lectura 2 - adjudicación de propiedad
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Módulo 2
Unidad 2
Lectura 2
Adjudicación de Propiedad
Materia: Práctica Profesional II (Ejecución)
Profesor: Sonia Cabral
Materia: Práctica Profesional (Ejecución) Profesora: Sonia Cabral | 2
Unidad 2: Adjudicación de Propiedad
Antes de entrar al desarrollo de los temas que nos ocupan repasaremos
brevemente los siguientes contenidos:
Si la sentencia acoge la pretensión ejecutiva, se abre el período de ejecución
pura, con la finalidad de hacer pago al ejecutante, variando el trámite según
los bienes que se hubieren embargado: dinero, moneda nacional o
extranjera, créditos dinerarios, valores bursátiles, o demás clase de bienes.
No es obstáculo que estuvieren interpuestos, e incluso concedidos, recursos
de apelación, pues carecen de efecto suspensivo.
Tampoco obstan los recursos de casación, pero sí cuando son admitidos en
razón que la sentencia hace cosa juzgada sustancial.
La instancia de ejecución debe contener el ofrecimiento de fianza u otras
garantías, por un monto que asegure la posibilidad de devolución de la
cantidad que perciba el ejecutante, en caso de tener éxito el recurso de
apelación, o casación en su caso, del demandado, o el juicio declarativo
derivado, más los daños y perjuicios.
No es imprescindible la existencia de un embargo previo, pues si bien ello
es ineludible para llegar a la subasta, no hay razón para negarle al
ejecutante que pueda realizar otros trámites, que luego serán útiles.
Además del requerimiento de ejecución y ofrecimiento de la garantía,
el escrito puede contener:
• La liquidación de capital, intereses y costas
• La designación de martillero, o la solicitud de fijación de audiencia a
los fines de su sorteo
• Pedido de embargo (en caso que no se haya solicitado con
anterioridad.)o secuestro.
• Solicitud que se dispongan las medidas del art. 576 CPN
Legislación
Recuerde que para cumplir los objetivos de este módulo será necesario que consulte las leyes incluidas en los anexos del Módulo 1, toda vez que esta lectura haga referencia a esa legislación.
Materia: Práctica Profesional (Ejecución) Profesora: Sonia Cabral | 3
2.1 Adjudicación al comprador:
Desarrollo del acto de remate
A diferencia de lo que ocurre en las subasta privadas, en las cuales el
martillero actúa en calidad de mandatario o comisionista, según sea el
caso, del dueño de los bienes que hayan de venderse, en las subastas
judiciales aquel reviste el carácter de auxiliar del órgano judicial, en cuya
representación realiza el acto procesal de que se trata. Acorde a este
criterio el art 563 párrafo 3º CPN prescribe que el martillero debe ajustar
su cometido a las condiciones establecidas por el tribunal y las normas
legales vigentes, si no cumpliere con ese deber podrá ser removido; en su
caso se le dará por perdido total o parcialmente el derecho a comisión o
se aplicara en lo pertinente la sanción que establece la el párrafo 3º
(reintegro de la comisión percibida).1
1 Similar disposición se encuentra contemplada en los arts. 65 y 97 inc. b y e de la ley provincial cordobesa 7191. Según el acuerdo reglamentario N° 5, serie “B”, del 05/08/1986, art. 3 punto a en la provincia de Cordoba:
“En cada Sala de Remate se asignará un empleado policial uniformado sin cuya presencia no podrá realizarse la subasta. Cuando el actuario ingrese al recinto el empleado policial ordenará al público ponerse de pie por tal circunstancia, y luego les hará saber que el martillero informará todo lo relativo a la subasta antes de que comiencen las ofertas y no se admitirán preguntas durante el acto, ni conversaciones entre los concurrentes, todo bajo apercibimiento de ordenar el retiro de quienes perturban el acto.
El martillero no podrá efectuar la subasta si el Secretario no se encuentra presente”.
Si se hubiera autorizado al martillero a recibir ofertas bajo sobre, inmediatamente después de la lectura del edicto se procederá a la apertura de los sobres, en presencia del público, leyéndose su contenido y agregándoselos al expediente, dejando constancia posteriormente en el acta. Art. 66 ley 7191
Resultará adjudicatario‐comprador, quien haga la mayor oferta que supere la base en su caso, y no sea aumentada en el lapso de un minuto (arts. 583 C.P.C. y C. y 66 inc. f ley 7191).
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El nombramiento del martillero debe recaer en la persona propuesta
expresamente por las partes de común acuerdo, y en defecto de este, en la
persona que designe el juez (art. 563, párrafo 2 CPN). 2El martillero
designado tiene el deber de aceptar el cargo dentro del plazo de tres días
computados desde la notificación del nombramiento (norma citada). De
acuerdo a lo prescripto en el art. 563, párrafo 2 CPN, el martillero no podrá
ser recusado, sin embargo cuando circunstancias graves lo aconsejaren, el
juez dentro del quinto día del nombramiento podrá dejarlo sin efecto. A fin
de apreciar la gravedad de las circunstancias que pueden justificar la
separación del martillero, el juez debe atenerse, por razones de analogía, a
los motivos que el art. 17 CPN erige en causales de recusación de los jueces.
Recordemos que el martillero no es parte en los trámites de cumplimiento
de la sentencia de remate y solo puede tener intervención en lo que se
refiere a su actuación en los términos establecidos en el CPN o en otra ley.
(Art. 563, ap. Final).
Recordemos:
La subasta “es la venta pública de bienes al mejor postor, hecha por
mandato judicial”3.Lo es, entonces, toda venta ordenada o autorizada por el
juez en un proceso: para dividir bienes comunes, para realizar la partición
de una herencia, etc., pero si se efectúa como medio de ejecución judicial
forzada, aparece una figura con caracteres propios, cuya nota distintiva es la
coactividad, que se verifica con la prescindencia de la voluntad del dueño de
los bienes, sujeta a las normas legales que le atañen y a las reglas fijadas por
el juez.
Se lleva a cabo, entonces, en ejercicio de la función jurisdiccional, de allí
que no es un acto comercial o civil, sino judicial, en el que el martillero
procede como delegado del juez.
2 La ley procesal prevé que el martillero es designado por el ejecutante. art. 568 CPCC. 3 Podetti, Ramiro J. Tratado de las ejecuciones. 3° Edición ampliada y actualizada por Victor A. Guerrero Leconte. Editorial Ediar. Buenos Aires, 1997, pág. 441.
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El remate debe realizarse en presencia del actuario o funcionario que el
tribunal hubiere designado para autorizar el acto.
El acto del remate comenzará con la lectura del edicto. El martillero deberá
hacer las aclaraciones e informar los datos que le requieran los asistentes,
dejándose constancia en el acto si así se pidiere. Se anunciarán las posturas
que se admitan y el bien se adjudicará al autor de la última, cuando no haya
quien la mejore en un lapso de un minuto.
En relación a los inmuebles la base mínima es la determinada conforme las
previsiones que analizaran en líneas más arriba, en tanto que en el ámbito
de la provincia de Córdoba, esta surge de la base imponible para el pago del
impuesto inmobiliario provincial, salvo que las partes hubieren convenido
otra, como suele ocurrir en las hipotecas.
El tribunal carece de criterio para ponderar el acierto o error de la tasación
del fisco.
Por otro lado, aquel monto puede ser disminuido, prudencialmente, a
pedido de parte, si del informe resultare que el bien se encuentra ocupado
por terceros, pues esa circunstancia importa una desvalorización de la cosa,
porque podrían presentarse dificultades para la desocupación y de no
admitirse esa reducción podría redundar en el fracaso del remate por falta
de interesados.
En cuanto a los demás bienes, la regla es que salen a la venta sin base.
Si se trata de ejecución prendaria, la base es el importe del crédito, con los
incrementos que disponga el sistema contenido en el mismo título.
De tratarse de remate de derechos personales o posesorios sobre inmuebles,
el tribunal puede disponer base de acuerdo con la correspondiente al
impuesto inmobiliario.
En todos los casos, en el acto se abona la comisión del martillero a cargo del
comprador.
Respecto de bienes muebles y semovientes, no registrables, el pago del
precio es de contado, también en el mismo acto.
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Si se trata de bienes muebles y semovientes registrables, o inmuebles, se
paga el veinte por ciento al finalizar el remate, y el saldo luego de la
aprobación del mismo.4
El precio de compra en subasta se pagará, en efectivo o cheque certificado:
1) En el caso de bienes muebles y semovientes no registrables, de
contado con más la comisión del martillero a cargo del comprador.
2) En el caso de bienes muebles y semovientes registrables e
inmuebles, el veinte por ciento con más la comisión del martillero a cargo
del comprador en el acto de la subasta, y el saldo al aprobarse el remate.
