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del crédito en México
Índice
Pilares del Crédito Hipotecario
21
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¿En UDIs?
Financiamiento inmobiliario
5
Alzas en los precios.
19
¿Cómo comprar una casa?
61 Hablemos de estadísticas
Luces y sombras para el mercado inmobiliario
47
MyCrédito
57
Las 10 hipotecas con los diferenciales
más bajos del mercado Hipotecario.
55
C o m p a r a
64
Poseer una casa propia en la que nuestra familia se sienta protegida y segura es el sueño que muchos acariciamos. Una forma de alcanzarlo es recurrir a un financiamiento inmobiliario: opciones hay para todos.
Financiamiento inmobiliario
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Adquirir una vivienda representa una de las aportaciones más significativas al
patrimonio personal y familiar. No todos pueden comprar una casa o departamento de
contado, pero muchos sí tienen
acceso a un financiamiento inmobiliario.
Es importante que antes de elegir alguno, conozca las opciones que se ofrecen en el
mercado para saber cuál de ellas se adecua mejor a sus necesidades y posibilidades,
pues esta decisión tendrá consecuencias a largo plazo: normalmente se requiere una
fuerte inversión inicial, es decir, el enganche, y realizar pagos mensuales durante
varios años.
Para facilitarle la elección, en este artículo le diremos cuáles son las características de
los distintos tipos de financiamiento que existen.
Apoyo y financiamiento para la vivienda social
Los apoyos del Gobierno Federal a la vivienda se han destinado principalmente a impulsar
la adquisición y el mejoramiento de los hogares de la población de menores ingresos.
En la promoción de la adquisición de vivienda social (la que tiene un valor de alrededor de
200 mil
pesos o 60 mil udis1 ) participan varios organismos gubernamentales, como el Instituto del
Fondo
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Fondo Nacional de
Habitaciones Populares (Fonhapo), la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Fondo de la
Vivienda del ISSSTE (Fovissste) y los Organismos Estatales de Vivienda (Orevis), con
apoyos y planes de financiamiento en condiciones muy favorables, en comparación con los
planes que ofrecen las instituciones financieras o los autofinanciamientos.
Infonavit Según la edad y el ingreso del trabajador, los créditos otorgados por el Infonavit pueden
alcanzar un monto máximo de 180 veces el salario mínimo mensual en el Distrito Federal
(247 mil pesos, aproximadamente) para la adquisición de una vivienda con un valor de hasta
350 veces ese salario (varía en cada entidad federativa). El financiamiento puede
complementarse con los recursos acumulados en la subcuenta de vivienda.
Los pagos mensuales también se fijan con base en el salario mínimo mensual del Distrito
Federal, es decir, la actualización de los saldos y el pago mensual se realiza cada vez que
cambia dicha referencia. El plazo del crédito puede ser hasta por 30 años, mientras que la
tasa de interés anual se cobra sobre saldos insolutos (es fija y fluctúa entre 4 y 9%, según el
ingreso del trabajador). El otorgamiento del crédito tiene un costo por gastos de
administración de 5% sobre el monto autorizado y el Infonavit paga el seguro contra daños.
En caso de fallecimiento del acreditado, la deuda se liquida a favor de los beneficiarios por
medio del seguro de vida.
Para obtener este financiamiento, el solicitante tiene que ser un trabajador activo que cotice
en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) y acumular la puntuación mínima que
solicita el Infonavit, entre otros requisitos.
Ahora bien, si usted desea adquirir una vivienda con un valor superior, puede combinar su
crédito con un financiamiento hipotecario de alguna institución financiera, gracias al
programa Apoyo Infonavit (véase el recuadro correspondiente). Para obtener mayor
información comuníquese a los teléfonos 9171-5050 en la Ciudad de México o 01-800-008-
3900 desde el interior de la República. También puede consultar la página
www.infonavit.gob.mx
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Sociedad Hipotecaria Federal La SHF, a través del Programa Especial de Crédito y
Subsidios a la Vivienda (Prosavi), apoya la
adquisición de una vivienda nueva con un subsidio
por 16 mil udis ($53,700 aproximadamente), que se
complementa con un enganche y el crédito de un
intermediario financiero (actualmente, las
Sociedades Financieras de Objeto Limitado, Sofoles,
que son entidades financieras que otorgan créditos
para un rubro en específico, en este caso, el
hipotecario).
Es una buena opción para quienes no cotizan en el
IMSS o en el ISSSTE, pues los requisitos son
accesibles para personas que trabajan por su cuenta
o desarrollan una actividad informal: el aspirante
sólo debe tener ingresos mensuales hasta por cinco
salarios mínimos (alrededor de $6,800), contar con
un crédito de una Sofol hasta por 45 mil udis (151
mil pesos aproximadamente), y aportar 2,500 udis
(algo así como $8,400) como enganche.
Este programa se desarrolla con recursos
presupuestales del Gobierno Federal y se destina
sólo a la edificación de conjuntos habitacionales
autorizados, por lo que la oferta de créditos es
limitada. Para mayor información contacte a la SHF,
al teléfono 1087-2266 si radica en la Ciudad de
México o al 01-800-022-2828 en el resto del país.
También puede consultar el sitio de Internet
www.shf.gob.mx o solicitar asesoría directamente
en las Sofoles hipotecarias.
Fonhapo Este fondo otorga créditos para la adquisición de
vivienda social nueva, ubicada en los conjuntos
habitacionales programados por los Orevis, a
familias con ingresos hasta por cuatro veces el
salario mínimo mensual del D. F. (con un monto
aproximado de $5,500).
El crédito máximo es por 5 mil veces el salario
mínimo diario del D. F. (226 mil pesos
aproximadamente), con un enganche de 500 veces
ese salario (alrededor de $22,600), una
amortización de 30 años y una tasa de interés de
4% anual sobre saldos insolutos.
Además, se deben cubrir los gastos por
escrituración, seguros de vida y daños, una
comisión de 2% por apertura del crédito y de 2%
por gastos de administración sobre el pago
mensual. Cabe destacar que los recursos del fondo
para la compra de vivienda mediante un crédito
son limitados. Para mayor información acuda al
Orevi de su Estado o contacte directamente al
Fonhapo en el 01-800-366-2384 y el 01-800-366-
4276, o visite su sitio en Internet:
www.fonhapo.gob.mx
Con este programa, un crédito hipotecario de una institución financiera puede complementarse con
las aportaciones patronales de la cuenta de un trabajador derechohabiente, reduciendo así el plazo
o el pago mensual. Además, el saldo de la subcuenta de vivienda del Infonavit, que está
conformado por las aportaciones acumuladas previas al otorgamiento del crédito, puede utilizarse
para cubrir las mensualidades en caso de desempleo.
El derechohabiente puede obtener un crédito para una vivienda de hasta $859,560 y financiamiento
de hasta el 95% de su valor. Las posibilidades de conseguirlo aumentan debido a que el saldo
acumulado y las aportaciones patronales disminuyen el riesgo para la institución financiera.
También este programa le proporciona otras ventajas, como reducciones en la comisión por
apertura de crédito y en
los gastos notariales.
Para conocer los requisitos y las instituciones participantes, llame al Infonavit: 9171-5050 en la
Ciudad de México o 01-800-008-3900 desde el interior de la República.
Programa Apoyo
Infonavit
Este tipo de vivienda consiste básicamente en un
inmueble de alrededor de 20 m2 de construcción, que
tiene un valor de hasta 80 mil pesos (24 mil udis). El
principal promotor de la adquisición, construcción y
mejora de este tipo de vivienda es el Fonhapo que, a
través del Programa de Ahorro, Subsidio y Crédito para
la Vivienda Progresiva “Tu Casa”, otorga un subsidio
para la compra de vivienda nueva por un monto de 32
mil pesos. Para mayor información, acuda al Orevi que
le corresponda, o contacte directamente al Fonhapo.
Apoyos para la vivienda mínima
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Créditos hipotecarios
Otra opción de financiamiento, principalmente para
viviendas media (con un valor de hasta alrededor
de un millón de pesos), residencial (hasta de dos
millones) y residencial plus (dos millones en
adelante), es el crédito hipotecario otorgado por
bancos y Sofoles. Estas últimas participan en el
mercado con recursos garantizados por la SHF, lo
cual les permite ofrecer sus créditos a una población
más amplia que los bancos.
Actualmente, en el mercado existen muchas
opciones de créditos hipotecarios y su comparación
es muy complicada, pues hay muchas características
que se deben tener en cuenta.
Criterios de elegibilidad Se refieren a qué tan elegible es usted para que el
banco o la Sofol le otorguen un crédito. Estos
criterios son lo primero que usted debe considerar,
ya que le permitirán seleccionar las instituciones y
planes a los que puede aspirar.
Edad. Los rangos de edad mínima y máxima
varían entre instituciones financieras. La mínima
puede ser de 18 hasta 25 años y la máxima, de 50 a
65 años.
Ingresos mínimos. Varían entre instituciones y el
monto de crédito solicitado. En algunos casos,
principalmente las Sofoles se expresa como el
número de veces el pago mensual, por ejemplo, el equivalente
a 4 mensualidades. En otros casos, se fijan en pesos.
Las Sofoles son más flexibles sobre la comprobación de
ingresos, ya que el solicitante puede tener una actividad
informal y comprobar ingresos con cartas de proveedores o
clientes, y estados de cuentas bancarias, entre otros.
Asimismo, tienen esquemas para generar un historial de
crédito mediante aportaciones a un fondo de inversión por un
periodo determinado.
Antigüedad en el trabajo. También varía entre las distintas
instituciones. Puede ser de uno a tres años en el empleo actual
o en la misma actividad, si se es trabajador independiente o
empresario. En otros casos, se pide un año trabajando y tres
meses en el empleo actual.
Referencias crediticias. Pueden pedirle referencias
bancarias, como cuentas de ahorro, de cheques, de inversión o
de otras clases de crédito. En todos los casos se hace una
investigación en el Buró de Crédito.
Salud. En algunos casos, se requiere tener buena salud,
conforme lo determine la compañía de seguros. Asimismo, el
solicitante puede tener limitaciones para obtener el crédito si
su ocupación es de alto riesgo.
Si usted tiene problemas con algún banco o Sofol, la
Condusef es la instancia apropiada para presentar cualquier
denuncia. Comuníquese al 5448-7000 o al 01-800-714-9869.
En caso de que tenga alguna duda respecto al contrato de
adhesión de un plan de autofinanciamiento o si el proveedor
incumple con lo acordado, acuda a cualquier delegación
Profeco o llame al Teléfono del Consumidor: 01-800-468-
8722.
¿No le cumplieron? El Costo Anual Total (CAT) es un porcentaje que resulta de
un cálculo financiero que incorpora los costos directos
anuales inherentes al crédito, tales como la tasa de interés,
las comisiones por estudios socioeconómicos, apertura del
crédito, administración y cobertura, primas de seguros y
costos de avalúo, entre otros. Se excluyen del cálculo las
contribuciones federales y locales y los costos
correspondientes a trámites y servicios prestados por
terceros.
El CAT permite conocer el costo efectivo anual de la
operación si la tasa de interés se mantiene fija, y permite
comparar de manera sencilla los costos de distintos planes de
crédito, siempre y cuando tengan el mismo tipo de tasa de
interés y denominación. Es decir, el CAT no es útil para
comparar un crédito con una tasa de interés fija y otro con
tasa variable, o uno en pesos y otro en udis.
¿Qué es el CAT?
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Características de los créditos Como en los criterios de elegibilidad, las características
propias de los créditos también tienen diferencias importantes
entre instituciones, las cuales inciden en el costo del
financiamiento.
Características de la vivienda. Según sea el plan de crédito,
los valores mínimo y máximo de la vivienda que se puede
financiar varía entre instituciones. Por ejemplo, para un plan
de vivienda media, el valor del inmueble fluctúa entre $386
mil y un millón de pesos.
Generalmente, la vivienda debe tener una vida útil esperada
superior al plazo de la hipoteca. Asimismo, debe contar con
todos los servicios básicos y tener uso residencial. Aforo o
monto máximo de financiamiento. Es el porcentaje del valor
de la vivienda que la institución financiera otorga como
crédito. La diferencia constituye el enganche.
Actualmente, el aforo varía de 60% en los planes de vivienda
residencial plus a 95% en el programa Apoyo Infonavit.
Plazo. Debido a su monto, los créditos hipotecarios tienen
plazos de 5 a 30 años.
Tasa de interés. Existen planes en el mercado con tasa fija
(se determina al momento del contrato y no se modifica
durante el plazo establecido), variable (aumenta o disminuye
de acuerdo con las condiciones del mercado y se expresa
como un número de puntos porcentuales sobre la Tasa de
Interés Interbancaria de Equilibrio –TIIE–), tope o protegida
(se calcula con referencia a la TIIE vigente más algunos
puntos porcentuales, pero no puede superar una tasa de
interés establecida como tope, por ejemplo, 20%), y mixta (se
fija una tasa para una parte del plazo y otra mayor para el
siguiente periodo).
Las instituciones financieras promueven preferentemente los
créditos a tasa fija, la cual, en el mes de enero del 2004,
fluctuaba entre 12.5 y 16.6% para créditos en pesos, y entre
9.2 y 11.96% para créditos en udis. Las tasas tope se ofrecían
con máximos de 18.5 a 24%.
La elección del tipo de tasa depende de las expectativas que
usted tenga sobre el futuro de la economía a largo plazo, de
sus perspectivas de ingresos futuros y de su disposición al
riesgo. Si desea tener la mayor certidumbre posible en sus
pagos, la opción más confiable para usted es la tasa fija. No
obstante, tenga en cuenta que en este caso no se podría
beneficiar de una reducción de tasas de interés en el futuro.
Por el otro lado, también podría observarse un incremento en
las tasas, por lo cual la tasa variable representa el mayor
riesgo. La tasa tope o protegida es una combinación de ambos
casos, ya que fija una tasa máxima cierta, y puede
beneficiarse de reducciones futuras.
