sistemas y principios registrales
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0Nota: “Los contenidos plasmados
en este sitio responden a una
práctica en el marco de la materia de
Derecho Inmobiliario-PUCMM”
2012
SISTEMAS Y PRINCIPIOS REGISTRALES.
Derecho Inmobiliario
Nota: “Los contenidos plasmados en
este sitio responden a una práctica
en el marco de la materia de
Derecho Inmobiliario-PUCMM”
Derecho Inmobiliario-Pucmm
Csta.
Prof. Héctor Alies
Los integrantes de este grupo
son:
Odette R. Pérez Báez
2010-6296
Demí Félix Domínguez
2010-6391
Patricia Torres Balcácer
2010- 5859
Victoria Castillo
2010-5959
Introducción
Los sistemas tienen límites o
fronteras, que los diferencian del
ambiente. Ese límite puede ser físico
o conceptual. Si hay algún
intercambio entre el sistema y el
ambiente a través de ese límite, el
sistema es abierto, de lo contrario, el
sistema es cerrado”.
Por lo que se entiende que son
características de todo sistema el
perseguir un fin, un propósito. De lo
contrario, no tendrá consistencia ni
causa objeto ni razón de ser; Con
esto se puede señalar que no
importa la materia el sistema sirve
para poner pautas, un control, que
pone orden en una determinada
materia, que dependiendo de su
área clasifica y ordena dicha
materia.
Por lo que tenemos que saber lo que
es el Sistema Registral lo cual se
define de la siguiente manera: es el
conjunto de normas que regulan
todo lo correspondiente a los
registros públicos de un determinado
territorio. Lo cual es definido como
"el conjunto de normas, reglas o
principios racionalmente ligados
entre sí que regulan una
organización Registral determinada".
Se puede decir que cada Sistema
inmobiliario tiene distintas
características, las cuales sirven
para diferenciar de otros Sistemas
ya que cada uno se rige por un
sistema distinto debido a que cada
país, cada Continente, tiene una
historia distinta por la que se fue
desarrollando, por esto en el
presente trabajo estudiaremos los
sistemas registrales, el sistema
dominicano así como otros sistemas
dentro del derecho comparado, al
igual que los principios que son la
base de los sistemas debido a que
se puede decir que son las pautas
para cada Sistema Registral, por lo
que se hace una comparación de los
diversos sistemas que existen de
cada país.
¿Qué es un Sistema Registral?
Por Odette R. Pérez.
Es necesario primero puntualizar
que es un sistema. El Diccionario de
la Real academia española lo define
como “conjunto de reglas o
principios sobre una materia
racionalmente entrelazados entre
si1”
Partiendo de esta idea un sistema
registral es el conjunto de reglas,
principios de derecho Registral y
administrativo, relacionados entre sí,
formando un todo orgánico, un
cuerpo único con finalidad u
objetivos específicos y con
jurisdicción dentro del ámbito
nacional de un estado2.
1 Definición de sistema. Online:
http://lema.rae.es/drae/?val=sistema. Recuperado
el: 29-11-12. 2 Caballero Mego, Luis. 2008. Los sistemas registrales.
Online:http://www.articuloz.com/leyes-articulos/los-
sistemas-registrales-646012.html. Recuperado el: 30-11-12.
Cuando hablamos de Sistema
Registral, nos estamos refiriendo al
conjunto de normas que regulan
todo lo correspondiente a los
registros públicos de un determinado
territorio. "Es el conjunto de
normas, reglas o principios
racionalmente ligados entre sí que
regulan una organización
Registral determinada"3.
Otra de las definiciones más
famosas sobre sistema registral es
3 Caballero Mego, Luis. 2008. Los sistemas registrales. Online:http://www.articuloz.com/leyes-articulos/los-sistemas-registrales-646012.html. Recuperado el: 30-11-12.
la del destacado Sanz Fernández
que lo define de la siguiente manera
"Conjunto de normas que en un
determinado país regulan las formas
de publicidad de los derechos reales
sobre los bienes inmuebles a través
del Registro de la Propiedad, así
como el régimen y organización de
esta institución. Lo cual dicho en
forma sintética sería el conjunto de
normas reguladoras de la institución
del Registro de la Propiedad, tanto
desde un punto de vista sustantivo,
es decir, el valor de los asientos
como forma de constitución o
publicidad de aquellos derechos,
como desde un punto de vista
formal, es decir, la organización y el
régimen del Registro". Alfonso de
Cossío establece que un sistema
Registral “no es otra cosa que el
conjunto armónico de principios que
aspira a producir, mediante la
institución del registro de propiedad,
la necesaria seguridad del tráfico de
bienes inmuebles y la constitución
de relaciones reales sobre los
mismos ofreciendo con ello sólidas
bases en que asentar el crédito
hipotecario”.
