laudo tecnico de avaliação de imovel - praia grande
Post on 12-Jan-2016
21 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
CPOS 0380/2008 – pasta A 58
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 – Quadra 3 Vila Balneária – Bairro Jardim Real
Praia Grande – SP
CPI – Conselho do Patrimônio Imobiliário Coordenadas Geográficas: W 46,551003° S 24,062631°
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
2
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL
1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$):
VALOR TOTAL:
2. CPOS – PROCESSO: CPI – PROCESSO:
3. LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: MUNICÍPIO: TRANSCRIÇÃO:
6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA (m2): FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): TOPOGRAFIA: PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:
7. BENFEITORIA EXISTENTE NO LOTE 21: PADRÃO CONSTRUTIVO: ÁREA (m2): PAVIMENTO: IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM:
8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: Lote 21 DESOCUPADO:
OCUPANTE: CONTATO:
4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO:
- FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR:
5. FOTOGRAFIA:
L23 Q3 – Av. Pres. Castelo Branco
L21 Q3 – R. Poços de Caldas, 317
L 23 – 500,00 m² L 21 – 500,00 m²
10,00 m 10,00 m
Casa Padrão Proletário 100,00 m² 1
50 RESIDENCIAL
-
Lote 23 – Q 03 – Av. Pres. Castelo Branco – CEP 11.707-050 Lote 21 – Q 03 – R. Poços de Caldas – CEP 11.707-480
PRAIA GRANDE 3.417 – 3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos
0380/2008 – A 176
R$ 429.000,00
0136/2011
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
3
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
ÍNDICE
FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL
7.3. CÁLCULO DO VALOR DE VENDA FORÇADA
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
9.4. CÁLCULOS ESTATÍSTICOS
9.5. DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
4
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio
Imobiliário - CPI.
2. FINALIDADE DO LAUDO
A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel constituído por terreno localizado
à Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 da Quadra 03, no município de Praia
Grande/SP.
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em
pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando,
apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos
dados, para fins de alienação.
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo
solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo
sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos.
Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,
hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.
O imóvel possui uma transcrição, nº 3.417, do 3º Oficial de Registro de Imóveis de
Santos.
Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo
9.5.
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
5
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
4.2. LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando objeto de estudo da presente avaliação localiza-se à Av. Pres.
Castelo Branco entre Av. Balneária e rua Araxá, no município de Praia Grande / SP.
Figura 1: Localização do avaliando.
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
O imóvel está localizado na região urbana de Praia Grande, sendo sua via principal,
a Av. Pres. Kennedy. A via é contemplada por imóveis residenciais, tipo casas e
edifícios. O bairro possui infraestrutura e é servido pelos seguintes melhoramentos
urbanos:
• Energia elétrica;
• Iluminação pública;
• Redes de Telefone;
• Coleta de lixo;
• Rede de Abastecimento de água;
• Vias asfaltadas;
AVALIANDO
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
6
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Trata-se de imóvel urbano, composto por terreno, com acessos por vias asfaltadas,
por ambas as ruas. O lote 21 está ocupado por construção classificada como: casa
padrão proletário.
Os terrenos possuem área de 500,00 m² cada, conforme transcrição nº 3.417, do
3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos.
O imóvel assim se descreve: Os lotes 21, 23, cujas dimensões são de 10,00 m x
50,00 m cada um, sendo que o lote 23 faz frente para a Av. Castelo Branco e o lote
21, para a R. Poços de Caldas.
Os dois lotes são contínuos e contíguos e perfazem 1.000,00 m²
A topografia é plana.
Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps
Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a
passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do
escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto a
possíveis contaminações do solo.
AVALIANDO
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
7
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando,
verificam-se alguns imóveis disponibilizados em oferta, onde os corretores locais indicam
um mercado de média valorização, o assim pode-se concluir que a sua liquidez é média.
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 – Especificação das avaliações, apresenta a
seguinte redação:
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do
empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por
isso, não é passível de fixação a priori.”
Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado
imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela
1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de
Fundamentação II e Grau de Precisão III.
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
8
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado para o cálculo do valor do imóvel.
Foram realizadas pesquisas no mês de janeiro de 2013 na região do avaliando, e
os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando
obter o melhor valor para o atual contexto de mercado.
Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo
do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da
área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de
TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno
(R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área,
frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a
situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).
Fatores Utilizados:
Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da
localização do avaliando em relação aos comparativos de mercado, aplicado através
da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde:
Ft = Fator Transposição
Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos
O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria
e pesquisa no local. Para o imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100;
Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de
compensar a super estimativa / elasticidade da oferta;
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
9
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas
conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos – 2002, considerando
classificação, estado de conservação e idade aparente.
Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos,
cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo.
Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o
terreno:
VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 401,17/m²
Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:
VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA
Sendo:
VALOR TERRENO → Valor do terreno
VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno
ÁREA → Área total registrada de terreno
VALOR LOTE 23 = R$ 432,64/m² * 500,00 m2
VALOR LOTE 23 = R$ 216.320,00
VALOR LOTE 21 = R$ 401,17/m² * 500,00 m2
VALOR LOTE 21 = R$ 200.585,00
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
10
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA
Existe uma construção no lote 21, na rua Poços de Caldas, 317, com área de 100 m²
Valor da construção
VALOR CONSTRUÇÃO = R$ 11.862,76
VALOR LOTE 21 = 200.585,00 + 11.862,76 = R$ 212.447,76
7.2 – CÁLCULO DO VALOR TOTAL
VALOR TOTAL = 212.447,76 + 216.320,00 = R$ 428.767,76
Em números redondos, temos
VALOR TOTAL = R$ 429.000,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais)
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
11
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
7.3. CÁLCULO DO VALOR DE VENDA FORÇADA
Conforme solicitação, encaminhamento nº 248/2013, vamos proceder ao cálculo de
liquidação forçada
Para o cálculo de liquidação forçada, vamos considerar, para um prazo de dois anos,
Taxa CDB: 5,83%
Inflação média (INPC e IPC/FIPE): 4,92%
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
12
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
8. ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente trabalho composto por 12 (doze) folhas, todas impressas de
anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.
Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o
seguinte valor:
R$ 429.000,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais)
Data-base janeiro/2.013
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
R$ 422.000,00 (Quatrocentos e vinte e dois mil reais)
São partes integrantes do presente trabalho os anexos de 1 a 5.
São Paulo, 02 de março de 2013.
Nelson Sérgio Penteado Ribeiro Engenheiro Civil
CREA 0600878851 Responsável pelo trabalho
Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA 0601141851
Coordenador do trabalho
CPOS 0380/2008 – pasta A 58
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
9.3 ANEXO FOTOGRÁFICO
FOTOGRAFIA 1: Vista do terreno, de frente para a Av. Castrelo Branco
FOTOGRAFIA 2: Vista da Av. Castelo Branco – Lote 23 à direita
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
2
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
FOTOGRAFIA 3: Vista interna do lote 23.
FOTOGRAFIA 4:Vista oposta da Av. Castelo Branco. Lote 23 à esquerda.
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
3
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
FOTOGRAFIA 5: Vista do Lote 21 (R. Poços de Caldas).
FOTOGRAFIA 6: Vista da Rua Poços de Caldas. Lote 21 à esquerda.
CPOS 0380/2008 CPI 2939/2009
4
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@cpos.com.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
9.4 CÁLCULOS ESTATÍSTICOS
CPOS 0427/2012 - Pasta A 4
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@ cpos.sp.gov.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br
9.5 DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA
top related