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Mercado inmobiliario: hacia un proceso de especulación y expoliación urbana en el
Municipio de Olintepeque 1980-2014
Titulo
Gómez Osorio, Rosa Nohemí - Autor/a; Autor(es)
Buenos Aires Lugar
CLACSO Editorial/Editor
2016 Fecha
Colección
Especulación inmobiliaria; Expansión urbana; Urbanización; Mercado de la vivienda;
Guatemala; Quetzaltenango; Olintepeque;
Temas
Doc. de trabajo / Informes Tipo de documento
"http://biblioteca.clacso.edu.ar/clacso/becas/20160401044008/Mercadoinmobiliarioexpoliacionexpeculacion.pdf" URL
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Mercado Inmobiliario: Hacia un Proceso de Especulación y Expoliación Urbana en
el Municipio de Olintepeque 1980-2014
Gómez Osorio Rosa Nohemí
Resumen
La expansión de los límites de la ciudad hacia municipios contiguos, desencadena un
proceso de conurbación. Configurando nuevos espacios, caracterizado por la proliferación
de construcciones residenciales. Promovido por desarrolladores inmobiliarios que actúan en
un mercado de crecimiento y acumulación capitalista; en donde se realiza una serie de
operaciones comerciales que permiten la obtención del máximo beneficio económico con
fines especulativos. La ciudad de Quetzaltenango en las últimas décadas se expandió y
abarco otros municipios uno de ellos es Olintepeque. Por lo cual, ser realiza esta
investigación cualitativa y diacrónica, cuyo objetivo es determinar cuáles son los efectos
económicos y sociales que generan para la población local las formas del uso, propiedad y
valoración del suelo en el área conurbada del municipio de Olintepeque. Una serie de
expresiones permiten inferir que la expansión urbana provoca transformaciones de carácter
excluyente que agudizan la expoliación urbana.
Palabras Clave
Mercado inmobiliario, Proceso de conurbación, Especulación urbana, Expoliación urbana,
Efectos de expansión urbana
Introducción
La expansión urbana que ha experimentado el occidente de Guatemala, parte de la
implementación de medidas de ajuste estructural que dieron lugar al predominio neoliberal
en el país. La participación del Estado respecto al tema urbano a todo nivel quedo de lado,
a partir de la orientación económica predominante ya establecida. Los desarrolladores
inmobiliarios crearon un cumulo de inversiones en la ciudad, dirigiendo está, en los últimos
años hacia los municipios periféricos, fomentando de esta manera un patrón de especulación
rentista, que ha derivado en la construcción de urbanizaciones cerradas cuyo mercado es
excluyente.
La trascendencia de los límites municipales como parte del crecimiento de la ciudad, dio
lugar a un proceso de conurbación que generó la metropolización. Ésta forma parte de una
dinámica social en la cual se dieron cambios espaciales constantes y el incremento de la
población. Dando lugar a la apropiación privada de bienes naturales de propiedad colectiva
por parte de empresas inmobiliarias, lo cual contribuye a la precarización de las condiciones
de vida de las comunidades locales. Esto se enmarca en lo que Harvey denomina
acumulación por desposesión, noción que además de hacer referencia a la mercantilización
2
de bienes naturales, incluye también los bienes comunes sociales, como la educación, la
salud, el acceso a la vivienda y el acceso al agua potable (Alburquerque, 2016).
Los procesos urbanos también generan efectos o externalidades urbanas que van desde lo
económico, ecológico y social. Por lo cual, la noción de expoliación urbana concebida como
un sentimiento colectivo de exclusión derivado de la producción histórica por ausencia o
precariedad de servicios que junto al acceso a la tierra y la vivienda son necesarios para la
reproducción de los trabajadores, en la cual no importa la magnitud de la expoliación sino el
significado que grupos, categorías o clases le atribuyen a estos procesos Kowarik (1979).La
subjetividad social es el medio de interpretación de estos significados.
El tema urbano en el país se ha abordado principalmente desde la configuración territorial.
Los estudios que se han realizado en el Occidente dan cuenta del crecimiento de la ciudad; y
del cambio acelerado en el uso de suelo de agrícola a urbano en los municipios conurbados
desde finales de siglo XX hacia los primeros años de la década del dos mil (Moran, 2010) y
(Alvarado 2010). Sin embargo, aún no se ha tratado el tema respecto al proceso de
urbanización, el papel de los actores que construyen el espacio urbano y su vinculación con
la dinámica política y socioeconómica. Además se desconoce las implicaciones que el
proceso de urbanización inmobiliaria ha generado para los municipios contiguos a la ciudad.
En torno a esto, precisa conocer cómo funciona y se ha dinamizado el mercado inmobiliario,
y cuáles son las consecuencias que la expansión urbana genera a los habitantes locales. Por
lo cual, esta investigación estableció como Objetivo general: Determinar cuáles han sido los
efectos económicos y sociales que tiene para la población local las formas del uso,
propiedad y valoración del suelo en el área conurbada del municipio de Olintepeque durante
el periodo de 1980-2014. De manera específica interesa caracterizar los efectos económicos
y sociales que se derivan del incremento del precio de la tierra. Además, identificar y
comprender los procesos organizativos y comunitarios generados a partir de la construcción
de urbanizaciones cerradas.
La estructura del texto se presenta en dos componentes panorámicos, que aborda el diseño y
la estrategia metodológica, así como aspectos de contextualización de la expansión urbana
de Quetzaltenango hacia Olintepeque. Por otra parte, se presenta tres apartados sobre la
presentación de resultados y discusión de los hallazgos encontrados. En el primer apartado,
se exponen las características históricas del proceso de urbanización del área conurbada, el
nivel de expansión urbana, así como las características de las empresas inmobiliarias y el
tipo de urbanizaciones construidas. En el segundo apartado, Mercado Inmobiliario y la
determinación del precio de la tierra, se da a conocer las características de este mercado, en
el municipio de Olintepeque. Además, los aspectos y estrategias que se utilizan para la
determinación del precio del suelo, y la influencia de las urbanizaciones como fomento de
3
especulación urbana. En el tercer apartado, se explica cómo se da el proceso de expoliación
urbana en el municipio. También los efectos a nivel familiar, comunitario y municipal que
genera la expansión urbana, por último se encuentran las conclusiones.
Diseño y Estrategia metodológica
Esta investigación se realizó en La Aldea Barrios y El Cantón La Libertad, comunidades
que conforman el área que conurbada entre la ciudad de Quetzaltenango con el municipio de
Olintepeque. Se planteó indagar aspectos como el proceso de conformación del área
conurbada, las características y dinámicas del mercado inmobiliario; y las consecuencias
económicas y sociales que la expansión urbana ha generado para los habitantes locales.
Para lo cual, se tomaron como unidades de análisis el área conurbada, los desarrolladores
inmobiliarios, los actores locales, habitantes de las urbanizaciones cerradas y habitantes
locales.
La construcción del espacio no se realiza de manera inmediata y su transformación es
evidente en un horizonte de tiempo. Por ello, se estableció como tiempo propicio para la
investigación el periodo de 1980 - 2014, debido a que en estos años, se realizaron en el país
cambios estructurales significativos que afectaron principalmente al sector agrícola y dieron
inicio a expansión urbana. Por lo cual, este es un estudio diacrónico que reconstruye y
analiza los procesos y aspectos que se tomaron en cuenta y que dieron lugar a la
construcción de colonias y condominios en el municipio de Olintepeque en tiempo
estipulado.
La investigación es cualitativa, dado que reconstruir el proceso de expansión urbana,
también se reconstruyeron las motivaciones, las vivencias, y las percepciones que tuvieron
los distintos actores en el proceso de la construcción del área conurbada así como los efectos
que éste, ha significado para la población local. El método utilizado es por tanto, analítico
de carácter explicativo, puesto fue concebida para captar la subjetivad e intersubjetividad de
los actores que intervienen, y la información se obtuvo por medio de entrevistas
semiestructuras combinada con revisión documental, actividades que se detallan
continuación.
Para reconstruir el proceso de la conformación del área conurbada se realizó en el Segundo
Registro de la Propiedad revisión documental de nueves fincas, donde se obtuvieron las
fechas, el número de inscripciones, el número de desmembraciones, la medida de los
terrenos, entre otros aspectos que tuvieron los inmuebles antes, durante y después de la
construcción de las urbanizaciones en el área de estudio.
Se realizaron entrevistas semiestructuradas a exfuncionarios municipales que integraron el
consejo municipal en los diferentes periodos (2002 al 2015), alcaldes, secretarios y síndicos
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encargados de la comisión de desarrollo territorial y urbanismo, medio ambiente, y oficina
de planificación municipal, así como al encargado de la elaboración de plan de
ordenamiento territorial. Se entrevistó al secretario municipal de la década de 1970 para
conocer los procesos municipales con respecto al tema, en años anteriores.
Otro de los actores que han tenido un papel fundamental en el proceso de expansión urbana,
son los desarrolladores inmobiliarios, por lo que se entrevistó a propietarios, personal
administrativo y otros empleados de siete empresas inmobiliarias que han construido
urbanizaciones en el área, además se entrevistó a vendedores independientes de bienes raíces
y otros conocedores del tema inmobiliario.
