proyecto edificacion multifamiliar las palmas
Post on 31-Dec-2014
263 Views
Preview:
TRANSCRIPT
FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
ESCUELA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
“PROYECTO INMOBILIARIO PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE LA
CONSTRUCCIÓN DE UNA EDIFICACION MULTIFAMILIAR LAS PALMAS EN LA CIUDAD DE CHICLAYO”
ALUMNO:
RAFAEL E. ARBULÚ DIEZ
JAVIER RIOJAS VILLEGAS
IVAN GARCIA CULQUICONDOR
ANGELLO A. VÁSQUEZ CHÁVEZ
CICLO:
VIII
ASIGNATURA:
FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS
DOCENTE:
MUNDACA GUERRA, JORGE A.
CHICLAYO, 03 DICIEMBRE DEL 2012
2
“PROYECTO INMOBILIARIO PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE LA CONSTRUCCIÓN DE UNA EDIFICACION MULTIFAMILIAR LAS PALMAS EN LA CIUDAD DE CHICLAYO”
1. ESTUDIO ESTRATÉGICO
1.1. ANÁLISIS DEL MACROENTORNO
En esta sección se presentará un análisis de los factores principales del macro entorno del sector construcción mediante la matriz
SEPTE. La siguiente evaluación incluirá cinco factores: el demográfico, económico, sociocultural, tecnológico y ambiental, y ofrecerá
una breve descripción de los componentes más pertinentes al sector.
MATRIZ SEPTE - ANÁLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIÓN 2012 – 2017
FACTOR ECONÓMICO SOCIOCULTURAL DEMOGRÁFICO TECNOLÓGICO AMBIENTAL
OCURRENCIAS
Evolución del PBI: Crecimiento de 9.1% anual en el periodo 2009-2011. Variación del PBI:
El PBI ascendió 6.1% en los dos primeros trimestres del 2012. Crecimiento sector construcción: Crecimiento de 3.8% anual en periodo 2010-2011. Mayor consumo interno de cemento 3.79%. Avance físico de obras en 4.02%
Comportamiento de la sociedad actual:
Dinamismo de la inversión en infraestructura pública y privada. Finalidad de la inversión: Construcción de viviendas, edificaciones residenciales, y otras construcciones ejecutadas. Se destacan los rubros comercial e inmobiliario. Nivel socioeconómico:
Demanda real de sectores B y C de viviendas.
Evolución de la población total del Perú:
En la actualidad, la población total del Perú es de 29’461,933 habitantes. Evolución de la población total de Lambayeque:
El departamento de Lambayeque tiene una población de 1’207,589 habitantes, el 4.5% del Perú. Déficit habitacional: El déficit habitacional de la población asciende a 2 millones de viviendas a nivel nacional. El 25% del déficit
Tecnología de construcción:
Variada tecnología de construcción para edificios, viviendas y edificaciones multifamiliares Ingreso de nueva tecnología:
Ingreso de tecnología extranjera al país mediante concesiones de proveedores nacionales. Materiales de Construcción y maquinaria: Los materiales de construcción y maquinaria deben
Cuidado del medio ambiente: Uso de energía renovable en construcción. Protección de terrenos ecológicos. Restauración de áreas verdes en el país. Papel del estado: Licitaciones de terrenos con clausulas de protección al media ambiente y a la ecología.
3
Fuente: BCR, CAPECO
Fuente: INEI
posicionado en Lima y el resto en provincias. Al año se fabrican 50,000 viviendas y existe una demanda real de 1 millón 500 mil viviendas. Fuente: INEI
cumplir los estándares de construcción. Fuente: CAPECO
Tabla: Análisis de Ocurrencias del Sector Construcción 2012 – 2017
Fuente: Elaboración Propia
El análisis de ocurrencias expresas un crecimiento económico del sector construcción del 20% anual en el 2012 contribuyendo en
mayor proporción al PBI. Además, señala un déficit habitacional a nivel nacional de 2 millones de viviendas, siendo el 25% de
demandantes pertenecientes a la capital, precisando que la mayoría de demandantes insatisfechos son considerados en el nivel
socioeconómico B y C.
MATRIZ SEPTE - ANÁLISIS DE TENDENCIAS SECTOR CONSTRUCCIÓN 2012 – 2017
FACTOR ECONÓMICO SOCIOCULTURAL DEMOGRÁFICO TECNOLÓGICO AMBIENTAL
TENDENCIA
Expectativa de crecimiento: Crecimiento total del 7% en el 2012. Proyección del PBI a 9% en el 2017. Proyección del sector construcción: Variación positiva de 16.9% en los dos primeros trimestres
Tendencia del sector construcción: Mayores adquisiciones de cemento, aumentando en un 17.7% para el 2017. Avance físico en obras en 10,0%. Nivel socioeconómico: Para el 2017, se espera reducir en un 25% la demanda real de los
Expectativa de crecimiento de población en el Perú:
Se proyecta un crecimiento del 11% para el 2017. Expectativa de crecimiento de población de Lambayeque:
Se espera un crecimiento del 8.4% para el 2017.
Tendencia de la tecnología de construcción:
Potencial ingreso de proveedores extranjeros de tecnología avanzada al mercado. Reducción de procesos de elaboración de materiales de construcción. Optimización de conversión de
Tendencia de la energía:
Utilización de energía sola en construcción.
Planes de energía renovable para el 2020.
Alianzas de financiamiento con terceros.
4
del 2012. Se espera una variación total del 20% en el 2012. Expectativa de composición del 10% del PBI en el 2017. Fuente: BCR
sectores B y C que son personas que en la actualidad se encuentran alquilando una vivienda. Fuente: INEI
Expectativa del déficit habitacional: Reducción del 25% del déficit habitacional para el 2017. Fuente: INEI
materiales. Aumento de tiempo de avance de obras públicas y privadas. Fuente: CAPECO
Capital para los sistemas de techos verdes.
Tabla: Análisis de Tendencias del Sector Construcción 2012 – 2017
Fuente: Elaboración Propia
El análisis de tendencias estiman una composición del 10% del PBI dentro de 5 años, reducción del 25% del déficit habitacional,
crecimiento demográfico de la población total del 11%, ingreso de tecnología extranjera a través de proveedores internacionales,
utilización de energía solar como energía renovable en construcciones de viviendas para el 2017.
5
1.2 CADENA DE VALOR DE SECTOR CONSTRUCCIÓN
Para el análisis del micro-entorno, presentamos a continuación el análisis de la cadena de valor:
Gráfico: Cadena de Valor Sector Construcción 2012 – 2017
Fuente: Elaboración Propia
INFRAESTRUCTURA:
• Todas las empresas constructoras nacionales y extranjeras situadas a
nivel nacional cuentan con la infraestructura adecuada.
RECURSOS HUMANOS:
• Suficiente planilla de personal de construcción y administrativo.
• Déficit de personal calificado de construcción en planilla.
APROVISIONAMIENTO:
• Cadena de proveedores definida para el aprovisionamiento de materiales de construcción.
• Almacén de materiales de construcción en las empresas constructoras.
TECONOLOGÍA:
• Tecnología de construcción inmobiliaria.
• Potencia ingreso de tecnología extranjera al país.
LOGÍSTICA
INTERNA
• Control de
inventarios.
• Materiales de
Construcción.
• Maquinaria
especializada
•Proveedores
locales y a nivel
Lima.
OPERACIONES
• Descripción del
tipo de
edificación.
• Definición del
proceso de
construcción
mediante
diagramas de
flujo.
• Control de la
eficiencia, eficacia
y efectividad de la
edificación.
• Control de la
calidad de la
edificación.
LOGÍSTICA EXTERNA
• Arrendamiento de
tecnología de
construcción.
• Transporte de
materiales de
construcción.
• Proveedores
nacionales e
internacionales.
MARKETING Y
VENTAS
• Definición de las
edificaciones en base
a sus características.
• Escala de precio
según la oferta y
demanda actual.
• Plaza según terreno
inhabitado.
• Promoción a través
del contacto
empresarial.
SERVICIO
POST-VENTA
• Contacto
periódico con
el cliente.
• Supervisión
posterior de la
edificación.
• Garantía de
mantenimiento
depende el
tipo de
edificación.
CADENA DE VALOR SECTOR CONTRUCCIÓN 2012-2017
6
1.3 ANÁLISIS DEL MICROENTORNO
Este estudio consiste en una apreciación del micro entorno del sector de construcción,
usando como referencia el modelo del diamante de Porter (Cinco fuerzas competitivas de
Porter).
Imagen N°01: Cinco fuerzas competitivas del sector construcción en Lambayeque
Fuente: Elaboración propia
1.3.1 PODER DE NEGOCIACIÓN DE PROVEEDORES
En este punto nos ocuparemos de las características de los proveedores, así como del
poder de negociación que ejercen frente a las constructoras. En la región existe la
suficiente disponibilidad y variedad de precios, marcas, calidad y cantidad de materiales
para satisfacer a la demanda interna.
Para cumplir los estándares de una construcción y las expectativas de los clientes,
tenemos que abastecernos de buenos materiales. Para realizar la construcción del edificio
contaremos con el sustento de proveedores como cementos Pacasmayo que nos
proveerá con una variedad de cementos: Cemento Antisalitre MS, Cemento Extraforte,
Cemento Tipo I, Cemento Tipo V, Cemento Extradurable, hormigones: hormigón en masa,
hormigón ciclópeo, hormigón celular, hormigón armado. Estos materiales nos ayudaran en
la construcción de las bases, cimientos, columnas y los soportes del edificio. Se utilizan
como medio de unión entre otros materiales, forman el mortero. La cual se requiere en
grandes cantidades, ya que por lo general los edificios requieren de muchos materiales
para buenos cimientos.
7
El poder de negociación de los proveedores de estos insumos es muy considerable, pues
dada la variedad de precios, cantidad, calidad con los que cuenta es muy buena. Otro
proveedor significativo es SiderPeru, con varias cantidades de acero dentro de ellos
tenemos: Barras y alambrón, barras de alto carbono, estos materiales nos ayudaran con
el sostén del edificio. Tiene un alto poder de negociación ya que es el mejor proveedor
que cuenta la región con lo que respecta a aceros en el norte del Perú.
Pavco provee una variedad de tuberías de buena calidad, así tenemos: tubería conduit y
tuberías conduflex con cable guía y tuberías conduflex sin cable guía. Estos materiales
nos ayudaran para el mejoramiento de flujo de agua, residuos, conexiones, por lo cual
esta empresa tiene un poder de negociación considerable con los que respecta a calidad.
Forte, que nos proveerá para aditivos para el concreto, para soluciones para el concreto
premezclado, prefabricados, mezclas secas para block, productos especiales como
concretos autocompactables, concretos súper fluidos, concretos de alta resistencia a
temprana edad, concreto celular, etc. Tenemos: frar (aditivo fluidizante reductor de agua y
retardante), forte-acel (aditivo acelerante para concreto).
Además, existen numerosos proveedores de dichos insumos en la zona y difícilmente
podrían establecer sus propias condiciones de precio y tamaño de pedido. Otros
materiales utilizados son los materiales cerámicos: ladrillos, tejas, azulejos, gres,
porcelana. Pétreos: Rocas compactas (mampuestos, sillares, adoquines, losas), rocas
disgregadas, fragmentos de piedra (arcillas). En este caso, los proveedores también
tienen un poder de negociación limitado debido a que existen muchas empresas que
ofrecen dichos bienes y, además, el proyecto estará realizando compras de gran tamaño,
al por mayor, por lo que probablemente podría imponer sus condiciones (oferta y
demanda).
Implementaremos maquinaria para la construcción del edificio:
Las excavadoras y cargadoras: se emplean en la excavación y los movimientos de
la tierra.
Los buldozers y motoniveladoras: se utilizan en la nivelación de terrenos.
Los camiones y volquetes: transportan los materiales.
Las grúas: elevan los materiales, su estructura básica está formada por la torre, la
pluma y el contrapeso.
Las hormigoneras: preparación de morteros y hormigones.
Producto de la investigación realizada hemos determinado que los proveedores de la
región si cuentan con poder de negociación frente a las construcción; pues dada la
variedad de precios, cantidad, calidad y marcas de los materiales de construcción con los
que cuentan las distribuidoras de la región si una de ellas quiere manejar los precios,
existen una pocas series de alternativas adicionales de donde se podrá escoger la que
resulte más económica.
8
1.3.2 PODER DE NEGOCIACIÓN DE CLIENTES
El poder de negociación del proyecto hacia los clientes es fuerte, ya que el crecimiento del
sector construcción está por encima del promedio de la economía nacional. El proyecto va
dirigido hacia las personas y/o familias considerados dentro del nivel socioeconómico B y
C en busca de seguridad, es por ello que el proyecto se va a encargar de satisfacer
aquellas expectativas de los clientes, por consecuencia va a tener un alto poder de
negociación hacia los clientes para llegar a un acuerdo.
En este caso el enfoque del cliente esté estrechamente relacionado con la búsqueda de
seguridad y confort, siendo probable la exigencia de calidad y valores agregados. No
obstante, si el enfoque del cliente está relacionado directamente con la comodidad,
seguridad, recreación en el edificio, tendrá dificultades en encontrar alternativas.
1.3.3 RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES ACTUALES
En el sector se pueden mencionar tres empresas constructoras representativas en la
ciudad de Chiclayo, estas son el Grupo Los Portales, Grupo Sagitario y ICM
Construcciones que son una competencia fuerte dentro del sector, sin embargo, estas
empresas se dedican a la construcción, reforma y reparación de edificios y estructuras de
ingeniería civil tales como: viviendas, carreteras, etc. Sin embargo, estas empresas
abarcan las actividades de instalación de plomería, calefacción y aire acondicionado,
antenas, sistemas de alarma y otros relacionados con el acondicionamiento de edificios,
la terminación de edificios: revestimiento de pisos y paredes, carpintería final, pintura y
otros.
Estas empresas también se pueden especializar en colocación de concreto, perforación
de pozos, instalación de andamios, encofrados, etc. En este grupo se encuentran las
actividades de elaboración de proyectos completos de edificación y obras de ingeniería
civil, proyectos de arquitectura y consultoría sobre temas especiales; también se dedican
a la dirección y/o supervisión de obras de construcción.
Dicha situación trae como consecuencia una competencia fuerte, nos vemos rezagados a
causa de esta situación, afectando nuestra participación en el sector, nuestra capacidad
financiera y nuestra capacidad de proyecto en marcha.
1.3.4 AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
Esta fuerza si es variable, puesto que la entrada de nuevos competidores es complicada.
Una empresa constructora significaría una gran inversión, además que tiene que contar
con excelentes profesionales expertos en el rubro constructor, los cual puede tomar un
tiempo para reclutar y seleccionar el personal.
9
Cabe precisar la existencia en el Perú de grandes grupos inversores que se encuentran
posicionados en Lima y otras provincias. Dichos grupos podrían ingresar al mercado local
en años posteriores apuntando a diferentes nichos de mercado, señalamos COSAPI,
Grupo Graña & Montero, entre otros. Su experiencia podría generar un porcentaje
representativo de participación en el mercado.
1.3.5 AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS
Los servicios sustitutos es un factor que tiene un mayor impacto en el sector, entre los
sustitutos más cercanos a los departamentos tenemos mini departamentos, viviendas de
alquiler y viviendas urbanas. Esta fuerza es considerada fuerte en el sentido porque existe
mayor facilidad de ser alcanzadas por aquellas personas que las requieran además de
sus precios accesibles ante la demanda insatisfecha de departamentos.
1.4 ANÁLISIS DE MEGATENDENCIAS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN
1.4.1 UTILIZACIÓN DE LA ENERGÍA SOLAR
La utilización de la energía solar en la construcción seguirá creciendo gracias a las normas
estatales que estimulan los planes de energía renovable para el año 2020. Las alianzas de
financiamiento con terceros seguirán creciendo para proporcionar capital para los sistemas
de techos verdes de gran tamaño en supermercados y en tiendas departamentales.
1.4.2 UTILIZACIÓN DE FONDOS DE PENSIÓN
Otra tendencia muy novedosa será el surgimiento de nuevas formas de financiar los
grandes proyectos de infraestructura mediante el uso del capital ahorrado en fondos de
pensiones y otras fuentes de capital que antes no se habían explorado.
1.4.3 EL ENVEJECIMIENTO DEMOGRÁFICO Y LA MIGRACIÓN INTERNACIONAL
La población mundial crece y los países desarrollados experimentan una menor natalidad;
situación que acelerará las tendencias migratorias desde los países pobres hacia los
países ricos, en desmedro del capital humano de los primeros. Los países desarrollados
pugnarán por atraer migrantes para rejuvenecer su fuerza laboral con jóvenes
profesionales y técnicos altamente calificados, lo que significará el agotamiento de las
restricciones para la inmigración.
Esto beneficiara al sector construcción ya que al migrar dará pie a que más
construcciones se edifiquen en las ciudades y haya un crecimiento mayor de este sector,
por la demanda que esto ocasionará.
10
1.4.4 CRECIMIENTO DE MEGA CIUDADES
El crecimiento de mega ciudades (con más de diez millones de habitantes) se ha
acelerado especial en los países en vías de desarrollo, como efecto de intensos procesos
de urbanización y migración rural-urbana. Son consideradas motores de la economía
mundial por conectar de manera eficiente el flujo de productos, personas, culturas y
conocimientos.
Pero esta concentración de la población, sobre todo por la centralización espacial de las
inversiones, tiene inevitables consecuencias sociales, económicas y culturales; en
particular, el incremento del crimen y la delincuencia, problemas mucho más agudos en
los países pobres.
