relazione di stima per la determinazione del più probabile · relazione di stima per la...
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Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaentrate.it – P.I./C.F. 06363391001
COMMITTENTE: Comune di Latisana – Servizio Lavori Pubblici
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Un originale del documento è archiviato presso l’Ufficio emittente
oggetto
Relazione di stima per la determinazione del più probabile
valore di mercato di terreni e fabbricati situati in comune
di San Michele al Tagliamento (VE), via Armentarezza e
via Bregadina.
Estremi catastali: Comune di San Michele al Tagliamento,
Catasto Terreni: Fg. 30, particelle 15, 18, 23, 25, 40, 96, 97,
98, 100; fg. 31 particella 15; fg. 38 particelle 18, 26, 240,
388, 389.
Catasto Fabbricati Fg. 30, particella 219, fg. 38 particelle
980, 981.
Richiedente: Comune di Latisana – Servizio Lavori
Pubblici.
Prot. RdP richiedente n. 37742 del 06.12.2016.
Prot. RdP ricevente n. 114216 del 12.12.2016.
Negozio giuridico: Accordo di Collaborazione Prot. n.
34028 del 05/04/2017.
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
COMMITTENTE: Comune di Latisana – Servizio Lavori Pubblici
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Relazione di stima per la determinazione del più probabile valore di mercato di
terreni e fabbricati situati in comune di San Michele al Tagliamento (VE), via
Armentarezza e via Bregadina.
Estremi catastali: Comune di San Michele al Tagliamento, Catasto Terreni: Fg.
30, particelle 15, 18, 23, 25, 40, 96, 97, 98, 100; fg. 31 particella 15; fg. 38
particelle 18, 26, 240, 388, 389.
Catasto Fabbricati Fg. 30, particella 219, fg. 38 particelle 980, 981.
Richiedente: Comune di Latisana – Servizio Lavori Pubblici.
Prot. RdP richiedente n. 37742 del 06.12.2016.
Prot. RdP ricevente n. 114216 del 12.12.2016.
Negozio giuridico: Accordo di Collaborazione Prot. n. 34028 del 05/04/2017.
INDICE
Premessa ................................................................................................ 3
PARTE I – DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI ........................................................ 3
1. Notizie di carattere generale ............................................................. 3
1.1 Descrizione Immobili ....................................................................... 4
1.2 Descrizione compendio immobiliare in via Armentarezza ...................... 5
1.3 Descrizione compendio immobiliare in via Bregadina ............................ 6
1.4 Dati catastali .................................................................................. 7
1.5 Consistenza compendio immobiliare in via Armentarezza ..................... 8
1.6 Consistenza compendio immobiliare in via Bregadina ........................... 8
2 Descrizione tecnico-legale del bene.................................................... 9
2.1 Quadro normativo vigente ................................................................ 9
2.2 Descrizione urbanistica .................................................................... 9
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE ............................................................. 10
3.1 Generalità ..................................................................................... 10
3.2 Criteri e metodologie estimative adottate .......................................... 11
3.3 Procedimento di stima sintetico comparativo (terreni agricoli) .............. 12
3.3.1 Individuazione del set di comparables ............................................... 12
3.4 Procedimento di stima del costo di riproduzione deprezzato (fabbricati) 15
3.4.1 Tempistica dell’operazione immobiliare ............................................. 16
3.4.2 Costo di acquisto dell’area e relativi oneri indiretti .............................. 16
3.4.3 Costo tecnico di costruzione e relativi oneri indiretti ............................ 17
3.4.4 Oneri finanziari .............................................................................. 21
3.4.5 Utile del promotore ......................................................................... 22
3.4.6 Determinazione del valore di riproduzione a nuovo ............................. 23
3.4.7 Deprezzamento .............................................................................. 23
3.4.8 Determinazione del valore di mercato dei fabbricati ............................ 25
3.5 Valore di mercato terreni e fabbricati ................................................ 26
Conclusioni ............................................................................................. 26
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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Premessa
La presente relazione viene redatta a seguito di richiesta del Comune di Latisana
– Servizio Lavori Pubblici, prot. n. 37742 del 06/12/2016 nell’ambito dell’Accordo
di Collaborazione prot. n. 34028 del 05.04.2017, stipulato tra il predetto Ente
locale e questa Agenzia.
Lo scopo della stima è la determinazione del più probabile valore di mercato,
all’attualità, di terreni e fabbricati situati nel comune di San Michele al
Tagliamento (VE).
Gli immobili sono identificati catastalmente da quindici particelle allibrate al
catasto terreni, e tre censite al catasto fabbricati, tutte intestate a:
- “COMUNE DI LATISANA c.f. 83000470308 - proprietà per 1/1”.
In data 11/05/2017 è stato eseguito opportuno sopralluogo interno ed esterno
per gli accertamenti tecnici di rito sugli immobili, per rilevare lo stato di fatto, le
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, nonché svolgere le opportune indagini
di mercato per stabilire gli aspetti economici-estimativi da prendere a
riferimento.
In pari data sono stati effettuati, inoltre, gli approfondimenti presso gli uffici
tecnici del comune di San Michele al Tagliamento per definire gli aspetti
urbanistico-amministrativi.
Pertanto, la presente valutazione viene eseguita sulla base di quanto rilevato in
sede di sopralluogo, degli atti in possesso di quest’Ufficio (banca dati
amministrativo-censuaria), delle informazioni assunte presso gli uffici tecnici
comunali e delle indagini di mercato svolte.
Si precisa, inoltre, che la valutazione è stata eseguita nel presupposto che gli
immobili siano liberi da persone e/o cose e da ogni gravame e/o impedimento,
servitù, vincoli, ipoteche, ed eventuali spese che si rendessero necessarie per
attività di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative (urbanistiche, edilizie e
catastali).
PARTE I – DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI
1. Notizie di carattere generale
Il comune di San Michele al Tagliamento in provincia di Venezia è situato nel
Veneto Orientale e confina a ovest con i comuni di Fossalta di Portogruaro,
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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Portogruaro e Caorle, ad est con la regione Friuli Venezia Giulia dal quale è
separata dal fiume Tagliamento e a sud con il mare Adriatico.
Il vasto territorio comunale si estende per una superficie di 112,3 km² e
comprende le frazioni di Bevazzana, Bibione, Cesarolo, San Giorgio, Pozzi, Terzo
Bacino, Villanova della Cartera, Malafesta, Marinella, San Filippo, San Mauro,
Pradis e Prati Nuovi e può essere diviso in tre diverse parti, con caratteristiche
proprie e inconfondibili:
- la zona meridionale è a contatto con il Mare Adriatico, nei pressi di
Bibione, ed è caratterizzata da una folta pineta marittima;
- la zona centrale, dove si trova il capoluogo comunale, è quasi
completamente pianeggiante e bonificata, ed è adatta all'agricoltura;
- la zona settentrionale si distingue per la produzione agricola varia e per la
presenza di numerosi boschi ed elementi paesaggistici.