Una de las particularidades que tiene el municipio de Olintepeque es que la organización
comunitaria se originó por la necesidad del servicio de agua potable. Desde la década del
ochenta la comunidad gestiona regula y administra todo lo concerniente al servicio de agua
por medio de comités agua. Por lo cual, los líderes, representantes y directivos de los
comités de agua y e integrantes de los comités comunitarios de desarrollo fueron actores
claves a quienes se les entrevisto. También se realizó una entrevista grupal con la
participación de nueve personas que representan las diferentes comisiones que tiene la
organización comunitaria de una de las áreas de estudio. Por otra parte se entrevistaron a
habitantes de colonias y condominios, así como habitantes locales, cuya localización fue
seleccionado estratégicamente con el fin de conocer la percepción de todos los sectores.
Las diferentes apreciaciones acerca de la construcción del espacio urbano, el papel que cada
uno ha desempeñado, la visión que se tiene respecto al mismo, permitió realizar y tener un
panorama general de la importancia e implicación de la construcción social del espacio, que
está en constante cambio. La búsqueda y reconstrucción del proceso urbano develo la
desconfianza y la falta de acceso por parte de algunos desarrolladores inmobiliarios para
brindar información financiera y estratégica respecto a los mecanismos de gestión urbana y
acuerdos instituciones. Por otra, parte los actores locales en algunos casos también se
mostraron precavidos al brindar información debido pues han tenido experiencia donde se ha
realizado en contra de la protección de sus recursos naturales.
Contextualizando la expansión urbana
El proceso de urbanización en Guatemala comenzó en los años cincuenta y se incrementó en
los años noventa, como efecto, surgió la primacía de la ciudad capital, en el proceso se
fortalecieron regiones como la del Altiplano Occidental. Donde Quetzaltenango ha sido una
de las áreas más urbanizadas con crecimiento urbano continuo, por su rol y ubicación se
considera que es la única ciudad intermedia del país con tendencia a metrópoli (Segeplan,
2014) y (Moran, 2010).
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La ciudad de Quetzaltenango, en los últimos veinticinco años experimentó cambios
significativos en la configuración de su territorio, derivados de cambios estructurales en el
país. En los años noventa, el programa de ajuste estructural reoriento la política agrícola y
provocó la reducción de este sector. Como consecuencia, en Quetzaltenango causó la
eliminación de la gremial de trigueros que afecto a más 30 mil campesinos minifundistas,
por lo que el trigo dejo de ser uno de los principales cultivos.
Hacia el año dos mil, la globalización se hizo presente con los tratados de libre comercio e
ingresaron al país nuevos capitales. El sector empresarial tradicional cambio sus intereses e
invirtió en productos de exportación con incentivos y ayudas estatales. Ésto en
Quetzaltenango, provocó que se diera mayor inversión hacia el sector terciario, lo cual
generó la creación de nuevas zonas comerciales; zona 2, 3, 5, 9, 8 entre otras, (Xicará,
2014). La inversión pública en infraestructura también género importantes cambios en la
ciudad; la construcción de la autopista los Altos y el tramo vial denominado El Periférico,
proporcionaron fluidez y el acercamiento de la ciudad con otros municipios.
Expandiendo la urbanización de Quetzaltenango, configurando de esta manera una ciudad
fragmentada y dispersa, dejando las unidades habitacionales ubicadas en el contorno de la
ciudad, y aumentando así, el interés inmobiliario hacia los terrenos de municipios contiguos.
En 2005 se estableció la mancomunidad “Metrópoli de Los Altos” conformada por ocho
municipios del departamento de Quetzaltenango (Olintepeque, La Esperanza, San Mateo,
Salcajá, Almolonga, San Juan Ostuncalco, Zunil y la Ciudad de Quetzaltenango).
En la Metropoli de los Altos se han dado cambios significativos en la intensidad de uso del
suelo principalmente en los municipios conurbados. En cuatro años, del 2002 al 2006 se
expandió de forma acelerada la cobertura urbana de la ciudad hacía los municipios vecinos
(Mapas No. 1 y 2). Causando la eliminación del límite urbano entre el municipio de La
Esperanza y San Mateo; y entre la ciudad de Quetzaltenango con el municipio de la
Esperanza y Salcajá. La misma tendencia se dio hacia el municipio de Olintepeque. Con la
salvedad que no ha sido absorbido en su totalidad. En esos años se dio el fenómeno de
conurbación. De acuerdo con Alvarado, se estimó que para el año 2014 es suelo urbano
ocuparía un 38.5% del área total y para el año 2039 ocupará un área de 12,374 Ha 65.25%
del área total, que provocara la desaparición por completo el suelo agrícola y reducirá el
suelo forestal (Alvarado, 2010).
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Mapa No. 1 Expansión urbana de la ciudad de
Quetzaltenango y municipios conurbados 2002 Mapa No. 2 Expansión urbana de la ciudad de
Quetzaltenango y municipios conurbados 2006
Mapa No. 3 Ubicación geográfica de
Olintepeque
Fuente: OPMO Olintepeque, Edición propia,
De los municipios conurbados Olintepeque es el de mayor extensión territorial, con mayor
densidad poblacional y con mayor grado de pobreza. Es el único municipio que aun cuenta
con importantes extensiones de tierra de uso agrícola en el área conurbada. Este municipio
se encuentra ubicado al Noreste de la ciudad de Quetzaltenango (Mapa 3), cuenta con una
extensión de 36 Km² de los cuales el 45% es valle y 55% es montaña, tiene una población
total de 37,457 habitantes, es un municipio altamente poblado cuya densidad poblacional es
de 2312 habitantes por km².
Está divido en nueve comunidades, al norte
se encuentran: paraje Las Flores y Aldea La
Cumbre, Cantón Chuisuc, Aldea San
Antonio Pajoc, Cantón San Isidro,
comunidades que limitan con el bosque
municipal, el centro de la población, las
otras dos comunidades ubicadas al sur son:
la Aldea Justo Rufino Barrio y el cantón La
Libertad estas últimas son las comunidades
más grandes del municipio, ocupan 8.58
km² y 3.17 km² respectivamente, lo que
equivale a casi el 50% del área poblada.
Ambos concentran el 41.5% (17,042 hab.)
de la población total del municipio según
estimación censo INE 2002. Por su
ubicación limitan con la ciudad de
Quetzaltenango, ambas conforman el área conurbada del municipio.
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Por ser uno de los cuatro municipios hacia donde se ha dirigido la expansión urbana de la
ciudad, se ha generado mayor crecimiento y cambio acelerado en el uso de suelo agrícola a
urbano, incrementando el número construcciones de uso residencial. Tendencia que lo ha
catalogado como municipio dormitorio, considerando las siguientes características: espacio
creado para la residencia de trabajadores de la ciudad; lugar de ubicación periurbana, donde
la mayoría de sus pobladores, salen a trabajar, estudiar y a utilizar servicios diariamente a la
ciudad; lugar con pocas actividades productivas y poco dinamismo económico local.
Hallazgos y discusión
Proceso de construcción área conurbada municipio de Olintepeque
En el último tercio del siglo XVIII, las tierras del municipio de Olintepeque donde se han
construido colonias y condominios eran tierras comunales; que se les otorgó en grandes
proporciones a cuarenta y cinco oficiales militares de mayor rango, indígenas y no indígenas
de Olintepeque y Quetzaltenango (Rincón, 2014). Esta desarticulación de tierras, fue una
expresión de la transformación de la estructura territorial y agraria en Guatemala ee la época
liberal (Segeplan, 2014). El uso que se le dio posteriormente a esas tierras, fue para cultivo
extensivo de trigo, maíz y hortalizas.
En los años de 1990-1994 se construyó la autopista Los Altos y El Periférico. A partir de
entonces, los terrenos ubicados en las márgenes de la ciudad cobraron mayor relevancia
comercial y urbana. Se empezó a construir la Colonia el trigal, la primera urbanización en el
municipio de Olintepeque (Ilustración 1). Como secuencia de que en esa época se había
iniciado la construcción de la Colonia los Trigales y Colonia Jardines de Xelajú en la zona 7
de la ciudad de Quetzaltenango, fomentadas por el crédito estatal a través del Banco
Nacional de la Vivienda (BANVI). Los que pudieron comprar una de esas propiedades
contaban con la capacidad de pago y tuvieron acceso al crédito bancario. La gestión pública
por medio del impulso de estos proyectos sirvió para agrupar a personas con ingresos
económicos similares.
Fuente: Elaboración propia, información de campo. Lo sombreado está ubicado en Cantón la Libertad, el resto
en Aldea Justo Rufino Barrios (Gómez, 2015).
Ilustración 1 Áreas residenciales construidas en el municipio de Olintepeque
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En los siguientes cinco años, se construyeron ocho residenciales más, la mayoría seguía la
tendencia de colonia sin embargo, tal como lo expresaron vendedores y desarrolladores de
bienes raíces (EVI02; 2015)1, en esa época en la ciudad de Quetzaltenango se empezó a
marcar el estatus de Alta Gerencia; es decir, empleados de las principales empresas
comerciales e industriales de la ciudad. Estos empezaron a demandar otro tipo de vivienda
para distinguir su estatus de clase, por tanto, se origina un cambio en las inversiones hacia el
municipio de Olintepeque.
La proliferación de nuevas construcciones urbanas en la ciudad de Quetzaltenango como
centros comerciales, centros de convenciones, hotelería, restaurantes, parques y
urbanizaciones privadas, entre otras, están vinculados principalmente al consumo, la
educación, la salud y la seguridad. Además de la construcción de las carreteras antes
mencionadas facilitó el tránsito a las zonas periféricas y se volvieron atractivas a las clases
medias y altas, tal como ocurrió en las principales ciudades latinoamericanas de acuerdo con
Borsdorf (2003) y Ciccolella (2002).
