izvješće o tržištu nekretnina zagrebačke županije za …...izvješće o tržištu nekretnina...
Post on 12-Jan-2020
3 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Republika Hrvatska
Zagrebačka županija
Stručna služba Župana
Ulica grada Vukovara 72/V
10 000 Zagreb
Izvješće o tržištu nekretnina
Zagrebačke županije za
2016. godinu
_________________________________
Zagreb, ožujak 2017. godine
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
2
Sadržaj
Broj stranice:
1. Uvod 3
2. Zbirka kupoprodajnih cijena - ZKC 4
3. Podaci za Zagrebačku županiju prema vrsti nekretnina 5
4. Ukupan promet nekretnina po jedinicama lokalne samouprave 6
5. Prikaz prometa prema vrsti nekretnina 23
6. Izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena 30
7. Procjeniteljsko povjerenstvo 30
8. Upravno tijelo za tehničko-administrativnu podršku 31
9. Plan približnih vrijednosti 32
10. Zaključak 32
11. Pojmovnik 33
Izradila: Zagrebačka županija, Stručna služba Župana, uz suglasnost Procjeniteljskog
povjerenstva Zagrebačke županije od dana 29. ožujka 2017. godine
Mato Jurić, Pročelnik Stručne službe Župana
Ivan Filipović, Viši stručni suradnik za imovinsko-pravne poslove i javnu nabavu
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
3
1. Uvod
Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina koji je stupio na snagu 25. srpnja 2015.
godine (Narodne novine broj 78/15 – u daljnjem tekstu: Zakon), uređuju se osnovni pojmovi
iz područja procjene vrijednosti nekretnina, sastav i nadležnost Procjeniteljskog povjerenstva,
nadležnost i opis poslova upravnog tijela županije i velikog grada, metode procjenjivanja
vrijednosti nekretnina, način prikupljanja i evidentiranja podataka, kao i njihova evaluacija,
odnosno reguliraju se odnosi na hrvatskom tržištu nekretnina, usklađeni s odredbama
europske legislative. Nadzor nad provedbom ovog Zakona i propisa donesenih temeljem ovog
Zakona, kao i zakonitost rada upravnih tijela, povjerenstava i procjenitelja, provodi
Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja.
Temeljem članka 16. Zakona, Zagrebačka županija dužna je svake godine do 31.
ožujka izraditi Izvješće o tržištu nekretnina za područje svoje nadležnosti (u daljnjem tekstu:
Izvješće) i objaviti ga na svojim mrežnim stranicama, uz prethodnu suglasnost
Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije.
Područje nadležnosti Zagrebačke županije sukladno Zakonu obuhvaća područje
Zagrebačke županije, izuzev područja koja obuhvaćaju Grad Velika Gorica i Grad Samobor.
Podaci koji bi u Izvješću trebali dati informacije o prometu nekretnina na lokalnom
tržištu nekretnina, uključujući i nužne podatke koji su izvedeni u tom razdoblju temelje se na
podacima iz Zbirke kupoprodajnih cijena.
Kako je Zbirka kupoprodajnih cijena u bazi eNekretnine „živi podatak”, odnosno
promjenjiva, jer se s tekućom godinom ne zaključavaju uneseni podaci, nego ih se veže uz
datum ovjerene isprave o prometu nekretnina (još uvijek se i izvorno i u Poreznoj upravi
svakodnevno unose/brišu podaci o prometu nekretnina za 2015. i 2016. godinu), iste podatke
treba uzeti s rezervom, odnosno kao okvirni podatak.
Isto tako, podaci u bazi eNekretnine su preuzeti od Porezne uprave te sadržavaju samo
osnovne podatke, a kako trenutno nije moguć uvid u isprave iz kojih su uneseni – ne snosimo
odgovornost za njihovu istinitost.
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
4
2. Zbirka kupoprodajnih cijena – ZKC
Donošenjem Zakona, uvedena je obveza županijama i velikim gradovima voditi
Zbirku kupoprodajnih cijena (u daljnjem tekstu: ZKC), izdavanje podataka iz iste, kao i
izvođenje podataka koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina. ZKC je evidencija o
ostvarenom prometu na tržištu nekretnina, a vodi je nadležno upravno tijelo, temeljem
evidentiranih podataka iz isprava o kupoprodaji, najmu, zakupu, pravu građenja i služnosti
nekretnina, temeljem evaluacije tih podataka, a sukladno važećim prostornim podacima.
