sinduc metrados
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VALUACION SINDUC
[VALUACION SINDUC]UNSAAC
UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN ANTONIO ABAD DEL CUSCO
CUSCO - 2015
ESTUDIANTES:
AUCCAYLLA OLIVERA, Richard Jess CCOLQUEHUANCA ESCALANTE, Rudi CCORAHUA LEVA, Juan Carlos MENDOZA LAGOS, Jover PIMENTEL ENRIQUEZ, Sal Abraham PUMA SAIRE, Franklin ROMAN SANTOS, Amlcar TTITO QUISPE, Samuel VARGAS HUAMAN, Saulo YUPANQUI HUILLCA, Juan Pablo
DOCENTES: ARQ.WENCESLAO MALPARTIDA MENDOZA ARQ. MARCO ANTONIO HUAMANI MEDRANOCURSO:COSTOS, PRESUPUESTO Y PROGRAMACION DE OBRASCARRERA PROFESIONAL DE ARQUITECTURAFACULTAD DE ARQUITECTURA Y ARTES PLSTICASTEMA: INFORME DE VALUACION DEL LOCAL DE LA SINDUC
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.1.1. NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO. Sindicato de docentes universitarios del cusco SINDUC.1.2. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIN. Arq. Wenceslao, MALPARTIDA MENDOZA. Arq. Marco Antonio, HUAMANI MEDRANO.1.3. OBJETO DE LA TASACIN Y METODOLOGA O REGLAMENTACIN EMPLEADA.1.3.1. OBJETO. Determinar el valor comercial del PREDIO URBANO. 1.3.2. METODOLOGA. Mtodo de valuacin directa (comparacin, costo), previa inspeccin ocular y toma de vistas fotogrficas.1.3.3. REGLAMENTACIN. Se efecta en concordancia con el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER aprobado por Resolucin Ministerial N 126-2007-VIVIENDA- Valuacin de predios Urbanos, y NORMAS LEGALES (CONATA) Resolucin Ministerial N 278-2013- VIVIENDA.1.4. FECHA A LA CUAL EST REFERIDA LA TASACIN. Jueves 30 de abril del 2015.1.5. FECHA DE INSPECCIONA OCULAR. La inspeccin Ocular se realiz el jueves 23 de abril del 2015.1.6. UBICACIN. El predio urbano de la SINDUC se ubica:SECTORCiudad Universitaria de PERAYOC, Av. Universitaria s/n a cuadra de la Av. Cultura.
DISTRITOCUSCO
PROVINCIACUSCO
DEPARTAMENTOCUSCO
1.7. LINDEROS Y PERIMETRO.1.7.1. LINDEROS. POR EL FRENTE: Con la Va de Ingreso s/n de 37.87 ml. POR LA DERECHA: Con la avenida universitaria de 23.09 ml. POR LA IZQUIERDA: Con la propiedad de terceros de 23.08 ml. POR EL FONDO: Con el laboratorio de Suelos UNSAAC de 36.93 ml.1.7.2. PERIMETRO. La lnea poligonal que delimita el permetro del terreno descrito es: 120.96 ml1.8. AREA DEL TERRENO. El presente predio tiene las siguientes reas:AREA DEL TERRENO862.94 m
AREA CONSTRUIDA405.62 m
AREA LIBRE457.32 m
1.9. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.1.9.1. ZONIFICACIN: Educacin E-4
1.9.2. Uso Actual del Predio.Esta edificacin cuenta con el uso de suelos destinados al comercio y un ente administrativo; donde en el primer nivel se realiza el comercio (Restaurante, Juguera, Fotocopiadora), y en el segundo niel est destinado al uso de un ente administrativo (sala de uso mltiple, espacios administrativos).
El terreno en el cual est ubicado el proyecto, tiene una ligera pendiente menor a la de la Av. Universitaria, El proyecto consta de tres niveles, y es como se detalla a continuacin:PRIMER NIVEL. En el primer nivel est ubicado, 01 restaurante con cocina y 01 servicio higinico diferenciado respectivo; tambin se ubica 03 galeras comerciales. Teniendo un rea total de 405.62 m2.SEGUNDO NIVEL. Estn ubicados, 03 galeras comerciales, tambin se ubica 01 saln de uso mltiple, cuenta tambin con 01 servicios higinicos diferenciados. Teniendo un rea total de 415.62m2.1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTA AL PREDIO.La zona donde se ubica el inmueble cuenta con Habilitacin urbana y con los servicios de: Energa elctrica pblica y privada. Red de alcantarillado. Agua potable con sus respectivas conexiones en los diferentes espacios. Red telefnica y cable. Vas Peatonales y Vehiculares.
