presentacio de cx sobre el mercat inmobiliari a catalunya i a espanya
Post on 18-May-2015
439 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA I A CATALUNYA: SITUACIÓ I PERSPECTIVES
Servei d’Estudis de CatalunyaCaixa
Barcelona, febrer 2013
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 2
1. L’estoc d’habitatge nou pendent de vendre a les CCAA i províncies espanyoles a juny de 2012
2. Estoc d’habitatge nou a capitals de província i grans
municipis a finals de 2011
3. Dinàmica demogràfica i absorció del parc d’habitatge
nou pendent de vendre: perspectives 2012-2017
4. Els preus de l’habitatge nou a Espanya: una avaluació
de l’ajust pendent
4. Els preus de l’habitatge nou a Espanya: una avaluació
de l’ajust pendent
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 3
1. L’estoc d’habitatge nou pendent
de vendre a les CCAA i províncies
espanyoles a juny de 2012
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 4
1.1 Demanda i oferta d’habitatge nou juny 2011-juny
2012 i estoc pendent de vendre: visió de conjunt
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 5
Oferta d’habitatge nou (lliures acabats+protecció oficial) 2006-2012...Milers d’habitatges
Espanya
590
646619
389
258
169
87 8162
144
0
100
200
300
400
500
600
700
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
11
S2-1
2S1
Catalunya
7780
71
38
20 19
9 96
16
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
11
S2-1
2S1
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 6
Catalunya
65
53
37
26
22
17
710
7
17
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
11
S2-1
2S1
...i nova demanda d’habitatge nou (transaccions+autopromoció) 2006-2012...Milers d’habitatges
Espanya
490 489
404
298
244
165
76 9058
148
0
100
200
300
400
500
600
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
11
S2-1
2S1
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 7
...canvi en l’estoc d’habitatge nou pendent de vendre (fluxos) 2006-2012...Milers d’habitatges
Espanya
100
157
215
90
143
12
-9
4
-4
-50
0
50
100
150
200
250
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2011S1
2011S2
2012S1
2011S2
-2012S
1
Catalunya
12
26
34
12
-2
1 1
-1 -1 -1
-10
0
10
20
30
40
20052006
20072008
20092010
2001S1
2011S2
2012S1
2011S1-2
012S2
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 8
...estoc absolut d’habitatge nou pendent de vendre 2006-2012 (final cada període)Milers d’habitatges
Catalunya
33
59
94
105 103 104 105 104 104
0
25
50
75
100
125
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
Espanya
227
327
484
699
789 803 807 815 807 811
0
150
300
450
600
750
900
4T/
20
05
4T/
20
06
4T/
20
07
4T/
20
08
4T/
20
09
4T/
20
10
4T/
20
11
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 9
...i estoc relatiu d’habitatge nou pendent de vendre 2006-2012 (final cada període)En % del total del parc d’habitatges
Espanya
1,39
2,00
2,81
3,13 3,15 3,14 3,19 3,14 3,12
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4T/
20
06
4T/
20
07
4T/
20
08
4T/
20
09
4T/
20
10
4T/
20
11
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
Catalunya
0,90
1,50
2,40
2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4T/
20
06
4T/
20
07
4T/
20
08
4T/
20
09
4T/
20
10
4T/
20
11
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 10
...de forma que els canvis a l’estoc total d’habitatge pendent de vendre els darrers trimestres han estat pràcticament nulsMilers d’habitatges
Catalunya
1,1
-1,6
0,4
-0,9 -1,0
-3
-2
-1
0
1
2
3T/
20
11
4T/
20
11
1T/
20
12
2T/
20
12
11
S2-1
2S1
Espanya
5,1
-13,7
4,7
-0,6
-4,3
-15
-12
-9
-6
-3
0
3
6
9
3T/
20
11
4T/
20
11
1T/
20
12
2T/
20
12
11
S1-1
2S1
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 11
Consolidació de les modificacions en la composició de l’oferta i la demanda d’habitatge nou: el creixent protagonisme de la promoció oficial a l’oferta i de l’autopromoció a la demanda a Espanya...Pesos en percentatge sobre el total de l’oferta (habitatges acabats) i la demanda (transaccions+autopromoció)
