jaarverslag 2014 - woonpartners-mh.nl jv jaarverslag 2014.pdf · op 15 oktober heeft minister blok...
Post on 02-Jan-2020
13 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Jaarverslag 2014
Woonpartners Midden-Holland
Stichting voor Bouwen en Beheren
Waddinxveen, 21 april 2015
Doc. nr. 1503006/#
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 2
Inhoudsopgave
1. Inleiding 4
2. Visie, missie, opgave en strategie 7
2.1 Meerjarenbeleidsplan 'Thuis in Wonen 2.0' 7
2.2 Visie 7
2.3 Missie 8
2.4 Opgaven en strategische keuzes 9
2.5 Ontwikkelingen 11
3. Ontwikkeling, verwerving en verkoop van vastgoed 14
3.1 Realisatie activiteitenprogramma 14
3.2 Nieuwbouw 14
3.3 Verwerving van vastgoed 16
3.4 Wijkontwikkeling 16
3.5 Verkoop van vastgoed 17
3.6 VvE-beheer 17
4. Wonen, zorg en welzijn 19
4.1 Realisatie activiteitenprogramma 19
4.2 Wonen, zorg en welzijn in Gouda 20
4.3 Wonen, zorg en welzijn in Waddinxveen 21
4.4 Wonen, zorg en welzijn in Zuidplas 22
5. Woningbeheer 23
5.1 Realisatie activiteitenprogramma 23
5.2 Woningmarkt algemeen 24
5.3 Woningmutaties Woonpartners 24
5.4 Maatschappelijk & Overig Vastgoed 26
5.5 Onderhoud 27
5.6 Kwaliteit van de dienstverlening 34
6. Governance 35
6.1 Realisatie activiteitenprogramma 35
6.2 Governance: maatschappelijke inbedding 35
6.3 Samenwerking met belanghouders 37
6.4 Governance - organisatie, bestuur en interne beheersing:
verslag van de bestuurder 38
6.5 Risico’s en interne beheersing 42
6.6 Governance - organisatie en intern toezicht: verslag Raad van Toezicht 45
7. Personeel en Organisatie 53
7.1 Realisatie activiteitenprogramma 53
7.2 Organisatie 53
7.3 Marketing & communicatie 56
7.4 Ondernemingsraad 57
7.5 Klachtencommissie 58
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 3
8. Financiën 59
8.1 Kerncijfers 59
8.2 Algemeen 59
8.3 Financiële kengetallen 64
8.4 Maatschappelijke prestatie 66
8.5 Toekomstige ontwikkelingen 67
8.6 Balans 69
8.7 Winst- en verliesrekening 70
Bijlage 1 71
Samenstelling bezit 71
Bijlage 2 75
Woningbeheer per gemeente 75
Bijlage 3 78
Gegevens verbinding met Woonpartners Midden-Holland Holding B.V. 78
Gegevens verbinding met Woonpartners Midden-Holland Wooninvestment B.V. 79
Gegevens verbinding met Stichting Woonomgeving Souburgh 80
Gegevens verbinding met Woningnet B.V. 81
Bijlage 4 82
Overzicht complexen planmatig onderhoud in 2014 82
Bijlage 5 84
Programma nieuwbouw 84
Bijlage 6 85
Overzicht belangrijke momenten in 2014 85
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 4
1. Inleiding 2014 was voor onze organisatie een succesvol jaar met veel aansprekende resultaten. Dat alles vond
plaats terwijl politiek Den Haag belangrijke besluiten nam over het toekomstig werkterrein van de
woningcorporaties. De Tweede Kamer behandelde de conclusies van de parlementaire enquête
Woningcorporaties en nam het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet unaniem aan. Veel
hangt nog af van de uiteindelijke uitwerking van deze wet in nadere regelgeving, maar de
vooruitzichten stemmen niet bepaald tot optimisme. De effecten van de landelijke verhuurdersheffing
op de betaalbaarheid van het wonen zijn inmiddels pijnlijk zichtbaar geworden. Het is daarbij evident
dat in tijden van economische laagconjunctuur de huren niet gedurende lange tijd ruim boven
inflatieniveau kunnen stijgen. De toekomstige ontwikkelingen geven echter aanleiding tot gerede zorg.
Zonder deze ontwikkelingen, waar onze organisatie weinig tot geen invloed op kan uitoefenen, was
2014 een mooi jaar met resultaten om gepast trots op te zijn.
In juli werd een principe-overeenkomst tot fusie getekend met de Stichting Zuidrandflat; een complex
van 220 woningen voor zelfstandig wonende senioren in de wijk Kort Haarlem in Gouda. Nadat aan
alle voorwaarden was voldaan, is de fusie ultimo december tot stand gebracht. De naam van de
Stichting Zuidrandflat blijft voor het wooncomplex gehandhaafd. Woonpartners Midden-Holland zet de
exploitatie vanaf 2015 voort.
Begin juli heeft Woonpartners een koopovereenkomst getekend met Woningcorporatie Mooiland. De
koopovereenkomst betreft een complex in de wijk Bloemendaal en twee complexen in het centrum
van Gouda. Het gaat daarbij in totaal om 254 woningen, 46 parkeerplaatsen en 9 bedrijfsruimten.
Aansluitend is toestemming gevraagd voor de overname van deze complexen aan de diverse
toezichthoudende instanties. Eind december ontbrak alleen nog de toestemming van het WSW voor
de verkoop van de complexen van Mooiland aan Woonpartners Midden-Holland. Deze toestemming is
inmiddels verkregen. De overdracht is nu gepland op 1 juni 2015.
Eind november vond de oplevering van het nieuwe centrum Gouweplein in Waddinxveen plaats. Een
voor Waddinxveen bijzonder en groot(s) project met winkels, een parkeergarage en woningen in koop
en huur. Woonpartners heeft daarbij de helft van alle appartementen gekocht van ontwikkelaar ASR.
Eind van het jaar konden we de eerste 29 van de in totaal 126 nieuwbouw huurwoningen aan de
nieuwe huurders in gebruik geven.
Op 15 oktober heeft minister Blok de eerste paal voor het project De Jonge Veenen geslagen in
Moerkapelle. Het eerste deelproject omvat naast veel koopwoningen, die gerealiseerd worden door de
ontwikkelaar, 45 huurwoningen van Woonpartners.
Woonpartners heeft in december ook de eerste huurwoningen in de nieuwbouwwijk de Triangel in
Waddinxveen in gebruik gegeven aan de nieuwe huurders. Woonpartners Midden-Holland realiseert
samen met het Bouwfonds ook starterskoopwoningen in deze nieuwbouwwijk. Het eerste deelplan
start in het 2e kwartaal van 2015.
In Gouda vordert de vernieuwing van de wijk Gouda Oost gestaag. Met de gemeente Gouda is
bovendien overeenstemming bereikt over de herontwikkeling van de Oostvogellocatie. Tenslotte werd
overeenstemming bereikt met de gemeente Gouda en de Ontwikkelcombinatie waarin VolkerWessels
Vastgoed en Heijmans Vastgoed samenwerken. De overeenkomst heeft betrekking op de nieuwbouw
van alle huurwoningen in het eerste plandeel van de nieuwbouwwijk Westergouwe. Woonpartners
realiseert hier in het eerste deelplan 96 huurwoningen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 5
Ook in de bestaande woningvoorraad werden goede resultaten geboekt bij grootonderhoud en
woningverbetering. De afronding van de renovatie van het Anne Frankcentrum en de daarbij
behorende huurappartementen is hiervan een mooi voorbeeld. Op het vlak van energiebesparing en
duurzaamheid is een aantal grote projecten in voorbereiding en uitvoering.
Om klantgerichter en efficiënter te kunnen werken zijn in 2014 forse stappen in de automatisering en
informatisering voor onze huurders gezet. Zo is de website op vrijwel alle onderdelen vernieuwd. In
februari 2014 is het nieuwe intranet opgeleverd. Vanaf juni kunnen huurders gebruik maken van het
Klantenportaal “Mijn Woonpartners”.
Huurders geven woningcorporaties gemiddeld een 7,3 voor hun dienstverlening. Dat is bij
Woonpartners gemiddeld iets beter n.l. een 7,4. De door corporaties beïnvloedbare bedrijfslasten over
2013 bedroegen gemiddeld € 1.035,- per verhuureenheid. Dat is bij Woonpartners € 1.049,-. In 2014
zijn bovendien door onze organisatie grote stappen gezet om de bedrijfslasten verder te verminderen.
De uitkomsten van de eerste Aedes-benchmark, werden op het ledencongres van 20 november 2014
gepresenteerd. Ten opzichte van de andere corporaties zitten de uitkomsten van Woonpartners over
2013 in de middengroep. Onze ambitie is om met name op het onderdeel klanttevredenheid ons
verder te verbeteren en waar dit kan nog kosten efficiënter te werken. Woonpartners werkt met 12
corporaties uit de regio samen om de benchmarkgegevens verder te analyseren. Daarnaast zijn we
op landelijk niveau vertegenwoordigd in de begeleidingsgroep van de Aedes-benchmark.
Ons huidige meerjarenbeleidsplan Thuis in Wonen 2.0 loopt in 2016 af. Met de huidige progressie in
onze werkzaamheden zullen wij daarin alle opgenomen doelstellingen kunnen realiseren voor zover
het onze activiteiten voor de huurders en toekomstige huurders betreft. Ten opzichte van ons in 2012
vastgestelde beleidsplan hebben we qua ambitie in de productie van koopwoningen een stapje
teruggezet en realiseren wij alleen nog starterskoopwoningen in de nieuwbouwwijk de Triangel en
daarnaast koopwoningen in het kader van herstructurering, zoals in Gouda Oost. Woonpartners komt
daarmee de prestatieafspraken met gemeenten en andere stakeholders in ons werkgebied na en
investeert waar mogelijk extra in het realiseren van huurwoningen. Wij doen dat vanuit de overtuiging
dat wij als woningcorporatie juist in tijden van een haperende economie onze investeringskracht
moeten benutten om de bouw- en woningmarkt weer in beweging te krijgen. Mede door deze inzet zijn
vitale nieuwbouwprojecten in ons werkgebied nu in voorbereiding en uitvoering. Er is in ons
werkgebied ook een grote en blijvende vraag naar huurwoningen in de diverse prijscategorieën.
Daarom zullen we binnen onze mogelijkheden de komende jaren met kracht blijven investeren in
nieuwbouw en vernieuwing van de woningportefeuille. Daarbij biedt ook de scheiding van wonen en
zorg onze organisatie nieuwe kansen en mogelijkheden.
Hoewel 2014 qua resultaten voor Woonpartners een goed jaar was, is er ook reden tot zorg. Die zorg
is er in de eerste plaats bij de betaalbaarheid van het wonen. Steeds meer huurders lopen het risico
de huur niet meer te kunnen betalen omdat ze te weinig inkomsten hebben. De economische crisis
heeft de situatie verergerd, zegt het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in een in oktober
gepubliceerd rapport. De landelijke verhuurdersheffing is de belangrijkste oorzaak van de snel
stijgende woonlasten. De huren stegen per 1 juli 2014 landelijk gemiddeld met 3,9%. Bij
Woonpartners zijn de huren van de sociale huurwoningen gemiddeld met 3,77% gestegen.
Er zijn landelijk signalen dat de sterke groei van de woonlasten leidt tot betaalbaarheidsproblemen bij
huurders. De huurachterstanden van huurders bij Woonpartners bleven in 2014 nog op hetzelfde
niveau. De landelijk door de corporaties ingerekende huurverhogingen (17% reële huurstijging in de
komende tien jaar) zullen in een economische laagconjunctuur niet volledig gerealiseerd kunnen
worden. Met de huurderskoepels zal het toekomstig huurbeleid besproken worden.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 6
Tenslotte geeft ook de uitwerking van het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet aanleiding tot
gerede zorg. Recent is de uitvoering van deze nieuwe wetgeving in een AMVB in concept beschikbaar
gekomen. Deze uitwerking van de Wijzigingswet op de Woningwet leidt in de huidige vorm tot een
overmaat aan nieuwe bureaucratie. Dit bevordert niet de gewenste verdere verbetering van de
bedrijfsvoering door woningcorporaties en zal ook kostenverhogend uitwerken. Ook doet de AMVB
geen recht aan de grote verschillen in de diverse regionale woningmarkten. Met name in de
woningtoewijzing van huurwoningen is meer regionaal maatwerk noodzakelijk dan de huidige concept
AMVB mogelijk maakt.
Het jaarverslag en de jaarrekening zijn in concept besproken met de huurderskoepels HWZM en
HWHM op 8 april 2015.
Op 21 april 2015 heeft PricewaterhouseCoopers Accountants NV de controleverklaring verstrekt. Dit
jaarverslag is besproken en goedgekeurd door de Raad van Toezicht op 21 april 2015 en aansluitend
door mij vastgesteld.
Ook in 2014 zijn alle middelen besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Dit verslag wordt samen met de jaarrekening 2014 toegezonden aan de huurderskoepels HWZM en
HWHM, de Minister voor Wonen en Rijksdienst, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV),
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), kredietverstrekkers, de gemeentebesturen in ons
werkgebied en overige belanghouders. Wij stellen u allen graag in de gelegenheid om op dit
jaarverslag te reageren. Het jaarverslag wordt ook integraal op onze website geplaatst.
Waddinxveen, 21 april 2015 Woonpartners Midden-Holland
R.J. Mascini directeur-bestuurder
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 7
2. Visie, missie, opgave en strategie
2.1 Meerjarenbeleidsplan 'Thuis in Wonen 2.0' Het meerjarenbeleidsplan is het belangrijkste toetsingskader voor onze organisatie. Het
meerjarenbeleid heeft een stevig fundament, want het is in dialoog met de belanghouders van
Woonpartners Midden-Holland gemaakt. Ondanks de landelijke voor onze sector zeer negatieve
ontwikkelingen zetten wij onze investeringsvoornemens uit het meerjarenbeleidsplan in de periode tot
en met 2016 door. De verhuurdersheffing en de omvangrijke saneringssteun die noodzakelijk is voor
ondersteuning voor collega corporaties in nood (o.a. Vestia en WSG) hebben echter ook effect op
onze toekomstige investeringsmogelijkheden. Door juist in de huidige economische laagconjunctuur
de investeringen op peil te houden en waar mogelijk onder meer op het vlak van duurzaamheid extra
aan te zetten, leveren wij binnen onze mogelijkheden een maximale bijdrage aan de regionale
economie, de werkgelegenheid en herstel van de bouw- en woningmarkt.
Woonpartners hanteert als motto ‘Thuis in Wonen 2.0’! Met dit motto geeft de organisatie aan dat ze
zich kan en wil aanpassen aan de snel optredende veranderingen in de samenleving. Om ‘Thuis in
Wonen’ voor nu en de komende jaren goed inhoud te geven, zijn veranderingen in het woningaanbod,
de klantgestuurde inrichting van werkprocessen en het bewuster en meer gebruiken van digitale
middelen en sociale media noodzakelijk. Aan deze veranderingen is in het verslagjaar met inzet door
de medewerkers gewerkt. De resultaten zijn terug te vinden in dit jaarverslag.
2.2 Visie De organisatie van Woonpartners staat voor mensen die niet of moeilijk zelfstandig in hun
woonbehoefte kunnen voorzien. De corporatie richt het aanbod en de dienstverlening in op de
(woon)wensen en behoeften van klanten. Woonpartners vindt dat vitale wijken en buurten de basis
zijn voor plezierig wonen.
Daarvoor is meer nodig dan alleen goede huisvesting. Voor mensen is goed onderwijs of werk
(betaald of onbetaald) minstens zo belangrijk. Het gaat daarbij om kansen op een betekenisvolle
ontplooiing en daarmee een goed toekomstperspectief. Daarbij is het van groot belang dat er goede
voorzieningen zijn in de directe woonomgeving. Daarom realiseert en exploiteert Woonpartners ook
maatschappelijk vastgoed. De corporatie is bovendien een dragende partner en continue factor in de
wijken en buurten waar zij veel klanten heeft en vastgoed exploiteert. Woonpartners kent haar rol en
haar kwaliteiten: op de eerste plaats staat het wonen. Het vastgoed is een middel waarmee de
beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van wonen gerealiseerd wordt.
Woonpartners werkt vraaggericht en richt de organisatie van haar dienstverlening in naar de vragen
van de klanten en de ketenpartners. Dit wordt vertaald naar producten, diensten en concepten.
Woonpartners ontwikkelt vraaggericht nieuwe projecten in huur en koop en brengt de kwaliteit van het
bezit op een niveau dat past bij de vraag van huurders. De corporatie voelt zich verbonden aan het
convenant ‘Energiebesparing corporatiesector’ en het doel: 20% energiebesparing in de periode tot
2020. Daarmee ondersteunt zij het streven naar een gezond leefmilieu in een veilige woonomgeving
voor de toekomst. Maar duurzaamheid gaat verder. Het gaat niet alleen over de energieprestatie van
de woningvoorraad, maar ook over het gebruik van duurzame materialen en de wijze waarop de
corporatie zelf en haar leveranciers en partners produceren en samenwerken.
Woonpartners differentieert haar inzet omdat de specifieke behoeften op het vlak van openbare
ruimte, maatschappelijke voorzieningen en sociale interactie per wijk en buurt in de tijd verschillen. Dit
geldt ook voor de inzet van de betrokken partners.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 8
De moderne klant vraagt om professionele service, flexibele dienstverlening en betrouwbare
communicatie. De samenleving verlangt van corporaties dat zij verantwoordelijkheid nemen voor
maatschappelijke problemen, zeker als zij over het benodigde vermogen beschikken.
Woonpartners is zich daarvan bewust en neemt haar verantwoordelijkheid door:
deel te nemen in de ontwikkeling van buurten en wijken met extra aandacht voor wijken met
achterstandssituaties
het ontwikkelen van nieuwbouw in sociale huur, markthuur en sociale koopwoningen
het revitaliseren van het bestaande woningbezit
te investeren in de leefbaarheid van wijken en buurten
te investeren in samenwerking met zorgpartijen
Dit alles uiteraard bij voorkeur in de buurt van haar woningbezit of bij de ontwikkeling van
uitleggebieden. Zowel met geld als menskracht zet Woonpartners haar beschikbare vermogen in om
binnen haar verzorgingsgebied het wonen en leven aangenamer te maken, om zo een bijdrage te
leveren aan de ontwikkeling van de huidige en nieuwe generatie huurders.
2.3 Missie De missie van Woonpartners is het fundament van de organisatie, het richtsnoer voor de te
ondernemen activiteiten. Aan deze missie wordt gemeten in hoeverre de organisatie effectief is in een
dynamische maatschappelijke omgeving. Deze missie is in samenspraak met onze belanghouders tot
stand gekomen en wordt elke vier jaar getoetst aan de actualiteit.
In trefwoorden kan de missie als volgt worden omschreven.
Woonpartners is een onderneming die:
vraaggestuurd werkt
zonder winstdoelstelling handelt
gericht is op betaalbaar wonen
samenwerking zoekt
investeert in mensen, buurten en wijken
Maatschappelijke onderneming
Woonpartners Midden-Holland heeft zich ontwikkeld tot een maatschappelijke onderneming met een variëteit aan producten en diensten. Maar wat is een maatschappelijke onderneming precies? Het kennisplatform Maatschappelijk Ondernemen definieert maatschappelijk ondernemen als volgt: het agenderen en helpen oplossen van lokaal-maatschappelijke (woon)vraagstukken, met als doel dat mensen prettig wonen en leven in dorpen en wijken. Vanuit de lokaal-maatschappelijke agenda de dialoog aangaan met je klanten en lokale belanghebbenden. Je klanten en partners kennen, weten hoe ze denken en werken, weten wat ze willen en kunnen. Verantwoorden welke beleidskeuzes worden gemaakt, welke maatschappelijke prestaties zijn geleverd en daardoor het vertrouwen en de reputatie verdienen die is gewenst. Als ondernemer het lef hebben om de ruimte te nemen om op effectieve wijze te doen waar de samenleving om vraagt en het meest bij is gediend.
Missie Woonpartners Midden-Holland is een vraaggestuurde organisatie zonder winstoogmerk, actief in de regio Midden-Holland en in het bijzonder in de gemeenten Alphen aan den Rijn, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. Zij richt zich primair op mensen die niet zelfstandig in hun woonbehoeften kunnen voorzien. Daarnaast rekent Woonpartners het tot haar taak om met lef marktgerichte activiteiten te ontwikkelen op het gebied van bouwen en beheren, zij het dat er wel een rechtstreekse – aantoonbare – relatie met de primaire doelstelling moet zijn. Woonpartners investeert creatief in mensen, buurten en wijken en zoekt samenwerking met maatschappelijke partners om betaalbaar wonen in sociaal goed functionerende verbanden met goede maatschappelijke voorzieningen tot stand te brengen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 9
2.4 Opgaven en strategische keuzes
Woningvraag
Uit onderzoek van WoningNet, in opdracht van Woonpartners, blijkt dat de vraag naar huurwoningen
in 2014 onveranderd hoog is. De sterkste groei doet zich voor onder startende woningzoekenden.
Hoewel de mutatiegraad in 2014 licht is toegenomen, komen er nog steeds te weinig woningen
beschikbaar voor nieuwe verhuur. Dit komt doordat de doorstroming van huur naar koop en van
goedkope huur naar dure huur door de economische recessie stagneert.
In 2014 heeft Woonpartners 100 nieuwbouwwoningen opgeleverd; 32 vrije sector - en 68 sociale
huurwoningen.
Eind 2014 is het bezit uitgebreid met 220 woningen voor zelfstandig wonende ouderen door een fusie
met de Stichting Zuidrandflat te Gouda. Daarnaast is de voorraad met 28 woningen afgenomen
wegens sloop en zijn er 24 woningen verkocht. Per saldo is in 2014 het totale aantal huurwoningen
van Woonpartners hiermee met 268 gestegen. Deze ontwikkeling zal zich de komende jaren verder
doorzetten. De vraag naar sociale huurwoningen groeide in 2014 sneller dan de vraag naar
markthuurwoningen. Ook dit heeft alles te maken met de staat van de economie en de opgelopen
werkloosheid in het bijzonder.
Zodra de economie zich herstelt, is de verwachting dat de vraag naar duurdere huurwoningen weer
gaat stijgen. Door de actuele economische laagconjunctuur is de vraag van herstarters (vraag naar
huurwoningen als gevolg van relatiebreuk) en doorstromers op een relatief laag niveau. Wij houden bij
herstel van de economie en de werkgelegenheid rekening met een verder oplopen van de
woningvraag, vooral onder alleenstaanden en kleine huishoudens.
In het beleid gaat Woonpartners er vanuit dat blijvend ingespeeld wordt op de vraag naar sociale
huurwoningen en markthuurwoningen. Dit betekent dat de corporatie 90% van de woningen (inclusief
nieuwbouw) beschikbaar houdt voor de sociale huur en 10% aanbiedt als markthuurwoningen.
Later als de door de Minister aangekondigde verruiming van de toewijzingsmogelijkheden voor de
groep lagere middeninkomens werkelijkheid wordt, zal Woonpartners ook van die mogelijkheid
gebruik maken.
De geboden ruimte is daarmee in overeenstemming met de actuele woningvraag van de diverse
inkomensgroepen naar huurwoningen in ons werkgebied. Deze middeninkomens zijn aangewezen op
een markthuurwoning, omdat het inkomen niet toereikend is voor het financieren van een koopwoning.
Er is in ons werkgebied slechts een zeer beperkt aanbod aan markthuurwoningen door andere
partijen. Een deel van onze nieuwbouw bestaat dan ook uit markthuurwoningen. We blijven ons bij
nieuwbouw echter vanzelfsprekend vooral richten op de bouw van sociale huurwoningen.
Beheerste groei
Woonpartners Midden-Holland streeft naar een stabiel, zo mogelijk licht groeiend, marktaandeel in de
regio Midden-Holland. De organisatie heeft een stevig aandeel in de woningmarkt in de gemeenten
Gouda, Waddinxveen en Zuidplas en nog een bescheiden aandeel in de gemeente Alphen aan den
Rijn, in het bijzonder in de kern Boskoop. De komende jaren wordt een beperkte netto groei verwacht
van het totaal aantal woningen in exploitatie. Door de bouw en verwerving van huurwoningen op
diverse nieuwbouwlocaties in het werkgebied groeit de woningportefeuille.
Daartegenover staat een daling als gevolg van de sloop van woningen in de bestaande voorraad. De
nieuwbouw die aansluitend op deze locaties plaatsvindt, leidt in de regel tot het realiseren van minder
huurwoningen. Bovendien wordt jaarlijks een aantal bestaande huurwoningen uit de voorraad
verkocht zoals vastgelegd in het strategisch voorraadbeleid. De daaruit voortvloeiende positieve
kasstromen worden benut voor investeringen in nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad.
Ook door het beheer van woningen voor derden, waaronder het VvE-beheer, zal het marktaandeel
van Woonpartners verder groeien.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 10
Onze inzet is daarbij om efficiënter te werken, onder andere door het beter inzetten van
automatisering en informatisering en door bij natuurlijk verloop niet automatisch nieuw personeel aan
te nemen. Door een combinatie van maatregelen willen wij de komende jaren onze beheerkosten per
verhuureenheid (vhe) verminderen. Landelijk wordt voor de sector gesproken over een besparing van
20-25% op de totale beheerkosten. Door onze activiteiten bij de vernieuwing en uitbreiding van onze
woningportefeuille verwachten wij in combinatie met voorgaande maatregelen in de komende jaren
voldoende besparingsmogelijkheden te kunnen realiseren.
Taakafbakening
Woonpartners Midden-Holland ontwikkelt en beheert vastgoed, maar is daarbij maatschappelijk
gedreven. De voornaamste taak van Woonpartners is immers het huisvesten van de beoogde
doelgroep: mensen die niet op eigen kracht in hun woonbehoefte kunnen voorzien.
Dit doet onze organisatie door het optimaliseren van het bestaande bezit en door nieuwbouw van
woningen. Hiermee is een groot deel van de bestedingsruimte voor de toekomst vastgelegd.
Voor de uitgaven voor nieuwbouw, herontwikkeling en verwerving van de diverse vormen van
vastgoed is een investeringsstatuut vastgesteld. Dit statuut is van toepassing op Woonpartners
Midden-Holland en de daarmee verbonden rechtspersonen. Gelet op de snelle en omvangrijke
veranderingen op de woningmarkt en de investeringscondities voor woningcorporaties in het
bijzonder, wordt het investeringsstatuut twee keer per jaar getoetst op actualiteit en waar nodig
aangepast.
In het werkgebied neemt de vergrijzing toe. Dat geldt in nog sterkere mate voor de huurders van
Woonpartners. Ouderen hebben behoefte aan meer aanpassingen in hun woning die het woongemak
bevorderen. Senioren blijven immers langer in hun woning wonen en verlaten over het algemeen pas
hun woning als zelfstandig wonen echt niet meer gaat. De scheiding tussen wonen en zorg wordt de
komende jaren beleidsmatig sterk doorgezet. Er is veel minder geld beschikbaar voor institutionele
zorg en welzijn. Ook op de thuiszorg wordt fors bezuinigd en deze voorziening zal voor minder
mensen beschikbaar zijn. Daarbij zal de eigen bijdrage sterk stijgen. De druk op mantelzorg en
zelfredzaamheid van ouderen neemt daardoor verder toe.
De afgelopen jaren heeft Woonpartners veel resultaten geboekt in de realisatie van geschikte
woningen voor ouderen. Het scheiden van wonen en zorg biedt onze organisatie nieuwe kansen en
nieuwe mogelijkheden voor strategische samenwerking met zorg- en welzijnsorganisaties. De
corporatie heeft samen met veel andere organisaties het ‘Pact van Savelberg’ ondertekend.
Woonpartners heeft daarin vastgelegd dat de organisatie 750 woningen ouderengeschikt en
drempelvrij zou maken. De corporatie is deze afspraak met de realisatie van meer dan 800 woningen
ruimschoots nagekomen.
In totaal omvat de woningportefeuille van de corporatie nu meer dan 2.500 nultredenwoningen. De
inzet ligt nu niet zozeer in de realisatie van méér woningen die geschikt zijn voor ouderen, maar in het
realiseren en mogelijk maken van de benodigde dienstverlening in en rondom de ouderenwoningen.
Woonpartners werkt daarbij onder andere nauw samen met Palet Welzijn, Fundis en Zorgpartners
Midden-Holland. Daarnaast wordt er samengewerkt met specifieke zorgaanbieders als de Gemiva-
SVG Groep, Ipse de Bruggen en ASVZ. Begin 2014 hebben wij om goed in te kunnen spelen op de
nieuwe ontwikkelingen een nieuw beleidskader vastgesteld voor investeringen op het vlak van
scheiden van wonen en zorg.