Pago mensual. El pago mensual varía según el tipo de tasa
de interés y de la denominación del crédito, es decir, si es en
pesos o en udis. En la mayoría de los planes que se ofrecen
actualmente, la mensualidad se mantiene constante durante el
plazo del crédito, salvo cuando es a tasa fija con pagos
crecientes, variable,
tope o mixta. Si se establece en udis, en un principio variaría
día con día. Sin embargo, los financiamientos de la SHF se
complementan
Para atender la necesidad de información que los
consumidores tienen en la elección de un plan de crédito
hipotecario, en enero del 2003 entró en
vigor la Ley de Transparencia y de Fomento a la
Competencia en el Crédito Garantizado. Entre las
principales disposiciones de esta ley se
encuentran las siguientes:
• La obligación de las instituciones financieras de
proporcionar información al consumidor sobre los créditos
de manera clara y homogénea, mediante una pizarra de
anuncios o medio electrónico visible en los
establecimientos donde atiendan al público, en la que se
difunda, al menos, las tasas de interés ofrecidas y las
comisiones aplicables, así como el CAT (ver recuadro
correspondiente).
• Además, las instituciones financieras deben contar con
un folleto informativo impreso o disponible en medio
electrónico, donde se informe sobre las condiciones de los
créditos que ofrecen.
• A solicitud del cliente, las instituciones tienen la
obligación de emitir sin costo una oferta vinculante, que
conste por escrito, sea válida durante 20 días y se extienda
con base en la información que el solicitante declare de
buena fe. Esta oferta establece los términos y condiciones
específicos mediante los cuales las instituciones
financieras se obligan a otorgar el crédito al solicitante. Si
el cliente la acepta, la institución debe otorgar el crédito en
los términos descritos en la oferta, una vez comprobados
los datos y la documentación proporcionada por él.
• Los avalúos de los inmuebles deberán ser realizados por
peritos valuadores autorizados por la SHF y el cliente
tendrá el derecho de escoger al perito entre el listado que
le presente la institución financiera.
• Se permite la subrogación de acreedor. Es decir, se
establece que una persona que tenga contratado un crédito
hipotecario tiene la opción de cambiarse de acreedor si
consigue mejores condiciones de crédito, en cuanto a
monto, tasas de interés y plazos, sin alterar la garantía
original. La comisión por pago anticipado en la
subrogación del acreedor en los créditos garantizados a
tasa variable no podrá ser superior al 1% del monto
remanente del crédito.
Cerciórese de que la institución financiera donde pretenda
contratar un crédito inmobiliario cumpla con las
disposiciones relativas a la información al consumidor y,
en caso de que no lo haga, acuda a la Comisión Nacional
para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios
Financieros (Condusef).
Información completa y detallada, su derecho
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con un instrumento que cubre los movimientos del valor
de las udis que sean superiores a los del salario mínimo.
Esta cobertura permite que el pago en pesos solamente
varíe en función de los incrementos en el salario mínimo;
su costo se incluye en los pagos mensuales, pero se
requiere estar al corriente en éstos para mantenerla.
Bonificaciones. Actualmente, existen en el mercado
diversos planes de instituciones financieras que hacen
bonificaciones de pagos. Uno, por ejemplo, ofrece
absorber cada año la doceava mensualidad. Otro, da al
cliente una bonificación de 20% del valor del crédito al
final del plazo pactado. En ambos casos, para obtener el
beneficio se deben realizar todos los pagos puntualmente y
no realizar pagos anticipados.
Seguro de vida. En todos los planes se incluye un seguro
de vida que garantiza el pago del préstamo en caso de
fallecimiento o invalidez permanente del titular. Si esto
ocurre, la familia no tendría que hacerse cargo de la
deuda, ya que el seguro se encargaría de devolver al banco
o a la Sofol lo que quede por pagar del préstamo. Los
costos varían entre 0.049 y 0.064% mensual del monto del
crédito.
Seguro de daños. El seguro de daños también se incluye
para cubrir riesgos que podrían afectar la garantía del
préstamo, es decir, la casa o departamento. Sus precios
están entre 0.0151 y 0.0275% mensual del valor de la
vivienda.
Seguro de desempleo. Algunos planes incorporan un
seguro que cubre los pagos mensuales por un periodo de
desempleo involuntario. En el programa Apoyo Infonavit
este seguro se financia con el saldo acumulado en la
subcuenta de vivienda que tenga en el Instituto.
Pagos anticipados. En los planes que fueron considerados
en nuestra investigación no hay penalización por pagos
anticipados, lo cual le permite terminar de pagar un
crédito en un plazo mucho menor. Sólo en los casos de
planes con bonificaciones especiales, si se realizan pagos
anticipados, se pierde el beneficio.
Intereses moratorios. En caso de no cumplir con un pago
mensual, usted tendría que cubrir un pago adicional por
intereses moratorios, más gastos de cobranza.
Gastos iniciales. Al momento de solicitar un crédito
inmobiliario, usted deberá cubrir algunos gastos
indispensables para cumplir con los requisitos que
solicitan las instituciones financieras para otorgárselo.
Entre estos gastos se encuentran el avalúo del inmueble,
un estudio de crédito o socioeconómico (que puede ser
gratuito, pero generalmente tiene un costo de mil pesos),
la comisión de apertura (del 1 al 4% del valor del crédito)
y los gastos notariales, los cuales varían entre instituciones
y entre las distintas ciudades de la República, pero por lo
general son del 5 al 10% del valor de la vivienda.
Entre los beneficios del Programa Apoyo Infonavit está el
compromiso de la Asociación Nacional del Notariado
Mexicano para reducir sus tarifas de escrituración cuando
la vivienda sea adquirida con dicho programa.
Conforme a la miscelánea fiscal publicada en el Diario Oficial en enero
del 2002, ahora los intereses reales pagados en los créditos hipotecarios
destinados a casa habitación, contratados con una institución de crédito o
con un organismo auxiliar de crédito autorizados por la Comisión
Nacional Bancaria y de Valores, siempre que el monto otorgado no
exceda de 1.5 millones de udis (aproximadamente 5 millones de pesos),
son deducibles de impuestos.
Esto quiere decir que a partir de este año usted puede deducir de su
ingreso gravable los intereses pagados en un crédito hipotecario, que
hayan superado la inflación durante el año pasado. El beneficio depende
del monto de su crédito, la tasa de interés y de sus ingresos. Algunos
analistas estiman que la deducción podría ser equivalente a una o dos
mensualidades del crédito.
Las instituciones financieras tendrán que informarle por escrito, a más
tardar el 15 de febrero de cada año, el monto pagado de dichos intereses
en el ejercicio fiscal de que se trate.
Deduzca los intereses de su crédito
Profeco tiene registradas quejas en contra de diversas empresas
que ofrecen autofinanciamiento de bienes inmuebles, por lo que
le sugerimos seguir las siguientes recomendaciones antes de
firmar cualquier contrato:
• Asesórese en alguna delegación Profeco o en el Teléfono del
Consumidor: 01-800-468-8722.
• Consulte el comportamiento comercial de la empresa al 01
(55) 5211-1537, al correo electrónico quejas@profeco.gob.mx,
o presente o envíe su solicitud a José Vasconcelos 208, colonia
Condesa, C. P. 06140, México, D. F. No olvide mencionar sus
datos personales, así como la razón social o comercial de la
empresa que quiere contratar.
• Verifique que el contrato de adhesión que la empresa le
proporciona esté registrado ante Profeco.
• Solicite a la empresa una explicación detallada sobre los
términos en que operará la adjudicación, cancelación del
contrato, penalizaciones, seguros, etcétera.
• Conozca con detalle qué tipo de garantías le ofrece la empresa
para cumplir el contrato.
En caso de incumplimiento del contrato de autofinanciamiento,
Profeco tiene la facultad para atender sus quejas, las cuales
deberá presentar en la delegación más cercana a su domicilio.
¡Ojo con los autofinanciamientos!
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Autofinanciamiento Se trata de un sistema de comercialización de bienes, basado en la
integración de grupos de consumidores que realizan aportaciones
mensuales a la cuenta de un fideicomiso. Cada mes, con el monto
de las aportaciones, se financia la adquisición del bien a algunos
miembros del grupo, seleccionados mediante diversos
mecanismos establecidos por cada empresa (por antigüedad,
sorteo, acumulación de puntos o subasta). Cuando todos han
recibido su dinero, se cierra el grupo. Este mecanismo es similar a
una “tanda”.
Para ingresar a un grupo se requiere hacer un pago inicial de
inscripción, que varía entre 1.5 y 2% del monto de
financiamiento. Después se realizan pagos mensuales por el
número de meses contratados. Los pagos incluyen la aportación al
fondo donde se concentran los recursos para otorgar los
financiamientos, más costos de administración y seguro de vida.
En algunos casos, se ofrece un seguro de desempleo.
Asimismo, periódicamente (mensual o semestralmente) a la
aportación se le aplica un factor de actualización, el cual puede
ser un porcentaje predeterminado, estar ligado a la inflación, a
una tasa de interés de referencia o al salario mínimo. Esto permite
que los montos que se adjudican también se actualicen, de forma
que los integrantes que obtienen la adjudicación después de
varios años, reciben un financiamiento mayor, que compense los
incrementos de precio de la vivienda (lo cual no necesariamente
sucede). Así, si el factor de actualización del pago mensual fuera
de 1%, el integrante seleccionado en el primer mes recibiría 500
mil pesos, mientras que el beneficiario en el mes 48 recibiría casi
800 mil.
Una vez que se obtiene el financiamiento, el inmueble se asegura
contra daños y queda en garantía a favor del resto de las personas
del fideicomiso.
En los autofinanciamientos es posible realizar aportaciones
anticipadas para reducir el plazo (en las que no se pagan los
costos de administración y seguros), sin que haya penalizaciones.
Esto representa un ahorro, pues se evitan los incrementos en
meses posteriores y, en caso de que el participante que anticipa
sus pagos no haya sido adjudicado todavía, obtiene puntos que
aumentan sus probabilidades de adjudicación.
Este sistema tiene la ventaja de que los criterios de elegibilidad
son mínimos, no se requiere comprobar ingresos, ni un aval.
Además, se puede contratar un financiamiento que cubra, en un
principio, el cien por ciento del valor del inmueble deseado, con
pagos relativamente bajos, en función de planes con plazos
largos.
No obstante, este sistema tiene también algunas desventajas que
debe tomar en cuenta. Por ejemplo, el costo de este
financiamiento es menor que el de un crédito hipotecario para los
primeros beneficiados, pero muy superior en el caso del último
adjudicado, pues si usted resulta adjudicado hasta después de
varios meses o años, habrá realizado aportaciones por un valor
significativo que no le generarán ningún rendimiento financiero
y, dependiendo de su situación particular, es posible que durante
todo ese tiempo haya tenido que pagar la renta de una vivienda.
Además, si bien los recursos se depositan en un fideicomiso
legalmente constituido, existe un riesgo de liquidez. Aun
cuando no podamos afirmar que sea una situación frecuente,
es posible que en un periodo específico, ante la falta de pago
de algunos integrantes del grupo, los recursos depositados en
el fideicomiso no sean suficientes para otorgar el
financiamiento a quienes hayan obtenido su adjudicación.
Piénselo bien antes de optar por un autofinanciamiento, pues
después de cinco días hábiles de haberse inscrito al sistema,
no se puede cancelar el contrato sin la aplicación de una pena
convencional, que por lo regular va de una a dos veces el
valor promedio de las aportaciones realizadas, más las
cantidades que haya pagado por gastos de administración y
seguros.
Por otro lado, las penalizaciones por retraso en los pagos son
superiores a las de los créditos hipotecarios y, si falla en más
de dos pagos, el proveedor podría rescindir el contrato y le
aplicaría la misma pena convencional que en el caso de
cancelación del contrato.
Actualmente, los autofinanciamientos se encuentran regulados
por el artículo 63 de la Ley Federal de Protección al
Consumidor (LFPC) y por la Norma Oficial Mexicana NOM-
143-SCFI-2000, que establece los requisitos que los
proveedores deberán cumplir con respecto a la conformación de
los grupos y el plazo de los contratos. La NOM también indica
que éstos deberán proporcionar amplia información al
consumidor sobre el sistema y poner a su disposición un
resumen de su viabilidad financiera; asimismo, tendrán que
prevenirlo de que no se puede garantizar la adjudicación del
bien en un lapso predeterminado, pues debe sujetarse a los
procedimientos definidos en el contrato. Además, todas las
características, la mecánica y los costos del sistema deberán
estar contenidos en un contrato de adhesión registrado ante
Profeco. Las reformas a la LFPC, publicadas en el Diario
Oficial el 4 de febrero pasado, integran disposiciones que
mejoran la regulación de los sistemas de autofinanciamiento,
entre las que destacan:
• Estas empresas sólo podrán operar mediante la autorización de
la Secretaría de Economía.
• El plazo máximo de operación del sistema será de 15 años en
el caso de inmuebles.
• Se prohíbe la fusión de grupos y los grupos abiertos.
• Se eliminan las penalizaciones si el consumidor cancela el
contrato por causas imputables a la empresa.
• Profeco podrá suspender la celebración de nuevos contratos a
las empresas que hayan incurrido en violaciones graves a las
disposiciones establecidas.
•wSe amplían las facultades de la Secretaría de Economía y de
Profeco para requerir a las empresas información y
documentación que avalen el correcto funcionamiento de los
sistemas y su viabilidad financiera.
Además, se especifican distintas causales de revocación de la
autorización para operar.
Estas disposiciones entrarán en vigor a partir de mayo de 2004
para los grupos de nueva creación, por lo que le recomendamos
esperar hasta entonces para contratar, y cerciorarse de que lo
integren a un grupo nuevo.
Normatividad de los autofinanciamientos
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¿Qué financiamiento elegir? No hay una respuesta general a esta pregunta, ya que
depende de su situación financiera actual y de sus
expectativas de ingresos futuros. Sin embargo, tenga en
consideración las siguientes recomendaciones:
• Estime su capacidad de pago, considerando sus
ingresos familiares y sus deudas o compromisos de pago.
