o 3 a o t bbva bancomerdoc.pendulum.com.mx/imagenes/20160705/103001 avaluo.pdf · bbva bancomer...
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BBVA BancomerUNIDAD OE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.
/ O 3 a o t
N° DE SERVICIO 1401028200636524
AVALÚO INMOBILIARIO
AVALÚO INMOBILIARIO
BBVA Bancomer
FACHADA PRINCIPAL
SOLICITANTE: JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDES-,í
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: >"
Calle: AVE. TÉCNICOS
No.Exte: 121 SUR
Colonia: SOLIDARIDAD II
Nombre del conjunto: SOLIDARIDAD II
Población o Ciudad; NUEVO LAREDO
Delegación o Municipio: NUEVO LAREDO
Estado: TAMAULIPAS
Edificio:
Lole: 24
No.lnte: N/A
Manzana: 41
Supermanzana:
Código postal: 88143
26 DE NOVIEMBRE DEL 2014
Ei presente reporte consta de un total de 12 hojas, incluyendo sus anexos.
Av. Universidad N° 1200 Col. Xoco CP03339 Delegaran Benito Juárez México D.F.
Hoja 1 de 12
BancomerUNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.
N° DE SERVICIO 1401028200636524
AVALÚO INMOBILIARIO(.ANTECEDENTES
INSTITUCIÓN QUE PRACTICA Y CERTIFICA EL AVALUÓ; BBVA BANCOMER S.A.
SOLICITANTE :
FUNCIONARIO QUE SOLICITA :
DEPARTAMENTO:
BANCA:
VALUADOR:
FECHA DEL AVALÚO :
INMUEBLE QUE SE VALÚA :
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Calle:
Entre la caite:
No.Exte:
Colonia/Delegación :
Delegación / Municipio:
Estado :
RÉGIMEN DE PROPIEDAD :
PROPIETARIO DEL INMUEBLE :
OBJETO DEL AVALÚO :
PROPÓSITO DEL AVALÚO :N° DE CUENTA PREDIAL :
N- DE CUENTA DE AGUA :
JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDES
SERVICING
N/A
ING. MIGUEL ÁNGEL CHAVARRIA SAENZ
26 DE NOVIEMBRE DEL 2014
VIVIENDA AISLADA
AVE. TÉCNICOS
LICENCIADOS
121 SUR Edificio:
SOLIDARIDAD II
NUEVO LAREDO
TAMAULIPAS
PRIVADA INDIVIDUAL
JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDES
ESTIMAR VALOR COMERCIAL
DACIONES EN PAGO
26-01-0&-369-024
C.RESPONSABLE: 8301
SUCURSAL: N/A
ESPECIALIDAD : INMOBILIARIA
REGISTRO OTORGADO POR LA INSTITUCIÓN : GFBBVA-31003-01
Lote: 24 Manzana: 41
Y la calle : ADMINISTRADORES
No.lnte: N/A Supermanzana:
Población o Ciudad: NUEVO LAREDO
Código postal: 88143
CLAVE CATASTRAL: 26-01-08-369-024
II.CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA :
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN :
ÍNDICE DE SATURACIÓN :
POBLACIÓN :
NIVEL SOCIOECONÓMICO :
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL :
USO DEL SUELO :
HABITACiONAL DE INTERÉS SOCIAL
CASAS HABITACIÓN DE UN NIVEL
80%
NORMAL
MEDIO - BAJO
NO MONITOREADA, SE CONSIDERA MÍNIMA
HABITACIONAL
COEFICIENTE DE USO DEL SUELO : 0.46 COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO : 0.46
VÍA DE ACCESO E IMPORTANCIA SE ACCESA A TRAVÉS DE LA AVENIDA EVA SAMANO DE LÓPEZ MATEOS. VÍA RÁPIDA DEL SECTOR, DEINTENSIDAD DE TRAFICO MEDIO
SERVICIOS PÚBLICOS :Abastecimiento de agua ;
Drenaje sanitario :Drenaje pluvial:Electrificación :
Alumbrado público :Transporte público :
Recolección de basura:Vigilancia:
Otros servicios :Guarniciones :
Banquetas :
EQUIPAMIENTO URBANO
Educación :
Abasto:
Áreas verdes :
Señalización y nomenclatura:
Colindancias notables :
RED DE DISTRIBUCIÓN CON SUMINISTRO AL INMUEBLERED RECOLECTORA DE AGUA RESIDUAL CON CONEXIÓN INMUEBLENO TIENERED AÉREA CON ACOMETIDA INMUEBLECABLEADO SUBTERRÁNEOURBANOMUNICIPALMUNICIPALNO TIENEDE CONCRETO Vialidades : DE 12 MDE CONCRETO
SI HAY EN UN RADIO DE 500 MTS
SI HAY EN UN RADIO DE 500 MTS
SI HAY EN UN RADIO DE 100 MTS
SI HAY
NINGUNA
Vialidades :Pavimentos :
Salud :
Recreación :
Mobiliario urbano :
H.)N¿A1£¿*Jii»fc*,,,*•**%.(.»•).*
SI HAY EN UN RADIO DE 500 MT£
SI HAY EN UN RADJQ_peTOO MTS
SI HAY
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Av- Universidad N° 1200 Col. Xoco CP03339 Delegación Benito Juárez México D.F.
