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AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 1
Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbHPF 2, A 1020 Wien+43 1 968 6008office@iibw.atwww.iibw.at
Enquete „Auf die Zukunft Bauen – der künftige Wohnbedarf in Niederösterreich“
29. April 2015, St. Pölten
Der Wohnungsbedarf in NiederösterreichFH-Doz.Dr. Wolfgang Amann
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Struktur der „Wohnungsbedarfsanalyse NÖ“
• Demographie• Status Quo beim Wohnen• Wohnbedarf• Wohnpolitik
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Land der zwei Geschwindigkeiten
• Viel stärkere regionale Unterschiede als in anderen Bundesländern, z.B. hinsichtlich- Bevölkerungsentwicklung- Altersstruktur- Wohnkosten und ihrer Veränderung- Marktpreisentwicklung Wohnungen, Grundstücke
• gleichzeitig demographisch/wirtschaftlich schrumpfende und stark wachsende Regionen
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Großräumige Gliederung neu denken
• Vier Viertel?• Fünf Viertel mit NÖ Mitte?
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Großräumige Gliederung neu denken
NUTS = Nomenclature des unités territoriales statistiques)
Quelle: Europäische Kommission, St.at
oder besser: NUTS-Klassifikation
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Megatrend Urbanisierung … auch in NÖ• Zwei sich überlagernde Entwicklungen• Massive Entwicklung des Umlands Wien• Aber auch:
Urbanisierung des ländlichen Raums
• Zukunftsbild: urbaner Siedlungsteppich ähnlich Holland
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Niederösterreich und das Eigenheim• Mehr als zwei Drittel der Haushalte sind Eigentümer• Ambivalente Einschätzung des Eigenheims• positiv:
- qualitativ hochwertige Wohnversorgung- im ländlichen Raum auch für Geringverdiener- Aktivierung von privatem Kapital- regionale Wertschöpfung - moderater öffentlicher Aufwand
• negativ:- Zersiedlung und Landschaftsverbrauch - wesentlich höherer Energieverbrauch - zusätzlicher Individualverkehr- höhere Infrastrukturkosten der
Gemeinden - Werthaltigkeit nur teilweise gegeben
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GBV in Niederösterreich
• Dominanz der GBV im großvolumigen Wohnbau
• Geförderter GBV-Mehrwohnungsbau in fast allen Gemeinden
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Wohnkosten HauptmietwohnungenQuelle: St.at, IIBW
• GBV-Dominanz bewirkt niedrige Wohnkosten
• Neue Herausforderun-gen für GBV:Ortskernentwicklung, urbane Entwicklung in Verdichtungsräumen
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Wohnungsmarkt mit riesigen Unterschieden• Große Unterschiede zwischen billigsten und teuersten Bezirken
Private MietwohnungenFaktor 23,70-8,60 €/m²
EigentumswohnungenFaktor 3
1.150-3.150 €/m²
EigenheimeFaktor 2,5790-1.950 €/m²
BaugrundstückeFaktor 15
27-400 €/m²Quelle: WKO Immobilienpreisspiegel 2013, IIBW
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Wohnungsneubau und Bevölkerungsdynamik, 2000er
Quelle: St.at, Registerzählung 2011; IIBW
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Neubau pro 1.000 EW(linke Skala)
Bevölkerungswachstum(rechte Skala)
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Abschätzung des regionalen Wohnungsbedarfs p.a.
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Series2Wohnungsbedarf pro JahrMehr/weniger als in 2000er Jahren (rechte Skala)
Quelle: IIBW , St.at
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Wohnungsbedarf
• Wiener Umland• urban geprägter ländlicher Raum• St. Pölten• „Economy“-Sektor• großvolumiger Wohnbau kann urbane Strukturen schaffen
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Problematik Leerstand
• Starker Neubau führte in Abwanderungsbezirken zu besonders großen Wohnungsbeständen: Gmünd, Neun-kirchen, Waidhofen/Thaya, Lilienfeld, Horn, Hollabrunn
• Regionalpolitische Instrumentalisierung der Wohnbauför-derung trug zum Strukturerhalt in peripheren Lagen bei, schafft aber zukünftig große Probleme
• Zukünftige „Ruinenorte“?• Problematik Leerstand im gemeinnützigen und kommunalen
Bestand
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Umgang mit Leerstand
• Beendigung des Programms „flächendeckender geförderter Mehrwohnungsbau“, Neuausrichtung auf dessen Erhalt
• Eigenheimförderung: Ortskernförderung statt Förderung von Abwanderungsgemeinden
• Übertragung der Verwaltung kommunaler Bestände an GBV• Neuregelung der Wohnungsbedarfsprüfung• In peripheren Lagen geförderter großvolumiger Neubau nur
bei interkommunaler Zusammenarbeit• Anreize für Rückbau (großvolumig und Eigenheime)
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Warum kompakte Ortschaften
• Infrastrukturkosten für Kommunen
• Schutz landwirtschaftlicher Flächen und Naturräume
• Zivilgesellschaftliche Aspekte: Sozial- und Vereinsleben in den Gemeinden
• Erhalt der notwendigen Dichte für Infrastruktur, Geschäfte, Wirtshäuser
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Kompakte Ortschaften … aber wie?
• Raumordnung: befristete Widmungen, Baulandverträge
• Maßnahmen zur Mobilisierung von unbebautem gewidmetem Bauland: Reform der Grundsteuer, Baulückenkataster, Androhung der Rückwidmung
• Wohnbauförderung: stärkere Hebel für neue Häuser am richtigen Ort und mit geringerem Flächenverbrauch (Eigenheime, Mehrwohnungsbau)
• Integrierte Ortskernentwicklungen mit GBV als Inkubator
• Betreutes Wohnen
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Bodenpolitik und Wohnen
• Herausforderung: effektive Bodennutzung trotz großer Reserven
• Große Nachteile der bisherigen Zersiedlung in kommunalwirt-schaftlicher, ökologischer und zivilgesellschaftlicher Hinsicht
• Maßnahmenbündel für gewidmetes und ungewidmetes Bauland
• Große Potenziale eines Baulandfonds:- Nutzen für ländliche Gemeinden- Nutzen für Verdichtungsräume- Finanzierung und Knowhow-Transfer
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Chancen der Großstadtregion Wien• Verdichtung passiert …
… strukturiert oder zufällig Quelle: St.at, Bevölkerungsstatistik, IIBW
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Negativszenario …
• Minimalkonsens bei freiwilliger Kooperation zwischen den Umlandgemeinden
• „Kirchturmdenken“
• Zersplitterte Siedlungs- und Gewerbeentwicklung
• Ineffiziente Infrastruktur und Erschließung
• Marktdruck aus Wien verdrängt angestammte Bevölkerung
• Flächenfraß zerstört Naturräume
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Positivszenario …
• Koordinierte Entwicklung unter Federführung übergeordneter Gebietskörperschaften
• Räumliche Strukturierung über Gemeindegrenzen hinweg
• Koordinierter Maßstabsprung in Wohnbau- und Ortsentwick-lung zur Entwicklung qualitätsvoller städtischer Räume
• Entstehung von „Stadt“ im Umland Wiens
• Nutzung der Wachstumsmotoren Wien und Bratislava für Niederösterreich
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