relazione di stima di un’area sita a desenzano del garda ... · società ripandella s.r.l.,...
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Relazione di stima di un’area sita a Desenzano delGarda (BS) di proprietà dell’Amministrazionecomunale oggetto di futura alienazione.
COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA (BS)Via Carducci, 4 - 25015 Desenzano del Garda BS) - C.F. 005752301 e P.I.VA 00571140987
committente
Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel. 06477751- www.agenziaentrate.it – P.I. e C.F. 06363391001
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Viale Francesco Agello frazione di Rivoltella – Desenzano del Garda (BS)
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Foglio 27 particelle 435-546-548-550-552/parte
Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaentrate.it – P.I. e C.F. 06363391001
COMMITTENTE: COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA (BS) - C.F. 00575230172 P.IVA 00571140987 Via Carducci, 4 – 25015 Desenzano del Garda (BS) – Tel. 0309994211 Fax 0309143700 pagina. 1 di 29
Prot. n. 10857/2015
Stima di un’area sita a Desenzano del Garda (BS) di proprietà del
Comune di Desenzano del Garda oggetto di futura alienazione.
Viale Francesco Agello frazione di Rivoltella - Desenzano del Garda (BS)
INDICE
PREMESSA ......................................................................................... 2
PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE .................................... 3
1.1 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE .................................................... 3
1.2 NOTIZIE DI CARATTERE PARTICOLARE ................................................ 6
1.3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE ....................................................... 10
1.4 CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI ..................................................... 11
PARTE II – DESCRIZIONE TECNICO - LEGALE DEL BENE .................................. 11
2.1 DESTINAZIONE URBANISTICA........................................................ 11
2.2 VINCOLI , SERVITÙ ED ALTRI DIRITTI REALI ....................................... 16
PARTE III – PROCESSO DI VALUTAZIONE .................................................. 17
3 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE ............................................. 17
4 SCOPO DELLA STIMA .................................................................. 18
5 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ............................................... 18
6 METODOLOGIA ......................................................................... 18
CONCLUSIONI ................................................................................... 28
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Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
COMMITTENTE: COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA (BS) - C.F. 00575230172 P.IVA 00571140987 Via Carducci, 4 – 25015 Desenzano del Garda (BS) – Tel. 0309994211 Fax 0309143700 pagina. 2 di 29
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PREMESSA
Il Comune di Desenzano del Garda (BS) con nota prot. n. 24836/VI/III del
07/07/2015, ha richiesto a quest’Ufficio la redazione di una perizia di stima
particolareggiata di un’area a destinazione urbanistica “Ambiti ad alta
incidenza di verde privato”, attualmente utilizzata a parcheggio pubblico,
di proprietà dell’Amministrazione comunale, ubicata a Desenzano del
Garda (BS) in viale Francesco Agello nella frazione di Rivoltella, al fine di
determinarne il più probabile valore di mercato riferito all’attualità,
affinché possa attuare la procedura amministrativa per l’eventuale
alienazione. A tale scopo è stato richiamato il Protocollo d’Intesa n. 3534
del 23/03/2015 sottoscritto tra l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Brescia-Territorio e l’Ente richiedente.
Il Comune di Desenzano del Garda ha previsto di procedere all’alienazione
di detta area poiché inserita nel Piano delle alienazioni e valorizzazioni
immobiliari 2015, immobile che non è più strumentale all’esercizio delle
funzioni istituzionali.
Il compendio immobiliare, della superficie complessiva di circa m2 1.650, è
catastalmente costituito da:
In conformità a quanto specificato nel Manuale Operativo delle Stime
Immobiliari, contenente le ”nozioni fondamentali della disciplina estimativa
declinate dal punto di vista operativo e secondo gli standard internazionali
di valutazione (IVS – International Valuation Standard)” redatto dall’ex
Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), previo opportuno
sopralluogo interno ed esterno esperito in data 12/02/2016, per verificare
le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili e raccogliere gli
aspetti economico-estimativi, si procede alla descrizione e valutazione di
quanto richiesto.
Parcheggio 27 435 1/1Parcheggio 27 546 1/1Parcheggio 27 548 1/1Parcheggio 27 550 1/1Parcheggio 27 552 parte 1/1
Quota Proprietà
Catasto FabbricatiUnità immobiliari a destinazione "Ambito ad alta incidenza di verde privato"
Descrizione Sez. Foglio Particella Sub.
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
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PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE
1.1 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE
Desenzano del Garda è situato a est della città di Brescia sulla sponda
occidentale bresciana del Lago di Garda, al centro di un ampio golfo
delimitato ad ovest dal Monte Corno e ad est dalla penisola di Sirmione.
Gode di una posizione geografica privilegiata rispetto ad altri comuni del
lago poiché beneficia della vista sulla massima estensione dello stesso.
E’ un comune di circa 28.000 abitanti, infatti è il paese più popolato del
lago, ed è inserito nella Regione Agraria n. 11 denominata “Morenica Nord
Occidentale del Benaco”.
Si estende su un territorio di 59,26 Km² destinato ai settori agricolo,
terziario e residenziale con forte aumento, negli ultimi anni, delle
costruzioni edilizie, dovuto all’incremento nel periodo estivo del turismo.
Sorge ad un altitudine di 67 m sul livello del mare anche se l’intero
territorio risulta compreso tra i 65 e i 167 metri sul livello del mare.
Il Comune , oltre al capoluogo, è suddiviso in due frazioni: Rivoltella che
prima del quadro di riordino delle amministrazioni locali, (anno 1926)
costituiva un Comune autonomo, San Martino della Battaglia, dove si
combatté la storica battaglia di San Martino della seconda guerra di
indipendenza. Confina a nord con il Lago di Garda, a nord ovest con il
comune di Padenghe sul Garda, a sud ovest con il comune di Lonato del
Garda e a est con i comuni di Pozzolengo, Sirmione ed il comune veneto di
Peschiera del Garda.