En síntesis, un sistema registral es
el conjunto de normas o principios
que regulan la publicidad registral de
un determinado país.
Clasificación de los Sistemas
Registrales. Por: Patricia
Balcácer.
A pesar de que hay tantos Sistemas
Registrales, se basan en la
“publicidad registral”, cada Sistema
inmobiliario tiene distintas
características, las cuales sirven
para diferenciar de otros Sistemas
ya que cada uno se rige por un
sistema distinto debido a que cada
país, cada Continente, tiene una
historia distinta por la que se fue
desarrollando, por esto en el
presente trabajo estudiaremos los
sistemas registrales.
A continuación definimos algunos
de los Sistemas Registrales con los
que uno se puede identificar
dependiendo del país donde se
encuentren y así poder tener un
ligero conocimiento de como deben
manejarse al momento de querer
hacer un registro de un inmueble. El
estudiante Luis Caballero Mego4 ha
4 Caballero Mego, Luis. 2008. Los sistemas registrales.
Online:http://www.articuloz.com/leyes-articulos/los-
sistemas-registrales-646012.html. Recuperado el: 30-11-12.
creado un blog, donde se pueden
apreciar todos los distintos sistema,
que existen y que pueden ver para
su mayor conocimiento. Por lo que
me detendré a hablar de algunos
Sistemas Registrales los cuales son
más vistos o conocidos:
a) Por los efectos de la
Inscripción:
Los efectos de la inscripción según
la enciclopedia Jurídica dice que
“Hay sistemas que atribuyen a la
inscripción un simple carácter de
publicidad, existen otros en los que
la inscripción reviste el carácter de
constitutiva del derecho real y, por
último, otros en los que la inscripción
es puramente declarativa de los
derechos que se inscriben y
constitutiva para alguno de ellos”5.
En estos sistemas el Registro
protege a los terceros, mediante los
sistemas siguientes:
5 Enciclopedia Jurídica. www.enciclopedia-
juridica.biz14.com
- Sistemas Registrales
Declarativos
El Sistema Registral Declarativo es
“cuando el acto o el derecho real se
constituyen fuera del registro y su
inscripción otorga publicidad
registral, protege su derecho y le
otorga seguridad, es decir, podemos
inscribir si lo deseamos”6. La
inscripción no es tan necesaria para
que dicho sistema funcione, por lo
que podrá adquirir el inmueble y por
lo tanto los derechos reales, a pesar
de que dicha inscripción no es
fundamental sin esta se hace
inoponible el titulo que no esta
inscrito, si un tercero no ha inscrito,
este sistema es el que rige en
Francia e Italia principalmente.
En los Sistemas Registrales
Declarativos la registración es un
requisito debido a que puede ser
protegido, ante actos y como se dijo
anteriormente también se opone a
los terceros; este derecho se forma
fuera del Registro. En los Sistemas
Registrales Declarativos la
inscripción no es un requisito para la
traslación del inmueble entre las
partes.
- Sistemas Registrales
Constitutivos
Un Sistema Registral Constitutivo
contrario al Sistema Declarativo si
toma en cuenta la inscripción, el cual
6 (idem1)
es precisado como elemento
fundamental para la adquisición o
constitución de los actos y los
derechos reales para que sean
Constitutivos, es decir, que para que
se acepte dicho inmueble debe estar
inscrito en el Registro, un ejemplo
que nos da Luis Caballero, es el
siguiente, ejemplo: “la Hipoteca en
Perú, se constituye como derecho
real recién con la inscripción en el
Registro de Propiedad Inmueble.
Otro supuesto sería el caso de los
derechos reales en Alemania, donde
el derecho real se constituye con la
inscripción. En Alemania donde el
Sistema Registral es constitutivo
antes de la inscripción no existe
derecho real ni siquiera entre las
partes”7. Este sistema se puede ver
en Alemania, Suiza, Austria y
Australia.