Oferta: pes de l'habitatge protegit
(% del total de l'oferta)
109
1011
15
20
32
18
23
26
38
31
35
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
10
S1
20
10
S2
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
11
S2-1
2S1
Demanda: pes de l'autopromoció
(% del total de la demanda)
17 16 1618
1918
23
25
21
29
24
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
11
S1
20
11
S2
20
12
S1
11
S2-1
2S1
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 12
Ha finalitzat l’ajust? Demanda i oferta d’habitatge nou a Espanya i alguns països de referènciaOferta i demanda d’habitatge nou en el primer semestre de 2007=100
Ajust de l'oferta
0
20
40
60
80
100
20
07
1S
20
07
2S
20
08
1S
20
08
2S
20
09
1S
20
09
2S
20
10
1S
20
10
2S
20
11
1S
20
11
2S
20
12
1S
TrimestresEUA Irlanda Espanya
Ajust de la demanda
0
20
40
60
80
100
20071S
20072S
20081S
20082S
20091S
20092S
20101S
20102S
20111S
20112S
20121S
EUA Irlanda Espanya1. Mitjanes mòbils de quatre trimestres acumulades al darrer.2. Dades de transaccions de 2012 resultat d’aplicar al segon semestre de 2012, la taxa internual de creixement del primer semestre de 2012 a les dades de 2011
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 13
1.2. Demanda i oferta d’habitatge i estoc pendent de
venda a CCAA i províncies a juny 2012
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 14
Canvi a l’estoc d’habitatge nou pendent de vendre, per CCAA. 2011S1-2012S2Canvi absolut en unitats i relatiu en %
Canvi relatiu (en %)
8,86,3 5,4
2,7 2,7 2,10,3
-0,5 -1,0-1,0-2,2-2,6-3,5
-6,3-6,7-8,6
-39,4
-33,1
-40
-30
-20
-10
0
10
Rioja
País B
asc
Madrid
Canàrie
s
Aragó
Com. V
alencia
na
Astúrie
s
Espan
ya
Catalu
nya
Múrc
ia
Andalusia
Cas-M
anxa
Balear
s
Cas-Ll
eó
Galícia
Cantà
bria
Extre
mad
ura
Navarra
Canvi absolut (en milers)
766
1.523
3.069
903626
4.419
25
-1.027
-525
-3.082
-1.447
-438
-2.136-1.967
-1.179-1.429
-2.450
-4.000
-2.000
0
2.000
4.000
6.000
Rioja
País B
asc
Madrid
Canària
s
Aragó
Com. V
alencia
na
Astúrie
s
Catalu
nya
Múrc
ia
Andalusia
Cas-M
anxa
Balear
s
Cas-ll
eó
Galícia
Cantà
bria
Extre
mad
ura
Navarra
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 15
Canvi a l’estoc d’habitatge nou pendent de vendre a províncies amb més de 10.000 unitats el segon trimestre de 2011 a l’any que finalitza a 2012T2Canvi absolut en unitats
Províncies on cau l'estoc (en %)
-0,5
-1,0
-1,5-1,7 -1,8 -1,9 -1,9
-2,2
-3,0
-3,5
-5,5
-7,5
-8,6 -8,8
-10
-8
-6
-4
-2
0
Tarra
gona
Múrc
ia
Tole
do
Alaca
nt
Barcel
ona
València
Granada
Cadis
Girona
Balear
s
Màlag
a
Ponteve
dra
Cantà
bria
Corunya
(La)
Províncies on augmenta l'estoc
(en %)
6,2
5,5 5,4
3,6 3,5
3,02,8
2,3
0
2
4
6
8
Biscaia
Caste
lló
Madrid
Sevil
la
Sara
goss
a
Almeria
Sta. C
ruz T
enerife
Las P
alm
as
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 16
L’important concentració del parc d’habitatge nou pendent de venda a l’àrea delMediterrani: províncies amb més de 10.000 habitatges pendents a 2012T2...Parc pendent de venda en milers
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 17
...encara que les màximes concentracions relatives mostren una distribucióterritorial diferent: províncies amb un pes de l’habitatge nou pendent de vendresuperior al 3,12% del parc a 2012T2...Parc pendent de venda en % del parc total
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 18
Shadow inventory: una distribució bimodal del parc d’habitatge nou pendent de vendre per tipologia del municipi. Desembre 2011
En milers
Parc pendent per excessos als diferents
municipis municipis (en milers)
382
112
312
807
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
Baixa (fins 4,5%) Mitjana (entre
4,5% i 6,2%)
Alta (>6,2%) Total
Parc pendent per tipologia de municipis
(en % total i pes en % parc total)
47,4
13,9
38,7
1,85,2