1.11. CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO. Ubicado en una zona de uso educativo superior, que posee 4 frentes donde el principal frente es la Av. Universitaria y Av. Peatonal principal dentro de la universidad, con reas verdes cercanas. El terreno esta zonificado en todo el campo Universitario con pertenencia a la SINDUC (Sindicato de Docentes Universitarios del Cusco) con pendiente inferior al 1 % (pendiente plana).
Los accesos vehiculares y peatonales estn pavimentados y en un buen estado de conservacin con manejo de reas verdes.Se encuentra cercado por una barrera metlica que esta hacia la Av. Universitaria.1.12. DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS.El terreno en el cual est ubicado el proyecto, tiene una ligera pendiente menor a la de la Av. Universitaria, El proyecto consta de tres niveles, y es como se detalla a continuacin:1.12.1. PRIMER NIVEL. En el primer nivel est ubicado, 01 restaurante con cocina y 01 servicio higinico diferenciado respectivo; tambin se ubica 03 galeras comerciales. Teniendo un rea total de 405.62 m2.1.12.2. SEGUNDO NIVEL. Estn ubicados, 03 galeras comerciales, tambin se ubica 01 saln de uso mltiple, cuenta tambin con 01 servicios higinicos diferenciados. Teniendo un rea total de 415.62m2.1.13. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN.La edificacin cuenta con 2 niveles, y se encuentra revestida exteriormente con cemento y arena fina, en el primer nivel estn 3 comercios que ocupan 4 ambientes, en su segundo nivel estn 5 ambientes con un 1 SS.HH diferenciado, y en la parte de la azotea o techo, consta de una azotea adems de una estructura es metlica con recubrimiento de planchas de teja andina.
1.13.1. PRIMER NIVEL:Consta de cinco locales comerciales: La oficina de la SINDUC Una fotocopiadora Una Snack Un restaurante con su cocina respectiva.Los muros interiores son de ladrillo y concreto armado, las columnas y vigas tambin son de concreto armado, el techo en su totalidad es de concreto armado con el sistema de losas aligeradas, los pisos varan de acuerdo al ambiente, pero en su mayora son de losetas de 30x30 cm y 40x40 cm, las puertas y ventanas son de madera contra placada y de ventanas de aluminio para el paso de luz natural y de ventilacin, los revestimientos son de tarrajeo y frotachado con yeso en el caso de los cielos rasos y al interior de algunos ambientes, los baos son con maylica blanca parcial, las instalaciones elctricas y sanitarias son de carcter bsico con agua fra, corriente monofsica y telfono.
1.13.2. SEGUNDO NIVEL.Consta de 5 ambientes incompletos: 3 oficinas incompletas. Un saln de uso mltiple. Un SS.HH diferenciado.Los muros interiores son de ladrillo y concreto armado, las columnas y vigas tambin son de concreto armado, el techo en las oficinas incompletas y el bao es de concreto armado con el sistema de losas aligeradas , pero en el saln de uso mltiple el techo es de planchas de drywall , los pisos varan de acuerdo al ambiente, solo el saln mltiple cuenta con losetas de 40x40 cm, mientras que las oficinas y los baos estn incompletos, habiendo solo falso piso vaciado en cemento, las puertas y ventanas son de madera contra placada y de ventanas de aluminio para el paso de luz natural y de ventilacin, los revestimientos son de tarrajeo y frotachado con yeso en el caso de los cielos rasos y al interior de algunos ambientes, los baos estn incompletos habiendo solo las tuberas bsicas de las montantes de agua y desage, las instalaciones elctricas y sanitarias tambin estn incompletas en las oficinas y los baos, mientras en el saln de uso mltiple se cuenta con reflectores que sirven de iluminacin temporal.
1.13.3. CUBIERTA.Consta bsicamente de 2 espacios: Techo AzoteaEn la primera la estructura consta de tijerales metlicos con cerchas metlicas a dos aguas tipo Warren, el recubrimiento es con teja andina de 1.60m x 0.92m, con 2 canaletas para la evacuacin de las aguas pluviales de la cubierta de 17.50m de longitud.La segunda consta de un vaciado de concreto armado, adems el acceso a este segundo nivel tiene una cobertura hecha de acero con 10 calaminas ETERNIT de 1.10m x 2.44m. Con un murete de 0.90 m de altura.
