la anticresis derecho real
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“Año de la Diversificación Productiva y del
Fortalecimiento de la Educación”.
UNIVERSIDAD PERUANA LOS ANDES
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS
FACULTAD : DERECHO
TEMA : LA ANTICRESIS
CURSO : DERECHO CIVIL: REALES
INTEGRANTES:
OYOLA ARIAS ANGEL CLODOALDOCERAS RODRIGUEZ MARIBEL MARLENE
HUANCAYO-2015
ÍNDICE
Dedicatoria...............................................................................................................2
Índice........................................................................................................................3
Presentación….........................................................................................................4
I. Antecedentes………………………………............................................................5
II. Importancia …………………………………………………………………………….6
III. Problema.............................................................................................................6
IV. Objetivo….…………………………………………………………………………….6
V. Marco teórico………..……………………………………………………………….6
1. Definición de Anticresis………………………………………………………..9
2. Naturaleza jurídica…………………………………………………………….10
3. Caracteres jurídicos…………………………………………………………..10
4. Sujetos………………………………………………………………………….14
4.1 El anticresista………………………………………………………...14
4.1.1 Derechos del anticresista…………………………………14
4.1.2 Obligaciones del anticresista……………………………..17
4.2 El acreedor……………………………………………………………20
4.2.1 Derechos del acreedor……………………………………20
4.2.2 Obligaciones del acreedor………………………………..26
5. Objeto…………………………………………………………………………..30
6. Requisitos de la constitución………………………………………………...30
7. Extinción………………………………………………………………………..37
8.1 Modos directos……………………………………………………….37
8.2 Modos indirectos……………………………………………………..41
9. Anticresis en el derecho comparado……………………………….............43
VII. Conclusiones……………………………………………………………………46
IX. Recomendaciones……………………………………………………………...47
X. Bibliografía………………………………………………………………………47
PRESENTACION
La anticresis se presenta como una esencia del sostenimiento convenido entre
sujetos que desean beneficiarse de mutuo acuerdo, en tal sentido las partes
adquieren derechos y obligaciones establecido por la ley. Lo que se quiere en
sí, es especificar que la institución anticresis, dada su antigüedad conlleva a
una obsolescencia para el derecho moderno, lo cual acarrearía en una
limitación en el avance de la ciencia del derecho.
Consideramos que este trabajo monográfico, contribuya a fortalecer los
conocimientos de las normas jurídicas y/o normas legales actuales en nuestro
ordenamiento jurídico, en función a nuestra constitución política del Estado.
I: ANTECEDENTES HISTORICOS
Etimológicamente la palabra “anticresis” deviene del griego: “anti” que
significa contra y “Chresis” que significa uso.
El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo
un contra uso, y proviene de las voces anti que quiere decir contrario y cresis
que quiere decir uso y consistía en un pacto de compensación de frutos por
intereses. En otras palabras el deudor entregaba una cosa al acreedor para que
este se hiciera pago de los intereses con el valor de los frutos que la cosa
originaba. No se usaba la institución como medio para cancelar la deuda.
En la Edad Media, la anticresis se vio afectada por la prohibición canónica del
cobro de intereses. Como consecuencia de la prohibición de la usura en la Edad
Media y por contradecir, el principio de la gratitud del mutuo, el Derecho Canónico,
condeno la anticresis. Este hecho determino ciertos contratos que disimulaban la
institución, como el de venta con pacto de retroventa en el que el precio
correspondía al importe del préstamo. Al vencimiento del plazo y al cumplirse la
obligación, el bien volvía al poder del deudor.
La anticresis desarrolla en cuanto desaparece la prohibición del préstamo del
interés y quedo referida a los bienes inmuebles y la prenda para los bienes muebles.
En el concepto moderno la anticresis se extendió a la compensación de
intereses y frutos pero así mismo, a la amortización del capital. Sin embargo, de
su aceptación en el derecho contemporáneo, la anticresis no se ha convertido en
un derecho real importante.
La anticresis deviene en una institución paralela a la prenda, con la
salvedad que su objeto son bienes inmuebles y no muebles. En ambos
casos el deudor entrega el bien al acreedor en garantía del pago de una
obligación.
II: Importancia.
Se considera importante toda vez que, en la actualidad la gran mayoría
de personas jurídicas o naturales prefieren realizar una hipoteca, lo cual
le permite mantener la posesión del bien, lo que conllevaría a poder
ejecutar otros derechos reales.
III. PROBLEMA
¿De qué manera en la actualidad, nuestra legislación continúa
articulando la anticresis, a pesar que un sector de la doctrina, plantea su
supresión por considerar que se trata de un derecho rudimentario y
superado por la moderna concepción de la hipoteca?
IV: OBJETIVOS
Analizar la institución anticresis mediante informe existente con la
finalidad de determinar su vigencia.
V. MARCO TEORICO
1. DEFINICIÓN DE ANTICRESIS
PLANIOL Y RIPERT definen a la anticresis como "... Un contrato por el cual el
deudor o un tercero pone al acreedor en posesión de un bien hasta el pago
integro de su crédito, con autorización para que cobre los frutos y los impute
anualmente, bien a los intereses de lo que se le adeuda y en caso de
sobrante, al capital de su crédito, sea sobre el capital únicamente, si no se le
adeudan intereses". (Op. Cit., tomo XII, Pág. 276).
SALVAT apunta que "... el anticresis es el derecho real concedido al acreedor
por el deudor, o un tercero por el, poniéndole en posesión de un inmueble, y
autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses de
crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o sobre el capital
solamente si no se deben intereses". (Op. Cit., tomo III Pág. 310).
ALBALADEJO estima que se trata del "... derecho real que puede tener el
acreedor de una obligación principal, sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud,
para garantizar el cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses que
devengue, esta facultado para poseerlo (si no se excluyo), percibir sus frutos y
promover su enajenación si es incumplida, y que le sea hecho
preferentemente el pago con el Precio". (Op. Cit., Pag. 266)
Nuestro Código Civil la consagra como un derecho real en virtud del
cual se entrega un inmueble en garantía de una deuda. Confiriendo al
acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.
De las definiciones antes citadas se desprenden diversos conceptos de
orden general, que pasaremos a enumerar:
1. Se trata, en primer lugar, de un derecho real, que se constituye sobre un
bien inmueble, y que como tal es oponible a terceros, siempre que se
registre.
2. Es un derecho de garantía que generalmente se concede al acreedor de
una suma de dinero. No obstante ello, en aplicación del artículo 1091 del
código vigente, entendemos que su ámbito de aplicación puede
extenderse a otra clase de obligación, al no existir distinción en la norma.
3. Concede al acreedor la posesión del bien anticrético, con las facultades
de usar y disfrutar del mismo. Queda claro, asimismo, que su ámbito se
encuentra circunscrito a los bienes inmuebles.
4. Los frutos que rinde el inmueble se aplican necesariamente al pago de la
obligación, imputándose en primer lugar a los intereses y luego al capital.
5. faculta al acreedor en caso de la obligación garantizada, a solicitar la venta
del inmueble para cubrir su acreencia con el producto de dicha enajenación.
2. NATURALEZA JURÍDICA
La anticresis es un derecho real sobre la cosa ajena, accesorio en función de
garantía. Sin embargo, se ha discutido el carácter de derecho real, afirmando que
se trata de un derecho personal, por no recaer sobre el inmueble sino sobre los
frutos.
Indudablemente es un derecho real porque como dice GUILLERMO BORDA solo
queda perfecto entre las partes por la entrega del inmueble.