Il tutto è costeggiato dal fiume Tagliamento nelle vicinanze della sua foce.
Il comune gode nel complesso di buoni collegamenti stradali con i centri limitrofi.
Nel territorio comunale sono presenti i principali servizi pubblici (asili, scuole
dell’obbligo, impianti sportivi, banche, poste, etc.) e le terme ubicate, nella
frazione di Bibione.
L’economia di San Michele al Tagliamento si basa soprattutto sul turismo, con
un’abbondante offerta di strutture ricettive di vario tipo situate nella frazione di
Bibione; di pari passo alla spinta trainante del settore turistico è
progressivamente cresciuta anche un’economia nel settore dei servizi.
Gli immobili oggetto di valutazione, seppur ricadenti in fogli catastali diversi, si
trovano tutti nella zona centrale, con destinazione prevalentemente agricola, e
ricadono in via Armentarezza nelle vicinanze delle frazione di San Filippo e in via
Bregadina nella frazione di Cesarolo. I terreni sono accessibili attraverso viabilità
comunale e strade bianche.
Le zone, in cui ricadono i beni oggetto di stima, risultano ben collegate alla rete
stradale provinciale, ma sono scarsamente servite dai mezzi di trasporto pubblico
(autobus).
1.1 Descrizione Immobili
Trattasi di due distinti compendi immobiliari formati da terreni e fabbricati ubicati
il primo in via Armentarezza vicino alla frazione di San Filippo ed il secondo in via
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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Bregadina nella frazione di Cesarolo.
1.2 Descrizione compendio immobiliare in via Armentarezza
Il compendio immobiliare formato da terreni e fabbricati ricade tra il foglio 30 ed
il foglio 31 ed è catastalmente così identificato:
Catasto Terreni: foglio 30 particelle 15, 18, 23, 25, 40, 96, 97, 98, 100,
foglio 31 particella 15;
Catasto Fabbricati: foglio 30 particella 219.
Terreni
Il terreno oggetto di valutazione, di tipo argilloso, ha una giacitura pianeggiante
e risulta coltivato a seminativo. Si estende per una superficie complessiva di
440.260 m² ed ha accesso diretto dalla strada consorziale denominata via Pradis,
la stessa che attraversa parzialmente il lotto e delimita il confine, tra la porzione
di terreno ricadente nel foglio 30 e quella nel foglio 31.
Fabbricati
Nella particella insistono due distinti fabbricati, costruiti nel 1930 circa,
parzialmente inutilizzati e in scadente stato di conservazione, per i quali è
necessario provvedere a radicali interventi di manutenzione per un eventuale
utilizzo degli stessi.
Il primo fabbricato è composto da una parte a destinazione residenziale,
sviluppata su tre piani fuori terra, suddivisa in due distinte unità abitative
(subalterni 2 e 3), ed una parte, costruita in aderenza, a due piani, destinata a
stalla/magazzino/deposito attrezzi agricoli (subalterno 4).
Il secondo fabbricato è costituito da unico corpo sviluppato su tre piani fuori terra
a destinazione abitativa (subalterno 5).
Completa la consistenza uno scoperto (subalterno 1) comune a tutti i fabbricati.
La porzione individuata dal sub. 2 è stata oggetto di interventi manutentivi
strettamente necessari, per poter essere utilizzata.
I suddetti fabbricati sono in muratura portante, con solai in legno, copertura a
due falde e manto in laterizio. L’intero compendio immobiliare è stato denunciato
al catasto fabbricati in data 30/11/2012 con protocollo n. VE0191760, dal tecnico
geom. Gianni Martin incaricato dalla proprietà.
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1.3 Descrizione compendio immobiliare in via Bregadina
Il compendio immobiliare formato da terreni e fabbricati ricade nel foglio 38 ed è
catastalmente così identificato:
Catasto Terreni: foglio 38 particelle 18, 26, 240, 388, 389;
Catasto Fabbricati: foglio 38 particelle 980 e 981.
Terreni
Il terreno oggetto di valutazione, di tipo sabbioso, ha una giacitura pianeggiante
e risulta coltivato a seminativo. Lo stesso si estende per una superficie di
134.020 m², comprensiva della strada bianca di accesso (particella 18), a
servizio anche delle particelle limitrofi.
Fabbricati
Nella particella 980 è presente un fabbricato, con scoperto esclusivo di
pertinenza, costituito da unico corpo su tre piani fuori terra a destinazione
abitativa.
Nella particella 981 insiste un fabbricato composto da una parte a destinazione
residenziale, sviluppata su tre piani fuori terra (subalterno 2), ed una parte,
costruita in aderenza, a due piani, destinata a stalla/fienile/magazzino
(subalterno 3). Completa la consistenza dell’immobile uno scoperto comune a
tutti i manufatti (subalterno 1) ed un’unità, non visionata durante il sopralluogo,
denunciata catastalmente come unità collabente di 13 m² (subalterno 4).
I fabbricati risultano costruiti circa negli anni 1930 e versano in scadente stato di
conservazione ed in totale stato di abbandono e per i quali è necessario
provvedere a radicali interventi di manutenzione per un eventuale utilizzo degli
stessi.
Gli immobili sono in muratura portante, con solai in legno, copertura a due falde
e manto in laterizio. L’intero compendio immobiliare è stato denunciato al catasto
fabbricati dal tecnico geom. Gianni Martin su incarico della proprietà, in data
19/11/2012 con protocollo n. VE0183708 (mapp. 980) e in data 20/11/2012
protocollo n. VE0184656 (mapp. 981).
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1.4 Dati catastali
Gli immobili oggetto di valutazione risultano catastalmente così censiti nel
comune di San Michele al Tagliamento:
Catasto Terreni
Foglio Mappale Qualità Classe Superficie
m²
Reddito €
Dominicale Agrario
30 15 Seminativo 5 111.860 406,71 375,51
30 18 Prato 2 1.210 4,40 2,50
30 23 Seminativo 4 16.680 90,97 64,61
30 25 Seminativo 4 1.810 9,87 7,01
30 40 Seminativo 4 5.410 30,51 20,96
30 96 Seminativo 4 63.910 360,43 247,55
30 97 Seminativo 4 2.230 12,58 8,64
30 98 Seminativo 5 19.690 71,59 66,10
30 100 Seminativo 4 3.830 20,89 14,84
30 219 Ente Urbano - 7.002 - -
31 15/A Seminativo 4 184.650 1.144,37 715,23
15/B Vigneto 2 28.980 359,21 142,19
38 18 Incolt prod 1 1.610
0,17
38 26 Seminativo 2 61.340 501,33 300,95
38 240 Seminativo 2 16.780 137,14 82,33
38 388 Seminativo 2 50.060 409,14 245,61
38 389 Seminativo 2 4.230 34,57 20,75
38 980 Ente Urbano - 580
38 981 Ente Urbano - 1.830
Catasto Fabbricati
Foglio Mappale Sub. Categoria Classe Consistenza Sup.
Catastale m²
Rendita
30 219 1 b.c.n.c.
