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Oficina Notarial e Registral
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PROPRIEDADE:
QUESTÕES ATUAIS
Ralpho Waldo de Barros
Monteiro FilhoInsta: @ralphomonteiro
Twitter: @ralphomonteiro
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O DIREITO DE PROPRIEDADE
- O conceito analítico do Código Civil: art. 1.228, caput, fala
que o proprietário tem as faculdades de usar, gozar, dispor e
reaver bem.
- Conceito material = soma de 3 elementos:
- Garantia fundamental
- Poderes/direitos/faculdades
- Feixe de obrigações (limitações ao direito)
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O DIREITO DE PROPRIEDADE
• Função social “remodelou” o conceito de propriedade (a
função da propriedade é social). Mas ela não deixou de ser um
direito (já houve quem afirmasse que a propriedade é uma
obrigação – função social seria elemento intrínseco da
propriedade).
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O DIREITO DE PROPRIEDADE
- Origem do termo propriedade. Derivada de proprius, quesignificava, em Roma, "aquilo que pertence a uma pessoa".Neste sentido impreciso, era utilizada tanto para a propriedadede coisas corpóreas como incorpóreas.
- A CF/88 fornece ideia também imprecisa de propriedade(conceito amplo). Daí usar-se domínio como expressão para apropriedade de coisas corpóreas.
- Para o Código Civil, a propriedade tem por objeto semprecoisas corpóreas (tangíveis e consistentes).
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O DIREITO DE PROPRIEDADE
Propriedade como relação jurídica complexa. Consequênciase distinções necessárias:
- propriedade multifacetada: aquela reconhecida pelo atualsistema, como relação jurídica complexa (complexo dedireitos, poderes e obrigações). Em sentido semelhante,propriedade mitigada.
- propriedade contraditória (propriedade suicida): a que nãocumpre sua função social. Em um significado semelhante, fala-se em propriedade inquisitiva, no sentido daquela que "atentacontra o ordenamento".
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O DIREITO DE PROPRIEDADE
Propriedade como relação jurídica complexa. Consequências e
distinções necessárias:
- propriedade superável: propriedade que se pode perder porque
já reunidos requisitos para usucapir ou outro não-uso (supressio),
mas ainda não reconhecida judicialmente.
- propriedade sacral: visão ultrapassada da propriedade como
algo sagrado. Entre nós, definição dada por Lafayette Rodrigues:
“direito real que vincula e legalmente submete ao poder absoluto
de nossa vontade a cousa corpórea, na substância, acidentes e
acessórios.”
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O DIREITO DE PROPRIEDADE
- Elementos do direito de propriedade (faculdades do
proprietário):
- Função social é elemento do direito de propriedade?
- Direito de usar (jus utendi).
- Direito de gozar (jus fruendi).
- Direito de dispor (jus abutendi ou jus disponendi).
- Direito de reaver (rei vindicatio).
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EXPROPRIAÇÃO JUDICIAL
- Regra: Elementos do direito de propriedade (faculdades
do proprietário):
- Art. 1.228, § 4º, CC: “O proprietário também pode ser privado
da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na
posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de
considerável número de pessoas, e estas nela houverem
realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços
considerados pelo juiz de interesse social e econômico
relevante.”
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EXPROPRIAÇÃO JUDICIAL
- É constitucional?
- Requisitos:
(i) existência de ação reivindicatória;
(ii) imóvel que corresponda a extensa área usada de forma
coletiva por um número considerável de pessoas;
(iii) posse ininterrupta e de boa-fé pelos possuidores por mais de 5
anos e
(iv) realização de obras e serviços de interesse social e econômico
relevante.
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EXPROPRIAÇÃO JUDICIAL
- Natureza jurídica.
• DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL?
- Subversão do instituto de Direito Público, o que
representaria uma anomalia.
- § 3 o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de
desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou
interesse social, bem como no de requisição, em caso de
perigo público iminente.
• MODALIDADE DE USUCAPIÃO?