En Aldea Barrios, LADE inmobiliaria, fue la empresa pionera en construir residenciales
privadas. El primer proyecto que realizó fue el de la Colonia Villas de Don Luis en 1990;
que dio paso a la construcción particular de complejos residenciales. Le siguieron
Residenciales Covandonga y Colonia Los Luises en 1995; Condominio La Bendición 1998;
y Condominio San Miguel y del Llano 1999. La Colonia, Ceres II Condominio Bella
Aurora, y Colonia Santa Teresita fueron proyectos desarrollados también el mismo periodo.
Despertando el interés inmobiliario en terrenos del sector.
En el Cantón La Libertad, el primer proyecto urbanístico fue la construcción del condominio
Pinar del Río en 1995. Este lo desarrollado la Corporación Watson, cuyo propietario era de
origen estadounidense. La construcción de este condominio fue el primer proyecto que
marcó la diferencia residencial en el área. Éste se caracterizó por la construcción de
viviendas exclusivas, destinadas a clientes de alto poder adquisitivo. La construcción de esta
urbanización dejó sin trabajo a más de 50 familias que realizaban el cultivo de hortalizas en
ese terreno.
Del 2000 al 2004 fue el periodo en que menos condominios se construyeron. En ese periodo
se formuló y aprobó el reglamento municipal de construcción vigente hasta la fecha. En el
siguiente lustro Del 2005-2010 se realizó el mayor número de construcciones de
1 Hace referencia al código, número y año de la entrevista. Los detalles de códigos son: EACB y EACL,
entrevista al administrador de condominios en Aldea Barrios, y La Libertad respectivamente. EALL y EALB
entrevista al actor local en La Libertar y Barrios. EFM entrevista a funcionario municipal. EHLB y EHLL
entrevista habitante local en Aldea Barrios y la Libertad. EVBR entrevista a vendedor de bienes raíces.
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condominios, teniendo a la fecha más de 30 condominios y colonias construidas en el
municipio. La mayor parte de estas áreas residenciales se encuentran ubicadas en Aldea
Barrios; veinticuatro en total, Sin embargo, en el Cantón la Libertad, es donde se han
construido las urbanizaciones de mayor extensión.
La extensión total del área urbanizada en Olintepeque se estima que asciende a 32.5 Ha.
Para la conformación de cada proyecto residencial se dio un proceso de unificación de dos,
tres y hasta cuatro fincas en primer lugar. Posteriormente se realizaron las lotificaciones. En
total en el área de estudio se estimó que se formaron 4 mil 777 nuevos lotes, cuyas medidas
oscilan entre 90 m² los más pequeños como los del condominio Paseo La Arboleda, en
promedio para el resto de urbanizaciones el área de cada lote es de 145 m². Se estimó que
la población que reside en estas nuevas áreas urbanizadas asciende a 7 mil 2002 hab
equivalente al 42% de la población local, teniendo una población en esa área de 24 mil 242
habitantes. Por lo tanto, en esta área se concentra más del 65% de la población del
municipio.
Por otra parte, de las más de treinta urbanizaciones, que se han construido hasta la fecha, al
menos doce son las empresas inmobiliarias que han desarrollado los proyectos, y son al
menos siete familias las dueñas de estas empresas (cuadro no. 1). La mayoría pertenecen a
la élite comercial indígena y no indígena tanto de Olintepeque, como de Quetzaltenango.
En varios casos las propiedades se adquirieron por herencia. Por ejemplo, de acuerdo con
libros del segundo registro de la propiedad en 1966 se unifican siete fincas cuyo área era de
3.88 Ha y fue registrado a nombre dos menores de edad. Quienes Actualmente son
comerciantes indígenas muy conocidos de Quetzaltenango, dueños también de grandes
capitales que heredaron. Durante más de veinte años, esas tierras estuvieron abandonadas.
En 1992 se realizó la división de bienes y a partir de entonces, se puede decir que esta
familia se ha dedicado al negocio de los bienes raíces propietarios de la Inmobiliaria Los
Llanos, e Inmobiliaria VC.
Un abogado reconocido de la ciudad de Quetzaltenango heredo la finca que en 1979 se
denominaba Labor San Isidro, ubicada en paraje La Libertad de Olintepeque, cuya extensión
era de 17.29 Ha obtenido de la unificación de varias fincas años antes. De acuerdo con
algunos vecinos del lugar, el señor antes de ser el dueño, daba préstamos a agricultores o
propietarios de terrenos y cuando estos se atrasaban en el pago les embargaba sus tierras. Así
es como en la comunidad se conoce el origen de la unificación de estas fincas. Después de
esa unificación, el terreno se dio arrendado para cultivo de papa y trigo. A finales de
2 El total de numero de lotes en el área se estima es de 4777 (incluye los que están en fase de construcción). El
No. de lotes ya ocupados asciende son 2400 a razón de 3 habitantes por casa se tiene una población de 7200
hab.
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noviembre de 2007 se registró la finca como propiedad de la compañía Inversiones de lo
Alto S.A, año en el que se inició la urbanización de lo que hoy es Paseo de la Arboleda que
cuenta con 1308 lotes. Se sabe también, que esta familia era propietaria otros terrenos que se
han urbanizados y que hoy son los condominios San Sebastián y Villas de Fátima. Además
poseen otros terrenos en el área que no han sido urbanizados.
Cuadro 1 Desarrolladores Inmobiliarios con proyectos residenciales en el municipio
de Olintepeque
Fuente: elaboración propia, (Gómez, 2015).
El terreno del primer condominio exclusivo construido en el municipio (Pinar del Rio),
perteneció a una familia de Quetzaltenango que heredó la propiedad desde 1958. Sin
embargo en el año de 1975 un extranjero de apellido Watson y su esposa compraron dicha
propiedad, cuya extensión era de 5.37 Ha. Donde se cultivaban hortalizas para exportación.
El terreno sirvió como aporte de capital en 1990 para conformar la Sociedad Casa Blanca
S.A, que posteriormente en 1994 cambió de nombre a Agroexportadora Watson, S.A. y
nueve años después se conformó la Corporación Watson. Fue a partir de noviembre de 1999
que se empezó a vender el terreno en lotes (220 en total), con fines urbanísticos.
El terreno que ocupa el Condominio Difiori, es uno de los proyectos residenciales recientes
en el municipio. Perteneció a una familia indígena de agricultores de la comunidad
originaria de Aldea Barrios Olintepeque, quienes eran conocidos por ser propietarios de
varias fincas (4.36 Ha). Estos habían pertenecido a la misma persona por años. En 2008 siete
hijos heredaron la propiedad y en 2010 realizaron la repartición de bienes. De acuerdo con la
información del registro de la propiedad, en julio del 2012 venden el terreno a una señora,
un mes después, esa misma finca lo compra la empresa Guavaldi S.A; y a finales de ese año,
se aporta como capital para conformar el Condominio Difiori y Condominio Villas de
11
Florencia. Sin embargo, algunos vecinos y conocidos de la familia manifestaron que debido
a la falta de conocimiento, fueron víctimas de estafa y tuvieron que otorgar sus tierras.
(EHB06, 2015). De cualquier manera, los desarrolladores de estos proyectos pertenecen a la
elite comercial de Quetzaltenango con vínculos familiares de la elite nacional.
La Empresa Debursa, es propiedad de los hijos de un ex gobernador de Quetzaltenango.
Dicha empresa es una de las más competitivas en la ciudad, pues entre los proyectos que ha
desarrollado se encuentran: Cantabria Country Club, Condominio Burgos, Condominio
Agapantos, Real Paseo la Reforma, Valle de Floresta, entre otros. Según un ex empleado de
esta empresa, esta es una de las inmobiliarias con mayor número de proyectos urbanísticos
de importancia. Esta persona actualmente es copropietaria de Real State Marketing, empresa
dedicada al corretaje inmobiliario, también contribuye a la venta de algunos proyectos de su
antiguo empleador. Además de proyectos propios, las empresas desarrolladoras también
venden proyectos ajenos, lo cual se constató al entrevistar al gerente de la inmobiliaria en
cuestión, al referirse que colaboran con otra desarrolladora para vender el proyecto Difiori
ubicado en Olintepeque (EVBR02 y 03, 2015).
Por lo anterior, los dueños de las empresas inmobiliarias que tienen presencia en
Olintepeque, también provienen de la élite indígena y no indígena del municipio como de la
ciudad de Quetzaltenango; y tienen vínculos con el sector político-empresarial de esta
ciudad. Realizan procesos de acomodamientos mercantiles necesarios para que la ley les
facilite y los empleados públicos les contribuyan por acción u omisión las facilidades para el
desarrollo de proyectos inmobiliarios que incrementa sus ganancias.
La expansión urbana hacia el municipio de Olintepeque, expresada en la continua
edificación de colonias y condominios, se ha realizado por medio de estrategias de
unificación de fincas, la transición del suelo agrícola a urbano. La presión empresarial hacia
el municipio, ha configurado nuevos espacios donde convergen actividades agrícolas
tradicionales y residenciales. Estas características coinciden con lo que Capel (1991) y
Puebla (2010) mencionan al referirse a los espacios periurbanos o conurbados.