B).- Por la Forma de Organización:
También pueden ser llamados como
Forma de llevar el Registro, ya que
son sistemas de cómo archivar y
7 (idem1)
organizar todos los inmuebles que
constituye cada inmueble y poder
guardar de quien es dicho inmueble
y todas las cosas que cada país
solicita, los cuales se clasifican de la
siguiente manera:
- Sistema de Folio Real
El sistema del folio real su principal
característica es que se abre una
sola partida registral por cada
inmueble o mueble que es
registrado, por ejemplo: “si en una
partida registral se inmatrícula un
inmueble, en dicha partida registral
es donde corresponde inscribir todos
los actos relativos a ese inmueble
entre los cuales se pueden registrar
los siguientes actos: licencia de
obra, conformidad de obra,
constatación de fábrica, compra
venta, donación, demolición, Sub
división, habilitación urbana,
embargos, demandas, hipotecas,
entre otros”8. En este sistema todos
los actos, contratos, derechos
constituidos, entre otros; se realizan
en el mismo folio en el que se
registro por primera vez.
En el Sistema de Folio Real las
inscripciones de bienes inmuebles
se realizan mediante asientos
sucesivos, donde se colocan en un
solo historial jurídico de bienes, en
este formato también se inscriben
todas los cambios que se le realicen
al bien inmueble, por lo que cada
8 (idem1)
inmueble tiene su ficha en los que se
inscriben todos los asientos que
fueron llevados a Registro, por lo
que se aplica y puede manejarse
perfectamente el principio de
publicidad, por lo que se garantiza
que todas esas esas inscripciones si
existen.
Anteriormente este sistema se
realizaba en una hoja donde
manuscritamente se transcribían
todas las características del
inmueble y se iban colocando las
subsiguientes operaciones. Por esto
se le llamó “Folio Real”, ya que es
un folio donde quedan inscritos
todos los derechos reales. Con el
avance de la tecnología se ha ido
modificando por lo que hoy día no
solo se encuentran inscritos los
bienes sino que sean ido creando
programas especialmente diseñados
para que estos registros puedan ser
realizados de una manera más fácil,
por lo que solo con ir a presentar un
documento que afecte un inmueble
ya matriculado, inmediatamente se
registran los cambios en el Folio
Real electrónico, lo cual hace
inviolable y segura la inscripción.
- Sistema del Folio Personal
En este sistema la organización del
registro se trata de un archivo de
documentos completados por unas
fichas, en este sistema los
documentos “son registrados previa
trascripción íntegra de su texto en
los protocolos o libros destinados al
efecto, tomando como protagonistas
de la relación registral a las
personas que intervienen en el
mismo y no a los bienes. El sistema
del Folio Personal se caracteriza por
abrir una partida registral por cada
persona jurídica o por cada persona
natural”9. En este sistema se puede
ver la diferencia entre el otro
Sistema de Folio Real en donde se
abría una sola hoja para todos los
procedimientos que se hicieran
sobre este inmueble, en este se abre
uno distinto para cada persona;
Ejemplo: cuando en una partida
registral se inscribe el pacto social
de una sociedad, en tal supuesto la
inscripción de cualquier otro acto
relativo a dicha sociedad
corresponde extenderla en la misma
partida registral.
Los países que se rigen por este
sistema es sistema francés y el
italiano; el que rige en numerosos
estados de los Estados Unidos, en
algunos casos como en el sistema
francés, se ha producido un
acercamiento al sistema de folio real
implantando el llamado fichero
inmobiliario pero a pesar de ello se
mantiene en los fundamental la base
personal del registro.
9 (idem1)
C).- Por la Forma de Extensión de
los Asientos:
Lo que también se puede llamar
como forma de constatar los títulos,
estos son los sistemas donde se
comprueba la veracidad y certeza de
un hecho, por lo que se da
constancia de él.
- Sistemas de Inscripción
En los Sistemas Registrales de
Inscripción “los Registradores al
momento de la inscripción extraen
de los títulos presentados para la
calificación registral e inscripción, los
principales datos, para que éstos
figuren en los asientos registrales de
inscripción que forman parte de las
partidas registrales”10. Esto quiere
decir que dicho Sistema copia lo que
se llama “Partida Registral” lo cual
es un resumen del titulo registrado.
Ya que extrae los principales
aspectos del título, dejando a un
lado el carácter personal lo cual es
10 (idem1)
inscribible. Este sistema es el que
sigue la legislación española. Desde
un lado administrativo los asientos
en este Sisma tendrá la indicación
del registrar que se encargo de
realizarlo, que es el haya dictado la
resolución y la fecha de ésta y
cuando la normativa vigente así lo
exija, se indicará la constancia de
haberse agotado la vía
administrativa.
- Sistemas de Transcripción
En los Sistemas Registrales de
Transcripción “los Registradores al
momento de la inscripción se
extraen de los títulos presentados
para la calificación registral e
inscripción, todo su contenido, el
cual figura en los asientos registrales
de inscripción que forman parte de
las partidas registrales”11. Es decir,
se transcribe todo el contenido de
los títulos presentados a la partida
registral correspondiente cuando
recae en éstos Calificación Registral
Positiva. En este sistema no se hace
un resumen de los Títulos, sino que
se transcribe el documento tal cual
se deposito, para así evitar la copia;
por lo que se hace una transcripción
de todos los títulos en su totalidad
en las partidas registrales.