2 A/3 2 9,0 vani 188 237,05
3 A/3 2 10,0 vani 255 263,39
4 D/8 1.108,00
5 A/3 2 11,0 vani 192 289,73
38 980 - A/3 2 7,0 vani 186 184,38
38 981 1 b.c.n.c.
2 A/3 2 9,0 vani 252 237,05
3 C/2 8 257 m² 247 185,82
4 F/2
il tutto intestato a:
- “COMUNE DI LATISANA c.f. 83000470308 - proprietà per 1/1”.
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1.5 Consistenza compendio immobiliare in via Armentarezza
Terreni
La consistenza utilizzata è la somma delle superfici rilevate nella banca dati
catastale riferita ad ogni singola particella.
Foglio Mappale Superficie
m²
30 15 111.860
30 18 1.210
30 23 16.680
30 25 1.810
30 40 5.410
30 96 63.910
30 97 2.230
30 98 19.690
30 100 3.830
31 15 213.630
Totale 440.260
Fabbricati
Le consistenze utilizzate per i fabbricati, sono quelle rilevate dalla
documentazione catastale (Docfa denuncia di variazione prot. VE0191760 del
30/11/2012):
- Fg. 30 mapp. 219 sub. 2 – Abitazione 188 m²
- Fg. 30 mapp. 219 sub. 3 – Abitazione 255 m²
- Fg. 30 mapp. 219 sub. 4 – Stalla/fienile/magazzino 1.079 m²
- Fg. 30 mapp. 219 sub. 5 – Abitazione 192 m²
1.6 Consistenza compendio immobiliare in via Bregadina
Terreni
La consistenza utilizzata è la somma delle superfici rilevate nella banca dati
catastale riferita ad ogni singola particella.
Foglio Mappale Superficie
m²
38 18 1.610
38 26 61.340
38 240 16.780
38 388 50.060
38 389 4.230
Totale 134.020
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Fabbricati
Le consistenze, in ragione del metodo di stima utilizzato, sono state calcolate
graficamente sulla base delle planimetrie depositate con pratiche Docfa
(denuncie di variazione prot. VE0183708 del 19/11/2012 e prot. VE0184656 del
20/11/2012), secondo quanto previsto dal D.P.R. 138/98:
- Fg. 38 mapp. 980 – Abitazione 165 m²
- Fg. 38 mapp. 981 sub. 2 – Abitazione 252 m²
- Fg. 38 mapp. 981 sub. 3 - stalla/fienile/magazzino 247 m²
- Fg. 38 mapp. 981 sub. 4 – Unità collabente 13 m²
2 Descrizione tecnico-legale del bene
2.1 Quadro normativo vigente
In assenza di documentazione specifica, gli immobili, al fine della presente
valutazione, saranno considerati liberi da persone e/o cose e da ogni gravame
e/o impedimento, servitù, ipoteche, vincoli vari ed eventuali spese che si
rendessero necessarie per attività di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative
(urbanistiche, edilizie e catastali). Gli stessi saranno, altresì considerati conformi
alle norme urbanistiche ed edilizie.
Si segnala che i fabbricati con più di 70 anni di età, appartenenti ad enti ed
istituti pubblici e a persone giuridiche private senza fini di lucro, sono soggetti a
presunzione di vincolo culturale secondo le disposizioni dell’articolo 12, comma 1
del Decreto Legislativo 42/04 e successive modifiche. Sarà compito della
proprietà provvedere, in caso di alienazione, per i fabbricati in argomento, alla
verifica dell’interesse culturale da richiedere al competente Ministero per i beni e
le attività culturali. All’attualità la Committenza non ha fornito alcuna
documentazione a riguardo.
2.2 Descrizione urbanistica
Secondo lo strumento urbanistico vigente – Variante Parziale al Piano Regolatore
Generale per le Zone Agricole, approvato con Decreto Giunta Regionale n. 2009
del 30/06/2000 e successiva variante Decreto Consiglio Comunale n. 61 del
24/06/2004, i terreni oggetto di valutazione sono compresi all’interno della
“Sottozona Agricola Produttiva - E2”, mentre, le particelle comprensive in cui
insistono i fabbricati ricadono nella “Sottozona a salvaguardia e promozione degli
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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edifici residenziali a carattere locale con elevato grado di protezione - EA”. Le
destinazioni d'uso sono disciplinate nelle Norme Tecniche di Attuazione, dall'art.
26, mentre, gli interventi possibili sono regolamentati dagli art. 30. I fabbricati
edificati sulla particella 219 del fg. 30 (fatta eccezione per il sub. 5) e fg. 38
mapp. 981 sono sottoposti a “grado di protezione 2 - Risanamento
conservativo”. Gli interventi permessi con il suddetto grado di protezione
riguardano tutte le operazioni necessarie al mantenimento dell’immobile, non
sono, tuttavia consentiti:
- la demolizione di parti strutturali originarie dell’edificio (murature interne ed
esterne portanti dell’edificio);
- lo spostamento di altezza dei solai;
- gli ampliamenti della struttura.
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE
3.1 Generalità
Terreni
Tenuto conto dello scopo della stima (eventuale alienazione mediante
l’espletamento di procedura di asta pubblica) e della dinamicità del mercato
immobiliare per i terreni agricoli rilevato per il Comune di San Michele al
Tagliamento, si procederà con metodo sintetico comparativo alla valutazione a
libero mercato dei terreni agricoli dei due compendi immobiliari.
Quest’Ufficio, non essendo a conoscenza di indicazioni specifiche relative alla
all’asta (vendita intera o in più lotti), ha proceduto alla valutazione delle
consistenze complessive dei terreni agricoli, distinte per singolo compendio
immobiliare.
Fabbricati
I fabbricati oggetto di stima, sono caratterizzati da una tipologia edilizia rurale
tipica dei manufatti agricoli d’inizio del secolo scorso, contraddistinti da un corpo
principale destinato alla residenza, di più piani fuori terra, con adiacente ampio
locale destinato a stalla/magazzino/ricovero attrezzi di notevoli dimensioni.
Dall’indagine di mercato si è rilevato, sul mercato immobiliare locale, la quasi
totale assenza di dati certi relativi alla compravendita di immobili con analoghe
caratteristiche (tipologia edilizia, stato manutentivo, dimensioni, ecc.) e, quindi
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l’impossibilità di utilizzare una stima diretta per comparazione. Considerato
quanto sopra si è ritenuto opportuno procedere a valutare i fabbricati
analizzando l’aspetto economico del valore di costo ed, in ragione delle condizioni
manutentive generali a determinare il più probabile valore di costo deprezzato.
3.2 Criteri e metodologie estimative adottate
Terreni
L’area si valuta ordinariamente in funzione dell’appetibilità commerciale, derivata
dalle condizioni morfologiche del territorio, delle infrastrutture esistenti nella
zona (strade, autostrade, ferrovie, aeroporti, ecc.), della prevalente
caratterizzazione dei luoghi (zone rurali, residenziali, artigianali, industriali,
commerciali, turistiche, centri storici, ecc.) e della destinazione prevista dal
P.R.G..
