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MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANOTipologia/Prazo/Renovações/Cessação
Regina Santos Pereira29 Outubro 2014
TIPOLOGIA E DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
1.Tipologia2.Prazo3.Renovações4.Cessação (denúncia/oposição à renovação)
RAUArrendamento para habitação – art.74ºArrendamento para comércio ou indústria – art.110ºArrendamento para o exercício de profissões liberais – art.121ºArrendamento para outros fins não habitacionais – art.123º
NRAUArrendamento para fim habitacional – art.1092º Arrendamento para fim não habitacional – art.1108º
TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO(em função do Fim)
RAU1. Arrendamento de duração limitada2. Arrendamento sem duração limitada (não tem
designação específica) - vinculístico NRAU1. Arrendamento com prazo certo2. Arrendamento de duração indeterminada
TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO(em função da duração)
PRAZO
RAU
RAU
1 - Arrendamento de duração limitada
- Arrendamento para Habitação:• Arrendamento de duração limitada – arts. 98º (é a 1ª vez que
surgem contratos com prazo)
• Prazo: mínimo – 5 anos – art. 98º/2 do RAU
Excepções:
- contratos para habitação não permanente e fins especiais
transitórios
• Prazo máximo de 30 anos
PRAZO RAU
RAU
1 - Arrendamento de duração limitada
- Arrendamento para Comércio, Indústria ou Profissão Liberal:• Aplica-se o regime da habitação – art. 117º do RAU
• Denúncia do senhorio: pode ser livremente estipulada desde que
conste de cláusula escrita – art.118º/2 do RAU
PRAZO RAU
RAU2 - Arrendamento sem duração limitada• As partes estipulavam prazo (ex. 6 meses, 1 ano) mas havia
vinculismo.
Características do Vinculismo:• A denúncia pelo senhorio só era possível nos casos previstos na lei
– art.68º/2 • Os casos de denúncia do senhorio eram restritos à denúncia para
habitação e denúncia para obras – art.69º a 72º do RAU
• Logo, os contratos eram de renovação automática
• A denúncia livre era, apenas, facultada ao arrendatário
• A grande parte dos dispositivos legais tinham carácter imperativo
PRAZORAU
PRAZO
NRAU 2006
NRAU de 2006 1 - Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC
- Arrendamento Habitacional:• Prazo mínimo de 5 anos - art. 1095º/2 do CC
Excepções: art.1095º/3
-contratos para habitação não permanente
-contratos para fins especiais transitórios
• Prazo máximo de 30 anos
- Arrendamento Não Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e
oposição à renovação – art.1110º do CC
PRAZO NRAU de 2006
PRAZO
NRAU 2012
NRAU de 2012
1 - Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC
- Arrendamento Habitacional:
Art.1095º/2:
• Passa a constar apenas a referência aos 30 anos e não aos 5 anos –
contrato pode ser celebrado por qualquer prazo;
• No silêncio das partes – o contrato considera-se celebrado por 2 anos.
- Arrendamento Não Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e
oposição à renovação – art.1110º do CC (mantém-se o mesmo regime)
PRAZO NRAU de 2012
NRAU2 - Arrendamento de Duração Indeterminada: art.1099º do CC
- Arrendamento Habitacional:• Não há estipulação de qualquer prazo
- Arrendamento Não Habitacional:As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração,
denúncia e oposição à renovação – art.1110º do CC
PRAZO NRAU
Questões controversas (RAU e NRAU) Prazo Mínimo – no âmbito do RAU
1ª Quando as partes estipulam o prazo de 5 anos – mas não referem que o contrato é de prazo certo/duração limitada (consequências/vinculismo?)
Solução da Jurisprudência – o contrato considera-se celebrado como de prazo certo/duração limitada
Acórdãos:- Relação de Lisboa – 8/7/2004 e 25/6/2009- STJ – 12/5/05 e 20/01/2010
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
2ª Quando as partes aludem ao regime do prazo certo/duração limitada – mas estipulam um prazo inferior a 5 anos
Estipulação contraditória: as partes estipulam o regime do prazo certo – mas não respeitam o prazo mínimo
Solução para os Contratos do RAU:
Discussão Jurisprudencial: • uma vez que o art.98º Rau é imperativo, a sua
violação tem como consequência a nulidade da cláusula
• Então, qual o prazo supletivo que se aplica ?