Zakonom su isto tako osigurani izvori podataka za ZKC. Na temelju članka 70.
Zakona, početni podatci o realiziranom prometu nekretnina preuzeti su iz Evidencije prometa
nekretnina Ministarstva financija – Porezne uprave. Do sredine 2016. godine javni bilježnici
su bili u obvezi dostavljati ovjerene isprave o kupoprodaji, najmu, zakupu, pravu građenja i
pravu služnosti nadležnom upravnom tijelu na čijem području se nalazi predmetna nekretnina.
Trenutno se podaci (na dnevnoj bazi) preuzimaju od Porezne uprave, te u budućnosti i s
pripadajućim ispravama o naplatnim pravnim poslovima u elektroničkom obliku.
Od početka unosa podataka u bazu za područje Zagrebačke županije, a zaključno s 31.
prosincem 2016. godine, ukupno je uneseno 16.846 podataka o prometu nekretnina.
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
5
3. Podaci za Zagrebačku županiju prema vrsti
nekretnina
GRADOVI: Dugo Selo, Ivanić-Grad, Jastrebarsko, Sveta Nedelja, Sveti Ivan Zelina,
Vrbovec, Zaprešić (Izvješće se ne odnosi na velike gradove Samobor i Veliku Goricu)
OPĆINE: Bedenica, Bistra, Brckovljani, Brdovec, Dubrava, Dubravica, Farkaševac, Gradec,
Jakovlje, Klinča Sela, Kloštar Ivanić, Krašić, Kravarsko, Križ, Luka, Marija Gorica, Orle,
Pisarovina, Pokupsko, Preseka, Pušća, Rakovec, Rugvica, Stupnik, Žumberak
Vrsta Nekretnine Broj podataka za 2016. godinu
ST – Stan 254
OK – Stambeni objekt (kuća) 35
PZG – Poslovne zgrade 4
PP – Poslovni prostor 22
GZG – Gospodarske zgrade 0
VIK – Nekretnina za povr. boravak 9
G – Garaža 10
PGM – parkirno garažno mjesto 8
VPM – Parkirno mjesto 1
RN – Različite nekretnine 788
OS – Ostalo 10
RU – Ruševine 0
GZ – Građevinsko zemljište 421
PZ – Poljoprivredno zemljište 1480
ŠZ – Šumsko zemljište 162
PNZ – Prirodno neplodno zemljište 5
GM – Garaža 0
SP – Spremište 0
SKL – Skladište 0
Ukupno 3209
Na području Zagrebačke županije zabilježen je najveći promet nekretnina na
poljoprivrednom zemljištu, a zatim slijede različite nekretnine, građevinska zemljišta te
stanovi.
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
6
4. Ukupan promet nekretnina po jedinicama lokalne
samouprave
U nastavku slijede podaci za sve jedinice lokalne samouprave na području Zagrebačke
županije na kojima je u promatranom vremenu (01.01.2016. do 31.12.2016.) zabilježen
promet nekretnina i to prema vrsti nekretnine.
Svi podaci preuzeti su 20.03.2017. iz Zbirke kupoprodajnih cijena.
Ukupan promet nekretnina
Bedenica 38 Bistra 88 Brckovljani 41 Brdovec 108
Dubrava 232 Dubravica 30 Dugo Selo 219 Farkaševac 51
Gradec 140 Ivanić-Grad 209 Jakovlje 37 Jastrebarsko 243
Klinča Sela 20 Kloštar Ivanić 118 Krašić 27 Kravarsko
Križ 98 Luka 23 Marija Gorica 26 Orle 28
Pisarovina 49 Pokupsko 43 Preseka 83 Pušća 36
Rakovec 179 Rugvica 66 Stupnik 5 Sveta Nedelja 139
Sveti Ivan Zelina 327 Vrbovec 180 Zaprešić 308 Žumberak 10
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
23
5. Prikaz prometa prema vrsti nekretnina
ST - stan/apartman Bistra 3
Brdovec 2
Dubravica 1
Dugo Selo 32
Ivanić-Grad 18
Jastrebarsko
Kloštar Ivanić 1
Križ 3
Rakovec 1
Sveta Nedelja 39
Sveti Ivan Zelina 6
Vrbovec 6
Zaprešić 117