11,4
0
10
20
30
40
50
Baixa (fins 4,5%) Mitjana (entre 4,5% i
6,2%)
Alta (>6,2%)
Distribució (% total) Pes excessos s/parc total (%)
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 19
Províncies amb shadow inventory (parc d’habitatge nou pendent de venda en municipis amb un pes per sobre del 6,1% del parc total)
En percentatge del total del parc pendent
100,0
88,3
78,5
70,868,8
65,4
39,9 39,4 38,7 37,8
28,8 28,4
19,716,2 15,3 15,2 14,1 12,6
9,3 9,0 8,2 7,0 7,0 6,0 5,9 5,6 4,5 3,7 3,0
0
20
40
60
80
100
Castelló
Toledo
Almeria
Palmas (
Las)
Tarragona
Múrc
ia
Sta. C
ruz T
enerife
Alaca
nt
Total E
spanya
Màla
ga
Madrid
Conca
Valladolid
València
Granada
Navarra
Cantàbria
Guadalaja
ra
Sevilla
Astúrie
s
Corunya
(A)
Còrdova
Lleó
Biscaia
Huelva
Rioja
(La)
Saragoss
a
Balears
(Ille
s)
Barcelo
na
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 20
...que dibuixa un mapa de províncies amb pesos del shadow inventory sobre eltotal del parc pendent de vendre molt localitzat en l’àmbit mediterrani:províncies amb un pes superior al 30% del shadow inventory
En % del total del parc d’habitatge nou pendent de vendre
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 21
A Catalunya, el parc pendent de vendre es manté lleugerament per sobre les 100.000 unitats i del 2,6% del parc total,... Estoc d’habitatges pendents en milers, i parc pendent en % del parc total
32,8
59,1
93,6
105 102,9 104,3 103,8
0
25
50
75
100
125
150
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012S1
0,9
1,5
2,4
2,6 2,6 2,6 2,6
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012T2
Valors absoluts Pesos (en %)
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 22
...amb l’estoc més elevat a la demarcació de Barcelona en termes absoluts, tot i que relativament és Tarragona la que concentra els majors desequilibris (4,7%)...Estoc d’habitatges pendents en milers i en % del parc total
En milers d'habitatges
56
,2
15
,4
5,7
27
,0
55
,4
15
,3
6,0
27
,1
0
10
20
30
40
50
60
Barcelona Girona Lleida Tarragona
4T2011 2T2012
En % del parc
2,1
2,9
2,2
4,7
2,1
2,9
2,3
4,7
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Barcelona Girona Lleida Tarragona
4T/2011 2T/2012
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 23
>3,5%
2,5%-3,5%
2,0%-2,5%
1,5%-2,0%
<1,5%
...mentre que, en l’àmbit comarcal, el 2T/2012 els excessos relatius continuaven esbiaixats cap a l’arc que s’estén des de la Selva al Montsià, passant per les comarques centrals,... Estoc d’habitatges pendents en % del parc de cada comarca
1.Val d’Aran2.Alta Ribagorça3.Pallars Sobirà4.Pallars Jussà5.Alt Urgell6.Cerdanya7.Ripollès8.Garrotxa9.Alt Empordà10.Noguera11.Solsonès12.Berguedà13.Osona14.Pla d’Estany15.La Selva16.Gironès17.Baix Empordà18.Segrià19.Pla d’Urgell20.Urgell21.Segarra
22.Anoia23.Bages24.,Vallès Occidental25.Vallès Oriental26.Maresme27.Garrigues28.Conca de Barberà29.Alt Penedès30.Baix Llobregat31.Barcelonès32.Ribera d’Ebre33.Priorat34.Baix Camp35.Alt Camp36.Tarragonès37.Baix Penedès38.Garraf39.Terra Alta40.Baix Ebre41.Montsià
23
45
67
8
9
10
1112
13
15
14
16 17
18 19 20
21
22
23
2425
26
27 28 29 30 31
32 33 3435
3637
39
41
40
38
1
Mitjana Catalunya: 2,6%
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 24
Augmenta
Disminueix
...tot i que algunes de les comarques amb més excessos ja han començat a reduir-los entre el segon trimestre de 2011 i el segon de 2012Canvi en l’estat de l’habitatge pendent de venda
1.Val d’Aran2.Alta Ribagorça3.Pallars Sobirà4.Pallars Jussà5.Alt Urgell6.Cerdanya7.Ripollès8.Garrotxa9.Alt Empordà10.Noguera11.Solsonès12.Berguedà13.Osona14.Pla d’Estany15.La Selva16.Gironès17.Baix Empordà18.Segrià19.Pla d’Urgell20.Urgell21.Segarra
22.Anoia23.Bages24.,Vallès Occidental25.Vallès Oriental26.Maresme27.Garrigues28.Conca de Barberà29.Alt Penedès30.Baix Llobregat31.Barcelonès32.Ribera d’Ebre33.Priorat34.Baix Camp35.Alt Camp36.Tarragonès37.Baix Penedès38.Garraf39.Terra Alta40.Baix Ebre41.Montsià
