praca dyplomowa, opis i analiza cech charakteryzujących rynek nieruchomosci , -anna grębowicz
Post on 02-Aug-2015
3.627 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Spis treści
1. Wstęp…………………………………………………………….……………………. 3
2. Podstawy rynku………………………………………………….…………………… 4
2.1. Definicje rynku………………………………………………...…………………… 4
2.2. Znaczenie nieruchomości w gospodarce…………………………………………….. 5
3. Charakterystyka nieruchomości…………………………………………………….... 6
3.1. Definicje nieruchomości….………………………………………………………….. 6
3.2. Cechy nieruchomości………………………………………………………………... 7
..3.3.Rodzajenieruchomości……………………………………………………………… ..8
3.4. Funkcje nieruchomości……………………………………………………………… 9
4. Charakterystyka rynku nieruchomości……………………………………..……… 10
4.1. Określenie rynku nieruchomości……………………………………………............10
4.2. Analiza cech charakteryzujących rynek nieruchomości…………………….………11
4.3. Specyfika rynku nieruchomości…………………………………………….……… 14
4.4. Uczestnicy rynku nieruchomości…………………………………………............... 16.
4.5. Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości….......................... 18.
5. Podsumowanie………………………………………………………………………... 20
6. Literatura………………………………………………………………………………21
2
1.Wstęp
Przedmiotem badań niniejszej pracy jest rynek nieruchomości w Polsce raz specyficzne
cechy, które go charakteryzują. Specyfika tego rynku wynika ze szczególnych cech
opisujących kategorię „nieruchomość”, a podstawowymi są: nieprzenaszalność nieruchomości
oraz występowanie różnych praw do nieruchomości. Nieruchomość znacznie się różni od dóbr
masowych, które można w ogromnej ilości wyprodukować i sprzedać w obojętnie którym
miejscu na świecie.
Na podstawie dostępnej literatury wynika, że wielu autorów do tej pory zajmowało się tą
problematyką. Nie wszyscy jednak wskazywali na potrzebę indywidualnego w kontekście
ogółu stosunków gospodarczych traktowania rynku nieruchomości jako specyficznego rynku
zawierającego w swojej definicji elementy wyłącznie mu typowe.
Celem pracy jest wykazanie, iż ze specyficznych cech nieruchomości i praw z nią
związanych wynika odmienność rynku nieruchomości, który jednak w kwestiach zasadniczych,
dotyczących mechanizmu rynkowego i praw nim rządzących jak: popyt, podaż i cena
zachowuje się tak samo jak inne rynki.
3
2. Podstawy rynku
2.1. Definicje rynku
Kategoria rynku należy do podstawowych i najczęściej omawianych kategorii
ekonomicznych, z tego względu doczekała się wielu definicji. Najbardziej klasycznym
traktowaniem rynku jest założenie, że jest to „miejsce dokonywania transakcji kupna -
sprzedaży dóbr oraz usług”. Ze względu na postępujący rozwój bardzo różnych form
sprzedaży, w tym również internetowej, pojęcie miejsca należy traktować szeroko bez
podawania szczegółowych cech i właściwości. Definicja ta jednak ma szczególny sens w
przypadku nieruchomości, ponieważ jest to jedyny przedmiot transakcji przywiązany do
konkretnego miejsca.
Inną trafną definicje obejmującą wszystkie istotne kwestie formułuje W. Wrzosek, który
stwierdza, że „rynek może być określony jako ogół stosunków zachodzących między
podmiotami uczestniczącymi w procesie wymiany”1. Najważniejszymi elementami rynku są:
występowanie wymiany, uczestnicy rynku oraz różnorodne stosunki zachodzące na rynku.
Najprostszą klasyfikacją uczestników rynku jest podział ich na dwie grupy.
Sprzedawców, zwanych czasami dostawcami, posiadających towar i zamierzających
go sprzedać.
Nabywców, zwanych też odbiorcami, którzy oprócz chęci nabycia danego dobra
dysponują też zdolnościami do zapłaty za to dobro.
Cechami charakterystycznymi rynku i procesów rynkowych są ich nieograniczoność,
żywiołowość oraz samoregulacyjne działanie. Podmioty rynku maja swobodę działania oraz
podejmowania decyzji w tym wyboru czasu i miejsca sprzedaży-zakupu, określenia ilości i
jakości dóbr oraz usług będących przedmiotem transakcji. W mechanizmie rynkowym poza
sprzedającym i kupującym występują jeszcze takie elementy jak: popyt, podaż i cena.