Si los bienes a que se refiere el punto 2) fueren de escaso valor, el tribunal
podrá resolver que sean rematados en la forma prevista en el punto 1).
El tribunal, por resolución expresa a pedido fundado de parte, podrá
otorgar facilidades para el pago del precio y disminuir el porcentaje de
contado, si conviniere para la obtención de un mejor resultado.
Si por culpa del postor cuya oferta fue aceptada como definitiva en el acto
de remate la venta no se formaliza, debe ordenarse una nueva subasta.
La responsabilidad del comprador remiso comprende:
a) la disminución que resulte del precio, respecto del contenido en la
subasta dejada sin efecto
b) los intereses acrecidos sobre la totalidad del precio que el postor ha
dejado de pagar y de acuerdo con la tasa fijada en la sentencia
respecto de la obligación ejecutada
c) las costas
4 Asimismo, el art. 66 de la ley provincial cordobesa 7191, permite utilizar el sistema de ofertas bajo sobre respecto de la subasta de cualquier clase de bienes, con o sin base, a pedido del martillero, aunque también, obviamente, a solicitud de partes.La autorización debe estar incluida, en principio, en el mismo decreto que dispone la subasta, y en todo caso antes del comienzo de la publicación de edictos.
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El comprador remiso no queda relevado de otros daños y perjuicios, de
acuerdo con las reglas de responsabilidad común.
El incumplidor no pierde las sumas que hubiere abonado, pero el
ejecutante, o el ejecutado de aquél si ya viera satisfecha su acreencia,
pueden solicitar que queden afectadas a la resultas del juicio.
Se trata, aunque bajo otra denominación, de un embargo preventivo, sin
contra cautela, y sin monto determinado, puesto que alcanza a todo lo que
el postor hubiese depositado.
Debe levantarse un acta, tarea a cargo del martillero, la cual debe contener:
Lugar y fecha
Carátula del juicio
Tribunal donde tramita
Funcionario autorizante
Bienes objeto del remate
Precio obtenido por cada uno
Condiciones de pago
Identificación del comprador (nombre, numero de documento,
domicilio constituido)
Informe de deudas tributarias
El acto culmina con las firmas de los compradores, de las partes que
quisieren hacerlo, y del funcionario autorizante.
En caso de haberse comprado en comisión, esto es, para persona distinta
del oferente, en el acta se debe consignar el nombre y domicilio, real y legal
si se trata de persona jurídica del comitente.
Si en ella nada se expresa, la compra queda firme respecto de la persona
que formuló la oferta mayor, sin perjuicio de la facultad de ceder.
Por otro lado, dentro de los cinco días posteriores a la subasta, el comitente
debe ratificar la compra hecha en su nombre y constituir domicilio. Caso
contrario, el comisionado es considerado adjudicatario definitivo, con las
responsabilidades consiguientes.
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El comprador, definitivo o en comisión, debe abonar en el acto, el total del
precio o la porción que es hubiere establecido en la orden de venta, en
efectivo o en cheque certificado, siendo responsable el martillero si acepta
otras formas.
En razón que el adjudicatario no solo adquiere derechos y contrae
obligaciones, sino que además se incorpora al proceso como parte
incidental, el art. 579 CPN prescribe que el martillero debe requerir a
aquel la constitución de domicilio en el lugar que corresponda al asiento
del juzgado, y que si no se lo constituye en el acto de la subasta o no lo
denuncia oportunamente, cabe aplicar el apercibimiento.
En lo que hace al contenido de la resolución sobre la subasta, no habiendo
impugnaciones el tribunal dictará resolución sobre el acto de la subasta,
aprobándola o no, pues la decisión, aún sin observaciones, debe recaer
sobre el mérito del remate.
La resolución debe contener, en caso que corresponda, el emplazamiento a
abonar el saldo de precio en el plazo que se fije o en las condiciones
establecidas en la orden de venta, la orden de poner en posesión de los
bienes al comprador, y la de inscribir registralmente el bien, otorgando los
instrumentos necesarios y la de cancelación de gravámenes
En el ámbito de la provincia de Córdoba se establece que el ejecutado sólo
podrá solicitar la suspensión de la subasta si en el mismo acto consigna el
importe de la liquidación, con más los gastos que se hubieren originado con
posterioridad y consten en autos y la comisión del martillero que
corresponda, cualquiera fuere la causa que se alegue. Si, practicada la
liquidación definitiva resultare un saldo impago, se lo emplazará para que
lo consigne bajo apercibimiento de disponer una nueva subasta. 5
5 En el ámbito de la provincia de Cordoba, el art. 17 inc. d de la ley 7191 dice que los remates se suspenden por orden judicial o por falta de postores, aunque en este segundo supuesto se trata en realidad de fracaso del remate, y concordantemente el art. 15 inc. j de la misma ley, prohíbe al martillero suspenderlo sin orden fehaciente del juez.
Queda claro, entonces, que debe mediar orden judicial en ese sentido, siendo pasible el martillero que infrinja el art. 15 inc. j de la ley 7191, de la sanción contemplada por el art. 97 inc. e de dicha ley, consistente en suspensión de la matrícula y de la lista por seis a doce meses.
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En lo referente a la petición por el ejecutado o por un tercero, aunque el art. 582 alude solamente al ejecutado, de igual derecho goza cualquier persona, como decía el antiguo art. 597 del C.P.C. y C., en función del art. 727 del Código Civil.
Formulada la petición, si bien es factible oír, previo a resolver, al ejecutante, tampoco es imprescindible.
La suspensión es precedente si se cumple con las exigencias de la norma.
Debe depositar el importe de la liquidación, esto es la prevista en el art. 546; más los intereses corridos desde su fecha, incluidos los correspondientes a los honorarios, y hasta el momento de formular la petición; más los otros gastos, de toda índole, que se hubieren hecho con posterioridad, cuyos montos consten en el expediente.
Si se trata de un proceso en el que no se persigue una suma de dinero, y a falta de datos objetivos, como valor dado los bienes objeto del juicio en el inventario, o valuación fiscal de los inmuebles, corresponde consignar una cantidad prudencial.
De ser insuficiente el monto aportado, la suspensión queda supeditada al depósito del faltante en el breve plazo que el tribunal indique.
No se trata estrictamente de un pago, por cuanto tanto la comisión como los gastos del martillero, y los otros posteriores a la planilla, están sujetos a determinación previo el trámite correspondiente, o de depósito de una suma provisional.
En el supuesto de petición del ejecutante o de ambas partes, es suficiente cumplir con el depósito de la ficta comisión y de los gastos del martillero en la forma indicada. Asimismo, la suspensión de la subasta se impone como consecuencia necesaria de la admisión de ciertas peticiones principales, aunque éstas no apunten a la suspensión misma.
Tal es lo que dispone el art. 436 inc. 1 para la tercería de dominio.
Lo mismo ocurre con tercerías de mejor derecho...
Igual si el ejecutado plantea la cancelación del embargo por sostener la inembargabilidad de los bienes.
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Cesión de compra hecha en remate
Lo ordinario es que una persona apueste a nombre propio, o bien que lo
haga mediante un mandatario o comisionista.
Pero hay supuestos en que al adjudicatario del remate puede convenirle
ceder sus derechos a un tercero, sobre todo con la finalidad de evitar, por
ejemplo, gastos de una escritura y tal vez eliminar algunos impuestos.
En tal caso estaríamos en el supuesto de una cesión de créditos que está
reglada por el Art. 1434 del Código Civil.
Además, el martillero debe rendir cuentas y depositar lo percibido menos el
importe de los gastos documentados.
Como dijimos anteriormente, el acta de la subasta deberá ser suscripta por
los adjudicatarios, quienes deberán constituir domicilio; las partes, si
hubieren concurrido y desearen hacerlo; el martillero y el actuario o
funcionario que el tribunal hubiere designado para autorizar el acto.
Verificada la subasta, corresponde agregar al expediente el acta de remate,
en original o copia auténtica, quedando a la oficina por cinco días fatales.
A continuación le brindamos escritos judiciales que pueden ilustrar lo
estudiado hasta ahora:
ACOMPAÑA CEDULA. FORMULA PLANILLA. HACE RESERVAS
Sr Juez de Familia:
Sonia E. Cabral, por la participación acordada en la
medida de mi interés en estos autos caratulados: “ROJAS MARCELA
ALEJANDRA C/CHARLES ALBERT OSONA-MEDIDAS URGENTES-“,
con domicilio constituido en Rivadavia 1366 Planta Baja “B”, ante V.S.
respetuosamente comparece y dice:
1. Que viene acompañar cedula de notificación debidamente
diligenciada, solicitando su incorporación a los presentes actuados.
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2. Que, además viene a formular planilla de liquidación de capital e
intereses, conforme lo autoriza el art. 564 C.P.C.C.