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
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La sua posizione geografica è particolarmente favorevole sia per il clima di
tipo mediterraneo con inverni più caldi rispetto alla città capoluogo, sia per
il facile raggiungimento di altre importanti cittadine. Infatti la vicinanza
agli aeroporti di Montichiari e di Verona e all’autostrada Milano-Venezia
con casello autostradale posto a 2 Km dal centro urbano, nonché la
presenza di regolari linee di navigazione che collegano la cittadina a tutte
le altre località lacustri sia bresciane che non, e della linea ferroviaria
Parigi-Berna-Milano-Venezia-Zagabria (corridoio n° 5) in aggiunta alla
viabilità locale, la rendono un nodo territoriale di tale importanza che viene
considerata la “capitale del Garda”.
Desenzano del Garda dista 33 Km da Brescia ed è raggiungibile
percorrendo la strada statale 11 dir oppure l’autostrada A4 Milano-
Venezia.
L’economia del comune di Desenzano del Garda è basata principalmente
sull’attività agricola e sul turismo. Sul territorio comunale sono presenti
alberghi, case vacanze e bed&breakfast che vengono occupati, per la
maggior parte da turisti stranieri amanti del Lago di Garda con le sue
spiagge, i suoi parchi divertimento e i suoi sentieri percorribili a piedi o in
bicicletta. Immediatamente a sud del paese, si estendono le colline
moreniche che si prestano ad un turismo naturalistico.
Per quanto riguarda l’attività agricola notevole importanza riveste la
coltivazione della vite e dell’olivo con la produzione di celebrati vini oltre
all’olio extravergine di oliva DOP. Tutto ciò permette di percorrere itinerari
gastronomici tra agriturismi, trattorie e cantine.
Stradario
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
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L’area oggetto di stima, è ubicata lungo il viale Francesco Agello nella
frazione di Rivoltella, a circa 3 Km dal centro del paese in posizione est
rispetto alla stazione ferroviaria, della linea Milano-Venezia.
Ubicazione immobile
La zona è caratterizzata dalla presenza di edifici a destinazione
residenziale, costituiti da abitazioni singole e plurifamiliari a uno/due/tre
piani fuori terra, da edifici a destinazione commerciale e da edifici a
destinazione turistico-alberghiera.
La vicinanza al centro del paese ed alla stazione ferroviaria, il facile
raggiungimento e la buona dotazione di servizi oltreché la vicinanza al
lago, rendono la zona di buona appetibilità sul mercato immobiliare.
Ortofoto - particolare Rivoltella
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
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Ortofoto - particolare area
1.2 NOTIZIE DI CARATTERE PARTICOLARE
Oggetto della stima è un’area sistemata e utilizzata a parcheggio pubblico,
posta nella zona centrale della frazione di Rivoltella in aderenza al viale
Francesco Agello, da cui è garantito l’accesso, raggiungibile per mezzo
della strada omonima asfaltata, dedicata alla viabilità interna che
costeggia il lago, di ottima fruibilità per le dimensioni rilevanti e la
scorrevolezza del percorso.
L’area, della superficie complessiva di circa m2 1.650 e destinata come
detto a parcheggio pubblico, è di proprietà del Comune di Desenzano del
Garda che ha chiesto a quest’Ufficio la redazione della presente perizia di
stima affinché possa attuare la procedura amministrativa per l’eventuale
alienazione.
L’Amministrazione comunale è pervenuta in possesso dell’area con Atto di
cessione a titolo gratuito di aree e di costituzione di servitù del notaio dott.
Eligio Conti di repertorio n. 63646 raccolta n. 20850 del 05/06/2002 dalla
società RIPANDELLA S.R.L., proprietaria del compendio di aree, di cui
quelle in stima erano parte, sulle quali era prevista la costruzione di un
immobile a destinazione turistico-alberghiera. La transazione costituiva un
atto previsto dal titolo autorizzativo edilizio per l’edificazione del suddetto
Hotel. In particolare la cessione gratuita di dette aree e la relativa
sistemazione prevista dal progetto approvato (comprensiva dei costi delle
opere necessari), era normata dallo strumento urbanistico vigente
all’epoca il quale destinava le stesse a parcheggio pubblico (zona F2). Nel
rogito suddetto oltre alla cessione gratuita delle aree era prevista sulle
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stesse la costituzione di servitù che saranno esplicitate nel paragrafo
§ 2.2.
La necessità di alienare il bene da parte dell’Amministrazione comunale
nasce dal fatto che il parcheggio in questione, ancorché fruibile
liberamente dai cittadini perché adeguatamente dotato di segnaletica
stradale specifica (parcheggio pubblico), è da allora fino a tutt’oggi
utilizzato quasi esclusivamente dall’utenza commerciale dell’hotel. Infatti,
la posizione frontista dell’area, cioè tra la struttura alberghiera ed il viale
Agello (lungolago), l’accesso pedonale principale della struttura alberghiera
stessa che è garantito esclusivamente dal parcheggio in esame (cfr.
servitù al paragrafo § 2.2) nonché le insegne/indicazioni dell’hotel
all’ingresso del parcheggio stesso, determinano visibilmente un’incertezza
nella fruibilità da parte degli utenti in generale. Questa situazione ha
indotto l’Amministrazione comunale a classificare l’area in stima come
immobile che non è più strumentale all’esercizio delle funzioni istituzionali
inserendolo nel Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari.
Struttura alberghiera e parcheggio - particolare ingresso - vista da nord/ovest
L’area, come si è riscontrato in sede di sopralluogo esperito in data
12/02/2016, è di forma trapezoidale pressoché regolare e completamente
pianeggiante, sistemata con materiali e finiture tipici dei parcheggi pubblici
a servizio di attività alberghiere o direzionali/commerciali. La
pavimentazione del parcheggio è completamente realizzata con un manto
di masselli colorati autobloccanti in calcestruzzo. I posti auto, pari a n. 40,
sono collocati frontalmente a due filari di siepe, uno centrale e l’altro a
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confine con il viale Agello, divisi da un’ampia corsia di manovra. Lungo il
lato ovest del parcheggio, quindi a confine con un’altra area, è presente
un’aiuola piantumata della larghezza di circa m. 4,50 e sopraelevata
rispetto al piano dello stesso di circa m. 1,50.