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Soluções contraditórias na Jurisprudência:
– Ac. STJ de 12/3/98:Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a aplicar
é o que consta do art. 10º do Rau – 6 mesesLogo, o contrato passa a ser de renovação
automática/vinculístico
- Acs. RLx de 24/10/2000 e 31/05/2007Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a aplicar
é o que consta do art. 98º/2 do Rau – 5 anosLogo, o contrato é de prazo certo de 5 anos (solução mais
consentânea com a vontade das partes)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Solução para os Contratos do NRAU DE 2006:
- Art.1095º/2, 2ª parte – NRAU 2006:
O prazo referido no nº anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimos e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.
Preceito muito útil para contratos mal redigidos (com NRAU de 2012 a questão já não se coloca porque não há prazo mínimo)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Questões controversas (RAU e NRAU): Prazo Máximo- O problema coloca-se em relação à articulação entre o
art.1095º/2 (prazo máximo) e o art. 1025º (duração máxima)Duas teses opostas:
1ª - Os referidos preceitos referem-se à estipulação do prazono momento da celebração do contrato e não aos anos de duração do
mesmo após sucessivas renovações(ex. não pode celebrar-se um contrato por 31 anos)- Os referidos preceitos pretendem colocar uma duração máxima
para o prazo atendendo ao carácter temporário do contrato- Não há limite para a duração dos contratos, decorrente das suas
renovação automáticas- As circunstâncias em que se celebra o contrato são diferentes
daquelas em que o contrato se renova- Logo, o contrato não caduca no fim de 30 anos de duração
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Seguidores desta tese:- Ac. Relação de Lisboa de 19/02/2013- Ac. Relação de Lisboa de 20/12/2012- Ac. STJ de 2/3/2004 - Ac. RLx de 8/7/2004- Aragão Seia- Pires de Lima e Antunes Varela
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Duas teses opostas:2ª- As partes não podem estipular um prazo superior a 30
anos e após decorrido o referido prazo de 30 anos, o contrato caduca.
Seguidores desta tese:- Ac. Relação Porto de 11/12/1984- Pinto Furtado – o arrendamento tem carácter temporário,
por isso, permanecer para além de 30 anos é expropriar o senhorio.
A discussão não é muito rica em argumentos...
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
RENOVAÇÕES
Habitacionais:
Art. 100º - Renovações automáticas por períodos mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das partes
Podem as partes estipular períodos inferiores a 3 anos ?
Não Habitacionais:
- A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não tiver sido estipulado – art. 118º
RenovaçõesRAU
Habitacionais:
Art. 1096º/1 – Renovações automáticas por períodos mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das partes (regime igual ao Rau)
Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3• Aplicável aos contratos celebrados antes do Nrau • A renovação é de 3 anos, se outro período superior
não tiver sido previsto no contrato – pretende terminar com a discussão anterior ? Parece que pretende ampliar eventuais renovações inferiores a 3 anos.