Nel caso specifico si procederà, come detto, ad utilizzare il metodo sintetico
comparativo, tenendo opportunamente conto delle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche dei terreni in esame.
Fabbricati
Si procederà, come detto, alla valutazione dei fabbricati, ricadenti nei distinti
compendi immobiliari, con il criterio di stima indiretto a costo riproduzione
deprezzato.
In particolare, il procedimento del costo di riproduzione deprezzato consta delle
seguenti fasi:
1. definizione della tempistica dell’operazione immobiliare;
2. determinazione dei costi diretti e indiretti di acquisto dell’area;
3. determinazione dei costi diretti e indiretti di costruzione;
4. determinazione degli oneri finanziari sui costi coperti dal debito;
5. determinazione dell’utile del promotore;
6. determinazione del valore di riproduzione a nuovo;
7. calcolo del deprezzamento;
8. determinazione del valore di riproduzione deprezzato.
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3.3 Procedimento di stima sintetico comparativo (terreni agricoli)
La metodologia estimativa adottata, in ragione dello scopo della stima e della
dinamicità rilevata nel mercato immobiliare locale, è quella diretta
pluriparametrica, con procedimento sintetico comparativo, per il quale sono stati
reperiti, i dati tecnico-economici di riferimento relativi a terreni a destinazione
agricola con caratteristiche similari, localizzati nella stessa zona, ovvero in zone
limitrofe a quelle dove ricadono i compendi in argomento.
Dall’analisi, comparazione ed elaborazione dei dati raccolti, opportunamente
omogeneizzati tra di loro in funzione delle caratteristiche maggiormente
apprezzate dal mercato immobiliare locale (accessibilità, forma geometrica,
vicinanze infrastrutture - centro di raccolta prodotto agricolo - e vie di
comunicazioni, consistenza), così come riportato nelle seguenti tabelle di
omogeneizzazione, è stato determinato il più probabile valore unitario di mercato
dei terreni per singolo compendio.
3.3.1 Individuazione del set di comparables
Sono stati, quindi individuati un adeguato campione di terreni agricoli (n. 4) che
sono stati oggetto di compravendita, rispettivamente nel 1° - 2° semestre 2016
e primo semestre 2017 e di cui sono noti i relativi prezzi.
Si riportano i seguenti dati tecnico-economici:
1. Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 2483 del 03/02/2017 – notaio
Roberto Cortellazzo di San Michele al Tagliamento;
Catasto Terreni: Comune di San Michele al Tagliamento, Fg. 52, mapp.li 17,
34, 74, 75; Comune di Portogruaro Fg. 75 mapp.li 86, 91;
indirizzo: Via Pradis;
superficie : 121.880 m² ;
prezzo dichiarato: € 482.229,59;
valore unitario : €/m² 3,96;
Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Armentarezza:
accessibilità – uguale;
vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – uguale;
forma geometrica – uguale;
consistenza – migliore.
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Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Bregadina:
accessibilità – migliore;
vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – uguale;
forma geometrica – peggiore;
consistenza – uguale.
2. Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 2413 del 27/12/2016 – notaio
Roberto Cortellazzo di San Michele al Tagliamento;
Catasto Terreni: Comune di San Michele al Tagliamento, Fg. 37, mapp.li 65,
439, 437; Fg. 52, mapp.li 25, 24; Fg. 53 mapp.li 124
indirizzo: Via Pradis;
superficie : 132.434 m² ;
prezzo dichiarato: € 580.000,00;
valore unitario : €/m2 4,38;
Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Armentarezza:
accessibilità – uguale;
vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – migliore;
forma geometrica – migliore;
consistenza – migliore.
Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Bregadina
accessibilità – migliore;
vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – migliore;
forma geometrica – uguale;
consistenza – uguale.
3. Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 1790 del 11/04/2016 – notaio
Roberto Cortellazzo di San Michele al Tagliamento;
Catasto Terreni: Comune di San Michele al Tagliamento, Fg. 43, mapp.li 270,
58;
indirizzo: Via Malamocco;
superficie : 46.718 m²;
prezzo dichiarato: € 150.400,00;
valore unitario : €/m2 3,22;
Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Armentarezza:
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accessibilità – uguale;
vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – peggiore;
forma geometrica – migliore;
consistenza – migliore.
Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Bregadina
accessibilità – migliore;
vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – peggiore;
forma geometrica – uguale;
consistenza – migliore.
Come detto, i dati sopra rilevati sono stati opportunamente omogeneizzati in
funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche analizzate (accessibilità,
forma geometrica, vicinanze infrastrutture e vie di comunicazioni, consistenza).
Si riportano le tabelle di omogeneizzazione relative ai due distinti compendi
immobiliari:
Tabella di ponderazione - Compendio immobiliare in via Armentarezza
Per il compendio immobiliare in via Armentarezza è stato determinato un valore
unitario di €/m² 3,60.
Tabella di ponderazione - Compendio immobiliare in via Bregadina
Per il Secondo Compendio Immobiliare è stato determinato un valore unitario di
€/m² 3,69.
1 Compravendita
San Michele al T.
e
Portogruaro
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75
17, 34, 74, 75
86, 91
terreno
agricolo03/02/2017 2483 121.880 482.229,59 € 3,96 1,00 1,00 1,00 0,98 0,980 3,88
2 Compravendita San Michele al T.
37
52
53
65, 439 , 437
25, 24
124
terreno
agricolo27/12/2016 2413 132.434 580.000,00 € 4,38 1,00 0,95 0,95 0,98 0,884 3,87
3 Compravendita San Michele al T. 43 270, 58terreno
agricolo11/04/2016 1790 46.718 150.400,00 € 3,22 1,00 1,05 0,95 0,95 0,948 3,05
€ 3,60
comune coeff. f inale
vicinanza
infrastrutture e
vie di
comunicazione
Valore Unitario
Omogeneizzato
MEDIA VALORI UNITARI OMOGENEIZZATI
data atto repertorio
Valore
complessivo
(€) forma
geometrica
Coefficienti OmogeneizzazioneCaratteristiche
utilizzo
Superficie
(m2)Riferimenton°
accessibilità
Valore
unitario
(€/m2)consist.mappfg
1 Compravendita
San Michele al T.
e
Portogruaro
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17, 34, 74, 75
86, 91
terreno
agricolo03/02/2017 2483 121.880 482.229,59 € 3,96 0,95 1,00 1,05 1,00 0,998 3,95
2 Compravendita San Michele al T.
37
52
53
65, 439 , 437
25, 24
124
terreno
agricolo27/12/2016 2413 132.434 580.000,00 € 4,38 0,95 0,95 1,00 1,00 0,903 3,96
3 Compravendita San Michele al T. 43 270, 58terreno
agricolo11/04/2016 1790 46.718 150.400,00 € 3,22 0,95 1,05 1,00 0,98 0,978 3,15
€ 3,69
coeff. f inale
vicinanza
infrastrutture e
vie di
comunicazione
Valore Unitario
Omogeneizzato
MEDIA VALORI UNITARI OMOGENEIZZATI
data atto repertorio
Valore
complessivo
(€) forma
geometrica
Coefficienti OmogeneizzazioneCaratteristiche
utilizzo
Superficie
(m2)Riferimenton°
accessibilità
Valore
unitario
(€/m2)consist.mappfgcomune
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Moltiplicando il valore ottenuto per la consistenza complessiva dei terreni agricoli
di ogni singolo compendio immobiliare, si ottengono i seguenti più probabili
valore di mercato:
Valore di mercato terreni agricoli – compendio immobiliare in via
Armentarezza:
€/m² 3,60 X 440.260 m² = € 1.584.936,00
Valore di mercato terreni agricoli – compendio immobiliare in via
Bregadina:
€/m² 3,69 X 134.020 m² = € 494.533,80.