En el periodo del Plan Bicentenario, Lima Metropolitana tenderá a convertirse en una
mega ciudad, lo que encarecerá los costos de los servicios básicos y se enfrentará a
mayores problemas sociales. Esperamos que se convierta en una mega ciudad
equilibrada en competitividad, medio ambiente y calidad de vida.
1.4.5 LAS TELECOMUNICACIONES Y LA MASIFICACIÓN DEL USO DE INTERNET
A lo largo de las últimas décadas, las telecomunicaciones en el mundo han evolucionado
favorablemente de manera notoria a través de la creación de nuevas tecnologías con la
finalidad de procesar, transmitir y difundir conocimiento.
De todos ellos, internet se ha convertido en la actualidad en uno de los medios más
utilizados por los agentes económicos por suponer una gran oportunidad de inversión, y
no solo aminorar costos económicos y no económicos, sino facilitar las comunicaciones
en tiempo real entre el sector público y el privado. También representa un abanico de
opciones informativas que reduce la asimetría de la información en las transacciones
comerciales a nivel nacional e internacional entre las empresas y los usuarios.
1.4.6 EL CAMBIO CLIMÁTICO
Todos los países van a sufrir los efectos del cambio climático, pero los más vulnerables
son los países tropicales y sus poblaciones rurales. Se considera que este fenómeno
traerá un cambio de paradigma y una reducción drástica del consumo de combustibles
fósiles, hecho que afectará tanto la política como la economía mundiales. El Perú se verá
afectado, en particular por la menor disponibilidad de agua en la costa.
Se estima que las alteraciones de los ecosistemas incidirán negativamente en las
condiciones de competitividad económica de los países, afectando severamente a la
población asentada en las ciudades costeras.
11
Estudios recientes estiman una incidencia creciente de los efectos negativos del cambio
climático en el producto bruto interno (PBI). De no adoptarse medidas contingentes, ello
podría llegar a significar hasta el 20% anual del mismo para el año 2050, limitando
seriamente las metas de crecimiento sostenido del país.
1.5 ANÁLISIS FODA SECTOR CONSTRUCCIÓN
1.5.1 FORTALEZAS
F1: Crecimiento del 18% del sector construcción, superando el promedio de la
economía nacional.
F2: Efecto multiplicador de la actividad constructora reflejado en la ocupación del
6.3% del sector construcción en el producto bruto interno.
F3: Tasas de interés aun relativamente bajas para créditos hipotecarios y para
financiar proyectos de infraestructura.
F4: Apoyo del gobierno a través de la promoción de programas habitacionales
(Techo Propio) e inversión en infraestructura.
F5: Situación financiera buena o estable de la mayoría de empresas constructoras.
F6: Diversificación de proveedores de materiales de construcción, maquinaria e
insumos.
F7: Implementación de tecnologías de información y comunicación en la mayoría
de empresas constructoras.
F8: Existencia de plan de saneamiento, política ambiental sectorial y visión
nacional integradora del sector vivienda.
1.5.2 OPORTUNIDADES
O1: Aprovechar la expectativa de inversión pública que bordearía el 25% del PBI
en los próximos años.
O2: Utilizar fondos de pensiones para financiar proyectos de inversión en
infraestructura.
O3: Licitación de grandes terrenos propiedad del Estado permitirá construcción de
viviendas multifamiliares
O4: Expectativa de crecimiento demográfico del 11% en los próximos cinco años,
agregado al crecimiento poblacional por la migración.
O5: Atender el déficit habitacional de dos millones de viviendas, siendo el 25%
ubicado en Lima y el resto en provincias.
O6: Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas de habitantes de nivel
socioeconómico B y C.
O7: Aprovechamiento de nueva tecnología de construcción de edificaciones.
O8: Posibilidad de utilizar energía solar en la fabricación de viviendas como
energía renovable generando techos verdes.
1.5.3 DEBILIDADES
D1: Demasiadas trabas burocráticas para habilitaciones urbanas y licencias de
construcción.
12
D2: Elevado nivel de informalidad, pues el 70% de las obras que se realizan en
Lima y el 90% a nivel nacional, carecen de licencia de construcción
(autoconstrucción).
D3: Fuerte competencia de la autoconstrucción en el segmento de viviendas
tradicionales.
D4: Escasez de personal técnico calificado para la construcción de obras.
D5: Alto poder de decisión de demandantes de viviendas dirigidas al nivel
socioeconómico B y C.
D6: Intensa competencia entre empresas constructoras, afectando los márgenes
de utilidad.
D7: Presencia de mafias al interior de sindicatos de trabajadores de construcción
civil.
D8: Falta de difusión sobre los diferentes programas en casi todos los
subsectores.
1.5.4 AMENAZAS
A1: Potencial ingreso de nuevas empresas constructoras extranjeras, en particular
vinculadas a inmobiliarias.
A2: Incremento en el precio de materiales de construcción (acero, ladrillo) ante
alza de las materias primas.
A3: Escasez y elevado costo de terrenos dificulta ejecución de proyecto de
viviendas económicas.
A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construcción ante
encarecimiento de insumos.
A5: Tendencia ascendente en las tasas de interés de los créditos hipotecarios.
A6: Incidencia de los efectos negativos del cambio climático en el producto bruto
interno.
A7: Aumento del nivel de competencia de las empresas constructoras.
A8: Potencial invasión de terrenos inhabitados por parte de terceros.
1.6 MATRIZ EVALUACIÓN FACTORES EXTERNOS (EFE)
A continuación, se presenta la matriz de evaluación de factores externos utilizada para dar
ponderación a las oportunidades y amenazas más importantes del sector construcción.
MATRIZ EFE – Evaluación de Factores Externos
Peso Calificación Total
Ponderado
Oportunidades
O1: Aprovechar la expectativa de inversión pública que bordearía el 25% del PBI en los próximos años.
0.06 4 0.24
O2: Utilizar fondos de pensiones para financiar proyectos de inversión en infraestructura.
0.05 3 0.15
13
O3: Licitación de grandes terrenos propiedad del Estado permitirá construcción de viviendas multifamiliares
0.06 3 0.18
O4: Expectativa de crecimiento demográfico del 11% en los próximos cinco años, agregado al crecimiento poblacional por la migración.
0.06 4 0.24
O5: Atender el déficit habitacional de dos millones de viviendas, siendo el 25% ubicado en Lima y el resto en provincias.
0.07 4 0.28
O6: Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas de habitantes de nivel socioeconómico B y C.
0.09 4 0.36
O7: Aprovechamiento de nueva tecnología de construcción de edificaciones.
0.07 3 0.21
O8: Posibilidad de utilizar energía solar en la fabricación de viviendas como energía renovable generando techos verdes.
0.09 3 0.27
Amenazas
A1: Potencial ingreso de nuevas empresas constructoras extranjeras, en particular vinculadas a inmobiliarias.
0.08 1 0.08
A2: Incremento en el precio de materiales de construcción (acero, ladrillo) ante alza de las materias primas.
0.08 2 0.16
A3: Escasez y elevado costo de terrenos dificulta ejecución de proyecto de viviendas económicas.
0.06 2 0.12
A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construcción ante encarecimiento de insumos.
0.05 1 0.05
A5: Tendencia ascendente en las tasas de interés de los créditos hipotecarios.
0.05 2 0.1
A6: Incidencia de los efectos negativos del cambio climático en el producto bruto interno.
0.05 2 0.1
A7: Aumento del nivel de competencia de las empresas constructoras.
0.04 2 0.08
A8: Potencial invasión de terrenos inhabitados por parte de terceros.
0.04 2 0.08
TOTAL 1.00 2.70
Tabla: Matriz de Evaluación de Factores Externos Sector Construcción
Fuente: Elaboración Propia
Los valores de las calificaciones son los siguientes:
1 = amenaza mayor
2 = amenaza menor
3 = oportunidad menor
4 = oportunidad mayor
El total ponderado es de 2.70, es decir el sector construcción se encuentra en un contexto
favorable y es ubicado en una zona altamente competitiva.
14
1.7 MATRIZ EVALUACIÓN FACTORES INTERNOS (EFI)
A continuación, se presenta la matriz de evaluación de factores internos utilizada para dar
ponderación a las fortalezas y debilidades más importantes del sector construcción.
MATRIZ EFI – Evaluación de Factores Internos
Peso Calificación
Total Ponderado
Fortalezas
F1: Crecimiento del 18% del sector construcción, superando el promedio de la economía nacional. 0.05 4 0.20
F2: Efecto multiplicador de la actividad constructora reflejado en la ocupación del 6.3% del sector construcción en el producto bruto interno. 0.05 4 0.20
F3: Tasas de interés aun relativamente bajas para créditos hipotecarios y para financiar proyectos de infraestructura. 0.05 3 0.15
F4: Apoyo del gobierno a través de la promoción de programas habitacionales (Techo Propio) e inversión en infraestructura. 0.07 3 0.21
F5: Situación financiera buena o estable de la mayoría de empresas constructoras. 0.06 4 0.24
F6: Diversificación de proveedores de materiales de construcción, maquinaria e insumos. 0.06 4 0.24
F7: Implementación de tecnologías de información y comunicación en la mayoría de empresas constructoras. 0.08 4 0.32
F8: Existencia de plan de saneamiento, política ambiental sectorial y visión nacional integradora del sector vivienda. 0.05 3 0.15
Debilidades
D1: Demasiadas trabas burocráticas para habilitaciones urbanas y licencias de construcción. 0.06 2 0.12
D2: Elevado nivel de informalidad, pues el 70% de las obras que se realizan en Lima y el 90% a nivel nacional, carecen de licencia de construcción (autoconstrucción). 0.08 1 0.08
D3: Fuerte competencia de la autoconstrucción en el segmento de viviendas tradicionales. 0.08 1 0.08
D4: Escasez de personal técnico calificado para la construcción de obras. 0.05 2 0.10
D5: Alto poder de decisión de demandantes de viviendas dirigidas al nivel socioeconómico B y C. 0.08 2 0.16
D6: Intensa competencia entre empresas constructoras, afectando los márgenes de utilidad. 0.08 2 0.16
15
D7: Presencia de mafias al interior de sindicatos de trabajadores de construcción civil. 0.05 2 0.10
D8: Falta de difusión sobre los diferentes programas en casi todos los subsectores. 0.05 1 0.05
TOTAL 1.00 2.56 Tabla: Matriz de Evaluación de Factores Internos Sector Construcción
Fuente: Elaboración Propia
Los valores de las calificaciones son los siguientes:
1 = debilidad mayor
2 = debilidad menor
3 = fortaleza menor 4 = fortaleza mayor
El total ponderado es de 2.56, es decir el sector construcción posee una posición interna
fuerte y tiene una estrategia de competitividad interna por arriba de la media.
1.8 ESTRATEGIA GLOBAL
Es conveniente aplicar una estrategia de enfoque o alta segmentación en un segmento
de la población: los consumidores de vida progresista, poder adquisitivo moderado y
creciente en el corto plazo. Cabe mencionar que con esta estrategia se busca concentrar
los esfuerzos en producir o vender productos que satisfagan las necesidades o gustos de
un determinado grupo de consumidores.
El enfoque en determinado tipo de consumidor tendrá diferentes factores. En primer lugar,
la ubicación de la edificación multifamiliar deberá ser urbana y céntrica. Otro aspecto será
la seguridad y confort de los departamentos. Además, pretende resaltar la calidad de
vivienda con la familia y no solo la calidad de la infraestructura.
16
1.9 ESTRATEGIAS COMPETITIVAS
MATRIZ FORD – CRUZE ESTRATEGIAS
OPORTUNIDAD AMENAZA
FO
RT
AL
EZ
AS
ESTRATEGIA FO ESTRATEGIA FA
Impacto en el PBI del Perú a través del aumento de la actividad constructora de edificaciones multifamiliares.
Financiamiento de proyectos inmobiliario con un crédito hipotecario a tasa de interés fija.
Aprovechar el apoyo del gobierno para invertir en infraestructura inmobiliaria mediante la licitación de terrenos por parte del estado.
Negociación con los proveedores los precios de los materiales de construcción.
Disminución de déficit habitacional en el país a través de la construcción de edificaciones multifamiliares.
Implementación de un sistema de costos de construcción inmobiliaria.
Financiar nuestro proyecto a un crédito hipotecario con baja tasa de interés.
Fijación de una escala remunerativa fija a los trabajadores de construcción cubriendo sus necesidades.
Orientar nuestro proyecto a satisfacer las necesidades de los consumidores de estilo de vida progresista.
Oferta a los consumidores de estilo de vida progresista de edificaciones de calidad con protección antisísmica.
Implementar nueva tecnología para disminuir los costos de construcción inmobiliaria.
Programación de calendario de obras de construcción inmobiliaria previniendo factores climáticos.
Contribuir con el medio ambiente mediante la utilización de energía solar como energía renovable para la construcción de techos verdes.
Obtención de licencias de terrenos urbanos inhabitados para la construcción de viviendas para consumidores de estilo de vida progresista.
DE
BIL
IDA
DE
S
ESTRATEGIA DO ESTRATEGIA DO
Agilizar los trámites de licencias mediante la implementación de sistemas de información.
Monitoreo de proyectos de construcción de presupuesto moderado en bajos costos de construcción y maquinaria.
Formalizar la construcción aprovechando el crecimiento de la inversión pública y privada.
Edificación de construcciones según el poder adquisitivo de los demandantes del estilo de vida progresista.
Capacitar al personal de construcción sobre la nueva tecnología de construcción.
Equilibrio del nivel de competencia de la autoconstrucción y la construcción de viviendas.
Establecer una escala de precios de los departamentos según el consumidor de estilo de vida progresista.
Capacitación de personal técnico en construcción de obras.
Aprovechar la tecnología de construcción para edificar mayor número de departamentos para los consumidores de estilo de vida progresista.
Atención a un segmento del mercado dirigido a los consumidores de estilo de vida progresista.
Enfoque en el nivel de autoconstrucción actual en el país. Enfoque en los consumidores de estilo de vida progresista.
Tabla: Matriz FORD – Cruza de Estrategias
Fuente: Elaboración Propia
1.10 Misión
Nuestra misión es construir una edificación multifamiliar compuesta por departamentos
dirigidas al segmento de consumidores de estilo de vida progresista, poder adquisitivo
moderado y creciente en el corto plazo; ofreciendo protección antisísmica, ubicación
urbana y servicio recreacional en el edificio.
1.11 Visión
Alcanzar reconocimiento por construcción segura y de calidad. Además, contribuir con la
disminución del déficit habitacional de la población nacional, mediante la ocupación de
departamentos.
1.12 Objetivos Estratégicos
1.12.1 Objetivos Estratégicos Generales y Específicos
OBJETIVOS ESTRATÉGICOS GENERALES
OBJETIVOS ESTRATÉGICOS ESPECÍFICOS
OEG 1
Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construcción de una edificación multifamiliar dirigida al NSE B y C de estilo de vida proactivo.
Inversión privada en construcción inmobiliaria.
Satisfacer las necesidades de los consumidores de NSE B y C de estilo de vida proactivo.
Competir con empresas orientadas a dichos segmentos.
Edificar con protección antisísmica.
OEG 2 Disminuir el déficit habitacional de la población.
Fortalecer la gestión del territorio.
Promover la inversión inmobiliaria en viviendas.
Desarrollar la valuación de bienes muebles e inmuebles.
OEG 3 Promover el desarrollo sostenido de la construcción.
Promover la inversión pública y privada.
Fomentar el desarrollo tecnológico, difusión y capacitación.
Desarrollar la valuación de bienes muebles e inmuebles.
OEG 4
Prevenir y mitigar los impactos ambientales negativos de las actividades del subsector inmobiliario.
Cumplir con las clausulas de protección del medio ambiente.
Utilizar energía solar como energía renovable en la construcción.
18
2. ESTUDIO DE MERCADO
2.1 OBJETIVO ESTRATÉGICO DEL ESTUDIO DE MERCADO
Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construcción de una
edificación multifamiliar dirigida a las personas urbanas de estilo de vida progresista en la
ciudad de Chiclayo.
2.2 DEFINICIÓN DEL MERCADO OBJETIVO
2.2.1 MERCADO POTENCIAL
A nivel nacional, en el área urbana existen 1 millón 207 mil 610 habitantes con déficit habitacional y en el área rural 653 mil 82 habitacional, siendo 64,9% y 35,1% respectivamente del déficit habitacional. En Lambayeque, el déficit habitacional asciende a 52,842 habitantes en total. 2.2.2 MERCADO DISPONIBLE A julio del 2012 se ha promovido la construcción y mejoramiento de cerca de 290 mil viviendas (16% del déficit habitacional nacional). A partir de esto, el déficit habitacional asciende actualmente a 1 millón 570 mil 692 viviendas a nivel nacional. Según Arellano el 21% de la población nacional lleva un estilo de vida progresista, es decir partiendo por estilos de vida en promedio el déficit habitacional de dicho estilo asciende a 821, 471 viviendas. En Lambayeque, el 24% de la población llevan un estilo de vida progresista reduciéndose a 14,215 viviendas. 2.2.3 MERCADO EFECTIVO
A partir del mercado disponible, determinamos nuestro mercado efectivo que comprende
aquellas personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista del departamento
de Lambayeque demandantes de una vivienda.
2.2.4 MERCADO OBJETIVO
Nuestro mercado objetivo abarcará el segmento específico de personas urbanas de estilo
de vida progresista de 25 a 40 años demandantes de una vivienda en la ciudad de
Chiclayo, a través de la investigación del comportamiento del consumidor, mercado
competidor, proveedor y de bienes sustitutos a indagar mediante una investigación de
mercados.