Al di sotto di parte della suddetta aiuola, quindi al piano seminterrato,
sono ubicati dei locali destinati a servizi e sottoservizi tecnici (cabina
elettrica e gruppo elettrogeno) non oggetto della presente valutazione. A
questi si aggiunge un tunnel sotterraneo al parcheggio, in corrispondenza
del lato est, a servizio dell’hotel avente funzione di collegamento tra il
piano interrato della struttura alberghiera e l’area a lago, oltre il
soprastante viale Francesco Agello, anch’esso non oggetto di valutazione.
Struttura alberghiera e parcheggio - vista da nord
Parcheggio - vista da est
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Parcheggio - particolari corsia e ingresso hotel
Particolare aiuola
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Il parcheggio è privo di recinzione ad eccezione dei lati posti ad est e ovest
a confine con altre proprietà. Il lato nord del parcheggio come detto è
delimitato da una siepe a protezione del marciapiede del viale Francesco
Agello.
La rappresentazione grafica catastale di una delle particelle all’attualità
non corrisponde allo stato dei luoghi pertanto, nel processo di valutazione
che segue, si farà riferimento alla superficie dello stato dei luoghi assunta
dagli elaborati dello strumento urbanistico acquisiti dall’ufficio tecnico
comunale.
1.3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Ditta intestata:
- COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA con sede in Desenzano del Garda
C.F. 00575230172 Proprietà per 1/1
CATASTO FABBRICATI – COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA
Foglio Particella Porz. Sub. Qualità Classe Superficie Reddito
ha are ca Dominicale
€ Agrario
€
27 435 Prato Irriguo 1 30 Euro 0,17 Euro 0,19
27 546 Prato Irriguo 1 02 07 Euro 1,18 Euro 1,34
27 548 Prato Irriguo 1 09 10 Euro 5,17 Euro 5,87
27 550 Prato Irriguo 1 03 69 Euro 3,43 Euro 2,38
27 552 Prato Irriguo 1 05 04 Euro 2,86 Euro 3,25
Estratto mappa Catasto Terreni
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
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Coerenze
Nella mappa catastale vigente foglio 27, il compendio confina, in senso
orario partendo da nord, con la strada Viale Francesco Agello, le particelle
552/parte e 557.
In particolare si rileva che la particella 435 risulta erroneamente intestata
alla società RIPANDELLA S.R.L. per omessa registrazione dell’atto di
cessione sopra citato e che ai fini della futura alienazione è necessario
innanzitutto frazionare la particella 552 per identificare catastalmente la
porzione oggetto di trasferimento.
1.4 CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI
La consistenza immobiliare lorda è stata desunta dalle planimetrie e dalla
base censuaria catastali oltreché dagli elaborati acquisiti dall’ufficio tecnico
comunale, al fine di ottenere la corretta superficie commerciale
complessiva corrispondente allo stato dei luoghi.
Alla luce di quanto sopra si ricava una superficie commerciale complessiva,
pari a m2 1.650.
PARTE II – DESCRIZIONE TECNICO - LEGALE DEL BENE
2.1 DESTINAZIONE URBANISTICA
All’attualità, nel comune di Desenzano del Garda vige il Piano di Governo
del Territorio, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 123
assunta dal 19 al 21/12/2012 e pubblicata sul BURL il 26/06/2013, e
l’immobile in esame a seguito dell’approvazione del Piano delle Alienazioni
e Valorizzazioni Immobiliari con Delibera C.C. n°59 del 27/07/2015 ricade
nella zona “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” normato dall’art. 35
delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole.
Estratto di P.G.T. – Piano delle Regole
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
COMMITTENTE: COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA (BS) - C.F. 00575230172 P.IVA 00571140987 Via Carducci, 4 – 25015 Desenzano del Garda (BS) – Tel. 0309994211 Fax 0309143700 pagina. 12 di 29
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Legenda di P.G.T. - Piano delle Regole
In particolare si estraggono le seguenti indicazioni dalle Norme Tecniche di
Attuazione:
PIANO DELLE REGOLE (P.D.R.)
ART. 35 – AMBITI AD ALTA INCIDENZA DI VERDE PRIVATO
1. obiettivo del piano
Sono le parti del territorio con significativa dotazione di aree sistemate a verde privato che rivestono una particolare valenza ecologica nell’equilibrio dell’ambiente urbano.
All’interno di tali aree troviamo edifici e relativi spazi pertinenziali prevalentemente a destinazione residenziale anche con significativa valenza architettonica e/o storica ed adibiti a residenza turistica, caratterizzate da significativi valori paesistici di contesto. Obiettivo del piano è il contenimento dello stato di fatto ed il miglioramento delle condizioni di mitigazione paesistica delle preesistenze nonché di miglioramento delle condizioni di servizio.
Sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso nelle misure indicate nella tabella.
2. destinato
3. standard urbanistici
Per ciò che riguarda gli standard urbanistici si faccia riferimento a quanto disposto nel Piano dei Servizi.
4. modalità d’intervento
L’applicazione delle modalità d’intervento vengono attuate attraverso il rilascio dei titoli autorizzativi previsti dalla normativa vigente.
[...]
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
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PARAMETRI EDILIZI
5. indici
- (a) L’indice volumetrico è ammesso unicamente per piccoli locali di deposito attrezzati per la manutenzione dell’area a verde o accessori pergolati a servizio della proprietà.
- L’utilizzo della facoltà di incrementare i valori preesistenti nei lotti saturi alla data di adozione del PGT è subordinata all’eliminazione di tutti i materiali e le soluzioni incongrue per caratteristiche e modalità rispetto al contesto presenti nell’esistente.
- In aggiunta all’incremento dei valori preesistenti alla data di adozione del PGT, potranno essere realizzati accessori fuori terra al servizio connesso al benessere personale nel limite del 15% del volume esistente, anche staccato dal fabbricato principale ma avente caratteristiche architettoniche coerenti al contesto ed alle preesistenze, con altezza massima di mt 3,00.
6. distanza dai confini
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
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7. distanza dagli edifici
8. distanza dalle strade
In caso di intervento su fabbricati esistenti alla data di adozione del PGT è prevista la possibilità di sopralzo mantenendo l’esistente distanza dai confini e dai fabbricati anche se inferiore a mt. 5 e a 10,00 mt fatta salva la presenza di pareti finestrate alla quota del sopralzo.