Hoja 2 de 12
BBVA BancomerUNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.
N° DE SERVICIO 1401028200636524
AVALÚO INMOBILIARIOIII.TERRENO
TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:ACERA ORIENTE DE LA AVENIDA TÉCNICOS ENTRE LICENCIADOS Y ADMINISTRADORES
CROQUIS DE UBICACIÓN
MACROLOCALIZACION MICRÓLOCALIZACIONMEDIDAS Y COLINDANCIAS:
ORIENTACIÓN DISTANCIA LINDEROSNORTE 15.0000 rn concON LOTE 25 (VEINTICINCO)
SUR 15.0000 m conCON LOTE 23 (VEINTITRÉS)
ORIENTE 8.0000 m concON LOTE 12 Y13 (DOCE Y TRECE)
PONIENTE 8.0000 m conCON AVE TÉCNICOS
FUENTE, ESCRITURA U OTRA DATOS DE INSCRIPCIÓN EN EL RPPNúmero de escritura : 13303, VOLUMEN 580 FOLIO 172 Estado TAMAULIPASFecha de escritura : ig DE DICIEMBRE DEL 2007 Municipio :NUEVO LAREDO N°de partida : LEGAJO 1-026Número de notaría : 286 ADSCRITA N° de folio reaI:SECCION I NUMERO 1251 Fecha de inscripción : 13 DE FEBRERO DEL 2008Nombre del notario : SILVIA ESTRADA LEAL
Entidad federativa : TAMAULIPASOtra fuente: N/A
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO : 120.0000 mj INDIVISO 100 %TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN :CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS
120.0000 m2
PLANA-REGULAR-RECTANGULARFRENTE A CASAS HABITACIÓN SIMILARES
FRENTE (ML) 8 mi
DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDASERVIDUMBRES :RESTRICCIONES :CONSIDERACIONES ADICIONALES :USO ACTUAL :
DE 50 A 60 VIV/HANINGUNA APRECIADANINGUNA APRECIADANINGUNAHABITACIONAL
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN : HASTA 1 .5 VECES LA SUPERFIC
IV.DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
USO ACTUALCASA HABITACIÓN DE UN NIVEL QUE CONSTA DE SALA COMEDOR, COCINA, DOS RECAMARAS Y BAÑO. CAJÓN DE ESTACIONAMIENTO DESCUBIERTO.
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS
tlPÓS DESCRIPCIÓN ¡CLAS1F. CONSTR. CAL1D. CONSTRUCCIÓN N° NIVINTERÉS SOCIAL
TOTAL
SUPERFICIET-1 CASA HABITACIÓN MODERNA 1 55.00 m'
"5¿6Ó ~ n?~
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DDVA BancomerUNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.
N° DE SERVICIO 1401028200636524
AVALÚO INMOBILIARIOIV.DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE
TIPOST-1
EDAD APROXIMADA * VIDA ÚTIL TOTAL60
VIDA ÚTIL REMANENTE54
ESTADO DE CONSERVACIÓN GRADO TERMINACIÓNBUENO 100.00%
* La edad aproximada y las vidas útiles están expresadas en años.