OK - stambeni objekt (kuća)
Dubravica 1
Jakovlje 1
Jastrebarsko 3
Marija Gorica 3
Sveta Nedelja 6
Sveti Ivan Zelina 2
Zaprešić 19
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
24
PZG - poslovne zgrade
Dugo Selo 1
Jastrebarsko 1
Zaprešić 2
PP - poslovni prostor
Dubravica 1
Dugo Selo 3
Ivanić-Grad 2
Jastrebarsko 1
Križ 1
Sveta Nedelja1
Sveti Ivan Zelina 3
Zaprešić 10
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
25
VIK - nekretnine za povremeni boravak
Gradec 1
Preseka 2
Vrbovec 6
G - garaža
Dugo Selo 2
Sveta Nedelja 2
Zaprešić 6
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
26
PGM - parkirno garažno mjesto
Dugo Selo 3
Sveta Nedelja 2
Vrbovec 1
Zaprešić 2
VPM - parkirno mjesto
Sveta Nedelja 1
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
27
RN - različite nekretnine
Bedenica 7 Bistra 22 Brckovljani 18 Brdovec 47
Dubrava 21 Dubravica 8 Dugo Selo 96 Farkaševac 2
Gradec 9 Ivanić-Grad 73 Jakovlje 16 Jastrebarsko 48
Klinča Sela 5 Kloštar Ivanić 73 Krašić 9 Kravarsko 8
Križ 32 Luka 1 Marija Gorica 7 Orle 25
Pisarovina 15 Pokupsko 43 Preseka 5 Pušća 15
Rakovec 7 Rugvica 10 Stupnik 1 Sveta Nedelja 17
Sveti Ivan Zelina 68 Vrbovec 22 Zaprešić 56 Žumberak 2
OS - ostalo
Dugo Selo 3
Jastrebarsko 1
Krašić 1
Stupnik 2
Sveta Nedelja 3
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
28
GZ - građevinsko zemljište
Bedenica Bistra Brckovljani 4 Brdovec 21 Dubrava 2
Dubravica 2 Dugo Selo 41 Farkaševac 1 Gradec 5 Ivanić-Grad 25
Jakovlje 8 Jastrebarsko 33 Klinča Sela 2 Kloštar Ivanić 6 Krašić 8
Križ 10 Luka 11 Marija Gorica 7 Orle 3 Pisarovina 10
Pušća 9 Rakovec 4 Rugvica 11 Stupnik 2 Sveta Nedelja 41
Sveti Ivan Zelina 82 Vrbovec 6 Zaprešić 45 Žumberak 3
PZ - poljoprivredno zemljište
Bedenica 27 Bistra 45 Brckovljani 18 Brdovec 34
Dubrava 155 Dubravica 16 Dugo Selo 25 Farkaševac 46
Gradec 115 Ivanić-Grad 89 Jakovlje 11 Jastrebarsko 124
Klinča Sela 10 Kloštar Ivanić 36 Krašić 8 Križ 52
Luka 10 Marija Gorica 9 Pisarovina 17 Preseka 71
Pušća 9 Rakovec 161 Rugvica 44 Sveta Nedelja 26
Sveti Ivan Zelina 157 Vrbovec 114 Zaprešić 49 Žumberak 2
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
29
ŠZ - šumsko zemljište
Bistra 2 Brckovljani 1 Brdovec 4 Dubrava 54 Dubravica 1
Dugo Selo 13 Farkaševac 2 Gradec 10 Ivanić-Grad 2 Jakovlje 1
Jastrebarsko 6 Klinča Sela 3 Kloštar Ivanić 2 Krašić 1 Luka 1
Pisarovina 7 Preseka 5 Pušća 2 Rakovec 6 Rugvica 1
Sveta Nedelja 1 Sveti Ivan Zelina 9 Vrbovec 25 Zaprešić 2
PNZ - prirodno neplodno zemljiše
Bistra 1
Jastrebarsko 1
Pušća 1
Žumberak 2
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
30
6. Izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena
Tijekom 2016. godine ukupno je od strane ovlaštenih vještaka i sudskih procjenitelja
zaprimljeno 52 zahtjeva za izvatkom iz Zbirke kupoprodajnih cijena. Svi pristigli zahtjevi su
riješeni ili u rješavanju, odnosno vještacima su ili izdani podaci ili su isti na čekanju jer nisu
uplatili pristojbe ili su odustali od svojih zahtjeva.
Prema vrsti nekretnina, najviše zahtjeva procjenitelja za izvatkom iz ZKC-a odnosilo
se na građevinska zemljišta i stambene objekte (kuće).