Wonen is meer dan het gebruik van de fysieke ruimte van de woning en de directe woonomgeving.
Huurders hebben belang bij het sociaal, maatschappelijk en economisch goed functioneren van hun
wijk en de daarbij behorende voorzieningen. In het beheer van de directe woonomgeving en op het
vlak van leefbaarheid werkt Woonpartners met bewoners, gemeente en overige ketenpartners samen
aan zo optimaal mogelijke resultaten.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 11
Woonpartners begeeft zich niet op het terrein van de uitvoering van welzijnswerk, exploitatie van
nieuwe dag- en activiteitencentra, maatschappelijk werk of openbare orde en veiligheid. Onze
organisatie investeert doelgericht in de leefbaarheid van buurten en wijken, met inachtneming van het
landelijk beleidskader. Dit doet Woonpartners door in samenspraak met de ketenpartners
buurtgerichte activiteiten mede mogelijk te maken en te participeren in de totstandkoming van
maatschappelijke voorzieningen in wijken waarin de corporatie veel woningen beheert.
Ook voor de leefbaarheidsuitgaven van de organisatie is een beleidskader vastgesteld. Voor het
verstrekken van nieuwe bijdragen in leefbaarheidsactiviteiten wordt in alle gevallen ook een actieve
bijdrage en inzet van huurders gevraagd.
Woonpartners heeft zich verbonden aan het convenant ‘Energiebesparing corporatiesector’, dat
branchevertegenwoordiger Aedes en de Woonbond hebben afgesloten. Het doel: 33%
energiebesparing op gebouw- en installatiegebonden energieverbruik in de periode 2008 tot en met
2020, wat overeenkomt met een energieprestatie index van 1,25, oftewel label B.
De organisatie kiest ervoor om de grootste inzet op het gebied van duurzaamheid te leveren in de
bestaande woningvoorraad. Met de ingrepen in de bestaande voorraad realiseert de corporatie ook
een langere levensduur van haar woningen. De wijze waarop wordt geïnvesteerd in het bestaande
bezit is aangepast, zodat er sneller resultaten worden geboekt, minder proces- en overlegtijd nodig is
en een aantrekkelijker aanbod aan de zittende huurders wordt gedaan. De nieuwbouwwoningen
voldoen vanzelfsprekend aan de geldende duurzaamheideisen, met aandacht voor comfort en
veiligheid. Om de noodzakelijke energiebesparende maatregelen in de bestaande
huurwoningenvoorraad tot stand te brengen hebben we de investeringen voor 2014 met 0,5 miljoen
euro verhoogd tot 1,5 miljoen euro. Vanaf 2015 en volgende jaren zijn de geplande investeringen
verhoogd tot 2,0 miljoen euro per jaar.
Inzet op het thema duurzaamheid past ook binnen de aanpak om meer te sturen op de totale
woonlasten. De totale woonlasten voor de huurders zijn de afgelopen jaren naast de noodzakelijke
boveninflatoire huurstijging als gevolg van de invoering van de verhuurdersheffing, vooral gestegen
door de stijgende energielasten. Woonpartners voert weliswaar een terughoudend huurbeleid, maar
ontkomt ook niet aan een huurstijging die boven het niveau van inflatie uitgaat. Met de investeringen
in energiebesparende maatregelen kan Woonpartners echter een bijdrage leveren aan het waar
mogelijk beperken van de totale woonlasten. De medewerkers adviseren de huurders bovendien over
een duurzaam energieverbruik.
2.5 Ontwikkelingen
Parlementaire enquête
Het onderzoek van de enquêtecommissie beslaat een periode van circa twintig jaar, met als beginpunt
de verdere verzelfstandiging van de woningcorporaties begin jaren negentig. De enquêtecommissie
rondde haar onderzoek eind oktober 2014 af. De commissie stelde vast dat het toezicht op de
woningcorporaties de afgelopen jaren over te veel instanties verspreid is. De commissie oordeelde
hard over de diverse excessen bij de woningcorporaties, maar stelde ook vast dat het overgrote deel
van de woningcorporaties het werk naar behoren heeft uitgevoerd. Om nieuwe incidenten te
voorkomen heeft de commissie op veel onderdelen voorstellen gedaan voor aanpassing van de
ordening van de volkshuisvesting en daarbij behorende nieuwe wet- en regelgeving. De Tweede
Kamer nam de conclusies van de enquêtecommissie over.
Herziening van de Woningwet
Minister Blok heeft op 11 februari 2014 een wijziging (novelle) op het wetsvoorstel Herziening
Woningwet gepubliceerd. De novelle stelt kaders voor de activiteiten van woningcorporaties en de
financiering daarvan, het externe toezicht op de corporaties en de rol van de gemeenten.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 12
De novelle is na advies van de Raad van State op kleine onderdelen aangepast en vervolgens op 20
juni naar de Tweede Kamer gestuurd.
De Tweede Kamer stemde 11 december 2014 unaniem in met de novelle op de herziene Woningwet,
maar bracht nog een aantal belangrijke wijzigingen aan.
Op hoofdlijnen komen de belangrijkste veranderingen op het volgende neer:
Toezicht. Er komt een onafhankelijke woonautoriteit waaronder zowel het financieel als het
volkshuisvestelijk toezicht komt te vallen. Die wordt ingericht volgens het inspectiemodel, met de
Minister als eindverantwoordelijke.
Huurdersinvloed. De huurders krijgen instemmingsrecht bij fusie (uitgezonderd bij acute
financiële redding) en het aangaan van verbindingen. Ook krijgen zij voortaan meer informatie
over de financiën en investeringskracht van woningcorporaties en mogen zij informatie opvragen
bij toezichthouders.
Leefbaarheid. De gemeente toetst of de leefbaarheidsactiviteiten van een corporatie passen bij
de prestatieafspraken. Door de lokale beoordeling van deze activiteiten is maatwerk beter
mogelijk.
Markttoets. De markttoets in herstructureringsgebieden wordt vereenvoudigd. Als de grond hier al
in bezit is van een woningcorporatie, is een markttoets niet noodzakelijk wanneer de corporatie
woningen sloopt om daar niet- DAEB woningen terug te bouwen.
Minder administratieve verplichtingen. Woningcorporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen
euro met een klein aandeel niet-DAEB-bezit (maximaal 5 procent van de jaaromzet) hoeven hun
activiteiten niet administratief te scheiden. Zij kunnen volstaan met een scheiding van baten en
lasten aan het einde van het jaar. Deze maatregel heeft betrekking op ongeveer 65% van de
woningcorporaties. De jaaromzet van Woonpartners ligt boven 30 miljoen euro.
Europees aanbesteden. Ook is er een bepaling opgenomen om te voorkomen dat corporaties
hun projecten Europees moeten aanbesteden.
Grootte corporatie. De overheid is niet in de positie om corporaties te dwingen zich te splitsen.
Bedrijfslasten. Eén jaar na inwerkingtreding van de wet zal de Aedes-benchmark worden
geëvalueerd. En te zijner tijd zal zo nodig deelname voor alle corporaties aan deze benchmark
verplicht gesteld worden.
De Eerste Kamer heeft op 17 maart 2015 de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
aangenomen. De herziene Woningwet wordt op 1 juli 2015 van kracht.
Eind juni publiceerde het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV): Financiële Meerjarenverkenning
van de corporatiesector na administratieve scheiding. Het CFV geeft hierin aan dat de administratieve
scheiding zoals opgenomen in de nieuwe wet een enorme operatie is, die vraagt om een ruimere
overgangsregeling. Er zijn duidelijke kaders nodig en meer duidelijkheid over de stappen die
woningcorporaties moeten maken voor de scheiding.
Trendanalyse WSW: lage investeringen gevaar voor financiële positie corporaties
Corporaties geven minder uit aan nieuwbouw in de periode 2014-2018. Dat blijkt uit de op 21 mei
2014 gepubliceerde jaarlijkse trendnotitie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het
WSW voorziet dat het uitblijven van investeringen op de lange termijn meer kosten met zich
meebrengt. Dit zorgt volgens het WSW voor een verslechterde financiële positie van
woningcorporaties in de toekomst. Het aantal nieuw op te leveren woningen in de 5-jaarsprognose
bedraagt bijna 100.000. Dit was in de 5-jaarsprognoses over 2012-1016 nog bijna 150.000 woningen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 13
Woonpartners blijft dit jaar en ook komende jaren in ruime mate investeren in nieuwbouw.
Hogere inkomensgrens verbetert positie lagere middeninkomens
Bij een hogere inkomensgrens voor sociale huurwoningen vinden lagere middeninkomens sneller een
huurwoning. Dat blijkt uit een doorrekening van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) van de
aangekondigde maatregelen voor de huurmarkt. De Minister stuurde het rapport 29 augustus 2014
naar de Tweede Kamer.
Minister Blok is van plan de inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen tijdelijk te
verhogen naar € 38.950.
Wijziging inkomensgrens per 2015
Minister Blok heeft op 18 november 2014 aangekondigd dat de liberalisatiegrens per 1 januari 2015
omhoog gaat van € 699,48 naar € 710,68. In navolging hierop heeft het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties op 21 november 2014 in een MG-circulaire de nieuwe inkomensgrenzen
en prijsindex voor 2015 gepubliceerd.
De inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen is per 1 januari 2015 aangepast. In
2014 bedroeg deze grens € 34.678,- per 1 januari 2015 bedraagt deze grens € 34.911,-.
Toewijzing vrijkomende betaalbare huurwoningen aan laagste inkomens
Vrijkomende betaalbare huurwoningen moeten zoveel mogelijk worden toegewezen aan de laagste
inkomens. De Tweede Kamer en minister Blok willen dat snel regelen, zodat minder huurders in
betalingsproblemen komen en het groeiende beroep op de huurtoeslag afneemt. Dat bleek tijdens een
Kamerdebat over de huurtoeslag op 6 november 2014.
De Minister voor Wonen wil een vast percentage van vrijkomende woningen met een huur onder de
aftoppingsgrens (596,75 euro) laten toewijzen aan mensen met recht op huurtoeslag. Deze
huishoudens krijgen een eventuele huurstijging dan (bijna volledig) gecompenseerd en de overheid
hoeft over een minder groot bedrag huurtoeslag te betalen.
Huursombenadering gaat niet door in 2015
De huursombenadering zou de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015 vervangen. Dit is
uitgesteld tot 2016. Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging.
Woningen die de woningcorporatie nu relatief goedkoop vindt krijgen een hogere huurverhoging dan
woningen die nu al een goede prijs hebben. Via de maximale huursomstijging reguleert de overheid
de totale stijging van de huren van de corporatie (de huursom).
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 14
3. Ontwikkeling, verwerving en verkoop van vastgoed
3.1 Realisatie activiteitenprogramma
Activiteit Score Realisatie
Nieuwbouw Boskoop
Gouwe Oever (in aanbouw) + Opgeleverd
Nieuwbouw Gouda
Gouda Oost:
- Springerslocatie +/- Voorbereiding vergevorderd; aanbesteding in 2015
- Zuidelijk Stempel West +/- Idem
- Zuidelijk Stempel Oost + Uithuizing en voorbereiding op schema
- Middengebied +/- Voorbereiding loopt, verwerving moeizaam
- Gedenklaan x Gemeente besteedt uit aan derde
Margrietplein + Opgeleverd
Nieuwbouw Waddinxveen
Triangel: 1e fase + Huurwoningen opgeleverd, MGE in verkoop
Centrumplan Fortis/ASR + 1e deel huur opgeleverd
Kerkweg Oost - Door andere prioritering nog weinig voortgang
Nieuwbouw Zuidplas
Schoolstraat – Zevenhuizen + Voorbereiding op orde, grond is geleverd
Burg. Klinkhamerweg – Zevenhuizen + Idem
Verwerving
Aankoop van 5 eengezinswoningen en 5 appartementen/winkelunits in Gouda Oost
+/- 3 eengezinswoningen en 1 appartement verworven
Verkoop
Verkoop van 15 huurwoningen + 24 woningen en 1 berging verkocht
VvE-beheer
Boskoop: 2 VvE's - Gouwe Over (2 VvE’s) koos een andere beheerder
Gouda: 19 VvE's +
Waddinxveen: 9 VvE's + 1 st. woonomg. + 1 VvE toegevoegd, totaal nu 10
Zuidplas: 3 VvE's + 1 gemeentelijk complex +
+ Gerealiseerd +/- Deels gerealiseerd - Niet gerealiseerd X Vervallen
3.2 Nieuwbouw In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn voor nieuwbouw de kwalitatieve en kwantitatieve doelstellingen geformuleerd. De aantallen te slopen en te realiseren woningen in verschillende segmenten zijn benoemd voor deze beleidsperiode.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 15
In onderstaande tabel is weergegeven wat de stand van zaken ultimo 2014 is.
MJB 2012-2016
Opgeleverd 2012 - 2013
Opgeleverd 2014
Prognose oplevering
2015
Prognose oplevering
2016
Prognose oplevering 2012-2016
Sociale huur 301 79 69 65 186 399
Markthuur 139 39 31 45 56 171
Koop vrije sector 53 0 0 0 24 24
Koop/MGE 145 0 0 14 0 14
Sloop 237 188 26 66 0 280
MGE = Maatschappelijk Gebonden Eigendom
Met het einde van de beleidsperiode in zicht ontstaat een goed beeld van waar we staan t.o.v. de
voornemens van het vigerende meerjarenbeleidsplan. De plannen waarvoor oplevering in 2015 en
2016 is voorzien zijn dermate concreet dat gesteld kan worden dat de doelstellingen t.a.v. de realisatie
van huurwoningen worden behaald en zelfs ruim zullen worden overschreden. Gezien onze gezonde
financiële positie en de huidige scherpe bouwprijzen kan gesproken worden over op de juiste wijze
anticyclisch investeren.
De verkoop van de 14 koopwoningen met starterslening in De Triangel is goed verlopen. Eind 2014
waren 10 woningen verkocht. De koop vrije sector betreft 24 woningen in Gouda Oost. Het
verkooprisico daarvan wordt bij de ontwikkelaar van het Zuidelijk Stempel West gelegd. De prognose
van het totale aantal koopwoningen t.o.v. het vigerende meerjarenbeleidsplan is reeds eerder
bijgesteld vanwege de marktomstandigheden. Inmiddels is daar de speelvelddiscussie bijgekomen.
Nu de markt blijkt aan te trekken en vooral ook in de goedkopere segmenten gebouwd wordt door
marktpartijen is de aanleiding om hierin te acteren weggevallen. De verkoop van kavels aan
ontwikkelaars in Gouda Oost, zoals in het Zuidelijk Stempel West, zorgt voor voldoende diversiteit in
deze herstructurering.
Een overzicht van de afzonderlijke nieuwbouwprojecten in uitvoering en/of in voorbereiding ultimo
2014 is terug te vinden in bijlage 5. In dit overzicht staan de projecten die zijn opgeleverd in 2014, die
eind 2014 nog in aanbouw waren en die vergaand uitontwikkeld zijn (verwachte start bouw in 2015).
Woonpartners Midden-Holland heeft in 2014 geen woningen met stichtingskosten hoger dan
€ 240.000,- opgeleverd.
In 2014 heeft Woonpartners Midden-Holland de grond van de gemeente aangekocht voor de
herontwikkeling van de Schoolstraat en de Burgemeester Klinkhamerweg in Zevenhuizen. Verder is
de grond aangekocht voor 45 eengezinswoningen in ‘De Jonge Veenen’ in Moerkapelle en voor 11
eengezinswoningen in De Triangel in Waddinxveen.
In Zevenhuizen zijn in 2014 de woningen aan de Schoolstraat en een deel van de woningen aan de
Burgemeester Klinkhamerweg gesloopt. In Gouda Oost worden de voorbereidingen voor de sloop van
het Zuidelijk Stempel Oost 1e fase getroffen en is een groot deel van de huurders uitgeplaatst. Deze
woningen zullen medio 2015 worden gesloopt. De planning loopt hiermee nog steeds voor op de
planning zoals die bij het meerjarenbeleidsplan is gehanteerd, vandaar dat het totaal hoger is.
Woonkeur
Woonpartners heeft aan nieuwbouw de kwaliteitsnorm `Woonkeur` gekoppeld. Door overeenkomstig dit keurmerk te ontwerpen, leveren we een bijdrage aan duurzame en levensloopbestendige
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 16
woningbouw. Per project wordt bekeken hoe en in welke mate deze aspecten meegenomen zullen worden. In 2014 heeft dat geresulteerd in (gedeeltelijk) bouwen onder Woonkeur bij:
Gouwe Oever in Boskoop
De Triangel in Waddinxveen
Het Centrumplan in Waddinxveen
Het Margrietplein in Gouda
Trends en ontwikkelingen
In het jaarverslag 2013 is aangegeven dat de stichtingskosten van nieuwbouw huurwoningen vanaf
het begin van de crisis daalden. In 2014 is de daling t.o.v. 2013 met ca. € 16.000 per woning gelijk
aan de uitgesproken verwachting. Voor de in 2015 op te leveren woningen worden gelijke gemiddelde
stichtingskosten als in 2014 verwacht. Echter het aandeel markthuur is in 2015 ca. 10% hoger.
Bovendien zijn de stichtingskosten van de meeste markthuurwoningen in het Centrumplan incl. een
eigen parkeerplaats in de garage. Als deze verhouding mee wordt gewogen kan alsnog gesproken
worden van een daling. Verder zijn de prijzen voor de woningen in het Centrumplan al in 2008 en
2012 vastgesteld, waardoor de latere daling van bouwprijzen geen invloed meer heeft op de
stichtingskosten. Voor 2016 worden verhoudingsgewijs weer meer sociale huurwoningen opgeleverd,
en worden scherpere inkoopprijzen verwacht. De verwachting is dan ook dat de stichtingskosten in dat
jaar weer verder zullen dalen.
De stichtingskosten kunnen uiteraard ook beïnvloed worden door scherp te sturen op efficiency zowel
intern als extern. Dat wordt bij de huidige aanbestedingen dan ook gedaan, waarbij gezocht wordt
naar optimaal gebruik van positieve ontwikkelingen in de markt. Door de crisis gedwongen, maar ook
uit overtuiging richten aannemers zich op efficiënt bouwen en reductie van faalkosten.
Kostenverhogend werken de steeds scherpere bouwbesluiteisen t.a.v. de energieprestatiecoëfficient
van de woningen (EPC). Daartegenover stellen we een meer gedifferentieerd woningaanbod, waarbij
ook kleinere woningen in nieuwbouw worden gerealiseerd. Daarmee doorbreken we de trend om
steeds ruimer te bouwen. Daarmee realiseren we kwalitatief goede woningen voor huurders, die
minder te besteden hebben en die niet meer ruimte nodig hebben. Uiteraard horen daar ook lagere
stichtingskosten bij. De verwachtingen op het gebied van de veranderende bevolkingssamenstelling in
de komende decennia bevestigen de behoefte hieraan.
3.3 Verwerving van vastgoed
Verwerving woningen in Gouda Oost
In samenwerking met de gemeente worden de woningen en winkels aan de Eendrachtsweg en de De Rijkestraat actief aangekocht. De woningen worden na aankoop tijdelijk verhuurd en daarna gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw in deze wijk. Voor de herontwikkeling van het Zuidelijk Stempel West zijn alle woningen verworven en gesloopt. Met het bouwrijp maken van dit plandeel is inmiddels een start gemaakt. In het Zuidelijk Stempel Oost moeten nog 3 woningen worden verworven. De verwachting is dat dit binnen afzienbare tijd gerealiseerd kan worden, zodat deze woningen gelijktijdig met de huurwoningen gesloopt kunnen worden. In het Middengebied wordt meer tijd genomen om tot minnelijke verwerving te komen. De verkoopbereidheid is nog niet groot. De gesprekken worden geïntensiveerd, maar als het nodig is zal ook onteigening worden ingezet.
3.4 Wijkontwikkeling De gemeente Gouda, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland werken samen aan leefbaarheid en sociale samenhang in de wijken Korte Akkeren en Gouda Oost. De kosten hiervoor
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 17
worden gezamenlijk gedragen. De inzet is activiteiten te ondersteunen vanuit een interactie en in samenspraak met betrokken partijen in de wijk zoals bewoners, ondernemers en instellingen. De volgende overlegstructuur wordt hierbij aangehouden:
Stuurgroep Wijkontwikkeling
Procesmanagers
Redactieteam Nieuwsbrieven
In 2014 zijn twee nieuwsbrieven uitgebracht met informatie voor Gouda Oost en Korte Akkeren. Bij de fysieke planontwikkeling wordt nauw samengewerkt met de Werkgroep Wijkontwikkeling van het Wijkteam Gouda Oost. Omdat inmiddels zoveel concrete plannen richting uitvoering gaan wordt voornamelijk op projectniveau gecommuniceerd. In 2014 heeft Woonpartners een druk bezochte informatiebijeenkomst over de locatie Oostvogel en van Heuven Goedhartsingel georganiseerd. Het komende jaar wordt een algemene informatiebijeenkomst gehouden in Gouda Oost. In Korte Akkeren heeft Woonpartners in 2014 31 huurwoningen aan het Margrietplein opgeleverd. Verder is in het kader van leefbaarheid de herhuisvesting van huurders van te slopen woningen aan de orde. In het Zuidelijk Stempel Oost in Gouda Oost loopt dit nog volgens schema. Doordat de druk op de woningmarkt hoog is, is het wel lastiger om geschikte woningen te vinden dan bij eerdere herhuisvestingen. Inmiddels is ook bekend dat de Oostvogellocatie en de woningen aan en rondom de van Heuven Goedhartsingel in 2015 respectievelijk 2018 gesloopt gaan worden; de huurders zijn hierover bij de eerder genoemde informatiebijeenkomst geïnformeerd.
3.5 Verkoop van vastgoed
Verkoop bestaand bezit De doelstelling van verkoop in 2014 is ca. 15 woningen, vertaald naar een bedrag (target) van € 2,0 miljoen. Gedurende het jaar bleek dat er meer woningen verkocht werden dan van tevoren geschat; de target is medio het jaar dan ook opgehoogd naar € 2,5 miljoen. Uiteindelijk zijn in totaal 24 woningen verkocht. De target is met een totaal ontvangen bedrag van € 2,8 miljoen ruim overschreden. Daarmee wordt invulling gegeven aan de gewenste kasstroom voor de investeringen volgens het meerjarenbeleidsplan.
De verkoopresultaten 2014 zijn weergegeven in onderstaande tabel.
Gouda Waddinxveen Zuidplas Totaal
Aan zittende huurder 0 1 0 1
Aan andere huurder 1 2 1 4
Op de vrije markt 9 6 4 19
Totaal verkochte huurwoningen 10 9 5 24
Verkocht nog niet geleverd 1 0 0 1
Te koop staande woningen ultimo 2014 4 4 1 9
Verkoop nieuwbouw
In 2014 zijn 10 nieuwbouw koopwoningen met starterslening in De Triangel verkocht. Ultimo 2014 zijn
nog 4 woningen in hetzelfde project te koop. Levering vindt plaats in 2015.
3.6 VvE-beheer In 2014 is het SKW-certificaat voor VvE-beheer, waarborg voor kwaliteit, wederom behouden. In de gemeenten Waddinxveen, Gouda en Zuidplas voert Woonpartners het beheer voor 32 VvE’s; in Waddinxveen is één VvE toegevoegd.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 18
Onderstaand overzicht geeft de aantallen VvE’s in beheer en daaronder vallende appartementsrechten ultimo 2014 weer.
Aantal VvE’s in
beheer (*)
Aantal
appartementsrechten
Gouda 19 350
Waddinxveen 10 283
Zuidplas 3 104
Totaal 32 737
(*) naast de VvE’s in deze tabel worden ook een multifunctioneel gebouw in Moordrecht beheerd
en een stichting voor een woonomgeving in Waddinxveen, zonder appartementsrechten.
In 2015 verwachten we geen toevoeging aan de portefeuille van VvE’s.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 19
4. Wonen, zorg en welzijn
4.1 Realisatie activiteitenprogramma
Activiteit Score Realisatie
De klantgerichtheid van Woonpartners is hoog
en scoort bij de KWH-metingen een 8 of
hoger.
+/- De gemiddelde score is een 7,5.
De wijkaanpak/leefbaarheid is beschreven in
wijkactieplannen en wijkjournaals. +
Van alle wijken zijn wijkactieplannen opgesteld
en vormen de basis voor de inzet van de
leefbaarheidsactiviteiten van Woonpartners.
De veranderende rol van woningcorporaties
zorgt er voor dat de wijkjournaals nu
geactualiseerd moeten worden.
Op de gebieden wonen, zorg en welzijn en
wonen, leren & werken voert Woonpartners
een breed palet aan activiteiten uit, die niet
altijd direct gerelateerd kunnen worden aan
wonen. Onderdeel hiervan is onze inzet op het
voorkomen van huisuitzettingen en voorkomen
van overlast.
+
Het Laatste Kans Beleid is op initiatief van
Woonpartners in samenwerking met de
ketenpartners ontwikkeld in Gouda en wordt
nu ook in Zuidplas en Waddinxveen gebruikt.
Dagelijks onderhoud wordt volledig onder
regie van wijk en buurtbeheer uitgevoerd.
Hierbij is de benchmark van het CFV het
uitgangspunt voor de uitgaven. In de
aansturing van aannemers wordt gebruik
gemaakt van raamovereenkomsten om zo de
kosten beter te kunnen beheersen.
+/-
De uitgaven zijn onder begroting gebleven en
liggen naar verwachting op benchmarkniveau.
De raamovereenkomsten zijn opgesteld en
besproken, maar nog niet definitief
vastgesteld. De reden hiervan is dat de
planningssoftware waarmee werkzaamheden
aan opdrachtnemers worden opgedragen nog
kinderziektes vertoonden.
+ Gerealiseerd +/- Deels gerealiseerd - Niet gerealiseerd X Vervallen
Leefbaarheid
De inzet van de middelen beschikbaar voor de leefbaarheid wordt gebaseerd op de lokale situatie
zoals deze is beschreven in het wijkactieplan. Daarbij wordt meer dan voorheen de nadruk gelegd op
de fysieke leefbaarheid in plaats van op het bevorderen van sociale cohesie.
Voorbeelden hiervan zijn de aanleg van fietsrekken, extra schoonmaakbeurten van (voor huurders)
onbereikbaar glas en maatregelen ter voorkoming van oververhitting in liften en trappenhuizen.
Totale uitgaven voor leefbaarheid in 2014, ten opzichte van de begroting, zijn als volgt:
Begroot in € Gerealiseerd in €
Sociaal 193.500 111.769
Fysiek 106.500 149.037
Bijdrage Woonpartners aan huismeester
0 46.826
Leefbaarheid bij projecten
94.000 17.549
Totaal 394.000 325.181
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 20
Overlastmeldingen
In 2014 is samen met ongeveer 30 huurders uit alle gemeenten van Woonpartners een klantarena
rondom het thema “Prettig Wonen” gehouden. Woonpartners heeft de wijze waarop zij om gaat met
overlastmeldingen toegelicht en getoetst hoe de huurders dit ervaren. Iedereen beseft dat huurders
zelf een grote verantwoordelijkheid hebben om er samen voor te zorgen dat ze prettig wonen.
Daarnaast is het goed om te weten wat gemeente, woningcorporatie en buurtbemiddeling kunnen
doen om overlast tegen te gaan.
Als gevolg van de extramuralisering van de geestelijke gezondheidszorg merken we in toenemende
mate dat er huurders in onze woningen wonen, die extra aandacht vragen. Daarom werkt
Woonpartners nauw samen met actieve bewoners en professionals in de zorg en welzijn om ook voor
deze doelgroep zo goed mogelijk “prettig wonen” te blijven realiseren en overlast waar mogelijk te
voorkomen.
Overlastmeldingen
Aantal overlastmeldingen
518
Burenoverlast 35%
Overlast in alg. ruimten 19%
Overlast vanwege psychische problemen
8%
4.2 Wonen, zorg en welzijn in Gouda
Hoogtepunten uit de wijkaanpak
Wijkaanpak gemeente Gouda
De gemeente Gouda heeft besloten om de wijkaanpak te vervangen door een meer gebiedsgerichte
aanpak en de subsidiering te laten lopen via het “Goed voor Goud”-project. Woonpartners werkt nauw
samen met de wijkteams in de wijken waar zij bezit heeft. Daar waar de wijkteams doorgaan met hun
werkzaamheden, blijven ze een belangrijke samenwerkingspartner van Woonpartners.