Algunos analistas consideran que no es aconsejable
destinar más de 30% de sus ingresos brutos a gastos
relacionados con la vivienda (rentas, pagos de créditos,
seguros, predial).
• Tenga en cuenta que al celebrar un contrato de crédito
hipotecario o de autofinanciamiento, estará tomando una
decisión de largo plazo. Si no cuenta con la liquidez
necesaria para realizar los pagos convenidos, tendrá que
pagar las penalizaciones contempladas en los contratos
de apertura y enfrentarse a problemas legales.
• En caso de que opte por un financiamiento para
vivienda social, acérquese a los diversos organismos
federales o estatales de vivienda.
• Si busca una vivienda media o residencial, consulte los
comparativos de los créditos que ofrecen los bancos y las
Sofoles en la página de la SHF en Internet, en la de
Condusef (www.condusef.gob.mx) o en el Infonavit
(para el programa Apoyo Infonavit). También puede
utilizar los simuladores que las instituciones financieras
ofrecen en sus páginas en Internet para obtener una
estimación de su caso particular.
• Las disparidades entre las tasas de interés y los costos
asociados al crédito que ofrecen las distintas
instituciones pueden significar diferencias importantes
en los pagos mensuales. Tenga en cuenta el Costo Anual
Total (CAT) para planes denominados en las mismas
unidades (pesos o udis) y con el mismo tipo de tasa de
interés.
• Considere el monto máximo del que dispone para dar
un enganche junto con su capacidad de pago mensual, y
trate de encontrar el punto justo. Si contrata un plazo
más largo de lo que le permite su flujo mensual,
terminará pagando un monto de intereses mayor al
necesario. Si contrata un plazo muy corto, los pagos
mensuales pueden representar una carga muy pesada
para su presupuesto. Por ejemplo, si compra una
vivienda de 625 mil pesos, con un crédito que tiene una
tasa fija de 15.5% anual y da un enganche de 20%, el
pago mensual a 15 años sería de $7,500.00. En cambio,
si lo contrata a 10 años, sería de $8,600.00. En el primer
caso, el pago es casi 15% menor al segundo, pero
tardaría 5 años más en terminar de pagar el crédito y le
saldría más caro.
• También debe considerar sus expectativas sobre la
evolución de las tasas de interés. La tasa mixta o la tasa
fija con pagos crecientes pueden ser atractivas si usted
considera que su ingreso real se incrementará en el
futuro. Así, puede optar por un plan con pagos
relativamente bajos durante los primeros años y pagos
superiores en los siguientes.
• Al comparar un crédito hipotecario y un
autofinanciamiento, considere los riesgos descritos en
este artículo y las ventajas de las deducciones fiscales de
los intereses reales.
• Si se interesa en un sistema de autofinanciamiento,
evalúe la alternativa de tener la disciplina de ahorrar en
un fondo de inversión que le permita acumular la
cantidad necesaria para pagar un enganche.
• Elija los planes que crea más convenientes para usted y
solicite una cotización a las instituciones
correspondientes. En el caso de las instituciones
financieras, recuerde solicitar una oferta vinculante.
• La comparación de las ofertas es el último paso para
tomar su decisión. No se quede con dudas, pregunte al
funcionario de cada institución cualquier aspecto que no
le quede claro
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pensados para que este sector de la
población pueda hacerse de un patrimonio,
ofreciéndoles opciones viables y requisitos
accesibles.
Lo que diferencia a este tipo de créditos de
un hipotecario tradicional es que manejan
diferentes esquemas para que puedas
demostrar tu capacidad de pago, el más
utilizado es el “esquema de ahorro”, para
acceder al préstamo debes ahorrar
previamente a la compra de tu vivienda, una
cantidad equivalente a cierto número de
mensualidades (de seis a veinticuatro) del
crédito que deseas contratar, que servirá para
pagar el enganche de tu vivienda.
n nuestro país sólo el 38.1% de la
población ocupada (quienes tienen un
empleo) está afiliada al IMSS o al
ISSSTE1, significa que el resto trabajan
de forma independiente o eventual como:
taxistas, estilistas, meseros, pequeños
comerciantes… y para ellos ―no hace
mucho tiempo― adquirir una vivienda era
casi una misión imposible, pues uno de los
requisitos que te pide un banco al solicitar
un crédito hipotecario es comprobar
ingresos. Así, los sueños de tener casa
propia se desvanecían para muchos.
Hoy el panorama es distinto, diversas
instituciones financieras ofrecen productos
y programas
E
¿No tienes cómo comprobar ingresos?
Entérate cómo esto ya no es un impedimento para adquirir una
vivienda.
MyCrédito
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
ofrece Crediferente, dirigido a personas sin
afiliación al Infonavit o Fovissste para la
compra de vivienda nueva o usada.
Los plazos pueden ir desde cinco hasta
veinticinco años y te solicitan un enganche
mínimo del 10% del valor de la vivienda. El
monto máximo de crédito que puedes
obtener es de hasta $937,941 y depende de
tu capacidad de pago, la cual puedes
demostrar por medio de los cuatro esquemas
que mencionamos anteriormente.
La “renta con opción a compra” es otra de
las alternativas. Firmas un contrato de
arrendamiento donde se estipula la opción a
compra y la cantidad que deberás pagar por
concepto de renta, que será equivalente a lo
que pagarías en un futuro por el crédito que
deseas solicitar. Con el pago puntual de la
renta durante un tiempo determinado,
demuestras que tienes la capacidad de pagar
el crédito que deseas contratar.
El “buen pagador” es otro de los
esquemas, te dan la oportunidad de
demostrar tu capacidad de pago mediante
estados de cuenta, que demuestren que
has pagado de forma puntual algún tipo
de crédito con mensualidades similares a
la que pagarías con el crédito para
adquisición de vivienda que deseas
contratar.
Otro de los esquemas –menos utilizado-
es el denominado
“renta pagada”, en el cual te piden
demostrar que has pagado de manera
cumplida la renta del inmueble en el
que habitas, por lo que es indispensable
que exista un contrato de arrendamiento
y que presentes los recibos de pago de
la renta.
A continuación te presentamos las
opciones que ofrecen algunos de
estos esquemas:
MyCrédito
La SHF es un banco de segundo piso, significa que
no atiende de forma directa al público, por lo que se
apoya en intermediarios financieros como bancos,
Sofoles y Sofomes, los cuales se encargan de otorgar
y administrar los créditos, desde su apertura hasta su
conclusión.
Subsidio para
tu vivienda
El Programa “Ésta es tu casa”
operado por la Comisión
Nacional de Vivienda
(Conavi) apoya a personas de
bajos ingresos para adquirir
una vivienda, mejorar la que
ya tienen o autoconstruir, con
un subsidio del Gobierno
Federal. Puedo ser
beneficiario, si:
· Gano menos de $9,474.16,
equivalente a 5 veces el
salario mínimo.
· Nunca he recibido un
subsidio federal para
vivienda.
· Cuento con CURP o
Matrícula Consular.
· No soy propietario de otra
vivienda.
· Aporto el monto de ahorro
previo, especificado por la
modalidad que sea de mi
interés.
· Cuento con un
financiamiento autorizado
por alguna de las entidades
ejecutoras del programa.
Para más información visita:
http://www.conavi.gob.mx/
programas-estrategicos/ tu-
casa/
Para mayor información sobre el programa
consulta
la página de Sociedad Hipotecaria Federal
www.shf.gob.mx/programas/CREDIFE
RENTE_/Paginas/default.aspx
Los intermediarios que ofrecen estos créditos son:
MyCrédito
Otra opción es la que te ofrece Bansefi en conjunto con SHF mediante el programa AhorraSIF, dirigido a personas que no pueden demostrar total o parcialmente sus ingresos y utiliza el esquema de ahorro previo al otorgamiento del crédito. Como en el caso anterior, Bansefi no otorga el crédito, sólo actúa como intermediario en el programa de ahorro para sustituir la comprobación de ingresos, el crédito es otorgado por diversos intermediarios financieros. Dirigido a personas con un ingreso mensual de cinco salarios mínimos en adelante, el cual se puede integrar sumando también el ingreso del cónyuge. Destinado a la adquisición de vivienda nueva o usada, en cualquier lugar del país donde tenga cobertura el intermediario financiero. El monto que se puede obtener varía de 50 mil a 500 mil UDIS (de $239,176.5 a $2,391,764.52). La tasa de interés, el plazo y el monto del pago mensual lo determina el intermediario que otorga el crédito. Para acceder al préstamo, primero debes solicitar la inscripción al programa en cualquier sucursal de Bansefi y abrir una cuenta de ahorro. Una vez que inicies el
programa, acude a una Sofol o Sofom donde te
indicarán los requisitos necesarios para el
otorgamiento del crédito. Cuando finalices tu meta de
ahorro, que puede durar seis, nueve o doce meses,
según lo determine la SHF, Bansefi te proporcionará
un certificado que respalda tu liquidez para pagar el
crédito hipotecario, y deberás presentarlo a tu
intermediario financiero para continuar el trámite y
ejercer tu crédito
Los intermediarios que ofrecen estos créditos son:
Para mayor información sobre el programa
consulta
www.bansefi.gob.mx y www.shf.gob.mx/
Herramientas/directoriointfin/Paginas/d
efault.aspx
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Una alternativa más, es la que ofrece
BBVA Bancomer, la cual va dirigida a
personas que tienen una actividad
laboral que dificulta la comprobación
de ingresos. El programa Ahorra y
Estrena, está diseñado para que a través
de un compromiso de ahorro, puedas
establecer un antecedente de tu
comportamiento de pago y así acceder
al crédito.
Para iniciar el programa sólo necesitas
abrir una cuenta de ahorro con destino
hipotecario y seleccionar el periodo de
tiempo en el que deseas ahorrar, que
puede ir de seis a dieciocho meses.
Deberás cumplir puntualmente con el
ahorro pactado. Toma en cuenta que no
podrás retirar el dinero depositado, de
lo contrario el programa se cancelará.
Tu ahorro podrá destinarse al pago del
enganche o a los gastos de apertura del
crédito.
El tipo de vivienda que puedes adquirir
tiene un valor entre los 180 mil y 1
millón de pesos. Al momento de
formalizar el crédito, tienes que
depositar lo faltante para cubrir el
enganche o en su caso los gastos de
apertura del crédito. Las tasas y
condiciones del crédito dependerán de
las opciones de crédito que elijas, de las
que participan en el programa.
Para obtener mayor información puedes
consultar la página www.bancomer.com
o www.bancomerhipotecaria.com
Existen otras instituciones como las
Sociedades Cooperativas
Opciones existen, sólo hay que
buscar las que mejor se adecúen a
tus necesidades. Si ya estás decidido
a contratar un crédito hipotecario,
recuerda que adquieres un
compromiso de muchos años, por lo
que debes estar seguro de que podrás
cumplir con los pagos a futuro.
de Ahorro y Préstamo (SCAP), que
también ofrecen créditos
hipotecarios de este tipo, pero
funcionan de distinta manera.
Cuando te afilias a una SCAP te
conviertes en socio y para acceder a
cualquier crédito te solicitan tener
una antigüedad dentro de la
sociedad. Te piden un porcentaje del
monto del crédito a solicitar en
ahorro, por ejemplo, si necesitas
$500,000 debes contar con el 10%
en ahorro, es decir $50,000 en tu
cuenta. Los plazos pueden ir de
cinco hasta veinte años. Los montos
a otorgar se estipulan de acuerdo al
tipo de socio que seas, es decir,
toman en cuenta tu antigüedad en la
SCAP, el monto de tus ahorros, tu
capacidad de pago, el buen
cumplimiento que hayas demostrado
en créditos anteriores y tu buen
historial crediticio.
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Alzas en
los
precios.
De acuerdo a diversos estudios, la venta de
viviendas en 2014 cayó un 11%, mientras los precios
aumentaron un 6% en promedio, lo que evidencia
una desaceleración del sector. Conversamos con
Tomás Denecken, Business Manager de Properati
Chile, quien analizó dicho escenario y las
perspectivas para 2015.
¿Cómo analiza las cifras del mercado inmobiliario 2014?
La teoría económica afirma que cuando un bien disminuye sus ventas, debería bajar su precio
para estimular la demanda. Pero esta es una lógica que no se emplea al rubro inmobiliario, ya que
este se ha visto bastante influenciado por las aristas que históricamente han afectado al sector:
niveles de stock de los inmuebles, la tasa de desempleo y el acceso a los créditos hipotecarios.
¿A qué responde el aumento de
precios de viviendas en un
contexto en que las ventas
disminuyen?
Los precios de las viviendas han
subido de forma heterogénea,
según su zona geográfica, lo
cual tiene relación con el
aumento en la escasez de la
oferta de suelos. Hay factores
clave que respaldan este
comportamiento, tales como la
desaceleración económica, una
mayor restricción a los créditos,
la incertidumbre generalizada y
la disminuida oferta para entrega
inmediata. acostumbrada a comprar con
tanta anticipación. El tiempo
influye en que la gente espere
y evalúe aún más lo que
quiere comprar.
Según Adimark, el 80% de la
oferta total de departamentos
tiene fecha de entrega a más de
13 meses. La población no está
¿Cómo proyecta el
panorama para este año?
Hay decisiones de largo plazo
que se han detenido a la
espera de contar con
información más clara
respecto a la reforma
tributaria. Aún no hay claridad
de las posibles medidas que
tome el Gobierno para
alivianar el alza de precios
que existiría en base a lo que
estiman recaudar, lo cual
afectaría directamente a los
consumidores. Según la
CChC, este aumento sería
entre 8% y 13%.
Por otro lado, los dueños de
casas y/o terrenos aptos para la
construcción están evaluando
MyCrédito
¿Qué factor sería el más relevante en 2015 para el mercado inmobiliario?
el hecho de vender sus propiedades antes de que entre en vigencia la reforma, ya que
dependiendo de cuándo fueron adquiridos podrían estar afectos al pago de impuesto por la
ganancia de capital, cosa que en la actualidad no ocurre. De todas formas, en cuanto a
precios, lo más probable es que no haya grandes cambios.