1.14. ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCION POR NIVELES1.14.1. PRIMER NIVEL. Estructuras del Primer nivel: ao 1995 Funcionamiento: ao 20051.14.2. SEGUNDO NIVEL. Estructura del Segundo Nivel: ao 2014CUADRO DE VALORIZACIN POR ANTIGEDAD
ANTIGEDAD EN AOSMATERIAL PREFOMINANTEESTADO DE CONSERVACINNIVELES
MUY BUENO (%)BUENO (%)REGULAR (%)MALO (%)
HASTA 5 AOSCONCRETO051055SEGUNDO NIVEL
LADRILLO082060
ADOBE9193469
HASTA 10 AOSCONCRETO381358PRIMER NIVEL
LADRILLO5132565
ADOBE15243974
1.15. ESTADO DE CONSERVACIN.1.15.1. PRIMER NIVEL.La calificacin que se le da al primer nivel, tomando el mayor porcentaje de evaluacin es de regular; puesto que se le da un mantenimiento espordico. Su estructura presenta deterioro leve que no afecta a la estabilidad del edificio y es subsanable.En el mayor porcentaje de muros podemos observar deterioro leve debido al uso normal que se le da.1.15.2. SEGUNDO NIVEL.Los espacios destinados para el segundo nivel estn en plenos acabados y aun no se culminan, por ello determinamos que el estado de conservacin del segundo nivel en conjunto es bueno puesto que es el mayor porcentaje.Los equipamientos tanto de instalaciones elctricas como sanitarias sern de estreno.1.16. SERVIDUMBRES.No presenta ninguna.1.17. OBSERVACIONES.Respecto a la Edificacin de la SINDUC que se encuentra dentro del predio urbano observamos que para consideran el estado de conservacin de la edificacin, el segundo nivel an no est concluido debido a que le falta los acabados pertinentes, no tiene instalaciones sanitarias, elctricas, y su debido revestimiento por lo cual lo consideramos en regular estado de conservacin para hacer la debida depreciacin.2. VALUACIN DEL PREDIO URBANO.Vpu= VT + VE + Voc
Vpu: valuacin del previo urbano VT: valor del terreno VE: valor de la edificacin Voc: valor de obras complementarias2.1. VALUACIN DEL TERRENO (VT).De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se ubica el inmueble y teniendo en consideracin las obras de infraestructura urbana, as como el tipo de suelo, ubicacin, entorno, se considera un valor unitario del terreno de $. 3800.00.
a. 1ro calculamos el rea del terreno S: 862.94 mb. 2do calculamos 3a 3a= 3(23.08) 3a= 3(532.68) 3a= 1058.04c. 3ro comparamos S y 3a^2862.94 < 1058.04S < 3a Tasacin directad. 4to calculamos el valor del terreno Tasacin directa VT = Valor Comercial x Superficie VT= 3800 x 862.94 VT = 3 279172 $e. No existe depreciacin Entonces el valor del terreno ser de 3 279172.00 dlares. La valuacin del terreno se expresara en nuevos soles debido que el valor de la edificacin y de obras complementarias est dada por esta moneda por lo tanto en Per el Dlar est a 3.13 soles. Entonces el valor del terreno ser: $. 3 279172.00 x 3.13= 10, 263, 808. 36 S/.
2.2. VALUACIN DE LA EDIFICACIN.2.2.1. VALUACION DEL PRIMER NIVEL.VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA SIERRA
PRIMER NIVEL - Valores por Partidas en nuevos Soles por metro cuadrado de rea
PARTIDACATEGORIAMONTO
ESTRUCTURASMUROS Y COLUMNASCATEGORIA B278.67 soles
Columnas, Vigas y/o Placas de Concreto Armado y /o Metlicas.
TECHOSCATEGORIA C117.36 soles
Aligerado o losas de concreto armado horizontales.
ACABADOSPISOSCATEGORIA D75.59 soles
Cermica nacional.
PUERTAS Y VENTANASCATEGORIA E53.57 soles
Ventanas de hierro, Puerta de Madera Selecta, Vidrio Simple.