Vogelbuurt bruist
In het oude gedeelte van de Vogelbuurt beheert Woonpartners een kleine 200 woningen. Om de
bewonerskracht te stimuleren zijn er op initiatief van Woonpartners twee bruisavonden van de
Ideëenbrouwerij georganiseerd. De opkomst was groot en er zijn veel initiatieven uit naar voren
gekomen. De initiatieven liepen van het ontwikkelen van een buurt-app. om de veiligheid te vergroten,
tot een burenzorgnetwerk en de opzet van een multiculturele markt.
Leefbaarheid sloopcomplexen
Om de leefbaarheid in en rond de te slopen flats aan de Eendrachtsweg en Teldersstraat op peil te
houden, heeft Woonpartners de woningen zelf tijdelijk verhuurd en huismeesters ingezet. Tot de
zomervakantie hebben ook de Portiekportiers hun zeer gewaardeerde steentje bijgedragen. Gelet op
de afname van het aantal te slopen woningen en de voorziene sloop op korte termijn van het nog
aanwezige bezit is dit project beëindigd.
Maatschappelijke taken/ketensamenwerking
Samenwerking met ketenpartners
Woonpartners is in 2014 bij de volgende projecten betrokken geweest:
Sociale teams; Woonpartners is partner van de sociale teams in Gouda Noord en Oost.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 21
‘Jongeren onder dak’, een pilot project om het leven van zwerfjongeren weer op de rit te krijgen en
voor huisvesting te zorgen. Woonpartners heeft hier op actieve wijze haar rol als huisvester
opgepakt.
Als initiatiefnemer geeft Woonpartners in samenwerking met de ketenpartners handen en voeten
aan de verdere ontwikkeling van het “Laatste Kans Beleid”. Hiermee wordt als uitwerking van het
convenant “Voorkomen Huisuitzetting” beoogd om voorwaarden te scheppen waaronder
potentieel overlastgevende huurders toch gehuisvest kunnen worden/blijven.
Woonpartners is partner in het convenant “Voorkomen Huisuitzetting”.
Signaleringsoverleg ‘Zorg en overlast’.
Maatjesproject Brede School (financiële ondersteuning).
Goudse Weekendschool (als oprichter, financieel ondersteuner en actieve deelnemer).
Woonpartners is mede-financier en aandrager van cases voor buurtbemiddeling, zodat
vrijwilligers met professionele ondersteuning hulp kunnen bieden aan huurders die overlast van
buren ervaren.
4.3 Wonen, zorg en welzijn in Waddinxveen
Hoogtepunten uit de wijkaanpak
Anne Frank zalencentrum
Dit zalencentrum vervult nadrukkelijk een rol als het kloppend hart voor de ouderenactiviteiten in een
belangrijk deel van Waddinxveen. Samen met actieve vrijwilligers en Palet Welzijn zorgt
Woonpartners voor een groeiend activiteitenaanbod voor de senioren in Waddinxveen. Ook het aantal
senioren dat hiervan gebruikt maakt neemt toe.
Het Anne Frank zalencentrum zelf is, in navolging van het Anne Frank Woongebouw, flink opgefrist en
aangepast aan de eisen van deze tijd.
Woonwagenlocaties
Woonpartners beheert in de gemeente Waddinxveen twee woonwagenlocaties met in totaal 18
standplaatsen.
Aan de Pater Jornaweg wordt samen met de huurders, de gemeente en de dagelijks beheerder
Nijbod, gekeken hoe de locatie omgevormd kan worden tot een prettige woonomgeving voor 14
standplaatsen, waarbij alle legaal op de standplaatsen neergezette woonwagens met hun aanbouwen
aan de vergunningsvereisten voldoen. Een van de resultaten uit dit overleg is een grote opruimactie
door de bewoners.
De locatie aan de Meteorenweg wordt opgeheven als aan alle daarvoor geldende randvoorwaarden is
voldaan. In 2014 zijn voorbereidingen getroffen om een verhuizing van 4 standplaatsen naar de
nieuwe wijk Triangel mogelijk te maken. De verwachting is dat dit niet eenvoudig zal gaan. De in de
directe nabijheid van het kamp illegaal geplaatste caravan van een familielid en een daarbij
behorende oud-ijzerhandel en tweespalt onder de bewoners bemoeilijken het beoogde verhuisproces.
Victorbuurt Bruist en Peppel-/Wilgenhorst Bruist
Om in een aantal buurten in Waddinxveen nieuwe ideeën voor actieve bewonersinzet voor de
woonomgeving te realiseren is de Ideëenbrouwerij ook in Waddinxveen actief. Op deze wijze test
Woonpartners uit wat werkt als het gaat om bewonersparticipatie. De bijeenkomsten werden door de
aanwezige bewoners positief ontvangen en de diverse onderwerpen, die door de bewoners zijn
bedacht, zijn ook verder opgepakt. In de Victorbuurt zijn een activiteitenkalender/netwerkfolder,
fietstocht, ruilbeurs en gezellige avond bedacht en worden verder uitgewerkt. In de Peppelhorst-
Wilgenhorst zijn 8 activiteiten opgepakt zoals een gezamenlijke boekenkast, nieuwjaarsreceptie, lief-
en leedpot en klaverjasclub. Al deze activiteiten zijn inmiddels gerealiseerd.
De bruisbijeenkomsten van de Ideëenbrouwerij blijken vooral de sociale cohesie te bevorderen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 22
Maatschappelijke taken / ketensamenwerking
Woonpartners neemt in Waddinxveen deel aan de volgende projecten en overleggen:
Signaleringsoverleg (Woonpartners signaleert verborgen leed en geeft dit door aan de
professionals in zorg en welzijn).
Woonpartners is mede-financier en aandrager van cases voor buurtbemiddeling, zodat
vrijwilligers met professionele ondersteuning hulp kunnen bieden aan huurders die overlast van
buren ervaren.
Integraal veiligheidsbeleid van gemeente. Woonpartners is partner hierin en heeft een actief
programma om in woningen het politiekeurmerk veilig wonen aan te brengen.
Wijkplatforms. Woonpartners is hierbij deelnemer.
Overleg met Ouderenadviesraad over ontwikkelingen in ouderenwelzijn en zorg.
Aanpak eenzaamheid: Rondom de eenzaamheidsaanpak is Woonpartners betrokken om
eenzame huurders bekend te maken bij ouderenwelzijnwerk van Palet Welzijn.
4.4 Wonen, zorg en welzijn in Zuidplas
Herhuisvesting wegens sloopvoornemen
Schoolstraat
In 2014 is de Schoolstraat in Zevenhuizen, nadat alle bewoners elders een woning hadden betrokken,
gesloopt en is overeenstemming bereikt over het nieuwbouwplan waar wederom huisvesting voor
senioren wordt gerealiseerd.
Burgemeester Klinkhamerweg
De Burgemeester Klinkhamerweg is bijna volledig uitgeplaatst. Ook hier zal na de sloop een
nieuwbouwcomplex van grondgebonden woningen verschijnen, dat ook voor ouderen geschikt is.
Maatschappelijke taken/ketensamenwerking
Woonpartners participeert in de gemeente Zuidplas in de ontwikkeling van een Laatste Kans Beleid en
een beleid ter voorkoming van huisuitzettingen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 23
5. Woningbeheer
5.1 Realisatie activiteitenprogramma
Activiteit Score Realisatie
Doorontwikkelen klantbedieningsconcept en de klantbediening voldoet minimaal aan de KWH normen.
+ Behalve het meetonderdeel “ontevredenheid” scoren we ruim boven de KWH norm.
Klantinformatie zo veel mogelijk digitaal. + Dit is een continu proces. Door vernieuwde website is er meer informatie digitaal voor de klant beschikbaar.
Implementeren “mijn Woonpartners”. + Is uitgevoerd, deel reparatieverzoeken vindt in 2015 plaats.
Nieuw huurbeleid inzake vraaghuren implementeren.
+/- Per complex is uitgewerkt wat idealiter de juiste vraaghuur zou moeten zijn. Invoering wacht echter nog op nadere wetgeving.
Handhaven rechtvaardig incassobeleid. + Huurachterstanden zijn teruggelopen.
Verhuren van nieuwbouwwoningen in de projecten Centrumplan, Margrietplein en De Triangel.
+ Verhuur van de nieuwbouwprojecten verliep voorspoedig. Bijna alle woningen waren voor de datum van oplevering al verhuurd.
Optimalisatie verhuur / terugdringen leegstand in het maatschappelijk vastgoed.
+ Ondanks de lastige markt voor maatschappelijk vastgoed, lukt het goed om de objecten verhuurd te houden.
Uitvoeren jaarlijks begrotingsproces op basis van vastgestelde procesbeschrijving.
+ Is inmiddels routine geworden.
Aanscherpen aanpak Meerjaren investeringsplan (MIP).
+/- Aanscherping betreft een overzicht waarin alle relevante parameters integraal bijeen komen en een nieuwe lijst met aandachtcomplexen.
Uitvoeren planmatig onderhoud op basis van benchmark normering € 725,- per vhe.
+/- € 767,- per vhe (incl. Zuidrandflat).
Uitvoeren maatregelen WPK (Woonpartnerskwaliteit).
+ Er zijn meer maatregelen uitgevoerd in Bomenwijk Waddinxveen dan geprognosticeerd.
Uitvoeren maatregelen Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW nieuw aanbrengen en upgraden).
+/-
Er zijn minder nieuwe maatregelen uitgevoerd dan geprognosticeerd doordat de interesse in deelname bij bewoners beperkt is. Upgrade is grotendeels gerealiseerd. Een deel is doorgeschoven naar 2015.
Uitvoeren energetische maatregelen zonder huurverhoging zittende huurder.
+
Energetische maatregelen zijn gerealiseerd. Door slimmere oplossingen en technische beperkingen is het budget van € 1,5 miljoen. echter niet uitgeput.
Opstellen beleidslijn energetische maatregelen.
+/- Er is een concept beleidslijn opgesteld.
+ Gerealiseerd +/- Deels gerealiseerd - Niet gerealiseerd X Vervallen
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 24
5.2 Woningmarkt algemeen Woonpartners is actief in de gemeenten Alphen aan den Rijn, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas.
Woonpartners werkt nauw samen met de collega aanbieders van sociale huurwoningen in deze
gemeenten.
Het gezamenlijk woningaanbod van de corporaties in de woonkernen Bodegraven, Driebruggen,
Gouda, Moerkapelle, Moordrecht, Nieuwerbrug aan den Rijn, Reeuwijk, Waddinxveen en
Zevenhuizen wordt aangeboden via de webservice WoningNet, regio Midden-Holland.
Boskoop wordt vanaf 1 januari 2014 gerekend tot het werkgebied van Holland-Rijnland, onze
woningen worden bij leegkomst aangeboden via de webservice WoningNet, regio Holland-Rijnland en
via de eigen website.
Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens worden ook aangeboden via www.pararius.nl
en de ROS (vrije sector) module van WoningNet.
5.3 Woningmutaties Woonpartners Voor een gedetailleerd overzicht per gemeente wordt verwezen naar de bijlagen.
Verhuur
In 2014 zijn er in totaal 560 woningen verhuurd (551 in 2013).
Het ging om 503 DAEB woningen (woningen met een huur tot € 699,48).
en om 57 niet-DAEB woningen (vrije sector woningen met een huurprijs boven de € 699,48).
Mutaties
In 2014 zijn er in totaal 560 woningen leeggekomen. Dat is vergelijkbaar met 2013.
Mutatiegraad
De mutatiegraad komt op basis van verhuurde woningen in de bestaande voorraad op 6,3%. Dit is
een daling van 0,6% t.o.v. 2013 (6,9%).
Woningtoewijzing
In 2014 heeft Woonpartners 94,4% van de woningen met een huur tot € 699,48 toegewezen aan de
doelgroep met een maximaal verzamel jaarinkomen tot € 34.678,-. Hiermee wordt ruim voldaan aan
de door de Minister gestelde eis dat maximaal 10% van de mutaties mag worden toegewezen aan
inkomens buiten de doelgroep.
12 DAEB woningen werden toegewezen aan klanten met inkomen tussen de € 34.678,- en € 37.000,-
4 DAEB woningen werden toegewezen aan klanten met een inkomen tussen de € 37.000 - € 43.000
12 DAEB woningen werden toegewezen aan klanten met een inkomen boven de € 43.000,-
Bijzonderheden verhuur
Reguliere sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 596,75 verhuren goed. Door het houden van
groepsbezichtigingen bij lege woningen verloopt het reguliere verhuurproces in een goed tempo. Door
verbeteringen in het proces lukt het steeds vaker om woningen binnen de gemiddelde leegstandsnorm
van 25 dagen te verhuren. Voor het verhuren van vrije sector woningen en de duurdere sociale
huurwoningen moet meer moeite worden gedaan. Toch zijn de verhuurresultaten ook voor deze
woningen goed te noemen.
In 2014 zijn er vier nieuwbouwprojecten opgeleverd:
- project Gouwe Oever in Boskoop met 22 appartementen
- project Margrietplein in Gouda met 31 eengezinswoningen
- project De Triangel in Waddinxveen met 11 eengezinswoningen
- en het eerste gedeelte van Centrumplan in Waddinxveen met 36 appartementen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 25
Marktvraag
Totaal aantal woningzoekenden gedurende het jaar
Huurdercategorie 2014 2013
Starters 7.378 5.714
Doorstromers 3.120 3.615
Zelfstandig wonend 2.498 2.996
Totaal 12.996 12.325
Opvallend is hier de sterke stijging van het aantal starters zowel onder de woningzoekenden als bij de
toewijzingen. Van 46,4% in 2013 naar 56,7% in 2014. Het aantal ingeschreven doorstromers en
zelfstandig wonenden neemt echter af.
Afhandeling urgentieaanvragen
In Gouda en Waddinxveen kunnen woningzoekenden rechtstreeks bij Woonpartners terecht voor het
indienen van hun urgentieaanvraag. Woonpartners werkt samen met stichting Kwadraad (sociale
urgentieaanvragen) en GGD Midden-Holland (medische urgentieaanvragen). In Zuidplas en Alphen
aan den Rijn verzorgt de gemeente nog de aanvragen voor de urgenties.
Afgifte huisvestingsvergunningen
Voor de gemeenten Gouda en Waddinxveen verzorgt Woonpartners de afgifte van de huisvestings-
vergunningen. Dit doet zij op basis van overeenkomsten met die gemeenten. Zij verzorgt deze
huisvestingsvergunningen ook voor andere verhuurders en voor koopwoningen. In de gemeente
Zuidplas worden alleen vergunningen afgegeven voor de woningen die Woonpartners zelf verhuurt. In
Alphen aan den Rijn verzorgt Trifolium de aanvraag van de huisvestingsvergunningen.
Huurincasso
De huurachterstand van de huidige huurders zit met 0,98% binnen de gestelde norm van 1,0% en is
het gehele jaar redelijk constant te noemen. Dit komt vooral doordat onze medewerkers de klanten
met huurschuld actief blijven benaderen.
De dalende trend bij huurachterstanden van vertrokken bewoners zit eind 2014 met 0,96% ook binnen
de norm van 1,2%. Dit resultaat is bereikt doordat er in het vierde kwartaal een inhaalslag is gemaakt
met het afboeken van oude en niet kansrijke vorderingen, waardoor een meer realistisch beeld
ontstaat.
Ontruimingen
Met 17 ontruimingen in 2014 blijft het aantal op een vergelijkbaar laag niveau als in voorgaande jaren.
De lichte daling in het aantal aanzeggingen ten opzichte van de voorgaande jaren zet door en het
aantal daadwerkelijke huisuitzettingen blijft stabiel. Deze lage aantallen, zeker in verhouding tot een
aantal jaren terug, zijn een gevolg van een effectieve inzet van de medewerkers huurincasso gericht
op preventie en nauwe samenwerking met derden, zoals overeengekomen in het convenant
“Voorkomen Huisuitzetting” in Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. Belangrijke steunpunten zijn verder
de Meldpunten Zorg en Overlast in Waddinxveen en Zuidplas. Woonpartners ziet een huisuitzetting
als laatste middel om een huurbetalingsprobleem te beëindigen en gaat daar terughoudend en
zorgvuldig mee om. In het geval van hennepplantages (2 in 2014) wordt stevig doorgepakt.
Huurverhoging per 1 juli 2014
De huren bij Woonpartners stegen per 1 juli 2014 met het niveau van de inflatie, te weten 2,5%,
verhoogd met een opslag van 1,2%. Die opslag is een gevolg van de door het Rijk opgelegde
verhuurdersheffing, een extra belastingmaatregel. De totale huurverhoging kwam daarmee op 3,77%.
Woonpartners heeft in 2014 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huren
inkomensafhankelijk te verhogen. Woonpartners is van mening dat niet het inkomen bepalend moet
zijn voor de hoogte van huur, maar de kwaliteit van de woning.
Een aantal verhuureenheden kreeg een lager huurverhogingspercentage, dit betrof:
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 26
Tijdelijke huurcontracten voor sloopwoningen
Vrije sector huurwoningen, met een contractueel andere afspraak over de huurverhoging
Woningen die door een te hoge huurstijging duurder zouden worden dan de maximaal redelijke
huur
M&OV-panden met een contractueel andere afspraak over de huurverhoging.
Hierdoor blijft de totale huurverhoging ruim onder het toegestane maximum.
5.4 Maatschappelijk & Overig Vastgoed
Algemeen
Het Maatschappelijk & Overig Vastgoed (M&OV) wordt gebruikt en beheerd volgens de richtlijnen uit
het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), zoals vastgelegd in de paragraaf over leefbaarheid.
Het M&OV bezit bestaat uit 122 objecten. Het dagelijks beheer wordt sinds maart 2014 gedaan door
de afdeling Wijk- en Buurtbeheer. Het verhuurproces valt onder de verantwoordelijkheid van de
afdeling Klantinformatie en Verhuur.
Bergingen/garages/parkeerplaatsen
Woonpartners Midden-Holland beheert 571 bergingen, garages en parkeerplaatsen met een eigen
huurcontract. In 2014 zijn er daarvan 48 leeggekomen en zijn er 47 weer verhuurd.
Soorten huurders
In totaal zijn er ongeveer 80 verschillende organisaties en personen die maatschappelijk- en overig
vastgoed huren. Dit zijn voornamelijk zorg- en welzijnsorganisaties, scholen, peuterspeelzalen,
kinderopvangorganisaties en diverse andere stichtingen. Daarnaast wordt op beperkte schaal
bedrijfsmatig onroerend goed tot 150 m² verhuurd aan plaatselijke winkeliers en startende
ondernemers.
Marktontwikkeling
De gemiddelde huurprijs per m² staat onder druk wegens de economische recessie en het feit dat veel
maatschappelijke en zakelijke vierkante meters in het verhuurgebied leeg staan. Daardoor moet
Woonpartners concurreren om huurders aan zich te binden, onder meer met een goed
opleveringsniveau. De leeggekomen m² staan langer leeg en zijn met name in Gouda moeilijk
verhuurbaar. De gemiddelde leegstand van maatschappelijk vastgoed bedroeg (5,9%).
Mutaties
Binnen de 122 objecten M&OV werden 16 huurcontracten beëindigd. Er werden 12 nieuwe
huurcontracten afgesloten.
Highlights Maatschappelijk Vastgoed
Gouda
Nelson Mandela Centrum:
In maart 2014 ging de huurder Participe Gouda failliet. Participe Gouda had drie huurcontracten.
Het contract voor de peuterspeelzaal is overgenomen door Quadrant. Het contract voor het
Buurtservicecentrum is overgenomen door Kwadraad.
Per 1 januari 2015 zijn de hierdoor leeggekomen kantoorruimtes weer verhuurd aan Kwadraad.
Er zijn huuropzeggingen per 2015 binnengekomen voor de jongerenruimte en de bibliotheek.
Er staat één kantoorruimte van 110 m² langdurig leeg.
De incidentele verhuur van daarvoor in aanmerking komende ruimten wordt uitgevoerd door de
welzijnsorganisatie Kwadraad Gouda.
Eens per kwartaal vindt een huurderoverleg plaats. In dit overleg worden alle gebouw- en huurder
gerelateerde zaken besproken.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 27
Middenmolenplein 104:
De maatschappelijke bestemming van dit pand zorgt ervoor dat deze m² lastig te verhuren zijn. Er
zijn weinig geïnteresseerde kandidaten zijn voor deze leegstaande m². Getracht is de bestemming
van dit pand te verruimen. Hiervoor is nog geen toestemming verkregen van de gemeente Gouda.
Victorysports heeft haar activiteiten uitgebreid en huurt inmiddels drie ruimtes in het
Middenmolenplein.
Waddinxveen
Het complex aan de Kerkweg Oost, waarin de Aldi zat, is als M&OV uit exploitatie genomen. In
deze ruimte zullen starterswoningen worden gerealiseerd.
Anne Frank Centrum:
St. Vrijwilligerswerk heeft de huur van de kantoorruimte opgezegd i.v.m. verhuizing naar het
nieuwe Centrumplan. Er zijn al gesprekken met een mogelijke nieuwe huurder.
De verbouwing van het woongebouw is gereed. De acht bedrijfsunits die in het woongebouw
gevestigd waren, zijn uit exploitatie genomen. De ruimten zijn bij het woongebouw getrokken, om
o.a. een vide, gezamenlijke zithoekjes en short-stay faciliteiten te realiseren.
Ook het zalencentrum heeft een ingrijpende opknapbeurt gehad.
Zuidplas
Het leeggekomen kantoor van Woonpartners aan de Dorpsstraat is per 1-12-2014 verhuurd aan de
achterliggende fysiotherapie praktijk.
5.5 Onderhoud De onderhoudslasten vertonen al een aantal jaren een dalende tendens. Dat wordt enerzijds bereikt
door vooraf (via de methode van conditiemeting) beter te weten hoe het bezit erbij staat en anderzijds
door scherper in te kopen en beter gebruik te maken van ketensamenwerking. Het totaal van de
onderhoudsuitgaven naderen inmiddels benchmarkniveau.
Planmatig Onderhoud (PO)
De projecten PO zijn grosso modo volgens planning uitgevoerd. Ook de onderhoudsprojecten die
onverwacht nog doorliepen uit het voorgaande jaar zijn allemaal afgerond.
x € 1000 in € per vhe **
Specificatie OnderhoudBegroot
2014
Realisatie
2014
Realisatie
2014
Realisatie
2013
Planmatig Onderhoud (incl. onderzoek) 4.588 5.568 767 861
Dagelijks Onderhoud
Service-onderhoud 1.943 1.920 264 258
Mutatie-onderhoud 1.149 991 136 183
PKVW, WPK *) 415 215 30 56
Maatschappelijk en overig vastgoed 115 61 8 13
Contract-onderhoud 994 732 101 117
Beheerd door derden 40 29 4 10
Totaal Dagelijks onderhoud 4.656 3.948 544 637
Af: dekking uren eigen dienst -521 -441 -61 -75
-
Totaal 8.723 9.075 1.250 1.423
Totaal incl. eigen dienst 9.244 9.516 1.311 1.498
*) PKVW, WPK Politie keurmerk Veilig Wonen en Woonpartners Kwaliteit
**) het aantal vhe's is gebaseerd op het gemiddelde van de gewogen aantallen vhe's ultimo 2013 en 2014.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 28
Wel moest er hierdoor wat worden geschoven met de planning van de projecten om op de begrote
kasstroom uit te komen.
Verder heeft er als gevolg van administratieve richtlijnen zoals opgenomen in de ‘praktijkhandreiking
onderhoud en verbetering woningcorporaties’ ten opzichte van de begroting een verschuiving plaats
gevonden van de post Investeringen naar de post Planmatig Onderhoud.
Als gevolg van de verlenging van de tijdelijke stimuleringsmaatregel die de BTW op arbeid verlaagt
van 21% naar 6%, is extra budgetruimte op de gezamenlijke post PO en DO van € 500.000,-
vrijgekomen. Deze extra ruimte is ingezet om enkele prioriteiten die voor 2015 waren begroot al in
2014 uit te voeren. De extra werkzaamheden zijn aanvullend op het PO 2014 voorbereid en
uitgevoerd.
Woningverbetering bij Planmatig Onderhoud (PO)
Investeringen
Gelijktijdig met planmatig onderhoud is geïnvesteerd in woningverbeteringen in de Renovatie en Groot
Onderhoud (R/GO) projecten. In onderstaande tabel zijn alle investeringen zoals begroot en
gerealiseerd in 2014 opgenomen, ook per genormeerde verhuureenheid (vhe).
Ter vergelijking zijn de investeringslasten 2013 ook aangegeven.
De onderschrijding is vooral ontstaan door een verschuiving in uitgaven van investeringen naar
onderhoudslasten.
Energetische maatregelen
De begrote energetische maatregelen zijn grotendeels gerealiseerd.
Maatregel
Aantal woningen
Aanbrengen HR++ beglazing (in woonkamer en/of keuken en/of
slaapkamer en/of hal) 173
Aanbrengen dakisolatie 159
Aanbrengen spouwmuurisolatie 132
Aanbrengen vloerisolatie begane grond 45
In de praktijk blijkt dat hetzelfde resultaat of zelfs een beter resultaat verkregen kan worden met
goedkopere oplossingen. Ook konden sommige maatregelen niet uitgevoerd worden vanwege
technische beperkingen. Om deze redenen is het budget van € 1,5 miljoen niet totaal benut.
Woonpartners Midden-Holland onderschrijft het Convenant Energiebesparing corporatiesector.
Beoogd wordt om in de periode 2008 - 2018 een reductie van 20% in de CO² uitstoot te realiseren.
In 2013 rapporteerden wij op grond van een gestandaardiseerde theoretische berekening een
besparing van 24,4% CO2 reductie. Dat blijkt nu, na een correctie van dit gestandaardiseerde
theoretische rekenmodel “slechts” 13,1% te zijn ten opzichte van de situatie op 1-1-2009.
Woningverbetering bij Planmatig Onderhoud (PO)
x € 1000 in € per vhe **
Specificatie planmatig onderhoudBegroot
2014
Realisatie
2014
Realisatie
2014
Realisatie
2013
Investering 6.072 4.777 658 515
Energetische maatregelen 1.500 1.366 188 170
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 29
Conditiemeetmethode
Voor de jaarbegroting PO 2015 zijn met de conditiemeetmethode (op basis van NEN 2767) bij 15
complexen het exterieur en de gemeenschappelijke binnenruimten opgenomen. Hiermee is op
objectieve wijze de onderhoudsconditie inzichtelijk gemaakt waarmee een prioriteitsstelling tussen de
te onderhouden complexen is aangebracht.
MeerjarenInvesteringsPlanning (MIP)
De Meerjareninvesteringsplanning (MIP) is voor de komende 10 jaar in financiële zin van een kader
voorzien. Dit kader geldt als taakstelling waarbinnen nieuwe investeringen in het in beheer zijnde bezit
moeten worden gerealiseerd. Op basis van 4 invalshoeken (leefbaarheid, technische staat,
verhuurbaarheid, financiële exploitatie) is een overzicht opgesteld van de beheerssituatie van alle
complexen. Op basis van de lijst is een overzicht met aandachtcomplexen opgesteld.
Inkoop en aanbesteding
Het PO 2014 is, na bestuursbesluit, voor circa 30% enkelvoudig aanbesteed bij opdrachtnemers die
na (klant)evaluatie van eerdere projecten de beste beoordeling hebben gekregen. De kennis en
expertise van deze aannemers is vroegtijdig meegenomen in de projectvoorbereiding. De overige
70% van het PO 2014 is meervoudig aanbesteed.
Een voorgenomen pilot project om onderhoud van minimaal 1 complex voor langere tijd uit te
besteden is niet gerealiseerd omdat hiervoor onvoldoende aanleiding was. Wel is Bomenwijk fase 2
met vergaande ketensamenwerking en -integratie in voorbereiding en wordt nog beoordeeld of een
langjarig onderhoudscontract na afronding van het project zinvol is.
Evaluatie onderhoudsprojecten
Na afronding van de PO werkzaamheden zijn de opdrachtnemers geëvalueerd op basis van de
standaard-Woonpartners evaluatie en -klantenquêtes. Hiermee is een rangorde aangebracht in de
groslijst van opdrachtnemers. De hoogst scorende opdrachtnemers zullen in de toekomst meer kans
maken op vervolgprojecten. Zo wordt invulling gegeven aan verdergaande ketensamenwerking en
ketenintegratie en toename van de kwaliteit.
Gezond & Veilig
In het kader van Gezond & Veilig, Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) en
duurzaamheid streeft Woonpartners Midden-Holland ernaar haar activiteiten op een voor het milieu zo
min mogelijk belastende wijze uit te voeren. Dit heeft, naast de gebruikelijke maatregelen op het vlak
van duurzaamheid, geresulteerd in extra maatregelen in de complexen zoals in bijhorende tabel
aangegeven. Deels worden deze bij mutatie aangepast.