- Sistema de Encasillado
En este sistema los asientos se
extienden en los libros siguiendo un
11 (idem8)
encasillado, este sistema es propio
de aquellas legislaciones que siguen
el numerus clausus de derechos
reales, en que basta consignar los
datos fundamentales, pues todo lo
demás está ya regulado por la ley,
en cambio el sistema de extracto es
inadecuado para las legislaciones
del numerus apertus de derechos
reales o para las que siguen el
numerus apertus con limitaciones.
- Sistemas Registrales con
Archivo de Títulos
En los Sistemas Registrales con
archivo de Títulos una vez
practicada la registración, se archiva
un ejemplar del título inscrito
formándose legajos con los mismos,
en estos Sistemas existe algunas
veces la duda de si los efectos de la
publicidad registral se extienden o
no a los títulos archivados que
corren registrados.
- Sistemas Registrales sin
Archivo de Títulos
En los Sistemas Registrales sin
archivo de Títulos no se archiva el
título que dio mérito para la
registración, sino que se lo devuelve
al dueño actual del mismo, por lo
que no existen legajos registrales.
Tampoco puede existir la duda de si
los efectos de la publicidad registral
se extienden o no a los títulos
archivados, debido a que en estos
sistemas no se archiva, sólo se
redactan los asientos de inscripción
correspondiente en el Registro de
Título.
- Sistema de Publicidad
Completa
En los sistemas de publicidad
completa “el acceso por parte de las
personas a la información que
contiene el Registro, es total. Toda
persona tiene derecho a solicitar sin
expresión de causa y obtener del
Registro, previo pago de las tasas
registrales correspondientes”12.
La persona responsable del registro
no podrá mantener en reserva la
información contenida en el archivo
registral, con excepción de las
prohibiciones expresamente
establecidas por la ley. Cuando la
información solicitada afecte el
derecho a la intimidad, ésta sólo
podrá otorgarse a quienes acrediten
legítimo interés, conforme a las
disposiciones que se establezca.
- Sistema de Publicidad
Incompleta
En los Sistemas de Publicidad
Incompleta el acceso por parte de
las personas a la información que
contiene el Registro se encuentra
restringido. Entre los Estados que
cuentan con sistema de publicidad
incompleta se encuentra Alemania,
ya que en dicho sistema registral
12 (idem1)
sólo pueden tener acceso a la
información contenida en el Registro
el titular registral, el tercero registral
y las personas que acrediten tener
interés en el contenido de las
inscripciones.
- Sistemas Registrales con
Fe Pública Registral
Los Sistemas Registrales con Fe
Pública Registral son los Sistemas
Registrales en los cuales se
encuentra establecido el Principio
Registral de Fe Pública que consiste
en el carácter que le imprime el
funcionario, y tiene atribuciones
conferidas por la Ley para:
Presenciar el acto, dar constancia
del acto, para efectuar los hechos
jurídicos a que el instrumento
contrae.
- Sistemas Registrales de
Registro de Derechos
En los Sistemas Registrales de
Registro de Derechos “el Registro
garantiza lo publicado”13, es decir,
existe un control previo de legalidad
para proceder a la registración. En
estos Sistemas Registrales se tiene
mucho cuidado se evalua
pausadamente cada detalle esta
calificación la realiza el Registrador
Público, luego de la evolución y esta
da positiva procede a los asientos de
registración correspondientes. En
estos Sistemas Registrales los
Registradores depuran los Títulos
que se encuentren con defectos
subsanables o defectos
insubsanables, los cuales no se
inscriben, porque solo proceden
aquellos que legalmente pueden
proceder.
-Sistemas Registrales de Registro
de Documentos
En los Sistemas Registrales de
Registro de Documentos se publican
los derechos luego de que son
revisados todos los documentos de
que todos siguieron con todos los
13 (idem1)
requisitos que se le exige. En estos
Sistemas Registrales “no se
garantiza lo publicado sino que se
publica que el titular registral es uno
de los titulares registrales y se
promueve e incentiva la publicación
de los documentos inscribibles”14. En
estos Sistemas Registrales se puede
presentar que existan varios
propietarios con derechos al mismo
inmueble. También puede existir que
inscripciones excluyan a otras y la
registración no implica que el
documento inscrito cumpla los
requisitos de validez, a las personas
que se identifica es a los posibles
titulares registrales.