1 W. Wrzosek, Funkcjonowanie rynku , PWN, Warszawa, 2002, s.13.
4
2.2. Znaczenie rynku nieruchomości dla gospodarki
Rynek nieruchomości ma podstawowe znaczenie w rozwoju gospodarki na szczeblach :
krajowym i lokalnym. Wiąże on stronę popytową ze stroną podażową i bilansuje te dwie
kategorie. Z jednej strony dostarcza konsumentom dobra (mieszkania, biura, magazyny), a z
drugiej daje producentom (deweloperom) możliwość zaoferowania i sprzedaży czy
wynajmowania ich produktów.
Na znaczeniu nieruchomości w gospodarce wskazuje:
-udział nieruchomości w tworzeniu produktu krajowego brutto,
-udział nakładów inwestycyjnych na budynki i budowle w wydatkowanych nakładach
inwestycyjnych.
Dla przykładu w 2004 roku udział nakładów na budynki i budowle w nakładach
inwestycyjnych wynosił w procentach 52,9 (Rocznik Statystyczny, GUS). Potwierdza to fakt,
iż państwo nie może być obojętne na problemy inwestycji rzeczowych i funkcjonowania rynku
nieruchomości. W tym celu powinny być stworzone regulacje prawne zapewniające
maksymalnie korzystne i jak najdłuższe użytkowanie istniejącego zasobu.
5
3. Charakterystyka nieruchomości
3.1. Definicja nieruchomości
Pojecie nieruchomości może być w różny sposób definiowane w zależności od
przyjętych kryteriów np. prawnych czy ekonomicznych. Jednak zawsze łączy się ściśle z
pojęciem własności i charakteryzuje ją stałość zajmowanego miejsca w przestrzeni.
Podstawowym elementem pojęcia „nieruchomość” jest pewien wycinek powierzchni ziemi.
Powinien on być oznaczony w sposób dający możliwość precyzyjnego określenia jego kształtu
i granic.
Status prawny nieruchomości jest regulowany przez przepisy prawa cywilnego.
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 46): „ Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej
stanowiące odrębny przedmiot własności , jak również budynki trwale z gruntem związane lub
części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności”.
Poza tym kategoria „nieruchomość” obejmuje wszystko to, co jest trwale z tym
fragmentem gruntu związane. Można w tym miejscu przywołać stara zasadę rzymską, która
mówi, ze właścicielem wszystkich naniesień na gruncie jest właściciel, ma to swoje odniesienie
również w polskim Kodeksie Cywilnym (art. 191), stwierdzającym, że „Własność
nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w
taki sposób, ze stała się jej częścią składową”.
Do właściciela gruntu należy wszystko, co jest z tym gruntem związane, a więc
budynki, budowle, rośliny i uprawy. Ustawodawca dopuszcza jednak możliwość złamania tej
zasady, pod warunkiem wydania przepisu szczegółowego, który by na nowy rodzaj własności
pozwalał.
6
3.2. Cechy nieruchomości
Według 2wyróżnia się następujące cechy nieruchomości.
Każda nieruchomość jest nieprzenaszalna, raz zlokalizowana nie ulega zmianie. Można ja
jednak dzielić na części mniejsze albo łączyć mniejsze nieruchomości w jedna całość.
Wartość nieruchomości można zwiększać poprzez tzw. naniesienia czyli zlokalizowane na
niej budynki i budowle.
Kolejną charakterystyczną cechą jest to, że posiada ona właściciela.
Konieczność założenia księgi wieczystej dla potwierdzenia praw własności i innych praw
dotyczących nieruchomości.
Specyficzna forma sprzedaży (nabycia) wymagająca przeprowadzenia transakcji przez
notariusza.
Jedną z najważniejszych cech nieruchomości jest jej różnorodność. Nawet pozornie dwie
identyczne nieruchomości różnią się miedzy sobą lokalizacją, położeniem czy materiałem, z
którego są wykonane.
Ostatnią wyróżnioną cechą nieruchomości jest trudność podziału nieruchomości
zabudowanej. Wynika to z ograniczeń technicznych budynku lub budowli, jednak na potrzeby
dzisiejszych czasów udało się rozwiązać ten problem poprzez rozdzielanie prawa własności od
prawa użytkowania, lub też stosując rozdzielanie własności naniesień na gruncie od własności
samego gruntu dokonując podziału na nieruchomości lokalowe.
Powyżej zostały wymienione najważniejsze cechy nieruchomości świadczące o ich
specyfice.
2 M. Bryx, Rynek nieruchomości, system i funkcjonowanie, POLTEX, Warszawa, 2006.
7
3.3. Rodzaje nieruchomości
Najczęściej spotykanym podziałem nieruchomości wyróżnienie ich na następujące rodzaje:
gruntową,
zabudowaną,
budynkową,
lokalową.