Por lo tanto, lo que ha ocurrido en el municipio de Olintepeque, confirma lo que menciona
Harvey (2001): el espacio social se define como un producto social históricamente
constituido por la dinámica de los modos de producción; es decir, es el reflejo de lo que
acontece en la sociedad. Por tanto aquí se evidencia que en los periodos específicos: de
1990 al 2000 implementan de las políticas de ajuste estructural, que redujo el cultivo de
trigo paulatinamente hasta su desarticulación por completo. El segundo periodo del 2005 al
2009 coincidió con la firma del tratado de libre comercio y como mencionó Xicará (2014)
cuando las élites locales orientan su inversión en bienes de consumo, en ese periodo se
construyeron los principales centros comerciales en la ciudad de Quetzaltenango, y se
12
establecieron nuevas zonas comerciales. Esto confirma lo que menciona Healey citado en
Harvey (2001) que el espacio es lo que la economía hace de él; y el paisaje económico es el
producto de la estructura total del sistema económico, en el cual actúan los individuos que
toman decisiones económicas.
Tipos de áreas urbanizadas
En los últimos quince años la mayor parte de construcciones cerradas en el municipio son de
tipo condominio. Las primeras urbanizaciones en el área de estudio fueron colonias y desde
antes las construcciones populares también han tenido presencia. Las características
particulares de cada una se describen a continuación.
Colonias: Las colonias privadas (Imagen No.1) construidas en el municipio tienen como
características generales: que son lotificaciones abiertas, no cuentan con áreas deportivas, y
tienen pocas áreas verdes. En cambio las financiadas por el Banco Nacional de Vivienda
(BANVI), por ser de mayor extensión, sí tienen al menos un área deportiva. Este tipo de
urbanización tiene entre 70 y 190 lotes, de los cuales más 70% ya tienen casas construidas.
Fuente: archivo fotográfico propio. Colonia Los luises/Colonia Villa de Don Luis (Gómez ,2015).
Condominios: Las características de algunos de los condominios en el municipio, (Imagen
No. 2), coinciden con las características de los barrios cerrados en América Latina. Es decir;
se encuentran cercados por muros, separados del espacio público mediante una barrera o
puerta y están vigilados por guardias y monitoreados a través de cámaras de video. Sin
embargo, hay otros que a pesar de estar cercados, no tienen vigilancia, ni seguridad.
También hay de otro tipo, un condominio con más de mil lotes, cuya construcción se realizó
por etapas. Dicho condominio se encuentra dividido en clústers, cada uno consta entre 50 a
60 casas. Aunque cada clúster tiene garita de seguridad, no todos cuentan con vigilancia.
El tipo de casa es otra característica que diferencia a los condominios de las colonias. En los
condominios las casas son estandarizadas; regido de acuerdo al estilo (colonial, moderno,
español etc.), y la exclusividad del proyecto que diseñó la empresa inmobiliaria. “el
Imagen 1 Tipo de construcciones ubicadas en colonias del municipio Olintepeque
13
desarrollador es quien deja su marca de acuerdo con su visión, en los proyectos que
desarrolla” expresa un vendedor inmobiliario (EVBR01, 2015).
Imagen 2 Tipo de construcciones ubicadas en condominios del municipio de
Olintepeque
Fuente: archivo fotográfico propio, (Gómez, 2015). Condominio Villa de Fátima/Condominio Paseo la
Arboleda.
En el municipio hay condominios exclusivos que tienen de ocho a quince casas; pero en
promedio los condominios tienen entre 35 y 50 casas. Sin embargo, hay condominios más
grandes que cuentan con 100, 190 y más de 250 lotes. El de mayor extensión construido
hasta ahora cuenta con 1 mil 308 lotes y está ubicado en La Libertad.
Actualmente se encuentra en fase de autorización la construcción de otro condominio, que
se encuentra en disputa por jurisdicción entre en Aldea Barrios y el municipio de la
Esperanza, cuya extensión es superior a las 127 Ha de terreno. De acuerdo con la
información proporcionada por la inmobiliaria que lo desarrolla, ese proyecto contempla la
construcción de áreas para: centros comerciales, cementerio, canchas y áreas deportivas.
Así como también un área destinada a centros religiosos, hospitales, edificios educativos e
institucionales. También contempla la construcción de un centro urbano de uso mixto,
comercial en el primer nivel, y residencial o de oficina en los siguientes. De acuerdo con el
plan maestro serán casi 1 mil 800 lotes para uso residencial.
Viviendas populares: Por otro lado, en el área conurbada también se encuentran las
construcciones realizadas por particulares, habitantes locales, o personas originarias del
lugar, cuyo tipo de vivienda (Imagen No. 3) es rústica, en algunos casos de barro o adobe, y
en otros de block. De estos últimos hay construcciones con terraza y con segundo nivel, que
son producto principalmente de remesas.
La distribución de los hogares de acuerdo al tipo de vivienda, muestra la desigualdad
residencial que existe en el municipio, que va desde ostentosas viviendas aglomeradas, hasta
las edificaciones rudimentarias y dispersas de viviendas populares. En estos lugares residen
personas de todos los estratos sociales agrupados de acuerdo a su condición económica. Por
14
lo tanto, en La Aldea Barrios y el Cantón La Libertad del municipio de Olintepeque existen
grandes brechas de desigualdad. En tal sentido, se puede considerar que hacia el municipio
se ha creado segregación a diferentes escalas relacionando esto con lo que menciona Duhau,
(2013), a) Segregación a gran escala es decir, desde espacios interurbanos de la distribución
de los barrios y localidades destinados para fines específicos. A Olintepeque desde la
Metrópoli de Los Altos se le ha catalogado como municipios dormitorio, determinando con
esto una jerarquía inmobiliaria socio espacial hacia el municipio. b) segregación a pequeña
escala, debido a que existe heterogeneidad dentro las colonias y condominios, así como
entre las urbanizaciones del mismo tipo.
Imagen 3 Tipo de construcciones tradicionales del municipio de Olintepeque
Fuente: archivo fotográfico propio, septiembre 2015. Vivienda ubicada atrás del Condominio Paseo de la
Arboleda,/vivienda ubicada frente a Condominio Valle de Don Andrés /y viviendas ubicadas a pocos metros
del condominio Pinar del Rio y Villa de Fátima
El Mercado Inmobiliario y la determinación del precio de la tierra
Aspectos del Mercado Inmobiliario en Guatemala
En el país, debido a la reducción de funciones del Estado, no se han formulado durante
muchos años las iniciativas públicas respecto al tema de vivienda. Una iniciativa de ley, la
No. 4114 presentada en 2010 dio muestra de la orientación del mercado inmobiliario en el
país. Con el objetivo de promover la vivienda de interés social de alta densidad. Las
propuestas principales de la ley fueron: 1). Reformar el artículo 19 del decreto 120-96 Ley
de vivienda y asentamientos humanos modificando que el FOGUAVI otorgue subsidio a las
familias en situación de pobreza y extrema pobreza, y en cambio el subsidio se otorgue a las
familias guatemaltecas en general. 2). Reformar el artículo 7 (exenciones de impuestos) del
decreto 27-92 Ley del impuesto del valor agregado, pretendiendo que se exonere el IVA a
las viviendas con un valor de hasta Q 250 mil y se elimine el IVA en la segunda venta
(Plataforma urbana, 2010).
Finalmente, se proponía reformar el decreto 26-2007 Ley de adjudicación, venta o usufructo
de bienes inmuebles propiedad del Estado, en donde se establecía que los empresarios de la
construcción utilizarían tierras del estado, y podían obtener subsidios del FOGUAVI para
construir proyectos de vivienda, que luego serían vendidos a quienes tuvieran capacidad de
pago. Es decir, dicha iniciativa se formuló en favor del fomento inmobiliario de
urbanizaciones cerradas, gestionado por desarrolladores privados.
15
Lo anterior reafirma lo que menciona García y Fernández (2014) que la constitución de la
ciudad inmobiliaria es la visión hegemónica del hecho urbano que ha pasado por la
presentación de los intereses particulares de clase capitalista como los intereses de toda la
sociedad. Esto se da de manera definitiva cuando la vivienda asume el rol como espacio de
acumulación, produciendo y orientando la demanda de manera independiente a las
necesidades reales de alojamiento.
La lógica de acumulación inmobiliaria, de acuerdo con Jaramillo (2014) la formación básica
de la renta de suelo urbano, se determina a través del terrateniente original, el constructor
capitalista que desarrolla el proyecto residencial, y el usuario final. En el proceso hay dos
momentos donde se determina el precio. En un primer momento el terrateniente determina
el precio por la venta del terreno y en el segundo, el constructor capitalista estipula precio de
la vivienda.
El tiempo que lleva comercializar viviendas es mayor que el de otro tipo de mercancías,
cada etapa del proceso de construcción de ella puede llevar años. Depende de la magnitud
del proyecto, las fases que tenga, el tipo de infraestructura algunos incluyen centros
comerciales, recreativos y más. La venta de casas no se realiza de forma masiva, se
caracteriza por la sucesión del derecho legal del desarrollador a propietario final, asumiendo
que éste sea el último. Sin embargo, la realidad muestra las personas que le comprar al
desarrollador, también otorgan sus derechos a otros de forma temporal o permanente. Por lo
cual, la determinación del precio de la vivienda cambia de acuerdo al número de ventas que
se realicen sobre el mismo bien.