La presente liquidación ha sido confeccionada con fecha 2 de setiembre
de 2008 y los guarismos son los siguientes:
Capital: ……………………………………………………$4723,34.-
Intereses: 2% mensual (Auto N| 1108 del 21/12/06)
19 meses, 38%…………………………………………..$ 1794,87.-
T.P.B.C., 11,47%...............................................................$541,76.-
Total intereses ………………………………………….$ 2336,63.-
Honorarios de ej. de sentencia auto N| 652 del 6/8/08…..$231.20.-
Total Capital actualizado………………………………..$7291.17.-
La presente planilla asciende a la suma de Pesos siete mil doscientos
noventa y uno con diecisiete ($7291,17.-).
3. Que hace reservas de ampliar la presente liquidación conforme el
art. precitado del C.P.C.C cuando lo considere conveniente.
4. Por lo expuesto a V.S. solicita:
a. Tenga por acompañada cedula de notificación.
b. Por confeccionada la planilla de liquidación
c. Por realizada la reserva al punto 3 del presente.
SERA JUSTICIA
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Decreto del tribunal
Córdoba, 18 de setiembre de 2003. De la planilla vista al demandado.
CONTESTA VISTA: IMPUGNA PLANILLA.
Sr Juez:
D, demandado, con domicilio en. En estos caratulados: ROJAS
MARCELA ALEJANDRA C/CHARLES ALBERT OSONA-MEDIDAS
URGENTES-, ante V.S respetuosamente comparece y dice:
1. Que impugno planilla de fs… en relación a los siguientes rubros:
2. Capital: el actor ha expresado la suma que se menciona a fs…. de la
sentencia, sin tener en cuenta que en la parte dispositiva, a la que
hay que atenerse, se indica Pesos…..
3. Intereses. Por cuanto el cálculo se hace desde la fecha de libramiento
del cheque, y no desde la presentación del cobro, que es lo ordenado
en la sentencia. Correctamente calculados, el rubro asciende a la
suma de Pesos….
4. Gastos de gestoría: no solo que se pretende percibir una suma
desmesurada, sino que se trata de un oficio que se diligencio en la
Delegación local de la Dirección de Rentas, por lo que no fue
necesario los servicios de ningún gestor.
5. Que en consecuencia la planilla debe ser reducida a Pesos….
ES JUSTICIA
Decreto del tribunal:
Cordoba, 15 de abril de 2008, vista al actor.
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Auto aprobando una subasta
Auto numero:
Cordoba, 15 de marzo de 2006. Y VISTOS: estos autos caratulados: A c/ D,
de los que resulta que a fs … corre el acta de subasta llevado a cabo el… y a
fs… la rendición de cuentas del martillero Sr…
Y CONSIDERANDO: 1.Que puestas las mismas a la oficina, según decretos
de fs…. y…. no fueron observadas. 2. Que a fs… se abono el impuesto de
sellos y a fs…. el aporte del art. 90 de la ley 7191. 3. Que, los compradores
abonaron la comisión del martillero, y el precio de compra de los bienes
muebles, salvo el actor por estar eximido. Que, los de los inmuebles el
veinte por ciento del precio. 4. Que el sr……. Para quien se compro en
comisión, ratifico la compra a fs….. Por ello, RESUELVO: 1. Aprobar la
subasta y la rendición de cuentas del martillero. 2 intimar a los
compradores de los inmuebles para en el plazo de …..días abonen el saldo
de precio, bajo apercibimiento de ley, y oportunamente líbrense oficios de
cancelación de gravámenes y para ponerlos en posesión del inmueble,
expídanse las copias del art. 599 CPC 3. Declarar definitiva la entrega de los
bienes muebles.
Transmisión de títulos (inscripción registral):
Trámites posteriores al acto de la subasta:
Inscripción de inmuebles en el registro:
Aprobada la subasta y abonado el precio por el comprador, se le debe dar la
posesión del bien mediante tradición, se debe realizar la inscripción en los
respectivos Registros, y para ello se deben cancelar los gravámenes
existentes.
Dentro de los cinco días de la aprobación del remate – que es el acto en
cuya virtud el juez verifica el cumplimiento de los requisitos que
Transmisión de Títulos (Inscripción Registral)
Con fines pedagógicos, este tema que corresponde al punto 2.3 del programa se trata en este apartado, dada su estrecha vinculación con el proceso que se viene desarrollando.
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condicionan la validez de la venta-, el comprador debe depositar el importe
del precio que corresponde abonar al contado, en el banco de depósitos
judiciales, y si no lo hace en esa oportunidad ni invoca motivos fundados
para obtener la suspensión del plazo, corresponde que se ordene nueva
subasta.
A pesar de que el art. 586 del CPN, en concordancia con lo dispuesto en el
art. 1184 Cód. Civil no supedita el perfeccionamiento de la venta judicial al
otorgamiento de la escritura, siempre se considero que por razones
prácticas atinentes al tráfico inmobiliario , pago de impuesto y cancelación
de gravámenes , es incuestionable el derecho del comprador de exigir dicho
otorgamiento , así como de oponerse a que se disponga del precio mientras
no tenga lugar ese acto.
Recordemos que la venta queda perfeccionada una vez aprobado el remate,
pagado el precio o la parte que corresponda si se han otorgado facilidades y
luego realizada la tradición del inmueble a favor del comprador (art. 586
CPN). La posesión del inmueble adquirido en subasta debe ser conferida
judicialmente no pudiendo suplirse esa entrega por la efectiva ocupación
del inmueble por parte del comprador
Según la doctrina, la aprobación de la subasta “constituye recaudo esencial
en la venta de bienes inmuebles, en contraste con la de bienes muebles,
pues el art. 574, 2° párrafo del C.P.C. de la Nación dispone que la entrega
de los bienes se realice en el acto del remate, previo pago total o parcial
del precio, salvo que se hubiere ordenado lo contrario”6.
Con respecto a la desocupación del inmueble subastado, el CPN establece
que no procederá el desahucio de los ocupantes del inmueble hasta tanto no
se hubiere pagado el saldo del precio y hecho la tradición. Esto no se opone
al hecho que si con anterioridad al remate resulta acreditada la existencia
de ocupantes, se forme incidente al solo efecto de determinar su situación y
si permanecerán o no en la ocupación con posterioridad a la subasta, a fin
de que en los edictos se anoticie debidamente acerca de tales circunstancias.
6 Palacio, Lino E. Op. Cit., pág. 644
Materia: Práctica Profesional (Ejecución) Profesora: Sonia Cabral | 18
Claro está que esta norma no es aplicable si quien ocupa el inmueble es el
ejecutado, por cuanto teniendo este el deber de entregar libre de toda cosa
otra posesión (art. 1409 Código Civil) solo corresponde acordarle un plazo
para desocuparla bajo apercibimiento de lanzamiento.
En resumen:
Para considerar consumado un remate, o sea para tener a los compradores
como adquirentes del derecho real de dominio se requiere que se hayan
cumplido tres requisitos: aprobación del remate, pago del precio y
otorgamiento de la posesión… cabe destacar que el tradens se desprende de
la posesión cuando el tribunal la entrega a los compradores y éstos
voluntariamente la reciben. Esta subasta queda perfeccionada con su
inscripción, y a partir de allí será oponible a terceros.
En caso de que el inmueble se encuentre ocupado por el ejecutado y su
familia, dependientes y empleados, para obtener la desocupación basta con
la orden de lanzamiento emanada del juez interviniente (art. 750 C.P.C. y
C.).
En la hipótesis de que el inmueble se encuentre ocupado por terceros,
corresponde distinguir varias situaciones.
Si el tercero admite su calidad de tenedor pero alega un derecho personal a
permanecer en la ocupación, y es aceptado por el adquirente, la posesión se
toma mediante la notificación a aquél del nuevo propietario, a quien deberá
reconocer como tal, con los derechos inherentes a la condición de locador.
En caso de desconocimiento del derecho del tenedor por el adquirente, el
primero deberá obtener tal reconocimiento por vía incidental.
En el supuesto de resistencia a entregar y la ocupación se presente como
claramente ilegítima, basta también la vía incidental a promover por el
nuevo dueño.
Materia: Práctica Profesional (Ejecución) Profesora: Sonia Cabral | 19
Comunicación de la subasta:
La comunicación a otros jueces son innecesarias si los acreedores
comparecieron a la ejecución con motivo de la citación practicada
conforme el art. 575 CPN, en cuya hipótesis la resolución que dispone el
levantamiento de las medidas debe serles notificada por cedula en el
domicilio que hubiesen constituido.
Según el art. 58 de la ley 7191 (vigente en la provincia de Córdoba), es deber
del martillero y del secretario comunicar al órgano registral, dentro de los
cinco días de la realización del remate, si se hubieran vendido bienes
registrables.
En caso de incumplimiento, el martillero es sancionado con una multa
equivalente al 500% de la asignación básica del empleado de la
administración pública provincial (art. 97 inc. c ley 7191).