D).- Por la Traslación de Dominio
Los Sistemas de traslación de
dominio pueden clasificarse en
Sistemas Causales y Sistemas
Abstractos.
- Sistema Causal
En el sistema causal la causa de la
traslación de dominio queda ligada a
la inscripción. Es decir, si se inscribe
una traslación de dominio, en el
asiento de inscripción debe
expresarse la causa de dicha
traslación de dominio que puede ser
una compraventa, o una donación, o
una adjudicación judicial, etc.
Los sistemas causales podemos
atacar judicialmente la causa que
origina la extensión del asiento y en
14 (idem1)
el caso peruano no es necesario
demandar adicionalmente la
cancelación del asiento registral.
Casi todos los Estados tienen
consagrado el Sistema de Traslación
de dominio causal.
- Sistema Abstracto
En el sistema abstracto la causa de
la traslación de dominio se desliga
de la inscripción. En Alemania la
traslación de dominio es abstracta
conforme al BGB de 1900, el cual
está desconectado de la causa y del
negocio.
Sistema Registral Dominicano.
Por: Victoria Castillo
El derecho surge como necesidad
de regular la vida entre los seres
humanos, por esta razón mientras
vamos cambiando, el derecho
también lo hace, acomodándose a la
realidad social. Nuestro sistema
registral no escapa a esta lógica.
(Veamos un breve recorrido a
través del tiempo en nuestro
sistema:
http://www.youtube.com/watch?v=C
SWnTJUWFlU).
Sistema Registral a través del
tiempo
Nuestra historia de Sistema
Registral inicia implantando un
procedimiento informal el cual
consistía en simples contratos
verbales que estaban sujetos al
principio de buena fe, y por dicha
razón carecían de formalidad.
Usualmente se daban
contestaciones judiciales, porque
cualquiera que pudiese aparentar
ser propietario podía transferir a un
tercero, que no tenía como
comprobar que su vendedor no era
el legítimo propietario.
Luego con la ley 2914 de Registro y
Conservaduría de Hipotecas, el 21
de junio del año 1890 surge un
nuevo sistema ‘’El Sistema
Ministerial’’ de origen Francés, a
diferencia de que para este país era
efectivo debido a que para ellos la
transcripción del inmueble era
obligatoria, pero para nuestro país
no, era facultativa. Se considera el
sistema ministerial como aquel que
comprende los inmuebles que no
han sido objeto de saneamiento, ni
están afectados por este proceso.i
En este periodo registral no existía la
mensura por lo tanto la mayor parte
del país se encontraba indiviso, se
establece la existencia del acto a
partir de su transcripción por lo tanto
se considera de carácter declarativo,
cumple el principio de prioridad, que
garantiza la preferencia de los
derechos que han llegado primero al
registro, “Prior tempore, potior jure”ii.
Este sistema resultaba ineficiente
puesto que daba cabida a la
usurpación de bienes legalmente
registrados debido a que los
derechos en este sistema no son
depurados y se toma en cuenta a la
persona, no al inmueble. Es
considerado como un sistema
imperfecto.
Producto de esta brecha, generada
por el Sistema Ministerial, existía
una necesidad de individualizar los
predios y establecer límites para
regular las propiedades inmobiliarias
dominicanas, por estas y otras en el
1911 se promulga la ley sobre
terrenos comuneros para solucionar
el problema de copropiedad que
existía entre los terrenos. El sistema
sigue mejorando, pues en este ya
se establecen procedimientos de
partición (numérico y de naturaleza)
realizados por agrimensores
autorizados.
Sistema Actual
En el 1920 a través de la orden
ejecutiva No. 511 se establece como
Sistema Registral de la propiedad
inmobiliaria de nuestro país el
Sistema Torrens aun vigente,
caracterizándose por ser in rem,
acabar con las expropiaciones
ilegales siendo este oponible a
terceros adquirientes presumiéndose
lo contenido en el asiento registral
como exacto hasta que se pruebe lo
contrario. Este pone fin a la
inseguridad social ocasionada por
los terrenos comuneros, cumpliendo
con una serie de principios como el
de publicidad, legalidad, autenticidad
y especialidad. Veinte siete años
más tarde, para el 1947, el Sistema
Torrens se consagra como un
Sistema Registral aceptado por los
dominicanos mediante la ley 1547.
Esto trajo consigo avances que
garantizaban y refuerzan la certeza
del inmueble; realizan un nuevo
formato de de seguridad
implantando codificaciones,
numeración y marcas ocultas para
eliminar los fraudes por ubicación de
parcela.