2.3 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
La presente investigación de mercados tiene la finalidad de identificar los
comportamientos y características del segmento al cual nos dirigimos, a la vez nos
permitirá conocer el mercado competidor, proveedor y de bienes sustitutos.
2.3.1 PROBLEMA DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
El problema del estudio radica en identificar ¿Cuáles son los comportamientos y
características de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a su
decisión de adquisición de una vivienda en la ciudad de Chiclayo para determinar su estilo
de vida?, con la intención de realizar un proyecto inmobiliario de construcción
multifamiliar.
19
2.3.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
OBJETIVO GENERAL
El objetivo general de la investigación es determinar los comportamientos y características
de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la decisión de
adquisición de una vivienda en la ciudad de Chiclayo mediante una investigación de
mercados.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Identificar el perfil de comportamiento de las personas urbanas de estilo de vida
progresista respecto a la decisión de adquisición de una vivienda en la ciudad de
Chiclayo.
Especificar las características y el diseño de la edificación multifamiliar y sus
departamentos que desean las personas urbanas de estilo de vida progresista en
la ciudad de Chiclayo según sus preferencias y determinando su estilo de vida.
Determinar el precio de los departamentos según el nivel de ingresos y poder
adquisitivo de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la
decisión de adquisición de una vivienda en la ciudad de Chiclayo.
Identificar la mejor plaza para la construcción de la edificación multifamiliar según
el sondeo y las preferencias de las personas urbanas de estilo de vida progresista
en la ciudad de Chiclayo.
Determinar el tipo de promoción y publicidad para los departamentos de la
edificación multifamiliar según el grado de influencia de esta en las personas
urbanas de estilo de vida progresista respecto a la adquisición de vivienda en la
ciudad de Chiclayo.
2.3.3 METODOLOGÍA
La metodología que se aplicará en el estudio de mercado será Analítica/Descriptiva,
debido a que se utilizarán técnicas de recopilación de datos como la aplicación de una
encuesta validada que permitirá obtener, organizar, analizar y presentar información
relevante con la finalidad de elaborar conclusiones válidas y tomar una decisión. Además,
se realizarán dos sesiones de Focus Group con funcionarios de inmobiliarias locales y
clientes potenciales en la ciudad de Chiclayo.
2.3.4 MUESTREO
POBLACIÓN
La población está conformada por las 14,215 personas urbanas (varones y mujeres) de
estilo de vida progresista de 25 a 40 años demandantes de una vivienda en la ciudad de
Chiclayo.
20
MUESTRA
El presente estudio utilizará un muestreo estratificado. Las unidades de análisis serán
constituidas por los demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo, y las
unidades elementales o informantes serán las personas urbanas de estilo de vida
progresista en varones y mujeres de 25 a 40 años pertenecientes a la ciudad de Chiclayo.
CÁLCULO DEL TAMAÑO DE MUESTRA
El tamaño de la muestra se calcula para estimar una proporción de personas urbanas de
estilo de vida progresista mediante un muestreo estratificado con asignación de Neyman,
con un nivel de confianza del 95% y con precisión de 0.05, en el que los estratos son los
varones y mujeres demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo. A través de la
siguiente fórmula estadística:
Donde considerando una confianza de 0.95, el desvío normal Z de 1.96 y la precisión de
0.05, dará resultado una varianza de 0.00065. A partir de esto, calculamos una muestra
total de 291 personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista. Por otro lado, la
asignación del tamaño de muestra para cada estrato se calculará con la siguiente fórmula:
Aplicando dicha fórmula se obtiene como resultado una asignación de 174 varones
demandantes de vivienda y 117 mujeres demandantes de vivienda en la ciudad de
Chiclayo. Dichos datos presentados en el siguiente cuadro:
Cuadro – Asignación de la muestra por Género
POBLACIÓN Q Wh ph qn
Muestra por estrato (nh)
Varones 8,529 0.60 0.25 0.75 0.260 0.068 174
Mujeres 5,686 0.40 0.35 0.55 0.175 0.031 117
TOTAL 1.00 0.435 0.098 291
N
qpWV
qpWn
hhh
hhh
2
2)(
nqpW
qpWn
hhh
hhh
h
21
OPERACIONALIZACIÓN DE VARIABLES
Variable Definición
Conceptual Dimensiones Definición Operativa Escala
Comportamiento
de las personas
urbanas de estilo
de vida
progresista
respecto a la
adquisición de
una vivienda en
la ciudad de
Chiclayo
Percepciones
de las
personas
urbanas de
estilo de vida
progresista
sobre la
adquisición de
una vivienda
en Chiclayo,
respecto al
diseño de la
vivienda,
ubicación,
precio y
promoción.
Perfil de las
personas
urbanas de
estilo de vida
progresista
Rango de Edad Ninguna
Grado de Instrucción Nominal
Nivel de Ingreso Ordinal
Integrantes de la
familia Ordinal
Tipo de vivienda actual
Nominal
Diseño de los
departamentos
Características del departamento
Nominal
Atributos deseados del departamento
Nominal
Atributos innovadores Nominal
Bienes y Servicios de
la vivienda urbana Nominal
Servicios esperados
en una vivienda Nominal
Precio de los
departamentos
Ingreso promedio Ordinal
Aporte o cuota de
hospedaje de las
personas urbanas Ordinal
Disposición a pagar
por un departamento Ninguna
Ubicación de los
departamentos
Ubicación según zona Nominal
Tipo de zona Nominal
Consideraciones de la
Ubicación Nominal
Promoción de la
edificación
Influencia de
publicidad presentada Dicotómica
22
multifamiliar Tipo de medio de
comunicación Nominal
Información de la
publicidad presentada Nominal
Nivel de la publicidad
presentada Nominal
RESULTADOS DE LA ENCUESTA
CARACTERÍSTICAS DE LAS PERSONAS URBANAS
Las principales características de las personas urbanas de estilo de vida progresista de
género masculino son las siguientes:
Son el 43.5% de la población de la ciudad de Chiclayo.
Ocupa zonas como José Leonardo Ortiz, Santa Victoria y La Victoria.
El 56% de varones poseen grado de instrucción superior.
La vivienda en la cual se hospedan está conformada en promedio por 5
habitantes.
El nivel de ingreso promedio anual de los varones se ubica entre S/5,000 y S/.10,
000.
El 62% vive actualmente en la modalidad de alquiler de vivienda.
Las principales características de las personas urbanas no ocupadas de estilo de vida
progresista de género femenino son las siguientes:
Son el 56.5% de la población de la ciudad de Chiclayo.
Ocupa zonas como Santa Victoria y José Leonardo Ortiz.
El 47.5% de mujeres poseen grado de instrucción superior.
La vivienda en la cual se hospedan está conformada en promedio por 4 a 5
habitantes.
El nivel de ingreso promedio anual de las mujeres se ubica entre S/5,000 y S/.10,
000.
El 35% vive actualmente en la modalidad de alquiler de vivienda.
23
DISEÑO DE LOS DEPARTAMENTOS
Sobre el diseño de los departamentos se pudo recoger las siguientes percepciones de
ambos estratos de la muestra:
Los principales servicios que debe contar la vivienda deben ser luz, agua,
vigilancia, cable e internet.
Los bienes que debe poseer una vivienda deben ser televisor, cocina eléctrica y
lavadora.
La principal atribución de una vivienda debe ser la comodidad y seguridad.
Las personas urbanas esperan recreación en la edificación multifamiliar.
Sobre valores agregados los principales serían vivienda antisísmica y ecológica.
PRECIO DE LOS DEPARTAMENTOS
Acerca del precio de la vivienda, el 63% estaría dispuesto a pagar por un departamento
entre S/.35, 000 y S/. 45,000. Además, este desembolso sería mediante la suscripción a
un préstamo hipotecario para el 50% de ambos estratos.
UBICACIÓN O PLAZA DE LOS DEPARTAMENTOS
Sobre la ubicación de los departamentos, el 80% de las personas urbanas no ocupadas
de estilo de vida progresista decidieron optar por la zona urbana de la ciudad de Chiclayo,
y el 68% de ellas opto por Santa Victoria como lugar predilecto.
PROMOCIÓN DE LOS DEPARTAMENTOS
Respecto a la publicidad de los departamentos y viviendas en la ciudad de Chiclayo, se
determinó una influencia del 70% en medios de comunicación en general, siendo los
principales la televisión y el internet.
2.3.5 APLICACIÓN DEL FOCUS GROUP
Se realizaron dos sesiones de Focus Group, en la primera se entrevistaron a funcionarios
de inmobiliarias locales y en la segunda clientes potenciales de un departamento en la
ciudad de Chiclayo.
FOCUS GROUP N°01
Presentación: El presente focus group se realizó el día 03 de octubre del presente año a
las 4pm en la calle Panamá # 259 Urb. Buenos Aires.
Asistentes: Principales funcionarios de las principales empresas dedicadas a la
construcción inmobiliaria en Chiclayo.
Temas discutidos:
24
Nivel de competencia en el sector inmobiliario de la ciudad de Chiclayo
Red de proveedores del sector inmobiliario de la ciudad de Chiclayo
Oferta actual de bienes sustitutos inmobiliarios como alquiler de vivienda, mini
departamentos, entre otros en la ciudad de Chiclayo
Demanda actual de departamentos en la ciudad de Chiclayo
Escala comparativa de precios reales de la competencia en el sector inmobiliario
de la ciudad de Chiclayo.
Análisis de mercado crediticio de proyectos inmobiliarios de la ciudad de Chiclayo.
Resultados del Focus Group N°01:
De acuerdo a la opinión brindada de los principales funcionarios del sector
inmobiliario el nivel de competencia es bastante fuerte ya que las empresas desde
el año 2006 han obtenido importantes incrementos en sus utilidades, aunque en el
año 2009 como lo mencionaron debido a la crisis económica mundial que suscito
en el 2008 decayó muchas de la inversiones que se preveían para ese año y
tuvieron que ser postergadas. Así mismo observando con detenimiento vemos que
en los últimos años, las empresas en general han atravesado por un periodo fuerte
de expansión, pus como lo mencionaron la demanda por materiales de
construcción no perdió dinamismo y los contratos de ejecución de proyectos
continúan en ascenso.
Cuentan con una amplia red de proveedores en el sector inmobiliario según lo que
indicaron, entre las más resaltantes están Ferronor, Representaciones Dora
Beatriz SRL, Distribuciones Olano, Corporación Bim SAC, DINO, entre otras.
Con el incremento sustancial que se viene dando en los últimos años y con las
oportunidades de financiamiento que se otorgan a las personas que nos visitan,
este tipo de bienes sustitutos está bajando considerablemente, ya que los ingresos
de las personas están en aumento y cuentan con la capacidad económica
suficiente como para adquirir un crédito y poder obtener lo que tanto se anhela, la
casa o el departamento propio.
Como ya sabemos la demanda de lotes para la construcción de servicios, de
departamentos como de casas no están cubierta del todo, es decir hay una
demanda insatisfecha de 49.6%, 27.19% y 21.44% respectivamente, esto es
debido actualmente a que el país está viviendo una etapa de expansión
económica la cual ha incrementado los ingresos de las familias en los últimos
años, por tal razón como ya los mencionamos líneas arriba, ha hecho que se
incremente la demanda de dichas viviendas, y seguirá en aumento en los
próximos años y el sector inmobiliario se desarrollara aún más en el país.
25
FOCUS GROUP N°02
Presentación: El presente focus group se realizó el jueves 4 de octubre del presente año
en la Urb. Los Ingenieros I Mz. L Lt. 3
Asistentes: Clientes potenciales brindados por las principales empresas dedicadas a la
construcción inmobiliaria en Chiclayo.
Temas discutidos:
Expectativas de los clientes potenciales ante la adquisición de un departamento.
Finalidad de la adquisición de un bien inmueble en la ciudad de Chiclayo.
Poder adquisitivo y disponibilidad a adquirir un departamento en la ciudad de
Chiclayo.
Disposición a pagar por un departamento y escala de pago de dicho inmueble en
la ciudad de Chiclayo.
Preferencias de ubicación de la edificación multifamiliar.
Expectativa de obtención de valores agregados en los departamentos a construir
en la ciudad de Chiclayo.
Resultados Del Focus Group N°02:
El cliente lo que espera encontrar en un departamento es un ambiente agradable,
tranquilo, placentero, seguro, que colme sus expectativas de compra, y sobre todo
que sea accesible, que este ubico en una buena zona, tranquila y segura y que
cuente con los implementos adecuados.
Como ya lo venimos diciendo el país está en un crecimiento, y las personas tienen
más ingresos que años anteriores y por lo cual ahora pueden financiar la compra
de un inmueble y de esa manera satisfacer su necesidad de seguridad y dejar de
lado el alquiler u otro tipo de sustituto.
Los clientes entrevistados mencionaron que adquirían un inmueble por las
siguientes vías: crédito hipotecario (93.4%), pagarlo al contado (5.5%), y un (1.2%)
lo haría por otro tipo de crédito (prestar a familiares o a través del centro de
trabajo).
Respecto a la preferencia de la ubicación del inmueble el NSE A lo haría en el
Distrito de Chiclayo con un 92.8% y el 7.2% restante lo haría en el distrito de la
Victoria y otros distritos fuera de la ciudad de Chiclayo; el NSE B lo haría el distrito
de Chiclayo con un 55,6%, seguido por el distrito de José Leonardo Ortiz con un
25.4% y por último en el distrito de la Victoria con 17.5%.
26
2.3.6 CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
MERCADO CONSUMIDOR
El mercado consumidor de nuestro proyecto considera al segmento de mercado de
personas urbanas no ocupadas (no poseedoras de viviendas) de ambos géneros de edad
24 a 40 años demandantes de una vivienda en Chiclayo.
El consumidor de este segmento de mercado tiene un nivel de ingreso promedio anual
entre S/.5, 000 y S/.10, 000, siendo el 56% varones y el resto mujeres, viviendo en su
mayoría alquilando vivienda. La vivienda debería contar con los principales servicios como
agua, luz y vigilancia, además bienes como televisor, cocina y lavadora.
El área de la ciudad donde ubicarían su vivienda sería el área urbana y la zona predilecta
Santa Victoria. Acerca del precio estarían dispuestos a comprar departamentos
valorizados entre S/. 35,000 y S/.45, 000 mediante la suscripción de un préstamo
hipotecario.
MERCADO COMPETIDOR
El mercado competidor identificado en nuestro proyecto apunta sus edificaciones
multifamiliares y departamentos a las personas urbanas de estilos proactivos de ambos
géneros demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo.
Los principales competidores identificados en la región son el Grupo Los Portales y Grupo
Sagitario, ambos constructores de amplios condóminos y residenciales en la ciudad
dirigidos a familias urbanas. Dichas competidores cuenta con redes de proveedores
directas e indirectas siendo sus principales proveedores de la capital y algunos del
departamento, así tenemos a DINO, Cementos Pacasmayo, PAVCO, entre otros.
La participación dichas empresas en el sector inmobiliario asciende actualmente al 60%
del mercado local inmueble y ha generado una ocupación efectiva del 75% de sus
departamentos. Además, ha entablado contratos de preventa con clientes potenciales de
la región.
Finalmente, el precio de los departamentos de estas inmobiliarias, está sujeto a un
contrato de crédito con una cuota fija inicial por el inmueble y la ocupación inmediata de la
vivienda. Los límites de la ocupación serán únicamente por la cantidad de integrantes de
la familiar previniendo la comodidad y seguridad del consumidor.
MERCADO PROVEEDOR
Los principales proveedores para nuestra edificación multifamiliar y acondicionamiento de
los departamentos en la ciudad de Chiclayo son Cementos Pacasmayo, Sider Perú,
Pavco y Fortes encargados del abastecimiento de materiales de construcción
considerando variedad de cementos, aceros, tuberías, ladrillos que serán primordiales en
el proceso de construcción.
27
El proceso de suministro se realizará a través de contratos de outsourcing y decisiones
operativas. Además, se tiene en cuenta la rotación de dicho suministro de inventarios
encontrándose alta rotación, beneficiando al flujo, previniendo la falta de materiales de
construcción y realizándose un control y evaluación de procesos desde el ingreso hasta la
salida.
Acerca del precio de materiales de construcción, maquinaria y otros gastos
administrativos serán sometidos a investigación mediante el estudio económico-
financiero.
MERCADO DE BIENES SUSTITUTOS
El análisis del mercado de bienes sustitos en la ciudad de Chiclayo se encuentra
centralizado en el alquiler de viviendas, mini-departamentos y la sesión de viviendas a
terceros.
Así podemos decir que la disposición a alquilar una vivienda varía según el presupuesto y
cantidad de integrantes del hogar, acusando una negativa ventaja competitiva. En nuestra
ciudad, tampoco los mini-departamentos se encuentran teniendo una acogida muy
deseada lo que no hace muy interesante su ocupación efectiva.
En conclusión, este mercado no muestra un gran dinamismo porque el estudio demuestra
que las personas cuentan con un mayor poder adquisitivo que hace más factible poseer
una vivienda propia para alcanzar comodidad y seguridad.
2.3.7 ESTRATEGIAS DEL ESTUDIO DE MERCADO
La estrategia del estudio de mercado se dirige a la Diferenciación del Producto, debido a
que nos encontramos en un mercado abastecido de competidores posicionados, nuestra
construcción será dirigida y enfocada a un segmento de mercado como es el de personas
de estilo de vida progresista de la ciudad de Chiclayo.
28
3. ESTUDIO TÉCNICO
3.1 OBJETIVO ESTRATÉGICO DEL ESTUDIO TÉCNICO
Nuestro objetivo general del estudio técnico se encuentra orientado a la construcción del
edificio multifamiliar dividido por departamentos. Por tanto, realizamos un estudio de
microlocalización y macrolocalización, fijando la capacidad y tamaño del proyecto y
definiendo los elementos de producción.