Nieruchomości gruntowe powstają przez wyodrębnienie części powierzchni ziemskiej jako
przedmiotu osobnej własności. Jest ona oznaczona wycinkiem powierzchni ziemi i prawo
własności tej nieruchomości, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze
przeznaczenie gruntów, rozciąga się na przestrzeń, zarówno ponad, jak i pod powierzchnią tego
gruntu.
Nieruchomość zabudowana jest to również wycinek powierzchni ziemi, na którym
zrealizowano proces inwestycyjny, w wyniku którego powstały naniesienia trwale z gruntem
związane.
Nieruchomość budynkowa występuje wtedy kiedy właściciel gruntów nie jest właścicielem
budynków, gdyż zostały one za zgodą właściciela wzniesione przez inne osoby. Sytuacja taka
występuje, gdy właścicielem gruntu jest skarb państwa lub gmina, który to właściciel przekazał
swoją własność w wieczyste użytkowanie innej osobie.
Z kolei nieruchomość lokalowa jest tworem stosunkowo młodym, bo opisała go Ustawa z
dnia 25 czerwca 1994 r. o własności lokali. Stanowi to o tym, że samodzielny lokal mieszkalny
może być przedmiotem odrębnej własności. Wydzielony trwałymi ścianami zespół izb (lub
izba) przeznaczony na stały pobyt ludzi, zaspokajający ich potrzeby mieszkaniowe musi mieć
założoną odrębną księgę wieczystą . Do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia jak
piwnica, strych czy garaż nawet jeżeli nie stanowią z nim zwartej całości ani do niego nie
przylegają.
8
3.4. Funkcje nieruchomości
Funkcje nieruchomości wynikają z posiadanej przez nie wartości użytkowej, która jest
obiektywnie mierzalna np. wielkością powierzchni użytkowej mieszkania czy liczbą miejsc
parkingowych. Wysoka na ogół wartość jednostkowa nieruchomości oraz jej trwałość
powodują, że oprócz podstawowej funkcji wynikającej z samej istoty nieruchomości czyli
zaspokajania popytu lub potrzeb na powierzchnię nieruchomości spełniają jeszcze inne funkcje
takie jak:
Funkcja dochodowa. Związane jest to z pozyskiwaniem dla właściciela różnego
rodzaju pożytków. Wyróżnia się pożytki rzeczy naturalne jak np. płody rolne czy
pożytki rzeczy cywilne czyli dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku
prawnego jak np. dzierżawa przynosząca czynsz pieniężny.
Funkcja zastawu. Nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem kredytów i pożyczek.
Funkcja lokacyjna. Nieruchomości wykazują tendencje wzrostu wartości i z tego tez
powodu są traktowane jako sposób lokowania środków finansowych.
Funkcja spekulacyjna. Nabycie nieruchomości w celach spekulacyjnych wymaga
rozpoznania rynku i przewidywanego wzrostu cen jak i wiążę się z
zainwestowaniem większych środków finansowych i dłuższym okresem trwania
takiej inwestycji.
Funkcja fiskalna. Nieruchomości stanowią majątek osób prawnych i fizycznych i są
wykorzystywane jako podstawa naliczania podatku majątkowego przeznaczonego w
całości lub w podstawowej części na przychody samorządów lokalnych.
9
4. Charakterystyka rynku nieruchomości
4.1. Określenie rynku nieruchomości
Wykorzystując podział rynku w ogóle na rynki poszczególnych branż czy grup towarowych
można określić, że rynek nieruchomości należy do przedmiotowych, sektorowych segmentów
rynku3, wyodrębnionych ze względu na specyficzne cechy i właściwości tego rynku czyli
nieruchomości oraz inne właściwe tylko temu rynkowi cechy strukturalne czy funkcjonalne.
Według definicji4 „rynek nieruchomości to pewna struktura, obejmująca ukształtowany zbiór
wzajemnie ze sobą powiązanych uczestników procesu oferowania i wymiany nieruchomości,
polegających na przekazywaniu praw własności lub prawa do korzystania z nieruchomości,
oraz warunków w których realizowane są te procesy”. W podanej definicji wskazuje się na
poszczególne elementy:
rynek nie obejmuje przypadkowo dobranych elementów,
rynek składa się ze spójnego zbioru uczestników,
uczestnicy rynku mogą oferować lub tez wymieniać przedmioty transakcji,
przedmiotem transakcji są prawa własności lub/i prawa użytkowania nieruchomości,
w transakcjach tych istotne znaczenie ma stan prawny przedmiotu i charakter
wymiany,
w skład rynku wchodzą także szeroko rozumiane uwarunkowania procesów.