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES RENTABLES:
ADECUADO A SU USO
1
V.ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
OBRA NEGRA O GRUESACIMENTACIÓN T-1: LOSA DE CIMENTACIÓN QUE CONSTA DE FIRME CON TRABES MONOITICAMENTE AHOGADAS EN ELESTRUCTURA T-1: MUROS CARGADORES RIGIDIZADOS CON CASTILLOS Y CERRAMIENTOSMUROS T-1: DE BLOCK DE CONCRETO 15X20X40 CMENTREPISOS T-1: NO TIENETECHOS T-1: LOSA ALIGERADA DE CONCRETO REFORZADOAZOTEAS T-1: IMPERMEABILIZACION CON PINTURA ELASTOMERICABARDAS T-1: BARDA DE BLOCK APARENTE MEDIANERA EN PARTE POSTERIOR Y COSTADO SUR, COLUMNAS Y TRABES EN FACHADA
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORESAPLANADOS T-1: ESTUCOPLAFONES T-1: ESTUCOLAMBRINES T-1: AZULEJO EN ÁREA HÚMEDA DE REGADERA,PISOS T-1: LOSETA CERÁMICAZOCLOS T-1: NO TIENEESCALERAS T-1: NO TIENEPINTURA T-1: VINILICA A DOS MANOS EN APLANADOS, NECESITA MANTENIMIENTORECUBRIMIENTOS ESPECIALES T-1: NO TIENE
CARPINTERÍAPUERTAS T-1: MULTIPANEL LISO EN ENTRADA PRINCIPÁIS Y FIBRACEL EN INTERIORES, DAÑADASGUARDARROPA T-1: NO TIENELAMBRtNES O PLAFONES T-1: NO TIENEPISOS T-1: NO TIENEMARCOS T-1: NO TIENEOTROS T-1: NO TIENE
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIASTIPO T-1: ESTÁNDARMATERIAL T-1: PVC EN SANITARIA Y COBRE EN HIDRÁULICAMUEBLES DE BAÑO T-1: DE COLOR, DE LINEA ECONÓMICA, SIN LAVABOMUEBLES DE COCINA T-1: NO TIENESALIDAS T-1: NORMALESTINACO T-1: NO TIENE
INSTALACIONES ELÉCTRICASTIPO T-1: ESTÁNDARMATERIAL T-1: POLIDUCTO Y CABLE 10, 12 Y USALIDAS T-1: A CENTROS EN CIELOSACCESORIOS T-1: TIPO QUINZIÑO
TABLEROS T-1: 2 CIRCUITOSTIPO DE VOLTAJE T-1:110V
HERRERÍAT-1: COMERCIALT-1: VENTANAS DE ALUMINIO
T-1: ESTÁNDART-1: CORTOS
TIPOMATERIALPERFILESCLAROS
VIDRERÍAMATERIALTIPOESPESORESPEJOSDOMOSCANCELESEMPLOMADOSTRAGALUCES
T-1: COMERCIALT-1: TRANSPARENTET-1:3MMT-1: NO TIENET-1: NO TIENET-1: NO TIENE
T-1: NO TIENET-1: NO TIENE
BHVA Bancomer
26
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BBVA BancomerUNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.
ND DE SERVICIO 1401028200636524
AVALÚO INMOBILIARIO
V.ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
CERRAJERÍATIPOCALIDADMARCA
FACHADASNÚMERO
T-1: POMO Y BOTÓNT-1: COMERCIALT-1: GEO
T-1: UNAMATERIALES T-1: ESTUCOREVESTIMIENTOS T-1: ESTUCO
INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (IE EA OC)
TIPOJoC 1 CASAOC 2 CASA'OC 3 CASA
UNIDAD *MLMLM2
CANTIDAD15.508.00
22.75
EDAD*666
VUT*606060
DESCRIPCIÓNBARDAS MEDIANERASBARDA PRINCIPALBANQUETAS Y ACCESOS DE CEMENTO
* La edad y vida útil están expresadas en años.
2 6 NOV 28?;
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Hoja 5 de 12
Bancomer N° DE SERVICIO
UNIÜAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.
1401028200636524
AVALÚO INMOBILIARIO
VI.CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ
DEFINICIONES:
Valor Comercial. :
Enfoque de Costos. :
Valor Físico o Directo :
Valor Comparativo de Mercado. :
Enfoque Comparativo de Mercado.
ES EL PRECIO MÁS PROBABLE EN QUE SE PODRÍA COMERCIALIZAR UN BIEN, EN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVALECIENTES A LA FECHADEL AVALÚO, EN UN PLAZO RAZONABLE DE EXPOSICIÓN, EN UNA TRANSACCIÓN LLEVADA A CABO ENTRE UN OFERENTE Y UNDEMANDANTE LIBRES DE PRESIONES, BIEN INFORMADOS Y COMO RESULTADO DE PONDERAR EL VALOR FÍSICO, EL VALOR DECAPITALIZACIÓN DE RENTAS Y EL VALOR DE MERCADO DEL BIEN DE QUE SE TRATE.ESTA BASADO EN EL SUPUESTO DE OUE UN COMPRADOR CON LA INFORMACIÓN PERTINENTE, NO PAGARJA MAS POR UN BIEN QUE ELCOSTO DE UN BIEN SUBSTITUTO CON EL MISMO USO O FIN QUE EL BIEN CONSIDERADO. ESTE ENFOQUE CONSIDERA QUE EL VALORMÁXIMO DEL BIEN PARA EL COMPRADOR, SERÁ LA CANTIDAD NECESARIA PARA ADQUIRIR O CONSTRUIR UN NUEVO BIEN DE IGUALUTILIDAD- CUANDO EL BIEN NO ES NUEVO, EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DEBERÁ SER AJUSTADO DE ACUERDO A LOS MÉTODOSDE DEPRECIACIÓN Y OBSOLESCENCIA UTILIZADOS COMÚNMENTE.