Maatregelen duurzaamheid
Complexnummer/-naam en plaats FS
C h
out
Loodverv
angers
LE
D v
erl
ichting
Recycle
baar
PV
C
Vog
elv
ides (
*)
Wate
rbespare
nd
reserv
oir
128 Buizerdhoek in Waddinxveen x
141 Triangel in Waddinxveen (nieuwbouw) x x x
296 Jan van Bijnenpad in Waddinxveen x x x x
316-317 Bomenwijk G en GD in Waddinxveen x x x x
417 Weideplantsoen e.o. in Zevenhuizen x x x x x x
447 Dahliastraat e.o in Zevenhuizern x x x
503 de Gouwe Oever in Boskoop (nieuwbouwcomplex) x x x
843 Margrietplein in Gouda x x x
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 30
(*) Vogelvides zijn voorzieningen om vogels te laten nestelen in nieuwe daken binnen de duurzame flora- en
faunavoorzieningen.
De in de komende alinea’s belichte aspecten worden door Woonpartners Midden-Holland ook
geschaard onder duurzaamheid en Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO).
Monitoring energiebesparing SHAERE
Vanuit Aedes wordt jaarlijks de energieprestatie van woningen gemonitord. Dat gebeurt met de
energiebesparingsmonitor SHAERE (Sociale Huursector Audit en Evaluatie Resultaten
Energiebesparing).
Energie Prestatie Advies (EPA)
Het gemiddelde label van de woningen waar een energielabel is verstrekt is label D. Alle woningen
beschikken, zolang ze nog niet afgemeld zijn, over een zogenaamd leeftijdslabel. Op die manier kan
altijd aan de verplichting om het label bekend te stellen worden voldaan. De woningen worden
afgemeld na het aanbrengen van energetische maatregelen.
In onderstaande tabel is de verdeling van de verstrekte EPA-labels aangegeven (incl. Zuidrandflat).
De verhoudingsgewijs forse toename van het aantal woningen met een A label wordt veroorzaakt
doordat in 2014 alle opgeleverde nieuwbouwcomplexen zijn gelabeld. De toename van het aantal
woningen met een C en D label wordt enerzijds veroorzaakt door het uitvoeren van energetische
maatregelen bij R/GO en PO projecten, waarmee het label meestal stijgt van E/F naar C/D.
Anderzijds heeft de toevoeging van de woningen van de Zuidrandflat met de fusie per 31 december
2014 hier ook een positief effect op gehad.
A B C D E F G
Ultimo 2013 303 352 557 719 338 149 23
Ultimo 2014 460 382 760 1024 424 181 41
0
200
400
600
800
1000
1200
Verdeling verstrekte energie-labels
Status 31-12-2014
Gelabeld 3.272
Niet gelabeld 3.611
Monument 51
Eindtotaal 6.934
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 31
De toename van het aantal woningen met een F en G label komt doordat de woningen in de
Bomenwijk in Waddinxveen en het Weideplantsoen in Zevenhuizen, voorafgaand aan de uitvoering
van energetische maatregelen, definitief zijn gelabeld. Dit was nodig voor het verkrijgen van een
STEP subsidie. Deze definitieve labels bleken lager te zijn dan de pré-labels. Het is de verwachting
dat de meeste woningen in deze twee R/GO projecten na uitvoering van de maatregelen minimaal 3
stappen zullen stijgen, zodat dit effect tijdelijk van aard is.
GPR-Gebouw
De GPR-gebouw is een methodiek om inzicht te krijgen in de milieueffecten van onderhoud en de
duurzaamheid van woning- en utiliteitsbouw. Uit evaluatie is gebleken dat de methodiek vooral
geschikt is voor R/GO projecten vanwege de beoordeling op meerdere facetten. Dit in tegenstelling tot
PO projecten die relatief eenvoudig van opzet zijn. Bij de R/GO projecten die staan aangegeven in
onderstaande tabel is de GPR-gebouw methodiek toegepast. Bij één nieuwbouw (NB) project is in
2014 de GPR-gebouw methodiek toegepast.
Complex Gemiddeld
ambitieniveau Gemiddelde
score voor
ingreep
Gemiddelde
score na
ingreep
417 - Weideplantsoen in Zevenhuizen 6,77 4,77 6,34
316 / 318 - (gedeeltelijk) Bomenwijk in
Waddinxveen 7,34 5,34 6,13
843 – Margrietplein in Gouda (NB) 7,3 n.v.t. 7,4
Warmtewet
Vanaf 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht. In het verslagjaar zijn de collectieve ketelhuizen
voorzien van Gigajoule (GJ)- meters om de geleverde hoeveelheid warmte conform de Warmtewet te
kunnen registreren. Daarnaast is de afrekensystematiek voor warmtelevering op deze wet aangepast.
Bij complex Jan van Bijnenpad 5 – 291 en complex Zuidrandflat zijn in dit kader watermeters geplaatst
om het verbruik van het warm tapwater per woning te kunnen meten en zijn op de radiatoren
elektronische verbruiksmeters geplaatst.
Dagelijks Onderhoud (DO)
Serviceonderhoud
De kosten voor het serviceonderhoud zijn net binnen de begroting van € 1,943 miljoen. Hoge
kostenposten zijn rioolproblemen (10%) en herstel in badkamers (12%). De rioolproblemen worden
grotendeels veroorzaakt door verzakkingen. Herstellingen in badkamers zijn een gevolg van het feit
dat het interieuronderhoud veelal bij mutatie, als de woning toch leeg is, plaatsvindt. Dit jaar is in
Gouda een aantal badkamers hersteld, waar oorspronkelijk de gedachte was dat ze planmatig zouden
worden opgepakt.
Mutatieonderhoud
Het mutatieonderhoud was voor 2014 begroot op € 1,149 miljoen. Dit was gebaseerd op gemiddelde
mutatiekosten per verhuurde woning van € 2.655,-. Gerealiseerd is € 991.000,-.
Een onderschrijding van € 158.000,-. Deze onderschrijding is vooral te verklaren doordat er gemiddeld
per mutatie minder uitgegeven is in Waddinxveen en in Zuidplas. In Gouda waren de gemiddelde
kosten per mutatie hoger dan gemiddeld. Dit komt vooral doordat het daar vaker voorkomt dat er
asbest in de leeggekomen woningen verwijderd moet worden en dat we daar vaker complexe
mutaties met hogere kosten tegenkomen. Het gemiddelde van de totale mutatiekosten 2014 per
verhuring kwam op € 2.284,-.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 32
Aan het aanbrengen van Woonpartnerskwaliteit en het Politiekeurmerk Veilig Wonen is € 215.000,-
besteed. Dit bedrag is bijna de helft lager dan vorig jaar.
Contractonderhoud
Aan contractonderhoud is in 2014 minder uitgegeven dan begroot. Dit is voor het grootste deel te
verklaren door de lagere kosten voor onderhoud van de individuele c.v.-installaties.
x € 1000 in € per vhe
Contractonderhoud
Begroot
2014
Realisatie
2014
Realisatie
2014
Realisatie
2013
Investering 900 732 101 117
Dagelijks onderhoud aan woonwagens en woonwagenlocaties
In afwachting van de verplaatsing van de locatie Meteorenweg in 2015 en een opknapbeurt van de
locatie Pater Jornaweg zijn in 2014 vooral de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De
bewoners van de Pater Jornaweg hebben zelf ook een grote schoonmaakbeurt op de locatie
gehouden.
Eigen onderhoudsdienst
Productiviteit eigen dienst / afdeling
De eigen onderhoudsdienst bestond in 2014 uit 6 medewerkers, allen met een eigen volledig
ingerichte servicebus. Door veranderingen in het automatiseringssysteem is vergelijking van het
aantal opdrachten met voorgaande jaren niet één op één te maken. Opdrachten zijn namelijk nu vaker
een verzameling van herstellingen. Om beter inzicht in de productiviteit te krijgen wordt vanaf 2015
met een prijzenboek voor herstellingen gewerkt.
Reparatieverzoeken
In 2014 is het aantal meldingen voor serviceonderhoud met 1,4 melding per vhe op de benchmark
uitgekomen.
Om het proces rondom reparatieverzoeken klantgerichter en efficiënter te maken, lopen er twee
projecten:
1. Reparatieverzoeken via ‘the cloud’. Met de nieuwe website wordt het mogelijk voor bewoners om
rechtstreeks reparatieverzoeken te melden en in te plannen. Deze automatiseringsslag moet ook
zorgen voor een efficiëntere afhandeling van het service-onderhoud. Het computersysteem wat
Woonpartners hierbij moet helpen is nieuw en vertoont helaas de nodige kinderziektes.
Het automatiseringstraject loopt in 2015 door.
2. Raamovereenkomsten in het dagelijks onderhoud. Met alle aannemers zijn prijsafspraken en
omzetafspraken gemaakt met daarbij een geografisch werkverdeling. Dit wordt vastgelegd in een
contract.
Woonpartnerskwaliteit (WPK)
De (minimale) kwaliteit waaraan de beheerde woningvoorraad van Woonpartners moet voldoen is
vastgelegd in een kwaliteitsstandaard, de ‘Woonpartnerskwaliteit’ (WPK). In 2013 is een update WPK
opgesteld. Daarbij is een verdeling naar twee verschillende varianten gemaakt te weten ‘WPK basis’
en ‘WPK plus’.
WPK basis - basisvariant waaraan elke woning van Woonpartners moet voldoen. Het betreft een
(brand)veilige en gezonde woning die bouwkundig en installatietechnisch aan vigerende wet- en
regelgeving voldoet;
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 33
WPK plus - variant die ingaat op specifieke wensen van de klant die binnen het beleid van
Woonpartners en technisch realiseerbaar zijn tegen vergoeding van de kosten door een
eenmalige bijdrage of een huurverhoging.
Deze verdeling vormt een integraal onderdeel van het klantbedieningsconcept van Woonpartners en
speelt in op de ontwikkelingen in hedendaagse woonkwaliteit en de wensen en behoeften van de
klant.
In 2014 zijn 231 woningen, tegelijk met de uitvoering van planmatig onderhoud of mutatieonderhoud,
voorzien van WPK. Er zijn vooral meer maatregelen uitgevoerd in de Bomenwijk te Waddinxveen dan
begroot.
Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW)
In 2014 zijn circa 198 aanbiedingen PKVW gedaan aan huurders. Bij 21 woningen zijn PKVW
werkzaamheden uitgevoerd en certificaten afgegeven. Hieruit blijkt de beperkte belangstelling van
huurders voor deelname aan PKVW. Hiermee komt het totale aantal woningen met PKVW certificaat
in de drie gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas uit op 4.004.
Bij 490 woningen (611 geprognosticeerd) is het al aanwezige PKVW aangepast naar de huidige
regelgeving. De onderschrijding is veroorzaakt doordat een aantal projecten, waaraan de uitvoering
van PKVW maatregelen is gekoppeld, is vertraagd.
Woningaanpassingen
In opdracht van de gemeenten voert Woonpartners WMO-aanpassingen uit om huurders langer
zelfstandig in hun woning te kunnen laten wonen. In totaal zijn er 9 WMO-aanpassingen uitgevoerd,
waarvan 7 in Gouda, 2 in Waddinxveen (tegelijk met het onderhoudsproject aan het Jan van
Bijnenpad) en 1 in de gemeente Zuidplas. Daarnaast kunnen huurders die een Serviceplus
abonnement hebben zonder verdere kosten kleine aanpassingen (tot ca. € 600,-) laten verzorgen die
door de eigen vaklieden van Woonpartners Midden-Holland worden aangebracht.
In 2014 zijn door huurders 52 keer individuele woningverbeteringen aangevraagd. Hier staat een
huurverhoging tegenover.
Brandveiligheid
Met betrekking tot brandveiligheid is in 2014 bij één complex onderzoek gedaan naar de relatie
ventilatie en brandveiligheid, zijn bij één complex nieuwe rookmelders in de woningen en commerciële
ruimtes geplaatst, is bij één complex de compartimentering vernieuwd. Bij één complex
eengezinswoningen zijn de woningscheidende bouwmuren brandveilig gemaakt.
Ventilatie
Goede ventilatie is van belang voor het juiste binnenklimaat en daarmee de gezondheid van de
bewoners. Het is bovendien van belang voor de instandhouding van de goede technische staat van
woningen. In een achttal complexen is mechanische ventilatie aangebracht en zijn ventilatieroosters in
de kozijnen aangebracht. Bij 13 complexen is het ventilatiesysteem gereinigd.
Asbest
Op basis van het Handboek Asbest 2014 van Aedes zijn bij meerdere complexen
asbestinventarisaties en -saneringen uitgevoerd. Daarnaast zijn nog bij 152 woningen (138 in Gouda
en 14 in Zevenhuizen) diverse asbest bouwdelen verwijderd.
Woonpartners is verbonden aan het Landelijk Asbest Volgsysteem (LAVS) dat in de toekomst door de
overheid verplicht zal worden gesteld voor corporaties en ketenpartners. Eind 2014 waren alle
modules (van inventarisatie tot stort) in het LAVS-programma geïntegreerd en zijn de 1ste
pilots
uitgevoerd. Begin 2015 zullen pilots worden uitgevoerd waarbij mutatiewoningen in het systeem
worden opgenomen. Er wordt nog gewerkt aan een zgn. projectmodule waar collectieve
asbesttoepassingen in complexen kunnen worden ingevoerd.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 34
Eind 2014 is gestart het systeem ‘on the job’ te vullen bij het groot onderhoudsproject Weideplantsoen
in Zevenhuizen. Medio 2015 zal het systeem worden ingezet bij het groot onderhoudsproject
Bomenwijk fase 2 in Waddinxveen. Voor asbest is in 2014 een protocol opgesteld hoe te handelen bij
calamiteiten. In 2015 zal het beleid opnieuw worden geactualiseerd.
Legionella
Voor legionellabestrijding is in 2013 een beleidsdocument opgesteld met een protocol hoe te handelen
bij calamiteiten. Woonpartners heeft voor de meeste complexen met een collectieve watervoorziening
een ‘Algemene zorgplicht’.
Dit geldt niet voor verhuurde objecten aan zogenaamde prioritaire (zorg)instellingen. Hiervoor geldt
een verdergaande regelgeving.
Realisatie-overzicht Planmatig Onderhoud en Energetische maatregelen
In bijlage 4 wordt een overzicht gegeven van de complexen waar in 2014 planmatig werkzaamheden
zijn verricht.
5.6 Kwaliteit van de dienstverlening
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH)
Resultaten dienstverlening en KWH
Hieronder een overzicht van de scores over vier jaar, waaronder een voorlopig cijfer over 2014.
KWH heeft de definitieve cijfers niet beschikbaar voor het verschijnen van dit jaarverslag.
KWH-klantwaardering 2011 2012 2013 2014
Reparatieverzoeken
Woonpartners 6,7 8,0 8,2 8,0 Landelijk (bron: CBC) 7,9 8,5 8,1 8,2
Klantcontact
Woonpartners 7,5 7,6 7,27,2 7,3 Landelijk (bron: CBC) 8,0 7,8 7,6 7,2
Onderhoud
Woonpartners 7,2 7,9 7,8 7,7 Landelijk (bron: CBC) 7,8 8,2 7,9 8,2
Uiten ontevredenheid
Woonpartners 5,7 6,9 6,6 6,4 Landelijk (bron: CBC) 6,2 6,6 6,4 6,5
Woning zoeken
Woonpartners 7,7 7,9 7,7 7,6 Landelijk (bron: CBC) 7,6 7,8 7,8 7,9
Huur opzeggen
Woonpartners 7,7 7,8 7,8 8,2
Landelijk (bron: CBC) 7,8 8,2 NB 8,1
Nieuwe woning
Woonpartners 8,5 8,2 8,2 7,6
Landelijk (bron: CBC) 8,4 8,2 NB 7,8
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 35
6. Governance
6.1 Realisatie activiteitenprogramma
Activiteit Score Realisatie
Bij huurdersparticipatie ligt het accent op
samenwerken, overleggen en contact. +
Eind 2014 is de koers gezet naar de
totstandkoming van één huurdersorganisatie
die de belangen van alle huurders van
Woonpartners wil gaan behartigen. Daarnaast
wordt de relatie met de bewonerscommissies
in de complexen verstevigd.
Woonpartners zoekt de samenwerking met
ketenpartners op het gebied van Wonen, zorg
& welzijn en Wonen, leren & werken, in alle
gemeenten waar zij werkzaam is.
+
Met alle, in het gebied waar Woonpartners
werkt, actieve zorgorganisaties bestaan goede
contacten. Waar mogelijk wordt gezamenlijk
gewerkt aan verbetering van bestaande
situaties en ontwikkeling van nieuwe locaties.
Voortgang vernieuwing van de
woningportefeuille. +
In 2014 zijn 100 nieuwbouwwoningen aan het
bezit toegevoegd en 28 gesloopt en 24
verkocht.
Uitvoeren interne audit op de jaarrekening
2013 conform het vastgestelde controleplan
2012-2013.
+ Gerealiseerd.
Uitvoeren tussentijdse audits conform het
controleplan 2014-2015. + Gerealiseerd.
Doorontwikkelen en implementeren
risicoverslaggeving. + Gerealiseerd, maar is een continue proces.
Toetsen scenario’s en investeringen aan
financiële kader. +
Bij de voorbereiding van de Financiële
meerjarenbegroting zijn verschillende
scenario's doorgerekend. Het gekozen
scenario voldoet aan de financiële kaders van
Woonpartners.
Financieel beleid in lijn brengen met nieuwe
richtlijnen. +
Financiële ratio’s en borgingsplafond van
WSW geïmplementeerd in het financiële beleid
van Woonpartners.
Vergelijken met andere corporaties. +
Meegedaan aan de Aedes corporatie
benchmark en met een aantal corporaties uit
regio gestart met bench learning.
Aanpassen administratieve organisatie aan
nieuwe woningwet. X
Woningwet moet nog worden goedgekeurd
door de Eerste Kamer.
+ Gerealiseerd +/- Deels gerealiseerd - Niet gerealiseerd X Vervallen
6.2 Governance: maatschappelijke inbedding Woonpartners onderhoudt intensief contact met haar belanghouders om de belangen van huurders en
woningzoekenden zo goed mogelijk te kunnen behartigen.
Het gaat dan onder meer om overleg met lokale overheden, huurdersbelangenorganisaties,
bewonerscommissies en maatschappelijke organisaties. De wijze waarop het overleg gevoerd wordt
met de gemeenten is geborgd in de prestatieafspraken, die periodiek worden geëvalueerd. De wijze
waarop het overleg wordt gevoerd met de huurdersorganisaties is vastgelegd in een meerjarige
samenwerkingsovereenkomst.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 36
De wijze waarop het overleg met alle belanghouders inhoud wordt gegeven, is vastgelegd in het
governancebeleid van de organisatie en gepubliceerd op www.woonpartners-mh.nl.
Horizontale verantwoording
Woonpartners Midden-Holland bespreekt het te voeren beleid met de gemeenten in het werkgebied
en met de beide huurderskoepelorganisaties, de Huurdersbelangenorganisatie Waddinxveen
Zevenhuizen-Moerkapelle (HWZM) en Huurdersvereniging Woonbelang Hollands Midden (HWHM).
Woonpartners beschouwt de huurderskoepels en de gemeenten als belangrijke gespreks- en
samenwerkingspartners bij de voorbereiding en totstandkoming van activiteiten.
Samenwerking met de huurders
De samenwerking met de huurders vindt op woningcomplexniveau plaats via bewonerscommissies
(BC’s) en overkoepelend met HWZM en HWHM. Tweemaal per jaar vindt overleg plaats met elke
bewonerscommissie over het onderhoud, de leefbaarheid en de servicekosten.
Woonpartners Midden-Holland heeft in 2014 tweemaal gecombineerd overleg gevoerd met de beide
koepels. Aan dit overleg nemen de managers deel en het overleg wordt in de regel voorgezeten door
de adjunct-directeur. Het najaarsoverleg, waarin onder meer de begroting en het jaarplan aan de orde
komen, vindt plaats onder voorzitterschap van de directeur-bestuurder.
De belangrijkste onderwerpen van het gecombineerde overleg met HWZM en HWHM waren:
Huurbeleidsplan 2014-2015
Jaarverslag en jaarrekening 2013
Algemene huurvoorwaarden
Fusie Zuidrandflat en overname bezit Mooiland
Openingstijden en bereikbaarheid kantoor
Concept activiteitenprogramma 2015
Concept begroting 2015
Klachtenreglement
Visitatierapport
Bijdrage van de corporatie aan de koepels
Vernieuwing van de wijze van samenwerken tussen de koepels en de corporatie
Landelijke ontwikkelingen rondom de verhuurdersheffing en de heffing voor het steunfonds CFV
Huurderskoepel HWHM
Van de huurders van Woonpartners Midden-Holland in de gemeente Gouda is 30% deelnemer van de
huurdersbelangenvereniging. In 2014 is met de HWHM tweemaal formeel overleg gevoerd, er is
verder regelmatig tussentijds overleg geweest met het hoofd van de afdeling Wijk- en Buurtbeheer
over operationele zaken.
Onderwerpen van gesprek waren onder meer:
Diverse onderhoudsprojecten
Doorbelasting huismeesterskosten
Afrekening servicekosten
Uitgaven leefbaarheid
Communicatie Woonpartners - HWHM
Voorgenomen bezuiniging op de bijdrage aan de huurderskoepels
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 37
Huurderskoepel HWZM
Van de huurders van Woonpartners Midden-Holland in de gemeente Waddinxveen en de kernen
Zevenhuizen en Moerkapelle (gemeente Zuidplas) is ca. 53% deelnemer van de
huurdersbelangenvereniging. In 2014 heeft Woonpartners tweemaal formeel overleg gevoerd met de
HWZM, er is verder regelmatig tussentijds overleg geweest met het hoofd van de afdeling Wijk- en
buurtbeheer over operationele zaken.
De HWZM heeft gedurende enige tijd het formele overleg opgeschort als gevolg van onvrede over de
wijze waarop de huurverhoging werd aangekondigd en het verloop van de gesprekken over de
samenwerking met de HWHM. Hierover zijn extra gesprekken met de directeur-bestuurder gevoerd,
waarna het overleg weer is hervat.
Onderwerpen van gesprek waren onder meer:
Diverse onderhoudsprojecten
Lopende leefbaarheidsprojecten
Afnemende belangstelling voor deelname aan bewonerscommissies / samenvoeging
bewonerscommissies
Kwaliteit van de dienstverlening
Huurverhoging bij energetische maatregelen
Vergoeding kosten huurdersorganisaties
6.3 Samenwerking met belanghouders Het bestuurlijk overleg met de gemeenten Alphen aan den Rijn, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas
vindt plaats op kwartaalbasis. Met deze gemeenten zijn prestatieafspraken gemaakt ten aanzien van
de woningvoorraad, onder meer over nieuwbouw en herstructurering, verkoop van huurwoningen,
huisvesting van kwetsbare groepen, beheer, dienstverlening, sociale projecten en
leefbaarheidsinitiatieven.
Het overleg in 2014 stond in het teken van de vernieuwing van de prestatie-afspraken (Zuidplas),
verlenging van de prestatie-afspraken (Gouda), vernieuwing van de Woonvisie (Gouda),
onderbrenging van de Boskoopse woningtoewijzing in het regionale woonruimteverdeelsysteem
Holland-Rijnland en de verplichte vernieuwing van de huisvestingsverordeningen in gemeenten waar
sprake is van schaarste op de woningmarkt, waar in het gehele gebied waar Woonpartners actief is
sprake van is.
In Gouda is verder stilgestaan bij de wijkontwikkeling en het uitleggebied Westergouwe. Met de
gemeente Zuidplas is een overeenkomst gesloten over de ontwikkeling van de bouwlocaties
Schoolstraat/Burgemeester Klinkhamerweg, vindt er nauw overleg plaats over de Zevensterlocatie en
de Tweemaster. In het bestuurlijk overleg met Waddinxveen is onder meer aan de orde geweest de
herstructurering/verplaatsing van woonwagenstandplaatsen en de ontwikkeling van de Roskamlocatie.
Belanghouders
Op de website www.woonpartners-mh.nl is terug te vinden welke organisaties en instellingen door
Woonpartners als belanghouders worden beschouwd. Het gaat daarbij onder meer om gemeenten,
vertegenwoordigers van onze huurders, zorg- en welzijnsorganisaties en andere maatschappelijke en
partners in de bouw en onderhoudskolom.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 38
6.4 Governance - organisatie, bestuur en interne beheersing: verslag van de bestuurder
Governancecode
Op basis van de governancecode hebben bestuur en Raad van Toezicht een voortgangsdocument gemaakt, waarbij per onderdeel aangegeven wordt op welke wijze onze organisatie uitvoering aan de code geeft, volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. In 2013 is het voortgangsdocument besproken, geactualiseerd en vervolgens opnieuw vastgesteld. Het stuk is op de website geplaatst: www.woonpartners-mh.nl.
Bestuur
In het verslagjaar was de heer R.J. Mascini (1956) directeur-bestuurder.
Taken en verantwoordelijkheden directeur-bestuurder
In de statuten van Woonpartners Midden-Holland en het huishoudelijk reglement Raad van Toezicht zijn de taken van Raad van Toezicht en bestuur beschreven. De documenten zijn te raadplegen op de website van Woonpartners: www.woonpartners-mh.nl.
Nevenfuncties
In het verslagjaar bekleedde de directeur-bestuurder de volgende nevenfuncties:
Nevenfunctie Vanaf
Voorzitter van de Stichting Woonomgeving Souburgh augustus 2000
Voorzitter van de Bouwsociëteit Midden-Holland juni 2011
Lid van de Raad van Toezicht van Lister december 2009
Voorzitter auditcommissie Raad van Toezicht van Lister december 2009
Lid van de Raad van Toezicht Stichting Rijswijkse Kinderopvang oktober 2013
Overzicht belangrijke momenten
In bijlage 6 vindt u een tabel met belangrijke momenten in chronologische volgorde.
In onderstaande tabel staan de belangrijkste bestuursbesluiten.
06-01-2014 De groslijst met opdrachtnemers voor diensten en werken is geaccordeerd.
13-01-2014 De raamovereenkomst "MGE-Woningen in Triangel te Waddinxveen" tussen Bouwfonds
Ontwikkeling B.V. en Woonpartners Midden-Holland is ondertekend.
14-01-2014 Een volmacht tot aankoop grond Triangel 11 huurwoningen is ondertekend.
20-01-2014 In de treasurycommissie van 17 december 2013 is besloten om twee leningen van de gemeente
Gouda vervroegd af te lossen voor de herfinanciering van deze aflossingen wordt offerte
opgevraagd voor een fixe lening, groot € 7,0 miljoen. De lening heeft een stortingsdatum van
dinsdag 1 april 2014. De lening heeft een looptijd van 20 jaar. Offerte wordt opgevraagd bij de
BNG en de Waterschapsbank, Wallich en Matthes en Intercessie Amsterdam.
21-01-2014 Akkoord is gegaan met het voorstel van Plus Vastgoed BV inzake de bestemming 'detailhandel'
naar 'wonen (al dan niet zorg)' voor het pand gelegen aan de Kerkweg-Oost 289 te
Waddinxveen.
06-02-2014 De koopovereenkomst tevens anterieure overeenkomst Woningbouwlocatie Sportlaan te Gouda
met de gemeente Gouda is getekend. De overeenkomst betreft de aankoop van ca 2572 m2
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 39
grond op de Springerlocatie ten behoeve van de bouw van 20 vrijesectorhuurwoningen, 18
sociale huurwoningen met 53 parkeerplaatsen.
13-02-2014 De opdracht ontwikkeling 14 MGE woningen deelplan 1a in project De Triangel is verstrekt aan
Bouwfonds Ontwikkeling B.V.
03-03-2014 Akkoord is gegaan met het Addendum Koop-/ Realisatieovereenkomst Gouda Oost,
deelgebieden 4B1, 4B2, 5A en 8B. Tevens is er akkoord gegaan met de verkoop van de
gronden in het ZSW (Zuidelijk Stempel West) conform advies DHK d.d. 12 december 2013.
06-03-2014 De beoordeling van fase 1 en de gunning van fase 2 nieuwbouwproject Margrietplein aan Van
Wijnen Stolwijk b.v. is ondertekend.
12-03-2014 De intentieovereenkomst Souburgh 2014 tussen Gemeente Waddinxveen, Zorgpartners
Midden-Holland en Woonpartners Midden-Holland is ondertekend.
17-03-2014 Akkoord is gegaan met het aanbod van gemeente Gouda en Combinatie (VolkerWessels
Vastgoed en Heijmans Vastgoed) voor afname van bouwkavels voor 68 betaalbare
huurwoningen en 28 markthuurwoningen.