1
2
3
45
67
8
9
10
1112
13
15
14
16 17
18 19 20
21
22
23
2425
26
27 28 29 30 31
32 33 3435
3637
39
41
40
38
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 25
1.3. On s’està produint l’ajustament?: demanda i
oferta d’habitatge nou des de finals de 2009
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 26
L’oferta i la demanda d’habitatge nou han augmentat a l’entorn de les 500.000 unitats en els dos anys i mig que s’escolen des de finals de 2009 a juny de 2012, amb un increment suau del parc d’habitatge nou pendent de venda...En milers
489468
21
0
100
200
300
400
500
1. Oferta 2. Demanda 3=1-2. Variació de l'estock
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 27
On s’està produint l’ajustament?: províncies on l’oferta des de finals de 2009 ajuny de 2012 ha augmentat, en relació al parc pendent de vendre a 4T/2009,per sota la mitjana espanyola (del 61%)
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 28
On s’està produint l’ajustament?: províncies on l’oferta ha estat menor que lademanda des de finals de 2009 a juny de 2012 i que, per tant, han reduït l’estocexistent
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 29
2. L’estoc d’habitatge nou pendent de vendre a les
capitals de província i grans municipis d’Espanya i
de Catalunya
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 30
Parc i estoc d’habitatge nou pendent de venda als municipis espanyols, per tipologia de municipis. Finals 2011Distribució en percentatge del parc i de l’estoc pendent
28,7
8,7 9,2
2627,7
72,3
14,7
6,99,2
34,2 35,1
64,9
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Capitals prov. 100.000 i més 50.000-99.999 10.000-49.999 Menys 10.000 Més 10.000
Parc estoc pendent
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 31
Detall de l’estoc d’habitatge nou pendent de venda per categoria de municipis a Espanya. Finals 2011En percentatge del total del parc de cada categoria
1,59
2,58
3,1
4,123,93
1,59
2,52
3,04
4,07 3,98
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
Capitals prov. 100.000 i més habitants 50.000-99.999 habitants 10.000-49.999 habitants Menys 10.000 habitants
2010 2011
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 32
Les àrees urbanes de Catalunya dibuixen amb més claredat la segona corona metropolitana i el sud del país com els àmbits amb més concentració relativa de l’estoc pendent de vendre. Segon trimestre de 2012Pes de l’estoc d’habitatge nou pendent de venda el 2T/2012 en % del parc. Ordre decreixent
8,7
4,34,2
3,83,6 3,6 3,6
3,5 3,5 3,53,4
3,23,1 3,4
2,8
8,8
4,1 4,3
4,03,8 3,9
3,6 3,73,5 3,5
3,43,2 3,2
3,02,9
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Tort
osa
Man
resa Vic
Figu
ere
s
Gra
no
llers
Vila
f/P
en
ed
ès
Gir
on
a
Re
us
Vil/
Ge
ltrú
Ve
nd
rell,
el
Igu
alad
a
Mar
tore
ll
Tarr
ago
na
Terr
assa
Sab
ade
ll
2012T2 2011T2
Mitjana catalana 2T/2012: 2,6%
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 33
...mentre que en el cor de l’àrea metropolitana de Barcelona els excessos son molt menors
Pes de l’estoc d’habitatge nou pendent de venda el 2T/2012 en % del parc. Ordre decreixent
2,5
2,2
1,9
1,6 1,6
1,1
0,6
2,7
2,3
1,71,8
1,5
1,2
0,6
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Pineda de Mar Mataró Lleida Hospitalet de
Llobregat, l'
Badalona Sant Boi de Llobregat Barcelona
2012T2 2011T2
Mitjana catalana 2T/2012: 2,6%
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 34
3. Dinàmica demogràfica i absorció del parc
d’habitatge nou pendent de vendre: perspectives
2012-2017
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 35
La nova oferta a l’horitzó 2017: el total d’habitatges acabats a Espanya (autopromoció+habitatges lliures i de promoció pública) se situa entorn dels 111.000 a 2012 i al voltant dels 75.000 els anys següents, 430.000 habitatges de nova oferta entre 2012 i 2017, i uns 40.000 a CatalunyaMilers d’unitats