- Há pagamento de indenização, o que não se coaduna com
nosso sistema em que a usucapião é “gratuita”.
• COMPRA E VENDA FORÇADA?
- Seria então um contrato sem vontade, o que é incompatível
com nosso Direito (teoria dos negócios jurídicos, que exige
sempre vontade qualificada).
- Compra e venda tem preço (art. 481), e não indenização.
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EXPROPRIAÇÃO JUDICIAL
- Natureza jurídica.
- O QUE FAZER ENTÃO? .......
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EXPROPRIAÇÃO JUDICIAL
- Algumas questões práticas:
a) O que se pode considerar obras e serviços de interesse social
e econômico?
b) Os possuidores podem ter outro imóvel? SIM. Não há esse
requisitos aqui (como em algumas modalidades de usucapião).
c) Exige-se POSSE DE BOA-FÉ: distorção do sistema.
d) Quem paga a indenização?
- os possuidores que, por natureza, serão população de “baixa renda”?
- o Poder Público?
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DIREITO DE LAJE
- Conceito. É o direito real constituído a partir da cessão, por um
proprietário, da superfície superior ou inferior de sua construção,
representando unidade distinta daquela originalmente construída
sobre o solo.
- Art. 1.510-A, caput, CC: “O proprietário de uma construção-base
poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a
fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela
originalmente construída sobre o solo.”
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DIREITO DE LAJE
- Natureza jurídica:
- (i) NOVO DIREITO REAL.
- (ii) MODALIDADE DE DIREITO DE SUPERFÍCIE.
- O que significa superfície, tal como usado na lei? É aideia de sobrado (a superfície superior, ou sobreposta)e de sotão (a superfície inferior, ou sotoposta)
- Regime jurídico do direito de superfície écompletamente diferente daquele dado à laje (arts.1.369 e 1.375, que seguem a ideia de que superficiessolo cedit).
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DIREITO DE LAJE
- Natureza jurídica:
- (iii) CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
- Art. 1.510-C. “Sem prejuízo, no que couber, das normasaplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direitoreal de laje, as despesas necessárias à conservação efruição das partes que sirvam a todo o edifício e aopagamento de serviços de interesse comum serãopartilhadas entre o proprietário da construção-base e otitular da laje, na proporção que venha a ser estipulada emcontrato.”
- Art. 1.331: “Pode haver, em edificações, partes que sãopropriedade exclusiva, e partes que são propriedadecomum dos condôminos.”
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DIREITO DE LAJE
- Natureza jurídica:
- (iv) DIREITO DE PROPRIEDADE.
- Faculdades do proprietário (mencionadas no § 3º, à
exceção do direito de reaver).
- Existência de unidade imobiliária autônoma. Matrícula
própria.
- Titular da laje é tratado pela lei como contribuinte, e não
mero responsável tributário.
- Que tipo de propriedade? Plena? Nova modalidade?
PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA.
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DIREITO DE LAJE
- Natureza jurídica:
- Propriedade superficiária: É a possibilidade de se admitirque outra propriedade seja destacada do solo, dasuperfície, e conferida a outrem. Coexistem, assim, apropriedade plena, do dono da construção base, e apropriedade superficiária, desprendida do solo, epertencente ao titular da laje.
- Código Civil nunca a vedou. “Toda construção ouplantação existente em um terreno presume-se feita peloproprietário e à sua custa, até que prove o contrário.” (art.1.253, que se inspirou, desde sempre, no art. 553 doCódigo Napoleão.
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DIREITO DE LAJE
- Lajes sucessivas:
- § 6º. “O titular da laje poderá ceder a superfície de suaconstrução para a instituição de um sucessivo direito realde laje, desde que haja autorização expressa dos titularesda construção-base e das demais lajes, respeitadas asposturas edilícias e urbanísticas vigentes.”
- É preciso construção para a constituição de direito delaje? SIM. Somente se poderá registrar um direito de lajede segundo grau se, na matrícula da laje anterior, já tiversido averbada alguma construção.