POR UN BIEN QUE EL COSTO DE UN BIEN SUBSTITUTO CON EL MISMO USO O FIN QUE EL BIEN CONSIDERADO.'ESTE ENFOQUECONSIDERA QUE VALOR MÁXIMO DEL BIEN PARA EL COMPRADOR CON INFORMACIÓN PERTINENTE, SERA LA CANTIDAD NECESARIA
DEBERÁ SER AJUSTADO DE ACUERDO A TODOS LOS MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN Y OBSOLESCENCIA A LA FECHA DEL AVALÚO.ES LA CANTIDAD ESTIMADA, EN TÉRMINOS MONETARIOS, A PARTIR DEL ANÁLISIS Y COMPARACIÓN DE BIENES IGUALES O SIMILARESAL BIEN OBJETO DE ESTUDIO, QUE HAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTRAN EN PROCESO DE VENTA EN EL MERCADO ABIERTO•ESTA BASADO EN EL PRINCIPIO ECONÓMICO DE "SUSTITUCIÓN", CONSIDERA QUE UN COMPRADOR BIEN INFORMADO NO PAGARÁ POR'UNA PROPIEDAD MÁS DEL PRECIO DE COMPRA DE OTRA PROPIEDAD SIMILAR.
COMENTARIOS GENERALES:LA VIVIENDA SE ENCUENTRA OCUPADA. LAS REJAS SERÁN REMOVIDAS POR EL SOLICITANTE.LA ESCRITURA ASIENTA UNA CONSTRUCCIÓN DE 55M2 PERO FÍSICAMENTE TIENE 56.32 M2
CONDICIONES LIMITANTES Y EXCEPCIONES:SE TUVO ACCESO AL INMUEBLE. LA VIVIENDA SE APRECIA EN BUEN ESTADO. LA SUPERFICIE DE TERRENO Y DE CONSTRUCCIÓN SE OBTUVIERONDE LA ESCRITURA ANTECEDENTE. NECESITA MANTENIMIENTO EN PINTURA, EN PUERTAS Y FALTA EL LAVABO.
VII.APLICACION DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ( TERRENO )
CARACTERÍSTICAS SUJETO
FECHA
( MUNICIPIOCOLONIA
NOMBRE CALLE
N" EXT E INT
ZONA
UBICACIÓN
FRENTE (ML)
i FORMA
SUPERFICIE
: TOPOGRAFÍA
USO ACTUAL
NEGOCIACIÓN
IMPORTE UNITARIO
HOMOLOGACIÓN
ZONA
UBICACIÓN
FRENTE {ML)
FORMA
SUPERFICIE
TOPOGRAFÍA
USO ACTUAL
NEGOCIACIÓN
OTRO
N/ANUEVO LAREDOSOLIDARIDAD II
AVE. TÉCNICOS
121 SUR-
HABITACIONAL DE INTERÉS SOCIAL
UN FRENTE
8.00 mi
REGULAR
120.00 m*
PLANAHABITACIONAL
N/A
NÍA
SUJETO
HABITACIONAL DE INTERÉS SOCIAL
UN FRENTE
8.00 mi
REGULAR
1 20.00 m2
PLANA
HABITACIONAL
N/A
N/A
FACTOR HOMOLOGACIÓN / VALOR UNITARIO HÓMÓLOGADCVALOR A APLICAR $ 770.00
COMPARABLE i
25 DE AGOSTO DEL 2014NUEVO LAREDO
EL NOGAL
OMBU
SN-
INTERMEDIA
UN FRENTE
6.50 mi
REGULAR
104.00 m1
PLANA
HABITACIONALOFERTA
$ 937.50
COMPARABLE 1
MEJOR
SIMILAR
MENOR
SIMILAR
MEJOR
SIMILAR
SIMILAR
MEJOR
N/A
0.82 | $ 768.75POND 33.33 %
COMPARABLE 2
25 DE AGOSTO DEL 2014NUEVO LAREDO
FRACCIONAMIENTO AMPLIACIÓN EL l\L
SN-
INTERMEDIA
UN FRENTE
7.00 mi
REGULAR
108.50 m1
PLANA
HABITACIONALOFERTA
$ 937.50
COMPARABLE 2
MEJOR
SIMILAR
MENOR
SIMILAR
MEJOR
SIMILAR
SIMILAR
MEJOR
N/A
COMPARABLE 3
28 DE AGOSTO OEL 2014NUEVO LAREDOSOLIDARIDAD
OFICIOS
SN-
INTERES SOCIAL
DOS FRENTES
6.00 mi
REGULAR
1 80.00 irr1
PLANA
HABITACIONALOFERTA
$ 812.50
COMPARABLE 3
MEJOR
MEJOR
MENOR
MENOR
MENOR
SIMILAR
SIMILAR
MEJOR
N/A
0.80 : $ 750.00 j 0.97 $ 788.13POND 33.33% POND 33.33%
BGVA Bancomer
•NG. MErffiflyflSEt«nwrom anno
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Hoja 6 de 12
BDVA Bancomer N° DE SERVICIO
UNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.