Espanya
389
258
169
111
80 74 74 73 73
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Catalunya
38
2019
10
7 6 6 6 6
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 36
La demanda d’habitatges no principals: síntesi del període 2001-2006 i descomposició del parc el 2T/2012
Parc pendent de vendre al
2T 2012 (milers)
810,8
527,6
283,2
0
200
400
600
800
1000
Total (1+2) Principal (1) No principal (2)
Equivalen al 34,9% de l'estoc pendent
de vendre
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 37
Notable reducció de les noves llars els propers anys, que se situaran molt per sota de les del darrer boom,...Milers de noves llars l’any
0
100
200
300
400
500
600
19
78
19
79
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Mitjana 1978-96: 145.000
Mitjana 1997-09: 365.000
Mitjana 2012-17:
60.000
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 38
...de forma que la demanda per demografia no absorbeix la totalitat de la nova oferta, de manera que l’estoc d’habitatge nou destinat a demanda demogràfica augmentaria fins els 621.000 habitatges a 2017Demanda d’habitatges per creixement de llars efectiva i no satisfeta, en milers
527,6
354,1336,4
17,7
429,8
621,0
0
100
200
300
400
500
600
700
1. Habitatgespendents per
demografia2012T2
2=3+4. Novesllars 2012T2-17
3. Demandademogràfica
satisfeta
4. Demandademogràfica
insatisfeta
5. Habitatgesacabats 2012T2-
2017
6=1-3+5.Habitatges
pendents perdemografia
2017
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 39
A Catalunya, la davallada demogràfica sembla que serà més intensa que a la resta d’Espanya, i per sota dels valors previs al boom1,...Milers de noves llars l’any
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1. Estimació pròpia del nombre de llars.
Mitjana 1978-96: 23.000
Mitjana 1997-09: 60.000
Mitjana 2012-17: +1.000
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 40
Catalunya: demanda d’habitatges per primera residència 2001-06 i descomposició del parc a 2T/2012
Parc pendent de vendre a 2T 2012 (milers)
103,8
70,7
33,1
0
20
40
60
80
100
120
140
Total (1+2) Principal (1) No principal (2)
Equivalen al 31,9% de l'estoc pendent
de venda
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 41
Demografia i demanda d’habitatge principal a Catalunya a l’horitzó 2017: les noves llars son inferiors als habitatges potencialment finalitzats, cosa que resulta en un augment del parc pendent per usos principals fins als 92.500 a 2017Demanda d’habitatges per creixement de llars efectiva i no satisfeta, en milers
70,7
15,1 15,1
0,0
36,9
92,5
0
20
40
60
80
100
1. Habitatgespendents per
demografia2012T2
2=3+4. Llars2012T2-2017
3. Demandademogràfica
satisfeta
4. Demandademogràfica
insatisfeta
5. Habitatgesacabats 2012T2-
2017
6=1-3+5.Habitatges
pendents perdemografia 2017
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 42
4. Els preus de l’habitatge nou a Espanya: una
avaluació de l’ajust pendent
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 43
4.1. La correcció dels preus: diferències notables
segons territoris i sèries
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 44
Una caiguda de preus que s’ha accentuat extraordinàriament des de l’estiu de 2011: davallada de preus de l’habitatge nou a Espanya (dades INE) 200803-201203...
Caiguda anual i acumulada en %
-4,4
-13,6
-6,8
-12,6-13,6
-24,5
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
set 2008-sep 2011 set 2011-sep 2012 Total set 2008-set 2012
Anual Acumulada
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 45
...amb diferències territorials molt notables, amb caigudes anuals en els tres anys que s’escolen entre setembre de 2008 i de 2011 molt més intenses a Catalunya i Madrid, més contingudes a la Comunitat Valenciana i molt menors a Andalusia (habitatge nou, dades de l’INE)...