Sin duda, la expectativa en torno a la reforma tributaria. Si bien su impacto no se verá este
año, sí deberíamos ver un incremento en las ventas, por lo que las inversiones inmobiliarias
deberían tener una variación positiva en relación a 2014. La economía se vislumbra un poco
menos dinámica para los próximos dos años; la reforma tributaria puede producir cierta
incertidumbre, pero nada tan relevante como para pensar que las personas van a dejar de
demandar viviendas o que las tasas de crédito hipotecario van a dispararse. En mercados
inmobiliarios desarrollados es muy leve el porcentaje de la clase media que tiene acceso a la
adquisición de bienes inmuebles. Para allá vamos, y durante 2015 y 2016 nos daremos cuenta
de ello.
Entonces, ¿dónde advierte buenas oportunidades para los inversionistas?
En la compra, tanto para vivienda como inversión. Si bien el acceso será más difícil para
personas de clase media, este año no se proyectan alzas de precios significativas en
comparación a lo que se prevé para 2016. En relación a la compra para inversión en el mercado
de los departamentos, las comunas de San Miguel, Estación Central y Santiago Centro debieran
seguir sumando adeptos, pues en ellas se pueden hacer departamentos más pequeños, los cuales
son muy atractivos para el arriendo.
Pilares del Crédito Hipotecario
Para conocer un poco del
crédito hipotecario en México,
Real Estate Market &Lifestyle
se acercó a los principales
protagonistas del tema, con el
fin de que nos dieran su opinión
sobre las diversas ofertas que
existen en torno al crédito
hipotecario. Son, como el título
lo indica, verdaderos pilares de
ese sector bancario; gracias a
sus ofertas, muchos mexicanos
han visto sus sueños, hechos
realidad.
Uno de los sueños más
grandes a los que aspira
hacer realidad una persona o
familia, es contar con una
propiedad la cual, será por lo
general heredada a hijos,
familia o amigos cercanos;
por ende, una casa es uno de
los bienes más preciados.
Este sueño, dadas las crisis
recurrentes que tiene el país,
para millones de personas se ha
vuelto más bien una utopía; se
busca lograr pero nunca se
puede. Para eso está el crédito
hipotecario, generado por
organismos federales, estatales
o por la banca comercial, con el
propósito de brindar al cliente
una serie de fórmulas que, de
llevarse a cabo de manera
organizada y a tiempo, pueden
realmente lograr que se cumpla
el anhelo de tener una casa.
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BBVA BANCOMER
Gonzalo Palafox Rebollar Director de Banca Hipotecaria BBVA Bancomer.
En los últimos 24 meses los
sectores de la vivienda e hipotecario
se han visto envueltos en una serie
de cambios muy importantes, tanto
por el reacomodo de los principales
actores en la producción de vivienda
nueva en el país, por el anuncio de
nuevas reglas y lineamientos por
parte de la autoridad, por una intensa
competencia dentro de la Banca en
la oferta de financiamiento, como
por la entrada en vigor de diferentes
reformas estructurales y las
expectativas de mejora en la
economía en general.
Existía gran preocupación sobre una
posible falta de oferta de vivienda
disponible en el país, y prácticamente
todas las acciones se enfocaron a
incentivar la producción; pero
probablemente se perdió de vista que
también la demanda se estaba viendo
afectada por diversos factores, como
son: la lenta recuperación de empleos
estables y en niveles de ingreso
suficientes, los criterios de crédito con
mayor cuidado en los perfiles por parte
de las instituciones financieras o el
estanco de la actividad económica en
muchas plazas del país, entre otras.
MyCrédito
Lo anterior ha provocado que, aunque haya
recursos para financiamiento disponibles, el
número de créditos hipotecarios otorgados
en general en la industria no ha tenido el
crecimiento esperado. Y es que vale la pena
diferenciar claramente entre “demanda” y
“necesidad”, pues la primera se refiere a la
combinación entre la necesidad de vivienda
de una persona o familia y la capacidad de
ésta para tomar un financiamiento y hacer
frente a la obligación de pago a largo plazo.
En el caso particular de la Banca hemos
promovido la demanda, ya que
probablemente estamos viviendo una etapa
nunca antes vista en términos de
disponibilidad de productos financieros
dirigidos a la vivienda. Y ya no solamente
hablamos de créditos hipotecarios de
adquisición, sino que hay destinos tan
variados tales como la compra de vivienda
usada, construcción, compra de terrenos,
remodelación, ampliación, terminación de
obra, pago de pasivos y liquidez, entre
otros.
La Banca tiene una gran actividad y
presencia, pues prácticamente todas las
instituciones tenemos ofertas atractivas,
las cuales estamos continuamente
renovando y actualizando. Las tasas de
interés están en los niveles más bajos de
los últimos 40 años, con esquemas fijos
para transmitir tranquilidad a los
usuarios; los porcentajes de
financiamiento son los más altos, los
plazos son más largos y, aunque todavía
a un ritmo lento, la colocación de
crédito hipotecario de la banca ha
presentado crecimiento desde el 2010.
Esto ha repercutido principalmente en el
segmento de viviendas medio y
residencial.
Todo lo anterior es muy favorable y el
que exista una competencia tan intensa
es en beneficio de los clientes, pues
debemos incorporar más variables a la
oferta, tanto en condiciones financieras,
productos complementarios, esquemas
de atención y, por supuesto, nivel de
servicio y asesoría.
MyCrédito
La compra de casa sigue siendo el principal
motivo por el cual una persona decide obtener un
crédito hipotecario, por lo que ésta es, si no la
más importante, una de las más relevantes
decisiones financieras y patrimoniales de la
familia. Aunque también cada vez empiezan a
tener mayor relevancia destinos para
remodelación, ampliación, construcción de casa,
así como para la mejora de condiciones de
hipoteca actual. Por ello, la asesoría con que se
cuente para tomar la mejor decisión, se vuelve
fundamental, pues evitará que se generen falsas
expectativas y se incurra en costos innecesarios.
Además, se podrán planear mucho mejor los
tiempos y el presupuesto, organizar los gastos y
seleccionar la casa que mejor convenga por
espacios, ubicación y precio.
Otra de las características que ha promovido la
demanda, es el contar con mayor porcentaje de
financiamiento y menores costos y comisiones
iniciales. Ya que, aunque una persona cuente con
el ingreso y la capacidad para hacer frente a los
pagos mensuales, tendrá que conformar
previamente el ahorro necesario para pagar en el
enganche y los gastos iniciales derivados
de la compra (comisión de apertura, avalúo,
impuestos, derechos, honorarios notariales,
entre otros). De esta forma, mientras menor
desembolso se tenga que hacer
inicialmente, más fácil y rápidamente se
podrá acceder al crédito y a la casa.
Los plazos de los créditos son largos por la
simple razón de hacer más accesibles las
mensualidades; pero es posible terminar
con el crédito anticipadamente o vender el
inmueble antes de que termine el plazo y
liquidar la hipoteca en ese mismo
momento. De esa forma se facilita que las
familias cambien de casa según lo necesiten
o mejoren las condiciones del préstamo. Es
decir, no es obligatorio permanecer durante
todo el plazo contratado. La casa y el
crédito deben evolucionar con las
necesidades de la familia.
Es por esto que se considera que todas estas
facilidades y características generan un
importante impulso en la demanda efectiva,
aunque todavía hay un tramo importante
por recorrer para lograr apoyar a que todas
las familias formen o consoliden su
patrimonio.
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SANTANDER
José Carlos Hernández Suárez Director ejecutivo de Hipotecas de Santander México
Cuando pensamos en la posibilidad de
adquirir una vivienda son muchas las dudas
que se nos presentan; sin embargo,
siguiendo un proceso ordenado y atendiendo
a detalles que son esenciales, podemos hacer
realidad el sueño de adquirir un inmueble.
De entrada hay que tener claro que adquirir
una vivienda tomará tiempo y preparación.
Es común que empecemos buscando la
propiedad que nos gusta; sin embargo, en
realidad lo primero que debemos hacer es
revisar la parte financiera. Por ejemplo,
cuánto tenemos de ingreso, qué otras deudas
tenemos, si contamos con buen historial
crediticio para buscar un crédito hipotecario,
de qué ahorro disponemos, si compartiremos
el esfuerzo con nuestra pareja y sumaremos
los ingresos o si tenemos algún tipo de
programa de vivienda en nuestro empleo
como los son Infonavit o Fovissste.
Con esta información a la mano, lo que
sigue es contactar a un banco para tener una
primera idea de cuánto es posible que nos
presten para la adquisición de una vivienda.
Hay que considerar que la compra de un
bien inmueble supone gastos al inicio que
están ligados al precio de la vivienda, como
impuestos, notarios, investigaciones,
valuadores, entre otros. Cabe decir que en la
actualidad, las instituciones cuentan con
simuladores de créditos que ayudan a tener
una idea.
La elección de un banco debe ser cuidadosa. Es
importante considerar otros elementos además de
la tasa y el tipo de crédito. El servicio, la
celeridad de los trámites, que el crédito
hipotecario sea el adecuado para la capacidad de
pago; pero también para el tipo de operación que
requieres, como puede ser la adquisición de casa
nueva, o usada, para construir en un terreno, para
sustitución de una hipoteca, etcétera. Por
ejemplo, en el caso de Santander, se dispone de
una variedad de esquemas que nos permiten
atender prácticamente cualquiera de las
necesidades comunes en el mercado y con
tiempos de respuesta muy competitivos.
Ahora bien, las tasas y plazos son un tema central
al momento de definir cuál es el mejor crédito
hipotecario. En general, es importante considerar
por cuánto tiempo se quiere el préstamo, cuánto
es lo que queremos pagar al mes, cuánto se
dispone al inicio para enganche y, sobre todo, si
queremos pagar siempre lo mismo, o si tenemos
expectativas de que nuestros ingresos crecerán y
por ello podríamos pagar más en el mediano
plazo.
Para quienes prefieren un pago fijo durante todo
el tiempo del crédito existen opciones muy
competitivas actualmente. Para ubicar la mejor es
necesario comparar en el Costo Anual Total
(CAT), qué porcentaje del total de valor de la
propiedad nos prestarán, y cuánto se paga de
mensualidad por cada mil pesos. Santander por
ejemplo, tiene una hipoteca que claramente
establece que por cada mil pesos de crédito se
pagarán 10 pesos de mensualidad; de hecho se
llama “10x1000”.
MyCrédito
Es importante conocer todos los detalles de la
propiedad antes de adquirirla, como puede ser el
uso que tiene, la edad de la construcción, si tiene
adeudos, cuánto se paga de mantenimiento en el
condominio (en el caso que aplique),
estacionamiento, si los servicios como el agua son
compartidos, los elevadores, entre otros. Comparar
entre diversas opciones ayuda a dar un contexto a
la casa que queremos. Nos da información valiosa
sobre lo que ofrecen otras alternativas y qué tanto
la que tenemos en mente, corresponde realmente a
nuestras necesidades. Al visitar una casa en la que
ya se tenga interés, es importante tomarse el
tiempo para revisarla con cuidado, preguntar todas
las dudas y no sentirse presionado para decidir sin
antes ver otras opciones. Dado que se trata de una
inversión de largo plazo, no hay que dejar de
pensar en el futuro, con suceso como el posible
crecimiento de la familia, las facilidades para
crecer la construcción o para hacer
modificaciones, por ejemplo. Finalmente vendrá la
etapa de concretar el acuerdo de compra. Es
indispensable tener en orden los documentos de la
vivienda y los propios para que el trámite pueda
ser ágil y sencillo. Por el tipo de crédito que se
trata no pueden quedar documentos pendientes ni
faltar requisitos.
Sin embargo, un pago fijo no es la única opción. Existen lo pagos crecientes; este esquema es muy útil para quienes tienen la expectativa de que sus ingresos crecerán y por tanto prefieren que al inicio su crédito tengan mensualidades bajas que aumentarán con los años, lo que les permite liquidez para otros gastos al inicio del crédito, y poder tener un crédito más alto. En el caso de Santander este tipo de crédito es muy recurrido por personas jóvenes, y aunque el pago es creciente, desde el inicio del crédito queda estipulado cómo y cada cuándo se incrementará la mensualidad. Una alternativa interesante es la de tasa variable. Este producto responde al movimiento de tasas del Banco de México. Así, cuando la tasa de referencia baja, el crédito refleja esa baja directamente en la mensualidad, y cuando la tasa tiene ajustes al alza también lo refleja. En el caso de Santander, que es el único banco con este tipo de tasa para una hipoteca, hay un tope del 13% para el aumento en la tasa; es decir, aunque la referencia del Banco de México suba, el crédito nunca pasará del 12%; esto ofrece la certeza de que hay un punto máximo de tasa. En el contexto actual donde la estabilidad económica del país ha permitido tasas bajas, esta hipoteca se vuelve muy competitiva y permite aprovechar la solidez de México con un financiamiento a una tasa que no se había visto antes. Ahora bien, si a la par se cuenta con apoyo de instituciones como Infonavit o Fovissste, es posible ocupar los recursos de la cuenta de vivienda para darle unmayor alcance al crédito hipotecario y buscar una casa de mayor valor, o para que el préstamo sea menor aplicando esos recursos como si fueran un ahorro.
Teniendo claro el financiamiento que
ocuparemos y la cantidad que podemos disponer
con el crédito hipotecario, es momento de hacer
una búsqueda de la propiedad, donde se deberán
evaluar aspectos como cuántas recámaras, si se
prefiere casa, departamento, en qué zona, etc.