3.2 LOCALIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN MULTIFAMILIAR
3.2.1 MACRO-LOCALIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN MULTIFAMILIAR
Para determinar la mejor ubicación del edificio multifamiliar se comenzó a evaluar las
alternativas desde una perspectiva amplia. En primer lugar, se seleccionó a Chiclayo
como la ciudad más conveniente para construir la edificación. Esta decisión se basó en
una serie de factores demográficos, socioeconómicos y estratégicos.
En primer lugar, Chiclayo es la cuarta ciudad
más poblada del Perú alcanzando 583.819
habitantes (INEI, 2012), siendo 52,842 el déficit
habitacional. Además, el 24% de habitantes de la
población chiclayana lleva un estilo de vida
progresista. Asimismo, en Chiclayo existe una
mayor disponibilidad de mano de obra
especializada, la cual es crucial para la
construcción del condominio. Finalmente, esta
ubicación permitiría que el condominio se
encuentre en una zona urbana cerca al centro
económico de Chiclayo, facilitando el acceso a
centros comerciales y sociales.
Posteriormente, se evaluó la ubicación física del
condominio, existiendo la dificultad de encontrar
terrenos inhabitados en zonas urbanizadas. En
dicha búsqueda optamos por elegir el distrito de
Chiclayo específicamente en Santa Victoria. En
dicha zona visitamos diferentes terrenos
inhabitados con la opción de construcción
urbana, asimismo solicitamos información sobre
permisos y reglamentos urbanos.
29
3.2.2 MICRO-LOCALIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN MULTIFAMILIAR
Determinamos la micro-localización del edificio a partir de la decisión de construir en el
distrito de Chiclayo, específicamente en la zona urbana de Santa Victoria. A continuación,
presentamos 3 propuestas de terrenos inhabitados en dicha zona:
Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3
Ubicación Santa Victoria
Céntrico Santa Victoria Este Santa Victoria Oeste
Precio $48/m2 $52/m2 $36/m2
Extensión 30,000 m2 32,000 m2 20,000 m2
Forma Aceptable Aceptable Aceptable
Accesibilidad Av. Libertad y Ovalo
Santa Victoria Av. Chinchaisuyo y
Av., Libertad Av. Libertad y Ovalo
Santa Victoria
Topografía Plano Plano Desniveles menores
Posibilidad de Expansión
Muy baja Media, Muy baja Muy baja
La evaluación para seleccionar la mejor alternativa fue realizada utilizando una matriz de
ponderación, en la cual se evalúa cada característica en una escala del 1 al 5 con las
siguientes calificaciones:
Calificación Puntaje
Muy malo 1
Malo 2
Regular 3
Bueno 4
Muy bueno 5
La matriz de ponderación se puede apreciar a continuación:
Peso Alt. 1 Alt. 2 Alt. 3 Total 1 Total 2 Total 3
Ubicación 18 4 3 3 72 54 54
Precio 12 4 3 2 48 36 24
Extensión 20 3 4 2 60 80 40
Forma 10 3 3 3 30 30 30
Accesibilidad 16 4 3 4 64 48 64
Topografía 8 4 4 4 32 32 32
Posibilidad de Expansión
16 3 4 3 48 64 48
30
Las ponderaciones para las características definidas fueron seleccionadas según las
sugerencias de funcionarios de alto nivel de inmobiliarias locales. Los valores totales se
pueden ver en la tabla a continuación:
Terreno Puntuación total
Alternativa 1 354
Alternativa 2 344
Alternativa 3 292
Finalmente, en el siguiente mapa se puede apreciar la ubicación exacta del terreno, con
respecto a las avenidas cercanas, así como su forma general y extensión.
3.3 TAMAÑO DEL PROYECTO INMOBILIARIO
3.3.1 CAPACIDAD DEL PROYECTO
El proyecto cuenta con 10 pisos. En el primer piso se encuentran ubicados los
estacionamientos, el hall de ingreso, los depósitos y áreas de mantenimiento. Del 2do al
8mo piso se encuentran 3 departamentos por piso y en el 9no y 10mo dos departamentos
duplex.
El acceso peatonal se realizará por la Av. Chinchaysuyo, llegando a un hall de distribución
que comunica a pasadizos de acceso a los estacionamientos, a los ascensores y a la
escalera.
El ingreso a los departamentos es a través de dos ascensores directos a cada
departamentos. También cuenta con una escalera central usada como escape.
Los departamentos ubicados en los pisos del 2 al 8 cuentan con los siguientes ambientes:
Sala-Comedor, balcón, baño completo, dormitorio principal con baño incluido, un estudio,
dos dormitorios, cocina y lavandería.
31
3.3.2 PRODUCTO
DISEÑO ARQUITECTÓNICO
Ofrecer un producto inmobiliario dirigido para la población de estilo de vida progresista
que desea vivir en un ambiente relajado, que les brinde comodidad y confort superando
sus expectativas.
Con dicho producto se busca cumplir adecuadamente con las expectativas de calidad del
producto la cual se verá diferenciada del resto de productos de la zona gracias a sus
acabados, a una excelente distribución, a la variedad en la unidad inmobiliaria, y parques
interiores.
La idea principal del proyecto es la ejecución de una torre la cual contará con un jardín
interior que generará una agradable vistea. En lo referido producto inmobiliario esta
edificación multifamiliar tendrá 2 tipos de productos diferenciados por precio y calidad.
El financiamiento del proyecto será 30% de aporte propio que incluye el terreno y el resto
financiado.
PARÁMETROS URBANÍSTICOS
El proyecto contempla la adquisición de un terreno para proceder con la construcción de
la edificación multifamiliar.
Según los parametro urbanísticos y edificatorios, está permitido construir hasta un
másximo de 1.5 x(ancho de vía + retiro) de altura. El proyecto contempla como altura
máxima 28.00m. Contamos con 50% de área libre (mayor al 40% exigido en los
parámetros). Los parámetros nos piden 1 estacionamiento cada 1.5 viviendas igual a 12
estacionamientos.
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
El proyecto “Edificio Las Palmas” estará compuesto por 10 pisos, los cuales albergan un
total de 26 departamentos distribuidos en 3 departamentos por piso de la siguiente
manera:
24 Departamentos de 100m2 (3
Departamentos por piso)
2 Departamentos Dúplex 120m2 (2
Departamentos en el último piso)
Además cuenta con estacionamiento y
jardín interior
32
VOLUMETRÍA DEL PROYECTO
La idea en todos los tipos de viviendas es la de poder convertir un ambiente de estar en
un tercer dormitorio si el cliente lo desea y sin costo adicional. Se buscó también, que
todos los departamentos cuenten con una visual libre o con la mayor distancia posible sin
obstáculos. Lograr tener departamentos con una excelente distribución y privacidad de
visuales fue lo primordial a la hora de diseñar el producto inmobiliario y más aún porque
se buscó aprovechar al máximo el área construida.
3.3.3 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
SISTEMA CONTRUCTIVO
Se trata de un edificio de 10 pisos con un sistema estructural sismo resistente conformado
por muro de concreto armado en ambos sentidos. Sobre los muros y vigas se apoya una
losa aligera de 0.25 y 0.20 m, la cimentación está conformada por cimientos corridos
armados y zapatas conectadas por vigas de cimentación.
33
Además de estos elementos el edificio cuenta con una cisterna, tanque elevado, caja de
ascensores y escalera de concreto armado. La tabiquería no estructural podrá ser de
muros de ladrillo de arcilla y/o muros de ladrillo sílico calcáreo.
ESTRUCTURA DE LA EDIFICACIÓN
El edificio de departamentos es una estructura de concreto armado, con una configuración
regular en planta y altura. El estructural planteado en la dirección es un sistema dual en el
que las fuerzas sísmicas y las de gravedad son tomadas por una combinación de muros
estructurales de concreto armado (placas) y pórticos de concreto armado.
La calidad del concreto armado se especifica en 210 Kg./cm2 para todos los elementos
estructurales (zapatas, vigas de cimentación, muros, placas, columnas, losas y vigas)
excepto en los cimientos corridos de los muros donde se especifica 175 Kg/cm2 y en las
falsas zapatas 80 Kg/cm2.
SISTEMA ELÉCTRICO
Las instalaciones eléctricas a las que se refiere este proyecto son las siguientes:
- Suministro e instalación del tablero para la distribución eléctrica.
- Distribución de circuitos para alumbrado y tomacorrientes.
- Sistema para protección a tierra,
- Suministro e instalación de los artefactos de iluminación previstos para los
servicios generales.
3.3.4 DISTRIBUCIÓN DEL PRODUCTO
Distribución del piso típico
Gráfico: Distribución del piso típico
34
En el plano podemos apreciar claramente como se ha logrado en base a la arquitectura
plasmar la idea conceptual del proyecto a ofrecer manteniendo al 100% los lineamientos
bases del producto inmobiliario.
Descripción de los departamentos
Distribución Típica de los Departamentos:
Sala + Terraza.
Comedor.
Comedor de distribución del área privada.
Dormitorio Principal + Terraza.
Walking closet.
SS.HH. dormitorio principal.
Dormitorio Secundario.
Cocina.
Patio – Lavandería.
35
Planta de Distribución Departamento 100m2
Gráfico: Departamento 100m2
En esta planta ya se ha transformado el ambiente de estar en un 3er dormitorio cuyas
dimensiones son exactamente iguales a las del 2do dormitorio, logrando con ello poder
atraer a familias con un mayor número de miembros.
36
Planta de Distribución Dúplex 120m2
Gráfico: Departamento Dúplex 120m2
El dúplex fue diseñado pensando en una familia pequeña que busque separar ambientes
privados de zonas comunes. Además, genera otra dimensión espacial y crea otra
posibilidad de producto para la zona.
3.3.5 ACABADOS
Para el proyecto se ha considerado un listado de acabados de primera calidad en todos
los materiales a utilizar, tales como: pisos laminados, cerámicos nacionales, griferías
nacionales, aparatos sanitarios de losa, vidrios crudos, tableros de granito en cocinas y
mármol en baños, etc.
3.3.6 PROCESOS
El proyecto constará de dos procesos, el proceso en el que se construirá el condominio, y
el proceso en el cuál se brinda el servicio como inmobiliaria para que el cliente o
consumidor final llegue hasta éstas.
37
Mapeo de Procesos de la Construcción del “Edificación Las Palmas”
Plan de Trabajo
En la programación de la Obra se ha considerado comenzar la construcción del sótano,
en el área del terreno. A continuación detallaremos la secuencia de trabajo para la
construcción del condominio.
Movimiento de tierras, excavación masiva y excavación localizada para cimientos
y cisterna.
Ejecución de las calzaduras, esta actividad se ejecuta en forma paralela a la
excavación.
Sub- estructura.
Arquitectura y acabados de sótanos.
Estructuras de niveles superiores.
Movimiento de Tierras
Se considera un frente de trabajo: La excavación y el Carguío de obra. El inicio de los
trabajos en esta Etapa se dará como levantamiento topográfico inicial y la movilización de
los Equipos Pesados.
Desde el momento de la movilización de Equipos ya se estará aplicando las medidas de
seguridad e impartiendo las charlas preventivas a todo el personal de obra. Esta etapa
consiste en cortar, cargar y eliminar hasta llegar al nivel de fondo de losa del sótano. El
material es cortado y cargado con Cargador Frontal y será eliminado mediante volquetes
de 15.00 m3 de capacidad.
La carga a los volquetes se realiza de manera directa, para ello en el corte se va
formando una rampa de 5.50 m de ancho, 14% de pendiente como máximo y se va
perfilando un talud de 3V:1H de la misma; la rampa para poder desarrollar necesita como
mínimo una longitud de 25 m de longitud, con la cual podemos contar por las
características del terreno.
La pendiente de la rampa se inicia después de los primeros 8.00 m a partir de limite del
terreno, ello permitirá que los volquetes tengan acceso a la calle de salida de la obra de
manera horizontal.
El equipo a ser utilizado es el siguiente:
Equipo:
Cargador Frontal Volvo L120C 207 HP / 4.0 yd3
06 Volquetes de 15.00 m3 de capacidad
Rendimiento: 70 m3 / hora. (Máxima capacidad)
Luego de llegar al nivel de fondo de losa procederemos al corte carguío y eliminación de
rampa y Patio de Maniobra, esta operación consiste en cortar y eliminar la rampa que da
acceso desde el patio de maniobras. La carga de volquetes se realiza de manera directa,
38
la excavadora corta la rampa (brazo de la pluma 5.50m de la excavadora), la carga a lo
volquetes de 15.00 m3 de capacidad.
Equipo:
Excavadora sobre Orugas CAT 325
06 Volquetes de 15.00 m3 de capacidad
Rendimiento: 65 m3 / hora.
Estructura
Las calzaduras se ejecutarán en forma paralela a la excavación, por seguridad es
necesario que la excavación y el vaceado de cada calzadura se realizará el mismo día, la
secuencia será en paños alternados dejando uno y por cada nivel. Cuando el vaceado de
las calzaduras se encuentre en el último nivel, se comenzará con la excavación y vaceado
de la cimentación de la torre, desde este punto el tren de estructuras dará inicio.
Para el tren de estructuras se plantean una secuencia de 8 actividades, las cuales se van
a desarrollar en 5 días, estas son:
Primer día.
Acero de elementos verticales
Encofrado de elementos verticales.
Vaceado de elementos verticales.
Segundo día
Encofrado de fondos de vigas.
Tercer día
Encofrado de costados de vigas.
Cuarto día
Encofrado de fondo de losa.
Quinto día
Armado de losa (ladrillo, instalaciones sanitarias, eléctricas y acero).
Vaceado de losa.
Para determinar el tamaño de cada sector es necesario estimar la cantidad de m3 vaceados diarios por sector, En caso de los sótanos se ha considerado dividir en 10 sectores de 185 m2 aproximadamente de área cada uno, con lo que tendríamos menos de 20m3 de concreto en losas para vacear diariamente.
39
3.3.7 FLUJOGRAMA DEL PROCESO
El proceso de construcción de la edificación multifamiliar se gráfica en el siguiente
diagrama de flujo a exponer:
Imagen: Diagrama de Flujo de Construcción Edificación Multifamiliar
Fuente: Elaboración Propia
3.3.8 CALIDAD
La calidad de la construcción de la edificación multifamiliar se orienta a cumplir con los
requerimientos de los departamentos, entendiendo como requerimiento a la relación
cliente – proveedor que se establece de común acuerdo entre ellos respecto al
cumplimiento de las especificaciones de los bienes o servicios que están previstos.
La integración de la calidad total será realizada por tres procesos que se relacionan entre
sí: Planeamiento de calidad, control de calidad y mejora de calidad.
40
A continuación, definimos los procesos:
PLANEAMIENTO DE CALIDAD
El proceso comienza con la planificación de la calidad de construcción. El objetivo de
planificar es suministrar a las fuerzas operativas los medios para obtener departamentos
que puedan satisfacer las necesidades de los clientes.
Así, implementamos los siguientes elementos necesarios para el planeamiento
estratégico de calidad del proyecto:
- Identificación de los clientes: Clientes de estilo de vida progresista que no poseen
vivienda y residen en la ciudad de Chiclayo. De nivel socioeconómico B y poder
adquisitivo ascendente.
- Determinación de necesidades: Necesidad definida de vivienda en la ciudad de
Chiclayo para las personas urbanas de estilo de vida progresista.
Con respecto al producto tenemos estas variables que demuestran la calidad del
producto:
Seguridad
Habitabilidad
Durabilidad
Gestión tecnológica
Innovación industrialización.
3.3.9 MANO DE OBRA
La mano de obra a utilizar en la construcción de la edificación multifamiliar será
especializada, técnicamente en obras de construcción inmobiliaria. Dichos obreros
tendrán un sistema de remuneración durante el proceso que dure la construcción del
inmueble.
Categoría Remuneración
básica
Bonificaciones permanentes
Bonificación unificada de construcción
Bonificación por movilidad
acumulada
Operario 40.8 13.06 7.2
Planeamiento
de Calidad
Control de
Calidad
Mejora de
Calidad
41
Oficial 36.1 10.83 7.2
Peón 32.3 9.69 7.2
Se detalla el costo de la mano de obra por hora trabajada, además de otros beneficios
dados.
COSTO MANO DE OBRA y JORNALES
Descripción Operario S/. Oficial S/. Peón S/.
Salario Básico 40.8 36.1 32.3
Bonificación Unificada 13.06 10.83 9.69
Movilidad 7.2 7.2 7.2
Dominical 7.16 6.34 5.67
Liquidación y utilidades 6.12 5.42 4.85
Vacaciones 4.7 4.16 3.72
Gratificaciones 9.07 8.02 7.18
Días Feriados 1.53 1.35 1.21
Asignación Escolar 10.2 9.03 8.08
Prestaciones de Salud 6.88 6.01 5.37
Accidentes de Trabajo 0.98 0.87 0.78
Overol 0.47 0.47 0.47
Costo Total 108.17 95.79 86.52
Costo por Hora 13.52 11.97 10.81
Además de la remuneración se detallara los beneficios sociales que se otorgara a los
trabajadores.