Caiguda anual en %
-7,2
-5,8
-5,1
-4,4
-2,7
-10
-8
-6
-4
-2
0
Catalunya Madrid C. Valenciana Espanya Andalusia
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 46
...i accentuació de les diferències entre setembre de 2011 i de 2012...
Caiguda anual en %
-16,5
-13,6
-12,1
-10,5
-17,0
-20
-17
-14
-11
-8
-5
-2
Catalunya Madrid Espanya C. Valenciana Andalusia
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 47
...de manera que l’ajustament acumulat els darrers quatre anys (de setembre de 2008 a setembre de 2012) a Catalunya i Madrid és molt més elevat que a Comunitat Valenciana i Andalusia (habitatge nou, dades INE)
Caiguda acumulada del període en %
-30,3
-25,0 -24,5
-17,6
-33,7-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
Catalunya Madrid C. Valenciana Espanya Andalusia
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 48
En termes reals, l’ajustament dels preus ha accentuat la seva correcció el darrer any, acostant-se a l’ajustament més sever dels darrers quaranta anys
Canvi acumulat a partir de la data definida com a inici de cada crisi1,2
70
75
80
85
90
95
100
105
110
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43
Nombre de trimestres de duració
Can
vi a
cum
ula
t (b
ase
10
0 in
ici p
erí
od
e)
Crisi 1978 T2 Crisi 1991 T4 Crisi 2008T3
1. Mitjanes mòbils anuals acumulades al darrer trimestre; 2.Per la crisi iniciada el 1978 2T, s’assoleix el nivell inicial 49 trimestres després, el 1990, 2T. Per la crisi iniciada el 1991 4T, s’assoleix el nivell inicial 28 trimestres després, el 1998 3T.
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 49
4.2. La correcció de preus i les mesures
d’accessibilitat
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 50
17
13
19
14
24
34
3735
47
22 2119 20
24
35
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Espanya Andalusia Catalunya València Madrid
1997-1999 2007 2012
1. Ràtio quota hipotecària/renda familiar salarial neta per una família en la qual la persona de referència té nivell d’estudis mitjà...Pes de la quota sobre la renda en %
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 51
23,2
38,6
3,2
31,4
1,3
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Espanya Andalusia Catalunya C. Valenciana Madrid
...de manera que la davallada de preus per retornar a la situació de 1997-99 oscil·la entre el 38,6% de Andalusia i el 1,3% de Madrid
Caiguda de preus precisa per retornar als valors de 1997-99
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 52
32,434,4
26,2
47,0
33,6
49,7
37,8
42,8 43,7
40,2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Andalusia Catalunya Com. Valenciana Madrid Espanya
2000 2012
2. Incorporació de les condicions financeres (II): pes de les llars excloses de la compra d’un habitatge tipus amb condicions hipotecàries estàndard...En % de les llars amb persona de referència de 16 a 64 anys
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 53
11,0
24,0
6,0
21,0
0,00
5
10
15
20
25
Espanya Andalusia Catalunya Com. Valenciana Madrid
...i davallada de preus necessària per assolir el mateix grau d’exclusió de la compra d’habitatge que a 2000
Caiguda de preus precisa per retornar als valors de 2000
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 54
62.
4.3. La rendibilitat de la inversió en habitatge i la
correcció de preus
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 55
3. Rendibilitat teòrica sense risc (valor fonamental) i efectiva a 2012, del 5,4% (o del 6,6% amb risc) i davallada de preus de compra de l’habitatge necessaris per assolir-la a Espanya i algunes CCAA... En %
2
4
6
8
10
0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 -8 -9 -10
-11
-12
-13
-14
-15
-16
-17
-18
-19
-20
-21
-22
-23
-24
-25
-26
-27
-28
-29
-30
-31
-32
-33
-34
-35
-36
-37
-38
-39
-40
-41
-42
-43
-44
-45
-46
-47
-48
-49
-50
Davallada de preus (%)
Re
nd
ibili
tat
(%)
Espanya Andalusia Catalunya C.Valenciana Madrid
Valor fonamental: 5,4%
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 56
...de forma que la caiguda de preus necessària perquè la rendibilitat efectiva del lloguer a 2012 assoleixi la rendibilitat teòrica (sense risc) no és ja necessària a Catalunya i a Madrid seria de vora el 14%... Variació en %
17,8
40,3
-17,4
41,1
13,7
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
Espanya Andalusia Catalunya Com. Valenciana Com. Madrid
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 57
4. Rendiment després d’impostos a una SA d’inversió immobiliària a Espanya: caiguda de preus necessària per recuperar la rendibilitat del 4,4% de 1997-99...En %
2
3
4
5
6
7
8
0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 -8 -9-10-1
1-1
2-1
3-1
4-1
5-1
6-1
7-1
8-1
9-2
0-2
1-2
2-2
3-2
4-2
5-2
6-2
7-2
8-2
9-3
0-3
1-3
2-3
3-3
4-3
5-3
6-3
7-3
8-3
9-4
0-4
1-4
2-4
3-4
4-4
5-4
6-4
7-4
8-4
9-5
0
Davallada de preus (%)
Re
nd
ibil
itat
(%
)
Rendibilitat 1997-99: 4,4%
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 58
...cosa que implica una davalla de preus a Espanya del 18% mentre que a Catalunya ja s’hauria assolit la reducció necessària per assolir els nivells de 1997-99 Variació relativa %.