18-03-2014 De herontwikkelingsovereenkomst Burgemeester Klinkhamerweg, Zevenhuizen gemeente
Zuidplas met de gemeente Zuidplas is getekend.
18-03-2014 De herontwikkelingsovereenkomst Schoolstraat, Zevenhuizen gemeente Zuidplas met de
gemeente Zuidplas is getekend.
18-03-2014 Het koopcontract groenstroken inclusief recht van opstal ten behoeve van nutsvoorzieningen
Moerkapelle/Zevenhuizen gemeente Zuidplas met de gemeente Zuidplas is getekend. De
overeenkomst betreft dat groenstroken grotendeels door de gemeente worden verhuurd of door
huurders worden gebruikt aansluitend percelen van huurwoningen.
18-03-2014 De intentieovereenkomst over De Zevenster locatie Moerkapelle-Oost en Zevenhuizen-Zuid met
gemeente Zuidplas is getekend.
18-03-2014 De volmacht voor de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw inzake de overeenkomst
van lastgeving met privatieve werking is getekend.
10-04-2014 Akkoord is gegaan met de service level agreement van de shared service diensten - ka in de cloud van NEH.
16-04-2014 De nadere overeenkomst Westergouwe bij de gactualiseerde overeenkomst prestatieafspraken Wonen 2006-2014 tussen de partijen Gemeente Gouda, Woonpartners Midden-Holland en Mozaïek Wonen is ondertekend.
16-04-2014 De uitvoeringsovereenkomst betaalbare huurwoningen Westergouwe tussen de partijen Volkerwessels Vastgoed B.V., Heijmans Vastgoed B.V., Woonpartners Midden-Holland en Mozaïek Wonen is ondertekend.
22-04-2014 Akkoord is gegaan met het transactievoorstel voor de vastlegging rente niet Daeb-financiering Margrietplein te Gouda.
29-04-2014 Akkoord is gegaan met het gunningadvies voor het aangaan van een 3 jarig prestatiecontract onderhoud individuele c.v.-installaties in Gouda (Eneco installatie bedrijf Zuidwest B.V. uit Schiedam), Waddinxveen (AVM services B.V. uit Amsterdam) en Zuidplas (Energiewcht N.V. uit Assen).
08-05-2014 Het huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2014-2015 is vastgesteld.
20-05-2014 Akkoord is gegaan met de intentieovereenkomst tussen Stichting Mooiland en Woonpartners Midden-Holland, Stichting voor Bouwen en Beheren inzake de overname van eigendom van onroerende zaken; galerijflat omvattende 32 woningen staande en gelegen te Gouda aan de Houtmansgracht 2, 2a en 2b, Paradijs 24 t/m 80 (even nummers), corridorflat omvattende 214 woningen en 46 parkeerplaatsen staande en gelegen te Gouda aan de Lekkenburg 229 t/m 659 (oneven nummers) en het monumentale pand omvattende 7 woningen en 9 bedrijfsruimten staande en gelegen te Gouda aan de Lange Tiendeweg 79 t/m 87 en 91 (woningen, oneven nummers), Lange Tiendeweg 89 + 109 (woning+winkel) en Lange Tiendeweg 93 t/m 107 (8 bedrijfsruimten, oneven nummers).
05-06-2014 De Verantwoordingsinformatie verslagjaar 2013 is ondertekend.
10-07-2014 De principeovereenkomst tussen Stichting Zuidrandflat en Woonpartners Midden-Holland, Stichting voor Bouwen en Beheren is ondertekend.
16-07-2014 De koopovereenkomst voor de aankoop van 253 woningen, 46 parkeerplaatsen en 9 bedrijfsruimten van Mooiland Vitalis is getekend.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 40
17-07-2014 Het investeringsstatuut 2014-2023 van Woonpartners Midden-Holland (toetsingskader voor verbindingen en investeringen) is vastgesteld.
17-07-2014 De aangepaste volmacht ten behoeve van levering groenstroken gemeente Moerkapelle en Zevenhuizen is getekend.
17-07-2014 Akkoord is gegaan met de volmacht voor de grondlevering voor de Springerslocatie.
27-08-2014 De intentieovereenkomst tussen VOF Moerkapelle Oost met als enige vennoten Vosplan Vastgoedontwikkeling B.V. en Vastgoed Batenburg B.V. en Woonpartners Midden-Holland inzake de samenwerking in project De Jonge Veenen 2e fase te Moerkapelle is ondertekend.
27-08-2014 De Turnkey Ontwerp, Realisatie- en Koopovereenkomst tussen de partijen VOF Moerkapelle Oost en Aannemingsbedrijf Batenburg B.V. en Woonpartners Midden-Holland inzake 45 grondgebonden woningen van project De Jonge Veenen deelplan 1 te Moerkapelle is ondertekend.
03-10-2014 De aannemingsovereenkomst tussen de gemeente Zuidplas en Woonpartners Midden-Holland
voor de sloop van de Schoolstraat en Burgemeester Klinkhamerweg te Zevenhuizen is
getekend.
23-10-2014 De overeenkomst gesplitste koop en aanneming tussen Rehorst Bouw B.V. en Woonpartners
Midden-Holland voor 15 Starterswoningen (De Rietkraag) in de Triangel is getekend.
29-10-2014 Het activiteitenprogramma 2015 Woonpartners Midden-Holland is vastgesteld.
29-10-2014 De begroting 2015 Woonpartners Midden-Holland is vastgesteld.
29-10-2014 De financiële meerjarenbegroting 2015-2024 Woonpartners Midden-Holland is vastgesteld.
17-11-2014 Het definitief ontwerp van de Springerslocatie is vastgesteld.
18-11-2014 De koop- en realisatieovereenkomst Park Triangel MGE woningen is ondertekend.
27-11-2014 De verwerving van de Oostvogellocatie in Gouda is goedgekeurd. Daarnaast is het
investeringsbesluit voor de realisatie van ca. 32 sociale huurappartementen en openbare ruimte
op de locatie Oostvogel voorwaardelijk genomen.
01-12-2014 Akkoord is gegaan met de afspraken met de Gemeente Gouda over de inzet van de dotatie aan
Wijkontwikkeling.
15-12-2014 Het integriteitsbeleid is geactualiseerd en er is een klokkenluidersregeling opgesteld. Beide
documenten zijn voorlopig vastgesteld.
16-12-2014 Het reglement Klachtencommissie is geactualiseerd en vastgesteld.
17-12-2014 De algemene huurvoorwaarden zijn geactualiseerd en vastgesteld.
Beoordeling directeur-bestuurder en remuneratierapport
De Raad van Toezicht heeft voor de beoordeling van de directeur-bestuurder een werkwijze en protocol vastgesteld. Ook in 2014 heeft de directeur-bestuurder voorafgaand aan de beoordeling een schriftelijke zelfevaluatie ingebracht met betrekking tot het eigen functioneren, de ontwikkelingen in de werkzaamheden van de onderneming, de eigen ambitie en de relatie met de Raad van Toezicht. Deze zelfevaluatie van de directeur-bestuurder is voorafgaand aan het functionerings- en beoordelingsgesprek besproken in de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht heeft daarbij input geleverd aan de delegatie die het functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder heeft gevoerd. De remuneratiecommissie bestaat naast de voorzitter uit een jaarlijks roulerend lid van de Raad van Toezicht. Dit jaar maakte mevrouw A.M. IJlstra naast de heer S. Keulen, de voorzitter, deel uit van de remuneratiecommissie. Voor het functionerings- en beoordelingsgesprek is een vast format vastgesteld. Als input voor de beoordeling heeft de Raad van Toezicht ook in 2014 gebruik gemaakt van een 360 graden beoordeling. Voor het jaar 2014 zijn resultaatafspraken gemaakt met de directeur-bestuurder en geëvalueerd. De Raad van Toezicht heeft daarbij geconstateerd dat de directeur-bestuurder in het verslagjaar 2014 weer goed tot uitstekend heeft gepresteerd.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 41
De honorering van de directeur-bestuurder valt binnen hetgeen is aangegeven in de sectorbrede beloningscode. Over zijn honorering in 2015 wordt in samenspraak met de RvT advies ingewonnen over de mogelijkheden binnen de wettelijke kaders. Wet Normering Topinkomens Per 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht. De WNT stelt, naast een maximale bezoldiging, de verplichting tot openbaarmaking van de bezoldiging van (gewezen) topfunctionarissen. ‘Topfunctionarissen’ binnen Woonpartners Midden-Holland zijn de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Toezicht. Op grond van de WNT mogen geen bezoldigingen worden afgesproken die boven het gestelde maximum uitgaan. In 2014 geldt een maximum van € 230.474,- inclusief onkostenvergoeding en pensioenbijdrage. Voor toezichthouders bedraagt het bezoldigingsmaximum 7,5% respectievelijk 5% van het voor de betreffende rechtspersoon of instelling geldende bezoldigingsmaximum. Dit komt in 2014 uit op: € 17.286,- voor de voorzitter van de Raad van Toezicht en € 11.524,- voor de leden van de Raad van Toezicht. Woonpartners Midden-Holland heeft geen (gewezen) functionarissen die meer verdienen of een ontslagvergoeding hebben gekregen hoger dan de toegestane maximale norm. Woonpartners Midden-Holland voldoet hiermee aan de WNT. De honorering valt ook binnen hetgeen is aangegeven in de sectorbrede beloningscode.
Bezoldiging per functionaris: 2014
Raad van Toezicht Van Tot en met
De heer A.R.J.M. van Huut, voorzitter 1 januari 30 juni € 6.391
De heer S. Keulen, voorzitter 1 juli 31 december € 5.580
Mevrouw A.M. IJlstra, vice-voorzitter 1 januari 31 december € 9.313
Mevrouw M.A. Zoodsma-de Vries, lid 1 januari 30 juni € 4.319
Mevrouw I.M.P.H.M. Vermeulen, lid 1 januari 31 december € 8.637
De heer J.C. Schudde, lid 1 januari 31 december € 8.637
De heer A. de Kwaadsteniet, lid 1 juli 31 december € 3.720
De heer P. van der Sluijs, lid 1 juli 31 december € 3.720
Directeur-bestuurder De heer R.J. Mascini (1,0 fte) 1 januari 31 december € 156.189
Waarvan: - Beloning € 149.314
- Belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding € 6.875
Totaal beloning en onkostenvergoeding € 156.189
Daarnaast zijn beloningen betaalbaar op termijn in 2014: € 37.306,-- (2013: € 37.354,--). Visitatie
Woonpartners Midden-Holland is lid van Aedes en volgens de bedrijfstakcode laten corporaties zich
eenmaal in de vier jaar tijd door een gezaghebbend en onafhankelijk instituut visiteren. De eerste
visitatierapportage vond in 2010 plaats. Directeur-bestuurder en Raad van Toezicht hebben eind 2013
gezamenlijk opdracht verstrekt voor het uitvoeren van een visitatietraject door Ecorys in de eerste helft
van 2014. Op 26 september is het eindrapport maatschappelijke visitaties opgeleverd. Een mooie
score van 6,9 is hier uit voortgekomen (maximaal haalbare is een 7). De verdere conclusies uit het
visitatietraject 2014 staan op de website: www.woonpartners-mh.nl.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 42
6.5 Risico’s en interne beheersing
Risicomanagementbeleid Het risicomanagementbeleid van Woonpartners Midden-Holland is gericht op het identificeren, analyseren en beheersen van risico’s die mogelijk het realiseren van onze doelstellingen belemmeren. Kernelementen in het risicomanagementbeleid van Woonpartners zijn:
Nimmer aangaan van verplichtingen die de continuïteit in gevaar kunnen brengen.
Uitsluitend verplichtingen aangaan voor activiteiten en investeringen die passen binnen de organisatie- en volkshuisvestelijke doelstellingen.
Geen speculatieve posities innemen.
Blijvend voldoen aan de normen en criteria die worden gesteld door het WSW en CFV.
Het maximale risicobedrag moet binnen de bandbreedte blijven die door de directeur-bestuurder is vastgesteld en is goedgekeurd door de Raad van Toezicht.
Binnen deze beleidskaders is het risicomanagementproces op pragmatische wijze uitgewerkt, met dien verstande dat waar mogelijk aansluiting is gezocht bij het Risk model van het WSW en de Toezichtvelden van het CFV.
Risicomanagementproces Het risicomanagementproces van Woonpartners bestaat uit de volgende fases:
Analyseren van risico’s.
Maatregelen nemen om risico’s te beheersen.
Monitoren voortgang en ontwikkelingen.
Evaluatie en rapportage.
Onderscheid wordt gemaakt in
Strategische risico’s: bij het analyseren van deze risico’s wordt gebruik gemaakt van het riskmodel van het WSW aangevuld met de toezicht velden van het CFV.
Operationele risico’s: van de belangrijkste bedrijfsprocessen zijn de risico’s en bijbehorende beheermaatregelen benoemd.
De strategische risico’s die zijn benoemd, worden jaarlijks geactualiseerd nadat de begrotingscyclus voor het nieuwe jaar is afgerond. De operationele risico’s worden jaarlijks geactualiseerd tijdens de interne audits die worden uitgevoerd door de controller, vooruitlopend op de interim controle van de externe accountant. De beheermaatregelen worden in dat kader beoordeeld en getoetst op de goede werking.
Strategische risico’s Het WSW risk model Woonpartners heeft in het najaar van 2014 de onderdelen van het WSW business risk model door de verantwoordelijke managers laten uitwerken. Door de controller is getoetst of het risicoprofiel zoals Woonpartners dit heeft bepaald, afwijkt van het risicoprofiel volgens de criteria van het WSW. In het managementteam zijn de afwijkende risicoprofielen besproken. Op deze wijze is een beeld ontstaan van de belangrijkste risico’s en speerpunten (op strategisch niveau). De belangrijkste speerpunten die naar aanleiding van de risico analyses werden geïdentificeerd zijn
Upgrade strategisch voorraadbeleid. Is speerpunt bij opstellen nieuw meerjarenbeleidsplan.
Aansluitend ontwikkelen asset management. Is speerpunt bij het uitwerken van het nieuwe
transitieprogramma.
Voldoen aan de LTV eis van het WSW (volgens bedrijfswaarde) als basis voor geborgde
financiering van de meerjarige investeringen.
Beheerkosten en onderhoudskosten op benchmark niveau brengen.
Renterisico wordt gemiddeld ingeschat. Wordt bewaakt met actuele liquiditeitsprognoses en
toetsing aan de WSW normen.
De blijvende beschikbaarheid van voldoende liquiditeiten is niet zeker. De (on)mogelijkheden om het eigen middelen beleid in te zetten voor niet DAEB activiteiten is eveneens een onzekere factor.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 43
Het toezichtmodel van het CFV Het CFV beoordeelt de financiële continuïteit van de corporaties en richt zich daarbij op 6 toezichtterreinen. Per beleidsterrein zijn signaalpunten benoemd (beleidsregels 2014). De bevindingen van het CFV zijn vastgelegd in de toezichtbrief van 16 oktober 2014. Met behulp van de signaalpunten en aangevuld met benchmark gegevens en “eigen” criteria, leidt het model tot het volgende beeld:
Toezichtsveld CFV 2014 Risico?
Kwaliteit financiële verantwoording Nee
Behoud maatschappelijk verbonden vermogen Laag tot gemiddeld
Kwaliteit financieel risicobeheer Laag tot gemiddeld
Liquiditeit Nee
Solvabiliteit Nee
Draagkracht vermogen in relatie tot voorgenomen activiteiten Nee
Het (volkshuisvestelijk) vermogen van Woonpartners is ruim voldoende om de vereiste risicobuffer
aan te kunnen houden. Deze buffer wordt volgens de systematiek van het CFV (value at risk
methode) in 2018 aanzienlijk hoger. Ook dan is het vermogen nog ruim toereikend, zoals blijkt uit het
volgende overzicht.
Ontwikkeling risico buffer en vermogen volgens CFV en o.b.v. marktwaarde
2013 2016 2018
Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1000) 127.977 146.874 154.512
Risicobuffer (x € 1000) 38.750 56.546 81.984
buffer in % vhv 30% 38% 53%
Marge 89.227 90.328 72.528
Marge in % vhv 70% 62% 47%
2013 2016 2018
Eigen vermogen marktwaarde (x € 1000) 468.756 496.152 534.768
Risicobuffer (x € 1000) 38.750 56.546 81.984
buffer in % EV markwaarde 8% 11% 15%
Marge 430.006 439.606 452.784
Marge in % EV marktwaarde 92% 89% 85%
Sturingsmodel op basis van risico indicatoren Het risico- en toezichtmodel van het WSW en CFV bevatten risico indicatoren die ook binnen de eigen planning & control cyclus worden gehanteerd. Door het volgen van de ontwikkelingen en analyseren van afwijkingen, ontstaat een sturingsmodel waarmee de belangrijkste risico indicatoren van het WSW en CFV worden bewaakt.
Operationele risico’s De operationele risico’s zijn voor alle belangrijke bedrijfsprocessen geïnventariseerd en beoordeeld. Per proces is een inschatting gemaakt van kans en impact en zijn passende beheermaatregelen benoemd. Op basis van de inschattingen is de volgende riskmap opgesteld:
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 44
Uit het risicoprofiel blijkt per proces hoe groot de kans en de impact van het optreden van risico’s. Door het treffen van beheermaatregelen worden de risico’s gemitigeerd. De riskmap vormt de basis voor de interne audit en de accenten die worden gelegd bij het nemen van beheer- en verbetermaatregelen.
Integriteit en fraude risico’s De integriteitscode van Woonpartners is in 2014 opnieuw geëvalueerd en geactualiseerd. De code is van toepassing op alle medewerkers, directie en leden van de Raad van Toezicht. Voor de opdrachtnemers van Woonpartners is een specifieke integriteitscode van toepassing. Hiermee wordt helder gemaakt wat wij op het vlak van integer handelen verwachten van onze opdrachtnemers. Per bedrijfsproces zijn de mogelijke frauderisico’s geïnventariseerd en de daarbij aanwezige beheermaatregelen beschreven. Waar nodig zijn en worden aanvullende maatregelen genomen om de ’rest’ risico’s af te dekken. In 2014 is een afzonderlijke klokkenluidersregeling vastgesteld waardoor de procedure en bescherming van eventuele melders, beter is geborgd. In 2014 zijn geen meldingen ontvangen over niet-integer handelen en hebben zich geen situaties voorgedaan die in het kader van de integriteitscode tot maatregelen hebben geleid. Over het verslagjaar 2014 hebben de leidinggevenden en de directeur-bestuurder verantwoording afgelegd over het integer handelen door het ondertekenen van een ‘Integriteitsverklaring leidinggevenden’. Via de kwartaalrapportages worden de risico’s en de daarop afgestemde beheersmaatregelen gerapporteerd aan de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht.
Interne audits In 2014 zijn door de controller wederom audits uitgevoerd naar de opzet, bestaan en werking van alle belangrijke bedrijfsprocessen. De controle aanpak ziet er schematisch als volgt uit:
De uitkomsten zijn gerapporteerd aan de directeur-bestuurder en eveneens beschikbaar gesteld aan de externe accountant ten behoeve van de controle van de jaarrekening. In de managementletter over 2014 van de externe accountant is positief geoordeeld over de kwaliteit van het interne controlesysteem. De resultaten van de interne audits en het oordeel over de opzet, bestaan en
Zeer hoog
hoog 1
Gemiddeld 8 9
laag 6 4, 5, 7 2, 3
zeer laag 10
Zeer klein klein gemiddeld groot zeer groot
5% 10% 25% 50% 100%
Risico profiel bedrijfsprocessen
De plek op dit overzicht geeft de bruto impact van de oorzaken weer. Risico's
Ref. Categorie
1 Financieel
2 Financieel
3 Financieel
4 Financieel
5 Financieel
6 Financieel
7 Financieel
8 Financieel
9 Financieel
10 Financieel
Proces
Verkopen
Service ondehoud
Algemene kosten
Salarissen
Treasury
Verhuur
Projectontwikkeling
Aanbestedingen
Planmatig onderhoud
Mutatie onderhoud
• Inventariseren •Kans en impact •Risico omvang
Risico's
•Opzet •Toereikendheid
Beheermaatregelen
•Bestaan en werking •Mitigatierisico's (bruto-netto)
Beoordelen en testen
•Goede werking •Tekortkomingen •Verbetermaatregelen
Conclusies en verbetermaatregelen
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 45
werking van het risicobeheer- en controlesysteem vormen de basis voor het afgeven van de in control verklaring.
In control verklaring
Het risicoprofiel van Woonpartners past op basis van de hiervoor beschreven risico’s binnen de acceptabele grenzen. Het interne risicobeheersing- en controlesysteem heeft in 2014 op het gewenste niveau gefunctioneerd. Elk systeem van risicomanagement heeft echter de inherente beperking in zich dat fouten nooit helemaal kunnen worden uitgesloten. Ook kosten-baten begrenzen de ruimte om op alle beheersmatige aspecten voor een 100% score te gaan. Het zorgvuldig beschreven risicoprofiel en een goede governance via toezicht en beheersing, kunnen niet meer dan een redelijke mate van zekerheid bieden. Woonpartners heeft tegen deze achtergrond een afdoende effectief systeem van interne beheersing ingericht in relatie tot de doelstellingen van de organisatie. Ook de uitkomsten van de interne audits geven voldoende vertrouwen dat de meest vitale processen worden beheerst, waardoor de betrouwbaarheid van de verantwoordingsinformatie via de planning & control cyclus is geborgd. Voor enkele processen zijn verbetermaatregelen geformuleerd die door de leidinggevenden worden opgepakt. De implementatie wordt gemonitord en gevolgd via de kwartaalrapportages. Waddinxveen, 21 april 2015 R.J. Mascini, directeur-bestuurder
Functioneren externe accountant De Raad van Toezicht heeft besloten om voor de boekjaren tot en met 2014 de controle van de
jaarrekening van Woonpartners te laten uitvoeren door PwC. Jaarlijks wordt het functioneren
geëvalueerd, alvorens de opdracht voor het nieuwe jaar te verstrekken. De controle van de
jaarrekening 2014 is na de evaluatie wederom verstrekt aan PwC.
6.6 Governance - organisatie en intern toezicht: verslag Raad van Toezicht
Verslag Raad van Toezicht Woonpartners
De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur van Woonpartners Midden-
Holland en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens de bestuurder met raad ter zijde.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in de statuten van
Woonpartners Midden-Holland, stichting voor bouwen en beheren, beschreven en verder uitgewerkt in
het reglement voor de Raad van Toezicht, dat op de website www.woonpartners-mh.nl is geplaatst.
In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende
organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de
uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.
Als toezichtskader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Toezicht:
de wet en regelgeving
statuten en huishoudelijk reglement
de governancecode en de bedrijfstakcode van Aedes
meerjarenbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland
meerjarenonderhoudsbegroting en meerjareninvesteringsplanning
de begroting en het activiteitenprogramma
prestatieafspraken met de gemeenten
meerjarenafspraken met huurdersorganisaties HWHM en HWZM
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 46
beoordelingsprocedure bestuurder
resultaatafspraken met de directeur-bestuurder
kadernotitie leefbaarheid
investeringsstatuut
Profielschets Raad van Toezicht
De Raad van Toezicht heeft een profielschets opgesteld, die jaarlijks wordt besproken en indien nodig
herzien. De profielschets is gepubliceerd op de website: www.woonpartners-mh.nl.
Jaarlijks, bij de evaluatie van het eigen functioneren, stelt de raad vast of aanvullende ontwikkeling
nodig is om ervoor zorg te dragen dat alle leden van de raad passen in de profielschets.
Vastgesteld is dat alle leden van de Raad van Toezicht passen in de profielschets.
Samenstelling Raad van Toezicht
Per 1 juli 2014 zijn de voorzitter de heer van Huut en het lid mevrouw Zoodsma afgetreden. Per
diezelfde datum is de heer S. Keulen benoemd als voorzitter van de Raad van Toezicht en zijn de
heren P. van der Sluijs en A. de Kwaadsteniet benoemd als lid van de Raad van Toezicht. In 2014
was de Raad van Toezicht als volgt samengesteld:
Naam m/v Functie binnen RvT
Geb-jaar
Functie benoemd sinds
afredend per
herbenoembaar Neven-functies
S. Keulen m Voorzitter 1964 IV-manager / CIO,dienst Justis
1 juli 2014
01 juli 2018
Ja - Statenlid Zuid-Holland PvdA - Secretaris commissie Normen en Waarden GCFC Olympia
A.M. IJlstra v Vicevoorzitter 1966 - General Counsel EMEA CBRE Global Investors - Eigenaar IJlstra interim Service
1 juli 2007
1 juli 2015
Nee Lid Technische Commissie DUFAS - Lid Rotterdams juridisch Genootschap
P. van der Sluijs
m Lid RvT 1946 Zelfstandig consultant
1 juli 2014
1 juli 2018
Ja - Voorzitter raad van advies Zorgkantoor MiddenHolland - Voorzitter stichting AKD
I.M.P.H.M. Vermeulen
v Lid RvT Lid Auditcommissie vanaf 1 juli 2014
1970 Directeur gemeente Westland
1 juli 2013
1 juli 2017
Ja - Lid raad van advies stichting de Regisserende Gemeente - voorzitter RvT MEE Rotterdam Rijnmond
J.C. Schudde m Lid RvT Voorzitter Auditcommissie
1974 Directeur Finance & Control Woonstad Rotterdam
1 juli 2013
1 juli 2017
Ja - Lid Raad van commissarissen/voorzitter auditcommissie Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland - Lid deelnemersraad WSW - Lid klankbordgroep RJ 645 - Bestuurslid Stichting Durban Rotterdam Housing Project
A. de Kwaadsteniet
m Lid RvT 1947 Directeur/ eigenaar adequaat
1 juli 2014
1 juli 2018
Ja
- Lid Seniorenraad van Waddinxveen werkgroep wonen
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 47
projecten - vice voorzitter vereniging CPO Vrede-Burcht
A.R.J.M. van Huut
m Voorzitter vanaf 1 juli 2007
1947 Directeur eigenaar AHUVA-advies
1 juli 2006
1 juli 2014
Nee - Voorzitter externe klachten commissie zorg-instellingen Midden Holland - Voorzitter Commissie van Beroep SOD next education professionals - lid RvT van Gorinchemse Sportaccomo- daties - Lid van de tuchtcommissie van de KNCB (tot 1 juli 2014) - Lid van Sportnet25 Nederland - Lid RvT Schoonhovens college
M.A. Zoodsma-de Vries
v Lid RvT Auditcommissie tot 1 juli 2014
1966 Directeur Bedrijfsvoering/ CIO Provincie Noord-Brabant
1 juli 2006
1 juli 2014
Nee - Lid RvT stichting Onderwijsadvies Cruquius - Lid Raad van advies stichting Pro-Cura
Overige informatie van Raad van Toezicht
Vertegenwoordigers van de Raad van Toezicht waren aanwezig bij diverse activiteiten van de organisatie. De Raad van Toezicht neemt kennis van het overleg van de directie met de OR en de huurderskoepels door middel van de verslagen van deze bijeenkomsten. De leden van de Raad van Toezicht die benoemd zijn op voordracht van een huurderskoepel wonen ten minste eenmaal per jaar een vergadering van de betreffende huurderskoepel bij.
De belangrijkste besluiten van de Raad van Toezicht in 2014
04-02-2014 Met de nieuwe toelichting van het WSW van 4 februari jl., hoe om te gaan met de vrijgave van onderpand, kan de volmacht voor de verpanding door de directeur-bestuurder worden getekend.
14-04-2014 De Raad van Toezicht geeft goedkeuring aan de jaarrekening 2013 Woonpartners Midden-Holland.
14-04-2014 De Raad van Toezicht geeft goedkeuring aan de jaarrekening 2013 Woonpartners Midden-Holland Wooninvestment BV.
14-04-2014 De Raad van Toezicht geeft goedkeuring aan de jaarrekening 2013 Woonpartners Midden Holland Holding BV.
14-04-2014 De Raad van Toezicht geeft goedkeuring aan het jaarverslag 2013.
14-04-2014 De Raad van Toezicht benoemt de heer A. de Kwaadsteniet tot lid van de Raad.
14-04-2014 De Raad van Toezicht verleent goedkeuring voor de verwerving van gronden voor 96 woningen in Westergouwe en verleent tevens goedkeuring voor de aanpassing van de prestatie-afspraken, waardoor het aantal door Woonpartners te realiseren betaalbare sociale huurwoningen in Westergouwe toeneemt van 200 naar 250.
14-04-2014 De Raad van Toezicht neemt kennis van de intentieovereenkomst De Zevenster, Moerkapelle Oost, Zevenhuizen Zuid en keurt de voorgenomen acties hieruit goed.