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CONDOMÍNIO DE LOTES
- PRESSUPOSTOS:
- Art. 8º, da Lei nº 4.591/64: “Quando, em terreno onde nãohouver edificação, o proprietário, o promitente comprador,o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êledesejar erigir mais de uma edificação...” – destaquei
- Art. 22, da Lei nº 6.766/79: “desde a data de registro doloteamento, passam a integrar o domínio do Município asvias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas aedifícios públicos e outros equipamentos urbanos,constantes do projeto e do memorial descritivo”.
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CONDOMÍNIO DE LOTES
- PRESSUPOSTOS (OBSERVAÇÃO):
- Os dispositivos cuidam, claro, de figuras diferentes –
condomínio edilício e loteamento – mas causam, na
prática, confusões – inclusive para fins de registro de
condomínios – porque muitas vezes são de difícil
distinção. Daí que era até comum, em registros de
loteamento, buscar-se aplicar o regime da Lei nº 4.591/64
com o objetivo de se tornar viável a copropriedade
daquelas áreas entre os lotes.
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CONDOMÍNIO DE LOTES
- COMPATIBILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO COM O
LOTEAMENTO:
- A solução somente veio com a Lei nº 13.465/2017, que
regulamentou o condomínio em lotes, como forma de
condomínio edilício. O art. 1.358-A do Código Civil diz que
“pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que
são propriedade exclusiva e partes que são propriedade
comum dos condôminos”.
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CONDOMÍNIO DE LOTES
- COMPATIBILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO COM O
LOTEAMENTO:
- Para que não houvesse qualquer dúvida a respeito do
casamento entre o condomínio edilício e o loteamento, a
Lei nº 6.766/79 também sofreu alteração. Incluiu-se o § 7º
no art. 2º que menciona pode ser o lote “constituído sob a
forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária
integrante de condomínio de lotes.”
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CONDOMÍNIO DE LOTES
• Conceito de loteamento. É a forma de parcelamento do solo por
meio da divisão de gleba em lotes destinados à edificação, com a
abertura de vias de circulação, de logradouros públicos ou mesmo
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (art.
2º, caput e § 1º, da Lei do Parcelamento).
• Regime jurídico. Será o mesmo dado ao condomínio edilício, não
apenas por força de disposição legal (art. 1.358-A, § 2º, do Código
Civil), mas porque a natureza jurídica do condomínio em lotes é de
condomínio edilício, e assim foi tratado pelo Diploma civil.
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CONDOMÍNIO DE LOTES
• Infraestrutura do loteamento. Para que não haja qualquer dúvida –
em verdade, para que se retire do Poder Público qualquer
responsabilidade – sobre quem custeará a infraestrutura, determina o
art. 1.358-A, § 3º, que competirá ao incorporador a implantação dela,
no local. É regra evidente posto que, no loteamento criado neste
formato, as áreas, todas, são de propriedade privada, diferentemente
do que acontece no loteamento regular em que incide a regra do
referido art. 22, da Lei nº 6.766/79.
• Anatomia do condomínio em lotes. Ao seguir o regime jurídico do
condomínio edilício – e, mais do que isso, sendo mesmo uma espécie
dele – haverá no condomínio em lotes áreas privativas, áreas comuns
e áreas de convivência.
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CONDOMÍNIO DE LOTES
• Procedimento registral:
a) a incorporação imobiliária (se houver) e a instituição do condomínio
serão registradas junto à matrícula da gleba (livro 2 – registro geral);
b) a conclusão das obras de infraestrutura será averbada também junto à
matrícula da gleba;
c) a convenção de condomínio será registrada em livro próprio (livro 3 –
registro auxiliar) e, ato contínuo, averbada na matrícula;
d) serão abertas matrículas para as unidades autônomas – lotes – para
nelas serem lançadas as transferências dominiais, as constituições de
ônus, as edificações, a referência ao registro da convenção de
condomínio e todos os demais atos de registro relativos a cada
unidade.
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