18,0
42,0
32,0
5,0
0
10
20
30
40
50
Espanya Andalusia Catalunya Com. Valenciana Com. Madrid
Segons l’indicador de rendiment després d’impostos d’una SOCIMI, Catalunya ja hauria assolit a 2012 el nivell de 1997-99
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 59
5. Rendiment brut del lloguer a diversos països europeus (grans ciutats)...Rendibilitat bruta en % del preu de compra (a grans ciutats)
10,0
9,1
8,1
6,45,9 5,8 5,6
5,3 5,3 5,2 5,2 5,1 4,9 4,9 4,7 4,64,2 4,1 4,1 4,1 4,1 4,0 4,0 3,8 3,7 3,7 3,6 3,5 3,5 3,4 3,3
3,0 2,92,4
1,6
0
2
4
6
8
10
12
Mold
àvia
Ucraïn
a
Hongria
Mac
edònia
Sèrbia
Portuga
l
Romania
Dinam
arca
Bulgària
Turquia
Eslovènia
Holanda
Polònia
Eslovàquia
Bèlgica
Croàcia
Estònia
Lituània
Alem
anya
Latv
ia
Finlà
ndiaItà
lia
Espanya
Àustria
Malt
a
Luxe
mburg
Rúsia
Rep. Txeca
Xipre UK
Grècia
França
Suissa
Andorra
Mònaco
Font: Global Property Guide; http://www.globalpropertyguide.com/Europe/rent-yields
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 60
...i davallada dels preus d’Espanya (grans ciutats) per obtenir la rendibilitat bruta de lloguer de diferents països europeusCanvi relatiu en %
-33
-30
-26
-23
-12-11
-10
-40
-30
-20
-10
0
Dinamarca Holanda Polònia Bèlgica Alemanya Itàlia Finlàndia
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 61
Síntesi de les reduccions de preus necessàries per assolir els nivells de finals dels anys noranta: a Espanya caldria una reducció mitjana entorn del 20%...Variació relativa %
22,520,0
32,8
17,015,0
21,5
0
10
20
30
40
1. Quota
hipotecària
2. Exclusió
compra
3. Rendibilitat
teòrica amb risc
4. Rendibilitat
teòrica sense
risc
5. Rendiment
lloguer
Mitjana simple
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 62
...mentre que a Catalunya la mitjana dels diferents indicadors suggereix que la davallada observada ja ha estat suficient per recuperar els nivells de finals dels norantaVariació relativa %
2,4
11,0
4,2
-18,3
-0,2
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
Quota Exclusió Rendibilitat
teòrica amb risc
Rendibilitat
teòrica sense risc
Rendiment Mitjana simple
Segons l’indicador de rendiment després d’impostos d’una SOCIMI, Catalunya ja hauria assolit a 2012 el nivell de 1997-99
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 63
62.