Vrsta nekretnine Broj zahtjeva
ST – Stan 1
OK – Stambeni objekt (kuća) 16
PZG – Poslovne zgrade 4
PP – Poslovni prostor 2
GZ – Građevinsko zemljište 28
PZ – Poljoprivredno zemljište 1
ukupno 52
7. Procjeniteljsko povjerenstvo
Temeljem članka 10. Zakona, a radi stručne analize i evaluacije podataka, davanja
stručnih prijedloga i mišljenja o tržištu nekretnina, 25. rujna 2015. godine Župan Zagrebačke
županije donio je Zaključak o osnivanju i imenovanju Procjeniteljskog povjerenstva za tržište
nekretnina za područje Zagrebačke županije (KLASA:022-01/15-02/42, URBROJ:238/01-03-
15-03) (u daljnjem tekstu: Povjerenstvo).
Članovi Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije su:
1. Dragutin Stopić, dipl. ing. građ., zamjenik pročelnika Upravnog odjela za prostorno
uređenje, gradnju i zaštitu okoliša, predsjednik Povjerenstva;
2. Željka Kučinić, dipl.ing.arh., ravnateljica Zavoda za prostorno uređenje Zagrebačke
županije, članica Povjerenstva i zamjenica predsjednika Povjerenstva;
3. Koraljka Polak Živković, mag. oec., dipl.ing.građ., stalni sudski vještak za područje
graditeljstvo i procjenu nekretnina, članica Povjerenstva;
4. Tomislav Radišić, Pere Devčića 9, Zaprešić, posrednik u prometu nekretnina,
STOLJEĆE 21 d.o.o., Pere Devčića 11, Zaprešić, član Povjerenstva;
5. Mirjana Jelovečki, poreznica III za utvrđivanje poreza i doprinosa građana u
Ministarstvu financija, Poreznoj upravi, Područnom uredu Središnja Hrvatska,
Ispostavi Dugo Selo, Odjel za građane, članica Povjerenstva;
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
31
Tijekom 2016. godine Procjeniteljsko povjerenstvo održalo je 2 sjednice na kojima je
pregledano i dano očitovanje na elaborate. Procjeniteljska povjerenstva su mješovita,
interdisciplinarna i stručna Povjerenstva koja temeljem članka 12. Zakona obavljaju sljedeće
zadaće:
- daju stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s
prijedlogom plana približnih vrijednosti, nužnim podatcima i drugim podatcima koji su
potrebni za procjenu vrijednosti nekretnina na temelju podataka iz zbirke kupoprodajnih
cijena,
- daju stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s
predloženim pregledom o promjenama i razvoju na tržištu nekretnina (u daljnjem tekstu:
Izvješće o tržištu nekretnina) za svoje područje nadležnosti,
- daju mišljenje o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama ovoga
Zakona na zahtjev jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, za svoje potrebe,
- vrše razmjenu približnih vrijednosti, izvješća o tržištu nekretnina, nužnih i drugih
podataka za procjenu vrijednosti nekretnina s drugim povjerenstvima,
- i druge stručne poslove.
U stavku 3. istog članka stoji da je Procjeniteljsko povjerenstvo dužno svake godine
do 15. veljače dostaviti ažurirani Plan približnih vrijednosti Visokom procjeniteljskom
povjerenstvu. Obzirom da do kraja 2016. godine nije isporučena zadnja, III. faza aplikacije
eNekretnine, koja je trebala sadržavati inicijalni Plan približnih vrijednosti za područje RH,
temeljem kojeg bi procjeniteljska povjerenstva izradila Plan približnih vrijednosti za svoje
područje, isti dokument (u dogovoru s Ministarstvom graditeljstva i prostornog uređenja i
Visokim procjeniteljskim povjerenstvom) nije napravljen.
8. Upravno tijelo za administrativno-tehničku podršku
Temeljem članka 16. Zakona, Upravno tijelo županije i velikog grada obavlja sljedeće
poslove:
1. priprema i unos podataka, te vođenje Zbirke kupoprodajnih cijena u eNekretninama,
2. ažuriranje Plana približnih vrijednosti u eNekretninama,
3. evaluacija podataka, te izvođenje i ažuriranje drugih podataka nužnih za procjenu
vrijednosti nekretnina,
4. priprema pregleda približnih vrijednosti i Izvješća o tržištu nekretnina,
5. izdavanje izvadaka iz Zbirke kupoprodajnih cijena iz eNekretnina,
6. izdavanje izvadaka iz Plana približnih vrijednosti iz eNekretnina,
7. vođenje i izlučivanje zbirke isprava,
8. dostavu podataka za potrebe Visokog procjeniteljskog povjerenstva i
9. druge stručne i administrativno-tehničke poslove za potrebe povjerenstva.