14-04-2014 De Raad van Toezicht neemt de intentieovereenkomst Souburgh voor kennisgeving aan en keurt de gekozen oplossingsstrategie goed.
14-04-2014 De Raad van Toezicht verleent goedkeuring aan het investeringsvoorstel voor de realisatie van 20 sociale huurwoningen aan de Burgemeester Klinkhamerweg en 20 sociale huurwoningen aan de Schoolstraat in Zevenhuizen. De Raad van Toezicht verleent goedkeuring voor de verwerving van de voor beide projecten benodigde gronden van de gemeente Zuidplas.
30-06-2014 De Raad van Toezicht benoemt de heer S. Keulen tot voorzitter van de RvT per 1 juli 2014.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 48
30-06-2014 De Raad van Toezicht benoemt de heer P. van der Sluijs tot lid van de RvT per 1 juli 2014 en
tot vice-voorzitter van de RvT per 1 juli 2015.
30-06-2014 De Raad van Toezicht gaat akkoord met de voorgestelde beloning voor toezichthouders bij
Woonpartners Midden-Holland.
30-06-2014 De Raad van Toezicht neemt kennis van de principeovereenkomst en planning /
projectorganisatie voor de voorgenomen fusie met de Stichting Zuidrandflat en geeft de
directeur-bestuurder toestemming de voorbereidingen verder af te ronden, de principe-
overeenkomst te ondertekenen en goedkeuring te vragen aan ministerie, landelijke
toezichthouders en gemeenten in het werkgebied.
30-06-2014 De Raad van Toezicht keurt de wijzigingen in het investeringsstatuut goed.
30-06-2014 De Raad van Toezicht gaat akkoord met een aanbesteding met voorafgaande selectie voor een
nieuwe accountant na afronding van het verslagjaar 2014 in mei 2015.
30-09-2014 De Raad van Toezicht gaat akkoord met de fusie tussen Woonpartners Midden-Holland en
Stichting Zuidrandflat.
30-09-2014 De Raad verleent haar goedkeuring aan de aankoop van 3 complexen in Gouda van Mooiland-
Vitalis.
29-10-2014 De Raad van Toezicht geeft goedkeuring aan het activiteitenprogramma 2015 Woonpartners
Midden-Holland.
29-10-2014 De Raad van Toezicht geeft goedkeuring aan de begroting 2015 Woonpartners Midden-
Holland.
29-10-2014 De Raad van Toezicht geeft goedkeuring aan de financiële meerjarenbegroting Woonpartners
Midden-Holland 2015-2024.
29-10-2014 De Raad van Toezicht keurt het aangaan van de overeenkomst tot het vestigen van een recht
van hypotheek Margrietplein goed.
29-10-2014 Op verzoek van de Minister zijn er nieuwe wijzigingen doorgevoerd in de statuten. De Raad van
Toezicht geeft haar goedkeuring aan deze statutenwijziging inzake de voorgenomen fusie
tussen Woonpartners Midden-Holland en de Stichting Zuidrandflat.
26-11-2014 De Raad van Toezicht keurt de verwerving van het gebouw en grond op de Oostvogellocatie
goed.
26-11-2014 De Raad van Toezicht keurt de klokkenluidersregeling 2014 goed.
26-11-2014 De Raad van Toezicht keurt de integriteitscode 2014 goed.
26-11-2014 De Raad van Toezicht keurt na ontvangst van de wijzigingen het klachtenreglement goed.
Opleiding en evaluatie Raad van Toezicht
Conform de governancecode evalueert de Raad van Toezicht jaarlijks haar eigen functioneren, zowel
collectief als individueel. Daarbij evalueert de raad eveneens de werkwijze en het functioneren van de
commissies die de raad heeft ingesteld.
De evaluatie vindt plaats aan de hand van de brochure ‘Evaluatie van de Raad van Commissarissen
en zijn leden’ van Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De raad nam deel aan een
excursie voor stakeholders over nieuwbouw-, renovatie- en herontwikkelingsprojecten in de gemeente
Alphen aan den Rijn, Gouda en Waddinxveen.
De Raad van Toezicht heeft haar eigen opleidingsplan vastgesteld (zie ook deskundigheids-
bevorderende activiteiten 2014). Daarbij geeft de Raad van Toezicht zichzelf de opdracht om haar
eigen competenties verder te ontwikkelen en daar jaarlijks naar elkaar toe verantwoording over af te
leggen. In 2014 heeft geen zelfevaluatie plaatsgevonden, het evaluatiemoment viel gelijk met het
aantreden van drie nieuwe leden van de Raad van Toezicht.
Alle leden van de Raad van Toezicht namen actief deel aan de vergaderingen, er is 100%
aanwezigheid geweest van alle leden.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 49
Deskundigheidsbevorderende activiteiten Raad van Toezicht 2014
Naam activiteit
De heer S. Keulen - Bezoek AV-ATW - Deelnemer Toezichthouders om Tafel - Bijeenkomst Algemene Ledenvergadering VTW
Mevrouw A.M. IJlstra - Cursus van Nauta Dutilh over bestuurdersaansprakelijkheid en projectontwikkeling.
De heer P. van der Sluijs - Dagvoorzitter in de Krimpenerwaard ter gelegenheid van een themabijeenkomst Wonen, Welzijn en Zorg in de woningbouw. - Het deelnemen aan landelijke en regionale bijeenkomsten verband houdende met commissariaat.
Mevrouw I.M.P.H.M. Vermeulen - WSW/VTW bijeenkomst: nieuwe woonwet - SOM Financieel beleid - VTW inspiratiesessie
De heer J.C. Schudde - Seminar controles Belastingdienst steekproeven en actualiteiten - Risicomanagement - Bijeenkomst klankbord integrale sturing - Masterclass ‘financiële sturing en toezicht voor specialisten’ - Bijeenkomst VTW/WSW inzake risicobeoordeling - Bijeenkomst uitdaging – worsteling van vastgoedsturing en - verantwoording - Bijeenkomst zinvolle en betrouwbare informatie WSW - Masterclass authentiek leiding geven - Actualiteiten woningbouwcorporaties - Regionale bijeenkomst CFV
De heer A. de Kwaadsteniet Geen
Onafhankelijkheid
De Raad van Toezicht ziet erop toe dat de leden onafhankelijk zijn in de zin van de governancecode woningcorporaties. Er zijn in het jaar 2014 geen tegenstrijdige belangen van de directeur-bestuurder, leden van de raad of de externe accountant gemeld of vastgesteld. De Raad van Toezicht werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad van Toezicht.
Naleving wet- en regelgeving
In 2014 zijn geen onrechtmatigheden gemeld aan of geconstateerd door de Raad van Toezicht.
Commissies
De Raad van Toezicht werkt met een drietal commissies: een agendacommissie, een auditcommissie en een selectie-/beoordelings- en remuneratiecommissie. De werkwijze van de commissies is vastgelegd in het huishoudelijk reglement van de Raad van Toezicht. Agendacommissie De agendacommissie bestaat uit de voorzitter (de heer S. Keulen) en de vice-voorzitter (mevrouw A.M. IJlstra). De taak van de commissie is: a. in het algemeen: het voorbereiden van de vergaderingen van de Raad van Toezicht, waaronder:
het vaststellen van de inhoud en volgorde van onderwerpen van de agenda van de Raad van Toezicht
op hoofdlijnen toetsen of de juiste besluitvorming wordt voorgesteld
het achteraf op hoofdlijnen toetsen of de notities waarover de Raad van Toezicht vergadert aan de gewenste kwaliteitseisen voldoen
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 50
b. het opstellen van een conceptverslag waarin de Raad van Toezicht verantwoording aflegt over de werkzaamheden van de Raad van Toezicht gedurende een verslagjaar. Dit verslag wordt toegevoegd aan het jaarverslag van Woonpartners Midden-Holland
c. het functioneren als klankbord voor de directeur-bestuurder
In het verslagjaar heeft ter voorbereiding van iedere vergadering van de raad overleg plaatsgevonden tussen de agendacommissie en de directeur-bestuurder. Auditcommissie In de auditcommissie hebben zitting de heer J. Schudde (voorzitter) en mevrouw I. Vermeulen (lid). De taak van de auditcommissie is de Raad van Toezicht te rapporteren over zijn bevindingen en aanbevelingen op financieel gebied, waaronder in ieder geval wordt verstaan: a. de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de
naleving van de relevante wet- en regelgeving (compliance) b. de financiële informatieverschaffing c. de jaarrekening, de financiële meerjarenplanning en het risicoprofiel d. de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van accountants e. de werkzaamheden van de accountant f. het functioneren en de onafhankelijkheid van de accountant g. (wijzigingen van) het treasurystatuut, het treasurybeleidsplan of het investeringsstatuut Op 2 april 2014 heeft de auditcommissie gesproken over de jaarrekening 2013 en het accountantsverslag. Op 24 oktober heeft de commissie de begroting 2015 en de financiële meerjarenbegroting 2015-2024 besproken.
Tevens heeft de auditcommissie tijdens de aprilvergadering gesproken met de accountant (PwC) over
de controle van de jaarrekening Dit gesprek heeft plaats gevonden zonder de aanwezigheid van de
directeur-bestuurder, manager F&BEZ en controller.
Selectie-/beoordelings- en remuneratiecommissie In de selectie-/beoordelings- en remuneratiecommissie heeft naast de voorzitter van de Raad van Toezicht, de heer S. Keulen, een jaarlijks wisselend lid zitting. In 2014 was dat mevrouw A.M. IJlstra.
Ten aanzien van de directeur-bestuurder zijn de taken van de commissie:
a. het doen van een voorstel aan de Raad van Toezicht voor de selectiecriteria en de te volgen procedure voor invulling van een vacature
b. het doen van een voorstel aan de Raad van Toezicht voor de benoeming, schorsing of ontslag van de directeur-bestuurder
c. het doen van een voorstel voor een profielschets voor de directeur-bestuurder d. het doen van een voorstel voor het vaststellen van de beoordeling van het functioneren van de
directeur-bestuurder. Ten behoeve daarvan verzoeken de leden van de remuneratiecommissie vooraf de leden van de Raad van Toezicht om hun oordeel ten aanzien van het functioneren en voeren de leden van de remuneratiecommissie afzonderlijke beoordelingsgesprekken met de directeur-bestuurder
e. het doen van een voorstel aan de Raad van Toezicht voor het te voeren bezoldigingsbeleid f. het doen van een voorstel voor het vaststellen van het salaris en de overige
arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder, of aanpassing ervan, voor zover dit salaris en/of de aanpassing ervan past binnen het door de Raad van Toezicht vastgestelde bezoldigingsbeleid
g. periodieke beoordeling directeur-bestuurder De remuneratiecommissie betrekt bij het voorstel van (wijzigingen van) het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder de opvatting van de Raad van Toezicht over het functioneren van de directeur-bestuurder.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 51
De commissie heeft in 2014 met de directeur-bestuurder afspraken gemaakt over de te behalen doelen. In december heeft de commissie de gesprekken over de beoordeling van de directeur-bestuurder gevoerd. Er heeft een 360 graden beoordeling plaatsgevonden. Om deze reden zijn in 2014 door deze commissie gesprekken gevoerd met de heren G. van Doorn en H. ten Zijthoff, beiden lid van de Ondernemingsraad. Ook met de heren W.J. van den Berge en O. Groene zijn gesprekken gevoerd. Daarnaast heeft de commissie ook met externe relaties overleg gevoerd en met de directeur-bestuurder zelf. Ten aanzien van de Raad van Toezicht zijn de taken van de commissie: a. het doen van een voorstel aan de Raad van Toezicht voor de selectiecriteria en de te volgen
procedure voor invulling van de vacature in de Raad van Toezicht b. het doen van een voorstel aan de Raad van Toezicht voor de (her)benoeming van een lid van de
Raad van Toezicht c. het doen van een voorstel aan de Raad van Toezicht voor de beoordeling van het functioneren
van de leden van de Raad van Toezicht en de Raad van Toezicht als geheel d. het doen van een voorstel voor de (actualisatie van de) profielschets van de Raad van Toezicht
als geheel en die van individuele leden e. het doen van een voorstel voor het rooster van aftreden van de Raad van Toezicht f. het doen van een voorstel aan de Raad van Toezicht voor het te voeren bezoldigingsbeleid ten
aanzien van de honorering van de leden van de Raad van Toezicht, en het doen van een concreet voorstel daarvoor
g. het doen van een voorstel voor periodieke beoordeling, omvang en samenstelling van de Raad van Toezicht.
Stichting Zuidrandflat
De Zuidrandflat is een wooncomplex met 220 woningen voor zelfstandig wonende ouderen en is
gelegen in de wijk Kort Haarlem in Gouda. De woningen behoren tot de sociale huursector. De
Zuidrandflat was tot en met 31 december 2014 een zelfstandige woningcorporatie. De organisatie is
eind 2014 gefuseerd met Woonpartners Midden-Holland. Per 1 januari 2015 wordt de exploitatie van
de woningen voortgezet door Woonpartners Midden-Holland, stichting voor bouwen en beheren.
Samenstelling van het bestuur
Het bestuur van de Stichting Zuidrandflat was in 2014 als volgt samengesteld:
De heer F. Gardenbroek, voorzitter
Mevrouw J.M.J.G. Zoontjens, secretaris
De heer J.N.L. van der Hoeven, penningmeester
De heer A.N.M. van Os, lid.
Samenstelling van de raad van commissarissen
De raad van commissarissen van de Stichting Zuidrandflat was in 2014 als volgt samengesteld:
mr. C.H. Pennekamp-Topman, wonende te Gouda, lid vanaf 1993 en voorzitter vanaf 1 januari
2009, herbenoemd per 1 augustus 2013.
drs. P.G. Hoogvliet, hoofd VvE beheer bij Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement te
Zoetermeer, wonende te Den Haag, lid sinds 1 maart 2013.
drs. S.R.R. van der Laan, manager investeringsrisico bij Nationale Nederlanden, wonende te
Gouda, lid sinds 1 januari 2013.
Vergaderingen van de raad van commissarissen
De raad heeft in 2014 twee maal vergaderd en verder maandelijks tezamen met het bestuur in
verband met de fusie met Woonpartners Midden-Holland.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 52
Onderwerpen waren in hoofdzaak de jaarrekening 2013 en het daarbij behorende jaarverslag van de
raad, de principeovereenkomst met Woonpartners in het kader van de fusie, de fusiedocumenten en
de begroting 2015.
Statutenwijziging
De bevoegdheden van de raad van commissarissen waren volgens de statuten van 2003 adviserend
van aard ten aanzien van de begroting en de jaarrekening en ook ten aanzien van de benoeming en
de bezoldiging van het bestuur. De statuten zijn in april 2014 in overeenstemming gebracht met het
Besluit beheer sociale huursector en de uitgangspunten van de Governancecode voor
woningcorporaties 2011. Daarmee zijn onder meer de bevoegdheden ten aanzien van de benoeming
en de bezoldiging van bestuursleden overgegaan naar de raad van commissarissen.
Fusietraject
In verband met een door bestuur en raad van commissarissen beoogde fusie met een andere
woningcorporatie in de regio is vanaf januari 2014 maandelijks een gezamenlijk overleg van bestuur
en raad van commissarissen gehouden. Na een verkenning van mogelijke fusiepartners zijn
achtereenvolgens op 8 juli 2014 de principeovereenkomst met Woonpartners Midden-Holland
getekend, op 13 november de ministeriële goedkeuring verkregen en op 18 december 2014 de fusie
getekend.
Mededeling Raad van Toezicht Woonpartners Midden-Holland De Raad van Toezicht heeft op 21 april 2015 na de toelichting van PwC op de accountantsrapportage en goedkeurende controleverklaring, het jaarverslag en de jaarrekening 2014 van Woonpartners Midden-Holland, Stichting voor Bouwen en Beheren goedgekeurd. Ondanks zware economische omstandigheden en turbulentie in de sector is 2014 een jaar geweest waarin Woonpartners haar voornemens heeft kunnen waarmaken en haar gezonde financiële positie heeft weten te behouden. Op deze plaats spreekt de Raad van Toezicht haar waardering uit voor de inzet van de medewerkers en directie. S. Keulen voorzitter Raad van Toezicht
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 53
7. Personeel en organisatie
7.1 Realisatie activiteitenprogramma
Activiteit Score Realisatie
Beperkt budget voor de inhuur van extern personeel.
+
Meer doen met minder mensen. + 3,9 minder Fte dan in 2013.
Vacatures worden niet ingevuld, tenzij strikt noodzakelijk.
+ Deze doelstelling is behaald.
Medewerkersonderzoek uitvoeren. + In voorjaar 2014 heeft dit onderzoek plaatsgevonden.
Voorbereiden invoering werkkostenregeling. +
Arbo plan van aanpak evalueren en updaten. +
Activeren van bewoners en opdrachtnemers. +/-
Digitale vervanger voor WP-magazine introduceren.
+
Digitale nieuwsbrieven als vervanger voor WP Magazine.
+
Digitaliseren facturenstroom. - Wordt in 2015 uitgevoerd.
+ Gerealiseerd +/- Deels gerealiseerd - Niet gerealiseerd X Vervallen
7.2 Organisatie Woonpartners Midden-Holland, Stichting voor Bouwen en Beheren, is opgericht op 18 april 1996. Op
9 december 1999 is de stichting organisatorisch gefuseerd met Woonpartners Gouda, Stichting voor
Bouwen en Beheren en de beheerstichting Woonpartners Midden-Holland. De nauwe samenwerking
van de afgelopen 7 jaren tussen Woonpartners en Zuidrandflat is vanaf 2015 voortgezet in de vorm
van één gezamenlijke organisatie. De fusie werd formeel van kracht op 31 december 2014. De
huidige statuten zijn vastgesteld per notariële akte op 30-12-2014.
Woonpartners Midden-Holland is bij Koninklijk Besluit van 23 september 1998 toegelaten in de zin van
de Woningwet onder nummer 98.004524. De stichting is een toegelaten instelling in de gemeenten
Gouda, Rotterdam, Waddinxveen, Zuidplas en Alphen aan den Rijn.
Woonpartners Midden-Holland is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel
en Bedrijven in Rotterdam/kantoor Gouda, onder nummer 29045958 en is statutair gevestigd aan de
Coenecoop 6, 2741 PG in Waddinxveen.
Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december.
Woonpartners heeft per 1 augustus 2014 de vestiging Zuidplas gesloten omdat steeds minder
huurders uit die gemeente gebruik maakten van dit servicepunt. Door de digitalisering voor het
aanbieden van een woning, de informatie die de website van Woonpartners en het huurdersportal
‘Mijn Woonpartners’ bieden, hebben de huurders de mogelijkheid om vanuit huis steeds meer zaken
te regelen.
Aedes
Woonpartners Midden-Holland is aangesloten bij Aedes, de landelijke vereniging van
woningcorporaties. Op 6 november 1996 is Woonpartners Midden-Holland geregistreerd als
organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties onderschrijft en onder nummer 4363
opgenomen in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 54
VNO-NCW West
Woonpartners Midden-Holland is aangesloten bij het ondernemersnetwerk in Noord- en Zuid-Holland:
VNO-NCW West. VNO-NCW West biedt een netwerk aan haar leden, behartigt de collectieve
belangen van het bedrijfsleven in Noord- en Zuid-Holland, maar ook op bovenlokaal niveau. Het
ondernemersnetwerk vertegenwoordigt bedrijven in de sectoren industrie, handel, transport, bouw,
zakelijke en maatschappelijke dienstverlening en de gezondheidszorg en werkt nauw samen met de
landelijke vereniging VNO-NCW.
Bestuurlijke organisatiestructuur
Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen
Raad van Toezicht
Directeur-bestuurder
Werkorganisatie
Huurders
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 55
Opbouw personeelsbestand
Totaal Mannen Vrouwen Fulltime Parttime
Directie en Bestuursondersteuning 13 3 10 8 5
Financiën & Bedrijfseconomische Zaken 9 4 5 4 5
Planmatig Onderhoud & Nieuwbouw 15 13 2 13 2
Ontwikkeling 7 4 3 5 2
Wijk- en Buurtbeheer 35 18 17 14 21
Klantinformatie & Verhuur 22 4 18 5 17
Boventalligen 1 0 1 0 1
Totaal 102 46 56 49 53
Fulltime 49 40 9
Parttime 53 7 46
Ultimo 2014 bedroeg de gemiddelde leeftijd van de medewerkers 46,4 jaar ten opzichte van 46 jaar ultimo 2013. Er zijn geen medewerkers buiten Nederland werkzaam. Vanaf medio 2014 is er een centraal secretariaat gevormd en vallen de afdelingssecretaresses onder de afdeling Directie en Bestuursondersteuning. Het aantal Fte’s is in 2014 afgenomen met 3,9 ten opzichte van 2013 (2014: 86,2 vs 2013: 90,1) Het aantal medewerkers is met 4 personen in 2014 gekrompen naar 102 personeelsleden (was 106 eind 2013).
Ziekteverzuim
Totaal 2014
Totaal 2013
Kort Middel Lang Melding
frequentie
Totaal Woonpartners 4,9% 5,3% 1,1% 0,5% 3,2% 1,4
Het ziekteverzuim over 2014 is met 0,4% gedaald ten opzichte van 2013. Arbo en BHV Arbo
De arbodienst van Woonpartners heeft in 2014 een veiligheidscheck uitgevoerd op de vestigingen van Woonpartners (alarmknop spreekkamer/balie en alarm telefoontoestellen (BHV) bij de balie).
Er zijn geen gevallen van seksuele intimidatie of discriminatie gemeld.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 56
De volgende meldingen zijn in 2014 geregistreerd:
Afdeling Aard Maatregel
W&B Beledigen, schreeuwen, indirecte bedreiging, pand niet verlaten
Aangiften gedaan van lokaalvredebreuk en bedreiging, besproken met leidinggevende en afdeling, toegang mondeling en schriftelijk ontzegd. Gemeente Waddinxveen ingelicht.
K&V Beledigen, schreeuwen, persoonlijke bedreiging en intimideren
besproken met leidinggevende, registratie zwarte lijst en hulpverleners (zorgdak) geïnformeerd.
BHV
De bedrijfshulpverleningsplannen voor de kantoren Gouda, Waddinxveen en het Anne Frank
Centrum zijn geactualiseerd.
Medewerkersonderzoek
In mei 2014 is het tweejaarlijkse medewerkersonderzoek uitgevoerd naar de werkbeleving. Liefst 94,7
procent van alle medewerkers heeft hieraan meegedaan. De resultaten waren vooral positief, zeker
ten opzichte van de benchmark. Woonpartners heeft ervoor gekozen om voor het eerst mee te doen
aan het Beste Werkgeversonderzoek. In de categorie ‘minder dan 1000 medewerkers’ is
Woonpartners geëindigd op de 101e plaats van in totaal 201 deelnemende organisaties.
Werktijdenregeling
Per 1 oktober 2014 zijn de openingstijden van het kantoor Gouda en Waddinxveen aangepast. Vanaf
die datum zijn de openingstijden van 9.00 tot 17.00 uur. De werktijden van alle medewerkers zijn
daarop aangepast.
7.3 Marketing & communicatie Dit zijn de belangrijkste onderwerpen waarmee Woonpartners in de media en in eigen publicaties is
verschenen:
leefbaarheid (Veiligheidsbeleid Top60, speelgoedbank en wijkeethuis in Gouda, wijkschouw in
Waddinxveen)
bouwinvesteringen (Gouwe Oever in Boskoop, De Triangel, Centrumplan en renovatie Anne
Frank Centrum in Waddinxveen, Wijkontwikkeling, Westergouwe en Margrietplein in Gouda. De
Jonge Veenen in Moerkapelle, sociale huurwoningen in Zevenhuizen)
Woonpartners algemeen (nieuwjaarsreceptie, huurdersportal ‘Mijn Woonpartners’, nieuwe leden
RvT, sluiting vestiging Zevenhuizen, klantenarena, burgerinitiatief ‘Verzetshelden’, Raadsexcursie,
initiatief ‘zorg voor elkaar’, aankoop woningen Mooiland en fusie Zuidrandflat. Citymarketing
Waddinxveen)
landelijk nieuws (parlementaire enquête, huurverhoging, salarissen bestuurders)
Communicatiemiddelen
Vanaf 2014 wordt er gewerkt met verschillende communicatiemiddelen voor de diverse stakeholders, huurders en belangstellenden. Ter ondersteuning van projecten zijn banners, posters, bouwborden, advertenties en andere geprinte middelen geproduceerd en ingezet.
Website
Via de website heeft Woonpartners verschillende digitale middelen ingezet. Zo zijn er zes
videojournaals geweest, één digitale nieuwsbrief (medio 2014), 605 berichten via social media.
In 2015 wordt de frequentie van de digitale nieuwsbrief verhoogd naar 1 keer per maand.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 57
Via social media en de website zijn er in totaal 605 berichten(Q4:189 Q3:124, Q2:108,Q1:84)
geplaatst of geretweet. Vanuit Mtrack, het analyseprogramma bij de nieuwe website, is een overzicht
van bezoekers en hun bezoekgedrag te selecteren. We zien sinds de lancering een stijging in het
aantal bezoeken en bezoekers. Zo zijn er 37.087 bezoekers geweest in 2014 met 67.984 bezoeken.
De piek bevond zich in juli 2014 met de start van de verhuur voor het Centrumplan in Waddinxveen.
Sinds de lancering van de nieuwe website van Woonpartners (eind 2013) is ook het huurdersportaal
‘Mijn Woonpartners’(april 2014) en het intranet (april 2014) gelanceerd. De optimalisering van ons
woningbezit op de website laat nog te wensen over i.v.m. aangepaste wensen van de afdeling
Klantinformatie & Verhuur. De workflow voor uploaders van projecten wordt in een later stadium
gerealiseerd omdat de module nog niet voor handen is.
Sponsorbeleid
Ook In 2014 is Woonpartners terughoudend omgegaan met sponsoraanvragen. Aanvragen kunnen
alleen worden gehonoreerd als deze een directe relatie hebben met het werkveld van de corporatie.
7.4 Ondernemingsraad (OR) De OR bestond in het verslagjaar uit de heren H. ten Zijthoff (voorzitter), G. van Doorn en J. Wulffraat
en de dames I. Scharleman en S.Stevens (deels).
Het overleg tussen de OR en de directeur-bestuurder verloopt in goede harmonie.
Overleg-vergadering d.d. Belangrijkste onderwerpen
26-02-2014 Kandidaat nieuw lid Raad van Toezicht
Gebruik beeldmateriaal (website)
Alternatieve manier van belonen
9-07-2014 Resultaten medewerkersonderzoek
(Organisatorische) ontwikkelingen Woonpartners Midden-Holland
a. Een toekomstbestendig pensioen b. Loongebouw CAO Woondiensten
Voordracht en advies benoeming voorzitter en vice-voorzitter Raad
van Toezicht
17-09-2014 Werktijdenregeling
Adviesaanvraag fusievoornemen van Woonpartners Midden-Holland met Stichting Zuidrandflat
Functionerings- en beoordelingssystematiek
Kostenbesparing budget kantine
19-11-2014 Kostenbesparing budget kantine
Werkkostenregeling
Bedrijfssluitingsdagen 2015
Controle reiskostenvergoeding woon-werkverkeer
Verkiezingen OR
Beoordelingssystematiek
Langdurig ziekteverzuim
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 58
7.5 Klachtencommissie Ter vervulling van de op 17-04-2014 ontstane vacature is aan de huurderskoepels gevraagd een voordracht te doen. Eén kandidaat is voorgedragen, welke zich na een gesprek met de commissie als kandidaat heeft teruggetrokken. De invulling van de vacature is vervolgens in afwachting van de ontwikkelingen bij de huurdersbelangenorganisaties aangehouden. Het klachtenreglement is in 2014 geactualiseerd en op 16 december 2014 door de directeur-bestuurder vastgesteld. De samenstelling van de Klachtencommissie en de werkwijze van deze commissie staan vermeld op de website: www.woonpartners-mh.nl.