9. distanza da ambiti di piano = distanza dai confini di cui al precedente punto 6), fatta salva la contiguità con la medesima proprietà ed escludendo comunque nel caso il confine sia con ambiti destinati a servizi dal PGT.
10. recinzioni
10.1 i cancelli degli accessi carrai ai singoli lotti dovranno essere arretrati dal filo stradale di almeno 3 mt. e raccordati alle recinzioni con opportuni svasi o, in alternativa essere dotati di apertura automatizzata.
H. recinzioni
L’altezza consentita per le recinzioni è da intendere come la somma della superficie opaca e trasparente.
- In omogeneità di allineamento qualora indicato dal responsabile del procedimento.
- In caso di piano naturale di campagna non orizzontale, l’altezza di cui sopra è da intendersi quale media geometrica calcolata per singole porzioni.
- Si prescrive per le recinzioni di nuova realizzazione l’arretramento laterale dal fronte stradale di almeno 1,50 m o secondo quanto eventualmente previsto nel Piano Urbano del Traffico o nei progetti di opere pubbliche, indipendentemente alle necessità di cui all’art. 23bis e 23ter.
- Si rimanda inoltre alle disposizioni del Codice della Strada in materia di distanze e caratteristiche delle recinzioni a garanzia che sulle strade aperte al pubblico transito tali recinzioni non interferiscano con la sicurezza della circolazione, in particolare occludendo o riducendo la visibilità.
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11. muri di sostegno/recinzioni
11.1 sui muri di sostegno potrà essere messa in opera una recinzione trasparente con altezza massima di mt. 1,20.
H. muri di sostegno:
- Su strada pubblica - con altezza massima di 2,00 mt - verso confini privati - con altezza massima di 2,50 mt con possibilità di deroga in caso di necessità oggettive e circostanziate.
12. parcheggi pertinenziali ex art. 41 sexies n. 1150 come modificato dalla L. 122/89
12.1 L’applicazione del parametro minimo di 1 mq ogni 10 mc dovrà comunque garantire la dotazione minima di un posto auto ogni alloggio.
13. altre norme
13.1 E’ ammesso il trasferimento del potenziale volumetrico generato “dall’ambito di verde privato” verso gli ambiti residenziali consolidati attigui, a condizione che suddetta quota non ecceda il 20% della potenzialità edificatoria dell’ambito di ricaduta o dell’indice derivante in caso di lotto saturo.
13.2 L’ambito di verde privato non potrà accogliere incrementi volumetrici derivanti da trasferimenti di diritti generati da altri ambiti.
13.3 E’ ammessa la realizzazione di parcheggi in green block.
14. Ambiti soggetti a previsioni specifiche
[...]
- Attività alberghiere esistenti
Sulle tavole di azzonamento, con apposita simbologia, sono individuate le aree ove si consente il mantenimento dell’attività alberghiere esistenti.
Sono consentite le destinazioni di cui all’ art. 36 quater “ambiti per attività produttive turistico ricettive alberghiere”.
Eventuali discostamenti, se derivanti da necessità produttive aziendali, potranno essere assentiti previa verifica puntuale del livello di compatibilità da espletarsi all’interno delle procedure di cui al D.P.R. n.160 del 7 settembre 2010 già D.P.R. 447/1998.
[...]
Nel caso in esame, analizzate le norme tecniche sopra estratte,
quest’Ufficio in sede di sopralluogo esperito in data 12/02/2016 ha ritenuto
utile chiedere all’Amministrazione una puntuale interpretazione della
norma stessa inerente la possibilità o meno di edificare sull’area in
questione. A riscontro della richiesta l’Amministrazione comunale con nota
prot. n° 6453/VI/III del 19/02/2016 ha evidenziato:
Dall’analisi normativa dell’art. 35 con particolare riferimento al comma “5 -
Parametri Edilizi - Indici” si evidenzia quanto segue:
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a) - con riferimento alla possibilità di utilizzo dell’indice fondiario di 0,1
mq/mq o di 0,3 mq/mq per eventuali incrementi di superficie lorda di
pavimento prevista, lo stesso non trova applicazione per l’area in oggetto
in quanto detta condizione è esclusivamente applicabile laddove sull’area
insista un edificio di modo che l’area si configuri come una sua pertinenza.
Detta condizione nel caso specifico come sopra già evidenziato non è
soddisfatta in quanto trattasi di area libera da manufatti edilizi;
b) - non sono previsti ulteriori indici di utilizzazione fondiaria, né indici
fondiari aggiuntivi al volume preesistente né rapporti di copertura.
2.2 VINCOLI, SERVITÙ ED ALTRI DIRITTI REALI
Il contesto normativo alla cui disciplina è soggetto il compendio
immobiliare in stima non determina effetti rilevanti ai fini della valutazione
se non eventuali particolari specificità relative alle norme urbanistiche cui è
assoggettato espresse nel paragrafo precedente. Altresì non si rilevano
fattispecie che impongono, anche in tempi brevi, l’esecuzione di opere
indispensabili all’utilizzo del bene.
Da quanto accertato, inoltre, sull’area oggetto di stima sono state
costituite delle servitù e/o diritti che possono determinare una diminuzione
dell’appetibilità sul mercato immobiliare. Dall’esame degli atti forniti
dall’Amministrazione comunale si evince:
- Atto di cessione a titolo gratuito di aree e di costituzione di servitù del
notaio Eligio Conti repertorio n. 63646 raccolta n. 20850 del 05/06/2002
“La società cedente, col consenso del “COMUNE DI DESENZANO DEL
GARDA”, si riserva il diritto di passaggio pedonale e carraio per l’accesso
ed il regresso al costruendo nuovo albergo, il diritto di posa e di
mantenimento in opera di servizi e di sottoservizi, nonché il diritto di
mantenere nel sottosuolo un tunnel di collegamento fra l’interrato del
costruendo albergo e l’area a lago, costituendosi con ciò le
corrispondenti servitù e diritto di edificazione in sotterraneo a favore
della società “RIPANDELLA S.R.L.”.”