Elaboran modificaciones a los
documentos para facilitar el
reconocimiento de los mismo,
designando un color a cada
documento: Certificado de Titulo
(azul), Constancia Anotada (rojo),
Registro Complementario (verde),
Certificación de Registro de
Acreedor (naranja), Certificación de
Registro de Derechos Reales
Accesorios (marrón).
Un sinnúmero de elementos
novedosos son incorporados al
sistema, como nuevos órganos,
entre estos. La Contraloría y
Tribunales Superiores de Tierra.
Luego la ley 108-05, que es una ley
tipo marco, tiene por objeto regular
el saneamiento y el registro de todos
los derechos reales inmobiliarios, así
como las cargas y gravámenes
susceptibles de registro en relación
con los inmuebles que conforman el
territorio de la República Dominicana
y garantizar la legalidad de su
mutación o afectación con la
intervención del Estado a través de
los órganos competentes de la
Jurisdicción Inmobiliariaiii, que,
paralela a la ADMS. General de
jurisdicción inmobiliaria está
compuesta por la Dirección Nacional
de Mensuras Catastrales, Dirección
Regional de Mensuras Catastrales,
Tribunal Superior de Tierras y
Jurisdicción Original, Dirección de
Registro de Titulo, Registro de
Titulo. Y a su vez la JI se encuentra
bajo el Consejo del Poder Judicial
quien se auxilia de la Contraloría de
la Jurisdicción Inmobiliaria.
Como ley marco se conocen las
disposiciones generales que regulan
actividades específicas, es decir,
que definen los objetivos y
principios sobre los cuales se
desarrollan actividades tales como
las políticas de crédito público,
comercio exterior, cambio
internacional, régimen de aduanas,
la actividad financiera y de captación
de recursos del público
(ahorradores), así como la
remuneración y las prestaciones
sociales de los servidores públicos. ivSe complementa de reglamentos
como el Reglamento General de
Registro de Titulo, el Reglamento
General de Mensuras Catastrales, y
otros.
Órganos de la JI
Los encargados de aplicar dichas
leyes son: El Tribunal Superior de
Tierras y Jueces de Jurisdicción
Original, El Abogado del Estado, Los
Registradores de Títulos, La
Dirección General de Mensuras
Catastrales y La Secretaría del
Tribunal. .
Existía una necesidad de
adecuación legislativa, la sociedad
había avanzado lo suficiente como
para realizar un cambio en los
procedimientos inmobiliarios, es por
esto que la ley 108-05 significó un
gran avance para el Sistema
Registral de nuestro país, se
considera que esta es una fortaleza
de la administración de justicia.
Los Sistemas Registrales en el
Derecho Comparado. Por:
Odette R. Pérez.
Sistema Francés:
Ciertas características acompañan a
este sistema y entre ellas se
encuentran las siguientes; es un
sistema de transcripción, de folio
personal, y de eficacia negativa del
asiento. Esto último significa de
inoponibilidad del documento no
registrado al que tuvo entrada al
Registro.
Este sistema tiene la particularidad
de que antes de que existiera una
Ley que regularizara la publicidad de
los actos inter vivos de enajenación
o constitución de derechos
susceptibles de hipoteca, en este
caso la Ley del 55 (25 de marzo de
1855). Desde la época
revolucionaria venían registrándose
las hipotecas: a partir de 1804
reglamenta su publicidad el Código
de Napoleón15.
La Ley del 55 comprendía el registro
como la simple entrega o depósito
de copias de contratos; donde el
adquiriente tenía la función de
transcribir el suyo, y no era
obligatorio alegar cierta titularidad de
su transmitente ni de la autenticidad
del acto mismo.
Esta ley concebía el registro como
un simple depósito de copias de
contratos: el adquiriente cumplía con
transcribir el suyo, y no se le exigía
justificación alguna de la titularidad
de su transmitente no de la validez
del acto mismo.
Una ley de 1935, técnicamente muy
defectuosa, extendió la transcripción
a las adquisiciones mortis causa, sin
variar las directrices fundamentales
del régimen. Poco después, el DL.
17 de junio de 1938 admite al
registro con efectos hipotecarios los
mandamientos judiciales de
embargo16.
Actualmente la base legal de la
transcripción es el Derecho-ley
enero 1955 y el Decreto 14 Octubre
de ese mismo año además, de otras
disposiciones complementarias.
15 La cruz Berdejo, José Luis & de Sancho Rebullida, Francisco. 1991. Elementos de
Derecho Civil: Derecho Inmobiliario Registral.
Segunda edición. José María Bosch editor, S.A.