3. CARACTERES JURÍDICOS
Como principales caracteres jurídicos de la anticresis podemos señalar los
siguientes:
3.1 Derecho Real:
Se trata de un derecho real que siempre nace de la voluntad de tas
partes expresada contractualmente. No puede, por tanto, ser constituida
por mandato legal o por pacto unilateral.
En la medida en que la anticresis concede al acreedor el derecho de
usar y disfrutar de un bien determinado, y tal derecho es oponible a los
terceros adquirentes del bien, debemos considerar que se trata de un
derecho real.
Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retención
sobre el inmueble que genere un derecho preferente a favor del acreedor
hasta que se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el carácter
real de la anticresis.
Nosotros creemos que la garantía, que el deudor otorga a su acreedor, no
son solamente los frutos que rinda el inmueble. La garantía reposa en el
inmueble mismo, cuya explotación se autoriza para compensar la renta
del bien con los intereses del capital. El que se establezca esta facultad
del acreedor, no quiere decir, que la garantía reside solamente en los
frutos. La garantía reside en el inmueble mismo, que podrá ser vendido, si
es que la obligación no es cumplida. El destino del instituto es
precisamente asegurar el cumplimiento de una obligación, no
solamente con los rendimientos del inmueble, sino con el inmueble mismo.
La anticresis, puede ser garantía de cualquier obligación y no solamente de
un préstamo de dinero, en tanto por su naturaleza, como por la normativa
que la regula.
3.2 Derecho Accesorio:
Se trata un derecho accesorio a una obligación principal, lo cual es
consecuencia de su condición de derecho de garantía. Por consiguiente,
no se concibe su existencia de modo autónomo, sin una deuda a ser
garantizada. Se desprende también de ello que seguirá la suerte de la
obligación principal, en caso de extinción de la misma.
En la anticresis, por lo mismo que se trata de la tradición del
inmueble al acreedor, debe necesariamente concurrir una obligación
antes que la garantía. Esta está destinada ha asegurar el cumplimiento
de la obligación. Del mismo modo, una vez cumplida la obligación,
obliga al acreedor a la devolución del bien dado en garantía, pues
aunque no lo diga expresamente el código, al hacer aplicables a la
anticresis las normas relativas a la prenda, según lo dispone el articulo
1096, se aplicará asimismo el articulo 1080, que obliga a quien guarda un
bien prendado, a su devolución una vez cumplida la obligación.
3.3 Derecho Real Indivisible:
Se trata de un derecho indivisible, a que al igual que los demás derechos
reales de garantía, afecta en su integridad al bien gravado.
Ello trae consigo que el pago parcial de la deuda no determina que el
gravamen se extinga en la parte proporcional. Por el contrario, este
continúa sobre la totalidad del bien.
3.4 Derecho Convencional:
La anticresis, es solamente convencional. No puede nacer sino de la
voluntad de las partes, no nace de la ley o de la decisión judicial Es el
contrato, el acto jurídico la fuente del instituto. Consiguientemente para
celebrado deberá tenerse capacidad y quienes obrasen en representación
de menores o incapaces, deberán hacerlo, previa la autorización
judicial pertinente, otorgada solamente por razones de necesidad y
utilidad y con audiencia del consejo de familia, en el caso de los tutores, tal
como lo disponen los artículos 447 y 451 del código civil, en cuanto a la
patria potestad y a la tutela y el articulo 568 en cuanto a cúratela. Solo si
el acreedor recibió el derecho de retener el bien dado en garantía
anticrética, por deuda distinta de la que originó la anticresis, podrá
extenderse la garantía también para esa obligación. Pero si no se hubiese
pactado no puede proceder ya que el artículo 1095 del código civil
dispone lo contrario. Lo que quiere decir, que la anticresis no se presume,
nace necesariamente de la voluntad de las partes.
1.5 Derecho Inmobiliario:
En la medida en que la anticresis solo puede recaer sobre bienes
inmuebles, asume el carácter de un derecho inmobiliario, a diferencia de la
prenda, que solo recae sobre bienes muebles. Pero no es suficiente que la
garantía consista en una cosa inmueble. Es también indispensable, que
esté en el campo del derecho privado. De ahí que no todos los
inmuebles enumerados por el artículo 885 del código civil podrán ser
dados en anticresis. Sólo podrán ser entregados en garantía, los
inmuebles que pertenezcan al dominio privado, pues los inmuebles del
estado no son susceptibles de gravamen.
3.6 Eminentemente Temporal:
Se trata de un derecho eminentemente temporal, ya que se extinguirá con
su realización en caso de incumplimiento, con la cancelación de la deuda,
en cualesquiera circunstancias que determinen la extinción de la obligación
principal.
3.7 Contrato Solemne:
Se trata indudablemente de un acto eminentemente formal, pues
deberá constar de escritura pública, bajo sanción de nulidad y se
encuentra expresamente prescrita por la ley en el artículo 1092. No
podrá celebrarse anticresis por documento privado. Y si bien es cierto,
que las partes podrían respetarlo, es también cierto, que podrían
impugnarlo si no constase de escritura pública. La inobservancia de esta
formalidad acarrearía pues, la inexistencia de la garantía. El contrato de
anticresis, celebrado por escritura publica, podrá o no ser inscrito en el
Registro de la Propiedad Inmueble. El hecho obedece a que en el Perú el
sistema registral es voluntario y no obligatorio.
3.8 Acto Oneroso
Se trata de un acto eminentemente oneroso, puesto que siempre garantiza el
cumplimiento de obligaciones de contenido pecuniario susceptible de serlo.
4. SUJETOS
La anticresis supone siempre la existencia de una obligación principal a
garantizar. Las partes intervinientes en esta figura serán pues, de un lado el
acreedor anticrético a cuyo favor se establece la garantía, y de otro lado el
constituyente de la anticresis, denominado anticresista. Normalmente este último
es el deudor principal pero nada impide que pueda tratarse de un tercero.
Coincidimos pues plenamente con DIEZ PICAZO Y GUILECK cuando sostienen
que se admite que por un tercero se constituya anticresis para garantizar una deuda
ajena, o sea, el inmueble sobre el que recae tal derecho no tiene que ser en todo
caso del deudor...".
4.1. El Anticresista:
Al igual que en el usufructo, la anticresis constituye una desmembración de la
propiedad, por la cual para establecerla es preciso tener respecto al bien la
máxima capacidad. El anticresista deberá por ello ser propietario del inmueble,
gozar de plena capacidad de ejercicio y tener la facultad de disponer libremente
del bien.
Nada impide que el anticresista sea representado por otra persona, en
concordancia con las normas generales de los artículos 145 y siguientes del
Código Civil. Tratándose de un acto de gravamen, el encargo deberá alisarse
de modo expreso y por escritura pública, con arreglo al artículo 156 del mismo
cuerpo legal.
4.1.1. Derechos del deudor anticresista:
a. Derecho de propiedad sobre el predio: Como todo derecho real de
garantía, el deudor o el dueño del inmueble dado en garantía, no pierde el
derecho de propiedad. Puede disponer del inmueble (sustituyéndolo por otro,
o gravarlo) siempre que no se afecten los derechos del acreedor anticresista.
Sin embargo, es de notar que si bien el deudor propietario puede enajenar
el inmueble, en cambio no puede trasmitir la propiedad a un tercero,
porque hallándose el acreedor anticresista en posesión del inmueble, no
puede hacerle tradición de éste al comprador, requisito sin el cual el
comprador no tendría acceso al dominio.