- Atto di identificazione catastale Scrittura privata con autentiche di firme
del notaio Eligio Conti repertorio n. 68852 raccolta n. 24131 del
13/09/2006
“La società “RIPANDELLA S.R.L.” ed il “COMUNE DI DESENZANO DEL
GARDA”, [...], dichiarano che [...]:
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a) - l’area sulla quale la società “RIPANDELLA S.R.L.” si è riservata il
diritto di passaggio pedonale e carraio per l’accesso ed il regresso al
nuovo albergo in corso di costruzione [...] è la seguente: Foglio 27
N.C.T.R. mappale: 548 [...]
b) - le aree sulle quali la società “RIPANDELLA S.R.L.” si è riservata il
diritto di posa e di mantenimento in opera di servizi e di sottoservizi del
nuovo albergo in corso di costruzione [...] sono le seguenti: Foglio 27
N.C.T.R. mappali: 546 [...] 548 [...] 550 [...] 552 [...] 435 [...]
c) - le aree sulle quali la società “RIPANDELLA S.R.L.” si è riservata il
diritto di edificazione in sotterraneo e di mantenimento nel sottosuolo di
un tunnel di collegamento fra l’area a lago e l’interrato del nuovo
albergo in corso di costruzione [...] sono le seguenti: 552 [...] 435 [...]
Detto diritto si esercita sulle porzioni di detti mappali 552 e 435 -
porzioni della superficie di mq. 152,96 circa [...] “
- Atto di servitù prediale Costituzione di servitù industriale per l’impianto
e l’esercizio di apparecchiature per la trasformazione di energia elettrica
in fabbricato ad uso cabina della notaio Marianna Rega repertorio
n. 30615-30962 raccolta n. 7876 del 30/11/2006-19/01/2007
Il concedente “COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA” accorda all’”ENEL
DISTRIBUZIONE”, a titolo di servitù industriale, di passo carraio e di
elettrodotto sul fabbricato seminterrato identificato al foglio 27 particella
556 subalterno 2, su porzione di area identificata al foglio 27 particelle
546 e 548.
PARTE III – PROCESSO DI VALUTAZIONE
3 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE
Secondo i principi generali di estimo, il giudizio di stima deve essere
oggettivo e generalmente valido, pertanto deve tenere conto del principio
dell’“ordinarietà” ed articolarsi nei seguenti passi:
1. scelta dei criteri/metodi idonei a ricostruire il valore economico da
determinare;
2. assunzione dei necessari elementi di riferimento;
3. individuazione del valore economico dei beni di interesse, in
dipendenza dello scopo della stima secondo uno o più dei seguenti
criteri:
a. il più probabile valore di mercato;
b. il più probabile valore di costruzione e di ricostruzione;
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c. il più probabile valore di trasformazione;
d. il più probabile valore complementare;
e. il più probabile valore di surrogazione;
f. il più probabile valore di capitalizzazione.
4 SCOPO DELLA STIMA
Scopo della stima è la determinazione del più probabile valore di mercato
del compendio all’attualità ai fini dell’eventuale alienazione.
Il criterio del valore di mercato è applicabile tramite due metodi:
• Comparazione diretta (sintetico) che comporta la formazione di una
scala di prezzi di compravendita o valori noti;
• Comparazione indiretta (analitico o capitalizzazione dei redditi) che
comporta la formazione di un’analoga scala di canoni di locazione oltre che
la corretta definizione del saggio di redditività congruo.
Nel caso in esame, considerati gli elementi sopra indicati, tenuti in debito
conto l’ubicazione, la consistenza, la destinazione urbanistica, l’andamento
del mercato immobiliare e la potenzialità dell’area, si ritiene di stimarne il
valore mediante il procedimento del costo di riproduzione deprezzato.
5 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE
Il segmento di mercato cui appartiene l’immobile oggetto di stima (area di
proprietà pubblica utilizzata a parcheggio priva di capacità edificatoria) non
è sufficientemente dinamico, omogeneo e trasparente per consentire
un’analisi dettagliata in termini di numero di transazioni avvenute fino
all’epoca della valutazione e di indicatori di mercato.
6 METODOLOGIA
Con riferimento allo scopo della stima, considerati tutti gli elementi sopra
indicati, tenuti in debito conto l’ubicazione, la consistenza, la destinazione
urbanistica vigente, l’andamento del mercato immobiliare e la potenzialità
dell’immobile, si ritiene che il più probabile valore di mercato dell’area in
trattazione, considerati l’assenza di capacità edificatoria e la potenzialità di
sfruttamento, sia da porre in relazione al valore delle aree destinate a
standard urbanistici d’immobili di carattere paracommerciale. Tale
presupposto nasce dal fatto che l’area, ancorché priva di edificabilità, ai
sensi della norma urbanistica (Cfr. § 2.1) acquisisce “di fatto” la
caratteristica di pertinenzialità della struttura turistico-ricettiva esistente di
proprietà della società RIPANDELLA S.R.L.. Pertanto, trattandosi di un
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immobile a destinazione non ordinaria e non apprezzato dal mercato
immobiliare, per il quale non esistono dati di mercato (sia in termini di
valori che di canoni) si ritiene di stimarlo con il metodo del più probabile
valore di riproduzione deprezzato, che rappresenta il costo che sarebbe
necessario sopportare all’attualità per riprodurre un immobile simile a
quello oggetto di stima, dedotto il deprezzamento che esso ha subito per
effetto della vetustà e dell’obsolescenza.