Esta comunicación afectará la situación registral existente con la anotación
provisional por el término de ciento ochenta días dispuesto por el inc. B del
art. 9 de la ley 17.801 (resolución general del Registro General N° 11/83).
El plazo es de días corridos, y la comunicación debe contener:
Lugar y fecha de expedición
Carátula de los autos
Bien subastado con sus datos de inscripción
Porcentaje de titularidad
Informe judicial con anotación preventiva de subasta
Profesional autorizado para el diligenciamiento
Copia certificada del acta de remate
La inscripción provisoria puede prorrogarse de acuerdo con el art. 10 de la
ley 17.801, y cuando medie incidente que obste a la aprobación de la
subasta.
En este caso, el tribunal debe comunicar prorrogándose la vigencia de
aquélla hasta la notificación de la resolución definitiva que recaiga en la
incidencia.
Materia: Práctica Profesional (Ejecución) Profesora: Sonia Cabral | 20
Al aprobarse el remate se ordenara la cancelación de los gravámenes que
recayeren sobre el valor del bien vendido. Si se tratare de bienes
registrables se dispondrán las anotaciones pertinentes al ordenar la
registración de la subasta.
Liquidación, pago fianzas y preferencias.
Dispone la ley que dentro de los cinco días contados desde que se pago el
precio (cuando se trata de subasta de muebles o desde la aprobación del
remate (en el caso de subasta de inmuebles) el ejecutante debe presentar la
liquidación del capital, intereses y costas de la que corresponde dar traslado
al ejecutado. Si el ejecutante no presenta oportunamente la liquidación,
puede hacerlo ele ejecutado, en cuyo caso debe conferirse traslado a aquel.
Contestado el traslado, o vencido el plazo para ello, el juez debe resolver
(art. 591, párrafo 1 y 2 CPN). La falta de impugnación de la planilla no
obliga a aprobarla en cuanto aquella no se ajuste a derecho (norma citada
párrafo 3) de modo que el juez, de oficio puede disponer la corrección de la
planilla cuando adolece de errores numéricos o contraria principios como
los contenidos en el art. 953 del Código Civil.7
Mientras el ejecutante no esté totalmente desinteresado las sumas
depositadas no pueden aplicarse a otro destino, salvo que se trate de las
costas de la ejecución, o del pago de otro acreedor preferente o privilegiado
(art. 590, párrafo 1º).
Una vez realizado el bien y obtenida su transformación en dinero el
acreedor estará listo para cobrar, pero se pueden interponer antes que él
algunos otros acreedores que pretendan tener preferencias establecidas
tanto en el Código Civil como en leyes especiales (por ejemplo, la ley N°
24.522- ley de Concursos y Quiebras).
Estos son los privilegios, es decir, “el derecho dado por la ley a un acreedor
para ser pagado con preferencia a otro”.
7 Art. 953. El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.
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Por cierto que el problema de los privilegios se aparecerá en el supuesto de
que el producido de la venta no alcance para repartir entre todos los
acreedores.
Si, por el contrario, resulta suficiente para cubrir y cancelar a todos, el
problema será inexistente. El privilegio no es un problema entre acreedor y
deudor, sino entre dos o más acreedores.
Según ha dicho Lambías, “la teoría de los privilegios constituye uno de los
más arduos y difíciles asuntos del derecho civil, pues a la complejidad de
la materia, derivada de la multiplicidad de las situaciones dignas de una
especial protección, se une la gravitación de precedentes históricos no
enteramente coherentes entre sí, y la deficiente técnica del codificador, lo
que hace que el tema esté impropiamente tratado en nuestra ley civil”8.
Se hará necesario empezar a referirnos a la clasificación de privilegios, para
lo cual seguiremos a Llambías9.
Una primera clasificación distingue los privilegios según recaigan sobre
cosas muebles o inmuebles. Esta clasificación carece de importancia y de
rigor científico, pues no se traduce en la diversidad de régimen entre las dos
categorías de privilegios.
Otra clasificación distingue entre privilegios generales y especiales, según
que su asiento sea el conjunto de bienes del deudor o algún bien
determinado.
Aquí se trata de una clasificación verdaderamente científica, porque toma
en cuenta un elemento intrínseco del privilegio, como es su asiento, y
origina un régimen diferencial aplicable a ambas categorías de privilegios.
A la cabeza de estos privilegios generales aparecen los gastos de justicia.
8 Llambías, Jorge J. Tratado de Derecho Civil. Obligaciones. Tomo I. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1964, pág. 586. 9 Llambias, Jorge J. Op. Cit. Tomo I, pág. 603.
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El privilegio por los gastos de justicia aparece pues tanto cuando dos
acreedores pretenden hacer valer la prioridad de cobro sobre un mismo
inmueble, como cuando se ejecutan inmuebles.
En lo que hace a nuestra materia, podemos destacar dos tipos de
privilegios:
Los gastos de justicia hechos en el interés común de los acreedores
Los créditos del fisco y de las municipalidades, por impuestos
públicos, directos o indirectos.
Al acordar primacía a las costas de la ejecución, esta norma coincide con la
regla del art. 3879, inc. 1 del Código Civil10l en cuya virtud tienen privilegio
sobre la generalidad de los bienes del deudor, sean muebles o inmuebles,
los gastos de justicia hechos en interés común de los acreedores (por
ejemplo los honorarios regulados al letrado). Siguen en prioridad los
créditos hipotecarios (Código Civil, arts. 3934 y 3936).11 Y prendarios
10 Art. 3.879. Tienen privilegio sobre la generalidad de los bienes del deudor, sean muebles o inmuebles:
1° Los gastos de justicia hechos en el interés común de los acreedores, y los que cause la administración durante el concurso;
2° Los créditos del fisco y de las Municipalidades, por impuestos públicos, directos o indirectos.
11 Art. 3.934. Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día que se tomó razón de la hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata.
Art. 3.936. La hipoteca garantiza a más del principal, los intereses o rentas debidas de dos años, y los que corran durante el juicio de ejecución hasta el efectivo pago.
Las legislaciones locales dispondrán el régimen procesal de la ejecución judicial de la garantía hipotecaria, conforme a las siguientes pautas: (Párrafo incorporado por art. 75. de la Ley N° 24.441 B.O. 16/1/1995.)
a) El procedimiento será el del juicio ejecutivo;
b) El trámite informativo sobre las condiciones de dominio y sobre impuestos, tasas, contribuciones y expensas podrá tramitarse de manera extrajudicial, y el estado de ocupación podrá constatarse por acta notarial;
c) No procederá la compra en comisión;
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(decreto ley 15.348 /46, arts. 3 y 43). Si no existieren acreedores
privilegiados, o estos han sido desinteresados, desplazan al ejecutante los
créditos de los acreedores que hubiesen obtenido el embargo con
anterioridad, en los términos del art. 218. Finalmente la circunstancia que
el acreedor inhibiente carezca de preferencia, no obsta a que haga valer sus
derechos sobre el saldo que eventualmente arroje la subasta, una vez
desinteresados los acreedores privilegiados y preferentes
2.2. Honorarios del martillero y corredor:
El martillero: facultades, responsabilidad y derechos
Facultades y deberes:
Se debe tener presente que como “sujeto accesorio o eventual del proceso”,
la ley le ha asignado un rol más allá del que antes se le adjudicaba, hoy en
día, la ley lo ha legitimado para diversos actos en los que no necesita
instancia de parte ni firma de abogado.12
d) En ningún caso podrá declararse la indisponibilidad de los fondos producidos en el remate, si bien el juez podrá exigir caución suficiente al acreedor;
e) Si fuera solicitado por el acreedor, el juez decretará el desalojo del inmueble antes del remate.
12 La actuación de este funcionario ha sido reglada en la provincia de Córdoba por la ley 7191 y sus modificatorias 7534 y 7720. Es así como el art. 49 dispone que aceptado el cargo el martillero es parte en todo lo referente a sus funciones, reconociéndosele el derecho de solicitar medidas, y pedir oficio para el secuestro si lo embargado fueren muebles o que se mande anotar la subasta si se trataren de bienes registrales (art. 50 1° parte).
También puede requerir los demás informes y oficio que dispongan las leyes, e incluso cuando se hayan subastado bienes registrables debe notificar al órgano registral la realización del acto dentro de los cinco días (art. 58).
Puede solicitar con su sola firma los informes para remate a los organismos estatales municipales (art. 59). El martillero está sometido a la potestad del juez y a las instrucciones que éste le imparta, cos que no se ha cuidado de afirmar expresamente ni la ley 7191 ni nuestro C.P.C. y C., y en caso de apartamiento de las mismas podrá ser removido.
El martillero debe aceptar el cargo en el plazo de tres días; en caso de no hacerlo podrá ser removido debiéndose comunicar ello al Colegio Profesional.
