. Syftet
är bland annat att främja sysselsättningsmöjligheterna för perso-
ner i åldrarna 18 till 29 år som står långt ifrån arbetsmarknaden,
att öka social integration och minska utanförskapet.
HÅLLBARHETSOMRÅDEN
8 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018
MKB upphandlar till stora värden och det finns därför en risk för
korruption. Risken hanteras genom ett förebyggande arbete. Med
riktlinjer och instruktioner ges medarbetarna stöd och vägledning
i att leva upp till lagar och god sed i det dagliga arbetet.
Risk hanteras också genom ett aktivt internkontrollarbete. Under
2018 genomfördes två externa granskningar av entreprenadupp-
handlingar utifrån ett fokus på exponeringsrisk för korruptivt
beteende kopplat till reglerna i Lagen om offentlig upphandling.
Totalt granskades under året sex entreprenadupphandlingar
inom nyproduktion och tio entreprenadupphandlingar avseende
underhållsprojekt. Inga avsteg från upphandlingsregelverket som
kunnat öka risken för exponering för korruption eller otillbörlig
hänsyn upptäcktes.
ATTRAKTIV ARBETSPLATS
MKB vill vara en attraktiv arbetsplats med inkluderande och
passionerade medarbetare. En riskfaktor är att bolaget inte kan
rekrytera den kompetens som behövs för verksamheten. För att
minska denna risk pågår ett kontinuerligt arbete med att MKB
ska vara och uppfattas som en attraktiv arbetsplats. Bolagets
jämställdhets- och mångfaldsarbete är ett led i detta. MKB arbetar
även aktivt med att ta emot praktikanter och sommarjobbare.
Dessa aktiviteter bidrar till vårt arbete med social hållbarhet
och bidrar till en breddad rekryteringsbas. MKB har även interna
trainee- och lärlingsprogram som vänder sig främst till yngre med-
arbetare.
EKOLOGISK HÅLLBARHET
MKBs arbete med ekologisk hållbarhet sätter klimatfrågan i fokus.
Såväl drift av befintligt fastighetsbestånd som nyproduktion
riskerar att påverka den ekologiska hållbarheten negativt. Risken
hanteras genom ett aktivt arbete för minskad klimatpåverkan. Att
det blir enklare för kunderna att bo och leva hållbart ökar också
den sociala hållbarheten, bidrar till prisvärdhet i boendet och
främjar utvecklingen av attraktiva bostadsområden.
HÅLLBARA BOSTÄDER
MKBs nyproduktionstakt är hög och är en viktig del i hållbarhets-
arbetet. Bolaget bygger för egen förvaltning och grunden är en
bas av miljökrav som finns i alla projekt. Därutöver läggs extra vikt
på klimatfrågan genom fokusfrågorna energi och mobilitet.
Bolaget arbetar med att successivt göra hela portföljen mer
energieffektiv. För de nyproduktionsprojekt som beslutades under
2018 har 67 procent en energiambition på max 60 kilowattimmar
per kvadratmeter, vilket överträffar målet som var 50 procent. De
färdiga projekten följs så att ambitionerna också nås.
MKB inledde under året arbetet med att kunna beräkna klimat-
påverkan från stomme och grund, för att kunna arbeta med att
minska klimatpåverkan från en byggnads hela livscykel. Beräk-
ningar utfördes på fyra projekt och bolaget fattade beslut om att
fortsätta med fler. MKB startade också under året sina två första
projekt med trästomme, totalt 333 bostäder, något som ger faktis-
ka minskningar av koldioxidutsläpp från byggprocessen.
Bolaget använder miljöcertifiering som benchmark och har certi-
fierat ett fåtal projekt.
ENERGI
Givet bolagets stora antal lägenheter är klimatpåverkan och
resursåtgången från uppvärmning och elanvändning i beståndet
bland bolaget största miljöpåverkan. Sedan energiarbetet
inleddes på 1990-talet har den totala energianvändningen per
kvadratmeter för hela bolaget minskat med drygt 24 procent.
Att energiarbetet inleddes tidigt innebär att den ackumulerade
effekten är stor. Exempel på åtgärder är driftoptimering,
närvarostyrning och LED-teknik för belysning, effektiv
tvättutrustning, individuell mätning, isolering av tak och
debitering av varmvatten.