Si applica la relazione:
VM = Ca + Cc + Of + Up – ∆
Dove:
VM - valore di mercato dell’immobile
Ca – costo dell’area
Cc – costo di costruzione
Of – oneri finanziari
Up – utile del promotore
∆ - deprezzamento
Le diverse voci relative ai costi risultano meglio esplicitate nella seguente
tabella:
Caa Costo di acquisto dell’area
Oaa Oneri acquisto area
Coi Costo opere di Idoneizzazione dell’area
Csc Costo di costruzione superfici coperte
Cse Costo di sistemazione delle superfici esterne
Oups Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
Occ Contributi concessori sul costo di costruzione
Op Onorari Professionali
Oal Costi per allacciamenti ai pubblici servizi
Sg Spese generali
Sc Spese di commercializzazione
OfaOneri finanziari sulla quota a debito dei costi diretti e
indiretti dell’area
OfcOneri Finanziari sulla quota a debito dei costi diretti
e indiretti di costruzione
UpaUtile del promotore sui costi diretti e indiretti
dell’area
UpcUtile del promotore sui costi diretti e indiretti di
costruzione
Costi indiretti di
costruzione C ic
C tc
Costi di Costruzione
diretti e indirettiCC
OF Oneri Finanziari
CA Costi dell’Area diretti e indiretti
Utile del Promotore UP
Costo tecnico di costruzione
Ou
Cg Costi di gestione
dell’operazione
Oneri di
urbanizzazione
L’operazione immobiliare, pur essendo fittizia, si dispiega nel tempo
secondo fasi consecutive, ciascuna con una propria durata, riassunta nella
tabella che segue:
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FASE DURATA
Analisi di fattibilità e acquisto dell'area Momento 0 Durata del provvedimento autorizzativo, amministrativo - urbanistico e delle fasi interlocutorie fino all'affidamento dei lavori all'impresa di costruzione
n1
Durata dei lavori di costruzione fino alla consegna n2
Durata del periodo di commercializzazione dell'immobile n3
Durata totale dell'operazione n = n1 + n2 + n3
Tutti i costi dei fattori produttivi di dettaglio sono erogati all’interno della
tempistica delineata, rispetto alla quale l’epoca della stima si situa
logicamente alla fine dell’operazione immobiliare, vale a dire al tempo
n = n1 + n2 + n3
Solo tenendo conto del tempo di erogazione di ciascun costo è possibile
quantificare correttamente gli effetti finanziari complessivi di tali
erogazioni, sia in termini di rendimenti prodotti dai capitali messi in
campo, che di interessi passivi per la quota parte reperita sul mercato
creditizio.
Nella fattispecie si pone:
n1 = 6 mesi
n2 = 6 mesi
n3 = 6 mesi
n = 18 mesi
Caa – costo di acquisto dell’area
Rappresenta il costo necessario ad acquistare la quantità di terreno in
grado di esprimere legittimamente le stesse caratteristiche dell’immobile
da stimare, posto nelle immediate vicinanze di questo, ovvero in zona
equivalente per caratteristiche estrinseche e con localizzazione di dettaglio
equivalente a quella dell’area da stimare, rispetto all’utilità principale che
quest’ultimo dispiega.
Trattandosi di area originariamente a destinazione standard urbanistico e
attualmente destinata a verde privato priva di capacità edificatoria, viste le
considerazioni espresse nei paragrafi precedenti, tra cui l’attuale utilizzo e
quindi perdita di strumentalità all’esercizio di funzioni istituzionali, si
procede facendo riferimento alle quotazioni di mercato delle
monetizzazioni delle aree a standard. A tale scopo sono state acquisite
dall’Amministrazione comunale con nota prot. n. 12506/VI/III del
09/03/2016 gli importi applicati per la monetizzazione dei piani attuativi
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nel territorio comunale di recente realizzazione. Dall’analisi di tali valori e
dei relativi tipologie d’immobile e localizzazione, in relazione all’ubicazione,
alle caratteristiche e allo stato di fatto dell’immobile oggetto di stima,
considerando l’andamento del mercato nell’anno 2016, si assume come
valore unitario del costo di acquisto dell’area la quotazione pari a
€/m² 250,00.
Oaa – Oneri di acquisto dell’area
L’operazione di acquisizione dell’area è gravata da una serie di oneri
indiretti (fiscali, di mediazione, di consulenza, notarili), tutti da considerare
erogati, insieme al costo di acquisto dell’area, al tempo 0 dell’operazione
immobiliare.
Richiamate le condizioni espresse nei paragrafi precedenti, si assume una
percentuale del 3,5% del prezzo d’acquisto quale percentuale
corrispondente agli oneri per l’acquisto dell’area.
Ctc – costo tecnico di costruzione
Equivale alla somma dei costi diretti che un imprenditore edile deve
sostenere per costruire l’immobile da stimare. Il costo tecnico di
costruzione è dato dalla somma dei seguenti tre fattori produttivi di
dettaglio:
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
COMMITTENTE: COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA (BS) - C.F. 00575230172 P.IVA 00571140987 Via Carducci, 4 – 25015 Desenzano del Garda (BS) – Tel. 0309994211 Fax 0309143700 pagina. 22 di 29
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Il costo di costruzione dell’opera da stimare si effettua individuando un
parametro unitario, calcolando la consistenza dell’opera rispetto a tale
parametro e applicando ad essa un costo unitario parametrico.
Il costo di idoneizzazione dell’area nel caso in esame è nullo.
In riferimento al costo di costruzione delle superfici del parcheggio, si
assume, per analogia, il costo di costruzione di parcheggi aventi le stesse
caratteristiche tipologiche di quelli in esame e la medesima dotazione di
impianti. Eseguita un’ampia indagine di mercato sulla base dei dati forniti
da autorevoli indicatori immobiliari e da informazioni assunte direttamente
presso operatori edili del settore (quali la pubblicazione “Prezzi Tipologie
Edilizie” del Collegio degli ingegneri ed architetti di Milano ed. DEI,
prezziario opere edili della provincia di Brescia ed i capitolati di imprese
edili del settore), si assumono il seguente costo di costruzione unitario pari
a €/m2 49,00. Tale valore è riferito alla superficie lorda comprensiva dei
costi inerenti le opere descritte nella sottostante tabella:
TABELLA RIASSUNTIVA DEI COSTI E PERCENTUALI D'INCIDENZA
Descrizione Incidenza
1 Scavi 1,73%
2 Sottofondi e rinterri 16,78%
3 Sistemazione a verde 6,08%
4 Pavimentazione a blocchi di calcestruzzo 38,95%
5 Cordoni calcestruzzo 8,63%
6 Fognature 11,57%
7 Rete irrigazione a pioggia 5,67%
8 Segnaletica stradale 0,73%
9 Impianto illuminazione pubblica 9,86%
Costo dell’opera €/m2 49,00 100,00%
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
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Cic – costi indiretti di costruzione
Sono costituiti da tutti quei costi, accessori ma inevitabili, connessi
all’attuazione del processo di costruzione degli edifici che costituiscono
l’immobile da stimare. I costi indiretti di costruzione sono raggruppabili in
due tipologie che contengono complessivamente i seguenti componenti di
dettaglio:
Nel caso in esame i contributi concessori sono nulli, in quanto trattasi di
opere su area di proprietà pubblica.