Vllb.APLICAClÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (CONSTRUCCIONES EN RENTA )
1401028200636524
AVALÚO INMOBILIARIO
CARACTERÍSTICAS
FECHA
MUNICIPIO
COLONIA
NOMBRE CALLE
N° EXTERIOR-INTERIOR
ZONA
UBICACIÓN
SUP CONST -TERRENO
PROYECTO
EDO. DE CONSER.
EDAD
RELACIÓN T/C
CALIDAD
NEGOCIACIÓN
IMPORTE UNITARIO
HOMOLOGACIÓN
ZONA
UBICACIÓN
SUP.CONSTRUIDA
PROYECTO
EDO. DE CONSER.
EDAD
RELACIÓN TIC
CALIDAD
NEGOCIACIÓN
i OTRO
SUJETO
SUJETO
=ACT. HOMOLOGACIÓN/VALOR UNITARIO HOMOLOGADÍ
VALOR A APLICAR $ °"°°
COMPARABLE 1
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
NO APLICA
NO APUCA
NO APUCA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
COMPARABLE 2
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APUCA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
COMPARABLE 3
COMPARABLE 3
VIIC.APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (CONSTRUCCIONES EN VENTA)
CARACTERÍSTICAS
FECHA
MUNICIPIO
COLONIA
NOMBRE CALLE
N° EXTERIOR-4NTERIOR
ZONA
UBICACIÓN
SUP CONST- TERRENO
PROYECTO
EDO. DE CONSER.
EDAD
RELACIÓN T/C
CALIDAD
NEGOCIACIÓN
IMPORTE UNITARIO
SUJETO
N/A
NUEVO LAREDO
SOLIDARIDAD II
AVE. TÉCNICOS
121 SUR-
HABITACIONAL DE INTERÉS S
UN FRENTE
55m*-120in*
ADECUADO A SU USO
BUENO
6 AÑOS
2.18
INTERÉS SOCIAL
N/A
N/A
COMPARABLE 1
27 DE OCTUBRE DEL 2014
NUEVO LAREDO
SOLIDARIDAD II
CAMPESINOS
120-
INTERES SOCIAL, INTERMEDIA
UN FRENTE
S4.39 m1 -120 m1
FUNCIONAL
BUENO
18 AÑOS
2.21
INTERÉS SOCIAL
VENTA
% 6,343.08
COMPARABLE 2
27 DE OCTUBRE DEL 2014
NÚ EVO LAREDO
SOLIDARIDAD
SOLIDARIDAD
7243-
INTERES SOCIAL, INTERMEDIA
UN FRENTE
44.48 m'-1 25.65 m'
Hí *>FUNCIONAL •*" -"••"
BUENO
21 AÑOS
2.82
INTERÉS SOCl)tí£. M£(t4rt|rímrmrtí ¿r
VENTA
$ 6,182.55
COMPARABLE 3
2 DÉ OCTUBRE DEL 2014
NUEVO LAREDO
UNIDAD HABIACIONAL FUNDADORES
ANDADOR JOAQUÍN ARGUELLES
27-
INTERMEDIA, ÍNTERES SOCIAL
UN FRENTE
55.97 m! -114 nv*f~<* E? ""% i*»*"! —j*-r; ''-fi-Jí H¿.NCÍ(íff%"̂ "
BUENO
^ ^¡«fif » AÑOSfíl-> ' -l-2M
^Jim^^L^*~~$~5$9G .02
XS
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BBVA Bancomer N° DE SERVICIO 1401028200636524
UNItíAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A. AVALÚO INMOBILIARIO
VIIC.APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (CONSTRUCCIONES EN VENTA ) continuación...
— HÓMOi. OGACfÓN"
ZONA
UBICACIÓN
SUP.CONSTRUIDA
PROYECTO
EDO. DE CONSER.
EDAD
RELACIÓN TIC
CALIDAD
NEGOCIACIÓN
OTRO
SUJETO
HABITACIONAL DE INTERÉS SOC(
UN FRENTE
55 m1
ADECUADO A SU USO
BUENO
6 AÑOS
2.18
INTERÉS SOCIAL
N/A
N/A
FACT. HOMOLOGACIÓN /VALOR UNITARIO HOMOLOGADOI/ALOR A APLICAR S 5,860.00
COMPARABLE 1
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
MEJOR
MEJOR
INFERIOR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILARN/A
0.92
POND$ 5,835.6333.33 %
COMPARABLE 2
SIMILAR
SIMILAR
MEJOR
SIMILAR
MEJOR
INFERIOR
MEJOR
SIMILAR
SIMILARN/A
0.94
PONDS 5,811.5933,33 %
SUPERFICIE CONSTRUIDA
VALOR UNITARIO
SUBTOTAL
VALOR POR EXCEDENTE
| RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, VALOR DE MERCADO
COMPARABLE 3
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
MEJOR
MEJOR
INFERIOR
MENOR
SIMILAR
SIMILARN/A
1.01 $ 5,954,98POND 33.33%"
55.00 m?