MyCrédito
Es fundamental dar seguimiento
puntual a cada paso del crédito y
cumplir con las fechas de firmas y
otros trámites a fin de que todo avance
en tiempo. Hay que tener claro que
algunos trámites de registros y otros
pueden tomar algunos días y que la
compra-venta no se concretará de un
día para otro. Una vez que se ha
completado la compra lo que sigue es
disfrutar esta propiedad y cumplir
puntualmente con las mensualidades,
revisar si el crédito tiene opciones
como las de pago anticipado sin
penalizaciones o de incrementar la
mensualidad a fin de avanzar en el
principal. También es importante
preservar los documentos del crédito,
revisar que se tengan los recibos de
pago y no se debe descartar la
contratación de seguros adicionales
sobre el inmueble que ayudarán en
caso de alguna afectación. Finalmente,
es fundamental tener en cuenta que si
bien ya se concretó la operación de la
vivienda, ésta sólo será parte del
patrimonio hasta el término de la
hipoteca y por ello cuando se terminan
de cubrir las mensualidades, se debe
liberar la hipoteca; es decir, concluir el
trámite para que las escrituras se
tengan en mano.
Suele suceder que las familias luego
de muchos años de esfuerzo no
terminan el trámite de su hipoteca lo
que acarrea problemas posteriores y
costos innecesarios. En México
quizá como nunca antes, se tiene en
la actualidad una diversidad de
opciones para la adquisición de una
vivienda, y sin duda es el mejor
momento para la compra ya que
existen tasas bajas, productos
competitivos y un horizonte de
estabilidad económica que desde
hace mucho tiempo no se tenía. Ante
la pregunta de cuándo es el
momento de adquirir esa vivienda
que siempre quiso, sin duda es
ahora. Pero, como se ha mencionado
antes, no se trata de una decisión
que pueda tomarse
improvisadamente, por eso es mejor
planearla, y estar listos para todo lo
que supone la adquisición de un
patrimonio. Y siendo este un paso
fundamental en su vida financiera,
lo mejor será acompañarse de un
equipo profesional.
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BANORTE
El concepto tan mencionado y
deseado por los vendedores; después
de pasado un tiempo y anhelado por
lograrlo en los compradores, sobre el
bien que están adquiriendo, se explica
por cuatro conceptos fundamentales:
• Ubicación, ubicación, ubicación.
• Oferta de créditos hipotecarios
suficientes para atender la demanda
del 100% de compradores de
vivienda en un mercado.
• Tasas y factores de pago en franca
competencia por oferta entre varias
instituciones al mercado de
adquirentes y vendedores y además
manteniendo condiciones de forma
sostenida o con mejoras en tasa y
pago de forma continua sin suspender
la oferta y constante en el largo plazo
(más de 5 años para dar confianza
masiva).
• Que el crédito que se toma, se
otorgue a quien pueda pagar en
tiempo y forma, y que en caso de
incumplimiento, exista una mecánica
de logro real, de ejecutar una garantía
de hipoteca, en proceso judicial, con
resultado a favor de la persona física
o moral contra la que se incumple lo
pactado en un contrato de crédito
hipotecario.
Isidoro Sánchez Espejel Director ejecutivo hipotecario
Esos cuatro factores se vienen
cumpliendo en nuestro país de
forma sostenida por lo menos en
la última década de forma
continua. Esto, genera ese círculo
virtuoso que beneficia a los
ofertantes de vivienda nueva
(desarrolladores que logran
utilidades al hacer un conjunto en
un predio que evidentemente se le
agregó valor al poner una oferta
de vivienda), de vivienda usada
(personas físicas que ven lograda
su ganancia en el tiempo), y a los
compradores en este momento
que por el antecedente de una
década de éxito, tienen certeza
que en el mediano plazo (mínimo
3 años), lograrán plusvalía a su
favor con ganancia real encima de
la inflación.
Este círculo virtuoso descansa en
la constancia, la prudencia, la
justicia y el mérito. Así, cada uno
de los 4 puntos debe cumplir con
estos cuatro conceptos y ninguno
de ellos debe romperse ya que
este fino equilibrio puede
romperse y terminar de un
plomazo, con años de logro.
El mérito está en el mejor
servicio, la mejor ubicación y la
mejor oferta para quien decide
tomar un compromiso. Así, se
puede ver que cualquier factor que
altere estas 4 virtudes podrá
desequilibrar una mesa de cuatro
patas que se llama LOGRO DE
PLUSVALIA. Por lo tanto, con
todo y lo seductor que pudiera
parecer, hay que romper una de
estas cuatro patas; más vale no
comprometer por el corto plazo y
los resultados de espejismo, un
modelo exitoso que nos ha
costado como sistema, como
nación y como sociedad, tanto
esfuerzo de construir.
La constancia va de la mano con
la política gubernamental de ser
prudentes en el cuidado de la
inflación, del déficit y del manejo
de política de tasas, así como una
economía sana. Va también de la
mano con el cumplir por parte de
los deudores en su
responsabilidad mensual de
afrontar puntual su pago. La
justicia se refleja en el precio de
las viviendas y de los préstamos
hipotecarios, regulados solo por
competencia. También queda
reflejado en la ejecución de los
juicios a favor del ofendido en
decisión de un juez.
La prudencia está en la banca que
sabe elegir deudores que serán
cumplidos usando todas las
herramientas necesarias. Está en
dar una oferta crediticia
afrontable en el tiempo (por
ejemplo, las hipotecas en pesos y
a tasa fija con seguros de apoyo
que protegen a deudor y a
prestamista); está en lo que
responsablemente toma como
crédito cada deudor conociendo
sus propias ventajas y debilidades
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BANAMEX
Federico Cuevas Olvera Director ejecutivo de Crédito Hipotecario
En México se están generando las
condiciones macroeconómicas idóneas
que permitirán el crecimiento del sector a
través de una oferta accesible y
competitiva que cubrirá las necesidades de
vivienda en el mercado. El financiamiento
a la vivienda es históricamente uno de los
créditos más importantes, no solo para las
familias con el cual logran adquirir su
casa, sino también como un motor
relevante para el desarrollo económico del
país. La banca ha venido tomando un
papel relevante a partir del año 2000 para
el desarrollo de esta industria tanto en el
financiamiento a las familias, como a los
desarrolladores de vivienda. En la última
década el financiamiento a la vivienda ha
crecido a un ritmo mucho mayor y
sostenido que otros sectores. Esto se debe
principalmente a 3 factores:
1. Estabilidad macroeconómica del
país, con una inflación de entre 3-
4%; tasa de interés de 3.5-4%; tipo
de cambio controlado y políticas
monetarias y fiscales manejadas con
responsabilidad y prudencia.
2. Activa participación de la autoridad,
otorgando incentivos fiscales,
programas de subsidios, creando y
revolucionando instituciones tales
como la SHF, Infonavit, Fovissste y
recientemente la Sedatu, fomentando
así la expansión del sector
inmobiliario.
3. Demanda de vivienda, dado que se forman anualmente 650 mil nuevas familias y un bono demográfico en los próximos 20 años que pocos países tienen.
. Derivado de estos factores, los bancos
hemos competido de forma agresiva para
ganar participación en este sector.
Durante esta década la banca ha
incrementado en 4 veces la cartera de
crédito hipotecario con un crecimiento
interanual en promedio del 15%, lo que
es 5 veces más que el crecimiento del
PIB en promedio. Asimismo, los
productos hipotecarios que ofrecemos los
bancos han evolucionado, mejorando las
condiciones financieras para las familias,
moviéndonos de tasas variables a tasas
fijas, mismas que han disminuido del
18% a tasas de interés entre el 8 y el
11%, con lo cual llega el beneficio de
una disminución en los pagos mensuales,
permitiendo que miles de familias con
menores ingresos accedan a este tipo de
crédito.
MyCrédito
Por ejemplo, con la oferta actual,
una persona alcanza casi el doble
de monto de crédito que hace
diez años con el mismo nivel de
ingreso.
En el 2013 la banca participó en
monto con el 42% del total de las
hipotecas originadas en el país.
El primer semestre del 2014, en
comparación con 2013, hay un
incremento del 23% en el monto
originado. Por otro lado, la
cartera vencida (IMOR) que se
tiene en el sector bancario es de
3.9%, siendo de las más bajas del
sector. Esto es resultado de la
calidad en las políticas de crédito
sanas que tiene la banca en
general.
En la actualidad el sector de
financiamiento a la vivienda está
en proceso de maduración. Es un
mercado competido por todos los
bancos a través de la creación de
productos innovadores, reducción
de precios y nuevos beneficios
que
los han hecho cada vez más
atractivos y accesibles para las
familias. En México se están
dando los cambios estructurales
requeridos para el desarrollo
económico colocando al país con
mejores condiciones con respecto
a otros países emergentes.
A continuación cito algunos
casos:
Reforma fiscal: Se mantuvieron
los incentivos fiscales para las
operaciones inmobiliarias
exentando el IVA e ISR en las
operaciones de compra/venta de
casas hasta ciertos valores; se
mantuvo la deducibilidad de los
intereses reales en créditos a la
vivienda, entre otras.
Reforma financiera: La
subrogación de hipotecas deberá
facilitar la mejora de las
condiciones financieras de los
créditos, así como la movilidad de
éstos entre las instituciones
financieras. Cabe decir que
mediante el refinanciamiento y
mejora de hipoteca,
se realizaron más de 6,000
operaciones entre los bancos. En
el mediano o largo plazo los
ajustes al marco legal de
ejecución de garantías
permitirán a los bancos reducir
gastos los cuales se traducirán en
beneficios para los clientes que
contraten sus créditos.
Otras reformas: Como la
Energética, la de
Telecomunicaciones, laLaboral,
lade Com- petencia, etc.,
fomentarán el crecimiento
económico lo cual generará
mayores empleos formales que
les permitirá a un mayor número
de personas adquirir sus casas a
través de un crédito hipotecario.
Por otro lado, el Plan Nacional
de Vivienda y el programa de
subsidios del gobierno
acelerarán la expansión del
sector. En el 2014 se
presupuestó la mayor cantidad
de subsidio (12 mil mdp) del
gobierno para la vivienda en la
historia del país.
MyCrédito
El crecimiento de esta industria es
muy sensible al crecimiento
económico del país. De acuerdo
con nuestras expectativas,
incluyendo diversas instituciones
públicas y privadas, la actividad
económica para el segundo
semestre del año será mayor, por
tanto, es probable que el
financiamiento a la vivienda se
incremente considerablemente al
cierre del año.
Por otro lado, el índice de
inventarios de vivienda en
construcción está empezando
a crecer a un ritmo mayor que
el de fines del año pasado, lo
cual generará mayor oferta de
vivienda. Adicionalmente, los
principales desarrolladores
están regresando al negocio
de producción de vivienda
bajo las nuevas políticas de
vivienda del gobierno. Será
importante que el gobierno a
través de políticas públicas
incentive la conversión de
personas de la economía informal a la
formal para poder contar con más
oportunidades de acceso a un
financiamiento hipotecario.
Nuestro país está en su momento clave
para detonar el crecimiento del sector
de la vivienda aprovechando las
condiciones y reformas estructurales
para su desarrollo.
MyCrédito
SCOTIABANK
Enrique Margain Pitman Director ejecutivo de Crédito Hipotecario Scotiabank
Coordinador del Comité Hipotecario de la ABM
En los últimos 10 años más de un millón de personas o familias han comprado una
vivienda con un crédito hipotecario bancario, lo cual es información poco conocida
pero muy relevante, derivado de que en el transcurso de estos 10 años, un mayor
número de familias han podido satisfacer una de sus necesidades principales que es
tener una vivienda y crear un patrimonio.
Derivado de lo anterior, el portafolio hipotecario bancario ha crecido a una tasa anual
compuesta de 15%, que representó al cierre del primer trimestre de 2014 un importe
de 503 billones de pesos.
La estabilidad macroeconómica, el buen comportamiento de los portafolios
hipotecarios y la alta rivalidad competitiva en el sector han permitido trasladarles a
las familias y personas los beneficios, los cuales se traducen en mejores condiciones
financieras, una amplia variedad de productos, mejores tiempos de respuesta, mayor
información y asesoría especializada, además de herramientas e indicadores que les
permiten evaluar entre diferentes opciones.
MyCrédito
La Ley Federal de Trasparencia y
de Fomento a la Competencia en
el Crédito Garantizado (”Ley de
Transparencia”), en su última
modificación derivada de la
reciente Reforma Financiera, ha
creado un marco propicio para
que exista una mayor información
para aquellas personas que buscan
contratar un crédito y se fomente
una mayor competencia entre las
entidades financieras. Uno de los
temas más relevantes en materia
de créditos hipotecarios es el
capítulo de Subrogación, el cual
tiene como objetivo principal que
las personas que actualmente
tienen un crédito hipotecario,
mejoren las condiciones
financieras del mismo con un
proceso mucho más ágil y a un
menor costo. Finalmente, los
diferentes segmentos de vivienda
están siendo atendidos por
distintas entidades; la vivienda
social y económica es atendida
principalmente por los
Organismos Nacionales de
Vivienda (ONAVIS), y la
vivienda media y residencial por
la banca comercial. Derivado de
lo anterior, existe una
complementariedad entre los
ONAVIS y la banca para
garantizar que cada familia tenga
acceso al financiamiento y a una
vivienda digna.
Amplia variedad de productos y
destinos.
Como ya comentamos, la fuerte
rivalidad competitiva en el sector ha
favorecido para que la oferta de
productos hipotecarios se haya
sofisticado, con el objetivo de atender
las distintas necesidades de
financiamiento de las personas y
familias en México.
Actualmente, existen en el mercado:
1) Créditos tradicionales: Entre los
cuales existe una amplia variedad
de productos:
a. Adquisición de vivienda nueva o
usada.
b. Construcción, preventa y
remodelación (ampliación o
mejora). La principal característica
es que la entrega de los recursos
del financiamiento se realiza en
varias parcialidades conforme se
presentan los avances de obra. El
objetivo es que con los recursos
que se obtienen del crédito, se
termina la construcción del
inmueble, su remodelación,
ampliación o mejora.
d. Pago de pasivos. Es el
esquema que utilizan las
personas o familias
mexicanas para trasferir su
hipoteca de un banco a
otro con el objetivo
principal de mejorar sus
condiciones financieras;
Dicho esquema implica la
cancelación del crédito
original y el otorgamiento
de uno nuevo mejorando
las condiciones de tasa de
interés y plazo.
e. Terrenos. Es el crédito
destinado a la compra de
un lugar donde las familias
puedan construir su
vivienda. Uno de los
requisitos principales es
que la zona cuente con los
principales servicios,
como: abastecimiento de
agua (drenaje),
electricidad, vialidades,
etc.
f. Esquemas combinados, los
cuales consisten en trajes a
la medida que implican la
combinación de varios
esquemas como:
compra+remodelación;
pago de
pasivos+remodelación, así
como compra+liquidez,
etcétera.
c. Liquidez, en el cual se deja en
garantía un inmueble para obtener
recursos que se pueden destinar
para cualquier propósito,
generalmente se utilizan para la
consolidación de deudas.