Feriados Salario dominical Días trabajados en la
semana Incidencia %
1° de Enero 1 5 20%
Jueves y Viernes Santo 1 4 25%
1° de Mayo 1 5 20%
28 y 29 de Julio 1 4 25%
30 de Agosto (Sábado) 1 5.31 18.83%
8 de Octubre 1 5 20%
25 de Octubre (Sábado) 1 5.31 19%
1°de Noviembre(sábado) 1 5.31 18.83%
8 de Diciembre 1 5 20%
25 de Diciembre 1 5 20%
SU BTOTAL 206.49%
42 Semanas corrientes: 1/6x42~100
42
700%
906.49%
El año tiene 52 semanas, luego la incidencia promedio es: 906.49/52= 17.43%
3.3.10 CADENA DE SUMINISTROS
Nuestra cadena de suministros estará conformada por proveedores locales y nacionales
que se encargarán de suministrarnos los materiales de construcción así como estructuras
pre-armadas para nuestro proceso de construcción del edificio.
Gestión de Proveedores
Nuestra construcción inmobiliaria mantiene negociaciones con proveedores locales y
nacionales para abastecernos de los materiales de construcción y el arrendamiento de
maquinaria pesada.
Tenemos 10 proveedores definidos para la construcción de la edificación multifamiliar,
siendo el Grupo Odebrecht, es el principal representante brasileño en Perú, y focalizado
en construcción de infraestructuras y Andrade y Gutiérrez reconocida como un referente
brasileño en el mercado de la construcción peruano nuestros proveedores principales a
nivel internacional.
Gestión de Inventarios
Se mantendrán en inventarios estructuras pre-armadas para la construcción de la
edificación multifamiliar. Asimismo, el personal de construcción recibirá los materiales de
construcción en un almacén de materiales pesados.
Estos materiales serán supervisados por los obreros para el momento indicado de
utilización en el proceso de producción.
Tecnología
Respecto a la tecnología de construcción a utilizarse en la construcción del edificio
multifamiliar se considerará el ingreso de nueva tecnología extranjera a nuestro país
mediante concesiones de proveedores nacionales.
Acerca de los materiales construcción y maquinaria pesada, estos deberán cumplir los
estándares de calidad de la construcción inmobiliaria.
43
Debido a su variedad geográfica y a las restricciones que se impone, Perú ha mantenido
una importante tradición de ingeniería y construcción. El exceso de oferta que caracterizo
al sector en la segunda mitad de la década pasada y en los primeros años de esta década
afecto a la solidez financiera de un número de firmas establecidas. Sin embargo, en años
recientes el sector está siendo impulsado por el desempeño favorable de los programas
habitacionales.
Las empresas están respondiendo con la renovación de equipamiento y aparatos
eléctricos para generar mayor eficiencia en la producción y poder satisfacer la creciente
demanda.
3.3.11 ESTRATEGIA DE OPERACIONES
La estrategia de operaciones estará dirigida al Enfoque del Proceso de la construcción del
edificio multifamiliar. Considerando las siguientes precisiones:
Mejoramiento del proceso: A través de la reducción de tiempos esperados
aumentando la eficiencia del proceso, además la mayor utilización de los
materiales de construcción logrando la eficacia de insumos.
Mano de obra calificada: Mediante la contratación de obreros especializados en
construcción de edificios multifamiliar, dejando de lado la autoconstrucción que
prima en la ciudad de Chiclayo.
Dicha estrategia nos permitirá aumentar la calidad de los departamentos de la edificación
multifamiliar y cumplir técnicamente las especificaciones de la construcción.
3.3.12 ESTUDIO AMBIENTAL
El sector de la construcción debe tener en cuenta que:
Necesitamos más de 2 toneladas de materias primas por cada m2 de vivienda que
construimos.
La cantidad de energía asociada a la fabricación de los materiales que componen
una vivienda puede ascender, aproximadamente, a un tercio del consumo
energético de una familia durante un periodo de 50 años.
La producción de residuos de construcción y demolición supera la tonelada anual
por habitante.
44
El análisis del ciclo de vida de un edificio permite intuir con mayor facilidad las
consecuencias ambientales que se derivan del impacto de la construcción, que, a grandes
rasgos, pueden reducirse a lo siguiente:
Los edificios resultantes del proceso constructivo, así como las infraestructuras
necesarias para favorecer la accesibilidad, ocupan y transforman el medio en el
que se disponen.
La fabricación de materiales de construcción comporta el agotamiento de recursos
no renovables a causa de la extracción ilimitada de materias primas y del consumo
de recursos fósiles.
Nuestro entorno natural se ve afectado por la emisión de contaminantes, así como
por la deposición de residuos de todo tipo.
La reducción del impacto ambiental de este sector se centra en tres aspectos:
El control del consumo de recursos.
La reducción de las emisiones contaminantes.
La minimización y la correcta gestión de los residuos que se generan a lo largo del
proceso constructivo.
Sin embargo, para poder conseguir nuestro objetivo y contribuir al progreso sin dañar el
planeta, será imprescindible:
Contar con la colaboración del conjunto de agentes que intervienen en las
diferentes etapas del ciclo de vida de una obra de construcción (desde la
45
extracción de las materias primas, hasta la demolición de un edificio etc.). Si cada
uno de ellos asume la responsabilidad que le corresponde, será posible aplicar
estrategias para la prevención y la minimización del impacto ambiental.
Considerar los residuos como un bien, es decir, aprovecharlos como materia prima
mediante reciclaje o reutilización, e incorporarlos de nuevo en el proceso
productivo, imitando en cierto modo a los ciclos naturales.
46
4. ESTUDIO ADMINISTRATIVO ORGANIZACIONAL
4.1 ASPECTO LEGAL
4.1.1 TIPO DE SOCIEDAD
La clase de sociedad más adecuada para encargarse de la construcción de la edificación
multifamiliar es una Sociedad Anónima Cerrada, una de las alternativas expuestas en la
Ley N°26887: Ley General de Sociedades. Según dicha ley, la empresa no puede tener
acciones inscritas en el Registro Público del Mercado de Valores y, en caso uno de los
accionistas decida transferir sus acciones, los otros accionistas tendrán preferencia para
la adquisición de estas.
De esta manera, los accionistas iniciales tendrán un mayor control sobre la empresa,
puesto que podrían evitar que pase a manos de desconocidos. Adicionalmente, los
accionistas poseen responsabilidad limitada hasta el monto de su aporte, sea este en
dinero o en especie. Finalmente, se establece como restricción un máximo de veinte
accionistas.
Otra característica interesante de la Sociedad Anónima Cerrada, de acuerdo a la ley
mencionada, es que existe la alternativa de delegar todas las potestades de la empresa al
Gerente General, lo cual permite un mayor grado de flexibilidad y rapidez en el manejo de
la empresa.
Dicha estructura significaría un menor grado de control; sin embargo, se podrían evitar
complicaciones colocando a una persona de confianza en la Gerencia General. Por último
en un caso extremo, la Junta General de Accionistas tiene el poder de remover al Gerente
General de su cargo.
4.1.2 AFECTACIÓN TRIBUTARIA
En esta sección se presentarán los impuestos a los que está afecto esta empresa tales
como, el impuesto a la Renta, el Impuesto General a las Ventas, el Impuesto de
Promoción Municipal y otros tributos municipales y contribuciones; asimismo, se detalle la
manera como son calculados y las tasas correspondientes.
47
a) IMPUESTO A LA RENTA
Los servicios prestados por esta empresa generan ingresos provenientes de actividades
empresariales por lo que califican como renta de tercera categoría, conforme al artículo 28
del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta. Por la magnitud del negocio, no es sujeto del
Régimen Especial de este impuesto, por tanto, se acogerá al Régimen General.
Según el artículo 55 de la misma ley, los perceptores de renta de tercera categoría,
domiciliados en el país y sujetos del Régimen General, determinarán este tributo
aplicando una tasa del 30% sobre su renta neta, la que se determina deduciendo de la
renta bruta, confirmada principalmente por los ingresos generados por ventas, los gastos
vinculados a la generación de la renta de tercera categoría, conforme a lo indicado en el
artículo 37 de dicha ley. En caso la empresa genere pérdidas en un ejercicio, puede
compensarlas restándola de la renta neta en los siguiente cuatro ejercicios, según el
artículo 50 del mismo TUO.
b) IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS
Los departamentos brindados por esta empresa están sujetos al IGV, así como sus
adquisiciones. La empresa debe pagar este impuesto por todas las ventas de bienes y
servicios que realice, así como las importaciones. El impuesto general a las ventas solo
grava el valor añadido de cada etapa de la producción y distribución de bienes y servicios;
por tanto, se deducirá del IGV bruto de las ventas, el importe del IGV de las adquisiciones
denominados crédito fiscal. El saldo calculado es el importe por pagar al Estado.
La tasa de este impuesto es 18% del monto del bien y se debe liquidar mensualmente, sin
embargo, a esta tasa usualmente se le suma el Impuesto de Promoción Municipal que
tiene las características que el IGV y una tasa de 2%, resultando en una tasa total de
20%.
c) TRIBUTACIÓN MUNICIPAL
La empresa también está sujeta a otros tributos que debe pagar al Gobierno Local. Uno
de estos es el Impuesto Predial, el cual grava el valor del terreno y las instalaciones de los
departamentos. Dado que el valor del predio es mayor a 60 UIT se aplicará la tasa de 1%.
Otro tributo que la empresa debe pagar es el Impuesto de Alcabala el cual grava la
48
transferencia de bienes inmuebles. En este caso, la tasa es 3% sobre el valor del terreno
con una deducción de 10 UIT, y debe ser pagada por el comprado del inmueble.
d) APORTES A LA SEGURIDAD SOCIAL
La empresa debe cumplir con los aportes al seguro social de salud (EsSalud), el cual
cubre a los empleados así como sus derechohabientes. La tasa a pagar corresponde a
9% de la remuneración de los empleados. Por último, conforme a ley, los aportes a la
Oficina de Normalización Provisional son descontados por la empresa a los empleados
según una tasa de 13% sobre la remuneración.
4.1.3 NORMAS GENERALES
Existen diversas leyes con respecto a la construcción de las instalaciones y los
requerimientos de seguridad. Antes de comenzar a construir la infraestructura principal,
de acuerdo a la Ley 27157, se necesita adquirir una Licencia de Edificación – Modalidad
C y D – con evaluación previa por la Comisión Técnica, también denominada Licencia de
obra nueva. Para conseguir dicha licencia se debe presentar lo siguiente: planos de
localización, arquitectura, excavaciones e instalaciones sanitarias y eléctricas, un seguro
que cubra daños personales o materiales a terceros, un estudio de impacto ambiental, un
pago de 1.1% del valor de la obra y varios documentos adicionales.
49
4.2 ESTRUCTURA ORGÁNICA
La estructura de la organización ha sido diseñada tomando en consideración los
componentes más convenientes de los organigramas. Ésta se muestra a continuación.
4.2.1 FUNCIONES DEL PERSONAL
La autoridad principal en la inmobiliaria es el Gerente General, quien está encargado de
planificar, coordinar, dirigir y controlar el desarrollo de las actividades en la construcción
según las decisiones del Directorio. Asimismo, debe ejercer la responsabilidad legal de la
organización y asegurarse que se cumpla con las políticas, objetivos, tácticas, metas y
normas de ésta. Por último, debe coordinar directamente con los cuatro gerentes y
delegar ciertas funciones en ellos según considere necesario.
El Jefe de la Oficina Legal debe asesorar al Directorio y los gerentes de la empresa sobre
los temas de carácter jurídico relacionados con la edificación. Asimismo, debe cumplir
otras funciones como: revisar los documentos con contenido legal que sean recibidos o
emitidos por la organización, defender legalmente a la inmobiliaria ante cualquier
demanda penal, civil, administrativa o tributaria y ofrecer su opinión acerca de los asuntos
legales relacionados con la firma de contratos o convenios.
Directorio
Gerencia General
Asesoría Legal
Jefe de contabilidad
Jefe de RRHH
Gerente de
administración
Gerente de
marketing
Gerente de
finanzas
Jefe de tesorería
Jefe de publicidad
Jefe de
mantenimiento
Jefe de logística
50
El Gerente de Finanzas debe administrar las actividades financieras de la inmobiliaria,
incluyendo el manejo de riesgos financieros, la creación y seguimiento de presupuestos y
estados financieros. Además, debe coordinar las tareas de esta área con el Jefe de
Contabilidad y el Jefe de Tesorería. El primero de éstos, debe programar, ejecutar y
controlar el sistema contable, verificando las operaciones financieras con las áreas
involucradas y elaborar y analizar los estados financieros. Por otro lado, el Jefe de
Tesorería está encargado de supervisar el manejo los recursos económicos y financieros
de la construcción, controlar el pago de remuneraciones y realizar las programaciones de
caja.
El Gerente de Administración está encargado de planificar, dirigir y controlar las
actividades de las áreas de apoyo de la organización, como logística, recursos humanos y
mantenimiento, realizando las coordinaciones necesarias con las áreas respectivas. El
Jefe de Logística debe programar, coordinar y supervisar la adquisición de insumos y la
contratación de servicios para la construcción, elaborar el Plan Anual de Adquisiciones y
Contrataciones, definir las normas y procedimientos para el abastecimiento y controlar el
pago de los servicios básicos. Por su parte, el Jefe de Recursos Humanos tiene como
tarea la programación, organización y ejecución del sistema de personal, así como la
elaboración de la normativa correspondiente. Finalmente, el Jefe de Mantenimiento debe
planificar y dirigir los procesos de mantenimiento preventivo y correctivo a las
instalaciones, además de supervisar la limpieza general de la inmobiliaria.
El Gerente de Marketing debe dirigir todas las actividades con respecto a la publicidad,
promociones, “merchandising” y relaciones públicas. Asimismo, deberá crear y mantener
una buena imagen institucional, realizar estudios de mercado y encuestas para determinar
nuevas necesidades de los clientes y proponer alianzas estratégicas. Además, el Jefe de
Publicidad estará centrado en definir las alternativas de publicidad y coordinar con las
empresas proveedoras de estos servicios. Por último, la planificación y supervisión de los
eventos
Por último, se contará con diversos analistas y especialistas en las distintas áreas
administrativas de la organización como contabilidad, tesorería, logística, recursos
humanos y marketing. Éstos estarán encargados de realizar numerosas tareas de
carácter administrativo y desarrollaran sus trabajos en las oficinas.
51
4.2.2 PERSONAL OPERATIVO
El personal son empleados vitales para la inmobiliaria. Éstos deben cumplir ciertas
funciones como: realizar las actividades de limpieza dentro del domicilio, distribuir los
materiales a los demás trabajadores y asistir a las reuniones cuando sea necesario.
Adicionalmente, el Profesional Manejo tiene encargado determinar las combinaciones de
los materiales, aplicar las técnicas de enriquecimiento material, tomar las medidas para
reducir los costos, tiempo y fatiga. Asimismo, el Profesional debe formular y evaluar,
coordinar los pedidos de los trabajadores, supervisar la preparación de la mezcla y
controlar las cantidades de suministros que recibe cada piso.
Los trabajadores en áreas verdes también son empleados muy importantes. Éstos deben
ejecutar las actividades de jardinería, realizar trabajos de control fitosanitario, realizar
mantenimiento a los cercos vivos y apoyar con la habilitación, expansión y decoración de
áreas verdes. Además, el Especialista en Flora está encargado de elaborar el plan de
control fitosanitario, coordinar el inventariado de las especies de flora, llevar a cabo el
monitoreo fenológico de la flora y realizar investigaciones de interés institucional.
Para proporcionar un buen cuidado de la salud de los ocupantes es necesario contar con
dos médicos externos: uno especializado en hospital, el otro es el paramédico. En caso
de un caso inesperado estaremos preparados para cualquier emergencia, descuido del
personal o algo imprevisto, también en caso de alergia por el ambiente y/o materiales.
4.2.3 REQUERIMIENTOS DE PERSONAL
4.2.3.1 PERSONAL ADMINISTRATIVO
El Gerente General necesariamente debe contar con un título profesional en
administración, economía o ingeniería industrial, además de una maestría en
Administración de Negocios. Asimismo, será un requisito que cuente con amplia
experiencia en puestos similares por al menos diez años y tenga una edad mínima de 35
años.
El Jefe de la Oficina Legal debe contar con un título profesional en derecho, así como una
especialización en gestión pública o una carrera similar. Además, es necesario que se
encuentre colegiado y cuente con un mínimo de cinco años de experiencia en cargos de
responsabilidad similar.
52
El Gerente de Finanzas debe tener un título profesional en economía o contabilidad y
preferiblemente debe contar con un MBA. Adicionalmente, deberá tener experiencia en
cargos similares por cinco años y ser mayor a 30 años. Por otro lado, los jefes de
Contabilidad y Tesorería deben ser graduados de una carrera de contabilidad, tener una
experiencia mínima de tres años y contar con características personales como
confiabilidad y minuciosidad.
El Gerente de Administración debe tener un título en administración, economía o
ingeniería industrial, contar con al menos cinco años de experiencia en puestos de
responsabilidad similar y ser mayor a 30 años. Asimismo, los jefes de Logística y
Recursos Humanos pueden tener tanto un título en una carrera de administración como
en ingeniería industrial o psicología, respectivamente; sin embargo, debe tener al menos
tres años de experiencia en puestos similares. Por último, el Jefe de Mantenimiento debe
ser graduado de una carrera de ingeniería mecánica o civil y tener por lo menos tres años
de experiencia.
Se tiene como requisito, tanto para el Gerente de Marketing como para el Jefe de
Publicidad y el Jefe de Espectáculos, un título o especialización en marketing o
publicidad. Además, es necesario que el gerente cuente con una experiencia mínima de
cinco años en cargos con un nivel de responsabilidad similar y que sea mayor a 30 años.
En el caso de los jefes, sólo se requiere que tenga por lo menos tres años de experiencia.