MKB är en stor köpare av energi och har valt att göra aktiva
val med målet att både erbjuda klimatsmarta bostäder och att
bolagets efterfrågan ska kunna bidra till förändring. MKB köper
sedan många år endast ursprungsmärkt vindkraft och har idag sex
solelanläggningar. 2016 tecknades ett avtal om successivt ökande
övergång till förnybar fjärrvärme. Nyproduktion försörjs med 100
procent förnybar energi.
Bolaget färdigställde under året sin sjätte och hittills största
solcellsanläggning. Den finns på taket på kvarteret Sofia, där sol-
celler kombineras med biodiversitetstak. Den svalkande grönskan
ökar effektiviteten på solcellerna och är en del av utvecklingspro-
jektet BiodiverCity.
HÅLLBAR VARDAG
MKB arbetar med att utveckla lösningar som kan förenkla för den
enskilda hyresgästen att leva och bo hållbart, som källsortering el-
ler odlingsmöjligheter. Klimatpåverkan från de boendes transpor-
ter är av samma storleksordning som klimatpåverkan från energi.
Därför är ett fokusområde att ge goda förutsättningar för hållbar
mobilitet för kunderna. Under 2018 har till exempel utvecklings-
projektet att ta fram en kundvänlig lösning för lådcykelpool resul-
terat i lanseringen av MKBs lådcykelpool som sedan sommaren
finns tillgänglig för 6 000 kunder och därmed är Sverige största.
MKB fattade beslut om ytterligare 50 laddplatser och satsade 2,5
miljoner kronor på förbättringar av cykelparkeringar. MKB fortsat-
te även med den uppskattade cykelskolan där vuxna som inte kan
cykla får chansen att lära sig.
I nyproduktionen arbetar bolaget med satsningar som till exempel
bilpool, lådcykelpool och cykelverkstad i de flesta projekt.
KLIMATANPASSNING
Det förändrade klimatet innebär också en risk för bolaget. MKB
arbetar därför med översvämningsrisker och värmeböljor i sitt i
trygghets- och säkerhetsarbete. MKB har bland annat erfarenheter
från systemet med lokalt omhändertagande av dagvatten i Ekos-
taden Augustenborg och arbetar med att identifiera vilka åtgärder
som kan göras samt när och hur för att kunna begränsa dessa ris-
ker framöver. Extremvädret sommaren 2018 vara ett stresstest där
MKB bland annat arbetade proaktivt med information till kunderna
om hur de kunde mildra effekterna av värmen i bostäderna.
HÅLLBARHETSOMRÅDEN
MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 9
10 MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018
MKBs arbete med hållbarhet kan analyseras utifrån de gransk-
ningar, uppföljningar, och kontroller som bolaget genomför.
Analysen visar att MKB på många sätt bidrar till hållbarhet i linje
med ägarnas uppdrag, samtidigt som det finns behov av ytterli-
gare insatser på vissa områden.
MKB bidrar till bostadsförsörjning i Malmö genom en god
förvaltning av befintligt bestånd och en hög nyproduktionstakt.
Kundundersökningen som genomfördes 2018 bekräftar att en
viktig beståndsdel för att alla områden i Malmö ska vara attrak-
tiva är att de boende känner sig trygga i sina hem och närmiljö.
Trygghet är en väsentlig del av social hållbarhet och prioriteras
sedan lång tid. Trygghetsarbetet kommer att vara i fokus även
framöver, exempelvis kommer bolaget att vidta aktiva åtgärder
mot oriktiga hyresförhållanden och avsätta 100 miljoner kronor
för bosociala investeringar.
Bolaget genomför löpande satsningar för att motverka otrygga
arbetsplatser, trakasserier och kränkande särbehandling. Under
2017 blev bolaget hbtq-certifierat. Att upprätthålla en god nivå
inom områdena mänskliga rättigheter, personal och motverkan-
de av korruption kräver fortsatt löpande arbete.
MKB har sedan många år bedrivit ett aktivt arbete för att bidra
till ekologisk hållbarhet. Det finns behov av ytterligare insatser
för att fortsatt minska klimatpåverkan. Sådana insatser plane-
ras under 2019.
ANALYS OCH SLUTSATS
ANALYS OCH SLUTSATS
NYCKELTAL
1) Inkluderar Scope 1, 2 och tjänsteresor utifrån GHG-protokollet. För fjärrvärme används emissionsfaktor för 2017, också för 2018
eftersom EF för 2018 ej är tillgänglig. Korrigeras efterföljande år. Sker likadant varje år. 2) Normalårskorrigerade värde avseende delen som avser uppvärmning.3) Avser sortering i MKBs och FTI ABs regi. För referensåret endast i MKB-regi.