Si no se paga la obligación garantizada, el acreedor podrá vender el bien
dado en garantía. Pero mientras esté vigente la obligación y ella no es exigible,
puede el deudor o el constituyente, disponer el predio dado en garantía,
siempre que lo sustituya con otro, a satisfacción del acreedor y siempre que
la relación posesoria del acreedor, lo permita. Puede el deudor
hipotecarlo, o el constituyente hipoteca el bien dado en anticresis
siempre y cuando el valor del bien consienta otro gravamen. Esto serán,
actos en ejercicio de las potestades del dueño, porque el deudor no pierde el
derecho de propiedad sobre el bien dado en garantía.
Es ese el que determina que al cumplirse la obligación se reclame la
restitución del predio y el que a su vez autoriza al deudor o al
constituyente a oponerse al uso abusivo del predio.
El ejercicio del derecho de propiedad, puede ser, sobre las facultades de uso y
disfrute, como en el usufructo, puede ser ejercicio del derecho de propiedad
sin tradición de la posesión como en la hipoteca.
b. Derecho a oponerse al uso anormal del bien: Controla el modo como el
acreedor administra y explota el inmueble.
El acreedor anticresista, tiene la obligación de darle al bien su verdadero
destino, sea que este destino aparezca del contrato o sea presumible de las
circunstancias (Art. 1681, inciso 1°) y si además no ha de hacer uso
imprudente del bien, ni contrarío al orden público ni a las buenas costumbres
(Art. 1681, inciso 7°). Si el acreedor anticresista, ha desnaturalizado el destino
del predio y lo ha cambiado sin consentimiento del propietario, o si usa
imprudentemente el bien, dándole destino contrario a las normas de orden
público y a las buenas costumbres, el deudor o el constituyente, podrán
formular oposición, la que podrá ejercitarse extrajudicialmente, en forma directa
al acreedor anticresista, para que corrija su conducta respecto del bien o
judicialmente, recurriendo ante el juez para que imponga que el inmueble sea
usado de acuerdo a su destino. La segunda parte del artículo 1078, aplicable
por disposición del artículo 1096 concede derecho al propietario de la
prenda a oponerse a su explotación, si ella constituye riesgo para el
bien. Esta norma es aplicable a la anticresis. Si el acreedor anticresista
abusa del inmueble dado en garantía, podrá el propietario oponerse a ese uso
abusivo y pedir que cese.
c. Derecho a la restitución del bien o a la indemnización por su
deterioro: el acreedor anticresista, es responsable por el deterioro del predio o
por su desaparición, aún que obedezcan a incendio, si no prueba que el
siniestro se ha producido por causa no imputable a él. Es igualmente
responsable por el deterioro causado por las personas, que haya admitido a la
posesión del bien. Esa responsabilidad nace del artículo 1683 del código civil,
aplicable por disposición del artículo 1094. El propietario del bien inmueble
entregado en anticresis, tendrá el derecho a que se indemnice su deterioro o
que reponga el bien, que se haya destruido totalmente. Esa
responsabilidad del acreedor anticresista, será directa si proviene de sus
actos o de las personas que haya admitido a la posesión del bien pudiendo
así este demandar los daños y perjuicios inherentes a la culpa o negligencia en
la administración y explotación del inmueble. Si el deterioro proviniese de
defectos inherente a construcción del propio bien o a causas independientes
del acreedor éste no tendrá responsabilidad frente al propietario
consiguientemente, no existirá el derecho a la indemnización restitución del
bien. Establece el articulo 1079, aplicable por disposición del articulo 1096 del
código civil, parafraseando esta norma en el caso de la anticresis, resulta
pues el derecho del propietario del inmueble entregado en garantía, de ser
reembolsado por el deterioro parcial o total del bien, aunque ese deterioro
provenga de caso fortuito o fuerza mayor, salvo que el acreedor demuestre, que
la pérdida o el deterioro se habrían producido aún cuando no hubiese abusado
del bien prendado.
d. Derecho a reclamar la restitución del bien: Finalmente, puede exigir la
restitución del inmueble cuando se extingue la obligación principal, reclamar la
restitución del inmueble dado en garantía. Este es un derecho que nace no
solamente del derecho de propiedad, sino que expresamente está señalado
en el artículo 1080, aplicable al caso de la anticresis. El acreedor anticresista,
que tiene la posesión del bien está obligado a restituir el bien, cuando se
cumpla la obligación queden satisfechos los gastos de conservación, bajo
responsabilidad.
De este derecho asimismo, emanará el otro relativo a la sustitución del
inmueble, por otro de la misma especie y calidad o el pago de su valor actual,
en caso de destrucción total por culpa del acreedor. Así también, lo dispone el
código civil en la parte relativa a la prenda (Art. 1081).
e. Derecho a inspeccionar el bien: Este no es un derecho que pueda
ejercitarse en cualquier momento. Deben concurrir necesariamente los dos
requisitos establecidos por la ley, es decir, que debe existir una causa
justificada para la inspección y avisarse con anticipación de siete días que ella
va ha ser practicada.
Debe entenderse como causa justificada, la que resulte de las circunstancias
naturales o sociales, o de las propias relaciones entre el acreedor y el deudor.
4.1.2. Obligaciones del deudor anticresista:
a. Obligación de entregar el bien: La anticresis constituye un derecho real de
garantía que se establece sobre un predio inmueble cuya posesión se entrega
al acreedor para que lo use y usufructúe, consiguientemente, no habrá
anticresis, mientras no se haya hecho tradición del bien al acreedor, sea por el
deudor directamente o por un tercero que ponga su inmueble en garantía.
La anticresis se constituye solamente sobre cosas inmuebles.
La realidad de la anticresis, deriva de la transmisión de las facultades de
disposición del bien y también de su entrega y sometimiento a la posesión del
acreedor. Consecuencia de la entrega, es la posesión del acreedor y derecho al
uso y disfrute del inmueble dado en garantía.
El acreedor no podría ejercitar esos derechos, si no se le entregase el
inmueble, aunque su posesión no es gratuita y las rentas del predio, se
compensarán con los intereses o el capital, en su caso.
La anticresis, obliga a la entrega, es decir, a la tradición del bien y por" eso
se ha sostenido que solamente hay anticresis sobre cosas inmuebles y no
sobre derechos. Sin embargo podría constituirse anticresis, sobre el derecho de
copropiedad, en la porción correspondiente al deudor, facultando al acreedor a
percibir la renta correspondiente a dicha porción. Asimismo, se podrá constituir
anticresis sobre un inmueble que haya sido objeto de usufructo. El
usufructuario que tiene la posesión del bien, puede darlo
en garantía y realizar la entrega del bien, por el plazo del usufructo. Pero en
caso, de incumplimiento de la obligación no será vendido el inmueble, sino
el derecho de usufructo del deudor.
b. Obligación de no alterar la posesión del bien: La anticresis, tiene por objeto
la entrega del inmueble dado en garantía, para que el acreedor lo explote y
atribuya esa explotación o los rendimientos de esa explotación, al pago de los
intereses o del capital. Es pues obligación del deudor o del constituyente, en su
caso, no alterar la posesión del acreedor, no podrá ejercitar acto alguno que
constituya perturbación de la posesión o desposesión del acreedor. Si esto
ocurriese, puede el acreedor, como poseedor ejercitar la legítima defensa
posesoria normada por el artículo 920 o los interdictos a que se refiere el
artículo 921 del código civil. El artículo 990 del código de procedimientos
civiles, concedía expresamente al el derecho de ejercer los interdictos de
retener y recobrar, contra el propietario.