3.4 Procedimento di stima del costo di riproduzione deprezzato
(fabbricati)
Considerato quanto riportato nei paragrafi precedenti, il più probabile valore di
mercato dei fabbricati è stato determinato utilizzando il procedimento del costo
di riproduzione deprezzato. Con tale metodo si perviene al valore di mercato di
un immobile determinando il valore di mercato a nuovo, quale somma di tutti i
costi dei fattori produttivi necessari a produrlo e detraendo la diminuzione di
valore dovuta al fattore vetustà ed eventuale obsolescenza (funzionale ed
economica). Si riporta di seguito l’equazione che rappresenta in maniera
sintetica il costo di riproduzione deprezzato:
Vm = Ca + Cc + Of + Up – Δ
dove:
Ca = costo area;
Cc = costo di costruzione;
Of = oneri finanziari;
UP = utile del promotore;
Δ = deprezzamento.
Si riportano dettagliatamente, nei paragrafi successivi, le fasi che caratterizzato il
procedimento del costo di riproduzione deprezzato.
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3.4.1 Tempistica dell’operazione immobiliare
Per la tempistica si ipotizza, in ragione della specifica tipologia di immobile (casa
rurale), la presenza di un committente che richiede la realizzazione del fabbricato
e, di fatto, azzera i tempi relativi alla commercializzazione.
I periodi sono stati, pertanto così suddivisi:
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico, e
delle fasi interlocutorie fino all’affidamento dei lavori all’impresa di
costruzione n1 = mesi 6
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile (trattasi di
opera commissionata) n3 = mesi 0
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 18
Tenuto conto della breve durata dell’operazione immobiliare si considera, per
semplicità di calcolo, un unico momento virtuale di erogazione dei costi rispetto
al quale effettuare tutte le operazioni di attualizzazione finanziaria.
3.4.2 Costo di acquisto dell’area e relativi oneri indiretti
L’area si valuta ordinariamente e come già riportato in precedenza, in funzione di
specifiche peculiarità (morfologia del territorio, infrastrutture esistenti, ecc.), ed
in particolare dalla caratterizzazione dei luoghi (zone rurali, residenziali,
artigianali, industriali, commerciali, turistiche, centri storici, ecc.) e della
destinazione urbanistica.
Per la valutazione dei fabbricati dei due compendi non si può, quindi prescindere
dalla destinazione urbanistica delle aree dove ricadono gli stessi, e precisamente
in zona agricola, non suscettibile, quindi di altro uso che non sia quello previsto
per tale tipo di zona ed, inoltre dalla tipologia propria dei manufatti (edifici di tipo
rurale) strettamente connessi all’attività agricola.
Si utilizzeranno i valori unitari delle aree determinati per i terreni agricoli e le
consistenze catastali, relative ai mappali dove ricadono i fabbricati.
- Valore unitario Area Compendio Immobiliare in via Armentarezza €/m²
3,60;
- Valore unitario Area Compendio Immobiliare in via Bregadina €/m² 3,69.
Ne deriva:
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Costo acquisto area - compendio immobiliare in via Armentarezza
Caa = €/m² 3,60 x 7.0021 m² = € 25.207,20
Costo acquisto area - compendio immobiliare in via Bregadina
Caa = €/m² 3,69 x 2.4102 m² = € 8.892,90
Gli oneri indiretti, distinti in oneri fiscali, oneri di mediazione, oneri per
consulenze urbanistiche, oneri contrattuali, oneri fiscali e legali, spese tecniche e
oneri notarili, si determinano nel nostro caso nella misura dell’11% del prezzo di
acquisto dell’area.
Oneri acquisto area - compendio immobiliare in via Armentarezza
Oaa = € 25.207,20 x 11% = € 2.772,79
Oneri acquisto area - compendio immobiliare in via Bregadina
Oaa = € 8.892,90 x 11% = € 978,22
Il costo di acquisto dell’area comprensivo dei relativi oneri indiretti sarà pari a:
Costo acquisto area e relativi oneri indiretti - compendio immobiliare in via
Armentarezza
Ca = € 25.207,20 + € 2.772,79 = € 27.979,99
Costo acquisto area e relativi oneri indiretti - compendio immobiliare in via
Bregadina
Ca = € 8.892,90 + € 978,22 = € 9.871,12.
3.4.3 Costo tecnico di costruzione e relativi oneri indiretti
Ai fini della determinazione del più probabile valore degli immobili con il metodo
indiretto del valore di riproduzione deprezzato è fondamentale determinare il
costo di costruzione a nuovo di fabbricati simili per tipologia funzioni e
caratteristiche intrinseche (ipotizzate a nuovo) agli immobili oggetto di
valutazione. A questo proposito si è assunto come costo di costruzione di
riferimento, quello pubblicato dall’ordine degli Ingegneri e Architetti edito dalla
DEI (anno 2014), ed in particolare con la tipologia edilizia più simile a quella da
1 Superficie della particella identificata dal fg. 30 mappale 219 .
2 Somma superfici delle particelle identificate dal fg. 38 mappale 980 e dal fg. 38 mapp. 981 .
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stimare e cioè la scheda “A2 - edificio residenziale unifamiliare”, che riporta un
costo unitario pari a €/m² 1.085,003.
Detto costo unitario è stato moltiplicato per le superfici lorde ragguagliate dei
fabbricati dei due compendi immobiliari.
Costo tecnico di costruzione - compendio immobiliare in via Armentarezza
Ctc = €/m² 1.085,00 x 9054 m² = € 981.925,00
Costo tecnico di costruzione - compendio immobiliare in via Bregadina
Ctc = €/m² 1.085,00 x 4825 m² = € 522.970,00
I valori sopra determinati sono riferiti, come detto, a edifici nuovi.
A suddetti costi vanno aggiunti, di norma, i seguenti oneri indiretti di
costruzione:
a) oneri concessori;
b) onorari professionali;
c) spese generali e di amministrazione;
d) spese di commercializzazione.
a) Oneri concessori
Per la determinazione degli oneri concessori si è fatto riferimento alle
Deliberazioni Giunta Comunale n. 202 del 17/06/2009, n. 211 del 24/06/2009 e
a quanto stabilito dall’Art. 2 della Legge Regionale n. 4 del 20/03/2015.
Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per unità adibite a residenza
con una densità fondiaria d.f. < 1,0 (rapporto volume/superficie lotto), nella
Zona Territoriale Omogenea “E”, sono rispettivamente di €/m³ 8,66 ed €/m³
5,30.
3 costo da intendersi al netto delle spese di commercializzazione, dei costi tecnici, delle spese generali e di
amministrazione, degli oneri di urbanizzazione e finanziari sui costi sopportati dall’imprenditore nonché degli utili allo stesso spettanti. 4 Superficie lorda ragguagliata ottenuta sommando interamente la superficie delle unità immobiliari a
destinazione abitativa e ragguagliando al 25% la superficie dell’unità immobiliare a destinazione
stalla/fienile/magazzino, in ragione delle minori finiture ed impianti. Quindi: Abitazioni (188 + 255 + 192) m² + Stalla/fienile/magazzino (1.079 m² x 25%) = 905 m² in c.t. 5 Superficie lorda ragguagliata ottenuta sommando interamente la superficie delle unità immobiliari a
destinazione abitativa e ragguagliando al 25% la superficie dell’unità immobiliare a destinazione stalla/fienile/magazzino, in ragione delle minori finiture ed impianti. Quindi: Abitazioni (165 + 252) m² + Stalla/fienile/magazzino e unità collabente ((247 + 13) m² x 25%)) = 482 m² in c.t.
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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Il contributo sul costo di costruzione, in mancanza di un calcolo dettagliato da
effettuarsi con uno specifico computo metrico, viene assunto in percentuale pari
al 7% del costo di costruzione indicato, nella delibera n. 211 pari a €/m² 771,60.
Per la determinazione della superficie e del volume edificabile, da utilizzare nel
computo metrico si sono considerate le sole porzioni residenziali.
compendio immobiliare in via Armentarezza
Superficie: m² 635
Volume: m³ 2.545
compendio immobiliare in via Bregadina
Superficie: m² 417
Volume: m³ 1.470
Pertanto, si quantificano gli oneri concessori in:
Oneri concessori - compendio immobiliare in via Armentarezza
Oups: €/m³ (8,66 + 5,30) x m³ 2.545 = € 35.528,20
Oucc: €/m² 7% x 771,60 x m² 635 = € 34.297,62
Ou = (Oups + Oucc) = € 35.528,20 + € 34.297,62 = € 69.825,82
Oneri concessori - compendio immobiliare in via Bregadina
Oups: €/m³ (8,66 + 5,30) x m³ 1.470 = € 20.521,20
Oucc: €/m² 7% x 771,60 x m² 417 = € 22.523,00
Ou = (Oups + Oucc) = € 20.521,20 + € 22.523,00= € 43.044,20
b) Onorari professionali
L’incidenza degli onorari professionali, relativi alla progettazione, direzione lavori,
collaudi e sicurezza di cantiere, oscilla ordinariamente tra il 7% ed il 10% da
calcolare sul costo di costruzione del fabbricato. Nella fattispecie, considerata
l’entità degli interventi edilizi, si assume la percentuale pari al 7%.
Onorari professionali - compendio immobiliare in via Armentarezza
Op: € 981.925,00 x 7% = € 68.734,75.
Onorari professionali - compendio immobiliare in via Bregadina
Op: € 522.970,00 x 7% = € 36.607,90.
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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c) Spese generali e spese di amministrazione
Tali spese vengono quantificate in ragione del 2% della somma dei costi di
costruzione, onorari professionali e degli oneri di urbanizzazione, con tempistiche
correlate a quelle degli onorari professionali.
Spese generali e spese di amministrazione - compendio immobiliare in via
Armentarezza
Sg = (Ctc + Ou) x 2% = 1.051.750,82 x 2% = € 21.035,02.
Spese generali e spese di amministrazione - compendio immobiliare in via
Bregadina
Sg = (Ctc + Ou) x 2% = 566.014,20 x 2% = € 11.320,28.
Spese di commercializzazione
Come già illustrato al paragrafo 3.4.1 – “Tempistica dell’operazione immobiliare”,
trattandosi di opere commissionate, si ritengono azzerate le spese di
commercializzazione.
Si riportano di seguito, per maggior chiarimento, le tabelle con l’indicazione dei
costi diretti ed indiretti di costruzione relativi al fabbricato:
Costi Diretti e Indiretti di Costruzione – compendio immobiliare in via
Armentarezza
Costi Diretti e Indiretti di
Costruzione - compendio
immobiliare in via Armentarezza
Tasso o
aliquota
%
Costo
unitario
€
Unità di
misura quantità Costo €
Costo di costruzione fabbricato Cf 1.085,00 m² 905 981.925,00
Oneri di urbanizzazione primari e
secondari Oups 13,96 m³ 2.545 35.528,20
Contributo sul costo di costruzione
Oucc 7% 771,60 m² 635 34.297,62
Onorari professionali Op 7% € 981.925,00 68.734,75
Spese generali e di amministrazione
Sg 2% € 1.051.750,82 21.035,02
Costi Diretti e Indiretti di Costruzione (Ctf = Ctc + Oups + Oucc + Op + Sg) 1.141.520,59
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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Costi Diretti e Indiretti di Costruzione – compendio immobiliare in via
Bregadina
Costi Diretti e Indiretti di Costruzione -
compendio immobiliare in via
Bregadina
Tasso o
aliquota
%
Costo
unitario
€
Unità di
misura quantità Costo €
Costo di costruzione fabbricato Cf 1.085,00 m² 482 522.970,00
Oneri di urbanizzazione primari e
secondari Oups 13,96 m³ 1.470 20.521,20
Contributo sul costo di costruzione Oucc 7% 771,60 m² 417 22.523,00
Onorari professionali Op 7% € 522.970,00 36.607,90
Spese generali e di amministrazione Sg 2% € 566.014,20 11.320,28
Costi Diretti e Indiretti di Costruzione (Ctf = Ctc + Oups + Oucc + Op + Sg) 613.942,38
3.4.4 Oneri finanziari
Gli oneri finanziari sono calcolati in riferimento alla tempistica ipotizzata per
l’operazione immobiliare e relativamente alla parte della sola esposizione
finanziaria del promotore (debito verso gli istituti di credito). Si ipotizza,
nell’ordinarietà, che il promotore disponga del 50% del capitale necessario
all’operazione immobiliare, mentre il restante 50% sarà preso a prestito dagli
istituti finanziari al saggio di interesse annuo del 1,84%6.
Oltre agli oneri finanziari sull’area, sono stati considerati quelli sui costi di
costruzione diretti e indiretti che, in ragione della poco rilevante durata
complessiva dell’operazione immobiliare (18 mesi), vengono ipotizzati erogati in
un'unica soluzione nel tempo pari a n1 + 2/3 di n2 (dove n1 - durata del
procedimento autorizzativo = 6 mesi; n2 - durata lavori = 12 mesi).