2014 2015 2016 2017 2018
Synlig soliditet,% 33 32 34 36 35
Justerad soliditet före skatt, % 74 73 73 75 75
Låneskuld, miljoner kronor 5 859 6 625 7 561 7 210 8 061
Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 7,9 17,91 9,3 9,5
Investeringar, miljoner kronor 756 1 850 1 377 1 354 1 536
2014 2015 2016 2017 2018
Antal lägenheter 23 082 23 618 22 518 23 038 23 815
Färdigställda bostäder i nyproduktion 385 505 544 520 783
Nöjd Kund-index (NKI) - 65 69 70 69
Nöjd Medarbetare-index (NMI) 67 73 75 74 75
Andel anställda kvinnor, % 38 39 39 40 42
2014 2015 2016 2017 2018
Klimatpåverkan per lägenhet1,2, ton koldioxidekvivalenter/lgh, år 1,6 1,4 1,3 1,1 0,88
Specifik energianvändning2, kWh/kvm BOA och LOA 178 171 166 163 160
Andel förnybar energi,% 14,5 17 27 31 37
Solceller, installerad effekt, kWt 61 71 104 104 189
Andel lägenheter med tillgång till fastighetsnä-ra sortering av förpackningar och tidningar3,% 92 92 92 95 98
Vattenanvändning, m3/kvm BOA och LOA 2,0 1,96 1,96 1,83 1,81
FINANSIELL HÅLLBARHET
SOCIAL HÅLLBARHET
EKOLOGISK HÅLLBARHET
MKB FASTIGHETS AB HÅLLBARHETSRAPPORT 2018 11
2014 2015 2016 2017 2018
Synlig soliditet,% 33 32 34 36 35
Justerad soliditet före skatt, % 74 73 73 75 75
Låneskuld, miljoner kronor 5 859 6 625 7 561 7 210 8 061
Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 7,9 17,91 9,3 9,5
Investeringar, miljoner kronor 756 1 850 1 377 1 354 1 536
2014 2015 2016 2017 2018
Antal lägenheter 23 082 23 618 22 518 23 038 23 815
Färdigställda bostäder i nyproduktion 385 505 544 520 783
Nöjd Kund-index (NKI) - 65 69 70 69
Nöjd Medarbetare-index (NMI) 67 73 75 74 75
Andel anställda kvinnor, % 38 39 39 40 42
2014 2015 2016 2017 2018
Klimatpåverkan per lägenhet1,2, ton koldioxidekvivalenter/lgh, år 1,6 1,4 1,3 1,1 0,88
Specifik energianvändning2, kWh/kvm BOA och LOA 178 171 166 163 160
Andel förnybar energi,% 14,5 17 27 31 37
Solceller, installerad effekt, kWt 61 71 104 104 189
Andel lägenheter med tillgång till fastighetsnä-ra sortering av förpackningar och tidningar3,% 92 92 92 95 98
Vattenanvändning, m3/kvm BOA och LOA 2,0 1,96 1,96 1,83 1,81
REVISORS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE
HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Till bolagsstämman i MKB Fastighets AB (556049-1432)
INLEDNING
Denna rapport omfattar redovisning av rapportering av hållbarhet enligt Årsredovisningslagen 6 kap.
Rapporteringen omfattar MKB Fastighets AB samt underliggande dotterbolag i samma koncern.
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2018 och för att den är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FAR: s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den
lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som
en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att
denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. .
UTTALANDE
En hållbarhetsrapport för räkenskapsåret 2018 har upprättats.
Malmö den 14 mars 2019
Grant Thornton Sweden AB
Mats Pålsson
Auktoriserad revisor
MK
B F
asti
ghet
s A
B i
sam
arbe
te m
ed A
spek
ta A
B, M
alm
ö /
Fo
rm -
Pet
er F
ors
no
r, Tr
adem
ark
Mal
mö
AB
/ F
oto
- G
ugg
e Z
elan
der,
An
dré
De
Lo
iste
d, A
pelö
ga, S
imo
n K
lan
g o
ch L
un
dgaa
rd &
Tra
nbe
rg A
rkit
ekte
r A
/S /
Try
ck -
1 0
00
ex.
Mar
s 20
17, E
xakt
a
MKB FASTIGHETS AB
Box 50405, 202 14 Malmö
Södra Förstadsgatan 47
Telefon 040-31 33 00
www.mkbfastighet.se
top related