El acreedor deberá tener su posesión tranquila, sin interrupciones, ni
alteraciones.
c. Obligación de realizar reparaciones necesarias: Existen dos clases de
reparaciones, que pueden hacerse en el inmueble:
• Las ordinarias, que están a cargo del acreedor anticresista. Son aquellas
que se hacen para la conservación de la cosa, cuyo desgaste ha sido
causado por el uso normal y ordinario.
• Las reparaciones necesarias o extraordinarias que están a cargo del
propietario. Son aquellas que la cosa exige debido a circunstancias
especiales, cuando el desmedro se debe a hechos extraordinarios. En este
caso, es obligación del acreedor anticresista, dar parte al propietario de las
reparaciones urgentes que hacer. Y aún podrá realizarlas directamente, con
conocimiento del propietario, con derecho a reembolso, si se tratase de
reparaciones absolutamente urgentes, así lo establece el articulo 1682 del
código Civil, aplicable por disposición del artículo 1094.
d. Obligación de pagar los tributos relativos al bien: el propietario de
bienes inmuebles, tiene diversas obligaciones tributarias relativas al bien.
Se trata de impuestos, como el que grava el valor del patrimonio predial, la
renta, o los tárenos sin construir Esos gravámenes tributarios, deben ser
pagados por el propietario sea el deudor o el constituyente. En cambio, los
gabelas municipales por alumbrado público, baja policía, cuidado de parques,
etc. estimadas como servicios públicos, deben ser pagadas por el acreedor
anticresista, de acuerdo con lo establecido por el inciso 3 del articulo 1681 del
código civil, salvo que haya concierto entre la partes para el pago de los tributos,
sea que pague todos los tributos o algunos de ellos.
e. Obligación de rembolsar las mejoras: Nuestro código civil, reconoce en su
artículo 916, tres clases de mejoras:
• Las necesarias, que impiden la destrucción o deterioro del bien.
• Las útiles, que sin ser necesarias, incrementan el valor del bien.
• Las de recreo destinadas al ornato, lucimiento o mayor comodidad del
poseedor.
En el caso de la anticresis, se reembolsarán las mejoras necesarias realizadas
de buena o mala fe, porque conservan el valor del bien. Así lo establece
además, la segunda parte del artículo 917 del código civil.
En cambio las mejoras útiles, se reembolsarán solamente cuando hayan sido
hechas antes del emplazamiento con la demanda para la devolución del
bien. Las mejoras útiles deben resultar del convenio entre el acreedor y el
propietario. Si no fuese así, no serán reembolsables.
En cuanto a las mejoras de recreo, ellas no conceden derecho reembolso.
La única acción que tiene el poseedor, es la de poder retirarlas, sin daña del
bien. Esta acción la ejercitará únicamente mientras esté en posesión del bien,
pues pérdida la posesión no podrá ejercitarse acción alguna.
El acreedor anticresista, como todo poseedor tiene derecho a ser
reembolsado de las mejoras, y podrá inclusive ejercitar el derecho de
retención del bien, mientras no hayan sido reembolsadas. Así establece el
artículo 918 del código civil.
4.2. EL Acreedor:
El beneficiario de la anticresis es el acreedor de la obligación principal. La
capacidad que le es exigida dependerá, en consecuencia de la obligación de que se
trate.
4.2.1. Derechos del acreedor anticresista: El acreedor anticresista tiene los
siguientes derechos:
a. Derecho a la posesión y a los frutos: La anticresis otorga al acreedor, la
condición de usufructuario del bien dado en garantía, autorizándolo pata
percibir sus untos. Pata poder obtenerlos, el acreedor deberá ejercitar la
posesión del bien, que es el ejercicio del valor de uso.
Ese disfrute no es gratuito, pues los frutos se imputaran de todos modos, sea al
pago de los intereses del capital o a la amortización de la deuda, es decir el
disfrute del bien será necesariamente oneroso. El artículo 1092 así lo dispone
pues se trata de una norma tutelar, de los derechos del deudor, para impedir
que el silencio de la compensación entre ñutos e intereses pueda servir a la
usura.
Puede el acreedor disfrutar del bien, directa o indirectamente por medio
de oirá persona. El acreedor podrá arrendar el bien dado en anticresis y percibir
la renta, que es fruto civil. Pero en ningún caso podrá obtener mayor renta de
la que se señalo en el contrato.
b. Derecho a la retensión: El objetivo fundamental de este es, asegura el
cumplimiento de la obligación. La entrega del bien inmueble, que hace el
deudor o el constituyente, resulta el derecho que tiene el acreedor de retener
el bien en su poder, mientras no haya sido pagada la obligación. Para
ejercitar ese derecho, el acreedor deberá estar en posesión del bien, directa o
indirectamente. Solo así podrá retener el bien en su poder, mientras no se
pague la deuda.
Sin embargo este derecho no podrá ser ejercido en cualquier caso. El artículo
1095 del Código civil establece: "el acreedor no puede retener” el inmueble por
otra deuda, si no se le ha concedido el derecho", así el acreedor no podrá
retener el inmueble dado en garantía de una obligación, por otra que existiese
a cargo del mismo deudor, si es que expresamente no se le hubiese
concedido dicho derecho. Solo podrá haber retensión del bien dado en
garantía, por una segunda obligación si expresamente se le ha facultado al
acreedor para ejercitarla. Sí no hubo esa autorización no podrá retener el bien
del deudor.
El acreedor puede hacer valer su derecho de retensión no solo contra el
deudor sino también contra terceros adquirientes del inmueble.
c. Derecho a que el bien dado en garantía sea sustituido
d. Derecho a vender el bien dado en garantía: Si la deuda garantizada no es
cumplida, podrá el acreedor pedir la venta del bien dado en garantía.
El artículo 1096 del código dice: “Son aplicables a la anticresis, las reglas
establecidas para la prenda en lo que no se oponga a las consignadas
en este título". Consiguientemente, si se hubiese pactado en el contrato de
anticresis, la forma de venta directa del inmueble entregado, deberá
respetarse ese pacto y podrá venderse directamente el bien dado en
garantía sin tener en consideración su naturaleza inmobiliaria. Pero si
no se hubiese pactado la forma de la venta, deberá precederse a la venta
judicial, en contrario con lo establecido por el artículo 1069 del código
sustantivo que autoriza al acreedor a proceder a la venta, con solo la
notificación del deudor, con anticipación de ocho días. Esta venta directa por
el acreedor, puede ser atentatoria a la garantía del deudor, contenida en
el artículo 1066, relativa a la nulidad del pacto comisorio.
e. Derecho al pago preferencial: La norma remisiva del articulo 1096, hace
aplicables a la anticresis las normas de la prenda, dentro de las cuales el
articulo 1068, establece el derecho preferencia!, que tiene el acreedor
prendario frente a otros acreedores. Sin embargo debemos esclarecer,
que la anticresis como derecho real de garantía, determina el pago
preferente del acreedor, frente a tos acreedores quirografarios, que no
pueden tener la posesión del bien dado en anticresis y frente a los
acreedores hipotecarios, posteriores a la constitución de la anticresis.
Si la anticresis, fue celebrada por escritura pública, como lo dispone la
ley, su fecha será la determinante de la preferencia. Serán preferentes las
hipotecas anteriores, pero no las posteriores a la anticresis, pues ellas
se constituyeron a sabiendas de la obligación, que garantizaba el
inmueble hipotecado, y subordinándose en todo caso a los efectos de la
anticresis.