4.4. La rendibilitat del lloguer a alguns dels municipis
més importants d’Espanya
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 64
Rendibilitats netes d’una SOCIM a 2012 a diversos municipis grans d’Espanya: municipis amb rendibilitats netes més grans del 3%... Variació en %
4,8
4,0
3,93,8
3,7 3,7
3,6 3,6 3,6
3,5 3,5 3,5 3,5 3,53,4 3,4 3,4 3,4
3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3
3,2 3,2 3,23,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Lleid
a
Hospita
let
Man
resa
Mat
aró
Igual
ada
S/ C
olom
a Gra
man
et
Cornel
là Ll
obrega
t
Vilafr
anca
Pen
edès
Parla
Cuenca
Badalona
Gavà
Sabad
ell
Móst
oles
Granolle
rs
Fuenl
abrada
Getafe
Torr
ejón
Ardoz
Ciudad R
eal
Caste
lldefe
ls
Girona
Alcalá
de H
enare
s
Alcorc
ón
Lega
nés
Palm
a M
allo
rca
Albace
tePin
to
Tole
do
Barcelo
na
Cerdanyo
la V
allè
s
Tarr
agona
Alcoben
das
Aranju
ez
Collado
Vill
alba
Colmenar
Vie
jo
Coslada
Galapa
gar
Valdem
oro
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 65
...i municipis amb rendibilitats netes inferiors al 3%... Variació en %
3,0 3,0 3,0 3,0
2,9 2,9 2,9 2,9 2,9 2,9
2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8
2,7 2,7 2,7 2,7 2,7
2,6 2,6 2,6 2,6 2,6
2,5 2,5 2,5 2,5
2,4 2,4 2,4
2,3 2,3 2,3
2,2 2,2
2,00
2,25
2,50
2,75
3,00
Las P
alm
asÁvi
la
S/Cuga
t Vallè
s
San Se
bastiá
n Reye
s
Córdoba
Huelva
Mál
aga
Burgos
Mad
rid
Tres C
anto
s
León
Valla
dolid
Guadala
jara
Alican
te
Maj
adahon
da
Rivas-V
acia
mad
rid
Rozas M
adrid
Bilbao
Vitoria
Cádiz
Sevi
lla
Oviedo
Sala
man
ca
Sego
via
Almería
Granada
Cácer
es
Ponteve
dra
Boadilla
del M
onte
Zara
goza
Ourense
Pozuelo
Ala
rcón
Pamplo
na
Valen
cia Lugo
Logr
oño
Santa
nder
Caste
llón P
lana
Badajoz
Coruña
Donostia
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 66
...i davallades de preus de compra necessàries per assolir una rendibilitat neta del 3,5%: municipis amb caigudes necessaries de fins al 10%...Variació en %
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1
2 2
3
4
5 5 5
6 6
7
10 10 10 10
0
2
4
6
8
10
12
Cuenca
Cornel
là Ll
obrega
tGav
à
Hospita
let
Igual
ada
Lleid
a
Man
resa
Mat
aró
S/ C
olom
a Gra
man
et
Vilafr
anca
Pen
edès
Móst
oles
Parla
Badalona
Sabad
ell
Torr
ejón
Ardoz
Granolle
rs
Fuenl
abrada
Getafe
Lega
nés
Ciudad R
eal
Caste
lldefe
ls
Alcalá
de H
enare
s
Girona
Alcorc
ónPin
to
Palm
a M
allo
rca
Albace
te
Cerdanyo
la V
allè
s
Tarr
agona
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 67
... amb davallades de preus necessàries entre 11% i 25%...Variació en %
11 11 11 11 11 11 1112
13 13 13 1314
1617 17 17
1819 19
20 20 20 2021 21 21
22 2223 23
24 2425
0
5
10
15
20
25
Toledo
Barcelo
na
Alcobendas
Aranju
ez
Colmenar V
iejo
Coslada
Valdem
oro
Galapagar
Las P
almas
Ávila
S/Cuga
t Vallè
s
Collado V
illalb
a
San Sebast
ián R
eyes
Burgos
Córdoba
Huelva
Mad
rid
Tres C
antos
Mála
ga
Guadalaja
raLe
ón
Valladolid
Rivas-
Vaciam
adrid
Vitoria
Alicante
Maj
adahonda
Bilbao
Oviedo
Rozas M
adrid
Sevilla
Salam
ancaCádiz
Segovia
Ponteve
dra
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 68
...i per sobre el 25%Variació en %
26 26 2627 28 28 28
2931
33 3335 36 36
38 39
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Almer
ia
Càcer
es
Boadilla d
el M
onte
Granada
Ourense
Pozuelo
Alar
cón
Pamplo
na
Sara
goss
a
Logr
oño
València
Lugo
Caste
lló P
lana
Santa
nder
Badajoz
Donostia
Corunya
EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 69
top related