$ 5,860.00
I $ 322,300.00
JUSTIFICACIÓN DELVALOR EXCEDENTE:
V1II.APLIC ACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO 0 DIRECTO }
TERRENO
FRACCIÓN
ÚNICA
ÁREA [VALOR unm12~0.00 mzr$~~ 770.C
VRIO FACTOR
0 1.00
TOTAL 120.00 m'
MOTIVO DEL FACTOR! INDIVISO VALOR U
N/A 1 100.000000 % $ 7
VALOR UNITARIO MEDIO $ ^
NITARIO VALOR TOTAL
70.00 $ 92,400.0070.00 $ 92.400.00
VALOR DEL TERRENO $ 92,400.00
CONSTRUCCIONES
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN
T-1 - CASAI TOTAL
ÁREA
55.00 m
55.00 n-
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
UNITARIO
' $ 4,400.00
1
TOTAL
$ 242,000.00$ 242.000.00
FACTORDEMÉRI1
0.88
)E VALC
O VALOR Ul
L$ 3,í
VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS
TIPOS
OC1OC2OC3
..
UNIDAD
MLMLM2
CANTIDAD
15.508.00
22.75
VRN DE INST. ESP: OB
RESULTADO DE LA APLICAC
VALOR DE REf
UNITARIO
$ 600.00$ 1,200.00$ 400.00
'OSICIÓN NUEVO
TOTAL
$ 9,300.00$ 9,600.00
I $ 9,100.00
FACTOR DE VALCDEMÉRITO VALQR <
0.90
0.90
0.90
S$$
R NETO DE REPOSICIÓN
JITARIO VALOR TOTAL
72.00 $ 212,960.00
I $ 212,960.00
)R NETO DE REPOSICIÓN
JNITARIO VALOR TOTAL
540.00 $ 8,370.00,080.00 $ 8,640.00360.00 $ 8,190.00
I $ 28,000.00 ]
RAS COMPLEMENT. Y ELEM. ACCES.
ÓÑ DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)
$ 25,200.00
| $ 330,560.00
BBVA Bancomer
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Hoja 8 de 12
BBVA Bancomer N° DE SERVICIO
UNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.
«.APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
RENTAS ESTIMADAS O DE MERCADO
CONCEPTO
1401028200636524
AVALÚO INMOBILIARIO
TIPOS
TOTAL
ÁREA RENTAUNITARIA
RENTA BRUTA POTENCIAL DE MERCADO
RENTATOTAL
DEDUCCIONES POR VACÍOSRENTA BRUTA POTENCIAL DE MERCADO]
TOTAL DE DEDUCCIONES.!RENTA NEÍA MENSUJ
IMPORTE
RENTA NETA ANUAL
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL TASA DECAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA:
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS) N/A
X.RESUMEN DE VALORES
Enfoque Comparativo de Mercado( Valor comparativo de mercado ) $
Enfoque de Costos (Valar físico o directo, neto de reposición ) S
Enfoque de Ingresos (Valor por capitalización de rentas )
XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
322,300.00
330,560.00
N/A
EL VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA EN NÚMEROS REDONDOS PARA UNA TASA DE 3.57 % Y UN PLAZO DE DOCE MESES ES DE $ 311,000EN ATENCIÓN A LO SEÑALADO EN EL MANUAL DE DACIONES Y ADJUDICACIONES DE BBVA BANCOMER, REFERENTE A LAS SITUACIONES DE ALTORIESGO QUE SE DEBEN DE INCLUIR EN LA ELABORACIÓN DEL PRESENTE AVALÚO SE DECLARA LO SIGUIENTE:1. AL MOMENTO DE LA INSPECCIÓN NO SE ENCONTRARON ELEMENTOS FÍSICOS O INDICIOS DEL DOMINIO PÚBLICO QUE PUEDAN HACER SUPONERQUE EL INMUEBLE VALUADO Y/O LOS INMUEBLES VECINOS SE ENCUENTRAN INVADIDOS.2. EN BASE A LA INFORMACIÓN PROPORCIONADA, LA CUAL SE DETALLA A CONTINUACIÓN, SE PRESUME QUE EL INMUEBLE ES UN PREDIO REGULAR:
1. ESCRITURA PUBLICA NÚMERO 13303, VOLUMEN 580 FOLIO 172, DE FECHA 18/12/2007, NOTARÍA PÚBLICA NÚMERO 286 ADSCRITA, A CARGO DE LICSILVIA ESTRADA LEAL, DEL ESTADO DE TAMAUL1PAS
2. BOLETA DE INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y EL COMERCIO, DE LA LOCALIDAD DE NUEVO LAREDO,FOLIO SECCIÓN I NUMERO 1251, FECHA 13/02/20083. EN BASE A LA SIGUIENTE INFORMACIÓN PROPORCIONADA, SE PRESUME QUE EL. PREDIO NO TIENE PROBLEMAS CATASTRALES:
1. CÉDULA CATASTRAL FOLIO 26-01-08-369-024, MENCIONADA EN LA ESCRITURA4. AL MOMENTO DE LA INSPECCIÓN NO SE ENCONTRARON SITUACIONES DEL DOMINIO PÚBLICO O INDICIOS DE ESTAS, ADICIONALES A LASDECLARADAS EN EL PRESENTE APARTADO, QUE PUDIERAN INFLUIR EN EL VALOR DEL BIEN.