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Pero hay que tener muy en claro un aspecto fundamental: todas esas
facultades no quieren decir que el martillero sea parte en los trámites de
cumplimiento de sentencia de remate, tal como lo hemos puntualizado
anteriormente.
La ley 20.266 dictada en el año 1973 y modificada por ley 25.098, año 1998,
que regula el régimen legal de Martilleros y Corredores establece en su art.
8 facultades de los martilleros especificando:
a) Efectuar ventas o remate público de cualquier clase de bienes, excepto
las limitaciones resultantes de leyes especiales;
b) Informar sobre al valor venal o de mercado de los bienes para cuyo
remate los faculta esta ley (tasaciones);
c) Recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y
particulares, los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de
las obligaciones previstas en el artículo 9 (informes);
d) Solicitar de las autoridades competentes las medidas necesarias para
garantizar el normal desarrollo del acto de remate (medidas de seguridad).
A su turno en el art. 9 de la referida ley regula las obligaciones del
profesional estableciendo:
Son obligaciones de los martilleros;
a) (Libros) Llevar los libros que se establecen en el capítulo VIII;
b) (Títulos) Comprobar la existencia de los títulos invocados por el
legitimado para disponer del bien a rematar. En el caso de remate de
La función del martillero es en principio indelegable, pero puede serlo con causa justificada a criterio del juez (arts. 15 inc. 8 y 48 ley 7191).
Legislación
Recuerde que para cumplir los objetivos de este módulo será necesario que consulte las leyes incluidas en los anexos del Módulo 1, toda vez que esta lectura haga referencia a esa legislación.
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inmuebles, deberán también constatar las condiciones de dominio de los
mismos.
c) (Convenio con el legitimado) Convenir por escrito con el legitimado
para disponer del bien, los gastos del remate y la forma de satisfacerlos,
condiciones de venta, lugar de remate, modalidades del pago del precio y
demás instrucciones relativas al acto, debiéndose dejar expresa constancia
en los casos en que el martillero queda autorizado para suscribir el
instrumento que documenta la venta en nombre de aquél;
d) (Publicidad) Anunciar los remates con la publicidad necesaria,
debiendo indicar en todos los casos su nombre, domicilio especial y
matrícula, fecha, hora y lugar del remate y descripción y estado del bien y
sus condiciones de dominio.
e) (Remate de lotes) En caso de remates realizados por sociedades,
deberán indicarse además los datos de inscripción en el Registro Público de
Comercio. Cuando se trate de remates de lotes en cuotas o ubicados en
pueblos en formación, los planos deberán tener constancia de su mensura
por autoridad competente y de la distancia existente entre la fracción a
rematar y las estaciones ferroviarias y rutas nacionales o provinciales más
próximas. Se indicará el tipo de pavimento, obras de desagüe y saneamiento
y servicios públicos, si existieran;
f) (Acto de remate) Realizar al remate en la fecha, hora y lugar
señalados, colocando en lugar visible una bandera con su nombre y, en su
caso, el nombre, denominación o razón social de la sociedad a que
pertenezcan;
g) Explicar en voz alta, antes de comenzar el remate, en idioma nacional
y con precisión y claridad los caracteres, condiciones legales, cualidades del
bien y gravámenes que pesaren sobre el mismo;
h) (Posturas) aceptar la postura solamente cuando se efectuare de viva
voz: de lo contrario la misma será ineficaz;
i) (Instrumentos de venta) Suscribir con los contratantes y previa
comprobación de identidad, el instrumento que documenta la venta, en el
que constarán los derechos y obligaciones de las partes. El instrumento se
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redactara en tres (3) ejemplares y deberá ser debidamente sellado,
quedando uno de ellos en poder del martillero.
h) (Bienes muebles) Cuando se trate de bienes muebles cuya posesión
sea dada al comprador en el mismo acto, y ésta fuera suficiente para la
transmisión de la propiedad, bastará el recibo respectivo; i) (Precio) Exigir
y percibir del adquirente, en dinero efectivo, el importe de la seña o cuenta
del precio, en la proporción fijada en la publicidad, y otorgar los recibos
correspondientes;
j) (Rendición de cuentas) Efectuar la rendición de cuentas documentada
y entregar el saldo resultante dentro del plazo de cinco (5) días, salvo
convención en contrario, incurriendo en pérdida de la comisión en caso de
no hacerlo;
k) (Deber de conservación) Conservar, si correspondiere, las muestras
certificadas e informes relativos a los bienes que remate hasta el momento
de la transmisión definitiva del dominio;
l) (Otros deberes) En general, cumplimentar las demás obligaciones
establecidas por las leyes y reglamentaciones vigentes.
El art. 10 establece que sin perjuicio de las obligaciones establecidas en la
presente ley, cuando los martilleros ejerciten su actividad no hallándose
presente el dueño de los efectos que hubieren de venderse, serán reputados
en cuanto a sus derechos y obligaciones, consignatarios sujetos a las
disposiciones de los artículos 232 y siguientes del Código de Comercio.
Conforme surge del texto de la ley transcripta aparte del deber
genéricamente impuesto al martillero por el art. 563 CPN,en el sentido de
ajustar su cometido a las instrucciones que le imparta el juez, incumbe
aquel el deber de depositar el importe percibido en la subasta y el de
rendir cuentas sobre el resultado de esta. Le corresponde hacerlo, de
acuerdo con lo prescripto por el art. 564 CPN, dentro de los tres días de
realizado el remate, y si omite la realización de ese acto sin justa causa,
carece de derecho a cobrar comisión. En caso de que el martillero no haya
rendido cuenta en ese término el juez deberá intimarlo para que lo haga en
un plazo perentorio, y en caso de no cumplir el mandato se habrá cometido
el delito de peculado (art. 261 Código Penal).
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De la rendición de cuentas presentadas por el martillero debe conferirse
traslado a las partes por el plazo de cinco días (CPN, art. 150). Transcurrido
ese plazo sin que medien objeciones el juez debe aprobar la venta y la
rendición de cuentas, aunque en virtud de la calidad que reviste el
martillero en la ejecución forzada, puede aquel rechazar o modificar las
cuentas. En el supuesto de mediar objeciones de cualquiera de las partes,
corresponde aplicar el trámite de los incidentes.
Derechos:13
La ley nacional 20.266 también regula los derechos del martillero, así en el
art. 11 menciona que tiene derecho a:
a) Cobrar una comisión conforme a los aranceles aplicables en la
jurisdicción, salvo los martilleros dependientes, contratados o adscriptos a
empresas de remate o consignaciones que reciban por sus servicios las
sumas que se convengan, pudiendo estipularse también la comisión de
garantía en los términos del artículo 256 del Código de Comercio;
b) Reintegro de gastos: Percibir del vendedor, el reintegro de los gastos del
remate, convenidos y realizados.
También establece en el art. 12 que en los casos en que iniciada la
tramitación del remate, el martillero no lo llevare a cabo por causas que no
le fueren imputables, tendrá derecho a percibir la comisión que determine
el juez de acuerdo con la importancia del trabajo realizado y los gastos que
hubiere efectuado. Igual derecho tendrá si el remate fracasare por falta de
postores.
Por su parte se establece en el art. 14 que si el remate se anulare por causas
no imputables al martillero, éste tiene derecho al pago de la comisión que le
corresponda, que estará a cargo de la parte que causó la nulidad.
Resumiendo los derechos que tienen los profesionales martilleros, podemos
mencionar los siguientes:
13 En la provincia de Cordoba,lo atiente a los derechos del martillero ha sido establecido en el art. 14 de la ley 7191
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Percibir los honorarios devengados a su favor
Pueden surgir según lo convenido por el comitente (en el caso de remates
privados) o por arancel legal (los judiciales). Por ello si el remate se
suspende o fracasa sin culpa del martillero, el monto de la comisión debe
ser fijada por el juez, de acuerdo con la importancia del trabajo realizado.
Derecho al reintegro de gastos necesarios y autorizados
Aún en caso de fracaso del remate, de suspensión o de anulación por causa
no imputable al mismo. Es decir deben serles reintegrados de los importes
de los gastos que corrientemente insume la realización de la subasta (por
ejemplo, publicidad común, deposito y secuestro de bienes muebles,
movilidad, etc.) e incluso de aquellos de carácter extraordinarios a cuyo
respecto haya mediado oportuna autorización judicial. Por lo demás,
cuando el martillero lo solicita y el juez lo considera procedente, las partes
deben adelantar los fondos que se estimen necesarios para realización de
la subasta (art. 565 párrafo final, CPN)
Percibir por vía de apremio el pago de honorarios y gastos
aprobados judicialmente
Requerir directamente de las oficinas públicas, bancos oficiales y
privados, entidades financieras y particulares los informes y
certificaciones necesarios para el cumplimiento de sus actividades
profesionales
Honorarios y comisiones del martillero:
Arancel y base económica:
En el orden nacional la comisión no ha sido legalmente fijada, de manera
que corresponde atenerse a la costumbre con arreglo a la cual aquella es
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del 10 % sobre el total del precio de venta en materia de bienes muebles y
del 3% cuando se trata de bienes inmuebles.14
En todos los casos se calcula sobre el precio obtenido
Según nuestro criterio, siempre debería tenerse en cuenta el valor de los
bienes, exclusivamente, tal como lo ha dicho la jurisprudencia en reiteradas
ocasiones, y lo dispone el art. 13 de la ley N° 20.266:
“Si la venta no se llevare a cabo, la comisión se determinará sobre la base
del bien a rematar, en cuyo caso se estará a ésta.