Na temelju članka 15. Zakona, stručnu i administrativno-tehničku podršku i sve
Zakonom propisane poslove za rad Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije pruža
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
32
Stručna služba Župana Zagrebačke županije. Na zahtjev stalnih sudskih vještaka za procjenu
nekretnina ili stalnih sudskih procjenitelja, te upravnih i pravosudnih tijela, a u svrhu izrade
procjembenih elaborata, Stručna služba Župana, odnosno ovlašteni službenici za eNekretnine,
izdaju izvatke iz Zbirke kupoprodajnih cijena.
9. Plan približnih vrijednosti
Plan približnih vrijednosti je kartografski prikaz cjenovnih blokova koji se formiraju
na osnovi približnih vrijednosti zemljišta, odnosno prosječne vrijednosti koja se formira
temeljem podataka iz ZKC-a, a ovisi o namjeni, načinu korištenja, kategoriji i lokaciji
površine, te od drugim obilježjima nekretnine.
Približna vrijednost zemljišta iskazuje se kao iznos u kunama po četvornom metru za
uzor-česticu.
Temeljem članka 70. stavka 3. Zakona, Ministarstvo graditeljstva i prostornog
uređenja trebalo je, na osnovi analize i evaluacije početnih podataka o realiziranim
kupoprodajama nekretnina, izraditi početno stanje planova približnih vrijednosti za kompletno
područje RH. Kako do danas isti nije napravljen, nemoguće je izraditi Plan približnih
vrijednosti za Zagrebačku županiju.
10. Zaključak
Donošenjem Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i osiguranjem početnih
podataka (Ministarstvo financija – Porezna uprava), stvoreni su preduvjeti za vođenje Zbirke
kupoprodajnih cijena, koja će u konačnici stvoriti temelje za transparentnost na tržištu
nekretnina u Republici Hrvatskoj.
Budući da još uvijek sve faze eNekretnina nisu u funkciji (podaci o broju kupoprodaja
prema vrstama nekretnina samo su okvirni iz ranije navedenog razloga, nema cjenovnih
blokova, nije u potpunosti uspostavljena automatska razmjena podataka, odnosno
preuzimanje podataka od Porezne uprave uz pripadajuće ugovore u elektroničkom obliku)
ovo Izvješće je izrađeno temeljem raspoloživih podataka i ovom obliku pruža najviše podatke
o količini prometa nekretnina prema vrstama nekretnina i vrstama ugovora na određenom
području.
Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
33
11. Pojmovnik
Cjenovni blokovi - Grupe katastarskih čestica koje prema lokalnim uvjetima na tržištu
nekretnina postižu sličnu cijenu
Izvješće - Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu
Plan približnih
vrijednosti
- Kartografski prikaz cjenovnih blokova za određeno područje
Povjerenstvo - Procjeniteljsko povjerenstvo Zagrebačke županije
RN – različite nekretnine - Podaci uneseni od Porezne uprave ukoliko je predmet prometa više
nekretnina (katastarskih čestica) koje se razlikuju prema svojoj
namjeni. Primjerice, predmet prometa je kuća s dvorištem i voćnjak ili
stan i garaža ili poljoprivredno i građevinsko zemljište
Uzor čestica - Katastarska čestica prevladavajuće kategorije, pretežite vrste i mjere
građevinskog korištenja na području cjenovnog bloka
Veliki grad - U smislu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, pojam veliki grad
obuhvaća gradove s više od 35.000 stanovnika, kao i gradove sjedišta
županija, što proizlazi iz Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj)
samoupravi, Zakona o prostornom uređenju i Zakona o procjeni
vrijednosti nekretnina - u Zagrebačkoj županiji, veliki gradovi su
Samobor i Velika Gorica
Zakon - Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina
ZKC - Zbirka kupoprodajnih cijena
Vrsta ugovora - K – kupoprodaja, N – najam, NG – nagodba, O – ostalo, PG – pravo
građenja, S – služnost, UUSD – ugovor o ulaganju stvari u društvo,
UZN – ugovor o zamjeni, Z – zakup, ZS – zakup uz pravo služnosti,
ZPG – zakup uz pravo građenja
top related