XII. CONCLUSIÓN
VALOR COMERCIAL $
CON LETRA: (TRESCIENTOS VEINTIDÓS MIL PESOS 00/100 M.N. )
DEL INMUEBLE UBICADO EN : NUEVO LAREDO - TAMAULIPAS
AVE. TÉCNICOS N -121 SUR / NA COL. SOLIDARIDAD U NUEVO LAREDO - TAMAULIPAS
VALUADOR
322,000,00
A: 26 DE NOVIEMBRE DEL 2014
BBVA BANCOM
? B NOV 20»
ING. MIGUEL ANGElJCI AVARRIA SAENZREGISTRO OTORGADO! POR LA INSTITUCIÓNGFBBVA-31003-01ESPECIALIDAD I MOBILIARIA
MERARI YOZIELI JARAMILLO GOFREGISTRO 09005-OOflCONTROLADOR
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AVALÚO INMOBILIARIO
BAÑO
REPORTE FOTOGRÁFICO
COCINA
X
SALA COMEDOR
BBVA Bancomer
7 G NOV ai
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N° DE SERVICIO 1401028200636524
AVALÚO INMOBILIARIO
ANEXO FOTOGRÁFICO
ARQUITECTÓNICO
7.45 m
RECAMARA SALA
co00
RECAMARABAÑO
10.60 m
2.16 m
COMEDOR COCINACJ
00
3
2 C NOV 20
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UNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A. AVALÚO INMOBILIARIO
ANEXO FOTOGRÁFICO
ESCRITURA
II.- INMUEBLE OBJETO DE LA OPERACIÓ^/M = = = - = = =.= = =;-- = = - = = = =:-::,=: = = =~ !,-- Declara la APARTE VENDEDORA";£ü|^£V^;~ ~ ~ = t= = = = = = = = = = = ^ = = * = = = =•r* V Es dueña en pleno dqirñnio'y se encuontr^en^tilíiéta'y.'pacífica posesión de una fracción de terreno
™"̂ que so identifica cohiG el Lote 24 (vcÍnticuatr(6)T,''<Je la Manzana 41 (cuarenta y uno), ubicado enTécnicos, Número #121 Sur (ciónto veintiuno),''dei fraccionamiento "Solidaridad II". do ostaciudad, compuesto de una superficie íte:.120>pp nit3.2 (ciento veinte'metros cuadrados), cuyaconstrucción es dé 55.00 mts.2 (cincuenta"'/ 'cinco-metros cuadrados) y controladoCaíastra!menteconlaCíaveÍ!G-Ü1-00-;i69-p24. =- = ̂ - - ~ - •••»»-* = = = = ='= = = a = = -Con las siguientes" Medidas y Goííndanclas del Lote'24 (veinticuatro): = = = = = = = = = = = = = = =AL NORTE: 15.00 m. (quinccMnetios) cph L^ote 25 (veinticinco). = = = = = = = = = = = ?p = = =AL SUR: 15;qpm.' (guineo metros) córt ,L'oto!23 (yciiititrésj. = = = = = = = = = = = = = = = = = = =AL ORIÉNTE:;8.ÓO m; (ocho metros) caWLtítoHíV 1 'fowóy troce): ' ' ' 'AL PONIENTE: 8.00 tn. (ocho metros) cbnrÁye,.T6criicos = = = = = = = = = = = = = = = = = = - =
;-;>.̂ v.;. i ;rfneomer
IG MOV 201;;
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AVALÚO INMOBILIARIO
RESUMEN PARA LA INSTITUCIÓNNOMBRE DEL SOLICITANTE : JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDESUBICACIÓN DEL INMUEBLE :
CALLE:No. EXTERIOR :
MANZANA:C.P. :
CALLES LIMÍTROFES :
FECHA DEL AVALUÓ : 26 DE NOVIEMBRE DEL 2014
AVE. TÉCNICOS121 SUR
CUVI:COLONIA :No. INTERIOR : N/A
"i LOTE : 2488143 DELEGACIÓN: NUEVOLAREDO ESTADOACERA ORIENTE DE LA AVENIDA TÉCNICOS ENTRE LICENCIADOS Y ADMINISTRADORES
SOLIDARIDAD II
TAMAULIPAS
FORMA PARTE DEL PREDIO : SI NOÍ X |
TIPO DE INMUEBLE :VIVIENDAAISLADA
MTS.2 TERRENO: 120.00 m2 $ VALOR M2 :VALOR ASEGURABLE : S 206.216.00
REG.DE CONSTRUCCIÓN : PRIVADA INDIVIDUAL
AÑO DE CONSTRUCCIÓN : 2009 NIVELES : 1
ESTADO DEL INMUEBLE : USADO
$ 770.0000 m2
EDAD APROXIMADA : 6 AñosESTADO DE CONSTRUCCIÓN :CALIDAD ACABADOS :MTS.2 CONSTRUCCIÓN :
HABITACIONES : 2
VIDA REMANENTE : 54 años
$ TOTAL TERRENO : 5 92,400.00
VALOR COMERCIAL : $ 322,000.00
VIVIENDA :
SÓTANOS : SIN SÓTANO
VIDA TOTAL: so Añosn: BUENO.T1: INTERÉS SOCIAL.