A falta de base se estará al valor en plazo en la época prevista para el
remate”.
Le sugerimos acudir al Código Procesal Civil de su provincia y ubicar las
normas pertinentes del trámite de ejecución de sentencias. Ponga especial
14 Para la subasta realizada, los aranceles están fijados en el art. 83 de la ley 7191, incs. a, b, c, d, f y g, y son comunes para toda clase de subasta: judiciales, oficiales y privadas, con diferentes porcentajes según la naturaleza de los bienes y a cargo de cada parte: comprador y vendedor o ejecutado, salvo en el inc. a, relativo a bienes muebles en general, en cuyo caso quedan a cargo del comprador.
En definitiva, viene a resultar que el honorario se duplica, pues el 3% debido por los incs. b y f, y el 3% de los incs. c, d y g, son debidos por el comprador y por el ejecutado, de modo que en realidad la comisión total es del 6% y del 10%, respectivamente.
Los porcentajes son los siguientes:
Bienes muebles en general: 10% Inmuebles, salvo si se trata de fraccionamiento de tierras, loteos y terrenos urbanos: 5%
Ganado mayor y menor, aves y animales de cualquier especie: 3% Concesiones y explotaciones mineras, yacimientos de cualquier naturaleza y explotaciones forestales, valores mobiliarios, títulos de créditos, derechos y acciones, y fondos de comercio: 5%
Actividad: 1. ¿Conoce la legislación vigente en su provincia?
Transmisión de Títulos (Inscripción Registral)
Con fines pedagógicos, este tema que corresponde al punto 2.3 del programa ha sido tratado al final del proceso de adjudicación (pág. )
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énfasis en aquellas referidas a las diligencias previas a la subasta, como al
remate propiamente dicho.
A continuación : las normas pertinentes del CPN
CAPITULO III
CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA DE REMATE
SECCION 1. Ámbito. Recursos. Dinero embargado. Liquidación. Pago inmediato. Títulos o acciones
Artículo 559: AMBITO.- Si la subasta se dispone a requerimiento de
propietario o de condómino y no en cumplimiento de UNA (1) sentencia de
condena, la operación se regirá por las normas del derecho sustancial; en
este caso, las que se establecen en este Código sólo serán aplicables en
lo que fueren conciliables con aquéllas.
Artículo 560: RECURSOS.- Son inapelables, por el ejecutado, las
resoluciones que se dictaren durante el trámite de cumplimiento de la
sentencia de remate, salvo las que se refieran a cuestiones que:
1 No pueden constituir objeto del juicio ordinario posterior.
Además: ¿conoce si existe en el ámbito de su provincia una ley aplicable a los
martilleros y corredores?
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2 Debiendo ser objeto del juicio ordinario posterior, con arreglo al artículo
553, no obstante, han sido debatidas en la etapa de cumplimiento de la
sentencia por haber asentido el ejecutante.
3 Se relacionen con el reconocimiento del carácter de parte.
4 En los casos de los artículos 554 inciso 4 y 591, primero y segundo
párrafos.
Artículo 561: EMBARGO. SUMAS DE DINERO. LIQUIDACION. PAGO INMEDIATO.- Es requisito del trámite de cumplimiento de la sentencia de
remate, la traba de embargo. Cuando lo embargado fuese dinero, una vez
firme la sentencia o dada la fianza a que se refiere el artículo 555, el
acreedor practicará liquidación de capital, intereses y costas, de la que se
dará traslado al ejecutado, aplicándose, en lo pertinente, las reglas de los
artículos 503 y 504. Aprobada la liquidación, se hará pago inmediato al
acreedor del importe que de ella resultare.
Artículo 562: ADJUDICACION DE TITULOS O ACCIONES.- Si se
hubiese embargado títulos o acciones que se coticen oficialmente en los
mercados de valores, el ejecutante podrá pedir que se le den en pago al
precio que tuvieren a la fecha de la resolución que así lo dispone; si no se
cotizaren, se observará lo establecido por el artículo 573.
SECCION 2. Disposiciones comunes a la subasta de muebles, semovientes o inmuebles
Artículo 563: MARTILLERO. DESIGNACION. CARACTER DE SU ACTUACION. Las cámaras nacionales de apelaciones abrirán, cada año,
UN (1) registro en el que podrán inscribirse los martilleros con más de
DOS (2) años de antigüedad en la matrícula y que reúnan los demás
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requisitos de idoneidad que reglamente el tribunal. De dicha lista se
sorteará el o los profesionales a designar, quienes deberán aceptar el
cargo dentro de tercero día de notificados. El martillero será nombrado de
oficio, en la forma establecida en el párrafo precedente, salvo si existiere
acuerdo de las partes para proponerlo y el propuesto reuniere los
requisitos a que se refiere el párrafo primero. No podrá ser recusado; sin
embargo, cuando circunstancias graves lo aconsejaren, el juez, dentro de
quinto día de hecho el nombramiento, podrá dejarlo sin efecto. Deberá
ajustar su cometido a las instrucciones que le imparta el juez; si no
cumpliere con este deber podrá ser removido; en su caso, se le dará por
perdido total o parcialmente el derecho a comisión o se aplicará en lo
pertinente la sanción que establece el tercer párrafo del artículo 565. No
podrá delegar sus funciones, salvo autorización expresa del juez. El
martillero no es parte en los trámites del cumplimiento de la sentencia de
remate; sólo podrá tener intervención en lo que se refiere a su actuación,
en los términos establecidos en este Código o en otra ley.
Artículo 564: DEPOSITO DE LOS IMPORTES PERCIBIDOS POR EL MARTILLERO. RENDICION DECUENTAS.- El martillero deberá depositar
las sumas recibidas y rendir cuentas del remate al juzgado, dentro de los
TRES (3) días de realizado. Si no lo hiciere oportunamente, sin justa
causa, carecerá de derecho a cobrar comisión.
Artículo 565: COMISION. ANTICIPO DE FONDOS.- El martillero percibirá
la comisión que corresponda conforme al bien subastado, establecida por
la ley o, en su caso, la costumbre. Si el remate se suspendiere o fracasare
sin culpa del martillero, el monto de la comisión será fijado por el juez, de
acuerdo con la importancia del trabajo realizado; si se anulare, también sin
su culpa, tendrá derecho a la comisión que correspondiere. Si el mismo
martillero vendiere el bien en un remate posterior, su retribución será
determinada atendiendo al efectivo trabajo que le hubiere demandado esa
tarea. Si el remate se anulare por culpa del martillero, éste deberá
reintegrar el importe de la comisión que percibió, dentro de tercero día de
notificado por cédula de la resolución que decreta la nulidad. Cuando el
martillero lo solicitare y el juez lo considere procedente, las partes deben
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adelantar los fondos que se estimen necesarios para la realización de la
subasta.
Artículo 566: EDICTOS.- El remate se anunciará por edictos, que se
publicarán por DOS (2) días en el Boletín Oficial y en otro diario, en la
forma indicada en los artículos 145, 146 y 147. Si se tratare de bienes de
escaso valor, sólo se publicarán en el Boletín Oficial, por UN (1) día y
podrá prescindirse de la Publicación si el costo de la misma no guardare
relación con el valor de los bienes. Si se tratare de inmuebles, podrá,
asimismo, anunciarse en diarios del lugar donde estén situados. En los
edictos se indicará el juzgado y secretaría donde tramita el proceso, el
número del expediente y el nombre de las partes si éstas no se opusieren;
el lugar, día, mes, año y hora de la subasta; no tratándose de bienes de
escaso valor, se individualizarán las cantidades, el estado y el lugar donde
podrán ser revisados por los interesados; se mencionará, asimismo, la
obligación de depositar el importe de la seña y de la comisión en el acto
de remate y, en su caso, las modalidades especiales del mismo. Si la
subasta fuere de inmuebles, deberá indicarse, además, la base,
condiciones de venta, estado de ocupación y horario de visitas; si
estuvieren sujetos al régimen de propiedad horizontal, en las
publicaciones y en el acto del remate deberá determinarse el monto de las
expensas comunes correspondientes al último mes, y la deuda por este
concepto, si fuere posible. En todos los casos, la última publicación deberá
realizarse cuando menos CUARENTA Y OCHO (48) horas antes del
remate. No podrán denunciarse defectos de publicidad de la subasta
vencidos CINCO (5) días contados desde la última publicación.