Aantal binnengekomen klachten 2014 4
Ontvankelijk 4
Niet ontvankelijk 0
Aantal klachten dat tot een zitting is gekomen 3
Aantal klachten dat door de organisatie alsnog is
opgepakt en opgelost
1
Onderwerpen 2014
Dienstverlening personeel + beleid Woonparters 1
Dienstverlening derden 1
Dienstverlening derden + communicatie 1
Beleid Woonpartners 1
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 59
8. Financiën
8.1 Kerncijfers Huuropbrengsten € 40,1 miljoen
Bedrijfsopbrengsten € 44,5 miljoen
Bedrijfslasten € 43,6 miljoen
Bedrijfsresultaat € 0,8 miljoen
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen € 21,6 miljoen
Resultaat na belastingen € 23,1 miljoen
Maatschappelijke prestatie € 27,0 miljoen
Vastgoedbelegging € 681 miljoen
Loan to value 27%
Eigen vermogen € 506 miljoen
Eigen vermogen per vhe € 69.500,-
Solvabiliteit 70%
Vreemd vermogen € 195 miljoen
Vreemd vermogen per vhe € 26.700,-
Interest coverage ratio 2,3
Debt services coverage ratio 1,8
Operationele kasstroom € 7,3 miljoen
Aantal verhuureenheden (vhe)
- Woongelegenheden 7.024
- Overige verhuureenheden 846
- Totaal ongewogen 7.870
- Totaal gewogen 7.281
- Totaal gewogen gemiddeld (2013/14) 7.262
8.2 Algemeen
Fusie In 2014 is Woonpartners Midden-Holland gefuseerd met de Stichting Zuidrandflat te Gouda. De waarderingsgrondslag van Woonpartners Midden-Holland is overgenomen en de vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast.
Waarderingsgrondslag Woonpartners Midden-Holland streeft naar transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie. De waarderingsgrondslag is daar een onderdeel van. Vanaf verslagjaar 2011 wordt de herziene richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen volkshuisvesting’ toegepast. Door te waarderen tegen de actuele waarde, marktwaarde in verhuurde staat wordt het beste inzicht gegeven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen. Er heeft zich in 2014 geen wijziging van de waarderingsgrondslag voorgedaan.
Resultaat Het bedrijfsresultaat over 2014 is € 0,8 miljoen positief. Dit is ruim € 6 miljoen lager dan begroot. Het verschil wordt voor een belangrijk deel verklaard doordat Woonpartners in 2014 de mogelijkheid kreeg om een aantal investeringsbesluiten in sociale huurwoningen eerder te nemen. Investeringen met een negatief financieel, maar positief maatschappelijk rendement. Doordat de waarde van ons bestaande bezit het afgelopen jaar is gestegen met ruim 4% komt het uiteindelijke resultaat na belastingen uit op een winst van € 23,1 miljoen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 60
Bedrijfsopbrengsten
Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren, betalen sinds 2013 een heffing aan de
overheid over de waarde van de huurwoningen. In 2014 bedroeg de verhuurderheffing gemiddeld
€ 530 per sociale huurwoning. Om de verhuurderheffing te kunnen financieren, biedt de overheid de
mogelijkheid om extra inkomensafhankelijke huurstijgingen door te voeren. In 2014 was een maximale
huurstijging mogelijk van 6,5%.
Net zoals voorgaande jaren heeft Woonpartners Midden-Holland ook in 2014 geen
inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De huren hebben we per 1 juli 2014 verhoogd met
circa 3,7% waarbij in een aantal gevallen de huurstijging lager is uitgevallen om de woningen voor
onze specifieke doelgroep te behouden, of vanwege contractuele afspraken. De totale
huuropbrengsten (na derving) komen hiermee uit op ruim € 40 miljoen.
Ten opzichte van de begroting zijn de gerealiseerde huuropbrengsten € 0,3 miljoen hoger. Dit komt
onder andere omdat de werkelijke huurstijging iets hoger lag dan begroot. Daarnaast ligt de derving
iets lager. Dit komt mede dankzij de nadrukkelijke aandacht om de aanvangsleegstand bij
opgeleverde nieuwbouwprojecten zoveel mogelijk te beperken.
Dankzij de zachte wintermaanden in het begin en einde van het jaar vallen de stookkosten lager uit.
Dit voordeel komt ten goede aan onze huurders waardoor de opbrengsten servicecontracten € 0,2
miljoen lager uitvallen dan begroot.
Het aantal verkochte en geleverde woningen bestaand bezit is uitgekomen op 24, terwijl een aantal
van 15 woningen begroot was. De verkopen zorgen voor een kasstroom van € 2,9 miljoen en een
netto verkoopresultaat dat uitkomt op € 0,7 miljoen.
Bedrijfslasten De bedrijfslasten bestaan uit: afschrijvingen, overige waardeverandering vastgoedportefeuille,
personeelslasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. De totale bedrijfslasten komen in 2014
uit op € 43,6 miljoen. Ten opzichte van de begroting zijn de bedrijfslasten circa € 6,4 miljoen hoger. Dit
wordt vooral verklaard door meer maatschappelijk verantwoorde, maar financieel onrendabele,
investeringen. De efficiëntere bedrijfsvoering draagt bij aan lagere bedrijfslasten.
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Als corporatie zijn wij bereid te investeren in projecten die financieel onrendabel zijn. De onrendabele
investeringen verantwoorden we in de jaarrekening onder overige waardeveranderingen
vastgoedportefeuille. Tijdens het samenstellen van de begroting waren een aantal onrendabele
investeringen niet voorzien. Hierdoor is deze post € 7,5 miljoen hoger uitgekomen.
In de nieuwbouw betreffen het de financieel onrendabele investeringen in de projecten Het Dijkpark en
Het Elzenhof in Zuidplas en Westergouwe in Gouda.
Daarnaast is een verlies genomen voor de afwaardering wegens (toekomstige) sloop ten behoeve van
de projecten Het Dijkpark en Het Elzenhof in Zuidplas en Zuidelijk Stempel Oost in Gouda.
Bij enkele projecten wijken de stichtingskosten af van wat eerder werd voorzien, zodat daar nog een
aanvulling op de onrendabele investering heeft plaatsgevonden. Voor enkele complexen die zijn
afgerond of nog in aanbouw zijn, wordt nu een lagere marktwaarde voorzien, zodat ook voor deze
projecten een aanvulling op de onrendabele investering heeft plaatsgevonden.
In 2014 komen de totale overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille uit op € 14,2 miljoen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 61
Netto bedrijfslasten
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting definieert de netto bedrijfslasten als variabele lasten exclusief
onderhoud en de aan het onderhoud toegerekende personeelskosten, verminderd met de ontvangen
vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie
voor het eigen bedrijf. Op basis van de winst en verliesrekening komen de netto bedrijfslasten 2014
van Woonpartners Midden-Holland uit op € 1.485 per vhe.
De netto bedrijfslasten bestaan voor 27% uit niet-beïnvloedbare gemeentelijke heffingen. De
gemeentelijke heffingen zijn het afgelopen jaar met 3,3% gestegen. Desondanks is het ons gelukt om
onze totale netto bedrijfslasten per vhe het afgelopen jaar te verlagen met 5,5%. Ook de komende
jaren blijft Woonpartners haar bedrijfsvoering optimaliseren.
Onderhoud De onderhoudslasten bij Woonpartners Midden-Holland waren de afgelopen jaren aanzienlijk hoger
dan gemiddeld in de sector. Het afgelopen jaar zijn we actief bezig geweest om door middel van
efficiënter werken en aanbestedingsvoordelen de onderhoudslasten naar beneden te brengen. We
hebben hierin forse besparingen gerealiseerd en verwachten volgend jaar op het niveau van de
benchmark uit te komen.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille In de begroting was rekening gehouden met een marktdaling van 2,7%. Afgelopen jaar heeft een
omslag plaatsgevonden. In plaats van verdere daling, herstelt de vastgoedmarkt zich. Dit is ook terug
te vinden in de waardestijging van ons bezit. Ten opzichte van vorig jaar is de leegwaarde gestegen
met 3,1%. De totale niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014 komt uit op
€ 21,6 miljoen.
Rentebaten en lasten Doordat de rente het afgelopen jaar verder is gedaald is onze gemiddelde rentelast in 2014 afgenomen. De gemiddelde rentelast bedraagt in 2014 3,7%. Dit is een daling ten opzichte van 2013 (2013: 4,2%).
Belastingen De fiscale verliezen zijn vooral een gevolg van de waardedaling van het bezit tot en met 2013. In 2014
heeft de fiscale aangifte over 2012 plaatsgevonden. Het fiscale verlies 2012 van € 81 miljoen werd bij
het opstellen van de jaarrekening 2013 nog niet voorzien. In de cijfers van 2014 worden ook de fiscale
resultaten van de afgelopen 2 jaren verwerkt. Over 2013 wordt een fiscaal verlies voorzien van € 24
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 62
miljoen. Over 2014 een fiscale winst groot € 29 miljoen. Vanuit onze meerjarenbegroting verwachten
we de fiscale verliezen binnen de maximale termijn van 9 jaar te compenseren met fiscale winsten.
Daarom leiden de verliezen tot een in de toekomst te verrekenen belastingbedrag van € 6,1 miljoen.
Vastgoedbelegging
De waarde van ons vastgoed is afgelopen jaar met € 46,3 miljoen gestegen tot een totaal van € 681
miljoen. De vastgoedbeleggingen bestaan uit:
- Sociaal vastgoed, € 632 miljoen.
- Commercieel vastgoed, € 31,3 miljoen
- Woningen verkocht onder voorwaarden, € 2,4 miljoen.
- Vastgoed in ontwikkeling, € 14,9 miljoen. Het gaat hierbij onder andere om investeringen in de
projecten: Centrumplan en Triangel in Waddinxveen, De Jonge Veenen in Zuidplas en uitgaven
ten behoeve van de projecten in Gouda Oost.
Net zoals de landelijke trend laten de woningen een positieve waardeontwikkeling zien. Het indirecte
rendement op de bestaande woningen bedroeg het afgelopen jaar 4,5%.
De toename van de waarde van de woningen wordt voor een belangrijk deel verklaard door:
Huurstijging van het afgelopen jaar.
Toename vrije verkoopwaarde. Het afgelopen jaar is de waarde van een lege woning
gestegen met 3,1% tot gemiddeld € 146.000 per woning.
Opgeleverde nieuwbouw huurwoningen. In 2014 zijn de volgende huurwoningen opgeleverd:
36 sociale huurwoningen Centrumplan, 11 sociale huurwoningen Triangel in Waddinxveen. 22
sociale huurwoningen Gouwe Oever in Boskoop en 31 markthuurwoningen Margrietplein in
Gouda.
Financiële vaste activa De financiële vaste activa per jaareinde is € 23,4 miljoen. Deze post bestaat voornamelijk uit een
belastinglatentie. Dit zijn in de toekomst te verrekenen belastingbedragen. Woonpartners heeft tot en
met 2014 een cumulatief compensabel fiscaal verlies van € 113 miljoen. Op basis van onze
meerjarenbegroting verwachten wij volledige verliescompensatie binnen de maximale termijn van 9
jaar.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 63
Vermogen
Het positieve resultaat over 2014 groot € 23,1 miljoen is aan het eigen vermogen toegevoegd.
Per ultimo 2014 komt het eigen vermogen uit op € 505,7 miljoen. Per gewogen vhe is dit een bedrag
van € 69.500,-.
Vreemd vermogen Woonpartners Midden-Holland is ten opzichte van andere corporaties in beperkte mate gefinancierd
met vreemd vermogen. Door onze investeringsopgave is onze leningenportefeuille het afgelopen jaar
gegroeid van € 148 miljoen naar € 179 miljoen. Dit komt neer op een lening van € 24.600 per
gewogen vhe.
Ultimo 2014 is de totale schuldpositie bij Woonpartners Midden-Holland € 26.700,- per gewogen vhe,
sector breed ligt dit op € 35.700,- (ultimo 2013).
Financiering Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bepaalt voor elke corporatie minimaal één keer per
jaar het borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat een corporatie onder WSW
borging mag lenen. Voor de jaren 2014 tot en met 2016 heeft WSW het volgende borgingsplafond
afgegeven:
2014 : € 184 miljoen
2015: € 193 miljoen
2016: € 201 miljoen
Ultimo 2014 is € 162 miljoen aan leningen WSW geborgd. Het verschil met het borgingsplafond 2014
komt doordat de aankoop van een 3-tal complexen van een collega corporatie is uitgesteld tot in 2015.
Naast de door WSW geborgde leningen heeft Woonpartners nog € 18 miljoen andere langlopende
schulden. Hiervan zijn 2 leningen ongeborgd, met een totale waarde van € 7,7 miljoen, voor de
financiering van markthuurwoningen.
Het afgelopen jaar heeft Woonpartners de volgende leningen aangetrokken: Geldverstrekker Lening x
1.000 Type Storting Looptijd Rente % Conversie
Volkswohl Bund Lebensv. € 7.000 Fixe apr ‘14 20 jaar 3,36% n.v.t. BNG € 10.000 Fixe sep ‘14 30 jaar 2.04% 10 jaar. Aegon € 10.000 Fixe nov ‘14 15 jaar 1,88% n.v.t. BNG € 2.800 Fixe dec ‘14 15 jaar 4,23% n.v.t. De lening van € 2,8 miljoen is aangetrokken voor de financiering van markthuurwoningen.
Woonpartners Midden-Holland financiert geen buitenlandse activiteiten en heeft geen derivaten.
Woonpartners Midden-Holland is met één van de huisbankiers een rekening-courantfaciliteit
overeengekomen. Hierdoor heeft Woonpartners Midden-Holland indien nodig de beschikking over een
bedrag van € 10 miljoen.
Ten opzichte van de totale leningenportefeuille blijft het percentage van het relatieve renterisico onder
de 15%, in de sector een gebruikelijk maximum.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 64
8.3 Financiële kengetallen De volgende kengetallen geven een goede indicatie in hoeverre Woonpartners Midden-Holland
financieel gezond is:
Interest Coverage Ratio
Debt Service Coverage Ratio
Solvabiliteit
Loan to Value
Dekkingsratio
Alle ratios blijven binnen de norm van het WSW. Woonpartners Midden-Holland is en blijft een
financieel gezonde corporatie.
Interest Coverage Ratio De Interest Coverage Ratio (=ICR) geeft aan in welke mate de organisatie kan voldoen aan de
renteverplichtingen.
* 2015 is gebaseerd op de begroting
Het WSW berekent een gewogen ICR over de afgelopen 3 jaren en de komende 5 jaren. De gewogen
ICR moet minimaal 1,4 zijn. Woonpartners Midden-Holland heeft een gewogen ICR van 2,1.
Ultimo 2014 bedraagt de ICR 2,3.
In 2013 hebben we een rentevergoeding betaald voor het vervroegd aflossen van een hoog
rentedragende lening. Hierdoor ligt de ICR van 2013 lager dan in 2014. De lage rentestand en een
verbetering van de operationele kasstroom zorgen voor stijging van de ICR.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 65
Debt Service Coverage Ratio De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) geeft aan of voldoende operationele kasstroom wordt gegenereerd voor aflossingen en de renteverplichtingen.
* 2015 is gebaseerd op de begroting
WSW berekent een gewogen DSCR op basis van de afgelopen 3 jaren en de komende 5 jaren. De
gewogen DSCR moet minimaal 1,0 zijn.
Woonpartners Midden-Holland heeft een gewogen DSCR van 1,7 en voldoet ruimschoots aan deze
norm.
Door de eerder genoemde rentevergoeding die in 2013 is betaald voor het vervroegd aflossen van
een hoog rentedragende lening is de DSCR in 2014 iets hoger. Ultimo 2014 bedraagt de DSCR 1,8.
Ondanks de lage rente laat de DSCR een licht dalende trend zien. Dit wordt vooral veroorzaakt door
een toename in onze leningenportefeuille en de daarmee samenhangende aflossingsverplichting.
Solvabiliteit De solvabiliteit geeft aan in welke mate de organisatie gefinancierd is met eigen vermogen. Een hoog
eigen vermogen is een buffer voor zowel operationele als marktrisico’s.
* 2015 is gebaseerd op de begroting
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 66
Het eigen vermogen ultimo 2014 bedraagt € 506 miljoen en de solvabiliteit op basis van marktwaarde
70%. Doordat we ook het komende jaar blijven investeren en dit vooral financieren met vreemd
vermogen laat de solvabiliteit een dalende trend zien.
WSW hanteert als norm een solvabiliteit van minimaal 20% op basis van bedrijfswaarde.
De solvabiliteit van Woonpartners op basis van bedrijfswaarde is ultimo 2014 42% en voldoet
ruimschoots aan deze norm. De stijging in 2014 is voornamelijk een gevolg van de toevoeging van
nieuwbouw, besparing op onderhoud en een efficiencyslag in de bedrijfslasten.
Loan to Value
De Loan to Value geeft aan in welke mate het bezit is gefinancierd met leningen.
* 2015 is gebaseerd op de begroting
In de markt is een Loan to Value van maximaal 70% van de marktwaarde gangbaar. Ultimo 2014
heeft
Woonpartners Midden-Holland een Loan to Value van 27%.
De stijging ten opzichte van vorig jaar is vooral een gevolg van het investeringsprogramma dat
Woonpartners heeft weten te financieren, omdat we een financieel gezonde organisatie zijn.
Volgens de norm van het WSW mag de Loan to Value maximaal 75% (op basis van bedrijfswaarde)
bedragen. Woonpartners Midden-Holland voldoet aan deze norm. Dankzij de toevoeging van
nieuwbouw, besparingen op onderhoud en een efficiencyslag in de bedrijfslasten is de bedrijfswaarde
het afgelopen jaar toegenomen. Dit heeft een positief effect op de Loan to Value.
Dekkingsratio
WSW hanteert ook het begrip dekkingsratio. De dekkingsratio geeft aan in welke mate WSW in geval
van aanspraak terug kan vallen op de onderpandwaarde van het ingezette bezit. De geborgde
leningenportefeuille mag niet groter zijn dan 50% van het ingezette onderpand (WOZ-waarde). De
dekkingsratio van Woonpartners is ultimo 2014 16%.
8.4 Maatschappelijke prestatie Als we onze maatschappelijke prestaties uitdrukken in geld krijgen we een beeld welke financiële
bijdrage Woonpartners Midden-Holland levert in het kader van haar maatschappelijke functie. Dit zijn
financiële prestaties die commerciële vastgoedondernemingen niet leveren.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 67
Woonpartners Midden-Holland bepaalt de maatschappelijke prestatie uitgedrukt in geld door de som
te nemen van:
1. het verschil tussen de mogelijke markt en werkelijke huur. 2. onrendabele investeringen. 3. investeringen in leefbaarheid. Bij Woonpartners Midden-Holland liggen de werkelijke huren meestal lager dan de markthuren. Om
voldoende betaalbare huurwoningen voor onze primaire doelgroep te houden, beperken wij onze
huren bewust. Een commerciële verhuurder streeft naar maximale huuropbrengsten en zou voor onze
totale woningenportefeuille een markthuur van € 51 miljoen per jaar vragen. Onze werkelijke
huuropbrengsten voor derving komen in 2014 uit op € 38,5 miljoen. Het verschil is de
maatschappelijke bijdrage in huren. Voor 2014 is dit een bedrag van € 12,5 miljoen. In bovenstaande
cijfers is nog geen rekening gehouden met de commerciële huren die gevraagd hadden kunnen
worden voor maatschappelijk onroerend goed.
Woonpartners Midden-Holland investeert in sociale huisvesting, waarbij de toename marktwaarde in
verhuurde staat vaak lager is dan de investering. Hierdoor ontstaan financieel onrendabele
investeringen. In 2014 bedragen de onrendabele investeringen in totaal € 14,2 miljoen.
In 2014 heeft Woonpartners Midden-Holland aan leefbaarheid € 0,3 miljoen uitgegeven.
De totale huurbijdrage, onrendabele investeringen en investeringen in leefbaarheid komen in 2014 uit
op € 27 miljoen. Dit is de maatschappelijke prestatie van Woonpartners Midden-Holland, uitgedrukt in
geld.
8.5 Toekomstige ontwikkelingen Woonpartners Midden-Holland is en blijft een financieel gezonde organisatie.
Sectorheffing
De verhuurderheffing bedraagt in 2015 ruim € 4 miljoen en loopt in 2018 op tot € 6 miljoen. Dit heeft een drukkend effect op de besteedbare middelen.
Investeringen
In 2015 investeren we ruim € 30 miljoen in nieuwbouw en het bestaand bezit. Dit is circa € 4.200,- per
gewogen verhuureenheid. Ook in de jaren na 2015 blijven we investeren.
De investeringen vinden onder andere plaats in de nieuwbouwprojecten:
Centrumplan in Waddinxveen, 118 sociale huurwoningen en 8 markthuurwoningen. In 2014 zijn
hiervan 36 sociale huurwoningen opgeleverd
De Triangel in Waddinxveen, 14 koopwoningen die met een starterslening gefinancierd kunnen
worden
Zuidelijk Stempel West in Gouda, circa 110 woningen
Springerslocatie in Gouda, 20 sociale en 19 markthuurwoningen
Westergouwe in Gouda, 31 sociale en 68 markthuurwoningen
Burgemeester Klinkhamerweg en Schoolstraat in Zuidplas, 40 sociale huurwoningen
De Jonge Veenen in Zuidplas, 32 sociale en 13 markthuurwoningen
De investeringen in bestaand bezit vinden onder andere plaats in complexen in de Bomenwijk in
Waddinxveen, de Zuidrandflat in Gouda en het Weideplantsoen in Zuidplas.
Daarnaast blijft Woonpartners investeren in energetische maatregelen.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 68
Financiering
Financiering, ook van geborgde DAEB activiteiten, is geen vanzelfsprekendheid meer. WSW
classificeert corporaties in drie risicoklassen. Alleen corporaties uit de laagste risicoklasse komen in
aanmerking voor een borgingsplafond van 3 jaar. Woonpartners heeft een borgingsplafond voor 3
jaren gekregen. Bij het aangaan van elke financiering toetst het WSW of de borgstelling nog steeds
verantwoord is.
Niet-DAEB projecten moeten gefinancierd worden uit het eigen-middelen-beleid of vanuit de markt. Dit
laatste zal leiden tot een hogere rente. Daarnaast maakt de Herziene Woningwet het investeren en
het financieren van niet-DAEB projecten steeds lastiger.
Een gezond financieel beleid zorgt voor voldoende financiële middelen om de maatschappelijke taken
te kunnen blijven realiseren.
Scenario’s
Om te kijken of onze maatschappelijke doelstellingen ook financieel haalbaar zijn, rekenen wij
verschillende scenario’s door. In de scenario’s worden de mogelijke ontwikkelingen van het
nieuwbouw- en verkoopprogramma in de komende jaren doorgerekend. Er zijn drie scenario’s
uitgewerkt, te weten:
1. Een ‘harde variant’ waarin alleen ‘harde’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn
‘hard’ als er een onherroepelijke bouwvergunning is verleend, dan wel contractuele verplichtingen
zijn aangegaan.
2. Een ‘kansrijke variant’ waarin naast de ‘harde’ ook de ‘kansrijke’ nieuwbouwprojecten zijn
opgenomen. Projecten zijn ‘kansrijk’ als het komende jaar een onherroepelijke bouwvergunning
wordt verwacht of contractuele verplichtingen worden aangegaan.
3. Een ‘zachte variant’ waarin naast bovenstaande projecten ook de ‘zachte’ nieuwbouwprojecten
zijn opgenomen. Projecten zijn ‘zacht’ als sprake is van een mogelijk toekomstig project.
De ‘kansrijke variant’ is gebruikt voor de financiële meerjarenbegroting. De belangrijkste kengetallen
blijven toereikend om ons toegang te bieden tot de kapitaalmarkt. Woonpartners Midden-Holland
verwacht dan ook in de komende jaren de gemaakte prestatieafspraken waar te blijven maken.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 71
Bijlage 1: Samenstelling bezit Woningvoorraad en overig vastgoed
Woonpartners Midden-Holland heeft per 31 december 2014 in totaal 7.024 woongelegenheden en 846
overige verhuureenheden in eigendom. Dit bezit is verspreid over de gemeenten Waddinxveen,
Zuidplas, Gouda, Alphen aan den Rijn en Rotterdam.
In het jaar 2014 zijn 100 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad door middel van nieuwbouw.
in Waddinxveen zijn 36 etagewoningen van het project Centrumplan en 11 eengezinswoningen
van het project Triangel opgeleverd.
in Gouda zijn 31 eengezinswoningen van het project Margrietplein opgeleverd.
In Boskoop zijn 22 etagewoningen van het project Gouwe Oever opgeleverd
In het jaar 2014 zijn 20 woningen aan de Schoolstraat en 8 woningen aan de Burgemeester
Klinkhamerweg in Zuidplas door middel van sloop aan de woningvoorraad onttrokken. De komende
jaren worden hier nieuwe huurwoningen gerealiseerd.
Verder zijn er 4 woningen toegevoegd door aankoop in de wijk Gouda Oost.
In 2014 zijn in totaal 24 woningen verkocht en geleverd:
in Waddinxveen 9 woningen
in Gouda 10 woningen en 1 berging
in Zuidplas 5 woningen
Totaal Eengezins-
w oningen
Etage-
w oningen
met lif t
Etage-
w oningen
Overige
Woongelegen
heden *
Totaal Garages
Parkeer-
plaatsen
Bedrijfsruim
te / Winkel
(Daeb)
Bedrijfsruim
te / Winkel
(niet Daeb)
Overige
objecten
In eigendom begin boekjaar 6.755 2.795 2.248 1.628 84 859 737 20 75 27
Samengevoegd - -
Opgeleverde nieuwbouw 100 42 58 -
Gesloopt vastgoed -28 -28 -1 -1
Verkocht en geleverd -24 -18 -5 -1 - -1 -1
Aangekocht 4 4 -
Fusie 220 220 -
Overige ** -3 -3 -11 -8 -3
In eigendom ultimo boekjaar 7.024 2.795 2.521 1.627 81 846 737 19 67 23 *) Overige woongelegenheden bestaan uit:bijzondere gebouwen die worden weergegeven in eenheden (56) en uit woonwagen(standplaatsen) (25)
**)Betreft oa 3 woonwagens die uit exploitatie zijn genomen en de A-nrs in het Jan van Bijnenpad welke zijn opgenomen in het pand
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 72
Samenstelling zelfstandige huurwoningen
Het woningbezit van Woonpartners is ingedeeld in 5 huurklassen:
Huurklasse 1 : goedkope huurwoningen
Huurklasse 2+3 : betaalbare huurwoningen
Huurklasse 4 : duur tot en met huurtoeslaggrens
Huurklasse 5 : duur boven huurtoeslaggrens
In onderstaande tabel is een verdeling per jaareinde van de zelfstandige woningen naar huurklasse:
Gemeente
Totaal Eengezins-
w oningen
Etage-
w oningen
met lif t
Etage-
w oningen
Overige
Woongelegen
heden
Totaal Garages
Parkeer-
plaatsen
Bedrijfsruim
te / Winkel
(Daeb)
Bedrijfsruim
te / Winkel
(niet Daeb)
Overige
objecten
Gouda 2.504 637 836 990 41 370 301 16 44 9
Waddinxveen 3.388 1.293 1.586 469 40 420 382 3 21 14
Zuidplas 1.085 864 53 168 56 54 - 2
Alphen aan den Rijn 46 46 -
Rotterdam 1 1 -
In eigendom ultimo boekjaar 7.024 2.795 2.521 1.627 81 846 737 19 67 23
Woningen 6.943 1,0 6.943
Overige woongelegenheden 81 1,0 81
Totaal woongelegenheden 7.024 7.024
Garages 737 0,2 147
Bedrijfsruimten/ winkels (DAEB) 19 2,0 38
Bedrijfsruimten/ winkels (niet-DAEB) 67 1,0 67
Overig objecten 23 0,2 5
Totale overige verhuureenheden 846 257
Totaal verhuureenheden 7.870 - 7.281
Totaal verhuureenheden 2013 incl. de Zuidrandflat 7.243
-
7.262 Gewogen gemiddelde aantal 2014
Aantal
vhe
ongewog
en
wegings-
factor CFV
Aantal
vhe
gewogen
Huurklasse (HK) Eengezins-
woningen
Etagewoning-
en met lift
Etage-
woningen
Aantal % Aantal Aantal Aantal
Gehele bezit
Woningen te koop 22 0,32% 14 8 0
Nominatie sloop 90 1,30% 23 0 67
HK1 < € 389,05 1126 16,22% 252 751 123
HK2 € 389,05 - € 487,34 2267 32,65% 670 852 745
HK3 € 487,34 - € 596,75 2482 35,75% 1213 1209 60
HK4 € 596,75 - € 699,48 698 10,05% 507 187 4
HK5 > € 699,48 258 4% 116 142
Totaal zelfstandige woningen 6.943 100,00% 2795 3149 999
Verhouding typen woningen 40,26% 45,36% 14,39%
Totaal
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 73
Marktverkenning
Op basis van de woningmarktanalyse uit 2001* wordt ervan uitgegaan dat een minimale voorraad van
5.550 woningen in het werkgebied nodig is met een huurprijs tot € 597,75 per maand . Dit zijn
woningen tot en met huurklasse 3. Het huurbeleid is er dan ook op gericht een voldoende voorraad
van goedkope en betaalbare woningen aan te houden.