REVESTIMIENTOSCATEGORIA F58.62 soles
Tarrajeo Frotachado
BAOSCATEGORIA D23.86 soles
Baos Completos Nacionales blancos con maylica blanca
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIASCATEGORIA F26.49 soles
Agua Fra, Corriente monofsica, Telfono.
TOTAL PRECIO PRIMER NIVEL634.16 soles por m
DEPRECIACION POR USO, ANTIGEDAD Y ESTADO551.72 soles por m
2.2.2. VALUACIN DEL SEGUNDO NIVEL.VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA SIERRA
SEGUNDO NIVEL - Valores por Partidas en nuevos Soles por metro cuadrado de rea
PARTIDACATEGORIAMONTO
ESTRUCTURASMUROS Y COLUMNASCATEGORIA B278.67 soles
Columnas, Vigas y/o Placas de Concreto Armado y /o Metlicas.
TECHOSCATEGORIA D79.46 soles
Calamina metlica Fibrocemento sobre viguera metlica.
ACABADOSPISOSCATEGORIA H20.91 soles
Cemento Pulido
PUERTAS Y VENTANASCATEGORIA E53.57 soles
Ventanas de hierro, Puerta de Madera Selecta, Vidrio Simple.
REVESTIMIENTOSCATEGORIA F58.62 soles
Tarrajeo Frotachado
BAOSCATEGORIA H0.00 soles
Agua Fra, Corriente monofsica sin empotrar.
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIASCATEGORIA G15.41 soles
Agua Fra, Corriente monofsica sin empotrar.
TOTAL PRECIO SEGUNDO NIVEL506.64 soles por m
DEPRECIACION POR USO, ANTIGEDAD Y ESTADO481.31 soles por m
VALUACION TOTAL DE LA EDIFICACION
PRIMER NIVEL551.72 soles x 405.62 m2223788.67 soles
SEGUNDO NIVEL481.31 soles x 415.62 m2200042.06soles
Valuacin Total de la Edificacin423830.73 soles
2.3. VALUACIN DE OBRAS COMPLEMENTARIAS.Son obras complementarias fijas y permanentes todas las que se encuentren adheridas fsicamente al suelo o a la construccin , y no pueden ser separadas de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de este , tales como cercos ,instalaciones de bombeo ,cisterna, tanques elevados ,instalaciones exteriores elctricas y sanitarias ,ascensores, instalaciones contra incendios ,instalaciones de aire acondicionado , piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores ,zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.2.3.1. LA METODOLOGA:Para la determinacin del valor de las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se debern efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la instalacin ,considerando exclusivamente su costo directo no deben incluir los gastos generales , utilidad e impuestos. Los valores resultantes deben estar referidos al 31 de octubre del ao anterior. La resultante del valor obtenido se multiplicara por el FACTOR DE OFICILIZACION: Fo=0.68.
ITEMDESCRIPCION COMPLEMENTARIA U OTRAS INSTALACIONESDESCRIPCION COMPONENTEUNIDAD DE MEDIDAV.U 2015 S/.TOTAL
6MUROS PERIMETRICOS O CERCOSCERCO DE FIERRO /ALUMINIO23.09 M*4m92.36122.6011323.336
TOTAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS FIJAS Y PERMANENTES: S/. 11323.323 soles.2.4. CUADRO DE RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES.VALUACION TOTAL DEL PREDIO URBANO-SINDUC
VALOR DEL TERRENOVALOR DE LA EDIFICACIONVALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIASTOTAL
9411223.64 soles.423830.73 soles11323.32 soles9846377.69 nuevos soles
3. ANEXO FOTOGRAFICOINMUEBLE AVALUADO
fig. 1. LOCAL DE LA SINDUCPRIMER NIVEL
fig. 2. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DE LA FOTOCOPIADORA
fig. 3. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DEL RESTAURANTE.
fig. 4. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO. VISTA DE LA COCINA
fig. 5 INTERIOR DEL IMUEBLE VALUADO, VISTA DE LA COCINA
fig. 6. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DE LA CAFETERIA
fig. 7. INTRIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DE OFICINAS ADMINISTRATIVASSEGUNDO NIVEL
fig. 8. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DE LA SALA MULTIPLE
fig. 9, INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DEL PASILLO
fig. 10. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO.
fig. 11. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO
fig. 12. VISTA DE LA CUBIERTA DEL SEGUNDO NIVEL Y LA AZOTEACOSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS2
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