55.00 m2 VALOR M2:PROPIETARIO DEL INMUEBLE : JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDES
TIPO DE CONSTRUCCIÓN : ESTÁNDAR
MUROS : DiE BLOCK DE CONCRETO 15X20X40 CM en T1.
TECHO Y ENTRE PISO : NO TIENE Y LOSA ALIGERADA DE CONCRETO REFORZADO Cn TI .
1,174.55 m2 $ TOTAL CONSTRUCCIÓN : * 229,600.00VALOR FÍSICO DE LA CONSTRUCCIÓN : S 212,950.00
UNIDADES VENDIBLES : 1
TIENE ACCESORIA : SI NO'*N" NIVELES INMUEBLE:
GIRO DE ACCESORIA :ESTACIONAMIENTO : SI * NO No. DE CAJONES : 1
SI x l NOPARTIDAS REALIZADAS
AVANCE DE OBRA %: 100%PARTIDAS PENDIENTES :
EN CASO DE CONSTRUCCIÓN :
OBRA TERMINADA:PRESUPUESTO $ : ^____
OPINIÓÑTlCNICA_L_ _ ___DE ACUERDO CON LOS REQUISITOS MÍNIMOS ESTABLECIDOS POR EL ÁREA HIPOTECARIA PARA QUE UNA GARANTÍA SEA SUJETADE CRÉDITO, SE CONSIDERA ÉSTA : ( x ) RECOMENDABLE ( ) NO RECOMENDABLEOBSERVACIONESUSO ACTUAL : CASA HABITACIÓN DE UN NIVEL QUE CONSTA DE SALA COMEDOR, COCINA, DOS RECAMARAS Y BAÑO. CAJÓN DE ESTACIONAMIENTO DESCUBIERTO.
OBSERVACIONES Y COMENTARIOS DEL VALUADOR :CASA HABITACIÓN DE UN NIVEL QUE CONSTA DE SALA COMEDOR, COCINA, DOS RECAMARAS Y BAÑO. CAJÓN DE ESTACIONAMIENTO DECUBIERTO
EN LAS LOCALIDADES DONDE EL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN O LAS CONDICIONES DE MERCADO SE CONTRAPONGA A ESTOSREQUERIMIENTOS, CADA CASO SERÁ ANALIZADO Y PODRÁ AUTORIZARSE EXCEPCIONALMENTEINFORMACIÓN ADICIONAL PARA EL SEGURO DEL INMUEBLENOMBRE COMPLETO O RAZÓN SOCIAL COMPLETA DEL ASEGURADO (PROPIETARIO DEL INMUEBLE) SOLICITANTE.
RFCTELEFONO (CON LADA) EL EDIFICIO ESTÁ HABITADO s i . NO GIRO(S) ACTUAL(ES)
PARA GIROS DEPENDIENTES AL RESIDENCIAL ( CASA Y DEPARTAMENTOS ) FAVOR DE INDICAR LO SIGUIENTE¿CUENTA CON UNIDADES MÓVILES DE EXTINCIÓN PARA INCENDIOS (EXTINTORES)? si I] NO [ N° DE EQUIPOS¿CUENTA CON RED DE HIDRATANTES PARA COMBATIR INCENDIOS? si [_ NO¿CUENTA CON ROCIADORES AUTOMÁTICOS PARA COMBATIR INCENDIOS?¿CUENTA CON SERVICIO DE Vl
VALUADOR : ING. MIGUEL ÁNGEL CH- A/ARRIA SAENZ
BancomerREVISÓ :
FUNCIONARIO ¡MRBARI YOZIELI JA>'lU.fdE1:.I."-". , V _ . t ,
CARGO : CONTROMCfófli AOflB
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