Finalmente, los requisitos de formación académica para los analistas y especialistas de
las áreas administrativas varían de acuerdo al área a la que pertenecen; no obstante, se
puede precisar que deben tener títulos similares a los que tienen los gerentes o jefes de
sus departamentos pero sin necesidad de amplia experiencia.
Por último, se puede resaltar que sería conveniente que sean profesionales jóvenes y
dinámicos de manera que puedan contribuir a introducir las últimas novedades y mejoras
dentro de las diversas áreas.
4.3 MOTIVACIÓN DEL PERSONAL
Los motivos del personal de la constructora están orientados a la pirámide de
necesidades de Maslow, enfocándonos a las necesidades de seguridad y protección:
53
Necesidades de seguridad y protección
Surgen cuando las necesidades fisiológicas están satisfechas. Se refieren a sentirse
seguro y protegido:
Seguridad física (un refugio que nos proteja del clima) y de salud (asegurar la
alimentación futura).
Seguridad de recursos (disponer de la educación, transporte y sanidad necesarios
para sobrevivir con dignidad).
Necesidad de proteger tus bienes y tus activos (casa, dinero, auto, etc.)
Parámetros de seguridad del gobierno.
La AMOF –PNP cuenta con un sistema de seguridad integral. Entre los cuales comprende
ante cualquier accidente imprevisto, contar con estos materiales:
Botiquines, Tópicos de Primeros Auxilios,
Camillas, Ambulancias, Equipos de Extinción de Fuegos,
Trapos absorbentes para derrame de químicos.
Se ha elaborado y actualizado el plan de seguridad por INDECI. Cuenta con un plan para
prever accidentes en el trabajo:
Seguridad perimetral (cercos, perimetrales).
Seguridad en la distribución de áreas para servicios de la obra.
Áreas para las casetas de control
En esta necesidad de Maslow,
orientada al sector
construcción, las personas
necesitan estar protegidas
para desarrollar mejor su
trabajo. Y nosotros la
enfocaremos para así tener
mejor motivados a nuestros
trabajadores.
54
Áreas para el servicio de bienestar del personal y servicios.
Seguridad en el manejo de materiales incluyendo el almacenaje.
Seguridad en los trabajos de excavación y cimentación de la obra.
Parámetros de seguridad establecidos de la empresa.
Capacitación permanente del personal administrativo en temas de defensa civil (medidas
de seguridad, evacuación en casos de sismos naturales e incendios)
Capacitación en medidas de seguridad de instalaciones, prevención de accidentes
durante el desarrollo de eventos, identificación de riesgos, entre otros.
Mantenimiento de equipos de vigilancia, censores, otros.
Capacitación en el manejo de la maquinaria de la empresa para su mejor desempeño.
Detallamiento general de seguridad
Operador de maquinaria (general).
El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer de la formación e información
necesarias para el manejo, utilización y mantenimiento de dichas máquinas a través del
Manual de Instrucciones, así como del Certificado de Profesionalidad de la ocupación de
Maquinista y carné de operador de grúa. Debe disponer de la información específica de
los riesgos derivados del trabajo y del entorno, facilitada ésta por el empresario, así como
del adiestramiento y de la autorización, antes del comienzo de la actividad, para la
utilización de determinadas máquinas y equipos y del Etiquetado y Ficha de Datos de
Seguridad en la utilización de productos nocivos para la salud.
Albañil (general).
El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer de la formación específica
necesaria para la realización de estos trabajos y de la información de los riesgos
derivados del trabajo y del entorno, así como del Certificado de Profesionalidad de la
ocupación y del adiestramiento y la autorización para la utilización de determinadas
máquinas y equipos, antes del comienzo de la actividad.
55
Pavimentador
El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer de la información necesaria a
través del Etiquetado del Producto y Ficha de Datos de Seguridad, del Certificado de
Profesionalidad de la ocupación e información específica de los riesgos derivados del
trabajo y del entorno, así como del adiestramiento y la autorización para la utilización de
determinadas máquinas y equipos, antes del comienzo de la actividad.
Colocador de prefabricados.
El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer del Certificado de Profesionalidad
de la ocupación e información específica de los riesgos derivados del trabajo y del
entorno, así como del adiestramiento y la autorización para la utilización de determinadas
máquinas y equipos, antes del comienzo de la actividad.
Específicamente tratamos de cumplir todas las especificaciones dadas por el
gobierno y además las dictadas por nosotros porque queremos que nuestra gente
se siente tranquila al desempeñar su trabajo; y así su motivación sea más alta por
desempeñar sus labores aparte de los incentivos dados.
4.4 RECURSOS HUMANOS:
4.4.1 PROPÓSITO DEL MODELO ORGANIZACIONAL FUNCIONAL (MOF)
En este Manual se ha tomado en cuenta la estructura orgánica y funciones generales
establecidas en el Reglamento de Organización y Funciones, así como los requerimientos
de los cargos considerados en el Cuadro Analítico de Personal.
En el Manual de Organización y Funciones, que es un instrumento normativo de la gestión
administrativa, se precisan en total concordancia con la estructura orgánica y funciones, la
descripción de los cargos que la integran, las líneas de autoridad, responsabilidad y
coordinación.
Mediante este Manual de Organización y Funciones cada funcionario y trabajador de la
Inmobiliaria, deberá conocer sus funciones y su ubicación dentro de la estructura general
de la organización, con el fin de participar, de manera integral, en el logro de los
principales objetivos de la Empresa.
56
4.4.2 FUNCIONES DE LA POLÍTICA ORGÁNICA
4.4.2.1 ALTA DIRECCIÓN
a. Objetivo
La Gerencia General es la unidad orgánica dependiente del Directorio, responsable de
la administración y gestión de la Empresa, de desarrollar las actividades que logren de
manera eficiente, los objetivos y metas Institucionales. Para el desarrollo de sus
actividades cuenta con el asesoramiento legal externo correspondiente.
b. ESTRUCTURA ORGÁNICA DE CARGOS
Para el desarrollo de sus actividades, la Gerencia General requiere:
Gerente General
Secretaria
GERENTE GENERAL
1.1 OBJETIVO
El Gerente General tiene responsabilidad directa en la dirección, coordinación, control
y evaluación del funcionamiento y actividades de la Empresa, en concordancia con
las políticas, planes y estrategias aprobadas; garantiza que los procedimientos y
políticas se lleven a cabo dentro del marco de la ley, y que se obtengan los objetivos
propuestos, sobre la base de una organización y administración eficientes; y asesora
al Directorio en la buena marcha de la Empresa.
Asimismo, ejerce la representación legal de la Empresa. Desarrolla las siguientes
funciones:
1.2 FUNCIONES GENERALES
a) Formular y presentar al Directorio para su aprobación el plan anual de la Empresa
que incluye las estrategias de planeamiento, objetivos, políticas, metas,
programas y presupuestos referidos a las actividades institucionales.
b) Asesorar al Directorio en cuestiones técnicas proporcionándole la información
necesaria.
57
c) Dirigir las medidas correctivas que fueran necesarias para el logro de los
objetivos, planes, programas, metas y presupuestos establecidos.
d) Asegurar que el desarrollo de programas y planes que dirijan las actividades y el
uso de los recursos, se lleven a cabo conforme la estrategia, políticas,
procedimientos y normas establecidas.
e) Hacer cumplir de manera eficiente los acuerdos y resoluciones que adopte la
Junta General de Accionistas y el Directorio.
f) Dirigir las actividades que permitan adoptar nuevos enfoques para INMISA.
g) Evaluar los criterios y procedimientos de selectividad en la calidad de clientes, a
fin de garantizar una mejor rentabilidad lucrativa dentro de los planes diseñados.
h) Plantear al Directorio el nombramiento, promoción y traslado de los funcionarios,
así como sus remuneraciones.
i) Ejercer como secretario de las Juntas Generales de Accionistas y del Directorio.
j) Llevar a la aprobación del Directorio asuntos que conlleven salir de los límites de
su autoridad, de acuerdo con lo dispuesto en los Estatutos.
k) Inspeccionar directamente o por medio de los funcionarios responsables el
sistema de contabilidad adecuado y el buen desarrollo financiero de conformidad
con el presupuesto anual de la Empresa, informando mensualmente al Directorio.
l) Aprobar los Estados Financieros, Estados de Resultados e información
complementaria, con la percepción respecto de los objetivos de la Empresa, antes
que sean sometidos a consideración del Directorio.
m) Disponer la colocación de los excedentes financieros, así como la realización de
las inversiones de conformidad con los acuerdos tomados por el Comité de
Inversiones de la Empresa y en concordancia con el Decreto Supremo No.040-
2001-EF y la Resolución Ministerial No.087-2001-EF-10.
n) Plantear al Directorio propuestas de cambio en cuanto a la Estructura Orgánica
determinada en el ROF y en el MOF de la Empresa.
o) Proponer al Directorio planteamientos necesarios para que se cumplan los
objetivos esperados y proyectados en el plan anual de la Empresa, enmarcados
de conformidad con las normas establecidas.
p) Planificar, supervisar el desarrollo de proyectos estratégicos modernos que
faciliten la mejora de la Empresa.
q) Revisar y evaluar periódicamente las operaciones que se llevan a cabo en la
Empresa.
58
r) Representar a la Empresa ante toda clase de autoridades, entidades y personas,
con las facultades generales del mandato y especiales de los artículos noveno y
décimo del código de procedimientos civiles.
s) Transigir las cuestiones litigiosas hasta por el monto autorizado, dando cuenta al
Directorio.
t) Orientar las acciones que permitan atender las recomendaciones de auditoría
interna y externa.
u) Supervisar la política laboral y las normas generales para su correcta aplicación.
1.3 FUNCIONES ESPECÍFICAS
a) Establecer con los Funcionarios bajo su responsabilidad las actividades que
aseguren una tarea ordenada y de coordinación constante.
b) Ejercer atribuciones, cuando lo estime conveniente, que le corresponden
específicamente a otros funcionarios bajo su responsabilidad, en forma particular
o simultáneamente con ellos.
c) Supervisar y evaluar periódicamente al personal directamente a su cargo.
d) Disponer proyectos de capacitación para el personal, orientados a su desarrollo
técnico.
e) Firmar la correspondencia de acuerdo con la magnitud del tema y la jerarquía de
su cargo.
f) Firmar cheques en forma mancomunada con los funcionarios autorizados.
g) Autorizar el pago de horas extras y/o trabajos extraordinarios.
h) Aprobar el rol de vacaciones anuales del personal a su cargo y las modificaciones
necesarias.
i) Aprobar la contratación de servicios de terceros, cuando sea necesario, para la
ejecución de las actividades y operaciones de INMISA.
j) Informar permanentemente al Directorio de las actividades que por su índole o
importancia requieren de su conocimiento.
k) Sugerir y admitir la compra de activos fijos para la Gerencia General.
l) Representar a la Empresa ante toda clase de autoridades, entidades y personas,
dentro de las facultades conferidas por ésta.
m) Comunicar a la CONASEV y cuando corresponda a la Bolsa de Valores de Lima,
los hechos de importancia, así como la información calificada de reservada y otras
comunicaciones.
59
n) Cumplir las demás funciones administrativas que le asigne el Directorio.
1.4 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y DE AUTORIDAD
Es directamente responsable ante el Directorio.
Para el cumplimiento de sus responsabilidades, el Gerente General es apoyado por
los Órganos de Apoyo y Funcional de INMISA, así como asesores legales externos.
1.5 RELACIÓN DE COORDINACIÓN FUNCIONAL
Dentro de las relaciones de coordinación internas y sin perjuicio de la directa
dependencia, determinada en la estructura orgánica, mantiene continúa
concordancia y respuesta de función con los diferentes órganos de la
Empresa.
Respecto a coordinación con el exterior, mantiene relación con los diferentes
Órganos como: FONAFE, Ministerio de Economía y Finanzas, Contraloría General de
la República, Contaduría Pública de la Nación, Comisión Nacional Supervisora de
Empresas y Valores, Bolsa de Valores de Lima; y otros Organismos públicos y
privados.
SECRETARIA:
2.1 OBJETIVO
Realiza labores específicas de apoyo al Directorio y a la Gerencia General, y en
general a todas las Subgerencias de la Empresa; así como, otras tareas asignadas
por la Gerencia General.
2.2 FUNCIONES GENERALES
a) Apoyar en las labores de su cargo a la Alta Dirección de la Empresa.
b) Atender a los miembros del Directorio en el transcurso de sus sesiones.
c) Archivar, registrar y controlar las Actas del Directorio, y otros documentos
importantes.
60
d) Recepcionar, registrar y distribuir toda la documentación que ingresa a la
Empresa (Cartas, Informes, Facturas, Recibos, etc.).
e) Tramitar y procesar los expedientes que fluyen de la Gerencia General; controlar
y distribuir el despacho de la correspondencia a través del Servicio Local.
f) Atender la central telefónica, efectuar y atender las comunicaciones e informar a
nivel interno y al público sobre las gestiones que se vienen realizando en el área
de su competencia.
g) Centralizar los requerimientos de suministros diversos: Útiles de oficina, aseo y
limpieza y suministros para equipos de oficina y velar por mantener un stock
adecuado. Gestiona la compra, control y distribución de los mismos.
h) Controlar y supervisar los servicios de limpieza en la sede de la Empresa.
i) Controlar el Registro de Asistencia.
j) Controlar y archivar las Normas Legales.
k) Tramitar las publicaciones de los avisos en los Diarios.
l) Archivar, controlar y registrar las pólizas de seguros por los bienes de la Empresa.
m) Tramitar el pago de las facturas y recibos por honorarios.
n) Registrar y controlar el Fondo de Caja Chica de conformidad con las normas y
procedimientos establecidos.
o) Apoyar en las labores de su cargo a todas las Subgerencias de la Empresa.
p) Y cualquier otra labor que le asigne o encomiende la Gerencia General.
2.3 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIÓN FUNCIONAL
Depende y reporta directamente al Presidente del Directorio y al Gerente General.
Coordina con los otros órganos lo relacionado a sus funciones y labor de apoyo.
4.4.4.2 ÓRGANO DE APOYO
SUBGERENCIA DE ADMINISTRACIÓN FINANCIERA
a) OBJETIVO
Es el Órgano encargado de administrar los recursos administrativos y financieros de
la Empresa; está a cargo de la Subgerencia de Administrativa y Financiera, la cual
ejerce dirección funcional sobre la aplicación de los procesos conexos a los
61
sistemas administrativos financieros en todas las Subgerencias de la Empresa.
Coordina actividades con el FONAFE.
b) ESTRUCTURA ORGÁNICA DE CARGOS
Para el desarrollo de sus actividades, la Subgerencia de Administración y Finanzas
requiere:
Subgerente de Administración y Finanzas
Asistente de Administración y Finanzas
Asistente Técnico
SUBGERENCIA DE ADMINISTRACIÓN FINANCIERA
1.1 OBJETIVO
El Subgerente de Administración y Finanzas es el encargado de planificar,
establecer, normar, conducir, coordinar, supervisar, controlar y evaluar la aplicación
de los procesos técnicos de los sistemas administrativos financieros de la Empresa;
así como, del personal, contabilidad y tesorería. De igual forma es la encargada de la
correcta ejecución y registro de las operaciones técnicas, administrativas, contables,
económicas y financieras. Asimismo, es la encargada de preparar información
económica financiera requerida por instituciones como: FONAFE, CONASEV, BVL,
CAVALI ICLV, Contaduría Pública de la Nación y otros organismos reguladores.
1.2 FUNCIONES GENERALES
a) Proponer las estrategias, planes y metas relacionados con los recursos humanos
y financieros, presentándolos ante la Gerencia General.
b) Elaborar el presupuesto anual a ser presentado por la Gerencia General al
Directorio, disponer las acciones y planeamientos necesarios para su correcta
ejecución; deberá establecer los mecanismos de control y evaluación del mismo.
c) Supervisar la emisión de los Estados Financieros mensuales los mismos que
deben contener información, confiable, veraz y oportuna; en concordancia con las
Normas Tributarias y Contables vigentes; presentarlos a la Alta Dirección para su
aprobación y velar por que se remitan a los organismos que los requieren
oportunamente.
