koop-verkoop definitie eigendomsoverdracht risico-overdracht verplichtingen verkoper verplichtingen...

KOOP-VERKOOP

DEFINITIE

EIGENDOMSOVERDRACHT

RISICO-OVERDRACHT

VERPLICHTINGEN VERKOPER

VERPLICHTINGEN KOPER

BIJZONDERE KOOPOVEREENKOMSTEN

DEFINITIE

KOOP =- OVEREENKOMST

geldige wilsovereenstemming + benadeling 7/12 verkoop tussen echtgenoten is ongeldig

- OVERDRACHT ZAAK (= eigendomsrecht op de zaak) OF EEN RECHT (bv. erfdienstbaarheid, vruchtgebruik,…)

- TEGEN EEN PRIJS IN GELD ( <-> ruil)

EIGENDOMSOVERDRACHT

- ALGEMENE REGEL VAN AANVULLEND RECHT: eigendomsoverdracht op ogenblik van wilsovereenstelling over prijs en goed(koop = consensueel contract, geen zakelijk contract)

- AFWIJKENDE CONTRACTUELE BEDINGEN MOGELIJK:bv. op ogenblik van levering en/of betaling prijs

RISICO-OVERDRACHT

= OVERDRACHT RISICO VERLIES OF SCHADE AAN DE ZAAK DOOR OVERMACHTALGEMENE REGEL VAN AANVULLEND RECHT:risico-overdracht op het ogenblik van eigendomsoverdrachtAFWIJKENDE CONTRACTUELE BEDINGEN MOGELIJK:

bv. op ogenblik levering en/of betaling prijs

VERPLICHTINGEN VERKOPER

1. LEVERINGSPLICHT

- tijdige levering op afgesproken plaats of bij gebrek aan afspraak bij de verkoper

- conforme levering – geen zichtbare gebreken

2. GARANTIEVERPLICHTING VERBORGEN GEBREKEN

- ernstig gebrek

- verborgen

- bestond reeds op ogenblik van de koop

- moet binnen korte termijn rechtsvordering instellen

3. JURIDISCHE WAARBORG

VERPLICHTINGEN KOPER

1. AANVAARDINGSPLICHT- tijdig protest niet conforme of gebrekkige levering- tijdig afhalen indien bedongen afhaaltermijn2. BETALEN VAN PRIJS- tijdig betalen op overeengekomen tijdstip, bij

gebrek daaraan op ogenblik van de levering3. BETALEN VAN KOSTEN- betalen kosten verbonden aan verkoop, tenzij

anders contractueel overeengekomen (bv. transport, notariskosten,…)

BIJZONDERE KOOPOVEREENKOMSTENCONSUMENTENKOOP

- Wet 1/9/2004 bescherming concumenten bij verkoop consumptiegoederen

- toepassingsgebied- voornaamste beschermingsregels

- Wet 14/7/1991 op handelspraktijken : lijst onrechtmatige bedingen ter bescherming van consument

KOOP OP AFBETALING- Wet 12/6/1991 op consumentenkrediet

- Toepassingsgebied- Verkoper = professionele verkoper- Koper = consument- Verkochte zaak = roerend goed- Prijs wordt betaald in termijnen

- Voornaamste beschermingsregels - verplichte vermeldingen (kostprijs uitstel, totale prijs

incl. rente,…)- verplicht schriftelijk (logisch)- bedenkingstermijn 7 dagen

OPENBARE VERKOOP1. WETTELIJK VERPLICHTE O.V.- ter bescherming van verkoper (bv. minderjarigen, onbekwamen, uit onverdeeldheidtreding nalatenschap of gemeenschappelijk goed…)- ter bescherming van derden (bv. bij faillissement, collectieve schuldenregeling, verkoop in beslaggenomen goederen…: ter bescherming van alle schuldeisers)- doel : normale objectieve verkoopprijs- de beschermde kan aan rechter toelating vragen om uit de hand te verkopen als hij bewijst dat goede prijs kan worden bekomen 2. VRIJWILLIGE O.V.- notaris : O.V. onroerend goed- gerechtsdeurwaarder : O.V. roerend goed

HUUR

DEFINITIESOORTEN HUURVERPLICHTINGEN VAN DE

VERHUURDERVERPLICHTINGEN VAN DE HUURDEREINDE HUURBIJZONDERE

HUUROVEREENKOMSTEN

DEFINITIE HUUR

HUUR =

- OVEREENKOMST

- OVERDRACHT GEBRUIK EN GENOT VAN EEN ZAAK

- TEGEN BETALING VAN EEN HUURPRIJS

SOORTEN HUUR

- huur van werk ( zie aanneming)- huur van goederen

- huur van roerende goederen: geen specifieke regels; onderworpen aan algemeen verbintenissenrecht