3 Za L. Kałkowski i inni, Rynek nieruchomości w Polsce, Twigger, Warszawa 2004 Tamże, s.15.
10
4.2. Analiza cech charakteryzujących rynek nieruchomości
Wykorzystując podział rynku w ogóle na rynki poszczególnych branż czy grup towarowych
można określić, że rynek nieruchomości należy do przedmiotowych, sektorowych segmentów
rynku5, wyodrębnionych ze względu na specyficzne cechy i właściwości tego rynku czyli
nieruchomości oraz inne właściwe tylko temu rynkowi cechy strukturalne czy funkcjonalne.
Rynek pozostający w związkach z rynkiem kapitałowym w różny sposób jest definiowany.
Najczęściej jest określany jako:
suma wszystkich transakcji nieruchomościami w kraju,
określony typ umowy, dzięki której sprzedający i kupujący spotykają się w celu
ustalenia ceny i stworzenia warunków do przeprowadzenia wymiany przedmiotu własności.
Rynek nieruchomości można traktować jako całokształt transakcji dotyczących
nieruchomości w skali kraju lub odpowiedniej jednostki terytorialnej. Szerzej go definiując
można stwierdzić, że jest to pewna struktura, obejmująca ukształtowany zbiór wzajemnie ze
sobą powiązanych uczestników procesów oferowania wymiany nieruchomości, polegających
na przekazywaniu praw własności lub praw do korzystania z nieruchomości.
Podstawową charakterystyką rynku nieruchomości lub jego części jest jego wielkość,
określona prze sumę wartości wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości zawartych
w skali roku lub mniejszej jednostki czasu w ramach przyjętego obszaru (jednostki
terytorialnej). Wielkość rynku nieruchomości jest najbardziej ogólną miarą skali rozwoju tego
rynku.
Drugą charakterystyką ogólną rynku nieruchomości jest zakres tego rynku. Oznacza on
łączną liczbę zawartych transakcji kupna-sprzedaży w ramach ustalonej jednostki przestrzenno-
administracyjnej. Charakterystyka ta w przybliżeniu może również określać także liczbę:
podmiotów sprzedających, podmiotów kupujących, aktów prawnych (umów notarialnych),
zapisów hipotecznych i obiektów -nieruchomości, które zmieniły właściciela w
rozpatrywanym przedziale czasowym.
5 Za L. Kałkowski i inni. Rynek nieruchomości Polsce, Twigger, Warszawa 2003.……………
11
Powyżej wymienione są kategorie ilościowe do określania parametrów rynku, do
charakterystyki jakościowej rynku zaliczamy jego chłonność. Oznacza on stan natężenia
potrzeb w odniesieniu di nieruchomości w porównaniu z aktualnym stanem ich zaspokojenia
inaczej mówiąc jest to różnica między pojemnością rynku a stopniem zaspokojenia potrzeb i
popytu.
Ostatnią stosowaną ogólną charakterystyką rynku jest jego potencjał. W przeciwieństwie do
wielkości rynku wyraża się go nie rzeczywistą wartością zrealizowanych transakcji
wymiennych, których przedmiotem są nieruchomości, lecz ich wielkością potencjalną na
danym rynku, a więc wartością możliwych do zrealizowania transakcji przy istniejących
warunkach przy pełnym zaangażowaniu środków marketingowych. Potencjał rynku
nieruchomości opiera się nie tylko na liczbie potrzeb zdefiniowanych i zgłoszonych, lecz także
na liczbie potrzeb ukrytych i nieuświadomionych. Dzięki działaniom marketingowym można je
pobudzić i uświadomić.
Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym, a o jego charakterze w tym wypadku decyduje
przede wszystkim podaż. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych źródłem podaży jest
pewien stały zasób ziemi, podzielonej na działki, których właściciele podejmują decyzje o
zbyciu ich w całości lub w częściach. Wzrost liczby nieruchomości, a w konsekwencji wzrost
ich podaży występuje zatem stosunkowo rzadko. Jeżeli chodzi o źródła podaży nieruchomości
obiektowych w tym wypadku może być również istniejący już zasób obiektów, a także
rozbudowa obiektów istniejących lub też proces powstawania obiektów nowych na gruntach
dotąd niezabudowanych. Znaczna część inwestorów kupujących działki, budujących bądź
rozbudowujących obiekty już istniejące czyni to dla zaspokojenia własnych potrzeb, ponadto
obrót nieruchomościami istniejącymi zasobami ma w znacznej części charakter pozarynkowy
powoduje to, że podaż nieruchomości jest generalnie ograniczona. Jeżeli dodamy do tego fakt,
że transakcje związane z nieruchomościami dokonywane są sporadycznie zarówno przez
nabywających jak i sprzedających, ponieważ nie jest to towar masowo produkowany i masowo
sprzedawany, a przy tym charakteryzuje się długowiecznością, to stwierdzimy, iż transakcje na
rynku nieruchomości charakteryzują się relatywną rzadkością.