Gli oneri finanziari saranno calcolati in base alla formula generale:
Of = (Cc) x d x [(1 + r)n -1]
Dove:
Cc = la somma dei costi diretti ed indiretti di trasformazione;
d = la quota di indebitamento;
r = tasso a debito;
n = il tempo espresso in mesi per il quale tali interessi passivi dovranno essere
corrisposti.
6 Si è utilizzato il tasso Euribor a 12 mesi (dato più prossimo alla tempistica ipotizzata) pari a -0,16% alla data
del 29/06/2017 aumentato di uno spread medio del 2%.
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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Nello specifico per gli oneri afferenti al costo di costruzione si considera la
tempistica di 4 mesi, mentre per quelli relativi al valore dell’area si considerano
18 mesi.
Si riportano di seguito i calcoli degli oneri finanziari:
Oneri finanziari – compendio immobiliare in via Armentarezza
Oneri
Finanziari
Costi
€
Tasso r
%
Tempi n
(mesi)
Quota di
debito d %
Oneri finanziari
€
Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti del fabbricato Ofc = (Cc) x d x [(1 + r)n -1]
Area Ofa 27.979,99 1,84 18 50 387,89
Fabbricato Ofc 1.141.520,59 1,84 4 50 3.479,41
Totale 3.867,30
Oneri finanziari – compendio immobiliare in via Bregadina
Oneri
Finanziari
Costi
€
Tasso r
%
Tempi n
(mesi)
Quota di
debito d %
Oneri finanziari
€
Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti del fabbricato Ofc = (Cc) x d x [(1 + r)n -1]
Area Ofa 9.871,12 1,84 18 50 136,85
Fabbricato Ofc 613.942,39 1,84 4 50 1.871,33
Totale 2.008,18
3.4.5 Utile del promotore
Nel caso in esame in considerazione del basso rischio attribuibile alla tipologia di
intervento e cioè, la realizzazione di edifici rurali strettamente connessi all’attività
agricola, nonché della ridotta tempistica e del fatto che si sia ipotizzato l’opera
come già commissionata, si ritiene ordinario considerare un utile
dell’imprenditore pari al 5% sui costi complessivi diretti e indiretti oltre gli oneri
finanziari.
Utile del promotore – compendio immobiliare in via Armentarezza
Utile del
Promotore
Costi
€
Oneri
finanziari €
Costi e oneri
finanziari
Aliquota
p %
Utile
€
Utile del promotore e relativi oneri finanziari Up = p x (C + Of)
Area Upa 27.979,99 387,89 28.367,89 5 1.418,39
Fabbricato Upc 1.141.520,59 3.479,41 1.145.000,00 5 57.250,00
Totale 58.668,39
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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Utile del promotore – compendio immobiliare in via Bregadina
Utile del
Promotore
Costi
€
Oneri
finanziari €
Costi e oneri
finanziari
Aliquota
p %
Utile
€
Utile del promotore e relativi oneri finanziari Up = p x (C + Of)
Area Upa 9.871,12 136,85 10.007,97 5 500,40
Fabbricato Upc 613.942,39 1.871,33 615.813,71 5 30.790,69
Totale 31.291,08
3.4.6 Determinazione del valore di riproduzione a nuovo
Il valore di riproduzione a nuovo si ottiene sommando tutti i corrispondenti dati
economici definiti nei paragrafi precedenti, distintamente per le aree e per i
fabbricati dei due compendi immobiliari:
Valore di riproduzione a nuovo – compendio immobiliare in via
Armentarezza
area
Va = Ca + Ofa + Upa
€ 27.979,99 + € 387,89 + € 1.418,39 = € 29.786,27
fabbricato
Vnf = Ctf + Off + Upf
€ 1.141.520,59 + € 3.479,41 + € 57.250,00 = € 1.202.250,00
Valore di riproduzione a nuovo – compendio immobiliare in via Bregadina
area
Va = Ca + Ofa + Upa
€ 9.871,12 + € 136,85 + € 500,40 = € 10.508,37
fabbricato
Vnf = Ctf + Off + Upf
€ 613.942,38 + € 1.871,33 + € 30.790,69 = € 646.604,40
3.4.7 Deprezzamento
Si è utilizzato per il deprezzamento, la tabella delle incidenze delle varie
categorie di opere edilizie relative alla tipologia assunta a riferimento per i costi
di costruzione, suddividendo le incidenze complessive per le seguenti categorie:
strutture, finiture e impianti.
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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Assumendo, come detto, la tipologia edilizia “A2: edificio unifamiliare” della DEI,
(meglio specificata nel paragrafo 3.4.3 “Costo tecnico di costruzione e relativi
oneri indiretti”), l’incidenza percentuale si calcola attribuendo quella relativa ad
ogni categoria di opera alla macrocategoria di riferimento e sommando i
contributi.
A2 – Edificio unifamiliare
Prezzi Tipologie Edilizie – DEI 2014
Incidenze per categorie di opere
γ
Descrizione Incidenza Strutture Finiture Impianti
1 Scavi e rinterri 3,02% 3,02%
2 Opere in muratura 20,44% 20,44%
3 Vespaio sottofondo 7,59% 7,59%
4 Isolamento e impermeabilizzazioni 1,83% 1,83%
5 Murature e tavolati 22,84% 22,84%
6 Coperture e lattonerie 5,44% 5,44%
7 Intonaci 9,69% 9,69%
8 Canne e fognature 1,84% 1,84%
9 Rivestimenti e zoccolini 4,12% 4,12%
10 Serramenti 7,51% 7,51%
11 Opere in ferro 1,50% 1,50%
12 Impianto di riscaldamento 4,14% 4,14%
13 Impianto idrico-sanitario 5,44% 5,44%
14 Impianto elettrico 4,12% 4,12%
15 Impianto gas 0,48% 0,48%
INCIDENZA TOTALE 100,00% 61,16% 24,66% 14,18%
La durata della vita utile, da intendersi come il numero di anni necessario perché
le opere edilizie di ciascuna macrocategoria necessitino di un integrale
rifacimento (ovvero, nel caso delle strutture, di lavori di consolidamento e/o
ripristino di costo comparabile con quello della costruzione ex novo), si fissa
convenzionalmente come segue:
VITA UTILE E INCIDENZE DELLE DIVERSE COMPONENTI
Strutture Finiture Impianti
Vita Utile 100 anni 30 anni 20 anni
Incidenza sull’intero cespite 61,16% 24,66% 14,18%
Il coefficiente complessivo di deprezzamento da applicare al valore a nuovo Vnc
dell’edificio sarà:
Δdf = iΣ [((A + 20)²/140) – 2,86] x γi x Vnc
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La formula [((A + 20)²/140) – 2,86] è quella proposta dall’Unione Europea degli
Esperti Contabili (UEEC) – 1963 – per la determinazione del deprezzamento Δ sul
valore di mercato a nuovo nel caso degli edifici; tale formula, nata per gli edifici
industriali e rurali è applicata spesso nella prassi estimale anche ad altre tipologie
di immobili.