MyCrédito
2) Créditos en cofinanciamiento: Son
créditos principalmente de adquisición de
vivienda y se realizan en conjunto con los
ONAVIS1; con Infonavit se tiene el
producto Cofinavit, y con Fovissste los
productos Alia2 y Respalda2. Estos
esquemas están orientados a los
derechohabientes de mayores ingresos y se
componen de tres partes: El crédito del
organismo de vivienda; el crédito bancario y,
en tercer lugar, el saldo de la subcuenta de
vivienda (ahorro del derechohabiente), el
cual se entrega al momento de la firma como
parte del enganche.
3) Créditos en coparticipación: Son
esquemas originados por los ONAVIS1 y
posteriormente se vende una porción del
crédito a los bancos, a través de una cesión
de la titularidad de los derechos de cobro.
Estos esquemas permiten aprovechar la
capacidad de los ONAVIS1 en el tema de
gestión de activos y la cobranza, dicho
proceso se realiza a través de descuentos
directos de la nómina del trabajador, lo cual
disminuye el riesgo de crédito y aumenta la
eficiencia operativa. Dichos esquemas
comienzan a operar en el 2008 con el
lanzamiento de Infonavit Total, y se han
complementado con nuevos esquemas como
Más Crédito, también con Infonavit, el cual
se lanzó en 2012.
En el cuadro de la página anterior se
describe la evolución de la mezcla de la
colocación bancaria, donde se puede
observar que el segmento que más ha
crecido en los últimos años son los esquemas
en Coparticipación. Hacia adelante se espera
que esta tendencia continúe con el
lanzamiento de nuevos productos y la
entrada de unmayor número de bancos.
En el primer semestre de 2014, se puede
observar que la colocación bancaria
tradicional, incluyendo los esquemas en
cofinanciamiento ha crecido 7% en número
de créditos y 16% en monto; sin embargo, si
consideramos también los esquemas en
coparticipación, el financiamiento bancario
total presenta un crecimiento de 45% en
número de créditos y 29% en monto, como
se observa en las siguientes gráficas:
SUBROGACION DE HIPOTECAS
En 2002 fue modificada la “Ley de
Transparencia” con el objetivo de permitir
la subrogación de créditos (sustitución del
acreedor original). Sin embargo, la
transferencia de hipotecas se ha presentado
a través de la figura del pago de pasivos, la
cual implica la cancelación de la hipoteca
original con el banco “A” y el
otorgamiento de un nuevo crédito con el
banco “B”, con mejoras en la tasas de
interés y una posible modificación en el
plazo.
Derivado de la estabilidad macroeconómica
y de las mejoras en la tasa de interés en los
créditos hipotecarios, en particular en 2013,
con lo que se denominó la “Guerra de
tasas”, donde éstas alcanzaron sus mínimos
históricos (abajo del 9%), se incrementó el
número de personas y familias interesadas
en revisar las condiciones financieras de
sus créditos hipotecarios. En ese mismo
año, la banca otorgó más de 6,000 créditos
de pago de pasivos y, en el primer semestre
de 2014 se han otorgado aproximadamente
3,500 créditos. Los costos transaccionales
en el crédito de pago de pasivos son la
principal barrera de entrada, derivado de
que es necesaria la inscripción del nuevo
crédito y la cancelación del crédito original
en el Registro Público de la Propiedad
(derechos registrales y honorarios
notariales). Actualmente, las instituciones
ofrecen opciones para financiar estos
gastos, e inclusive existen bancos que no se
los cobran a los clientes (los absorben
directamente).
La reciente Reforma financiera, en su
modificación a la “Ley de Transparencia”,
establece una inscripción simplificada y
con bajo costo, lo cual facilitará la
trasferencia de hipotecas. El impacto a
nivel social, será muy importante, ya que
hacia el futuro existirá una mayor
movilidad que permitirá a miles de familias
y personas mejorar las condiciones
financieras de sus hipotecas.
MyCrédito
Asimismo, la subrogación
incentivará a los bancos a tener un
mayor enfoque en la administración
y gestión de los portafolios
hipotecarios, con objetivo de
profundizar la vinculación con sus
clientes, brindando una oferta de
valor mucho más integral.
PRINCIPALES TENDENCIAS
Dentro de las principales tendencias
en materia de financiamiento a la
vivienda, se tienen los siguientes
temas:
a) ¿Comprar o rentar?: En México,
existe una tasa de propiedad
(ownership rate) cercana al 70%, lo
cual es bastante alto si consideramos
los niveles existentes en otros
países (i.e. Estados Unidos:
~65%). Asimismo, la opción de
rentar versus la de comprar tiene
una serie de beneficios tales
como:
• Mayor movilidad, cercanía y
flexibilidad respecto de centros
de trabajo.
• No existen barreras de entrada
como el enganche o los costos
transaccionales de una hipoteca.
Para la compra se requiere al
menos un ahorro previo por
arriba del 10% del valor de la
propiedad si consideramos el
enganche mínimo requerido y
los costos transaccionales
(comisión de apertura, avaluó,
derechos e impuestos,
honorarios notariales, etc.)
• Entrenamiento en el pago
mensual. El factor de pago por
mil de una renta esta entre 4 a 7
pesos por cada mil mientras que
la hipoteca esta entre 7.6 a 10
pesos por cada mil, lo que
implica que por una propiedad
de un millón de pesos se pagará
una renta mensual entre $4,000
a $7,000 y, por una hipoteca del
mismo valor, una mensualidad
entre $7,600 a $10,000.
• La renta es una opción
interesante para estudiantes,
parejas jóvenes, divorciados,
inmigrantes, etc. Asimismo, es
una alternativa para los hogares
de escasos recursos, donde se
encuentran personas que no
pueden acceder a los mercados
formales de financiamiento y
compra de vivienda.
MyCrédito
• Es necesario revisar los esquemas
de financiamiento a la construcción
cuando los proyectos están
orientados a vivienda a renta, así
como la seguridad legal al
arrendador en caso de no pago, y el
reconocimiento del historial de
pago del arrendatario para cuando
decida comprar a través de
financiamiento.
b) Enfoque en el segmento de no
afiliados: Actualmente, la banca ha
desarrollado sus modelos y
políticas de riesgo enfocado
principalmente en personas que
puedan comprobar ingresos
(afiliados, profesionistas
independientes o dueños de
negocio) y se ha avanzado en
esquemas de ahorro-vivienda
donde con base en la capacidad de
ahorrar mensualmente para
alcanzar un enganche requerido se
determina la capacidad de pago
para otorgar un crédito.
Es indudable que el segmento de
no afiliados de ingresos entre 5 a
10 salarios mínimos (SM)
representa un gran reto para la
banca. Para atender en forma más
eficiente dicho segmento se
requiere: mejorar los modelos de
riesgo, modificar los productos y
robustecer los procesos y canales
de distribución.
c) Mayor utilización de productos
en Coparticipación: Se seguirán
potencializando los esquemas de
Coparticipación para atender a un
mayor número de derechohabientes
de los ONAVIS, y otros segmentos
de mercado aprovechando su
plataforma operativa y capacidad
de cobranza. Es importante
comentar, que el Fovissste ha
anunciado la implementación de un
producto en pesos (“Fovissste
Pesos”) utilizando la estructura de
los esquemas
En coparticipación donde
contempla en el corto plazo, la
participación de la banca. El gran
reto a futuro es utilizar la
infraestructura de la banca para la
originación de los créditos y la
capacidad de cobranza de la
ONAVIS directamente de la
nómina.
d) Subrogación de hipotecas:
Sera un tema fundamental en los
próximos años, como se comentó
anteriormente. e) Nuevos nichos
de mercado: Existen otros nichos
de mercado, como los empleados
estatales y municipales, Este año,
el Infonavit, en conjunto con
Banorte lanzaron un producto
para atender una porción de este
segmento.
f) Plataformas tecnológicas: La
utilización de nuevas plataformas
tecnológicas ayudará, no sólo
para acercar la información y las
alternativas de financiamiento a
las personas y familias, sino
también para conocer en forma
más oportuna las características
de la oferta de vivienda y su
financiamiento. El Registro
Único de Vivienda (RUV) es una
plataforma tecnológica que puede
facilitar el otorgamiento de
financiamiento a la construcción
derivado de la administración de
las garantías.
CONCLUSIONES
La evolución del sector
hipotecario bancario en los
últimos 10 años ha sido muy
significativa, no sólo por la
mejora en las condiciones
financieras y la mayor
accesibilidad al crédito, sino
también por un mejor marco
regulatorio, modelos de riesgo y
procesos más eficientes, muy
buenos niveles de servicio, una
amplia gama
de productos y una sana competencia en el sector. Asimismo, la banca ha incrementado la colocación en los esquemas de Cofinanciamiento y Coparticipación, lo cual significa que se sigue fortaleciendo los procesos de colaboración y coordinación entre la banca y los ONAVIS, para atender de mejor forma a sus derechohabientes. La coordinación interinstitucional de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) con los diferentes actores en la industria de la vivienda y su financiamiento ha sido un factor relevante que ha facilitado la comunicación y el establecimiento de acuerdos, aunado a un direccionamiento claro de la política de vivienda en nuestro país. Un ejemplo de lo anterior, fue la reciente gira que realizó la Comisión de Vivienda encabezada por el Secretario Jorge Carlos Ramírez Marín, a las casas matrices de los principales bancos que operan en México, donde se explicó en forma muy clara la Política Nacional de Vivienda. En el futuro, la participación de la banca en el financiamiento a la vivienda será vital para lograr el objetivo fundamental de la Política Nacional de Vivienda, que es garantizar una vivienda digna para las familias mexicanas. Sería difícil pensar, después de lo avanzado, que en los próximos 10 años el crédito hipotecario bancario evolucionará con el mismo dinamismo como lo hizo en el pasado; sin embargo, existen grandes retos y oportunidades hacia adelante que seguramente se traducirán en soluciones innovadoras y una mayor accesibilidad al financiamiento para las familias mexicanas.
MyCrédito
HSBC
La oferta hipotecaria de HSBC México, en el
último año y medio, le permitió incrementar su
cartera de crédito a la vivienda de 22 por ciento
anual al cierre de mayo y colocarse entre los
bancos con mayor crecimiento en este rubro,
según datos de la Comisión Nacional Bancaria
y de Valores (CNBV).
Estas cifras demuestran un ritmo de expansión
muy superior a lo que observó toda la banca en
el mismo periodo, cuando la cartera de crédito
a la vivienda repuntó 13.3 por ciento, según
información de la autoridad financiera. Cabe
recordar que en mayo de 2014, HSBC lanzó al
mercado una tasa de interés de 8.45 por ciento
para hipotecas, la tercera oferta a la baja que
realizó desde 2013, cuando ofreció el primer
rédito por debajo de los dos dígitos, de 8.70 por
ciento.
En mayo, la institución anunció que
amplió su oferta de créditos
hipotecarios con tasas de interés
fijas desde 8.45%
Las cifras que presenta HSBC son sobresalientes, porque además de superar considerablemente la colocación promedio del mercado, ha disminuido su índice de cartera vencida, al pasar de 3.14 por ciento en mayo de 2013 a 2.77 por ciento en mayo del año en curso, según información de la Comisión. La reducción en este índice se debe a que HSBC se preocupa por sus clientes y los apoya con los mejores productos y condiciones para sus necesidades,
Por su parte, el índice de cartera vencida de la
banca en México pasó de 3.7 por ciento en mayo
del año pasado a 3.98 por ciento en el quinto mes
de 2014, detalló la CNBV.
CARACTERÍSTICAS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO HSBC
La oferta hipotecaria del grupo HSBC con una
tasa de 8.45 por ciento está disponible para plazos
de 10, 15 y 20 años, financiando desde 70 por
ciento del valor avalúo, y puede llegar hasta 95
por ciento median
te programas del Instituto del Fondo
Nacional de la Vivienda para los
Trabajadores (Infonavit) y del Fondo de la
Vivienda del Instituto de Seguridad y
Servicios Sociales de los Trabajadores del
Estado (Fovissste). Cabe decir que el
ofrecimiento de la institución es para
trabajadores tanto asalariados, como no
asalariados y con ingresos mixtos. El Crédito
Hipotecario HSBC no tiene comisión por
administración, ni penalización por prepago
y le da la opción al cliente de contratar un
seguro de desempleo para asalariados;
seguro de vida y seguro de daños. Además,
la institución financiera permite sumar
ingresos con un coacreditado (madre, padre
o cónyuge). Por otro lado, es importante
destacar que el Costo Anual Total (CAT)
−que incluye comisiones, avaluos y seguros-
del producto de HSBC se ubicó
por abajo del 10 por ciento, uno
de los más bajos a escala
nacional. El crédito hipotecario
brinda una gran oportunidad
para que una persona o familia
se haga de un patrimonio y deje
de pagar renta. Por ejemplo, si
una persona actualmente destina
al mes 35 por ciento de su
ingresoalpagodeunarentade6mil
459 pesos en un inmueble con
valor de 1 millón de pesos, al cabo de 20
años estaría pagando 14 mil 784 pesos (si
la renta se incrementa conforme a las
expectativas oficiales de inflación); esto
significa que durante las dos décadas habría
gastado 2 millones 459 mil
En contraste, si la misma persona hubiera
accedido a una hipoteca para dicha vivienda,
con una tasa de interés de 8.45 por ciento y 70
por ciento de financiamiento, durante los 20
años habría pagado cada mes 6 mil 459 pesos
y durante las dos décadas habría invertido 1
millón 550 mil 191 pesos en su patrimonio.