RenovaçõesNRAU de 2006
Não Habitacionais:- As regras relativas à renovação do contrato são
livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulação, o regime da habitação
Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3- Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados
antes do Nrau- A primeira renovação é de 5 anos – parece pretender
terminar com a discussão doutrinal de existir apenas uma renovação nos arrendamentos comerciais (posição defendida por Aragão Seia)/por oposição à tese de que se renovam automaticamente
- No entanto, é incompreensível a referência a 5 anos – e se as partes estipularam renovação diferente ? – tal como o podiam fazer (at.118º/2 Rau)
RenovaçõesNRAU de 2006
Habitacionais:
Art. 1096º - A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não tiver sido estipulado – liberdade das partes
Não há lugar a renovação automática – nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias – salvo estipulação em contrário
Norma transitória do Nrau: art. 26º/3Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados
antes do Nrau A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período
superior não tiver sido previsto no contrato
RenovaçõesNRAU de 2012
Não habitacionais:
Mantém a liberdade das partes e aplicação subsidiária do regime habitacional
Norma transitória do Nrau: art. 26º/3Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados
antes do Nrau A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período
superior não tiver sido previsto no contratoDeixa de existir a referência à 1ª renovação (5 anos)
RenovaçõesNRAU de 2012
CESSAÇÃO
Noções/ TerminologiaRau:
• Denúncia: instrumento que qualquer das partes dispõe para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração ou da renovação em curso, impedindo que ele se renove
(Corresponde à actual oposição à renovação)
• Revogação: corresponde à declaração unilateral para pôr fim ao contrato, mediante aviso prévio (90 dias)
NRAU:
• Oposição à renovação: corresponde à noção de denúncia prevista no Rau
• Denúncia: corresponde à noção de revogação prevista no Rau
• Revogação: bilateral
Acórdão da Rel. Lx de 27/01/2011 e 3/03/2011 (interessantes nesta matéria)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ TerminologiaAcórdão da Rel.Lx de 27/01/2011:I - Até à Lei 6/2006, a oposição à renovação – instrumento de que dispõe
qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove - era designada por denúncia. Hoje, em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo "denúncia", não já o conteúdo de oposição à renovação, mas o de revogação unilateral.
II- Tal circunstância torna fácil que as partes num contrato de arrendamento, ainda que celebrado já no âmbito de aplicação da nova lei, utilizem o termo "denúncia" inadequadamente em relação à realidade que pretendam exprimir, com ele pretendendo ainda reportar-se à oposição à renovação.
III – É o que sucede no contrato de arrendamento dos autos celebrado para fins não habitacionais, pelo prazo de cinco anos. Dizendo-se que se considera "sucessivamente prorrogado por iguais períodos se nenhuma das partes o denunciar, por escrito, com sessenta dias de antecedência relativamente ao seu termo", está-se a convencionar o regime da oposição à renovação, e não o regime da denúncia, relativamente à qual nada se diz.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ TerminologiaAcórdão da Rel.Lx de 3/03/2011:V- A expressão “revogar” utilizada no art 100º/4 RAU - disposição aplicável
aos contratos de arrendamento para comércio ou indústria por força do art 117º/2, e aos contratos de arrendamento urbano para qualquer outra aplicação lícita do prédio, por força do referido art 123º, todos do RAU - não se mostra como correcta, certo como é que, revogação, exprime, normalmente, um consenso entre as partes (o chamado «distrate») e no preceito em referência se usa o conceito de revogação para qualificar o acto através do qual o arrendatário, mediante declaração unilateral dirigida ao senhorio (e sujeita ao pré aviso de 90 dias que na mesma disposição se estabelece) pode fazer cessar o contrato antes de decorrido o prazo de 5 anos a que a lei, no seu interesse, sujeita o arrendamento
VI- A expressão “denúncia”, até à Lei 6/2006 de 27/2 (que introduziu o NRAU), correspondia à oposição à renovação – instrumento de que dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove.
VII -Em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo “denúncia”, não já o conteúdo de “oposição à renovação”, mas o de “revogação unilateral”.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
PRAZO CERTO RAU
Senhorio:Art. 100º - denúncia pelo senhorio, mediante notificação judicial
avulsa requerida com um ano de antecedência em relação ao fim do prazo ou da renovação em curso – discussões sobre o cumprimento da NJA:
Ac. Rel Lx de 1/10/2002 – Num contrato de arrendamento para habitação de duração limitada, tentada a notificação judicial avulsa do arrendatário, da denúncia do mesmo contrato, para o fim do prazo contratual, notificação que se frustrou por culpa do notificando que se ausentou do arrendado e mandou dizer pelos filhos que tinha ido para o estrangeiro, tem de se concluir, no termos do nº2 do artigo 224º do Código Civil, que a notificação se tem por eficaz.