62
d) Dirigir, coordinar y controlar las transacciones administrativas y financieras de la
Empresa, velando por la correcta aplicación de los gastos e inversiones de
conformidad con el presupuesto.
e) Controlar continuamente el manejo de las Cuentas Bancarias de la Empresa con
las entidades del Sistema Financiero Nacional, proponiendo a la Gerencia
General los cambios necesarios que contribuyan al logro de los objetivos
establecidos en el presupuesto anual.
f) Formular y proponer a la Gerencia General los lineamientos de política para el
adecuado funcionamiento de los Sistemas Administrativo y Contable.
g) Evaluar periódicamente que las actividades relacionadas con la Administración de
los recursos humanos y financieros de la Empresa, se efectúen de acuerdo con
los objetivos, planes, estrategias y presupuestos establecidos aprobados por la
Alta Dirección, informando sobre su cumplimiento a la Gerencia General.
h) Preparación oportuna de cuadros e informes sobre gestión administrativa,
económica y financiera para el Directorio y a los organismos reguladores
competentes: CONASEV, FONAFE, Bolsa de Valores, Contaduría y MEF.
i) Supervisar la emisión de los registros oficiales y principales de la Empresa, así
como los registros auxiliares de los que se valga la organización para exponer su
situación económica financiera y los medios de control de los mismos.
j) Cautelar el patrimonio de la Empresa, disponiendo y supervisando periódicamente
la ejecución de los inventarios físicos.
k) Dirigir las acciones necesarias para controlar las actividades de seguridad del
personal, equipos e instalaciones de la Empresa.
l) Adquirir y contratar, en las mejores condiciones para la Empresa, los bienes y
servicios que sean necesarios para la buena marcha de INMISA. Formular y
proponer el Plan Anual de Adquisiciones y Contrataciones de la Empresa, sobre la
base de los requerimientos de la Gerencia General, Subgerencia de
Administración y Finanzas y Subgerencia de Operaciones; así como otorgar la
conformidad a los bienes y/o servicios requeridos por su Subgerencia. Asimismo,
deberá definir conjuntamente con el área usuaria las características técnicas de
los bienes y/o servicios a adquirir o contratar respectivamente así como
determinar el valor referencial de los procesos de selección establecidos en el
Plan Anual de Adquisiciones y Contrataciones de la Empresa teniendo en cuenta
la disponibilidad presupuestal a fin de remitir el expediente de contratación de los
63
procesos de selección conteniendo las características técnicas, valor referencial y
disponibilidad presupuestal para evaluación y aprobación de la Gerencia General.
m) Velar porque los bienes y servicios que requieren la Gerencia General y
Subgerencias de la Empresa, sean utilizados de manera óptima y racional,
buscando el mejor desarrollo de sus funciones.
n) Establecer y conducir el programa de comunicación interna y apoyar las acciones
tendientes a conservar y/o proyectar la imagen de la Empresa ante la opinión
pública cuando sea necesario.
o) Establecer las medidas correctivas e impartir las instrucciones para su aplicación,
cuando se observen desviaciones y/o incumplimiento en lo planificado.
p) Formular, emitir o modificar, normas y procedimientos, de conformidad con las
normas de control vigentes, de modo que se logre una eficiente y eficaz
administración de los recursos y patrimonio de la Empresa.
q) Administrar las pólizas de seguro contratadas por la Empresa.
r) Coordinar actividades con el FONAFE, la Contaduría Pública de la Nación y otros
Organismos reguladores de la Empresa.
s) Supervisar y dirigir la administración del archivo central de la Empresa.
t) Supervisar la vigencia de las Cartas Fianza y Pólizas de Seguros reportadas por
la Subgerencia de Operaciones.
u) Supervisar la implantación de los sistemas de informática y comunicación, de tal
manera que satisfaga las necesidades institucionales en forma integral, teniendo
como base la eficiencia y productividad operativa.
v) Supervisar la elaboración del Plan Informático Institucional de desarrollo de los
sistemas de información.
w) Supervisar que el Asesor de Informática establezca procedimientos para dotar de
seguridad y protección a la información institucional, velando por su integridad y el
mantenimiento permanente de la reserva de la información, sin perjuicio de su
utilización integrada y compartida entre las Subgerencias, según sus necesidades.
x) Cautelar y verificar el uso adecuado de los equipos en las distintas Subgerencias
de la Empresa; e informar a la Gerencia General, de cualquier eventualidad
producida.
y) Supervisar la implantación de niveles de seguridad y acceso a Internet.
64
z) Establecer la aplicación de normas y procedimientos de entrega, cambio,
devolución, reposición, verificación y responsabilidad por los equipos de cómputo
asignados a los distintos usuarios de la Empresa
aa) Evaluar y comunicar de los equipos en desuso, obsoletos y/o siniestrados para su
baja.
bb) Las demás funciones que le sean asignadas por la Alta Dirección.
1.3 FUNCIONES ESPECÍFICAS:
a) Establecer canales de apoyo y comunicación con funcionarios de otras
Subgerencias de la Empresa, y personal a su cargo, con el fin de ejecutar
acciones que incrementen la eficiencia y el rendimiento en el desarrollo de sus
actividades.
b) Supervisar que el personal a su cargo cumpla con las políticas y normas
establecidas.
c) Ordenar la emisión de órdenes de compra y de servicio así como la preparación
de contratos solicitando previamente al proveedor la documentación requerida
para la firma del contrato a fin de remitirlo para aprobación y firma de la Gerencia
General, para la adquisición de bienes y contratación de servicios necesarios para
la Empresa.
d) Firmar la correspondencia cuyo contenido esté de acuerdo con la importancia del
asunto y la jerarquía de su cargo.
e) Suscribir en forma conjunta con otros funcionarios autorizados, documentos que
tengan que ver directamente con la actividad funcional que desarrolla de acuerdo
a las directivas emanadas de la Gerencia General, en concordancia con los
poderes y facultades que le otorga la Empresa.
f) Suscribir documentos que no sean de su competencia, por razones de causa
mayor, informar a la Gerencia General para su conocimiento.
g) Efectuar las demás funciones administrativas que le asigne la Alta Dirección.
1.4 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y DE COORDINACIÓN FUNCIONAL
Es directamente responsable ante la Gerencia General.
Coordina internamente con la Alta Dirección y otros órganos de la Empresa, para
tratar y resolver asuntos propios de su función. Asimismo, coordina con el Contador
65
que presta servicios de asesoramiento contable y tributario con la Empresa, así como
el asesor de Informática.
Externamente coordina con los organismos rectores administrativos como: FONAFE,
Ministerio de Economía y Finanzas, Contraloría General de la República, Contaduría
Pública de la Nación, CONASEV y la Bolsa de Valores de Lima; con el fin de
proporcionar la información necesaria. Asimismo coordina con ESSALUD, AFP's,
SUNAT, en lo concerniente a pago de aportes, tributos y otros. También debe
coordinar con Compañías de Seguros, en la gestión de las pólizas que fueran
necesarias para la Empresa. Otras coordinaciones las realiza con Proveedores y
Clientes de la Empresa, en temas contractuales.
ASISTENTE DE ADMINISTRACIÓN Y FINANZAS
1.1 OBJETIVO
Su principal objetivo es la previsión, gestión, control y evaluación del flujo de entrada
y salida de fondos. Adicionalmente a sus labores de Tesorería, también tiene a su
cargo funciones administrativas. Elabora el proyecto del Presupuesto de INMISA en
coordinación y bajo la supervisión de la Subgerencia de Administración y Finanzas.
1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECÍFICAS
a) Elaborar el proyecto del presupuesto anual de la Empresa para aprobación de la
Alta Dirección, presentación a organismos reguladores
b) Informar a la Subgerencia sobre control de ejecución presupuestal mensual:
análisis desviaciones, ajustes.
c) Elaborar el Flujo de Caja mensual y lo presenta para aprobación a la
Subgerencia.
d) Controlar y reportar la ejecución del Flujo de Caja, al Subgerente.
e) Emitir y reportar a la Subgerencia y a los organismos competentes la posición de
saldos bancarios en forma adecuada y oportuna.
f) Coordinar actividades a ejecutar o plasmar a través de informes con organismos
públicos
g) Apoyar a la Subgerencia de Administración y Finanzas respecto al cálculo de
impuestos en coordinación con el Contador de la Empresa.
66
h) Controlar y coordinar la emisión del reporte de ingresos originado en la
Subgerencia de Operaciones.
i) Coordinar con la Subgerencia de Operaciones y reportar a la Subgerencia de
Administración y Finanzas, respecto a cobranzas morosas.
j) Elaborar y registrar en el sistema contable la planilla de sueldos de INMISA y la
somete a la aprobación de la Subgerencia de Administración y Finanzas,
efectuando los pagos respectivos al personal.
k) Coordinar con las entidades financieras todo lo relacionado con el movimiento de
su Subgerencia.
l) Verificar saldos de Caja-bancos, Clientes, etc. Cruza información y registro con
entidades financieras.
m) Controlar las entregas a rendir cuenta, reportando la situación de las mismas a la
Subgerencia de Administración y Finanzas.
n) Preparar los Informes a Contaduría Pública de la Nación, FONAFE, MEF y para
otros Organismos reguladores, respecto a resultados de su Subgerencia,
previamente supervisados por la Subgerencia de Administración y Finanzas.
o) Coordinar con la Empresa que brinda servicios de mantenimiento de los equipos
de cómputo.
p) Comunicar al Subgerente la situación del Sistema Informático de la Empresa.
q) Efectuar las demás tareas que le asigne la Subgerencia de Administración y
Finanzas.
1.3 RELACIÓN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIÓN FUNCIONAL
Depende de la Subgerencia de Administración y Finanzas.
Coordina con los otros órganos de la Empresa, para el mejor cumplimiento de sus
funciones. Asimismo, coordina con el Contador que presta sus servicios de
asesoramiento contable y tributario a la Empresa, así como con el Asesor de
Informática.
67
ASISTENTE TÉCNICO
1.1 OBJETIVO
Su principal objetivo es la el control de la salida de fondos. Adicionalmente debe
apoyar al Contador en las labores de cierre contable. Debe llevar el control de las
anotaciones en cuenta de los accionistas y el pago de sus dividendos.
1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECÍFICAS
a) Emitir cheques, solicitar aprobación y firmas para la entrega de cheques a
terceros. Controlar y anular los cheques vencidos en cartera.
b) Recepcionar recaudaciones, disponer los depósitos y los documentos
sustentatorios, ingresándolos al Sistema Contable computarizado para la emisión
del Registro de Ventas, reportándolos a Contabilidad.
c) Efectuar análisis de las cuentas que se requieran para informar al Directorio e
instituciones públicas y privadas.
d) Apoyar en la preparación de información económica financiera a la CONASEV,
BVL y CAVALI.
e) Apoyar al Contador en las actividades de cierre de los Estados Financieros de
periodicidad mensual y anual.
f) Determinar la depreciación de los activos fijos de la Empresa.
g) Mantener actualizada la impresión de los libros de contabilidad.
h) Llevar el control del pago de dividendos a los accionistas minoritarios y al
FONAFE.
i) Llevar el control de las acciones emitidas en anotaciones en cuenta con CAVALI.
j) Otras que designe la Subgerencia de Administración y Finanzas.
1.3 RELACIÓN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIÓN FUNCIONAL
Depende de la Subgerencia de Administración y Finanzas.
68
Coordina con los otros órganos de la Empresa, para el mejor cumplimiento de sus
funciones. Asimismo, coordina con el Contador que presta sus servicios de
asesoramiento contable y tributario a la Empresa.
4.4.4.3 ORGANO FUNCIONAL
SUBGERENCIA DE OPERACIONES
a) OBJETIVO
Es el órgano encargado de planificar, programar y ejecutar las estrategias
necesarias para el logro de los objetivos propios del giro de INMISA y propuestos
por la Alta Dirección. Está a cargo del Subgerente de Operaciones, el cual vela por
el mantenimiento y seguridad de los Inmuebles pertenecientes a los Activos
Inmobiliarios de la Empresa, con el fin de generar mayor rentabilidad; ejecutando
inversiones y contrataciones, de así requerirlo, para el logro de sus metas.
b) ESTRUCTURA ORGÁNICA DE CARGOS
Para el desarrollo de sus actividades, el Órgano de Operaciones requiere:
Subgerente de Operaciones.
Asistente de Operaciones
Asistente Técnico.
SUBGERENTE DE OPERACIONES
1.1 OBJETIVO
Desarrollar conceptos, ideas, dirigir y controlar el rol de actividades vinculadas con la
administración, rentabilidad, perfeccionamiento, arrendamiento, mantenimiento y
seguridad de las propiedades Inmobiliarias de la Empresa.
1.2 FUNCIONES GENERALES
a) Plantear al Gerente y dirigir las políticas, planes y metas en relación a la
administración, arrendamiento, mantenimiento y seguridad de los bienes
inmuebles de la Empresa.
69
b) Dirigir y controlar la implementación de las políticas, planes, metas y presupuestos
establecidos para el Área, así como la aplicación de las directivas formuladas por
la Alta Dirección.
c) Aplicar medidas correctivas sobre desviaciones de los planes, logro de metas y
cumplimiento de políticas, establecidas por la Gerencia General.
d) Administrar la cartera de clientes, disponiendo y controlando la facturación y la
situación de cobranza, reportando a la Subgerencia de Administración y
Finanzas.
e) Elaborar estudios relacionados con la rentabilidad de los bienes inmuebles de la
Empresa. recomendando, si fuera el caso, el cambio de uso o la venta de alguno
de ellos.
f) Proponer reglamentos, contratos y normas para la adecuada administración de las
propiedades inmobiliarias.
g) Elaborar y mantener actualizadas las políticas para la suscripción, rescisión o
modificación de los contratos de arrendamiento.
h) Coordinar y efectuar el seguimiento con el asesor legal externo sobre la ejecución
de la cobranza de inquilinos morosos.
i) Verificar y controlar la oportuna renovación de los contratos.
j) Custodiar las Cartas Fianza, controlar e informar el vencimiento, así como
controlar e informar sobre la vigencia de los seguros, que garantizan los contratos
de arrendamiento suscritos con los clientes. El informe se efectuará vía reporte
mensual a la Gerencia General.
k) Formular conjuntamente con su personal de apoyo el presupuesto anual de
adquisición de materiales y servicios de terceros para el mantenimiento de los
bienes inmuebles.
l) Promover el arrendamiento de locales desocupados a través de diversos medios.
m) Hacer seguimiento de la evolución de los precios de alquiler de inmuebles o
locales similares a los de la Empresa, crear un banco de datos.
n) Velar por la conservación de los bienes inmuebles de la Empresa proponiendo
programas de mantenimiento.
o) Aprobar los requerimientos de mantenimiento, servicio de terceros y compras para
las propiedades inmobiliarias de la Empresa, en concordancia con los dispositivos
legales vigentes, normas y procedimientos establecidos.
70
p) Supervisar la ejecución del presupuesto de mantenimiento de los bienes
inmuebles.
q) Proponer al Gerente General con la debida sustentación la anulación de los
recibos incobrables.
r) Disponer la elaboración de informes y/o cuadros estadísticos en relación a la
administración, arrendamiento, mantenimiento y seguridad de los bienes
inmuebles.
s) Informar permanentemente al Gerente General sobre los aspectos técnicos y
administrativos de la Subgerencia a su cargo.
t) Evaluar periódicamente la recuperación de los gastos de mantenimiento mediante
los inquilinos.
u) Informar mensualmente a la Subgerencia de Administración y Finanzas sobre los
arriendos atrasados con antigüedad de más de tres meses para que se dispongan
las provisiones que establecen las normas.
v) Efectuar las demás funciones técnicas que asigne el Gerente General y coordinar
con él, los asuntos que sobrepasen el límite de su autoridad.
1.3 FUNCIONES ESPECÍFICAS
a) Suscribir toda la documentación en lo concerniente a la seguridad y
mantenimiento de los inmuebles de propiedad de INMISA.
b) Solicitar los servicios de terceros, contemplados en el presupuesto, para servicios
de mantenimiento, seguros, y otros que sean necesarios para los Inmuebles de la
Empresa, supervisando su correcto cumplimiento a fin de otorgar la conformidad a
los bienes y/o servicios requeridos por su Subgerencia.
c) Elaborar y proponer directivas o normas legales relacionadas con actos de
disposición, adquisición y recuperación de los inmuebles propiedad de INMISA.
d) Informar al Gerente General sobre el cumplimiento, y sus probables desviaciones,
de las acciones programadas.
e) Todas las otras funciones que designe la Alta Dirección y que sean de su
competencia.
1.4 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIÓN FUNCIONAL
Depende jerárquicamente y es responsable ante la Gerencia General.
71
Coordina internamente con la Gerencia General y las demás Subgerencias de la
Empresa, en lo concerniente a la disposición, adquisición, seguridad y mantenimiento
de los inmuebles propiedad de INMISA.
Coordina externamente con los proveedores, usuarios y potenciales clientes de los
inmuebles de INMISA, en lo relacionado al buen uso y mantenimiento de los mismos.
ASISTENTE DE OPERACIONES
1.1 OBJETIVO
Desarrollar labores relacionadas con la cartera de clientes, tales como generación de
estadísticas sobre ingresos, egresos y rendimientos de cada inmueble. Desarrollar
otras tareas diversas en apoyo del funcionario responsable de la Subgerencia, que
incluyen labores administrativas de recepción, ingreso y seguimiento de documentos
ingresados a la Subgerencia de Operaciones.
1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECÍFICAS
a) Recepcionar, ordenar y controlar diariamente el ingreso y salida de
correspondencia y trámites de gestión de la Subgerencia de Operaciones.
b) Elaborar informes o reportes estadísticos mensuales sobre el resultado de las
actividades desarrolladas en la Subgerencia de Operaciones.
c) Llevar el orden correlativo de los contratos de alquiler de los inmuebles de la
Empresa.
d) Controlar la situación del cliente respecto al cumplimiento de sus contratos: pago
de alquileres, mantenimiento u otros conceptos.
e) Efectuar el cálculo del prorrateo de los gastos de mantenimiento para la cobranza
respectiva a los inquilinos de los inmuebles, presentándolo a la Subgerencia de
Operaciones para su aprobación.
f) Llevar el control de la cuenta corriente de cada inquilino, informando en el caso de
producirse morosidad.
g) Elaborar mensualmente cuadro de ingresos de los inmuebles arrendados y cuadro
de gastos detallados por cada inmueble
h) Emisión y anulación de los siguientes documentos: avisos de cobranza, facturas,
notas de crédito, notas de débito, entre otras, por arrendamiento de los inmuebles
de INMISA.
72
i) Entrega información para el presupuesto anual, respecto a las proyecciones por
servicios de terceros para el mantenimiento de los inmuebles.
j) Verificar y revisar el cálculo de los reportes de ventas que remiten los principales
inquilinos para su facturación respectiva
k) Emitir el reporte de cobranzas para su correspondiente registro en la Subgerencia
de Administración y Finanzas.
l) Actualizar la base de datos en el sistema de INMISA
m) Participar en la formulación de objetivos, políticas, planes, metas y presupuestos
relacionados con la administración, evaluación y control de las propiedades
inmobiliarias de la Empresa.
n) Ingresar diariamente gastos en el Módulo del Registro de Compras (facturas,
boletas, recibos por servicios, entre otros).
o) Efectuar las demás tareas que le asigne la Subgerencia de Operaciones.