Ultimo 2015 heeft Woonpartners Midden-Holland 5.875 woningen in de goedkope en betaalbare
voorraad.
*De marktverkenning had betrekking op de gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas.
Marktgebied Markt
verkenning
2001
Realisatie
ultimo
2014
Gouda 2.250 2.124
Waddinxveen 2.400 2.880
Zuidplas 900 867
Alphen aan den Rijn 4
Totaal 5.550 5.875
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 74
Samenstelling zelfstandige huurwoningen per gemeente
Per gemeente
Huurklasse (HK) Totaal Eengezins- woningen
Etagewoning-en met lift
Etage-woningen
Aantal % Aantal Aantal Aantal
Gouda
Woningen te koop 9 0,37% 4 5
Nominatie sloop 86 3,49% 19 67
HK1 < € 389,05 445 18,07% 93 10 342
HK2 € 389,05 - € 487,34 938 38,08% 253 161 524
HK3 € 487,34 - € 596,75 741 30,09% 176 512 53
HK4 € 596,75 - € 699,48 168 6,82% 55 109 4
HK5 > € 699,48 76 3% 37 39
Totaal Gouda 2.463 100,00% 637 836 990
Verhouding typen woningen 25,86% 33,94% 40,19%
Waddinxveen
Woningen te koop 11 0,33% 8 3
Nominatie sloop 0 0,00%
HK1 < € 389,05 525 15,68% 113 113 299
HK2 € 389,05 - € 487,34 1063 31,75% 209 691 163
HK3 € 487,34 - € 596,75 1292 38,59% 630 655 7
HK4 € 596,75 - € 699,48 329 9,83% 292 37
HK5 > € 699,48 128 4% 41 87
Totaal Waddinxveen 3.348 100,00% 1.293 1.586 469
Verhouding typen woningen 38,62% 47,37% 14,01%
Zuidplas (incl Rotterdam)
Woningen te koop 2 0,18% 2
Nominatie sloop 4 0,37% 4
HK1 < € 389,05 156 14,36% 46 110
HK2 € 389,05 - € 487,34 266 24,49% 208 58
HK3 € 487,34 - € 596,75 445 40,98% 407 38
HK4 € 596,75 - € 699,48 171 15,75% 160 11
HK5 > € 699,48 42 4% 38 4
Totaal Zuidplas (incl Rotterdam) 1.086 100,00% 865 53 168
Verhouding typen woningen 79,65% 4,88% 15,47%
Alphen aan den Rijn
Woningen te koop 0 0,00% Complex 442 en 451, nominatie sloop 0 0,00%
HK1 < € 374,44 0 0,00%
HK2 € 374,44 - € 469,04 0 0,00%
HK3 € 469,04 - € 574,38 4 8,70% 4
HK4 € 574,38 - € 681,02 30 65,22% 30
HK5 > € 681,02 12 26% 12
Totaal Alphen aan den Rijn 46 100,00% 0 46 0
Verhouding typen woningen 0,00% 100,00% 0,00%
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 75
Bijlage 2: Woningbeheer per gemeente
Verhuur
Verhuurde woningen 2014 Gouda Waddinxveen Zuidplas Boskoop Totaal
Verhuurde woningen 168 187 58
413
Verhuurde woningen Zuidrandflat 21
21
Tijdelijk verhuurde sloopwoningen 30
30
Tijdelijke verhuur aannemers
0
Nieuwbouw Triangel
11
11
Nieuwbouw Centrumplan
31
31
Nieuwbouw Gouwe Oever
22 22
Nieuwbouw Margrietplein 32
32
Totaal 251 229 58 22 560
Mutaties
Leeggekomen woningen 2014 Gouda Waddinxveen Zuidplas Boskoop Totaal
Bestemming reguliere verhuur 173 203 56
432
Bestemming reguliere verhuur
(ZRF) 22
22
Bestemming verkoop 16 13 6
35
Bestemming sloop 62
9
71
Totaal 273 216 71 0 560
De toewijzing van 554 woningen verdeeld naar huurprijsgrenzen huurtoeslag en huishoudinkomen
staat in onderstaande tabel1.
Leeftijd Inkomens- Huurprijs 2014
klassen <= € 389,05 > € 389,05 > € 596,75 totaal
<= € 596,75
Aantallen eenpersoonshuishoudens
< 65 <= € 21.600 79 122 13 214
< 65 > € 21.600 9 14 60 83
>=65 <= € 21.600 3 36 1 40
>=65 > € 21.600 2 11 5 18
Totaal 93 183 79 355
Aantallen tweepersoonshuishoudens
< 65 <= € 29.325 11 29 5 45
< 65 > € 29.325 0 2 55 57
>=65 <= € 29.400 0 10 2 12
>=65 > € 29.400 0 4 6 10
Totaal
11 45 68 124
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens
< 65 <= € 29.325 5 46 2 53
< 65 > € 29.325 0 5 16 21
>=65 <= € 29.400 0 1 0 1
>=65 > € 29.400 0 0 0
Totaal 5 52 18 75
Totaal-generaal 109 280 165 554
1 Van zes verhuringen is geen inkomen bekend. Dat komt doordat 3 woningen zijn verhuurd aan gemeenten en aannemers en
van 3 woningen verhuurd in de Zuidrandflat ontbreken vooralsnog de inkomensgegevens.
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 76
Norm verhuringen exclusief nieuwbouw en verhuur sloopwoningen inclusief Zuidrandflat
Leeggekomen woningen 2014 Gouda Waddinxveen Zuidplas Boskoop Totaal
Binnen norm verhuurd 117 123 41 281
Binnen 50 dagen verhuurd 34 23 12 69
Binnen 100 dagen verhuurd 25 18 5 48
Meer dan 100 dagen leeggestaan 13 23 0 36
Leeg einde jaar 18 34 4 56
Totaal verhuringen 189 187 58 434
Ontwikkelingen per markt
Populariteit Aanbiedingsgraad
Gemeente 2014 2013 2012 2014 2013 2012
Gouda 58,8 61,9 85 5 4,4 3,7
Waddinxveen 58,9 77,1 73,2 4,4 4,1 2,8
Zuidplas 27,9 26,3 22,5 3,4 3,1 2,3
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 77
Huisvesting bijzondere doelgroepen
Realisatie (aantal) Gouda Waddinxveen Zuidplas Boskoop Totaal
Statushouders 25 21 14 0 60
Zorgdak contracten 9 4 0 0 13
Maatschappelijke opvang (VOC) 0 0 0 0 0
Gehandicapten 0 1 0 0 1
Totaal 34 26 14 0 74
Afhandeling urgentieaanvragen
Urgenten Gouda Waddinxveen Zuidplas Boskoop Totaal
Aanvragen 38 20 5 N.v.t. 0
Afwijzingen 16 4 3 N.v.t. 0
Toekenningen 15 16 4 NB 0
Gehuisveste urgenten 13 13 5 0 0
Afgifte Huisvestingsvergunningen
Gouda Waddinxveen Zuidplas Boskoop Totaal
2014 240 227 51 NB 518
2013 231 238 51 - 520
2012 284 233 43 - 560
2011 264 178 53 - 495
Getallen M&OV
Gouda Waddinxveen Zuidplas Boskoop Totaal
totaal aantal m² 14.098 6.650 126 0 20.874
verhuurd 12.974 6.551 126 0 19.651
niet verhuurd 1.124 99 0 0 1.223
% leegstand 8,0% 1,5% 0% 0% 5,9%
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 78
Bijlage 3: Verbindingen
Algemene gegevens:
Naam van de verbinding Woonpartners Midden-Holland Holding B.V.
Rechtsvorm B.V.
Vestigingsplaats Waddinxveen
Statutaire doelstelling Het verkrijgen, vervreemden en exploiteren van onroerende zaken en andere vermogenswaarden, het uitvoeren van projectontwikkeling, alsmede het verlenen van adviezen en diensten op het gebied van projectontwikkeling
Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Geen werkzaamheden uitgevoerd
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Nee
Financiële gegevens 2014:
Vennootschap Besloten Vennootschap
Eigen vermogen € 16.138,-
Jaaromzet 0
Belang in % 100%
Intrinsieke waarde € 16.138,-
Eventuele overige participanten in vennootschap N.v.t.
Stichting / Vereniging --
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap 100% dochter van Woonpartners Midden-Holland
Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
N.v.t.
Geldstromen:
Van TI naar verbinding N.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding N.v.t.
Waarde verstrekte lening(en) N.v.t.
Rentepercentage N.v.t.
Zekerheden N.v.t.
Aflossingstermijn N.v.t.
Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI N.v.t.
Inzet van personeel van de TI N.v.t.
Van verbinding naar TI N.v.t.
Ontvangen winstuitkeringen door TI N.v.t.
Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
N.v.t.
Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid N.v.t.
Risicobeheersing: N.v.t. Er zijn geen werkzaamheden ondergebracht in Woonpartners Midden-Holland Holding B.V.
wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt
verkregen zekerheden
juridische structuur
selectie samenwerkingspartners
maximale omvang projectaanspraken
gegarandeerde afzet vooraf
vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 79
Algemene gegevens:
Naam van de verbinding Woonpartners Midden-Holland Wooninvestment B.V.
Rechtsvorm B.V.
Vestigingsplaats Waddinxveen
Statutaire doelstelling Het verkrijgen, vervreemden en exploiteren van onroerende zaken en andere vermogenswaarden, het uitvoeren van projectontwikkeling, alsmede het verlenen van adviezen en diensten op het gebied van projectontwikkeling.
Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Geen werkzaamheden uitgevoerd.
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Nee
Financiële gegevens 2014:
Vennootschap Besloten Vennootschap
Eigen vermogen € 17.070,-
Jaaromzet 0
Belang in % 100%
Intrinsieke waarde € 17.070,-
Eventuele overige participanten in vennootschap N.v.t.
Stichting / Vereniging --
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap 100% dochter van Woonpartners Midden-Holland Holding B.V.
Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
N.v.t.
Geldstromen:
Van TI naar verbinding N.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding N.v.t.
Waarde verstrekte lening(en) N.v.t.
Rentepercentage N.v.t.
Zekerheden N.v.t.
Aflossingstermijn N.v.t.
Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI N.v.t.
Inzet van personeel van de TI N.v.t.
Van verbinding naar TI N.v.t.
Ontvangen winstuitkeringen door TI N.v.t.
Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
N.v.t.
Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid N.v.t.
Risicobeheersing: N.v.t. Er zijn geen werkzaamheden ondergebracht in Woonpartners Midden-Holland Wooninvestment B.V.
wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt
verkregen zekerheden
juridische structuur
selectie samenwerkingspartners
maximale omvang projectaanspraken
gegarandeerde afzet vooraf
vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 80
Algemene gegevens:
Naam van de verbinding Stichting Woonomgeving Souburgh
Rechtsvorm Stichting
Vestigingsplaats Waddinxveen
Statutaire doelstelling Het voor de bewoners/eigenaars van de appartementen en het zorgcentrum Souburgh realiseren en in stand houden van een goede woonomgeving op de zogenaamde Souburgh-locatie
Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Tuinonderhoud
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Nee
Financiële gegevens 2014:
Vennootschap --
Eigen vermogen € 14.621,- (per ultimo 2013).
Jaaromzet Circa € 21.000,- (2013)
Belang in % 33,3%
Intrinsieke waarde € 14.621,- (per ultimo 2013)
Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting Zorgcentra en VvE Woonomgeving Souburgh
Stichting / Vereniging Stichting
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Woonpartners Midden-Holland heeft zitting in het bestuur
Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
N.v.t.
Geldstromen:
Van TI naar verbinding Bijdrage in de kosten circa € 6.950,-
Doorberekende kosten aan de verbinding N.v.t.
Waarde verstrekte lening(en) N.v.t.
Rentepercentage N.v.t.
Zekerheden N.v.t.
Aflossingstermijn N.v.t.
Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI N.v.t.
Inzet van personeel van de TI N.v.t.
Van verbinding naar TI N.v.t.
Ontvangen winstuitkeringen door TI N.v.t.
Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
N.v.t.
Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Het beschikbare eigen vermogen
Risicobeheersing: N.v.t.
wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt
verkregen zekerheden
juridische structuur
selectie samenwerkingspartners
maximale omvang projectaanspraken
gegarandeerde afzet vooraf
vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 81
Algemene gegevens:
Naam van de verbinding Woningnet B.V.
Rechtsvorm B.V.
Vestigingsplaats
Statutaire doelstelling Woonruimtebemiddeling
Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Woonruimtebemiddeling
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Nee
Financiële gegevens 2014:
Vennootschap Besloten Vennootschap
Eigen vermogen € 6.940.000,- (per ultimo 2013)
Jaaromzet € 14.399.000,- (2013)
Belang in % 0%
Intrinsieke waarde € 6.940.000,- (per ultimo 2013)
Eventuele overige participanten in vennootschap Ja
Stichting / Vereniging --
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Woonpartners Midden-Holland is aandeelhouder
Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
N.v.t.
Geldstromen:
Van TI naar verbinding N.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding N.v.t.
Waarde verstrekte lening(en) N.v.t.
Rentepercentage N.v.t.
Zekerheden N.v.t.
Aflossingstermijn N.v.t.
Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI N.v.t.
Inzet van personeel van de TI N.v.t.
Van verbinding naar TI N.v.t.
Ontvangen winstuitkeringen door TI N.v.t.
Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
N.v.t.
Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Aandelen voor € 961,-
Risicobeheersing: N.v.t.
wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt
verkregen zekerheden
juridische structuur
selectie samenwerkingspartners
maximale omvang projectaanspraken
gegarandeerde afzet vooraf
vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 82
Bijlage 4: Overzicht complexen planmatig onderhoud in 2014
EGW = eengezinswoningen
EW = etagewoningen
Bu
iten
sch
ild
erw
erk
(i
ncl
. ho
utr
oth
erst
el)
Bin
nen
sch
ild
erw
erk
Ext
erie
ur
bo
uw
ku
nd
ig w
erk
ge
vel
s en
/of
dak
en e
n/o
f d
iver
sen
Inte
rieu
r (k
euk
en e
n/o
f d
ou
che
en/o
f to
ilet
)
Mec
han
isch
e v
enti
lati
e
(Bu
iten
)rio
leri
ng/
en
/of
hem
elw
ater
afv
oer
Inst
alla
ties
(e
lek
tra
en/o
f C
V-k
etel
s en
/of
lift
)
En
erge
tisc
he
maa
treg
elen
en/o
f P
KV
W
Asb
ests
aner
ing
Complex Aantal
woningen
Start Gereed
Gouda
Tristanstraat, Lanseloetstraat, Esmoreitstraat,
Reinaertplein, Merlijnstraat, Arthurpad,
Isoldestraat, Halewijnplein
147 EW X Q2-2014 Q3-2014
Pretoriaplein 27 EGW X Q3-2014 Q3-2014
Weidebloemkwartier 72 EGW X Q2-2014 Q3-2014
Van de Puttestraat 56 EW X Q4-2014 Q4-2014
Tristanstraat, Lanseloetstraat, Esmoreitstraat,
Reinaertplein, Merlijnstraat, Arthurpad,
Isoldestraat, Halewijnplein
147 EW X X Q1-2014 Q2-2014
Juliana van Stolbergstraat, Oranje Nassaulaan,
Willem de Zwijgersingel, Louise de
Colignystraat
120 EW
4 EGW
X X X Q2-2014 Q4-2014
Eerste en Tweede Schoolstraat, Westerkade,
Snoystraat
27 EGW X X X Q2-2014 Q4-2014
Tollensstraat, Van der Palmstraat,
Da Costakade
20 EGW X X X Q2-2014 Q4-2014
Tweede E.J. Potgieterstraat, Aernout
Drostkade, Jacob van Lennepkade, Kon.
Wilhelminaweg
29 EGW
24 ETW
X X X Q2-2014 Q4-2014
Jan van der Heijdenstraat 7 en
Wilhelminastraat 24
2 EGW X X Q2-2014 Q2-2014
Willem Vroesenplein 8 EW
10 EGW
X Q3-2014 Q4-2014
Middenmolenlaan 25 EW X Q2-2014 Q4-2014
Dunantsingel 80 EW X Q1-2014 Q1-2014
Waddinxveen
Jan van Bijnenpad 144 EW X X X X X X Q3-2013 Q3-2014
Lijsterbesstraat, Acaciastraat en Ieplaan 60 EGW +
26 EW
X X X X X X X X Q1-2014 Q4-2014
Buizerdhoek, Sperwerkhoek, Zuidplaslaan 68 EGW X Q1-2014 Q1-2014
Alpherwetering 56 EGW X X X Q1-2014 Q1-2014
Vondellaan 108 EW X X Q4-2013 Q4-2014
Zuidplaslaan 64 EW X X X X Q3-2014 Q4-2014
Havikhoek 52 EW X X X Q3-2014 Q4-2014
Busken Huetlaan 7 EW X X X Q3-2014 Q4-2014
Jan Dorrekenskade 12 EGW X X X Q3-2014 Q4-2014
Vondellaan 52 EW X Q2-2014 Q2-2014
Nic. Beetslaan 40 EW X Q2-2014 Q2-2014
Dotterweide, Weidezoom 15 EGW X Q2-2014 Q2-2014
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 83
Johannes Postlaan 41 EW X Q2-2014 Q2-2014
Peter Zuidlaan 41 EW X Q2-2014 Q2-2014
Antares/Castor 1 EGW X X Q2-2014 Q4-2014
Tesselschadelaan 94 EW X Q2-2014 Q4-2014
Groensvoorde/Wingerd 123 EGW X Q2-2014 Q4-2014
Heggewinde/Waddepad 33 EGW X Q2-2014 Q4-2014
Zuidplas
De Taling 14 EGW X Q1-2014 Q1-2014
De Meerkoet 18 EGW X Q1-2014 Q1-2014
Asterstraat, Dahliastraat, Leliestraat 37 EGW X Q1-2014 Q1-2014
Staringstraat 8 EGW X Q1-2014 Q1-2014
Korenbloemstraat, Papaverlaan,
Klaproosstraat
31 EGW X X X Q1-2014 Q2-2014
Pieter Posthof 8 EW X X X X Q1-2014 Q2-2014
Leliestraat 17 EW X X Q4-2014 Q4-2014
Potgietersingel 8 EGW X X X Q4-2014 Q4-2014
Julianastraat 14 EW X X X Q4-2014 Q1-2015
De Esdoorn 8 EGW X Q4-2014 Q4-2014
Tirionstraat/Stampioenstraat 8 EGW X Q2-2014 Q4-2014
Ambachtssingel 9 EGW X Q2-2014 Q4-2014
Wagenmaker 17 EGW X Q2-2014 Q4-2014
Dahliastraat, Leliestraat, Rozenstraat,
Asterstraat
23 EGW X X X X X Q3-2013 Q2-2014
Weideplantsoen, Schielandsingel, Akkerstraat,
Korenstraat, De Lente
88 EGW X X X X X X X X Q4-2014 Q3-2015
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland 84 Doc. nr. 1503006/#
BIJLAGE 5: Programma nieuwbouwP
roje
ct
Eig
en
on
twik
keli
ng
/sam
en
werk
ing
To
taal
aan
tal
wo
nin
gen
in
pla
n
Aan
tal
wo
nin
gen
Wo
on
parn
ters
Typ
e w
on
ing
(E
GW
/MG
W)
Wo
on
part
ners
Pri
jsseg
men
t (h
uu
r/ko
op
)
Sta
rt o
ntw
ikkeli
ng
Sta
rt b
ou
w
Op
leveri
ng
Bere
ikte
mij
lpale
n 2
014
legenda
WADDINXVEEN groen opgeleverd in 2014
oranje in aanbouw ultimo 2014
67 mgw + 135 egw sociale huur geel vergaand uitontwikkeld; verwachte start bouw in 2015
87 mgw + 69 egw goedkope koop (MGE)
41 mgw + 41 egw middeldure koop (MGE)
11 egw sociale huur
12 egw goedkope koop (MGE)
2 egw middeldure koop (MGE)
36 mgw sociale huur
53 mgw sociale huur
4 mgw markthuur
29 egw sociale huur
4 egw markthuur
GOUDA
Margrietplein Eigen ontwikkeling 31 31 31 egw markthuur 2008 1e kw. 2014 3e kw. 2014 woningen opgeleverd
Gouda OostSamenwerking met gemeente en
derdenca. 500 ca. 500 ntb ntb (40% sociaal) 2002 2020
20 egw sociale huur
19 egw markthuur
88 mgw sociale huur
12 egw markthuur
6 egw sociale huur
4 egw (woon/werk) koop
20 egw koop (MGE)
20 mgw sociale huur
20 egw koop
22 mgw sociale huur
5 egw sociale huur
19 egw koop
28 mgw sociale huur
18 egw koop
250 250 egw/mgw sociale huur
28 28 egw markthuur
28 egw sociale huur
28 egw markthuur
40 mgw sociale huur 2015 2016 2017
ZUIDPLAS
32 egw sociale huur
13 egw markthuur
BOSKOOP
12 egw sociale huur 2015 2015 2016
24 mgw sociale huur 2016 2017 2018
Gouwe Oever Samenwerking met Vink Nieuwkoop 38 22 22 mgw sociale huur 2012 2013 2014 opgeleverd
2014 2015-2016 bouw gestart
Torenpad OostSamenwerking met Trifolium en Van
Omme & De Groot104 16 2012 2015 2016 bouwvergunning aangevraagd
Moerkapelle OostSamenwerking met Vosplan en
Batenburg
126 (1e
fase)45 2013
16 mgw sociale huur
2019 stedenbouwkundig plan gereed
Burg. Klinkhamerweg Zevenhuizen Eigen ontwikkeling 20 20 2012 2015 2016 zie Schoolstraat; 6 woningen gesloopt
40Middengebied (fase 8) Eigen ontwikkeling 40 2013 2017
2016koop- en realisatieovereenkomst
getekend, woningen geslooptSchoolstraat Zevenhuizen Eigen ontwikkeling 20 2006 2015
2011 2014-2015 2014 - 2016
2010 2014 2029
bouw huurwoningen en verkoop
koopwoningen gestart
raamovereenkomsten gemeente en
Bouwfonds (t.a.v. MGE-woningen)Triangel
1e fase Triangel
Samenwerking met gemeente en
Bouwfonds
Samenwerking met gemeente en
Bouwfonds
ca. 2700 440
ca.100 25
8 mgw sociale huur 2013
2008
2013CentrumplanSamenwerking met ASR
Ontwikkeling
260 (1e
fase)126
2012
3e/4e kw.
2015
plan "toren" (66 mgw sociaal) in massa
gereed; aanbesteding plan "laagbouw"
(overige woningen) gestart
Eigen ontwikkelingZuidelijk Stempel West (fase 4b + 5a)
Samenwerking met gemeente en
supermarkten2010
ca. 2,800 m2 commercieel vastgoed (door derden)
39 39
20
2014 - 2015 36 woningen opgeleverd
bestemmingsplanwijziging voorbereid20164e kw. 201588Eigen (her-)ontwikkeling winkel naar
wonenKerkweg Oost
Springerslocatie (fase 4a)
130 130
ca. 600 m2 maatschappelijk/commercieel vastgoed
2016-2017
medio 2015 2016 plan aanbestedingsgereed
2010
Zuidelijk Stempel Oost (fase 5b+) Eigen ontwikkeling 46 46 2013 2017 2018bestaande huurwoningen >50%
uitverhuisd
stedenbouwkundig plan gereed,
overeenstemming met gemeente over
uitgangspunten
Oostvogel (fase 7b) Eigen ontwikkeling 32 32 32 mgw sociale huur 2014 2017 2018
Van Heuven Goedhartsingel (fase 7a) Eigen ontwikkeling 46 46 2014 2018 2019 zie Oostvogel
allonge prestatieafspraken en nadere
overeenkomst getekend
20 egw
20 egw
sociale huur
sociale huur
Waterrijk West Samenwerking met Waterrijk West bv ca. 300 36 voorbelasten locatie is gestart
139 962014 2015 2016 uitvoeringsovereenkomst en koop- en
realisatieovereenkomst getekend
Samenwerking met gemeente,
Volker Wessels en Heijmansca 4000
Samenwerking met gemeente,
Volker Wessels en Heijmans1e deel Tuinen 3
Westergouwe 2012 2015 v.a. 2016
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006 / 3 85
Bijlage 6: Overzicht belangrijke momenten in 2014
07-01-2014 Woonpartners heeft in het Anne Frank Centrum in Waddinxveen haar jaarlijkse nieuwjaarsreceptie voor medewerkers en relaties gehouden.
29-01-2014 Eerste paal voor de 11 huurwoningen in De Triangel in Waddinxveen
17-02-2014 Kijk- en meetdag voor de huurwoningen in Gouwe Oever in Boskoop
18-03-2014 De intentieovereenkomst Souburgh 2014 tussen Gemeente Waddinxveen, Zorgpartners Midden-Holland en Woonpartners Midden-Holland is ondertekend
28-03-2014 Start project citymarketing Waddinxveen, Woonpartners is een van de
initiatiefnemers
10-04-2014 Onthulling van bewonersinitiatief over verzetshelden in de wijk Gouda Oost
14-05-2014 Hoogste punt in Centrumplan in Waddinxveen
15-05-2014 Eerste paal van de bouw van 31 eengezinswoningen op het Margrietplein in Gouda
24-05-2014 Dag van de Bouw en start verhuur van de huurwoningen in Centrumplan in
Waddinxveen
05-06-2014 Oplevering van project Gouwe Oever in Boskoop
11-06-2014 Organisatie van klantenarena voor huurders in het AFC in Waddinxveen
19-06-2014 Eerste twee medewerkersbijeenkomsten in het AFC in Waddinxveen
19-06-2014 Ontvangst van de deelnemers aan de rolstoeldriedaagse
24-06-2014 Hoogste punt van 31 eengezinswoningen op het Margrietplein in Gouda
01-07-2014 Tweede deel van de medewerkersbijeenkomsten
08-07-2014 Ondertekening intentieovereenkomst voor de fusie met Zuidrandflat in Gouda
14-07-2014 Hoogste punt voor de 11 huurwoningen in project De Triangel
16-07-2014 Ondertekening van koopovereenkomst van 3 woningcomplexen in Gouda van
woningcorporatie Mooiland
17-07-2014 Ondertekening van nieuwbouwproject De Jonge Veenen met 45 huurwoningen in
Moerkapelle,
02-09-2014 Kijk- en meetdag bij de 31 eengezinswoningen op het Margrietplein in Gouda
12-09-2014 Raadsexcursie in het werkgebied van Woonpartners met toelichting op nieuwbouwprojecten
03-10-2014 Organisatie van De Dag van de Betrokken Huurder voor vrijwilligers en trouwe huurders
11-10-2014 Eerste Woonfestival en rondleidingen in De Triangel
15-10-2014 Eerste paal voor het project De Jonge Veenen in Moerkapelle met minister Blok
17-10-2014 René Mascini voert maatschappelijk gesprek met Commissaris van de Koning in Waddinxveen
23-10-2014 Kijk- en meetdag bij de huurwoningen van blok 4 in het Centrumplan in Waddinxveen
27-10-2014 Start grootonderhoudsproject Weideplantsoen in Zevenhuizen
27-10-2014 Persmoment rond de ondertekeningen van de Tuinen in project Westergouwe
29-10-2014 Sleuteloverdracht aan de huurders van 31 eengezinswoningen op het Margrietplein in Gouda
03-11-2014 Kijk- en meetdag bij de eengezinswoningen van blok 1 in het Centrumplan in Waddinxveen
15-11-2014 Lancering van portal in kader van citymarketing Waddinxveen
Jaarverslag 2014 Woonpartners Midden-Holland Doc. nr. 1503006/# 86
20-11-2014 Officiële opening van het winkelcentrum in Waddinxveen met festiviteiten gedurende drie dagen
25-11-2014 Bijeenkomst met huurders in de Chocoladefabriek in Gouda over nieuwe vormen van participatie.
27-11-2014 Kijk- en meetdag bij de huurwoningen van blok 3 in het Centrumplan in Waddinxveen
26-11-2014 Sleuteloverhandiging aan de huurders van De Triangel (t/m 28-12-2014)
01-12-2014 Informatiebijeenkomst over project Van Heuven Goedhartsingel en Oostvogel in NMC
01-12-2014 René Mascini spreekt op het CDA symposium samen met Maxime Verhagen
01-12-2014 Opleveringsbijeenkomst van de huurwoningen in De Triangel
03-12-2014 Sleuteloverdracht aan de eerste huurders van Blok 4 in het Centrumplan Waddinxveen
10-12-2014 Opening uitkijktoren in De Triangel
16-12-2014 Ondertekening van de fusie tussen Stichting Zuidrandflat en Woonpartners Midden-Holland
top related