El precio de la tierra en el mercado inmobiliario rompe con las leyes establecidas en la
economía de mercado. Según García (2014,4) se genera un mercado inelástico en la oferta,
(es poco sensible a las variaciones en los precios) y cuya demanda se observa como un nicho
de acumulación capitalista con altas expectativas de rentabilidad que se prevén de acuerdo
con las condiciones que le otorga las distintas herramientas urbanísticas. Unido a esto, la
ubicación de la propiedad es un factor que favorece la fijación del precio con el mayor valor
que la demanda pueda soportar en cada momento y lugar. García concluye que la tierra es
una “mercancía” cuya excepcionalidad hace que su valoración dependa del conjunto de la
sociedad y de las políticas de planeamiento que sobre ella se dicten.
Otro factor que influye en la variación del precio de la tierra se debe al delito de lavado de
dinero. Baires (2012) menciona que en Guatemala esto se da por narcotráfico y corrupción
que tiene alta influencia en la compra de casas, para esconder o disimular su origen y
aparentar que proviene de una actividad legítima. El ciclo de lavado de dinero se completa al
cobrar dinero limpio de alquileres ficticios a testaferros. Por lo cual, el sector inmobiliario
16
es muy atractivo pues carece de controles que verifiquen el origen del dinero invertido, ni
de contratos de arrendamiento. Entonces al tener liquidez se permite pagar en efectivo
transacciones de alto nivel, dejando la posibilidad de lavar dinero en el sector de la
construcción.
Lo anterior lo confirman los informes de la Comisión internacional contra la impunidad en
Guatemala (CICIG), donde refieren que funcionarios públicos han comprado varios terrenos
y casas en zonas exclusivas del país. Además la comisión devela el vínculo que tienen las
empresas de construcción con la financiación de la política en Guatemala. (CICIG 2015;69),
se evidencia la relación entre empresas de construcción de obra pública y la Cámara
Guatemalteca de la Construcción, que a su vez está integrada por la asociación nacional de
constructores de vivienda ANACOVI y la Asociación Nacional de Contratistas de la
Construcción, conformada por las denominadas empresas emergentes, que tienen vínculo
con las élites tradicionales. Las empresas de construcción en el ámbito local dependen de los
arreglos que alcancen con los diputados, alcaldes, consejos de desarrollo: y en otros casos,
forman parte del entorno de los líderes políticos.
Varios son los sectores que se han fomentado en el desarrollo del mercado Inmobiliario en el
país, con acciones encaminadas al incremento del precio del suelo urbano. En el ámbito
legislativo el fomento ha sido poco, en general la importancia ha sido determinada
principalmente por el sector empresarial, favorecido con la liquidez que tienen las
actividades ilícitas como el narcotráfico y la corrupción, aunado a la complicidad de
funcionarios públicos y en general la debilidad estatal respecto a la regulación urbana.
El Mercado Inmobiliario en el municipio de Olintepeque
La construcción del espacio urbano en Olintepeque ha estado a cargo principalmente del
sector empresarial y del Estado, por medio de las dependencias municipales. El mercado
inmobiliario no es incipiente en el municipio. Como los terrenos son el insumo principal de
éste, para tener el carácter de urbanos, requieren estar dotados de infraestructura y servicios
públicos; los cuales no pueden ser producidos por el capital individual, sino que
generalmente se proveen por inversiones del Estado.
Por lo tanto, ésta es la característica principal que busca un desarrollador inmobiliario, tal
como lo manifiesta el administrador de Lade Inmobiliaria, al mencionar que lo primero que
buscan para construir condominios, es un lugar donde haya “desarrollo”, y no donde haya
pasado el desarrollo. Para ello hacen un sondeo de las áreas y realizan un estudio de
mercado. Por otra parte, también manifestó que la topografía del suelo es otro factor
importante. Y en el caso de Olintepeque es de superficie plana, es catalogada tanto por las
municipalidades de Olintepeque y Quetzaltenango, como una zona libre de riesgo de
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inundaciones, deslaves y otros tipos de desastres naturales. (EACB04, 2015). Además, la
disponibilidad y cercanía de servicios básicos es el complemento para atraer inversionistas.
Las fases del proceso de urbanización
Actualmente, debido al incremento de desarrolladores inmobiliarios, las empresas que
lideran y tienen experiencia en el mercado realizan las siguientes fases para la urbanización
de un terreno. En la primera fase se da el sondeo de las áreas que otorguen tranquilidad, las
cuales se encuentran alejadas del centro de la ciudad. En la segunda, se da inicio a la
urbanización, donde según la visión del empresario, se establece el tipo de vivienda a
construir, el área, y los precios. En esta fase se empieza a comercializar, de ahí se realizan
los vínculos con las instituciones financieras. La tercera fase es de construcción; ésta por lo
regular, también la realiza la misma desarrolladora cuando es condominio. En colonias
cambia porque la empresa solo vende los terrenos y por lo general el cliente es quien
gestiona el proceso de construcción de su vivienda.
Por último, la cuarta fase es de administración, Esta se surge después de al menos dos años
de haber iniciado el proyecto, dependiendo del tamaño del mismo. Por lo general, cuando
más del 70% de los lotes se ha vendido, se realiza el proceso de transición, donde la
inmobiliaria realiza el traspaso de la propiedad de las áreas comunes a un comité
conformado por los propietarios del condominio; tal como sucedió en el condominio Santa
Ana, Pinar del Rio y Villa de Fátima. Sin embargo, en la mayoría de condominios, la
inmobiliaria que urbanizó a pesar de que ya no es dueña de ningún lote figura como
administradora o es propietaria de otra empresa que administra el servicio del agua potable.
Determinación del precio del suelo entre plusvalía y especulación
Como se dijo en las generalidades del mercado inmobiliario, cada mercado tiene sus
particularidades para determinar la renta urbana; y el caso de Olintepeque no es la
excepción, pues en ausencia de estudios previos que proporcionen un punto de comparación,
se puede decir que la construcción histórica de un proceso de urbanización en el municipio
da una pauta de cómo funciona. La Ilustración 2 muestra las diferentes etapas y estrategias
que se han utilizado para urbanizar un terreno. La información obtenida en el registro de la
propiedad refleja que la finca de 2 ha, fue de un solo propietario por 39 años, en 2008 el
terreno fue heredado a siete hijos. A principios del año 2010 se realizó dos
desmembraciones de la finca.
Para el año 2012 se realizó un proceso acelerado de venta es decir, en término de dos meses
se vende en dos ocasiones la propiedad el primero a un vendedor de bienes raíces, y el
segundo a un constructor capitalista como lo llama Jaramillo. Después de tres meses, el
capitalista constructor realizó los trámites municipales para la autorización de la licencia de
urbanización y aquí llama la atención que se realizó el avaluó de la propiedad por Q. 650
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mil y se estimó un presupuesto de urbanización para el proyecto de Q 700 mil. Lo cual se
evidencia la estrategia que se utiliza para reducir el pago del impuesto único sobre
inmuebles, que el consejo municipal estimó en Q 5 mil 760.
Fuente: Elaboración propia, (Gómez, 2015). Con información del Registro de la Propiedad: finca 46413, folio
145, libro 250; expediente municipal No 10-11-12; entrevistas (EACB01 y EFM01, 2015).
Un mes después de la gestión municipal, el capitalista constructor aporta la propiedad como
capital por 3 millones 395 mil quetzales para la constitución de una nueva sociedad. Por
tanto lo el avalúo municipal se realizó por tan solo el 16% del precio real. El papel de la
municipalidad en este proyecto, fue como facilitador, puesto que la licencia de urbanización
y construcción del condominio Difiorí, se autorizó un solo cobro por Q 225 mil, situación
poco usual, pues suele realizarse por separado (EFM01, 2015). Además líderes
comunitarios manifestaron que los funcionarios municipales no realizaron las supervisiones
necesarias. Uno de los requisitos para la autorización de los condominios es contar con la
carta de autorización del Comité Comunitario de Desarrollo, ésta no fue aprobada. A pesar
de ello, la licencia fue autorizada. Por lo tanto, el papel del Estado por la desregulación,
propicia condiciones de producción y auge inmobiliaria (O´Connor, 2001).
Entre el 2013 y 2014 se empezó a realizar las primeras fases de urbanización, la lotificación;
se realizó alianza con corredores de bienes raíces para la promoción y venta del proyecto.
Uno de los vendedores indicó que el desarrollador percibe al menos 30% de ganancia por
cada proyecto, y ellos reciben una comisión del 10% no obstante, ambos manejan el mismo
Ilustración 2 Proceso de urbanización en el municipio de Olintepeque
19
precio de venta para el usuario final. Este terreno se dividió en dos condominios uno de 34
lotes que se empezó a vender, el precio de cada casa es de Q 675 mil.
Por lo cual, si el precio final de cada casa del proyecto en cuestión tiene un costo de Q 675
mil y el condominio tendrá un total de 34 casas, el ingreso total de la inmobiliaria al
finalizar la venta total será de 22 millones, 950 mil quetzales. Obteniendo una ganancia del
30% que se estima será de 6 millones 885 mil quetzales. Tomando el ejemplo de otros
condominios que supera los 75 lotes (Villa de Fátima), la inmobiliaria se llevó al menos 6
años para la entregar el proyecto a los propietarios. Suponiendo que este condominio le lleve
3 años vender todas las casas, el capitalista constructor tendría una ganancia anual de dos
millones de quetzales. Por Otro lado, el otro terreno que se desmembró de la misma
propiedad en el 2010, ha sido vendido en cuatro ocasiones es decir cada año ha tenido un
propietario diferente, por lo que no se descarta que quienes lo han comprado han sido
especuladores.