Ważną cechą rynku opisującą jego strukturę jest jego przejrzystość. Pełna przejrzystość
rynku występuje wówczas, gdy zarówno sprzedający jak i kupujący nieruchomości posiadają
dostateczne informacje o sobie, warunkach cenowych i pozostałych ważnych
charakterystykach wpływających na ewentualną decyzję o kupnie. Natomiast rynek taje się
12
nieprzejrzysty, kiedy potencjalni partnerzy nie mają możliwości poznania swoich zamiarów
dotyczących kupna lub sprzedaży nieruchomości. Sytuacja taka zachodzi gdy uczestnicy rynku
nieruchomości nie posiadają bliskich kontaktów i gdy występuje trudna dostępność i
ograniczona wiarygodność informacji. W Polsce często ma to, co jest spowodowane brakiem
dostępnych baz danych oraz jeszcze wciąż słabo rozwiniętą współpracą specjalistów na rynku
nieruchomości. Decyzje rynkowe podmiotów rynku podejmowane w warunkach słabej
przejrzystości obarczone mogą być dużym błędem i łatwo wtedy o zachowania nieracjonalne i
spekulacyjne, sprzeczne ze wskazaniami prawa popytu i podaży.
Cechą rynku nieruchomości jest właśnie pewna jego podatność na zachowania spekulacyjne.
Nieruchomości zaspokajają nie tylko podstawowe potrzeby konsumpcyjne (mieszkaniowe) i
gospodarcze (ziemia i budynki jako miejsce procesów wytwórczych), ale także mogą stanowić
bezpieczną formę lokowania kapitału. Spełnia wtedy ona funkcje lokacyjne i spekulacyjne,
ponieważ stanowi dobre zabezpieczenie kapitału przed inflacją i złą koniunkturą, może
stanowić źródło dodatkowego dochodu z najmu i w razie potrzeby można zmieniać jej funkcje.
Przyczynkiem do lokowania kapitału w nieruchomości może być uzasadnione oczekiwanie
wzrostu ich cen na rynku. Niewielkie ryzyko może się wiązać z niestabilnością uregulowań
prawnych, a także niską płynnością tej formy aktywów.
13
4.3. Specyfika rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości charakteryzuje się cechami ogólnymi, które występują na każdym
rynku oraz cechami specyficznymi. Do cech ogólnych rynku nieruchomości można zaliczyć:
dobrowolność obrotu, brak dominacji jednego uczestnika (monopolisty) oraz ekwiwalentność
rynku.
Najważniejszymi cechami nieruchomości są.
Nieprzenaszalność nieruchomości, co powoduje iż przedmiotem obrotu jest nie tyle
sama nieruchomość, ponieważ pozostaje ona w tym samym miejscu niezależnie od tego
kto jest właścicielem co prawa do tej nieruchomości.
Występowanie różnych praw do nieruchomości, co powoduje, że będąc właścicielem
można czerpać zyski nie tylko ze sprzedaży prawa do nieruchomości, ale również ze
sprzedaży innych praw związanych z tą nieruchomością.
Prawa rzeczowe odnoszące się do wszystkich nieruchomości zostały skatalogowane w
Kodeksie cywilnym. Wyróżnia się następujące prawa:
prawo własności,
prawo użytkowania wieczystego
ograniczone prawa rzeczowe, do których zaliczamy: użytkowanie, służebność,
zastaw
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu
hipoteka.
Ze specyficznych cech nieruchomości i praw z nią związanych wynika odmienność tego
rynku, który w zasadniczych kwestiach dotyczących mechanizmu rynkowego zachowuje się
jak każdy rynek. Zwiększenie podaży powoduje obniżenie ceny, a wzrost popytu wywołuje
wzrost ceny, a przez to wpływa na wzrost podaży. Jednak w sytuacji nieruchomości zmiana
podaży nie jest możliwa w szybkim tempie, ponieważ wymaga to inwestycji, które występują
na rynku często w jednym okresie co powoduje, że oddawane są do użytku nowe powierzchnie
mniej więcej w tym samym czasie.