Gli onorari professionali vengono stimati nel 6% del costo di costruzione;
le spese generali nel 2% del costo di costruzione più gli oneri di
urbanizzazione; le spese di commercializzazione nel 1% del costo di
costruzione più gli oneri di urbanizzazione, gli onorari professionali e le
spese generali.
Of - oneri finanziari
Consistono nel costo del denaro che il promotore reperisce presso gli
istituti di credito per tutte le necessità di finanziamento dell’operazione
immobiliare. Essi sono calcolati utilizzando un tasso di interesse, che
rappresenta le condizioni credito di un promotore immobiliare ordinario e
sono legati al tempo medio dell’investimento e al rischio stesso
dell’operazione.
Si ipotizza un mix di capitale proprio e di capitale preso a prestito, da
considerare ottimale per il promotore ordinario. Occorre cioè individuare la
percentuale d di capitale reperito sul mercato finanziario rispetto al totale.
Tale parametro può essere assunto ordinariamente pari al 60%.
Si applica la relazione:
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
COMMITTENTE: COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA (BS) - C.F. 00575230172 P.IVA 00571140987 Via Carducci, 4 – 25015 Desenzano del Garda (BS) – Tel. 0309994211 Fax 0309143700 pagina. 24 di 29
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OFi = Ci x d x (qn - 1)
Dove:
OFi - oneri finanziari del capitale Ci
Ci - capitale investito
d - percentuale di indebitamento
qn - coefficiente di attualizzazione del montante: q = 1 + r
r - tasso di interesse sul debito
n - tempo di maturazione dei fattori economici
Si ritiene equo quantificare gli oneri finanziari assumendo gli interessi
passivi per la provvista di denaro pari al 4% dei capitali impiegati per il
periodo (i tassi odierni praticati dagli istituti di credito ad operatori
immobiliari solventi variano dal 3 al 5%).
Gli oneri finanziari vanno computati con riferimento ai tempi di erogazione
dei capitali, e quindi ai conseguenti tempi di maturazione degli interessi
passivi. Per i costi diretti ed indiretti fin qui esaminati si possono fissare i
tempi ordinari di erogazione e la durata del prestito come indicato nella
tabella che segue:
costi diretti e indiretti % tempo di
erogazione durata debito
Caa Costo di acquisto dell'area 100 0 n1 + n2 + n3
Oaa Oneri acquisto area
Oups Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
100 n1/3 2 n1 / 3 + n2 + n3
Occ Contributi concessori sul costo di costruzione
Coi Costo opere di idoneizzazione dell'area 100 n1 n2 + n3
Csc Costo di costruzione superfici coperte 30 n1 n2 + n3 Cse Costo di sistemazione superfici esterne
Op Onorari professionali
70 2 n2 / 3 n2 / 3 + n3 Sg Spese generali
Sc Spese di commercializzazione
e nel caso in esame:
costi diretti e indiretti % tempo di
erogazione durata debito
Csc Costo di costruzione superfici coperte 30 6 mesi 12 mesi
Cse Costo di sistemazione superfici esterne
Op Onorari professionali 70 10 mesi 8 mesi
Sg Spese generali
Up – utile del promotore
Ciascun costo erogato, rappresentando un capitale Ci messo in campo a un
tempo ni, deve produrre, oltre che un onere finanziario per la parte presa
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in prestito, anche un rendimento complessivo connesso con il grado di
rischio dell’operazione e con il rischio d’impresa del promotore.
L’utile del promotore costituisce appunto il profitto complessivo che egli
ritrae dall’impiego di tutti i capitali nell’operazione immobiliare e viene
incamerato al momento della vendita del prodotto edilizio finito,
coincidente con l’epoca della stima ovvero con il tempo n = n1 + n2 + n3.
Nel caso di immobili a destinazione non ordinaria non apprezzata dal
mercato, come quello in esame, devono formularsi alcune considerazioni
specifiche. Per tale fattispecie, infatti, non è corretto ipotizzare la figura di
un promotore ordinario che si assuma i rischi connessi a tale operazione al
fine di conseguire un utile dalla vendita del prodotto edilizio finito,
trattandosi di un prodotto edilizio privo di mercato.
E’ corretto ipotizzare il soggetto proprietario, che, essendo privo di
capacità imprenditoriali e tecniche, affidi ad un altro soggetto
l’organizzazione dei fattori della produzione al fine di ottenere il prodotto
edilizio finito di cui ha necessità.
Va infine evidenziato che, in linea generale, la presenza di un committente
certo, l’assenza di rischi connessi alla scelta delle destinazioni d’uso più
convenienti e delle tipologie edilizie di maggiore appetibilità, sono fattori
che concorrono ad attestare l’utile del promotore a livelli sensibilmente
minori di quelli ipotizzabili per destinazioni ordinarie apprezzate dal
mercato.
Si assume coerentemente al caso in esame un utile del promotore pari al
10% del totale dei costi sostenuti.
∆ - deprezzamento
La determinazione del valore di mercato dell’immobile nel caso di edifici
vetusti e/o storici avviene, sottraendo al valore di riproduzione a nuovo
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una quota parte dovuta al deprezzamento, che può essere visto come la
somma dei seguenti fattori:
∆df - deterioramento fisico
∆of - obsolescenza funzionale
∆oe - obsolescenza economica
La diminuzione di valore dovuta al deprezzamento, con esclusione della
componente ∆oe imputabile all’obsolescenza economica, va calcolata solo
per i fabbricati e non per l’area.
Sorge perciò la necessità di separare, nel valore di riproduzione a nuovo,
la quota parte derivante dai soli costi diretti ed indiretti relativi al
parcheggio da quelli relativi all’area, come indicato nella seguente tabella:
Il deterioramento fisico rappresenta la perdita di valore del bene
immobiliare a causa del deperimento dei suoi componenti edilizi (strutture,
finiture ed impianti) dovuta all’uso ed al trascorrere del tempo (vetustà).