De la preferencia gozará el acreedor, mientras tiene el inmueble dado en
garantía, en su poder. Si lo hubiese abandonado o hubiese renunciado a
retenerlo, no podrá ejercitar el derecho a ser pagado preferentemente. Es
que el pago preferente, es la consecuencia de la posesión y de la retención
de la garantía. Carecería de objeto el propio derecho real de garantía, si el
acreedor no ha de ser pagado preferentemente.
f. Derecho a dar por vencido el pago: El acreedor anticresista, como
cualquier acreedor, tiene derecho a dar por vencido el plazo de la
obligación, en los toes casos establecidos en el artículo. 181 del código civil:
• Cuando el deudor resulta insolvente después de contraída la obligación,
salvo que garantice la deuda.
• Cuando no otorgue las garantías a que se hubiese comprometido.
• Cuando el bien dado en garantía disminuyese de valor, por acto
del deudor o por hechos no imputables a éste.
El derecho a dar por vencido el plazo, es un derecho del acreedor, sobre
todo si se trata de un derecho real de garantía, como la anticresis, en que
no se ha cumplido con la entrega del inmueble que debe garantizar la
obligación.
El articulo 1071, relativo a la prenda, aplicable a la anticresis establece dos
supuestos, en los que el acreedor podría solicitar la caducidad del plazo
otorgado al deudor
• Cuando el deudor no cumple con entregar el bien ofrecido en garantía,
norma que coincide con Art.181 inc.2 código civil.
• Cuando no cumple con sustituir el bien dado en garantía, en los casos
señalados en el artículo 1072, es decir, cuando el bien dado en
garantía resulta no ser del deudor o del constituyente; o Cuando el
bien dado en garantía es insuficiente por culpa del deudor o por
vicio inherente al bien; o cuando el acreedor ha sido engañado sobre el
bien dado en garantía.
No todas las normas son aplicables a la anticresis por ejemplo: pues
como sabemos la anticresis se perfecciona con la tradición del
inmueble, es decir deberá entregarse el inmueble y no podríamos
hablar de una norma relativa a la promesa de anticresis. Sólo serán
aplicables a la anticresis, los casos en los que el inmueble no sea del
deudor o del constituyente; o haya habido engaño del acreedor sobre
la situación material o jurídica del inmueble dado en garantía,
cuando el inmueble resulte insuficiente por culpa del deudor o por
vicio del inmueble.
En estos casos, si no es sustituido el bien dado en garantía, tendía el
acreedor que dar por vencido el plazo y exigir el cumplimiento de la
obligación.
g. Derecho al reembolso de los gastos de conservación: El acreedor utiliza
el inmueble dado en garantía y esa utilización, puede ocasionar su
desmedro. Consiguientemente, deberá hacer las reparaciones ordinarias,
para conservar la productividad del predio, las cuales no serán
reembolsables (Art. 1013 y 1014 C.C.). Pero si realizase gastos
extraordinarios para la conservación del bien, es lógico que esos
gastos serán reembolsados, salvo que en el contrato de anticresis se haya
pactado otra cosa. Serán reembolsables solamente los gastos en
reparaciones extraordinarias, destinadas a la conservación del bien, que se
devolverá al deudor. El reembolso de las reparaciones, esta más bien
subordinado al acuerdo de las partes, antes que a la ley.
h. Derecho al reembolso de mejoras: Se aplicaran a la anticresis, las
reglas relativas a las mejoras necesarias, en cualquier caso, dado que
estas están destinadas a evitar la destrucción del bien.
Estas mejoras, serán de todos modos reembolsadas. Dada su naturaleza y
su destino, no es necesaria autorización previa alguna y el acreedor
podrá realizarlas, aun sin conocimiento del deudor, o del propietario.
Tratándose de las mejoras útiles, es decir de aquellas que sin ser
necesarias, incrementan el valor del bien, no pueden realizarse sin estar
concertadas. Si las mejoras útiles hubiesen sido hechas sin autorización del
deudor o del propietario del predio, no serán reembolsadas.
i. Derecho del ejercicio de las acciones posesorias y petitorias: El derecho
al ejercicio de las acciones posesorias, no es solamente el derecho a la
defensa judicial de la posesión. Puede como cualquier poseedor-, el
amparo del artículo 920 del código civil, Ejercitar la legitima defensa
posesoria y por si solo sin la presencia de la autoridad rechazar la
turbación de la posesión o recuperarla, si ha sido desposeído, sin
que medie intervalo de tiempo entre la turbación y el rechazo o entre
la desposesión y la recuperación.
Podrá asimismo, ejercitar los interdictos legítimamente posesorios, es
decir, los de retener y recobrar y podrá finalmente ejercitar también, las
denominadas "acciones posesorias", estimadas como una variedad de
acción judicial destinada a la defensa del mejor derecho de posesión. En
ese sentido, el anticresista, podrá confrontar su título posesorio, con el de
usufructuario o el del arrendatario.
El acreedor anticresista que involuntariamente haya perdido la posesión por
más de un año, podrá ejercitar las acciones reivindicatorias que
corresponderían al deudor o constituyente. Ese derecho nace de la propia
naturaleza del derecho real de garantía, que reside fundamentalmente, en
la posesión del inmueble dado en garantía, pero además, resulta de la
naturaleza del derecho real de garantía, frente a la cual, no hay un sujeto
pasivo de la obligación de hacer poseer el bien en garantía. Una vez
entregado el inmueble al acreedor, asumirá directamente la defensa de su
posesión, sea a través de la legítima defensa, los interdictos, las
acciones posesorias o las acciones reivindicatorias, que corresponderían
al constituyente.
La retención del inmueble en poder del acreedor anticresista, es el
aspecto más importante de la garantía. Consiguientemente, el acreedor,
deberá estar autorizado no sólo para ejercitar las acciones posesorias,
sino también, para el ejercicio de las acciones petitorias, pero además,
deberá gozar del derecho a reivindicar el bien, si hubiese sido privado de
la posesión, por más de un año.
4.2.2. Obligaciones del acreedor anticresista:
a. Obligación a conservar el bien dado en garantía: (Art. 1681 inc. 1, 10
C.C.). Es obligación del acreedor anticresista, que entra en posesión del
inmueble dado en garantía, autorizado para explotarlo y percibir sus frutos
el conservar dicho bien, concediéndole su verdadero destino, sin
desnaturalizar" su finalidad, ni cambiándole su contenido. Pues deberá
devolverlo al cumplirse la obligación, sin mas deterioro, que el causado por el
uso normal y ordinario.
b. Obligación de pagar los servicios públicos: (Art. 1681 inc.3 aplicable
por disposición del Art. 1094 C.C.). Se consideran como servicios públicos,
aquellos que presta la administración, central o municipal al exterior del predio.
Constituyendo obligación del anticresista, el pago de los servicios públicos
suministrados en beneficio del predio, debe considerarse que ese
pago no es reembolsable por el deudor, ni puede ser imputado como
incremento de la obligación del deudor. Se trata de una obligación impuesta
por la ley y su cumplimiento no puede ser descargado en el deudor.
c. Obligación de dar aviso en caso de usurpación, perturbación o
imposición de servidumbre: El acreedor, podría en forma directa,
rechazar las pretensiones de usurpación, la perturbación de su
posesión o la pretensión de imponer una servidumbre. Sin embargo,
por disposición del inciso 4º del artículo 1681, debe el cualquier
usurpación, perturbación o imposición de servidumbre, que se intente contra el
bien.
• Debe entenderse como usurpación, el despojo total o parcial del inmueble
dado en garantía; es decir, la privación de la posesión del anticresista
sobre todo o sobre parte del bien dado en garantía.