Barcelona. 16 (ídem 4).
a) Organización. En este sistema la
función del registrador se concentra
en conformar libros con los
documentos presentados y luego
procede a encuadernarlos cuando
ha reunido una cantidad suficiente.
Se presentan al registro dos
reproducciones o ejemplares de los
documentos, uno para el registrador
y el otro para el que comparece ante
el Registro con mención de la
presentación y del libro en que
queda encuadernado.
El registro depende del Ministerio de
Hacienda (no del de justicia, como
en España), y es llevado por unos
funcionarios de dichos Ministerio
que, desde principios del siglo XIX (y
entonces con razón), se llaman
“conservadores de hipotecas”17.
b) Actos inscribibles. Actualmente el
registro francés recibe prácticamente
todos los actos relativos a
modificaciones importantes de los
derechos sobre las cosas: contratos
inter vivos, donaciones, herencias, y
también actos administrativos,
sentencias, demandas (para advertir
de su existencia y preservar el
eventual derecho del demandante),
embargos (ídem), etc. Recibe,
incluso, algunos derechos
personales de larga duración18.
17 (ídem 4) 18 (ídem 4)
c) Tracto. Obligatoriedad. Antes de
que existiera la Ley de 1955, los
documentos ingresaban en el
registro sin tomar en consideración
la información existente sobre el
inmueble. Actualmente es obligatorio
que para la inscripción quien
transmite el inmueble tenga a su vez
inscrito su derecho: el denominado
“tracto sucesivo”
d) Eficacia. En este régimen se
resguarda el derecho desde una
perspectiva negativa, si no se
encuentra asentada ninguna
enajenación del que transfiere, lo
que hace pensar que este aun
guarda consigo su derecho pero
realmente, lo ha enajenado y el que
lo adquirió no ha transcrito el
contrato, con ello el adquiriente ha
originado una falsa apariencia de
continuidad de su titularidad lo que
le concede al segundo adquiriente
una vez que transcribe su contrato
adquisitivo, anteponer o distinguir su
derecho al de quien adquirió en
primer lugar y descuido la
constatación registral.
La jurisprudencia hoy considera que
el segundo adquiriente que
transcribe primero su adquisición,
sólo está protegiendo frente a la
transmisión antecedente si
efectivamente la desconocía: no si la
conocía; igual que ocurre, según
veremos, en el Derecho español19.
19 (ídem 4)
Sistema Alemán o Germánico:
El registró alemán sigue el sistema
de folio real, ordenándose por fincas:
respecto de cada una de ellas da
cuenta del propietario y de los
titulares de derechos reales
limitados. En principio, cada finca
posee su propia “hoja”: está “hoja”
es un cuaderno destinado a recibir
las relaciones reales (no las
obligacionales) que tienen por objeto
la finca; consta de doce paginas; lo
encabezan los datos que permiten
identificar el inmueble y siguen luego
tres secciones destinadas, la
primera a las relaciones de
propiedad; la segunda a las cargas y
limitaciones en general, y la tercera
a las hipotecas y gravámenes
pecuniarios semejantes20.
En Alemania es esencial para la
transmisión de los derechos reales
la inscripción esto hace que sea un
sistema constitutivo. Sin la
inscripción por ende, no hay
transmisión o constitución. Las
20 (ídem 4)
transformaciones reales no
negociables se originan sin que se
de la inscripción como es el caso de
la sucesión hereditaria, la usucapión.
En este sistema el que adquiere un
inmueble de quien aparece como
propietario en el registro adquiere
válidamente el mismo y a su vez, se
convierte en dueño a pesar de que
la información que publica el folio
sea errónea.
El modo de adquirir la propiedad
como ya hemos mencionado
mediante inscripción, hace que en
algunos casos no coincida con la
realidad.
Como en Alemania la inscripción en
el registro es un requisito integrante
de la transmisión de la propiedad, el
conocimiento de las relaciones
obligacionales anteriores a dicha
transmisión no supone mala fe. Esta
sólo existe cuando se conoce que el
derecho en el cual se apoya su
adquisición el tercero, se halla
debidamente inscrito. No ocurrirá así
en el Derecho español, donde la
adquisición se consuma antes de
inscribir21.
Sistema Español:
21 (ídem 4)
Tratadistas de Derecho Registral tal
es el caso del reconocido José
Manuel García y García, consideran
que este sistema es la combinación
del sistema alemán y latino.
En 1861 se estableció la Ley
Hipotecaria que ha sido objeto de
reformas y conserva una fuerte y
sostenida vigencia, es la disposición
legal que sustenta la operatividad y
efectos del registro, y el derecho
hipotecario22.