La entrevista realizada a un vendedor que trabaja por cuenta propia, (EVBR0, 2015) y quien
tiene más de 10 años vendiendo propiedades en Quetzaltenango, específicamente en el área
de estudio, refleja que en Olintepeque el precio de los terrenos y casas también es afectado
por factores adicionales a la oferta y la demanda. Pues él mencionó, que por ser
intermediario lo contactaron para concretar la venta de una casa ubicada en el condominio
Pinar del Rio, cuyo valor era superior a los 700 mil Quetzales. El cliente sin ningún reparo
lo acepto y realizó en efectivo el pago, situación que sorprendió al propietario. Sin embargo,
como mencionó el entrevistado: negocio es negocio y el recibió la comisión. En una nota de
prensa se mencionó que quien compro esa propiedad era un narcotraficante Jorge Ortiz
(Chamale), a quien capturaron ahí y quien lideraba una estructura criminal para despojar a
los propietarios de terrenos de gran valor económico, Castro (2012).
El incremento en el precio de la tierra en Olintepeque se determina por el número de veces
que se ha vendido una propiedad. El historial de inscripciones en el registro de la propiedad
del Condominio Pinar del Rio, mostró que de los 220 lotes que tiene la urbanización, 140
fue adquirida para residir en el lugar. Hay al menos 50 propiedades que fueron vendidos a
un tercero, y 30 propiedades que tienen entre cuatro y cinco inscripciones, es decir, han
tenido más de tres dueños, uno a cada tres años. El incremento de los precios de las
propiedades en este condominio está vinculado directamente con el 36% de lotes o casas que
se han vendido constantemente. Después de la urbanización, no se ha realizado ningún tipo
de inversión pública, ni de inversión privada
El 20% de propietarios han adquirido un inmueble con fines especulativos debido cambio o
traspaso de propiedad en este condominio. Sin embargo, es preciso diferenciar los Proto-
especuladores, que de acuerdo Jaramillo (2012) son quienes compran propiedades
20
tomándolas como alternativa de inversión a sus ahorros, y esperaran el incremento del precio
del suelo, pero no se dedican a ello. En el área estudiada se identificó la existencia de este
tipo de especuladores, y son las personas que reciben remesas, los propietarios de comercios
pequeños, o personas particulares que tienen ingresos mayores al promedio. Un propietario
de un terreno en Cantón La Libertad, manifestó que invierte parte de sus ganancias como
comerciante y comprando terrenos. Menciono que le parecía una buena inversión, porque
sabía que su dinero no estaba perdido (EHLL08, 2015), y que vendería cuando le hicieran
una buena oferta.
Los especuladores son profesionales, que se especializan en la tarea de transar propiedades
inmuebles, y cuyo objetivo es la rentabilidad que podrían obtener como inversionistas en
otras esferas de la actividad económica. Se pueden tomar como especuladores urbanos los
vendedores de bienes raíces por cuenta propia y a los propietarios de inmobiliarias; que
persiguen obtener beneficio económico basándose exclusivamente en las variaciones del
precio en el tiempo.
Influencia de las urbanizaciones en el precio de los terrenos en Olintepeque
A pesar de que la topografía del suelo y acceso a servicio en las comunidades de estudio
tienen características comunes, el precio de la tierra varía drásticamente. El resultado
constata lo que menciona Leal que “el precio de la vivienda definido por el mercado es el
resultado de un proceso que resume el cambio en el valor social de las zonas que componen
la ciudad y significa la desigualdad existente en la distribución de los hogares en términos
sociales y económicos” (Leal 2002:60).
La diferencia en los precios de la vivienda reflejan las diferencias económicas y sociales de
sus habitantes. El precio de los terrenos ubicados en los condominios más exclusivos de
Olintepeque oscilan entre Q. 1 mil 500 a Q 2 mil por m², con un promedio de incremento
del 32% anual. El precio de las casas van desde Q 800 mil a Q 1.5 millones, porque solo
quienes tienen ingresos superiores a los Q 15,000 mensuales puede comprar una vivienda
de 140 m² en el lugar. Por lo tanto, ya que el 43% población local vive en pobreza, es
decir tienen ingresos mensuales de Q 851.50 (ENCOVI, 2015). Tendría que tener ingresos
semejantes a tres salarios mínimos, y demostrar que tiene un trabajo estable para optar al
crédito que se otorga para un lapso de 15 a 20 años.
Los terrenos que se encuentran contiguos a los condominios exclusivos tienen un precio, de
Q 714 por m², anteriormente se vendían por áreas de 400 m². Como son propiedad de la
población local en la mayoría de los casos son minifundios, estos si lo venden es con
conocidos, y algunos casos con referidos de otras comunidades. La influencia de las
urbanizaciones, hizo que se vendieran en lotes de menor medida. Otro terreno de menor
21
precio (Q 420 el m²) ubicada cerca del condominio Paseo la Arboleda, el que se encuentra
en la colonia Santa Isabel tiene ese precio porque la transacción se realizó entre familiares.
Como los precios de los terrenos no permanecen constantes, se obtuvo información de
distintos de predios en las áreas urbanizadas (Mapa 4) a partir de ello, se estableció la
variación anual, dando como resultado la fluctuación drástica que se ha tenido en cada área.
Fuente: Google Earth base julio 2014, edición propia
Para los terrenos en el centro del cantón la Libertad se tiene una variación del 28% anual,
puesto que un área de terreno de 400 m² en 1995 costaba Q 50 mil y actualmente cuesta Q
250 mil, otra variación significativa es la de la colonia Santa Isabel que de acuerdo al señor
Casimiro quien en 1996 compro un lote de 144 m² a Q 4 mil, en 2013 lo vendió a Q 60,000
por lo incremento fue del 82% anual. En ambos casos lo que ha contribuido al aumento de
los precios es que los terrenos están en áreas cercanas a urbanizaciones, puesto además de
eso no se han tenido en el área otros cambios significativos en cuestión de infraestructura.
En cambio el precio de lotes en condominios a partir de la fase de urbanización tiene una
variación superior al 20% anual.
Proceso de Expoliación en el municipio de Olintepeque
Las condiciones de vida de la mayoría de habitantes del municipio de Olintepeque en la
década de 1980, era precaria, pues no se contaba con servicio de agua potable, ni drenaje,
solo el 5% de las viviendas tenían instalaciones adecuadas, y solo el 50% de las viviendas
contaban con servicio de energía eléctrica Miralbes, (1986; 68). Los habitantes que contaban
con estos servicios, eran los residentes del centro de la población o área urbana. Por lo cual,
Mapa 4 Precio por m² de terreno en el área conurbada del municipio de Olintepeque
22
la población indígena ubicada en las comunidades rurales fueron excluidos al no contar con
los servicios básicos para vivir.
Por lo que en esa misma década, los vecinos de Aldea Barrios empezaron a realizar las
gestiones para ejecutar un proyecto de mini riego sin embargo, las condiciones del mercado
no permitieron que prosperara, y para solventar la deuda que adquirieron para el mismo,
decidieron proporcionarles el servicio a otros vecinos. Cada vecino que compró el servicio
se convirtió en socio, conformando un comité y se estableciendo una junta directiva. A partir
de entonces, por más de veintinueve años, que la comunidad administra, regula y gestiona
todo lo concerniente al servicio de agua. Uno de los compromisos de los socios es prestar
servicio voluntario si son elegidos por la asamblea para integrar el comité, situación que ha
generado identidad y compromiso por la gestión del recurso hídrico.
La iniciativa de gestión del agua se replicó en la mayoría de comunidades del municipio.
Los proyectos han sido auto sostenibles al grado que actualmente solo en las comunidades
de estudio se cuentan con más de siete pozos que tienen más de 2 mil 600 socios. Este tipo
de organización comunitaria es la más representativa. La mayoría de líderes comunitarios y
vecinos manifestaron que el gobierno municipal no les proporcionó ayuda para llevar a cabo
la iniciativa, ni realizo nada para suministrarles el servicio. Por esa razón la gestión del
recurso lo asumió la población. La municipalidad sigue proporcionando el servicio de agua
potable al centro de la centro de la población, a sectores cercanos, y a algunas colonias del
municipio.
La gestión del suministro de agua potable realizada por los vecinos conllevó a que los
terrenos en la comunidad aumentaran de precio. Dos agrónomos le ofrecieron un millón
quinientos mil quetzales por 0.6 ha de terreno a uno de los fundadores del mini riego al año
de haber iniciado el proyecto en 1986, oferta que duplicaba con creces el precio real.
Por otro lado, la organización comunitaria (Los comités de agua y los consejos
comunitarios de desarrollo) entre 1985 a 1990 principalmente, gestionaron los servicios de
drenaje, pavimento y energía eléctrica, que tampoco fueron promovidos por el gobierno
local. En la mayoría de los casos se realizaron con recursos públicos y con el aporte
económico o de mano de obra de la población local. Estas acciones fueron las que
valorizaron la tierra. Posterior a esto, surgió el interés de los desarrolladores inmobiliarios,
quienes no hicieron inversión alguna para que las propiedades incrementaran de precio. Se
basaron para desarrollar sus proyectos inmobiliarios en las condiciones que el área ya
proporcionaba y las cuales fueron creados socialmente por la comunidad y el Estado.