Artículo 567: PROPAGANDA. INCLUSION INDEBIDA DE OTROS
BIENES.- La propaganda adicional será a cargo del ejecutante, salvo si el
ejecutado hubiese dado conformidad, o si su costo no excediere del DOS
POR CIENTO (2 %) de la base. No se podrá mencionar en la propaganda,
ni subastar en el mismo remate, bajo pena de perder el martillero su
comisión, bienes distintos de aquéllos cuya venta fue ordenada
judicialmente. Si la propaganda adicional se realizare a través de diarios,
será aplicable lo dispuesto en el último párrafo del artículo anterior.
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Artículo 568: PREFERENCIA PARA EL REMATE.- Si el bien estuviere
embargado en diversos procesos seguidos contra el ejecutado, salvo
disposición específica de otra ley que regule ejecuciones especiales, la
subasta se realizará en el que estuviere más adelantado en su trámite,
con prescindencia de la naturaleza o garantías que tuvieren los créditos.
La preferencia que se acordare para la realización del remate importa
reconocer al acreedor que promovió el juicio donde se ordena, la facultad
de proponer martillero, si en el acto constitutivo de la obligación se le
hubiere otorgado esa prerrogativa.
Artículo 569: SUBASTA PROGRESIVA.- Si se hubiese dispuesto la
venta de varios bienes, el juez a pedido del ejecutado, podrá ordenar que
la subasta se realice en distintas fechas y que se suspenda cuando el
precio obtenido alcanzare a cubrir el crédito, intereses y costas
reclamados.
Artículo 570: POSTURAS BAJO SOBRE.-Cualquiera sea la naturaleza
de los bienes a subastar, a pedido de parte o de oficio el juez podrá
disponer que se admitan posturas en sobre cerrado, en las condiciones
que fije, que deberán indicarse en los edictos y, en su caso, en la
propaganda. La Corte Suprema de Justicia de la Nación o las cámaras
podrán establecer las reglas uniformes de aplicación de la expresada
modalidad del remate. Si se tratare de subasta de muebles que se realice
por intermedio del Banco de la Ciudad de Buenos Aires u otras
instituciones oficiales que admitan posturas bajo sobre, se aplicará esa
modalidad en los términos que establezcan las respectivas
reglamentaciones.
Artículo 571: COMPRA EN COMISION.- El comprador deberá indicar,
dentro de tercero día de realizada la subasta, el nombre de su comitente,
en escrito firmado por ambos. En su defecto, se lo tendrá por adjudicatario
Materia: Práctica Profesional (Ejecución) Profesora: Sonia Cabral | 35
definitivo. El comitente constituirá domicilio en esa presentación, bajo
apercibimiento de lo dispuesto en el artículo 41, en lo pertinente.
Artículo 572: REGULARIDAD DEL ACTO.- Si existieren motivos
fundados y sin perjuicio de la facultad del juez para disponerlo de oficio, el
ejecutante, el ejecutado o el martillero podrán solicitar al juzgado la
adopción de las medidas necesarias para proveer a la regularidad del
remate y al mantenimiento del orden que asegure la libre oferta de los
interesados.
SECCION 3a. Subasta de muebles o semovientes
Artículo 573: SUBASTA DE MUEBLES O SEMOVIENTES.- Si el
embargo hubiere recaído en bienes muebles o semovientes, se
observarán las siguientes reglas:
1 Se ordenará su venta en remate, sin base, al contado o con las
facilidades de pago que por resolución fundada se establezca, por UN (1)
martillero público que se designará observando lo establecido en el
artículo 563.
2 En la resolución que dispone la venta se requerirá al deudor para que,
dentro del plazo de CINCO (5) días, manifieste si los bienes están
prendados o embargados. En el primer caso, aquél deberá indicar el
nombre y domicilio de los acreedores y el monto del crédito; en el
segundo, el juzgado, secretaría y la carátula del expediente.
3 Se podrá ordenar el secuestro de las cosas, que serán entregadas al
martillero para su exhibición y venta; al recibirlas éste, las individualizará
con indicación de su estado y del lugar y fecha en que se lleva a cabo la
entrega.
Materia: Práctica Profesional (Ejecución) Profesora: Sonia Cabral | 36
4 Si se tratare de muebles registrables, se requerirá a los registros que
correspondiere UN (1) informe sobre las condiciones de dominio y
gravámenes.
5 La providencia que decrete la venta será comunicada a los jueces
embargantes; se notificará por cédula a los acreedores prendarios,
quienes podrán formular las peticiones que estimaren pertinentes, dentro
de tercero día de notificados.
Artículo 574: ARTICULACIONES INFUNDADAS. ENTREGA DE LOS BIENES.- Al adjudicatario que planteare cuestiones manifiestamente
improcedentes que demoraren el pago del saldo del precio, se le impondrá
la multa que prevé el artículo 581. Pagado totalmente el precio, el
martillero o la parte que, en su caso, correspondiere, entregará al
comprador los bienes que éste hubiese adquirido, siempre que el juzgado
no dispusiere otra cosa.
SECCION 4. Subasta de inmuebles
A) DECRETO DE LA SUBASTA
Artículo 575: EMBARGOS DECRETADOS POR OTROS JUZGADOS. ACREEDORES HIPOTECARIOS.- Decretada la subasta se comunicará a
los jueces embargantes e inhibientes. Se citará a los acreedores
hipotecarios para que dentro de tercero día presenten sus títulos. Los de
grado preferente, dentro del mismo plazo, podrán solicitar el aumento de
la base hasta cubrir el importe de sus créditos.
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Artículo 576: RECAUDOS.- Antes de ordenar la subasta el juez requerirá
informes:
1 Sobre la deuda por impuestos, tasas y contribuciones.
2 Sobre las deudas por expensas comunes, si se tratare de UN (1) bien
sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3 Sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones, según las
constancias del registro de propiedad inmueble. Los informes tendrán una
vigencia de SESENTA (60) días, a cuyo vencimiento deberán ser
actualizados. Asimismo, intimará al deudor para que dentro de tercero día
presente el título de propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de
obtener testimonio a su costa. No se realizará la subasta mientras no se
haya agregado el título o, en su caso, el testimonio. Podrá comprobarse
judicialmente el estado de ocupación del bien si las circunstancias así lo
aconsejaren.
Artículo 577: DESIGNACION DEL MARTILLERO. LUGAR DEL REMATE.- Cumplidos los recaudos a que se refiere el artículo anterior, se
ordenará la subasta, designando martillero en los términos del artículo 563
y se determinará la base. Oportunamente se fijará el lugar donde aquélla
debe realizarse que será donde tramita la ejecución, o el de ubicación del
inmueble, según lo resolviere el juez de acuerdo con lo que resultare más
conveniente; se establecerá también el día y la hora, que no podrán ser
alterados salvo autorización del juez o acuerdo de partes expresado por
escrito. Se especificará la propaganda adicional autorizada, en los
términos del artículo 567.
Artículo 578: BASE TASACION.- Si no existiere acuerdo de partes, se
fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada
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correspondiente al inmueble. A falta de valuación, el juez designará de
oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la
tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha
tasación. Para la aceptación del cargo, plazo para el cumplimiento de la
tarea y, en su caso, remoción, se aplicarán las reglas de los artículos 469
y 470. De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de
CINCO (5) días comunes expresarán su conformidad o disconformidad.
Las objeciones deberán ser fundadas. El juez tiene la facultad de
apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base
en una suma que impida que los bienes sean malvendidos.
B) CONSTITUCION DE DOMICILIO.
Artículo 579: DOMICILIO DEL COMPRADOR. -El martillero requerirá al
adjudicatario la constitución de domicilio en el lugar que corresponda al
asiento del juzgado. Si el comprador no lo constituyese en ese acto y no lo
denunciare oportunamente, se aplicará la norma del artículo 41, en lo
pertinente.
C) DEBERES Y FACULTADES DEL COMPRADOR
Artículo 580: PAGO DEL PRECIO. SUSPENSION DEL PLAZO. -Dentro
de los CINCO (5) días de aprobado el remate, el comprador deberá
depositar el importe del precio que corresponda al contado, en el banco de
depósitos judiciales; si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare
motivos fundados para obtener la suspensión del plazo, se ordenará
nueva subasta en los términos del artículo 584. La suspensión sólo será
concedida cuando medien circunstancias totalmente ajenas a la conducta
del adquirente y en situaciones que no pudieren ser superadas con la sola
indisponibilidad de los fondos. El ejecutante y el ejecutado tienen
legitimación para requerir el cumplimiento de las obligaciones del
comprador.