• La perturbación, no constituye desposesión, pero si alteración de la
relación posesoria por un hecho de persona extraña, contra la cual,
bien podría el anticresista, como poseedor, ejercitar el interdicto pertinente,
tal como lo autoriza el articulo 921 del código civil.
• En cuanto a la imposición de servidumbre, se trataría de una forma de
perturbación de la posesión, pues la servidumbre solamente nace de la
voluntad de la ley. No se puede imponer servidumbre de hecho.
d. Obligación de permitir la inspección del predio: (Art.1681 inc. 5 C.C.). El
arrendatario, esta obligado: "A permitir al arrendador, que inspeccione
por causa justificada el bien, previo aviso de siete días".
El acreedor anticresista deberá permitir que el deudor o el propietario, en
su caso, inspeccionen el predio, previo aviso y solo cuando concurran
circunstancias importantes que justifiquen la inspección.
e. Obligación de hacer las reparaciones que le correspondan: (Art. 1681 inc.
6 C.C.). En la locación - conducción, las reparaciones son resultado del
contrato, es decir, de la voluntad de las partes. Consiguientemente, el
acreedor anticresista, estará obligado a realizar reparaciones concertadas
con el deudor o el propietario. Si no hubiese concierto sobre las
reparaciones, serán de aplicación las normas de los artículos 1680 y 1682
código civil.
En el caso de reparaciones urgentes, el arrendatario (en este caso el
anticresista) está obligado a darle aviso inmediato al arrendador (en este
caso al propietario), bajo responsabilidad de los, perjuicios que
sobreviniesen por falta de ese aviso. Pero por disposición del propio articulo
1682 en caso de reparaciones urgente podrá hacerlas directamente el
arrendatario dando aviso al arrendador y con cargo de reembolso. Si en el
curso de la anticresis tuviese que hacerse reparaciones urgentes que no
pueden diferirse, el anticresista deberá tolerarlas, aunque importen la
privación del uso de una parte del bien dado en garantía. Así lo establece el
artículo 1673 del código civil que también será aplicable a la anticresis.
f. Obligación de no hacer uso imprudente del bien: la desnaturalización del
bien o de su utilización imprudente en contra de las normas de orden
público y las buenas costumbres, constituiría un abuso del bien dado en
garantía, que justificaría la oposición del deudor o del propietario, en su caso.
El uso imprudente del bien, no constituye causal de fenecimiento de la
anticresis, debido a que ella esta vinculada a la obligación principal.
g. Obligación de no introducir cambios en el bien, sin asentimiento del
deudor: (Art. 1681 inc 8 C.C.). Aplicando esta norma a la anticresis, resulta
que el acreedor anticresista, no podrá hacer ninguna modificación en el bien,
sin el consentimiento del deudor o del propietario.
Se comprenderá únicamente la alteración física del predio, realizada sin
consentimiento del deudor o del propietario. Esa alteración significara, el
cambio de la apariencia del bien, realizado sin el consentimiento del propietario.
h. Obligación de restituir el bien al finalizar la anticresis: (Art. 1080 y
1681 C.C. aplicables a la anticresis.).
Existe pues, departe del acreedor anticresista la obligación de devolver el
predio en garantía, al cumplirse la obligación garantizada; pero no
podrá reclamarse la devolución del predio, al vencerse el plazo del
contrato, pues el acreedor, tiene el derecho de retensión sobre el predio
hasta el momento en que sea pagada la obligación. Una vez pagada la
obligación, el acreedor no puede demorar la restitución del predio del deudor
o del constituyente. Si no lo hace será responsable por el perjuicio que la
demora en la devolución ocasione.
i. Obligación de responder por el deterioro del bien: El acreedor
anticresista esta obligado a responder por el deterioro que sufra el predio dado
en garantía. Constituyen sus obligaciones, cuidarlo diligentemente y no
causarle modificaciones no autorizadas. Consiguientemente, cualquier
menoscabo o deterioro del predio, aun cuando deriven de incendio si no se
prueba que no ha sido por causa no imputable, deberá ser de
responsabilidad del acreedor. (Art. 1683 C.C.).
"Es también, responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por
causa imputables alas personas que ha admitido, aunque sea
temporalmente, al uso del bien". Tratándose de la anticresis, que se
constituye sobre bien inmueble, no seta aplicable la norma relativa a la
pérdida. Solamente, pueden perderse, extraviarse las cosas muebles.
j. Obligación de no ceder el usufructo del bien sin conocimiento del
deudor: El acreedor anticresista, no tiene derecho a obtener del inmueble
mayor beneficio que la renta señalada en la escritura, con la cual se
compensará el interés. Si el acreedor anticresista arrendase el bien dado
en anticresis y por ese arrendamiento cobrase una cantidad excedente a la
renta convenida, estaría obteniendo utilidad negatoria de la compensación
equitativa entre renta e intereses.
Consiguientemente, el acreedor anticresista no podrá sin conocimiento del
deudor o del propietario ceder el usufructo del bien. Esta es una obligación,
que resulta de la aplicación del artículo 1681 inciso 9 del código civil que
prohíbe al arrendatario, subarrendar o ceder el arrendamiento total o
parcial sin asentamiento escrito del arrendador.
k. Obligación de rendir cuentas: Puesto que el acreedor anticresista esta
obligado a imputar los frutos percibidos al pago de los intereses y del capital
adecuado, obvio es que esta obligado a rendir cuentas, a menos que se
trate de una anticresis compensatoria.
5. OBJETO
La anticresis es una garantía real cuya aplicación se encuentra restringida a los bienes
inmuebles. Cabe anotar, al respecto que dada la naturaleza de la institución, el
inmueble debe ser "fructífero", es decir, capaz de ser sometidos a relaciones jurídicas
Susceptibles de producir frutos.
Puede que los frutos sean naturales, civiles e industriales, y que tradicionalmente pueden
ser objeto de Anticresis los inmuebles productores de éstos, en principio, todo
inmueble podrá calificarse de fructífero, porque frutos naturales podrá no darlos,
pero si frutos civiles e industriales (así arrendamientos).
Por último, la anticresis no requiere que el inmueble esté produciendo frutos cuando se
constituya, sino que precisa sólo de su potencia productora.
6. REQUISITOS DE LA CONSTITUCIÓN
6.1. Condiciones de Fondo:
Como en la prenda, las condiciones de fondo son tres:
• La legitimación del constituyente: La anticresis puede ser constituida por el
propietario, los condóminos y el usufructuario, aunque en este último caso,
la duración está supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no está
legitimado para establecer este derecho, pero luego adquiere la
propiedad o el usufructo, rige el principio de la convalidación.
• La capacidad de las partes: el Código Civil la exige necesaria para
disponer. Corno la enajenación de frutos futuros entra en la categoría
de los actos de disposición, no puede constituir anticresis el que
únicamente tiene poder pata ministra.
• La entrega del inmueble: como el contrato que da nacimiento a la
anticresis es real, sólo se perfecciona con la entrega del inmueble al
acreedor. El modo queda subsumido en el título.
6.2. Condiciones de Forma:
La constitución del derecho real de anticresis es formal: porque exige el
otorgamiento de escritura pública, conforme al articulo 1092 del Código Civil
deviniendo esta formalidad AD SOLEMNITATEM, porque es bajo sanción de
nulidad; y pata oponerla a terceros se necesita también la inscripción en el
Registro de la propiedad inmueble. Además es indispensable la tradición de la
cosa, sin la cual el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.