Desde el inicio de la construcción de colonias y condominios, el precio de la tierra se ha
incrementado generando la especulación urbana, puesto que no hay trabajo alguno, ni
23
Fuente: Elaboración propia, Gómez (2015)
Esquema 1 Proceso de expoliación urbana en
Olintepeque
inversión que lo amerite. La especulación se puede concebir por la plusvalía obtenida a
partir de la segunda venta de las propiedades; es decir, en la primera no, porque el aumento
del precio se debe a instalación de servicios básicos o de infraestructura. Sin embargo en las
siguientes ventas, el incremento en el precio no es justificado, puesto que no se realizó
ningún tipo de mejoras, ni inversión en el área.
Además, dicho aumento impide que los pobladores locales compren terrenos en sus propias
comunidades. Tanto los habitantes locales, como líderes comunitarios coincidieron que
tienen escasas o nulas oportunidades de poder comprar un terreno en el sector. Esto se torna
incongruente puesto que fueron ellos quienes originalmente valorizaron la tierra pero
quedan excluidos para acceder a ella.
La precariedad de servicios básicos que la municipalidad no le proporcionó a la población
indígena de las comunidades rurales en la década de 1980, fue la primera manifestación de
expoliación urbana del gobierno municipal hacia los habitantes locales, puesto que los
servicios solo eran proporcionados para habitantes no indígenas que residían en el centro de
la población; Ésta exclusión originó que la población local se organizara y gestionara por
cuenta propia el suministro de los servicios. A principios del años dos mil la expansión
urbana provocó que las comunidades tomaran medidas de resistencia sin embargo, a las
autoridades municipales obviaron los acuerdos comunitarios, además de otras
manifestaciones de rechazo para la construcción de colonias y condóminos generado con
ello, segunda manifestación de expoliación; la tercera, fue al destinar recursos municipales
para solventar problemas de infraestructura en colonias provocado por la negligencia de
desarrolladores inmobiliarias y autoridades de turno que estuvieron cuando que construyeron
ciertas colonias y condominios.
Además, subsidiar el servicio de
agua potable para habitantes de
colonias, dejando con ello de
proveer servicios y recursos para
la población local.
Ahora bien, la exclusión por
parte de los desarrolladores
inmobiliarios es por el alza en
los precios de los terrenos, y el
aprovechamiento del valor del
suelo producido por la
comunidad. Esto comprueba la
existencia de un proceso
histórico de expoliación urbana
24
hacia los habitantes locales del municipio de Olintepeque (Esquema 2). Pues la noción de
expoliación, Kowarik (1979), se comprende como el sentimiento colectivo de exclusión,
producto de un conjunto de carencias de bienes y servicios que se consideran como un
derecho. Se da como producción histórica inicialmente por la ausencia o precariedad en los
servicios de consumo colectivo, que junto al acceso a la tierra y la vivienda son necesarios
para la reproducción de los trabajadores.
Efectos de la expansión urbana para la población local
Los efectos que la expansión urbana ha generado desde sus inicios, en la década de 1990 en
la Aldea Barrios y Cantón la Libertad se puede analizar desde el ámbito familiar,
comunitario y municipal de la siguiente manera:
A nivel familiar:
El cambio en el suelo agrícola redujo las fuentes de trabajo, provocó que en el municipio
aumentara las personas que se dedican al comercio informal, contribuyó a crear trabajo
urbano captado principalmente por el sector de la construcción. La necesidad de adquirir
una vivienda propia y la dificultad por las pocas oportunidades de trabajo en el municipio,
además del alto costo de la tierra fomentaron la migración interna de los habitantes locales
hacia departamentos como: El Peten, Izabal, Alta Verapaz entre otros, también la migración
externa principalmente a Estados Unidos. Esto repercutió en la desintegración familiar en
algunos casos y la conformación de familias transnacionales en otros. Lo anterior también
provocó en los primeros años del dos mil, una diferenciación social entre quienes recibían
remesas y quienes no, contribuyendo al incremento del precio de los terrenos.
Debido a que la mayoría de habitantes de los condominios del Cantón la Libertad no son
indígenas y son asalariados, han manifestado inconformidades con sus vecinos próximos,
por la crianza de animales domésticos a la que se han dedicado, pues les molesta el olor de
abono orgánico, y han orillado a la reducción de estas actividades pues se acostumbraba a
depositar el abono en los terrenos contiguos las nuevas urbanizaciones.
Para los agricultores locales, la expansión urbana los está presionando a tal punto que
empiezan a considerar cambiar de actividad así lo expresan, “Para un productor como yo, es
imposible comprar el terreno que actualmente alquilamos, porque es muy caro, no es
considerable […] cada cuerda (400 m²) tiene un precio de Q 250 mil son 330 cuerdas. No
creo que un productor tenga 82 millones y en el cultivo de hortaliza no se gana tanto”
(EHLB04, 2015). Otro habitante de la comunidad manifiesto que es cuestión tiempo para
que los terrenos los compren para urbanizaciones o algún proyecto comercial.
25
A nivel comunitario:
La llegada de habitantes provenientes de otros lugares ha generado inconvenientes entre
vecinos, pues los nuevos propietarios al desconocer las formas tradicionales entre los límites
de terrenos. Al momento de construir ocupan en su totalidad la propiedad, cerrando o
haciendo difícil el paso peatonal en la comunidad. Por otra parte, el sentido de propiedad de
estos habitantes les ha proporcionado cierto grado de imponencia al momento de acercarse a
los comités de agua para solicitar ese servicio. Incluso en algún momento exigen que se les
proporcione el servicio. Debido a ello las medidas que se implementaron en los comités de
La Libertad son: presentar una carta de recomendación de la comunidad de donde proviene,
y una cuota diferenciada de instalación por el servicio para compensar el trabajo inicial
realizado por la comunidad.
En cambio en la Aldea Barrios, las medidas que se tomaron fueron encaminadas a la
protección del agua por una parte. Pero también al rechazo del ingreso de personas ajenas a
la comunidad. En asamblea se acordó no otorgar el servicio de agua a personas que no sean
de la comunidad, por esta razón los vecinos no suelen vender sus propiedades a personas de
otros lugares, tampoco permiten el paso de antenas eléctricas o de teléfono. Si eso sucediera,
la medida más drástica es quitarle el servicio a quien lo vendió. Esto ha contribuido a que en
esa comunidad aún no se haya expandido drásticamente las construcciones privadas como en
otros municipios conurbados.
A pesar de ello, en el centro de esta comunidad se han construido dos condominios (La
Pinada y Don Víctor) autorizados por la municipalidad en el 2006 y el 2012
respectivamente, situación que refleja que las autoridades municipales no han respetado los
acuerdos y reglamentos de las comunidades, aspectos que muestran clientelismo pues uno de
los requisitos que solicita la municipalidad para autorizar las licencias de construcción, es el
visto bueno del consejo comunitario, esto al final no se toma en cuenta y de todas manera lo
han autorizado. Al respecto un representante comunitario expreso “La municipalidad ha
violado el derecho del poder local y el de la comunidad hasta la fecha, porque no nos han
consultado, hace poco pusieron una torre de telefonía y no consultaron, eso mismo ha
sucedido con todos los condominios” (EHLL02, 2015)
Por tanto, la organización comunitaria que gestiona el agua, no se limita únicamente en eso,
sino trasciende a la toma de decisiones para el resguardo de los bienes comunitarios y del
medio ambiente. Por lo que el agua en este caso, es más que un servicio básico, es un medio
para la autorregulación y la gobernanza local. A pesar de ello, de acuerdo con Cremers et al.
2005 citado en Boelens (2011), las formas actuales de manejar y usar el agua en mucha
comunidades locales tienden a ser vistas como obstáculos para el control eficiente y
moderno del agua.
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Los propietarios de los terrenos donde se han construido espacios comerciales, educativos o
de urbanizaciones privadas han acudido con los líderes comunitarios para que a través de
ellos se gestionen mejoras en infraestructura en el sector, principalmente mejoras de calle y
drenajes, los cuales después utilizan sus clientes. Esto se debe a que tienen mayor número de
vehículos, así como los que residen en esas nuevas áreas residenciales y comerciales. Este
tipo de obras se han construido para priorizar a los autos y no a los peatones, puesto que los
últimos tramos viales realizados no cuentan con áreas peatonales. También hay que sumar
que los conductores no tienen prudencia al manejar. En el área donde se ubica el condominio
Paseo la Arboleda y un centro educativo elitista circulan al menos 1900 vehículos diarios
(EALL04, 2016).
Otro aspecto que preocupa a los comunitarios es la delincuencia, la cual ha incrementado y
se le atribuye en parte a que en las nuevas áreas residenciales no se tiene ningún control de
qué tipo de personas compran, y mucho menos de quiénes son los arrendatarios. En más de
uno de los condominios se han dado robos, y ambiente en esos lugares dista del
comunitario, pues los inquilinos o dueños por lo general no se conocen entre sí. Al
respecto, un habitante local indicó “De las personas que habitan los condominios no se
conoce nada, ¿quiénes son? ¿Qué hacen?, ¿A que se dedican? En cambio nosotros si
conocemos a nuestros vecinos, de seguir así, eso también se va a perder porque cualquier
persona va a poder comprar aquí, perfora su pozo y ya” (EHLB04, 2015)
A nivel municipal:
Con respecto a la dotación de agua en condominios, de acuerdo con uno de los
desarrolladores inmobiliarios (EACB,04, 2015), generalmente junto con la autorización de
la urbanización también se autoriza la perforación de pozos subterráneos para dotar del
líquido a los nuevos proyectos urbanos.