Logo, com base naquela notificação, pode o senhorio promover a execução para entrega do locado, nos termos do artigo 101º nº1 do RAU.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO
PRAZO CERTO NRAU de 2006:
Senhorio
Art. 1097ºCC e 9ºNRAU – muda a terminologia de denúncia para oposição à renovação
- Carta registada com aviso de recepção
- Enviada com um ano de antecedência em relação ao fim do prazo ou da renovação em curso
- Vicissitudes da carta: devolução (art.10ºNrau-2ª carta)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO
PRAZO CERTO NRAU DE 2012
Senhorio:
Mantém a carta registada com aviso de recepção
Altera a antecedência do envio – de 1/3 do prazo do contrato até 240 dias, consoante a duração do mesmo ou de renovação que estiver em curso (artigo 1097º)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO
PRAZO CERTO RAU Inquilino
Art. 100º/4 – a revogação pelo inquilino pode ser feita a todo o tempo com antecedência de 90 dias em relação à data em que se operam os seus efeitos
NRAU de 2006Art. 1098ºCC – prevê:- Oposição à renovação: carta com antecedência não inferior a
120 dias do termo do contrato- Denúncia: só pode ser feita após 6 meses de duração efectiva/a
todo o tempo/ 120 dias de antecedência – discutível: 120 dias dentro dos 6 meses? Ou 10 meses de duração efectiva ? Ac.Rel.Lx 17/11/2009 (10 meses)
- O não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO
PRAZO CERTO NRAU
Acórdão da Relação de Lisboa 17/11/2009:
I – O art. 1098º do Código Civil, na redacção dada pelo art. 3º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, institui, a favor do arrendatário, o direito de denúncia do contrato a todo o tempo, sujeitando-o, porém, ao pagamento das rendas correspondentes, por um lado, a um período mínimo de duração do contrato, que fixa em seis meses, e, por outro, ao período de 120 dias, antecedência imposta para a comunicação da denúncia relativamente ao termo previsto.
Conclusão: 10 meses de duração efectiva
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO
PRAZO CERTO NRAU de 2012
InquilinoArt. 1098ºCC – prevê:- Oposição à renovação: Altera a antecedência do envio – de 1/3
do prazo do contrato até 120 dias, consoante a duração do mesmo ou de renovação que estiver em curso
- Denúncia: só pode ser feita após decorrido 1/3 do prazo de duração inicial/ 60 ou 120 dias de antecedência consoante a duração do contrato.
- Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com 30 dias de antecedência.
- Mantém a regra de que o não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO
Contratos de Duração IndeterminadaNão têm prazoNão têm renovações
RAU Senhorio:Estes contratos não tinham esta terminologia e assemelham-se aos
contratos de renovação automáticaArt. 69º - denúncia pelo senhorio era limitada a Necessidade para
habitação e Ampliação do prédio
Inquilino:Art.1055ºCC – a antecedência varia consoante a duração do contrato
– é sempre reportada ao fim do contrato ou da renovação em curso.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO INDETERMINADA
Contratos de Duração IndeterminadaNRAU de 2006
Senhorio:Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita nos seguintes casos:- A) Necessidade de habitação – acção judicial;- B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro
profundos – acção judicial e legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de Agosto)
- C) Antecedência não inferior a 5 anos – carta registada c/AR e requer confirmação da denúncia com envio de 2ª carta, no prazo de 12 a 15 meses em relação à data do termo
Inquilino:Art.1100º CC – 120 dias de antecedência / sem obrigação de 6 meses
de duração efectiva
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO INDETERMINADA
Contratos de Duração IndeterminadaNRAU de 2012
Senhorio:Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita:- A) Necessidade de habitação – carta (6 meses de antecedência);
- B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro profundos – carta - legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de Agosto – alterado pela nº Lei nº 30/2012 de 14 de Agosto)
- C) Antecedência não inferior a 2 anos – carta registada c/AR e é eliminada a necessidade de envio de 2ª carta para confirmação)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO INDETERMINADA
Inquilino:
Art.1100º CC:
- Só é possível após 6 meses de duração efectiva de contrato
- Antecedência de 120 ou 60 dias de antecedência, consoante a duração efectiva do contrato já decorrida.
- Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com 30 dias de antecedência.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/DURAÇÃO INDETERMINADA
Obrigado
Regina Santos Pereira
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