- huur van onroerende goederen- Gemeen huurrecht : huur onroerend goed dat geen

hoofdverblijf is, geen handelsruimte en geen landbouwruimte (bv. kot, garage, tweede verblijf, fabriek, kantoorruimte,…)

- Woninghuur : huur van hoofdverblijfplaats - Handelshuur : huur onroerend goed bestemd voor

kleinhandel of ambacht met directe relatie tot publiek- Pacht : huur onroerend goed bestemd voor landbouwbedrijf

VERPLICHTINGEN VERHUURDER

1. Leveren van de zaak- op afgesproken tijdstip- in goede staat voor bestemming van gehuurde goed

2. Onderhoud van de zaak- algemene regel : herstel en onderhoud veroorzaakt door ouderdom en sleet- contractueel afwijkende bedingen mogelijk

3. Waarborgen van rustig huurgenot- tegen eigen feitelijke en rechtsstoornissen (bv. Vestiging erfdienstbaarheid, …- tegen rechtsstoornissen door derden- niet tegen feitelijke stoornissen door derden (bv. Burenhinder, werken door de overheid,…)

VERPLICHTINGEN HUURDER

1.Gebruik als een goede huisvader - gebruik cfr. Bestemming- onderhoud en kleine herstellingen

2. Gehuurde goed voorzien van voldoende huisraad - waarborg voor verhuurder, naast eventueel waarborgsom

3. Betalen huurprijs4. Teruggave van goed op einde huur

- plaatsbeschrijving bij aanvang : in zelfde staat- geen plaatsbeschrijving bij aanvang : (weerlegbaar) vermoeden ten voordele van de huurder; hij heeft goed ontvangen in zelfde staat als op einde van de huur- huurder is aansprakelijk voor brand (brandverzekering!), tenzij hij bewijs levert van overmacht of fout van een derde

EINDE HUUR

GEMEEN HUURRECHT- overeenkomst van bepaalde duur:

- einde duur- minnelijk akkoord- ontbinding van de huur door de rechter wegens

wanprestatie - overeenkomst van onbepaalde duur

- minnelijk akkoord- ontbinding van de huur door de rechter wegens

wanprestatie- opzeg van de huur, respect van een redelijke

opzegtermijn (kan contractueel worden vastgelegd)

BIJZONDERE HUUROVEREENKOMSTEN

WONINGHUUR- bescherming van de hoofdverblijfplaats - voornaamste afwijkende regels :

* duur woninghuurovereenkomst- regel : 9 jaar en nadien telkens verlengd voor 3 jaar- overeenkomst van vaste duur beperkt tot max.3 jaar

* opzegmogelijkheden- overeenkomsten van 9 jaar :* opzegmogelijkheden door de verhuurder* opzegmogelijkheden door de huurder- overeenkomsten van max. 3 jaar

Wat bij verkoop van de verhuurde woning ?- algemene regel :enkel geregistreerde huurovereenkomst is tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar- extra bescherming bij woninghuur :

- huurder reeds 6 maanden in woning : huur is tegenstelbaar aan nieuwe eigenaar zelfs indien ze niet geregistreerd is.

- nieuwe eigenaar kan wel tijdens eerste jaar na verwerving de huur opzeggen met opzegtermijn van 3 maanden indien hij woning zelf wil betrekken of dichte familie

recente wijzigingen WHW

VERPLICHT PRIJSAFFICHEREN

VERPLICHTE INVENTARIS

HUURWAARBORG

REGISTRATIE

HANDELSHUUR

Bescherming van huurder voor wie gehuurde goed belangrijk is voor zijn relatie met cliënteel (de zgn. drempel)

Doel wetgever : stabiliteit om handelszaak uit te bouwen

Voornaamste beschermingsregels :

- duur van de handelshuurovereenkomst - eigenaar kan hernieuwing slechts weigeren

om strikte redenen of betaling uitzettingsvergoeding

- mogelijkheid om elke 3 jaar huurprijs te herzien

- recht van de huurder om huur over te dragen en onder te verhuren samen met de handelszaak

- recht van de huurder om gehuurde goed in te richten voor zijn handelszaak