Do specyficznych cech nieruchomości wywołujących specyficzne rozwiązania na rynku
nieruchomości należą następujące zbiory cech.
14
Rynek nieruchomości ma lokalny charakter. Decyduje o tym głównie podstawowa
cecha nieruchomości fizyczna, czyli brak możliwości przemieszczenia w przestrzeni.
Jest to rynek ograniczony co wynika z faktu, że nieruchomości nie można przenieść
na inny rynek, gdzie są wyższe ceny.
Na rynku nieruchomości występuje mało czytelny, trudny do przewidzenia
interwencjonizm publiczny. Ma on za zadanie zmniejszać ryzyko m.in. taką rolę
pełnią miejscowe plany przestrzennego zagospodarowania, jednak ponieważ jest
trudny do przewidzenia czasami jest czynnikiem zwiększającym to ryzyko.
Decyzje podejmowane na tym rynku mają szczególne znaczenie, ponieważ cena
nieruchomości jest relatywnie wysoka, a okres użytkowania długi. Podlegają one
zarówno oddziaływaniu czynników obiektywnych jak i subiektywnych nabywcy.
Subiektywność ocen na tym rynku odgrywa bardzo ważną rolę, tym bardziej decyzja
o zakupie powinna być poparta przesłankami ekonomicznymi.
Indywidualność nieruchomości pogłębia subiektywność dokonywanych ocen. Każda
nieruchomość jest inna, ponieważ zabudowana jest różnego rodzaju obiektami
powstałymi na konkretne zapotrzebowanie nabywcy. Może to powodować kłopoty
ze zbyciem gdyż sprzedający musi natrafić na nabywcę o podobnych gustach, który
zaakceptuje istniejące już rozwiązania. Jednak w ostatnich czasach pojawiła się
tendencja do oferowania przez developerów typowych domów i mieszkań na
sprzedaż. Wycena takich obiektów jest dużo łatwiejsza, a obrót prawami do nich
prostszy i znacznie szybszy od sprzedaży projektów indywidualnych.
Rzadkość transakcji (mała porównywalność) i duży rozrzut cen, co z jednej strony
utrudnia czytelność tego rynku, a z drugiej nie stwarza możliwości substytutywnych.
Rynek nieruchomości jest mało elastyczny. Nie występuje tutaj cecha, która
powoduje, że można wystawić na sprzedaż każdy rodzaj towaru lub szeroki
asortyment jednego dobra. Ponadto najbardziej potrzebna w nieruchomościach
podaż powierzchni zabudowanej, w krótkim czasie jest stała ze względu na długość
cyklu budowlanego. Można więc użyć stwierdzenia, że rynek nieruchomości jest
rynkiem wolno zmieniającym się.
15
4.4. Uczestnicy ryku nieruchomości
Podstawowymi uczestnikami na rynku nieruchomości są inwestorzy związani z rynkiem
inwestycyjnym i użytkownicy związani z rynkiem użytkowym. Generalnie jednak uczestników
nieruchomości dzieli się na dwie grupy: decydentów, czyli tych którzy podejmują decyzje i
specjalistów, czyli tych, którzy wspierają decydentów w podejmowaniu i realizacji decyzji.
Do grupy decydentów zaliczają się:
-Developerzy. Kierują ono procesem pierwotnego lub wtórnego zagospodarowania
nieruchomości. Proces developerski ma na celu podniesienie wartości gruntu poprzez nową
zabudowę, odbudowę lub zmianę funkcji pełnioną przez określoną nieruchomość, a następnie
sprzedanie nieruchomości z zyskiem. Decyzje developerów są najbardziej ryzykowne w
stosunku do decyzji innych uczestników rynku nieruchomości, ponieważ muszą oni podjąć
właściwą decyzję inwestycyjną z wyprzedzeniem czasowym. Spodziewana wartość
nieruchomości przeprowadzeniu procesu developerskiego powinna przewyższać koszt nabycia
gruntu oraz wszystkie koszty poniesione na realizację projektu łącznie z wymaganym przez
developera poziomem zysku.
-Sprzedający i kupujący. Pierwsi upłynniają, a drudzy likują kapitał. Ponoszą mniejsze ryzyko
niż developerzy, ponieważ podejmowane przez nich decyzje dotyczą aktualnego stanu rynku.
-Wynajmujący i najemcy. Pierwsi udostępniają kapitał ulokowany w nieruchomości, a drudzy
nie wiążąc swego kapitału korzystają z nieruchomości. Mogą oni na bieżąco zależnie od
sytuacji rynkowej dostosowywać swoje decyzje dotyczące danej nieruchomości.