Los ejemplos anteriores demuestran que la
compra de un bien inmueble es una inversión
que rinde mejores frutos frente al desembolso
mensual en la renta de vivienda.*
MyCrédito
¿En UDIs? En 1995 se establecieron créditos en UDIs.
Las UDIs son una unidad de cuenta que
refleja los cambios en los precios al
consumidor en México. Si una persona debe
10 UDIs y la UDI vale 4 pesos, debe 40
pesos; si la UDI sube a 4.2, debe 42 pesos.
Entonces, la deuda aumenta cuando crece el
valor de la UDI.
Los créditos en UDIs que hay en México
pueden ser a tasa fija y pagaderos en UDIs o
a tasa fija y pagaderos en salarios.
Normalmente en estos casos se pueden hacer
pagos anticipados sin ningún cargo por
hacerlos. Los plazos de los créditos en UDIs
son máximo hasta 25 años.
La tasa de interés no varía durante el plazo
del crédito, el pago no varía en UDIs y se
sabe cuántas UDIs se pagarán
mensualmente por el crédito. Las UDIs se
convierten a pesos el día del pago y éste se
liquida en pesos.
La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, sin embargo el
pago se efectúa en términos del salario mínimo del Distrito Federal.
Al inicio del crédito el pago se expresa en salarios mínimos. Por
ejemplo si el pago es de 200 UDIs y la UDI vale 3.5 pesos, el pago en
pesos es de 700. A pesar de que el valor de la UDI crezca cada mes, el
pago será de 700 pesos, en tanto no suba el salario mínimo.
Si el 1° de enero del año siguiente el salario mínimo del Distrito
Federal crece en 4%, el pago será de 728 pesos durante el tiempo en
que esté vigente el salario, lo que hace un pago más estable que si la
hipoteca fuera pagadera en UDIs.
MyCrédito
Los datos más recientes sobre la actividad económica continúan presentando una tendencia positiva para el séptimo mes de 2014. De acuerdo con el Indicador
Global de la Actividad Económica (IGAE), la economía mexicana experimentó un crecimiento de 1.3% real anual en agosto de 2014. En particular, el componente
de construcción contribuyó positivamente con un incremento de 4.47%. (ver grafica 21)
Hablemos de
estadísticas
MyCrédito
Como resultado de esta recuperación en el
sector vivienda, el empleo en la
construcción registró, en septiembre de
2014, un incremento de 124,780
trabajadores respecto al mismo mes de
2013.
Del mismo modo, el índice de la producción
de la industria de la construcción ha
experimentado un repunte en el transcurso de
2014. Al 31 de enero, el índice se ubicaba en
82.28 puntos y se ha logrado posicionar en
94.19 puntos al 31 de Agosto.
En lo que se refiere al componente de construcción, éste
ha ido repuntando hasta llegar a su punto más alto en dos
años con un crecimiento de 5.11% al cierre de
septiembre de 2014. Además, la edificación, en dicho
periodo, presentó un crecimiento de 6.93% anual, cifra
que supera en gran medida a lo registrado en septiembre
del año previo de -7.93%
En cuanto a las acciones para impulsar al sector
vivienda, en lo que se refiere a subsidios, al mes de
agosto de 2014, se muestra un crecimiento de 51%
con respecto al mismo periodo de 2013, al reportar
un total de 6.5 miles de millones de pesos entre
recursos ejercidos y apartados. Sólo en agosto de
2014, la inversión fue de 1.5 miles de millones de
pesos, cifra que representa 25% de la inversión de
enero a agosto de 2014, y que constituye la cifra
más alta desde diciembre de 2007. De igual forma,
la inversión en acciones de autoproducción y
mejoramiento han tenido incrementos importantes
en relación a la cifra acumulada en el mismo
periodo de 2013.
MyCrédito
A partir de 2008, la industria de la construcción de
vivienda se vio fuertemente afectada por la crisis
financiera internacional que impactó en mayores
costos de construcción. De 2008 a 2013, la actividad
en el Registro Único de Vivienda (RUV) disminuyó
51.6%, lo que significa una caída promedio anual de
13.5% en dicho periodo, reflejo del comportamiento a
la baja de la industria.
La aceleración de la actividad en materia de subsidios es resultado de la diversificación en las modalidades del subsidio a través de la incorporación de nuevas entidades ejecutoras, así
como del crecimiento en los subsidios para
adquisición de vivienda derivado del aumento en la
cobertura del programa.
Los recursos financieros y la inversión de capital
nacional y extranjero, son cruciales para acelerar el
desarrollo de la vivienda y para abatir el déficit que
aún existe en esta materia. El financiamiento de la
banca a los desarrolladores de vivienda ha
presentado una tendencia positiva desde el segundo
trimestre de 2014. Al cierre de agosto, la cartera
bancaria de crédito puente fue de 48,295.8 millones
de pesos, 12% más con respecto a agosto de 2013.
Por su parte, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
ha complementado estos créditos con créditos
directos y a través de garantías para la construcción
de vivienda. Al cierre de julio de 2014, la SHF ha
otorgado un monto de 6.3 miles de millones de
pesos, mayor al correspondiente al mismo periodo
del año previo de 3.7 miles de millones de pesos.
Durante el primer cuatrimestre de 2014, el registro
de viviendas fue similar al observado en el mismo
periodo de 2013, mientras que a partir de mayo se
tuvo un ligero repunte en la actividad. Se espera
un cierre del año superior al del año previo.
De enero a agosto de 2014, el 71.6% de la
vivienda registrada presentó el nivel de
habitabilidad deseable para venta, mientras
que en años previos se observaron niveles de
86.3% y 89.2%.
MyCrédito
Es importante mencionar que la situación
actual de las empresas publicas, ha
influido en los niveles de registro y
habitabilidad. Este efecto se observa desde
2008. De Enero a Agosto de 2014 se
registraron 9,266 viviendas de las
empresas publicas Geo, Urbi, Homex, y
Consorcio Ara, mientras que en 2013
fueron 23, 850
El segmento de vivienda que más ha sufrido
ajustes a la baja en los últimos años es la vivienda
económica. De enero a agosto de 2014, el registro
de vivienda económica cayó 13.6% respecto al
mismo periodo de 2013, mientras que la vivienda
tradicional disminuyó 0.7%. El resto de los
segmentos presentó aumentos en el último año,
como se observa en la gráfica anterior.
Por tipo de vivienda, la vertical ha ido ganando
terreno, en línea con el Programa Nacional de
Vivienda 2014-2018 que establece la necesidad de
incrementarla para promover el crecimiento y
remplazo del parque habitacional hacia el interior de
los centros urbanos existentes. El registro de la
vivienda vertical en el RUV pasó de 8% en 2008 a
35% en los primeros ocho meses de 2014. No
obstante, la horizontal sigue siendo mayoritaria.
MyCrédito
Situación del mercado
hipotecario mexicano
La situación del mercado hipotecario actual
muestra una reducción en las tasas y un
aumento en los plazos de las hipotecas en
México. De igual forma, existe una gama más
amplia de créditos hipotecarios, la cual se
ajusta a la demanda del mercado.
Un factor de impulso experimentado por la banca
comercial en la colocación de hipotecas ha sido el
aumento en la competencia entre intermediarios
financieros, lo que ha brindado condiciones y
productos más atractivos.
En los últimos años, la banca comercial en México
ha reducido las tasas de interés de los créditos
hipotecarios de forma consistente, con costos más
atractivos que en el pasado. En atención a las
preferencias de los clientes, hoy, se cuenta con
nuevos formatos de crédito y esquemas de pago
que incluyen seguros de vida, de desempleo y
bonificaciones por puntualidad, entre otros
beneficios para el acreditado.
La disponibilidad de productos de
financiamiento adecuados, así como la
posición que mantiene hoy la banca mexicana
en cuanto a solidez, fortaleza y un nivel de
capitalización alto, son unos de los principales
motores que han impulsado el crecimiento del
crédito y propician el de la industria de la
vivienda.
La evolución del crédito para vivienda mejora
paulatinamente sus perspectivas. El
financiamiento a la vivienda otorgado por el
conjunto de Organismos Nacionales de
Vivienda (Onavis) y la banca comercial,
continúa su crecimiento gradual. A
septiembre de 2014 alcanzó una inversión
acumulada de 203.5 miles de millones de
pesos. En número de acciones, la cifra
acumulada a septiembre de 2014 alcanzó
904.4 mil créditos.
En particular, la inversión acumulada
registrada al mes de septiembre de 2014
otorgada por el Infonavit y el Fovissste es
cercana a 99 mil millones de pesos, mientras
que la de la Sociedad Hipotecaria Federal
(SHF) es de 9.5 miles de
millones de pesos, cifra 160.7% mayor
respecto al observado en el mismo periodo del
año previo.
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El director general del Grupo Financiero
Banorte, Marcos Ramírez Miguel, anunció
que el banco destinará 35 mil millones de
pesos para financiar créditos hipotecarios
individuales, así como proyectos
inmobiliarios y de construcción, durante el
Magno Evento Hipotecario 2015.
El actuario Ramírez Miguel afirmó que
este año Banorte tiene como objetivo
primordial contribuir con la
política nacional de vivienda propuesta
por el presidente Enrique Peña Nieto que
plantea destinar 35 mil millones de pesos
para detonar el sector, de los cuales,
Banorte buscará participar con al menos
10 por ciento de la inversión anunciada.
Indicó que además de incrementar el
financiamiento para que “más mexicanos
puedan contar con un patrimonio”,
Banorte mejorará su portafolio de
productos hipotecarios, de manera que los
acreditados podrán acceder a un
financiamiento hasta por 60 meses de su
sueldo.
Explicó que al ampliar la capacidad de
compra de las personas les permitirá
acceder a inmuebles de mayor valor, lo
que también incrementa el bienestar de la
familia.
Una de las innovaciones anunciadas por el
recién nombrado -en noviembre pasado-
director general de Banorte, fue el hecho
de que se atenderán las necesidades de
vivienda de los trabajadores estatales y
municipales quienes a pesar de tener un
trabajo fijo y estable no tenían acceso a
créditos a la vivienda y esto se hará a
través del programa “Hogar para tu
Familia” en colaboración con el Instituto
Fondo Nacional de la Vivienda para los
Trabajadores (Infonavit) y la Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF).
Por su parte, Isidoro Sánchez Espejel, director
ejecutivo de Crédito Hipotecario, apuntó que para
llevar a cabo la estrategia de vivienda, el Grupo
Financiero contará con 300 ejecutivos especializados
en este tipo de financiamiento, quienes brindarán
servicio en 50 Centros Hipotecarios localizados en
las ciudades más importantes del país, mismos que se
suman a la red de mil 300 sucursales de Banorte.
También anunció un nuevo producto llamado
“Adquisición de Vivienda con Terminación de
Obra”, lo cual favorecerá el desplazamiento de la
vivienda vertical.
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Durante el Magno Evento Hipotecario 2015 de Banorte
Ixe, a donde acudieron desde el secretario de
Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (Sedatu) Jorge
Carlos Ramírez Marín, el director general del
Infonavit, Alejandro Murat y la directora de la
Comisión Nacional de Vivienda, Paloma Silva, entre
otros no menos importantes, el actuario Ramírez
Miguel señaló que este evento se replicará en 37
entidades del país, a donde acudirán expertos
encargados de detonar el sector vivienda.
“Contaremos con importantes herramientas
tecnológicas que agilizarán las diferentes
etapas en nuestro proceso de otorgamiento
de crédito, entre las que destaca la alianza
con el Registro Único de Vivienda, la cual
facilitará a los desarrolladores la
integración de la carpeta técnica a través de
un portal de Internet”, señaló Sánchez
Espejel.
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Las 10 hipotecas con los diferenciales
más bajos del mercado Hipotecario.
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En febrero, tres bancos han presentado nuevas hipotecas
y otros cinco han rebajado los intereses de los que partían
otros ya existentes. En un año, el diferencial medio ha
pasado del 2,625% al entorno del 2,1%. ECO Actividad
social ¿Qué es esto? 44 % 3 0 274 258 13
20MINUTOS.ES. 02.03.2015 - 13:02h Estamos en plena
guerra hipotecaria. La banca ha abierto el grifo de la
financiación y el euríbor esta en mínimos históricos. El
resultado es que la firma de hipotecas subió en 2014 tras
7 años de caídas. Halla o no recuperación económica que
llegue a los ciudadanos, quienes pueden comprar tienen
hipotecas con buenas condiciones para hacerlo.
Como muestra Bankimia, las entidades han rebajado, y siguen habiéndolo, los diferenciales. Así, en febrero, al menos tres bancos han presentado nuevos préstamos hipotecarios y otros cinco han rebajado los intereses de los que partían otros ya existentes. Ya en enero vimos la puesta en marcha de otras siete nuevas hipotecas y rebajas en los diferenciales de al menos cinco. Según la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia, de la que se hace eco el blog de Fotocasa, todos estos movimientos se traducen en una rebaja del diferencial medio hipotecario, que cerró febrero de 2013 en el 2,625% y hoy está en torno al 2,037%.
Estas son las diez hipotecas con los diferenciales más
bajos del mercado: Domiciliar una nómina, contratar un
seguro de hogar y otro de vida, y realizar compras con las
tarjetas Visa de Bankoa por un importe igual o superior a
2.000 euros anuales. Estas son las vinculaciones que
requiere la Hipoteca a tipo variable de Bankoa, que parte
de un tipo fijo del 2% durante el primer año. Para el resto
de plazo de amortización, es de Euríbor +1,00%. Con un
interés del 2,25% los 12 primeros meses y un diferencial
del 1,00% sobre el Euríbor para el resto está la Hipoteca
CajaSur fija.
Entre sus vinculaciones, domiciliar una nómina por un
importe igual o superior a 3.000 euros, ser titular de una
tarjeta de crédito con la que se ha de gastar un mínimo de
3.600 euros anuales y contratar dos seguros (de vida y
hogar) y un plan de pensiones.