1.3 RELACIÓN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIÓN FUNCIONAL
Es responsable ante la Subgerencia de Operaciones.
ASISTENTE TÉCNICO
1.1 OBJETIVO
Realizar gestiones administrativas ante entidades públicas y privadas. Inspeccionar
los inmuebles de propiedad de la Empresa para observar e informar sobre su estado,
requerimientos de mantenimiento y problemas en general que afecten a los mismos;
así como, verificar los servicios básicos. Realizar las gestiones necesarias ante las
empresas contratantes, también efectuar labores diversas referidas a la
administración de las propiedades inmuebles.
1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECÍFICAS
a) Realizar trámites ante distintos organismos públicos y privados como:
municipalidades, ministerios, SUNAT, Registros Públicos, notarías, entre otros;
en tareas relacionadas a la administración de los inmuebles.
b) Redactar y preparar toda la documentación pertinente, relacionada a los trámites
administrativos.
c) Realizar funciones de procuraduría, sobre los expedientes en trámite ante
entidades públicas y privadas, en representación de INMISA, a fin de
73
recepcionar, tramitar documentación, revisar actuados, efectuar seguimientos, y
cualquier otra gestión concerniente a la salvaguarda de los intereses de INMISA.
d) Realizar la inspección directa de los inmuebles en forma periódica utilizando los
adecuados canales de comunicación e informando a la Subgerencia de
Operaciones.
e) Supervisar el cumplimiento de las labores de las empresas de seguridad y
vigilancia privada, guardianes y empresa de limpieza, contratados para los
distintos inmuebles, recepcionando las ocurrencias derivadas de sus funciones.
f) Atender los requerimientos de mantenimiento y/o problemas en general que
afecten a los inmuebles, coordinando previamente con el Subgerente de
Operaciones, atendiendo la prioridad requerida, y disponiendo de inmediato las
acciones correctivas en casos de emergencia.
g) Inspeccionar los trabajos de mantenimiento contratados, dar la conformidad de
obra, y tramitar las facturas de los proveedores.
h) Control y seguimiento de los servicios básicos de los inmuebles: energía eléctrica,
agua potable, teléfono, bomba de agua, ascensores, limpieza, seguridad, entre
otros.
i) Mostrar los diversos inmuebles desocupados a los interesados en su alquiler,
proporcionándoles la información de los requisitos para su arrendamiento.
j) Absolver y/o canalizar las consultas y/o reclamos de los inquilinos en las visitas de
inspección a los inmuebles.
k) Coordinar la entrega y/o recepción mediante levantamiento de actas de los
inmuebles arrendados, adjuntando el inventario detallado del estado del predio.
l) Administrar el archivo de las declaraciones juradas de autoevalúo de los
inmuebles de la Empresa.
m) Elaborar y actualizar las declaraciones juradas de autoevalúo de los inmuebles en
general, control y revisión de las categorías de edificación, cálculo del impuesto
al valor del Patrimonio Predial y el pago de los mismos.
n) Gestionar ante las entidades públicas correspondientes la inscripción y/o el
descargo de los inmuebles por transferencia de dominio: compra – venta, entre
otros.
o) Interponer denuncia policial sobre mudanza clandestina de los inquilinos con
juicio, por robo de bienes de la Empresa, etc.
p) Apoyar en los lanzamientos judiciales de los inquilinos morosos.
74
q) Representar a INMISA en calidad de depositario judicial de bienes embargados a
los inquilinos por deudas de arrendamiento.
r) Informar en forma permanente al Subgerente de Operaciones de las ocurrencias
de los inmuebles propiedad de INMISA.
s) Las otras funciones que le asigne la Subgerencia de Operaciones, de acuerdo a
las necesidades de la Empresa.
1.3 RELACIÓN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIÓN FUNCIONAL
Es responsable ante la Subgerencia de Operaciones.
75
5. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO
5.1 PROGRAMA DE VENTAS Y FINANCIAMIENTO
Nuestra edificación multifamiliar cuenta con la totalidad de 26 departamentos
diferenciados en dos tipos: Normales (24 departamentos) y Dúplex (2 departamentos).
Dichos departamentos presentan una demanda variable en el mercado.
Por tanto, para el programa de ventas presentamos un escenario normal, el cual consiste
en la venta del 30% de los departamentos en planos y el 60% después de finalizada la
construcción. Estos últimos se venderían según la estacionalidad por trimestres
aproximadamente entre 4 a 5 departamentos.
El proyecto se desarrollará en 24 meses desde el inicio de la construcción has la
culminación de las ventas. Con una inversión propia de S/. 901,500 y un monto a financiar
de S/. 280,000.00 con una T.E.A. (Tasa Efectiva Anual) del 25%. A continuación,
presentamos la simulación del préstamo y el calendario de pagos:
Imagen: Simulación Préstamo Scotiabank
SCOTIABANK (PRÉSTAMO)
Monto S/. 280,000.00
TEA (Año) 25%
TET (Trimestre) 0.27
N 1 Año
n de capitalizaciones al año 4
Cuota S/.-123,753.25
PERIODO SALDO AMORTIZACION INTERES CUOTA
0 0 0 0 S/.0.00
1 280000 S/.46,913.04 76840.21 S/.123,753.25
2 S/.233,086.96 S/.59,787.36 63965.8954 S/.123,753.25
3 S/.173,299.60 S/.76,194.76 47558.4915 S/.123,753.25
4 S/.97,104.84 S/.97,104.84 26648.4148 S/.123,753.25
TOTAL S/.0.00 S/.280,000.00
FINANCIAMENTO BANCARIO
5.2 FLUJO DE CAJA
Para la elaboración del flujo de caja se tuvieron en cuenta los ingresos por ventas de la totalidad de los departamentos, además los
egresos tomados del presupuesto de construcción y los costos divididos en fijos y variables, y el préstamo bancario así como su
pago prorrateado.
EDIFICIO MULTIFAMILIAR
INGRESOS INICIAL I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM
Ventas Departamentos
DúplexS/. 0.00 S/. 945,000.00 S/. 810,000.00 S/. 810,000.00 S/. 675,000.00
Ventas Departamentos
NormalesS/. 0.00 S/. 160,000.00 S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 160,000.00
TOTAL DE INGRESOS S/. 0.00 S/. 1,105,000.00 S/. 810,000.00 S/. 810,000.00 S/. 835,000.00
EGRESOS
COSTOS FIJOS
Mano de Obra (Operarios)S/. 0.00 S/. 22,300.00 S/. 22,300.00 S/. 22,300.00 S/. 22,300.00
Gastos Operativos S/. 0.00 S/. 7,400.00 S/. 7,400.00 S/. 7,400.00 S/. 7,400.00
Alquiler Oficinas S/. 1,500.00 S/. 1,500.00 S/. 1,500.00 S/. 1,500.00 S/. 1,500.00
Materiales y Equipo
(Arquitectura) S/. 0.00S/. 75,281.51 S/. 37,640.76 S/. 37,640.76 S/. 37,640.76
Terreno S/. 900,000.00 S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
TOTAL COSTOS FIJOS S/. 901,500.00 S/. 106,481.51 S/. 68,840.76 S/. 68,840.76 S/. 68,840.76
COSTOS VARIABLES
Estructura S/. 0.00 S/. 92,139.13 S/. 46,069.56 S/. 46,069.56 S/. 46,069.56
Mecanismos S/. 0.00 S/. 9,189.11 S/. 4,594.56 S/. 4,594.56 S/. 4,594.56
Sistemas Electricos S/. 0.00 S/. 14,207.62 S/. 7,103.81 S/. 7,103.81 S/. 7,103.81
TOTAL COSTOS VARIABLES S/. 0.00 S/. 115,535.86 S/. 57,767.93 S/. 57,767.93 S/. 57,767.93
TOTAL DE EGRESOS S/. 901,500.00 S/. 222,017.37 S/. 126,608.68 S/. 126,608.68 S/. 126,608.68
PRÉSTAMO S/. 0.00 S/. 280,000.00 S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
Pago de préstamos S/. 0.00 -S/. 123,753.25 -S/. 123,753.25 -S/. 123,753.25 -S/. 123,753.25
Variación de caja -S/. 901,500.00 S/. 1,039,229.38 S/. 559,638.06 S/. 559,638.06 S/. 584,638.06
CAJA INICIAL S/. 0.00 -S/. 901,500.00 S/. 137,729.38 S/. 697,367.44 S/. 1,257,005.51
CAJA FINAL -S/. 901,500.00 S/. 137,729.38 S/. 697,367.44 S/. 1,257,005.51 S/. 1,841,643.57
AÑO 1
FLUJO DE CAJA FINANCIERO
5.3 ANÁLISIS DE RIESGO
A partir del Flujo de Caja presentado se realiza el análisis de riesgo definiendo supuestos
y pronósticos de los ingresos de venta de los departamentos en los cuatro trimestres.
5.3.1 CÁLCULO DEL CAPITAL DE TRABAJO
En función del costo de ventas presentado a continuación:
Considerando los siguientes ratios:
Obteniendose la rotación de caja y posteriormente el capital de trabajo ascendiente a
S/.96,279.88, teniendo en cuenta nuestra inversión de S/.901,500.00.
5.3.2 CÁLCULO DE MEDIA Y DESVIACIÓN ESTÁNDAR
Calculamos la media ponderada y desviación estándar con la finalidad de definir los
supuestos mediante desviación normal de los ingresos de venta de los departamentos por
trimestres:
Imagen: Cálculo Media Ponderada y Desviación Estándar
TOTAL
Estructura S/. 0.00 S/. 92,139.13 S/. 46,069.56 S/. 46,069.56 S/. 46,069.56 S/. 230,347.82
Mecanismos S/. 0.00 S/. 9,189.11 S/. 4,594.56 S/. 4,594.56 S/. 4,594.56 S/. 22,972.78
Sistemas Electricos S/. 0.00 S/. 14,207.62 S/. 7,103.81 S/. 7,103.81 S/. 7,103.81 S/. 35,519.04
TOTAL COSTO DE VENTAS S/. 0.00 S/. 115,535.86 S/. 57,767.93 S/. 57,767.93 S/. 57,767.93 S/. 288,839.64
COSTO DE VENTAS
CICLO OPERATIVO TIEMPO
PERIODO PROMEDIO DE COBRO 150
ROTACION DE INVENTARIO 0
PERIODO PROMEDIO DE PAGOS 30
CICLO OPERATIVO 120
ROTACIÓN DE CAJA 3.00
CAPITAL DE TRABAJO S/. 96,279.88
PERIODOSINGRESOS
ESTIMADOS
FRECUENCIA
RELATIVA
MEDIA
PONDERADAFRECUENCIA ABSOLUTA
I TRIM S/. 1,105,000.00 0.31 S/. 342,984.55 S/. 12,115,888,492.58
II TRIM S/. 810,000.00 0.23 S/. 184,297.75 S/. 2,159,824,297.79
III TRIM S/. 810,000.00 0.23 S/. 184,297.75 S/. 2,159,824,297.79
IV TRIM S/. 835,000.00 0.23 S/. 195,849.72 S/. 1,230,469,216.28
SUMATORIA S/. 3,560,000.00 1.00 S/. 907,429.78
VARIANZA S/. 17,666,006,304.44
DESV. ESTANDAR S/. 8,833,003,152.22
78
Podemos concluir que la media ponderada de ingresos anuales es equivalente
S/.907,429.78, mientras que la desviación estándar hallada estadísticamente asciende a
S/.8’833,003.22.
5.3.3 COSTO DE OPORTUNIDAD
Realizamos el cálculo del índice COK con los datos históricos de empresas inmobiliarias
de tasas libres de riesgo y tasa de mercado en la bolsa de valores. Además, con dichos
datos hallamos el ángulo Beta mediante la fórmula estadística.
Cálculo del Ángulo Beta
Año Ri(t) Rm(t)
2007 0.13 0.2
2008 0.15 0.19
2009 0.19 0.21
2010 0.2 0.23
2011 0.23 0.26
Suma 0.9 1.09
Promedio 0.18 0.218
Año Ri(t) Rm(t) Rit-Ri Rmt-Rm Rit-Ri*Rmt-Rm (Rmt-Rm)^2
2007 0.13 0.2 -0.05 -0.018 0.0009 0.000324
2008 0.15 0.19 -0.03 -0.028 0.00084 0.000784
2009 0.19 0.21 0.01 -0.008 -8E-05 6.4E-05
2010 0.2 0.23 0.02 0.012 0.00024 0.000144
2011 0.23 0.26 0.05 0.042 0.0021 0.001764
Suma 0.9 1.09 0 0 0.0040 0.00308
Estadístico 0.18 0.218 0 0 0.0013 0.00177
COVARIANZA 0.0003
VARIANZA 0.0003
BETA 1.18
79
Cálculo COK (Costo de Oportunidad)
Aplicando la fórmula de CPM, el COK equivale a:
5.3.4 COSTO DE CAPITAL PROMEDIO PONDERADO GLOBAL
Hallamos el costo de capital promedio ponderado global a partir de la estructura de
financiamiento de nuestra inversión, la cual se encuentra compuesta por 76% aporte
propio y 24% un préstamo bancario. Asimismo, utilizamos la tasa de descuento del 10.18
en el aporte propio y una TEA de 25% en el préstamo. El WACC es equivalente a
13.696%.
5.3.5 ANÁLISIS EN FUNCIÓN DE LOS INGRESOS DE VENTA
La edificación multifamiliar ha estimado los siguientes ingresos de venta trimestrales a
partir de la estacionalidad del mercado inmobiliario y la demanda de departamentos en la
ciudad de Chiclayo.
Imagen: Ingresos de Venta por Trimestres
TASA LIBRE DE RIESGO 9%
TASA DE MERCADO 10%
ÍNDICE BETA 1.18
COK 10.18%
FUENTES INVERSION%
INVERSIONCOSTO WACC
APORTE PROPIO 900000 76% 10.18% 7.763%
PRESTAMO BANCARIO 280000 24% 25.00% 5.932%
TOTAL 1180000 100% 13.696%
EDIFICIO MULTIFAMILIAR
INGRESOS INICIAL I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM
Ventas Departamentos
DúplexS/. 0.00 S/. 945,000.00 S/. 810,000.00 S/. 810,000.00 S/. 675,000.00
Ventas Departamentos
NormalesS/. 0.00 S/. 160,000.00 S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 160,000.00
AÑO 1
80
Cálculo del VAN
En primer lugar, extraemos los flujos finales del flujo de caja.
Luego aplicamos la fórmula:
Obteniendo como resultado:
Cálculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR)
La tasa interna de retorno calcula a partir de los flujos finales del flujo de caja mediante la
fórmula financiera asciende a 62.78%.
EDIFICIO MULTIFAMILIAR
CAJA INICIAL S/. 0.00 -S/. 901,500.00 S/. 137,729.38 S/. 697,367.44 S/. 1,257,005.51
CAJA FINAL -S/. 901,500.00 S/. 137,729.38 S/. 697,367.44 S/. 1,257,005.51 S/. 1,841,643.57
AÑO 1
VAN S/. 2,002,319.43
TIR 62.78%
81
Distribución Normal de Supuestos Estadísticos
Supuesto N°01: Ingreso de Ventas I Trimestre
Supuesto N°02: Ingreso de Ventas II Trimestre
82
Supuesto N°03: Ingreso de Ventas III Trimestre
Supuesto N°04: Ingreso de Ventas IV Trimestre
83
Pronóstico
En función del Valor Actual Neto ascendente a S/. 2,002,319.43 se definió el pronóstico
mediante el software Crytal Ball. No existe posibilidad ni porcentaje que el valor actual
neto no se cumpla en su totalidad.
5.4 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
Hallamos el punto de equilibrio a través de la determinación de los ingresos de ventas
totales, costo variable y fijo total. Operativamente calculamos el margen de contribución y
su porcentaje, el cual nos permite establecer el punto de equilibrio en soles que debe
tener la inmobiliaria en la edificación multifamiliar.
Cálculo Margen de Contribución
COSTOS FIJOS TOTALESCOSTOS VARIABLES
TOTALES
INGRESOS
TOTALES
S/. 1,214,503.78 S/. 288,839.64 S/. 3,560,000.00
MARGEN
CONTRIBUCION
% MARGEN
CONTRIBUCION
S/.3,271,160.36 109%
84
Punto de Equilibrio en S/.
La inmobiliaria deberá obtener ingresos equivalentes a S/. 1,115,965.34 en la ventas de
sus departamentos para estar en equilibrio.
UTILIDADPUNTO DE
EQUILIBRIO (S/.)
S/.2,056,656.58 S/.1,115,965.34
85
6. CONCLUSIONES
Se comprobó la rentabilidad del proyecto mediante el análisis de la metodología
presentada anteriormente, un estudio detallado de mercado, tanto de la oferta y la
demanda así como el análisis económico y financiero.
Se ha desarrollado el análisis económico y financiero donde el VAN arroja valores
bastante aceptables mientras que el TIR que proviene de un cálculo matemático
tiene complicaciones cuando los flujos no cumplen ciertas características por lo
que para el cálculo de rentabilidad además del VAN nos basamos en el estado de
ganancias y pérdidas.
El estudio del comportamiento del mercado así como el desarrollo de un perfil de
las personas urbanas de estilo de vida progresista objetivo contribuyo con la
elaboración de los parámetros adecuados del proyecto disminuyendo de esta
manera el nivel de incertidumbre del mismo.
top related