6.3. Pactos Permitidos y Prohibidos:
Está permitido en cambio pactar la compensación de los frutos con los intereses
en su totalidad o hasta determinada concurrencia. Con el propósito de evitar
negocios usurarios y perjuicios derivados de la situación apremiante en que pueda
encontrarse un deudor, el Código prohíbe los siguientes pactos:
• Toda convención que le atribuya al acreedor el derecho de hacer vender por
sí el inmueble que tiene en anticresis; la venta debe ser siempre judicial.
• Las cláusulas que autoricen al acreedor a tomar la propiedad del
inmueble por el importe de la deuda, si ésta no se pagara en su
vencimiento.
• Las cláusulas que hicieran al acreedor propietario del inmueble por el
precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio
Bien entendido que estas cláusulas son nulas solamente cuando
figuran en el contrato de anticresis, pero no si se convienen con
posterioridad. Esta conclusión se impone en vista de que el deudor puede, sin
embargo, vender al acreedor el inmueble dado en anticresis antes o después
del vencimiento de la deuda.
8. EXTINCIÓN
Ha de estimarse como modos o formas de extinción de la anticresis, todas
aquellas causas que extinguen la relación de derecho real entre el acreedor y el bien
dado en garantía. Nuestro Código Civil no se pronuncia de modo expreso sobre las
causas de extinción de la anticresis, por lo que debemos considerar aplicables
aquellas que determinan la extinción de la prenda, siempre y cuando no sean
incompatibles.
De ese modo, por remisión del artículo 1096 del Código vigente, podemos enumerar
como causas de extinción de la anticresis las siguientes: Pueden ser de dos clases:
8.1 Modos Directos:
Los modos directos de la extinción de la anticresis, aquellos que emanan de la
propia cosa dada en garantía. Consiguientemente pueden ser.
a. La destrucción del bien: Cuando se habla de la destrucción del bien, como
modo extintivo de la anticresis, hay que entenderlo como el bien
inmueble dado en garantía. Cuando nos referimos a que la anticresis se
extingue por destrucción del bien, nos estamos refiriendo a la desaparición
física de la cosa dada en garantía. Sin embargo, la desaparición física de la
cosa, no libera al deudor de garantizar la obligación si ella está pendiente.
Desaparece la anticresis sobre el bien destruido, pero no desaparece la
obligación de garantizar la deuda.
Cabe mencionar que la hipótesis de destrucción del bien objeto de la
garantía, sea por culpa del acreedor, o sin mediar causas imputables a
éste, se ve regulada por los artículos 1081 y 1082 del Código Civil. Estos
dispositivos se ubican en la normativa relativa a la prenda, pero son de
aplicación a la anticresis en virtud de la norma remisoria del artículo 1096
del código civil.
Aún en los casos, en que el acreedor hubiese tenido que proceder a la
demolición del predio que amenaza ruina; el deudor siempre tendrá la
obligación de garantizar el pago de la deuda.
Es decir, que desaparece la cosa dada en anticresis, pero no
desaparece la relación obligacional principal, ni la relación de garantía.
b. Renuncia a la anticresis por el acreedor: La renuncia del acreedor se
admite en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad. Dada la
formalidad impuesta para la constitución de la anticresis, estimamos que la
renuncia debe ser expresa y revestir la misma forma, es decir, la escritura
pública.
Si se produce la manifestación de voluntad del acreedor de renunciar a la
garantía anticrética, acaba la anticresis, por extinguirse la relación de
garantía. De obligación con garantía real, se habrá pasado a una
obligación simple, sin garantía o a una obligación con garantía sin
tradición del bien sobre el cual se constituye la garantía. En este caso,
se extinguirá la anticresis, ya no existirá la obligación de entregar al
acreedor un bien inmueble, autorizándolo para su disfrute, pero se sustituirá
la garantía, por otra que no obligue al deudor a la entrega del bien.
La renuncia ha de constituir manifestación de voluntad expresa o tácita (Art
141 C.C.). Si el acreedor devuelve la posesión del inmueble al deudor o al
constituyente, expresando que no desea la garantía, porque tiene
suficiente confianza en el deudor, se tratará de una renuncia expresa. Si el
acreedor, sin expresar su voluntad, simplemente devolviese la sesión del
bien, se tratará de una renuncia tácita. Pero en todo caso de renuncia, la
posesión del bien dado en garantía, debe volver al deudor o al
constituyente.
c. Confusión o consolidación: Si el acreedor adquiere el derecho de
propiedad sobre el bien dado en garantía, se producirá la consolidación
de las condiciones de acreedor y de propietario de la garantía, en una
sola persona. En este caso también extingue la anticresis, pues el sujeto
no puede garantizarse así mismo y otorgarse garantía real. La confusión
o consolidación significa que una sola persona adquiere las condiciones de
acreedor y deudor. Tratándose de la anticresis, la confusión o consolida
solamente puede operarse en la persona del acreedor, cuando este
adquiere el predio dado en garantía. Esa adquisición no podrá ser en ningún
modo el pago de la obligación con el predio dado en garantía, sino que debe
obedecer a una causa distinta y extraña a la obligación. Consiguientemente,
puede suceder que se extinga la obligación principal, o que subsista dicha
obligación, con garantía diferente. Se extinguirá la obligación, si con el precio
de venta, o con parte de él, se ha hecho pago de la deuda. Y no se
extinguirá la obligación, si el precio de venta se ha entregado al deudor o al
Constituyente, lo que puede suceder en obligaciones a plazo (no vencido).
No podrá producirse la consolidación a favor del deudor, porque este
tendría que adquirir el derecho a la obligación, es decir, pagarla y esta es
otra forma de extinción de la anticresis.
d. Venta y expropiación del bien: Cuando nos referimos a la venta del bien,
nos referimos a la que haga el acreedor para el pago de la obligación. La
venta que haga el deudor en ejercicio de su derecho de propiedad, puede
constituir una sustitución de la garantía, que es otra forma de extinguir la
anticresis.
Si el acreedor saca a la venta el bien dado en garantía y se realiza dicha
venta, entonces se habrá acabado la relación de garantía; no solo se
habrá extinguido la anticresis sobre determinado inmueble, sino que se
habrá producido la extinción de la relación de garantía, por mucho que la
obligación principal no haya sido totalmente pagada. Se habrá acabo
la anticresis constituida sobre determinado inmueble aunque su valor no
haya alcanzado para pagar totalmente la obligación.
Teniendo su fundamento en el "ius imperium” del Estado, en caso de
expropiación deberá considerarse extinguida la anticresis. El predio dado
en garantía pasa a poder del Estado o de la entidad paraestatal
expropiante y se liberara de la carga que pesaba sobre el. La
expropiación, es también una forma de enajenación compulsiva por parte
del estado, aun en contra de la voluntad del propietario. En todo caso, el
predio dado en garantía, cambiaria de dueño y consiguientemente se libraría
del gravamen.
Esto es consecuencia de la teoría exclusivista recogida por nuestra
legislación relativa a expropiación, que excluye a los terceros del
procedimiento de expropiación y exime al Estado de cualquier
responsabilidad frente a los mismos.
e. Sustitución de la garantía por otra: La anticresis, se extingue también
cuando la cosa es sustituida por" otra de la misma naturaleza, o cuando
cambia la naturaleza de la garantía. Puede suceder que se haya constituido
anticresis, sobre un predio y que este predio tuviese que ser vendido.