La Hipoteca Kutxabank parte de los mismos intereses que
la anterior. Para obtener estas condiciones la entidad pide
al titular que domicilie una nómina igual o superior a 3.000
euros al mes, gaste con la tarjeta de crédito al menos 4.800
euros al año, contrate un seguro de hogar y otro de vida así
como un plan de pensiones.
La Hipoteca Triodos de Triodos Bank, conocida también
como ‘ecohipoteca’, ha rebajado recientemente el interés y
parte de Euríbor +1,35%. Depende de la certificación
energética que obtenga la vivienda (cuanto más sostenible,
más bajo), además de la vinculación con la entidad:
domiciliando la nómina, suscribiendo una tarjeta crédito y
otra de débito, contratando un seguro de vida… La
Hipoteca Bonificada de Banco Cooperativo Español,
Ruralvía, tiene un tipo fijo del 2,00% los 12 primeros
meses y de Euríbor +1,40% para el resto de plazo de
amortización. En cuanto a la vinculación, domiciliar la
nómina en la entidad y contratar una tarjeta de crédito, un
plan de pensiones y un seguro protección pagos, otro de
hogar y uno de vida.
En función del importe financiado y de si el titular era
cliente de la entidad con anterioridad, la Hipoteca
Naranja de ING Direct parte de Euríbor +1,49%. No
tiene comisiones y requiere domiciliar la nómina y
contratar un seguro de hogar y otro de vida. El interés de
la Hipoteca de Unoe empieza en Euríbor +1,50%, si el
cliente asume las vinculaciones máximas que exige la
entidad: domiciliar la nómina y contratar dos seguros,
uno de hogar y otro de vida. La Hipoteca Ahora,
Liberbank, válida en todo el territorio nacional excepto
en la oficinas de Asturias, Extremadura, Cantabria,
Castilla-La Mancha, Ávila y Lugo, tiene un interés del
1,95% el primer año y de Euríbor +1,50 para el resto del
plazo de amortización.
Para ello, el titular debe domiciliar una o varias nóminas en la entidad por un importe superior a 2.000 euros mensuales, contratar un seguro multirriesgo del hogar y una tarjeta de crédito de la con la que se deberán realizar compras superiores a 1.500 euros anuales. Bankinter dispone de la Hipoteca Sin, el primer año al 2,00% y el resto del periodo de amortización a Euríbor +1,50%. Para ello, se tienen que domiciliar unos ingresos justificados superiores a 2.000 euros mensuales en la entidad y tener un seguro de hogar y otro de vida contratados. Por su parte, Caja Castilla La Mancha, Cajastur, Caja Cantabria y Caja Extremadura comercializan la Hipoteca Ahora.
Los 12 primeros meses tiene un interés del 2,45% y
después pasa al Euríbor +1,54%. Las condiciones
propuestas por la entidad son las mismas que las de la
Hipoteca Ahora de Liberbank. El plazo de amortización
es de 30 años en todas estas hipotecas, excepto las
comercializadas por ING y Unoe. En la primera es de 40
y en la segunda, de 35 años
.
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Luces y sombras para el mercado
inmobiliario
Pese a que las expectativas del consenso apuntan a un débil escenario para el sector inmobiliario durante 2015, lo cierto es que hay señales mixtas en cuanto a las ventas y los permisos de edificación, especialmente entre la Región Metropolitana y el resto del país.
Por Fabián García Medrano.
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Hoy Chile vive un ambiente de
incertidumbre y pesimismo respecto
del escenario económico en el que
se desenvolverán las actividades e
inversiones durante 2015. Y sea cual
sea el escenario, existe un cierto
consenso en cuanto a que el impacto
en el sector inmobiliario será fuerte.
Sin embargo, este mercado ha dado
señales contradictorias, mostrando
un cierto nivel de resistencia frente a
un eventual “frenazo” de la
actividad. Pese a la desaceleración
económica, la demanda inmobiliaria
no ha experimentado grandes
contracciones, salvo muy puntuales
excepciones para proyectos de
vivienda en las principales ciudades
del país, según datos levantados por
Tinsa.
En el caso de la Región Metropolitana
(RM), al mismo tiempo que la
actividad económica se ha moderado,
las ventas de viviendas nuevas se
incrementaron en 21% el segundo
trimestre. Esto demuestra que no se
han visto afectadas mayormente por la
situación coyuntural debido,
principalmente, a que el empleo en el
Gran Santiago no se ha deteriorado y a
que el Banco Central ha mantenido la
tasa de política monetaria (TPM) en
3%, posibilitando bajas tasas de interés
para mutuos hipotecarios.
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Ambos elementos permiten que más
hogares evalúen la posibilidad de contraer
deudas de largo plazo. A ello hay que
agregar la presión que ha generado la
reforma tributaria sobre inmobiliarias e
inversionistas para acelerar transferencias,
antes de que se venzan los plazos para que
estas sean gravadas con impuestos.
Según datos aportados por el INE, es
posible ver un incremento cercano al 28%
entre enero y septiembre de 2014 -
respecto de igual período de 2013- en la
cantidad de superficie autorizada para
vivienda. Entre los motivos que han
impulsado esta cifra, destaca la idea de
desarrollar proyectos inmobiliarios bajo el
régimen tributario actual, lo que ha
acelerado la toma de decisiones de los
desarrolladores inmobiliarios.
No obstante, el panorama en regiones es
distinto. Mientras en la zona norte el nivel
de ventas de viviendas nuevas se contrajo
un 1,6%, en la zona centrosur y sur se
redujeron en un 24% y 5%,
respectivamente. Este debilitamiento de la
demanda regional se explica,
principalmente, por el decaimiento en la
inversión empresarial debido a las trabas
administrativas en la resolución y ejecución
de grandes proyectos.
Cifras y economía
La desaceleración de la inversión y el
consumo debieran tener como resultado una
expansión del PIB de 1,7% para este año,
según las proyecciones de los analistas
económicos, y de un 2% según el gobierno,
cifras que si bien no cumplen con las
expectativas del mercado, siguen siendo
positivas. Junto a lo anterior, algunos expertos
estiman que el proceso de contracción de la
economía ha “tocado fondo” durante este
cuarto trimestre de 2014.
En tanto, las expectativas para 2015 dependen de
algunos factores que pueden ser determinantes
para el mejoramiento del mercado inmobiliario
del país. En RM hemos visto un mercado
inmobiliario que ha seguido con buenas ventas,
situación que es razonable pensar que se
mantendrá durante 2015.
Mientras, las expectativas para los
mercados regionales, más
“sensibles” a las actividades
locales que a la coyuntura general,
no dejan de ser interesantes ya que
el presupuesto fiscal para el
próximo año contempla una gran
cantidad de inversiones contra
cíclicas que buscan, entre otros
objetivos, agilizar y fortalecer las
economías regionales. Según los
anuncios del gobierno, durante
2015 se buscará destrabar 10
proyectos de inversión privada de
los cuales un 80% está destinado a
generar mayor dinamismo en el
mercado energético y minero,
mejorando la actividad en la
construcción en regiones y
generando nuevas plazas de
empleo que ayudarán a agilizar la
demanda regional.
Por otro lado, el 75% de las concesiones en infraestructura serán ejecutadas en regiones, sumando cerca de 22 proyectos para mejorar la conectividad y movilidad en diferentes ciudades a lo largo del país, una gran oportunidad para generar plusvalías en mercados inmobiliarios regionales.
En síntesis, en este ambiente pesimista e incierto, tanto el gobierno como el mundo privado se ven forzados a poner sobre la mesa las nuevas “cartas del juego”. El desafío es interpretarlas de la mejor manera posible, de modo de encausar las inversiones inmobiliarias con estrategias pertinentes para el contexto en el que se desarrollan.
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¿Cómo comprar una casa? En la comparación de precios
sobre hipotecas a la hora de
comprar una vivienda, lo
primero que tendrá que hacer
es comparar los costos de la
misma, buscando que su
financiamiento sea el más
favorable posible. La hipoteca
bien sea para la compra de una
casa o de un auto, siempre es
importante aprender a
negociar. De dicha negociación
podrá tener los mejores
resultados, ya implica que
usted al final pueda ahorrarse
miles de pesos.
Varias instituciones
actualmente en nuestro país
ofrecen servicios financieros
de hipotecas (como pueden ser
los propios bancos, las
Sociedades Financieras de
Objeto Limitado Sofoles, las
mismas hipotecarias, las
cooperativas de ahorro),
conózcalas, pida informes no
se deje llevar por la simple
ilusión de tener una vivienda o
un coche; esto le dará a usted
la oportunidad de comparar:
Servicio, el mayor monto de la
misma, conocer los
requerimientos de cada
institución, las comisiones que
pueden cobrarle por estudios
de crédito, por apertura de
crédito, pero sobre todo,
analizar la tasa de interés que
durante el plazo que dure dicha
hipoteca le será asignado.
No siempre trata usted
directamente y desde un principio
con la institución que podrá
otorgarle el crédito (por lo regular
hablará con el agente de ventas de
un fraccionamiento o bien, con
algún corredor de bienes raíces),
estas personas lo que siempre
intentarán será vender el bien, en
mucho de los casos dichos agentes
(o las fraccionadoras, o bien las
empresas dueñas de las casas)
operan con diversas instituciones
que otorgan créditos hipotecarios, y
por consiguiente, el agente de
ventas no estará obligado a
conseguir el mejor crédito (a no ser
que se convirtiera en su propio
agente, que es muy difícil que
suceda), asegúrese de diversificar
información de crédito.
Actualmente las instituciones que
otorgan créditos hipotecarios en nuestro
país, están ofreciendo una diversidad de
tasas de interés, preocúpese de conocer
dicha diversidad que una u otra
hipotecaria le ofrece, cerciórese qué
tanta seguridad existe respecto a la tasa
fija de interés estará recibiendo por
contratar la hipoteca (a la fecha ya hay
plazos hasta por 30 años), haga cálculos,
pero sobre todo analice sus posibilidades
de pago en función de sus ingresos y la
seguridad de su trabajo.
Debe aprender a preguntar sobre cualquier
cargo que la institución otorgante de
hipoteca le está haciendo, de todo pida una
explicación, si ha recibido un folleto
donde le ofrecen venta de vivienda o de
autos, verifique a la hora de iniciar
trámites en la compra de cualquier bien,
que lo que dice el folleto recibido coincida
con lo que la información personal que
está recibiendo es igual, en su momento
Por Dr. Luis Núñez Álvarez.
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también podrá acudir a la
Condusef, donde podrán
también asesorarle respecto a
tasas de interés, costos
adicionales, condiciones de
otorgamiento de hipotecas,
plazos, montos, entre otros
aspectos relevantes, a fin de que
usted reciba el mejor servicio y
su crédito en las condiciones
más favorables, y al final no
tenga que perder el bien
adquirido.
Será importante conocer si usted
tendrá que hacer un pago inicial,
de cuánto será éste, qué tiempo
límite tiene para hacerlo, si no
hace pago inicial también habrán
de requerirle la compra de un
seguro (igualmente pregunte si
tendrá la obligación de contratar
dicha compra con alguna
institución filial de la hipotecaria,
pero aún así no deje de analizar
los costos de dicho seguro,
recuerde, ojo con las letras
pequeñas de los contratos)
entérese, no deje nada a la deriva.
Si por circunstancias
especiales usted ha tenido
problemas crediticios
(derivados por una
enfermedad, por la pérdida de
su trabajo), no debe olvidar
que puede recurrir al Buró de
Crédito, institución que puede
darle la información necesaria
respecto a cuando y con qué
proveedor, usted incumplió
sus compromisos, y una vez
que tenga dicha información,
le ayudarán a limpiar la
imagen negativa tenida por no
pagar a tiempo lo que usted
haya contraído.
Es importante (como ya lo
explicaba en alguno de mis
artículos) el que las personas
vayan aprendiendo a tener
cultura y educación
financiera, ya que esto podrá
darles mayor seguridad en
todo aquello que represente
un riesgo a sus ingresos (a sus
ahorros en su caso), no deben
olvidar que los cambios en la
economía de nuestro país son
frecuentes y llegan
cuando menos se esperan
(pensemos en el problema de
inflación derivada del alza en los
precios tales como los ocurridos
en días pasados en: las verduras,
la gasolina, el diesel lo que
podrá venir a consecuencia de
estas alzas), nos estamos exentos
de la constante variabilidad en
los precios del petróleo (somos
un país productor y exportador
de éste), en fin, hay un
sinnúmero de factores que
pueden afectarle a su economía
personal.
Recuerde, siempre compare,
verifique y negocie, pida a su
vendedor del bien que desea
adquirir a través de una hipoteca,
que le elabore una hoja de cálculo
que contenga el monto del crédito,
la tasa de interés fija a la que
estará sujeto dicho crédito, el
plazo del mismo, el monto de los
pagos mensuales (si serán a
principio de mes, a mediados o al
final del mes), qué tanto capital y
qué monto de interés se irán
cubriendo en cada uno de los
pagos que irá haciendo hasta
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liquidar dicho préstamo, que le expliquen bien
respecto del seguro que habrá de pagar, (si el pago
de éste lo hará mensual, trimestral, semestral o
anual), a fin de que se evite contratiempos y malos
entendidos; llévese a su casa dicha hoja de cálculo,
revísela con su familia, con un amigo que entienda
de estos detalles, no lo deje a la deriva, es muy
importante la decisión que va a tomar. Si usted ya ha
hecho la comparación de lo que le ofrecen diversas
hipotecarias, déjese consentir y que sean ellas las
que lo busquen y le den el mejor trato.
No olvide que aún habiendo tenido
problemas en su momento, en los
compromisos adquiridos, todo puede
solucionarse y por tanto: compare, verifique
y negocie.
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C o m p a r a
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Créditos hipotecarios con bajo enganche
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Créditos hipotecarios con baja tasa de interés
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Créditos hipotecarios con mayor tasa de interés
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Préstamos hipotecarios para comprar terrenos
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Préstamo hipotecario para construcción
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Préstamo hipotecario para obtener dinero en efectivo (liquidez).
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Créditos hipotecarios para pagar hipoteca actual
Préstamo hipotecario para remodelación
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