In particolare, nel caso in esame, considerato che si tratta di un
parcheggio pubblico fruito come già espresso quasi esclusivamente
dall’utenza commerciale alberghiera, per cui da un limitato numero di
area fabbricato
Caa Costo di acquisto dell’area �
Oaa Oneri acquisto area �
Coi Costo opere di Idoneizzazione dell’area �
Csc Costo di costruzione superfici coperte �
Cse Costo di sistemazione delle superfici esterne �
Oups Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria �
Occ Contributi concessori sul costo di costruzione �
Op Onorari Professionali �
Oal Costi per allacciamenti ai pubblici servizi �
Sg Spese generali �
Sc Spese di commercializzazione �
OfaOneri finanziari sulla quota a debito dei costi diretti e
indiretti dell’area�
OfcOneri Finanziari sulla quota a debito dei costi diretti
e indiretti di costruzione�
UpaUtile del promotore sui costi diretti e indiretti
dell’area�
UpcUtile del promotore sui costi diretti e indiretti di
costruzione�
costi diretti e indiretti
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utenti, e visto l’esiguo deterioramento del manto di superficie e delle
relative strutture accessorie, si ritiene coerente non eseguire il
deprezzamento.
Si riportano di seguito i conteggi relativi ai dati tecnico – economici sopra
riportati:
ACQUISTO DELL'AREA Tasso o aliquota
Prezzo unitario
Unità di misura
Quantità Costo €
Costo di acquisto dell'area Caa 250,00 m2
1.650,00
412.500,00
Oneri di acquisto dell'area Oaa 3,50% 0 m2
412.500,00
14.537,50
Costo complessivo acquisto dell'area [Ca = Caa + Oaa] 427.037,50
COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE Tasso o aliquota
Prezzo unitario
Unità di misura
Quantità Costo
€
Costi di idoneizzazione (demolizioni, consolidamenti, drenaggi ecc) Coi 0 m3 0,00 0,00
Costo di costruzione Superfici Coperte (compreso di sistemazioni esterne) - Csc - Stalla
49,00 m2 1.650,00 80.850,00
Oneri di urbanizzazione Primaria e Secondaria Oups 0,00 m2 0,00 0,00
Oneri di urbanizzazione sul Costo di Costruzione Oucc 0,00 € 0,00 0,00
Onorari professionali Op = op% x (ΣCsc+ΣCse) 6% € 80.850,00 4.851,00
Spese generali e amministrazione Sg = 2% x (ΣCsc+ΣCse+ΣOu) 2% € 80.850,00 1.617,00
Spese di commercializzazione Sc = 1% x (ΣCsc+ΣCse+ΣOu) 1% € 87.318,00 873,18
Costo tecnico di costruzione e relativi oneri indiretti [Ctf = Csc + Cse + Ou + Op + Sg + Sc ]
88.191,18
ONERI FINANZIARI
Tasso
r %
Tempo a fine
periodo (mesi)
Costi €
Quota costi
Quota debito
%
Oneri finanziari
€
Sul costo complessivo di acquisto dell'area Ca
Ofa = Ca x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 18 427.037,50 100% 60% 15.526,07
Sul Costo tecnico di costruzione Ctc
Ofc1 = 30% Ctc x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 12 80.850,00 30% 60% 582,12
Ofc2 = 70% Ctc x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 8 80.850,00 70% 60% 899,59
Sugli oneri di urbanizzazione Ou Ofc3 = Ou x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 0,00 100% 60% 0,00
Sui costi di gestione Cg = (Op+Sg+Sc)
Ofc4 = 30% Cg x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 12 7.341,18 30% 60% 52,86
Ofc5 = 70% Cg x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 8 7.341,18 70% 60% 81,68
Totale oneri finanziari sulla quota dei costi finanziata da debito
Of = (Ofa+Ofc)
17.142,32
Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)
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UTILE DEL PROMOTORE Aliquota
% Costi sostenuti
€ Utile
€
Sul totale dei costi sostenuti sull'acquisto dell'area Upa = p x (Ca+ Ofa) 10,0% 442.563,57 44.256,36
Sul totale dei costi sostenuti sul fabbricato Upc = p x (Ct + Ofc) 10,0% 89.807,43 8.980,74
Utile del promotore Up = (Upa + Upc) 53.237,10
Valore del parcheggio a nuovo:
VFN = € (427.037,50+88.191,18+17.142,32+53.237,10) = € 585.608,10
Considerando inoltre che l’interesse all’acquisto dell’area può essere
espresso quasi esclusivamente dalla proprietà della struttura alberghiera
confinante, si ritiene di decrementare di una percentuale pari al 20% il
valore ottenuto.
Si ottiene:
€ 585.608,10 x 0,80 = € 468.486,48
Arrotondato a € 470.000,00
CONCLUSIONI
L’immobile oggetto di stima è un’area a destinazione urbanistica “Ambiti
ad alta incidenza di verde privato”, attualmente utilizzata a parcheggio
pubblico in normale stato di conservazione, di proprietà
dell’Amministrazione comunale, ubicata a Desenzano del Garda (BS) in
viale Francesco Agello nella frazione di Rivoltella. Il Comune di Desenzano
del Garda ha previsto di procedere all’alienazione di detta area poiché
inserita nel Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari 2015,
immobile che non è più strumentale all’esercizio delle funzioni istituzionali.
A tale scopo è stato richiamato il Protocollo d’Intesa n. 3534 del
23/03/2015 sottoscritto tra l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Brescia-Territorio e l’Ente richiedente.
L’area, della superficie complessiva di circa m2 1.650, è catastalmente
costituita da:
Lo scopo della stima è la determinazione all’attualità del valore di mercato
dell’area affinché l’Ente possa attuare la procedura amministrativa per
Parcheggio 27 435 1/1Parcheggio 27 546 1/1Parcheggio 27 548 1/1Parcheggio 27 550 1/1Parcheggio 27 552 parte 1/1
Quota Proprietà
Catasto FabbricatiUnità immobiliari a destinazione "Ambito ad alta incidenza di verde privato"
Descrizione Sez. Foglio Particella Sub.
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