Boelens, et al (2011) menciona que el agua para uso doméstico tiene con frecuencia
prioridad sobre otros usos. Las ciudades pueden fácilmente formalizar sus derechos a uso de
grandes cantidades de agua subterránea, sin compensación para los otros usuarios. El gasto
por consumo de energía eléctrica es lo que determina el precio por el servicio en el
municipio; A los usuarios que les suministra el servicio de agua la municipalidad cuentan
con un subsidio mensual del 50% del costo del servicio. ¿Pero qué sucede con el servicio
de agua reciben los habitantes de las colonias y condominio del municipio?
Pues bien, los propietarios pagan cada mes una cuota de administración que incluye el pago
de agua que oscila entre Q 50 a Q 85. En condominios donde todas las propiedades ya no
son de la inmobiliaria, se esperaría que fueran con los propietarios quienes sean los
encargados de la gestión del agua; sin embargo, generalmente el desarrollador inmobiliario
es quien administra el agua. La empresa la LADE inmobiliaria por ejemplo suministra este
27
servicio a más de 300 viviendas. Regularmente, la estrategia empresarial para ello es
constituir otra empresa, tal como Los Llanos, S.A, que es la encargada del agua de
condominio Valle de Don Andrés y Aguas del Valle S.A que cobra el agua del condominio
Marta Eliza.
Los habitantes de estos condominios además de pagar la cuota mensual, deben costear los
costos de reparación si se dañara la bomba de agua. Las inmobiliarias que gestionan este
recurso argumentan que su trabajo es más eficiente que el de la municipalidad. Con el fin de
mostrar la importancia que el vital líquido tiene, no únicamente para la vida sino para la
acumulación económica, se estimó que los ingresos que perciben anualmente las
inmobiliarias en Olintepeque es de dos millones 307 mil quetzales, como producto de una
cuota promedio de Q 62.50 por 3077 casas construidas. En las comunidades estudiadas se
tienen cuatro comités de agua que cobran una cuota al mes de Q 27.00 promedio; y tienen
2 mil360 usuarios. El ingreso anual que perciben asciende a Q 751 mil 800 quetzales. La
municipalidad brinda el servicio por una cuota de Q 20.00 al mes a 450 usuarios, teniendo
un ingreso anual de 108 mil quetzales.
El bosque municipal es el principal generador de agua en el municipio, y para su
conservación, la municipalidad destina recursos y cuenta con personal permanente que vigila
que no talen árboles. A los usuarios del servicio se les cobra una cuota anual de Q 100 para
conservación del bosque como por servicios ambientales. Los comités comunitarios, en
cambio, son auto sostenible; además contribuyen a reforestar el bosque municipal al menos
dos veces por año. Por otra parte, las empresas privadas y las inmobiliarias son quienes -a
pesar de tener menor costo en el suministro, pues muchos de ellos cuentan con energía
eléctrica de la empresa municipal que tiene tarifas más bajas que la empresa eléctrica
DEOCSA y la distancia de distribución del servicio es menor que la de los comités y la
municipalidad- lucran significativamente con este recurso y son los únicos que no
contribuyen para conservar el bosque.
Por ello se confirma lo que Veraza (2007) menciona, el capital privado hídrico obtiene
ganancias por partida doble: por un lado de los consumidores que pagan las tarifas
incrementadas y, por el otro, del Estado que ha subsidiado a los habitantes que no pueden
pagar esas tarifas. Además, tanto los pobladores locales como el estado son quienes
contribuyen para la conservación y la obtención del recurso. Lo cual conlleva, que en torno a
la necesidad de agua se generen dos mercados cautivos: uno por tener usuarios sedientos y
otro por la responsabilidad social que tiene el Estado de velar porque los usuarios no estén
sedientos. Estos dos mercados cautivos le permite al capital privado imponer un precio de
monopolio al agua, lo cual convierte violentamente en mercancía para obtener ganancias.
28
Entonces los recursos municipales se invierten en población que no contribuye a la
conservación de los recursos, y no en población local que sí lo hace. Al autorizar
urbanizaciones en las comunidades donde la población ha dispuesto lo contrario no se
respeta la voluntad comunitaria, y se promueve la segregación socio espacial. De esta
manera las acciones del Estado y de las inmobiliarias generan un nuevo proceso de
expoliación. Asimismo surge la interrogante ¿por qué las autoridades no han respetado este
tipo de acuerdos comunitarios al otorgar las licencias de construcción, a pesar que los
alcaldes que han autorizado más condominios han salido de los comités de agua y han tenido
mayor aceptación en su momento por pertenecer a comunidades indígenas.
Respecto a lo anterior un habitante local expresó “Aquí no se tiene ninguna regulación […]
los condominios no contribuyen en nada, lo único que hacen es quitarnos el agua, como
los pozos están en terreno privados. Pero ellos deberían de pagar ciertamente, qué sé yo, un
derecho mensual” (EHLL04, 2015 énfasis propio) Esto expresa la valoración que tienen los
comunitarios respecto a lo que provocan las nuevas áreas residenciales, Además se enmarca
en lo que Harvey denomina acumulación por desposesión, noción que además de hacer
referencia a la mercantilización bienes naturales, incluye también los bienes comunes
sociales, como el acceso a la vivienda y el acceso al agua potable (Alburquerque, 2016).
Por otra parte, se han destinado recursos públicos a mejorar infraestructura o bien a reparar
las áreas de reciente urbanización. El gasto por mejoras en aldea Barrios, específicamente en
área el donde se encuentran las colonias, fue en 2014 a un poco más de un millón 75 mil
quetzales y el ingreso que la municipalidad percibió por autorización de licencias de
construcción fue de 304 mil 383 quetzales, lo cual representa el 2% del ingreso total. Esto
confirmando la percepción comunitaria que las urbanizaciones representan una carga
adicional de gasto público al municipio.
Además, la población local percibe que ha sido ignorada por el gobierno local, debido a la
falta de oportunidades económicas ha tenido que desarrollar mecanismos de sobrevivencia y
formas alternas de ocupación laboral (albañilería, comercia y agricultura). La organización
comunitaria se ha conservado a pesar de los cambios ocurridos a su alrededor (aumento del
individualismo y cooptación de líderes). También se han visto obligados a idear formas para
no abandonar sus territorios, desarrollando reglamentos comunitarios para no permitir que
más urbanizaciones se construyan ni sean invadidos por personas que se caracterizan por
aisladas y no muestran interés por relacionarse y contribuir en la comunidad.
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Conclusiones
La expansión urbana toma importancia en el municipio de Olintepeque como consecuencia
de la orientación de la inversión de la elite comercial indígena y no indígena de
Quetzaltenango, en el negocio inmobiliario orientado por cambios estructurales fomentados
por el modelo neoliberal predominante.
La débil gestión y regulación del espacio urbano por parte del gobierno municipal a lo largo
de los últimos veinticinco años, ha dado lugar a la creación de nuevas áreas residenciales
fomentadas por desarrolladores inmobiliarios, que no resuelven la necesidad de vivienda,
sino que son creados para promover la exclusión de las clases populares. Por medio del
incremento constante e inducido del precio de la tierra. Por lo cual, el mercado inmobiliario
determina la distribución de los hogares y produce grandes brechas de desigualdad por las
diferencias socioeconómicas de sus habitantes.
La valorización de las áreas urbanas creado en primera instancia por la población local y por
la inversión pública en infraestructura, ha sido aprovechada por los desarrolladores
inmobiliarios para acumular capital, pues al momento de construir los proyectos
residenciales no realizaron ningún tipo de mejoras que justifique el incremento en el precio
de la tierra. Por otra parte, la mercantilización del agua que realizan las inmobiliarias ha
significado para estas, importantes ingresos y manifiestan una forma de acumulación por
desposesión, debido a que extraen de manera irresponsable este recurso natural de uso
colectivo, puesto que no se realizan ninguna actividad para su regeneración. Por lo cual, las
comunidades del municipio que están organizadas en torno a la gestión regulación y
administración del agua han establecido acuerdos colectivos en pro de la conservación del
agua, medio ambiente y de la detención de la expansión urbana.
La precariedad de servicios básicos que la municipalidad no le proporcionó a la población
indígena de las comunidades rurales, fue la primera manifestación de expoliación hacia los
habitantes locales. Ésta exclusión originó que la población local se organizara y gestionara
por cuenta propia el suministro de los servicios. La segunda manifestación de expoliación
se da cuando las autoridades municipales obvian los acuerdos comunitarios de rechazo a la
expansión urbana y el resguardo de los bienes naturales. La tercera, fue al destinar recursos
municipales para solventar problemas de infraestructura en residencias privadas. Además de
subsidiar el servicio de agua potable para habitantes de colonias, dejando con ello de proveer
servicios y recursos para la población local.
El hecho de conocer la dinámica del mercado inmobiliario, muestra la debilidad institucional
en torno a la gestión urbana y la supremacía elitista empresarial que construye la ciudad, que
lleva a cuestionar si ¿La organización comunitaria a través de los comités de agua pueden
promover e impulsar la regulación urbana y territorial en el municipio de Olintepeque?
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