In considerazione dell’epoca di costruzione degli immobili, si ritiene di utilizzare il
deprezzamento massimo previsto per quanto riguarda le finiture e gli impianti, e
un’età di 90 anni come dato di riferimento relativo al deprezzamento delle
strutture.
Ne deriva:
Deprezzamento
Età
apparente
t (anni)
Vita utile
n (anni)
A = t/n
(%)
Incidenza
γ (%)
Quota
δ (%)
Quota
strutture δs = [(As + 20)²/140 – 2,86] γs 90 100 90% 61,16 51,11
Quota
finiture δf = [(Af + 20)²/140 – 2,86] γf 30 30 100% 24,66 24,66
Quota
impianti δi = [(Ai + 20)²/140 – 2,86] γi 20 20 100% 14,18 14,18
Quota deprezzamento totale δtot = (δs + δf + δi) 89,95
Il coefficiente di deprezzamento sopra determinato sarà applicato solo alla quota
del valore a nuovo Vnf del fabbricato, [Vnf = Ctf + Off + Upf].
Pertanto il deprezzamento complessivo risulta:
Deprezzamento – compendio immobiliare in via Armentarezza
Δf = Vnf x δtot = € 1.202.250,00 x 89,95% = € 1.081.423,88
Deprezzamento – compendio immobiliare in via Bregadina
Δf = Vnf x δtot = € 646.604,40 x 89,95% = € 581.620,66
3.4.8 Determinazione del valore di mercato dei fabbricati
Il valore di mercato, relativamente ai fabbricati, determinato con il metodo di
riproduzione deprezzato, si ottiene sommando tutti i corrispondenti dati
economici definiti nei paragrafi precedenti:
Vm = Va + Vnf - Δf
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Pertanto:
Valore di mercato fabbricati – compendio immobiliare in via Armentarezza
Vmf = € (29.786,27 + 1.202.250,00 – 1.081.423,88) = € 150.612,39
Valore di mercato fabbricati – compendio immobiliare in via Bregadina
Vmf = € (10.508,37 + 646.604,40 – 581.620,66) = € 75.492,11.
3.5 Valore di mercato terreni e fabbricati
Sommando i risultati ottenuti nei due procedimenti sovraesposti, sintetico
comparativo per la determinazione del valore dei terreni agricoli (§ 3.3) e a costo
di riproduzione deprezzato per la determinazione del valore dei fabbricati (§ 3.4),
si ottiene il più probabile valore di mercato.
Valore di mercato – compendio immobiliare in via Armentarezza
Vm = Va + Vmf = € 1.584.936,00 + € 150.612,39 = € 1.735.548,39
in c.t. € 1.735.000,00
Valore di mercato – compendio immobiliare in via Bregadina
Vm = Va + Vmf = € 494.533,80 + € 75.492,11 = € 570.025,91
in c.t. € 570.000,00
Conclusioni
La presente stima è stata eseguita su richiesta del Comune di Latisana – Servizio
Lavori Pubblici, prot. n. 37742 del 06/12/2016 nell’ambito dell’Accordo di
Collaborazione prot. n. 34028 del 05.04.2017, stipulato tra il predetto Ente locale
e questa Agenzia.
Lo scopo del presente elaborato è quello di determinare il più probabile valore di
mercato, all’attualità, dei terreni e fabbricati situati nel comune di San Michele al
Tagliamento ed individuati catastalmente nel paragrafo dedicato (§ 1.4).
Per i beni immobiliari oggetto della presente stima si è proceduto alla
determinazione del più probabile valore di mercato con il metodo sintetico
comparativo per i terreni agricoli e il metodo a costo di riproduzione deprezzato
per i fabbricati.
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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A conclusione dell’incarico affidato, sulla base delle valutazioni eseguite e delle
considerazioni svolte, si ritiene che il più probabile valore di mercato, riferito
all’attualità, per singolo compendio immobiliare sia pari:
- compendio immobiliare in via Armentarezza € 1.735.000,00
(unmilionesettecentotrentacinquemila/00)
- compendio immobiliare in via Bregadina € 570.000,00
(cinquecentosettantamila/00).
La relazione è stata eseguita sulla base del sopralluogo, effettuato in data
11/05/2017, di quanto riscontrato agli atti di quest’Ufficio (banca dati
amministrativo-censuaria), da informazioni rilevate presso gli uffici tecnici
comunali e da quanto emerso dalle indagini di mercato svolte.
Si precisa inoltre che, la presente valutazione viene redatta nell’ipotesi che i beni
siano liberi da persone, cose e gravami, nella piena proprietà, di inesistenza di
vincoli, pesi, vizi, servitù attive e passive, di eventuali spese che si rendessero
necessarie per attività di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative
(urbanistiche, edilizie e catastali). Gli stessi saranno, altresì considerati conformi
alle norme urbanistiche ed edilizie.
Si specifica che l’utilizzo della presente perizia di stima è limitato al solo scopo
per la quale è stata richiesta, non si autorizza ogni altro tipo di utilizzazione.
Venezia lì, 10/07/2017
IL RESPONSABILE TECNICO (*) IL FUNZIONARIO DELEGATO (*)
Stefano Centasso Eugenio Demetrio Romeo (assente) (firmato digitalmente)
(*) Firma su delega del Direttore Provinciale Eugenio Amilcare
(firmato digitalmente) (firmato digitalmente)
IL TECNICO Egidio Delle Donne
Allegati:
1. Individuazione Toponomastica
2. Individuazione Catasto Terreni
3. Individuazione Tavola P.R.G.
4. Documentazione Fotografica
Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.
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allegato 1
Individuazione Toponomastica – compendio in via Armentarezza
Individuazione Toponomastica – compendio in via Bregadina
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allegato 2
Individuazione Catasto Terreni – compendio in via Armentarezza
Individuazione Catasto Terreni – compendio in via Bregadina
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allegato 3
Individuazione P.R.G.
allegato 4
Documentazione Fotografica
Esterno fg. 30 mapp. 219 sub. 3 e 4 – via Armentarezza
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Esterno fg. 30 mapp. 219 sub. 4 - via Armentarezza
Esterno fg. 30 mapp. 219 sub. 2, 3 e 4 - via Armentarezza
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Interno fg. 30 mapp. 219 sub. 2 - via Armentarezza
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Interno fg. 30 mapp. 219 sub. 2 - via Armentarezza
Interno fg. 30 mapp. 219 sub. 2 - via Armentarezza
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Interno fg. 30 mapp. 219 sub. 2 - via Armentarezza
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Interno fg. 30 mapp. 219 sub. 2 - via Armentarezza
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Interno fg. 30 mapp. 219 sub. 3 - via Armentarezza
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Terreno fg. 31 mapp. 15 - via Armentarezza
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Esterno fg. 38 mapp. 980 - via Bregadina
Esterno fg. 38 mapp. 981 sub. 2 - via Bregadina
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Terreni fg. 38 - via Bregadina
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