-Kredytodawcy i kredytobiorcy. Pierwsi udostępniają kapitał za opłatą, drudzy korzystają z
tego kapitału. Ryzyko jest tu rozłożone poprzez wykorzystywanie różnego rodzaju
instrumentów zabezpieczających spłatę kredytu.
Do grupy specjalistów zaliczają się:
-Pośrednicy. Ich zadaniem skojarzenie jest kontrahentów i w tym celu dotarcie do najszerszego
rynku lub największej oferty nieruchomości. Obowiązkiem pośrednika jest sprawdzenie stanu
technicznego i prawnego nieruchomości, a także obecnie pomaga on klientowi w uzyskaniu
dogodnego kredytu hipotecznego, ubezpieczenia nieruchomości, świadczy ponadto doradztwo
prawne.
16
-Rzeczoznawcy majątkowi. Ich zadaniem jest dokonanie oszacowania nieruchomości, a także
maszyn i urządzeń trwale z nieruchomością związanych.
-Zarządcy. Ich zadanie polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na
celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz
zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym
bieżącego administrowania nieruchomością.
-Doradcy. Zajmują się oni zbieraniem i analizą informacji z rynku nieruchomości oraz
udzielaniem rad przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i remontowych.
-Notariusze. Sporządzają akt transakcji nieruchomościowej, a więc np. umowę kupna i
sprzedaży, akt darowizny, umowę zamiany. Powinni dbać o dobre sformułowanie warunków
oraz sprawdzić zgodność aktu transakcji z przepisami obowiązującego prawa.
Ważną rolę na rynku nieruchomości pełnią także inne podmioty, które wspomagają proces
wznoszenia nowych naniesień np. pracownie architektoniczne zajmujące się projektowaniem
budynków, a także kierownicy budowy, inspektorzy nadzoru, producenci i dostawcy
materiałów budowlanych.
Uczestników sektora nieruchomości można rozpatrywać tez jako podmioty kreujące podaż
nieruchomości (właściciele nieruchomości, developerzy) oraz zgłaszający popyt na
nieruchomości.
17
4.5. Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości
Funkcjonowanie rynku nieruchomości jest ograniczone tymi samymi cechami, które
ograniczają funkcjonowanie rynku w ogóle oraz cechami specyficznymi nieruchomości jako
przedmiotu obrotu rynkowego. Podstawowym elementem prawidłowego funkcjonowania
rynku jest prawo własności, które ma szczególne znacznie na ryku nieruchomości, ponieważ
dotyczy transakcji o dużej wartości. Przedmiot transakcji charakteryzuje się dużymi
rozmiarami, nie może zostać ukryty, a upublicznienie transakcji dokonuje się poprzez zapis w
księdze wieczystej i swobodny do niej dostęp.
Uwarunkowania rozwoju sektora nieruchomości zależą od wielu czynników
ekonomicznych, prawnych, demograficznych, zasobowych i lokalnych. Do najważniejszych
ekonomicznych zalicza się: poziom wzrostu gospodarczego i poziom zamożności
społeczeństwa, poziom inflacji, oprocentowanie i dostępność kredytów, poziom oszczędzania,
sytuacja i jakość rynku pracy, rozwój postępu technicznego, otwartość rynku oraz konkurencja
innych opcji inwestycyjnych.
Jeśli gospodarka jest w fazie wzrostu, to skutkuje to ożywieniem na rynku nieruchomości, co
przekłada się z kolei na rozwój rynku budowlanego. Rozwój gospodarki powoduje wzrost
zatrudnienia, produkcji, dochodów ludności, co powoduje wzrost popytu, co w konsekwencji
staje się sygnałem dla developerów do rozpoczęcia inwestycji. Niska inflacja i jej stabilny
poziom sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości, gdyż maleje oprocentowanie kredytów, w
tym także mieszkaniowych i stają się one bardziej dostępne dla inwestorów. Z drugiej strony
wysoka inflacja paradoksalnie również może wpływać na rozwój sektora nieruchomości, gdyż
są wykorzystywane one jako długoterminowa, bezpieczna lokata kapitału, chroniąca zasoby
gotówki przed utratą wartości.
Wysokość oszczędności w gospodarce wpływa na cenę pieniądza, co z kolei sprzyja nowym
inwestycją rzeczowym, więc zwiększeniu podaży nieruchomości. Wpływ na rozwój sektora
nieruchomości ma konkurencyjność innych opcji inwestycyjnych np. lokat bankowych,
obligacji, funduszy inwestycyjnych, ponieważ dla inwestora liczy się poziom ryzyka,
oczekiwany zwrot z inwestycji i czas.