Podrá en este caso, el deudor o el propietario, sustituir el inmueble dado en
garantía por otro, mientras está vigente la obligación, o puede suceder que
el acreedor" prefiera una garantía prendaria o una garantía hipotecaria
sobre el mismo bien inmueble o sobre otro. Puede haber muchas formas
de sustituir la garantía, pero mientras esté vigente la obligación, existirá
siempre la obligación de garantizarla. Esto es que se acabará la
anticresis sobre determinado inmueble, pero no se acabara la obligación
de garantiza la deuda. Quiere decir, que la Sustitución de la garantía,
extingue la anticresis sobre determinado inmueble, pero no extingue
ninguna relación de garantía, ni la obligación principal.
8.2. Modos Indirectos:
Son aquellos que hacen cesar la relación de derecho real, por haberse
extinguido la obligación principal. Consiguientemente, serán modos indirectos
de extinción, todos los modos de extinción de las obligaciones o deudas en
dinero, tales como:
a. El pago: El pago de la deuda constituye la forma más importante de extinguir
la anticresis. La anticresis, como derecho real de garantía, es un derecho
accesorio a la obligación principal. No tiene existencia autónoma. Existe
solamente, si existe la obligación principal y se extingue cuando dicha
obligación se acaba.
Se estimará pagada la obligación, cuando haya sido ejecutada
íntegramente la prestación en que dicha obligación consiste (Art. 1220
C.C.). Es decir, cuando se haya pagado la deuda en que consistía la
prestación y sus intereses y demás los gastos de conservación del bien
(Art. 1080 C.C.).
b. La prescripción extintiva de la deuda: Si la obligación principal, ha
prescrito porque el acreedor no ejercitó oportunamente las acciones
destinadas a su pago, dejará de tener existencia la anticresis. El deudor
o el propietario, en su caso, podrán reclamar la devolución del bien dado en
garantía.
Los términos de prescripción de las obligaciones, están señalados en el
artículo 2001 del código civil. La inexistencia de la obligación principal,
conllevará la desaparición o extinción de la garantía anticrética.
c. La anulación, rescisión o resolución de la obligación: En el caso de la
anulación, dejará de existir la obligación, sea desde que se constituyo, o
desde la declaración judicial de nulidad, en caso de anulabilidad. Se trata
de la presencia de elementos que hacen ineficaz el acto jurídico.
El artículo 1370 del código civil, define la rescisión, como "que deja sin efecto
un contrato por causal existente al momento de celebrarlo".
El articulo 1371, define la resolución del acto jurídico, como aquella que
"deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración".
La diferencia entre la rescisión y la resolución reside en la oportunidad en la
que se presenta el germen de la ineficacia del acto jurídico. Si ese germen
existía ya en el momento de celebrar el acto jurídico, habrá rescisión, y si
naciendo válidamente el acto jurídico, el germen de su ineficacia se
presenta después, habrá resolución. En ambos casos resulta ineficaz la
obligación principal.
Con la sentencia rescisoria es retroactivo el acto jurídico, vale decir, la
obligación principal en la anticresis dejará de tener eficacia desde el
momento mismo en que fue celebrado, mientras que el caso de resolución,
esta no opera retroactivamente. Entonces el acto jurídico dejara de tener
eficacia desde el momento de la demanda o cuando se presentaron las
circunstancias que hicieron ineficaz el contrato.
9. ANTICRESIS EN EL DERECHO COMPARADO
9.1. En el derecho Argentino: La anticresis es un derecho real concedido
al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndole en posesión de
un inmueble y autorizándole a percibir los ñutos para imputarlos
anualmente sobre los intereses del crédito si son debidos; y en caso de
exceder, sobre el capital solamente, si no se da en intereses.
9.2. En el Derecho Francés: La anticresis es un contrato por el cual el deudor o
un tercero pone al acreedor en posesión de un bien inmueble hasta el pago
integro de su crédito, con autorización pata que cobre los frutos y los impute
anualmente, bien a los intereses de lo que se le adeuda, y en caso de
sobrante, al capital de su crédito; sea sobre el capital únicamente, si no se le
adeudan intereses.
El artículo 1091, primer párrafo Código Civil la define como "La dación en
garantía de un inmueble" Definición cierta en el estado de la Jurisprudencia
moderna que reconoce al acreedor anticresista el derecho de preferencia.
La anticresis tiene necesariamente su origen en un contrato: no existe
anticresis tácita como hemos visto en materia de prenda.
9.3. En el Derecho Español: Es el derecho real que puede tener el acreedor de
una obligación principal sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud, para
garantizar el cumplimiento de aquélla y el cobro de intereses que devengue,
está facultado para poseerlo (si no se excluyó), percibir sus frutos y
promover su enajenación si es incumplida, y que le sea hecho
preferentemente pago con el precio.
9.4. En el Derecho Colombiano: Lo encontramos definido en el Art. 2458 del
Código Civil Colombiano "La anticresis es contrato por el que se entrega al
acreedor una finca raíz para que se pague con frutos". En el campo
comercial que se encuentra en los artículos 1221 a 1225, esta concepción se
amplia los bienes muebles.
Usualmente se pacta acompañado de hipoteca, excepcionalmente lo
encontramos independiente, ya que es empleado como garantía para
respaldar la acreencia, en la manera como se puede satisfacer" la misma
con los frutos.
"La anticresis no da al acreedor, por si sola, ningún derecho real sobre la cosa
entregada", según el Art. 2461 del Código Civil Colombiano
9.5. En el Derecho Peruano: De acuerdo al Código Civil de 1936, la anticresis es
un derecho real en cuya virtud el deudor entrega un inmueble a su
acreedor en garantía de un préstamo de dinero, concediéndole al
acreedor la facultad de explotarlo y percibir sus frutos.
La legislación peruana exige como formalidad que el contrato conste por
escritura pública expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte.
Les son aplicables en lo que no se opongan, las reglas sobre la prenda.
De acuerdo al Código Civil de 1984 el artículo 1091 dice: "Por la
anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda,
concediéndole al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos".
Concordándolo con el articulo 1092: "El contrato se otorgará por escritura
pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés
que se pacte".
VI. CONCLUSIONES
Podemos concluir objetivamente, que la institución anticresis, de una
manera general en la actualidad en el derecho moderno casi ha
desaparecido de los usos, lo que explica fácilmente su obsolescencia.
VII. RECOMENDACIONES
En este sentido el grupo que realizamos este trabajo sugiere que
nuestros juristas, legisladores, padres de la patria, concienticen a favor
del interés social, que es mejor constituir la capacidad de la disposición
de los bienes para administrarlo, que carecer de él. Así mismo la
anticresis en nuestra legislación tiene un a plena vigencia estipulado en
el código civil 1984, en el libro V, sección IV, título II del ART.1091 AL
1096.
VIII. BIBLIOGRAFÍA
1. Schereiber Pezet Max Arias; Cárdenas Quiroz Carlos; Schereiber
Montero Ángela Arias; Martínez Coco Elvira. Exégesis del Código
Civil de 1,984. Tomo VI. Los Derechos Reales de Garantía. Gaceta
Jurídica editores, primera edición marzo 1995.
2. Muro A. P. Manual de Derechos Reales de Garantía. Exposición de
Motivos comentado. Jurisprudencia – legislación – modelos Decreto
Legislativo Nº 822. primera edición: febrero 1999. librería y
ediciones jurídicas. Lima.
3. Avendaño V. Jorge, Avendaño O. Francisco, Mejorada C. Martín,
Derechos Reales, selección de textos de la Pontificia Universidad
Católica del Perú, Facultad de Derecho, 2,004.
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