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Artículo 581: ARTICULACIONES INFUNDADAS DEL COMPRADOR. -Al
adjudicatario que planteare cuestiones manifiestamente improcedentes
que demoraren el pago del saldo del precio, se le impondrá una multa que
podrá ser del CINCO POR CIENTO (5 %) al DIEZ POR CIENTO (10 %)
del precio obtenido en el remate.
Artículo 582: PEDIDO DE INDISPONIBILIDAD DE FONDOS. -El
comprador que hubiere realizado el depósito del importe del precio podrá
requerir su indisponibilidad hasta tanto se le otorgue la escritura, o se
inscriba el bien a su nombre si prescindiere de aquélla, salvo cuando la
demora en la realización de estos trámites le fuera imputable. La
indisponibilidad no regirá respecto de los gastos de escrituración y pago
de impuestos.
D) SOBRESEIMIENTO DEL JUICIO
Artículo 583: SOBRESEIMIENTO DEL JUICIO. - El ejecutado sólo podrá
liberar los bienes depositando el importe del capital y de lo presupuestado
en concepto de intereses y costas, sin perjuicio de la liquidación que
ulteriormente correspondiere; asimismo, una suma a favor del comprador,
integrada por la comisión del martillero, sellado del boleto y el equivalente
a una vez y media del monto de la seña. Los importes deberán ser
satisfechos aunque el martillero hubiere descontado los gastos del remate
de la cantidad correspondiente a seña. La indemnización establecida
sobre la base del valor de la seña es sin perjuicio de otras que pudieren
corresponder en concepto de responsabilidad civil. La simple promesa de
pago no autoriza a pedir el sobreseimiento; tampoco podrá supeditarse el
pago a la exigencia de una liquidación previa. El ejecutado no podrá
requerir el sobreseimiento si el comprador hubiese depositado en pago el
saldo del precio dentro de los plazos a que se refiere el artículo 580, o
antes. Por saldo de precio se entiende el que debe abonarse al contado.
La facultad de solicitar el sobreseimiento sólo podrá ser ejercida por el
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ejecutado o, en su caso, sus herederos. Si el adquirente fuere el acreedor
autorizado a compensar, el ejecutado podrá requerir el sobreseimiento
antes de que se tenga por oblado o compensado el precio de venta con el
crédito del adquirente. En las cuestiones que se plantearen acerca de la
suficiencia del pago realizado por el ejecutado, el comprador sólo es parte
en lo que se refiere a las sumas que podrían corresponderle de
conformidad con lo establecido en el párrafo primero.
E) NUEVAS SUBASTAS
Artículo 584: NUEVA SUBASTA POR INCUMPLIMIENTO DEL COMPRADOR. -Cuando por culpa del postor cuya oferta hubiese sido
aceptada como definitiva en el acto del remate la venta no se formalizare,
se ordenará nuevo remate. Dicho postor será responsable de la
disminución real del precio que se obtuviere en la nueva subasta, de los
intereses acrecidos, de los gastos ocasionados y de las costas causadas
con ese motivo. El cobro del importe que resultare, previa liquidación,
tramitará por el procedimiento de ejecución de sentencia, quedando
embargadas a ese efecto las sumas que el postor hubiere entregado.
Artículo 585: FALTA DE POSTORES. -Si fracasare el remate por falta de
postores, se dispondrá otro, reduciendo la base en un VEINTICINCO POR
CIENTO (25 %). Si tampoco existieren postores, se ordenará la venta sin
limitación de precio.
F) PERFECCIONAMIENTO DE LA VENTA. TRAMITES POSTERIORES. DESOCUPACION DEL INMUEBLE
Artículo 586: PERFECCIONAMIENTO DE LA VENTA. -La venta judicial
sólo quedará perfeccionada una vez aprobado el remate, pagado el precio
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o la parte que correspondiere, si se hubieren otorgado facilidades, y luego
de realizada la tradición del inmueble a favor del comprador.
Artículo 587: ESCRITURACION. -La escritura de protocolización de las
actuaciones será extendida por escribano sin que sea necesaria la
comparecencia del ejecutado. El adquirente que solicita la escrituración
toma a su la realización de las diligencias tendientes a ella, pero no está
obligado a soportar los gastos que corresponden a la otra parte.
Artículo 588: LEVANTAMIENTO DE MEDIDAS PRECAUTORIAS. -Los
embargos e inhibiciones se levantarán al solo efecto de escriturar, con
citación de los jueces que los decretaron. Una vez escriturado el bien, sin
otro trámite, esas medidas cautelares se levantarán definitivamente, si
fuere procedente, con la presentación del testimonio para la inscripción en
el registro de la propiedad. Los embargos quedarán transferidos al importe
del precio.
Artículo 589: DESOCUPACION DE INMUEBLES. -No procederá el
desahucio de los ocupantes del inmueble subastado hasta tanto no se
hubiere pagado el saldo del precio y hecho la tradición. Las cuestiones
que se suscitaren con motivo de la desocupación del inmueble se
sustanciarán por el trámite de los incidentes, cuando la ilegitimidad de la
ocupación apareciere manifiesta, o no requiriere la dilucidación de
controversias que por su naturaleza y complejidad deban, a criterio del
juez, ser sometidas a otra clase de proceso.
SECCION 5. Preferencias. Liquidación. Pago. Fianza
Artículo 590: PREFERENCIAS. -Mientras el ejecutante no esté
totalmente desinteresado, las sumas depositadas no podrán aplicarse a
otro destino, salvo que se tratare de las costas de la ejecución, o del pago
de otro acreedor preferente o privilegiado. Los gastos causados por el
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deudor para su defensa no tendrán, en ningún caso, prelación, salvo
cuando correspondiere por aplicación de la ley sustancial. El defensor de
ausentes no podrá cobrar honorarios al ejecutado por su intervención.
Artículo 591: LIQUIDACION. PAGO. FIANZA. - Dentro de los CINCO (5)
días contados desde que se pagó el precio o desde la aprobación del
remate, en su caso, el ejecutante presentará la liquidación del capital,
intereses y costas; de ella se dará traslado al ejecutado. Si el ejecutante
no presentare oportunamente liquidación, podrá hacerlo el ejecutado, en
cuyo caso se conferirá traslado a aquél. Contestado dicho traslado o
vencido el plazo para hacerlo, el juez resolverá. La falta de impugnación
no obligará a aprobar la liquidación en cuanto ésta no se ajustare a
derecho. Si el ejecutado lo pidiere, el ejecutante deberá prestar fianza
para percibir el capital y sus intereses. Dicha fianza quedará cancelada,
sin que se requiera declaración expresa, si el deudor no promoviere el
proceso ordinario dentro del plazo de QUINCE (15) días desde que
aquélla se constituyó. En este caso se impondrá al ejecutado una multa
que no podrá exceder del VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del importe
de la fianza, y que será a favor del ejecutante.
SECCION 6. Nulidad de la Subasta
Artículo 592: NULIDAD DE LA SUBASTA A PEDIDO DE PARTE. -La
nulidad del remate, a pedido de parte, sólo podrá plantearse hasta dentro
de quinto día de realizado. El pedido será desestimado "in límine" si las
causas invocadas fueren manifiestamente inatendibles o no se indicare
con fundamento verosímil el perjuicio sufrido. Esta resolución será
apelable; si la cámara confirmare, se impondrá al peticionario una multa
que podrá ser del CINCO (5) al DIEZ (10) POR CIENTO (%) del precio
obtenido en el remate. Si el pedido de nulidad fuere admisible, se conferirá
traslado por CINCO (5) días a las partes, al martillero y al adjudicatario;
dicho traslado se notificará personalmente o por cédula.
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Artículo 593: NULIDAD DE OFICIO. - El juez deberá decretar de oficio la
nulidad de la subasta cuando las irregularidades de que ella adoleciere
comprometieren gravemente la actividad jurisdiccional; no podrá hacerlo si
hubiere decretado medidas que importen considerar válido el remate.
SECCION 7. TEMERIDAD
Artículo 594: TEMERIDAD.— Si el ejecutado hubiere provocado dilación
innecesaria en el cumplimiento de la sentencia de remate, el juez le
impondrá una multa en los términos del artículo 551, sobre la base del
importe de la liquidación aprobada.
.
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Bibliografía Lectura 2 Podetti, Ramiro J. Tratado de las ejecuciones. 3° Edición ampliada y actualizada por Victor A. Guerrero Leconte. Editorial Ediar. Buenos Aires, 1997.
Palacio, Lino Enrique, Manual de Derecho Procesal Civil. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2010. Llambías, Jorge J. Tratado de Derecho Civil. Obligaciones. Tomo I. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1964.
Olcese, Juan María. La Ejecución de Sentencia Civil. Editorial Mediterránea. Córdoba, 2006.
www.uesiglo21.edu.ar
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