Rozwój postępu technicznego i kreowanie przez niego substycyjnosci innych dóbr wobec
nieruchomości może wpłynąć na obniżenie się popytu na nieruchomości. Oprócz jednak
18
tendencji zmniejszających zapotrzebowanie na określony typ nieruchomości, występują także
zjawiska odwrotne powodujące np., że systematycznie rośnie potrzeba poprawiania warunków
mieszkaniowych.
Ostatnim opisywanym czynnikiem ekonomicznym jest otwartość rynku. Ma on duży wpływ
na skalę transakcji i dzięki wejściu Polski do Unii Europejskiej zwiększyła się otwartość rynku.
Do czynników prawnych mających ogromny wpływ na rozwój rynku nieruchomości należą
przede wszystkim:
-długotrwałe procedury uzyskiwania zgody na budowę (długie czekanie zniechęca część
inwestorów na lokowanie kapitału w nieruchomości),
-interwencjonizm publiczny (nadmierna publiczna regulacja sektora mieszkaniowego może
spowodować zakłócenia na rynku budowlanym i nieruchomości),
-opodatkowanie nieruchomości i poziom stawki podatku VAT
-pokrycie miast planami zagospodarowana przestrzennego ( brak planów w większości gmin
rodzi wiele utrudnień w procesie inwestycyjnym),
-czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej (długi czas oczekiwania w przeszłości
utrudniał sprawny obrót nieruchomościami),
-koszty, bezpieczeństwo i szybkość transakcji (wysokie koszty powodują obniżenie potu na
nieruchomości).
Do czynników demograficznych wpływających na rozwój nieruchomości należą: liczba
ludności, liczba gospodarstw domowych, migracje zewnętrzne i wewnętrzne. Przyrost liczby
gospodarstw domowych oraz zmiana ich struktury ilościowej (wzrost gospodarstw jedno i
dwuosobowych) powoduje wzrost zapotrzebowania na powierzchnię lokalną. Napływ ludności
na określony obszar przyczynia się do rozwoju rynku nieruchomości, z kolei odpływ np. z
powodu likwidacji stanowisk pracy powoduje zahamowanie rozwoju rynku nieruchomości.
19
5. Podsumowanie
Wśród najważniejszych cech rynku nieruchomości wyróżnia sie:
-rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym,
-widoczny interwencjonizm publiczny,
-nierównowaga podaży i popytu,
-wysoka kapitałochłonność i długi cykl inwestycyjny,
-trudna dostępność i ograniczona wiarygodność informacji,
-wyjątkowe znaczenie decyzji podejmowanych na rynku spowodowane tym, iż cena
nieruchomości jest wysoka, a jej czas użytkowania długi,
-indywidualność podejmowanych decyzji pogłębia subiektywność dokonywanych ocen,
-rynek nieruchomości jest mało elastyczny.
Do innych charakterystycznych elementów rynku nieruchomości należą jeszcze: brak
rzetelnych danych do wnioskowania, nieformalny charakter oraz wymóg fachowej obsługi.
Wymienione cechy są niezbitym dowodem na niepowtarzalność rynku nieruchomości i
konieczności innego podejścia badawczego w przeciwieństwie do innych bardziej
uporządkowanych i formalnych rynków. Ma to zwłaszcza znaczenie w dzisiejszych czasach w
Polsce gdzie ten rynek jest jeszcze rynkiem dojrzewającym, i ze szczególną uwagą trzeba
zwrócić na wielkość i dynamikę obrotu nieruchomościami, poziomy i trendy cen.
Mimo tego nieformalnego charakteru rynek ten wymaga stosowania bardzo dokładnych
procedur związanych z inwestowaniem i finansowaniem oraz zastosowania specyficznych
licencjonowanych zawodów charakteryzujących się wysokim standardem obsługi.
20
6. Literatura
1. Brzeski J. i inni, Nieruchomości w Polsce, pośrednictwo i zarządzane, Europejski
Instytut Nieruchomości< Warszawa-Kraków, 2007.
2. Bryx M., Rynek nieruchomości, system i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa, 2006.
3. Kałkowski L. i inni, Rynek nieruchomości w Polsce, Twigger, 2003.
4. Kucharska-Stasiak E, Nieruchomość a rynek, PWN, Warszawa 1999.
5. Wrzosek W., Funkcjonowanie rynku, PWN, Warszawa, 2002.
Czasopisma:
-Świat nieruchomości- Krakowski instytut Nieruchomości.
-Nieruchomości -C.H. Beck
21
top related