Cabe destacar que para el año 1892
se intento implementar en España el
sistema Torrens, se ignoran las
circunstancias que impidió que el
mismo progresara.
El sistema español de gran
incidencia en nuestro continente,
establece que la propiedad se
adquiere como consecuencia de
determinados contratos, mediante la
tradición. Es precisa la transferencia
contractual seguida de la tradición o
entrega de la posesión de la cosa.
22 Gómez, Wilson. 2007. Derecho Inmobiliario
Registral. Introducción a su estudio. Segunda
edición. Comisionado de apoyo a la reforma y
modernización de la justicia, Rep. Dom.
Cuando se cumplen estos requisitos
básicos el acto será inscribible en la
oficina de registro23.
La tradición concentra el
consentimiento de las partes, tanto
del transferente como del
adquiriente de la propiedad.
Este sistema se ha considerado de
gran eficacia registral. Como base
legal es necesario citar el Código
Civil de 1896 sin embargo, comenzó
a funcionar en el año 1900, es la
norma por la cual estuvo regulado.
Sistemas Australianos: (sistema
Torrens).
La particularidad del sistema Torrens
es su riguroso procedimiento de
ingreso de una propiedad al registro
pues es a través, de una serie de
cuidadosas comprobaciones
referidas a la consistencia física del
inmueble y su titularidad jurídica
consignándose los datos esenciales
en un titulo que se deposita en la
oficina correspondiente y en el que
consta incluso un plano de la finca,
23 (Ídem 5)
cuyo título se entrega una copia al
titular24.
La doctrina critica la extrema lentitud
de este sistema en lo referente a los
tramites de ingreso en el registró, así
como su elevado importe.
El registro produce a favor del
adquiriente que inscribe
aproximadamente los mismos
efectos que le atribuye el Derecho
alemán.
Otra de sus características ya
estudiadas en clase es que en este
sistema en principio todo inmueble
se reputa propiedad del Estado
siempre y cuando no esté registrado
con otro propietario.
Según otros autores tal es el caso
de Wilson Gómez, consideran a este
sistema como el más perfecto de los
sistemas registrales de la propiedad
inmobiliaria; se conoció como
sistema sustantivo porque precisaba
de la inscripción del inmueble en el
Registro Público para poder adquirir
el derecho de propiedad.
Sistema Anglosajón:
24 Gómez, Wilson. 2007. Derecho Inmobiliario
Registral. Introducción a su estudio. Segunda
edición. Comisionado de apoyo a la reforma y
modernización de la justicia, Rep. Dom.
Este es una variante del sistema
Torrens ampliamente abordado en
los temas anteriores.
Los negocios se formulaban a través
de un documento que describía el
inmueble, establecía el precio, se
fechaba y era firmado por las partes
contratantes25.
Una vez se ha originado la
inscripción del inmueble de registro,
al propietario registral se le garantiza
la posesión plena de su derecho.
En este sistema los negocios
inmobiliarios pueden ser: (a)
obligacionales, crean obligaciones; y
(b) de disposición, que son los que
constituyen, modifican y extinguen
derechos reales26.
Es importante señalar que a partir
del año 2002 este sistema ha
recibido significativas reformas,
25 Gómez, Wilson. 2007. Derecho Inmobiliario
Registral. Introducción a su estudio. Segunda
edición. Comisionado de apoyo a la reforma y
modernización de la justicia, Rep. Dom. 26 (ídem 12)
instaurando la contratación
electrónica y una publicidad menos
restringida
Evolución de los principios
registrales del sistema
inmobiliario. Por: Demí Félix
Domínguez.
Los principios atienden a las características que adopta cada país, y aun en países que han incorporado un mismo sistema registral se expresan diferencias importantes; este atenderá irremediablemente al singular temperamento del país de que se trate, a su idiosincrasia, a las particularidades de sus gentes y de sus propias instituciones. Definición:
Son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan las pautas en la solución de los problemas jurídicos planteados en derecho positivo. Declaración aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral. Allí fueron enunciados los principios registrales de rogación, tracto sucesivo, legalidad, consentimiento, inscripción, especialidad, prioridad, legitimación y fe pública. En los sistemas registrales se enarbolan los principios que les sustentan y el número que cada uno enuncia varia; no obstante, algunos de estos principios han alcanzado gran utilidad práctica en la actividad inmobiliaria27.
27 Lacruz Berdejo, José Luis & de
Sancho Rebullida, Francisco. 1991.
Elementos de Derecho Civil: Derecho
Inmobiliario Registral. Segunda edición.
José María Bosch editor, S.A.
Barcelona.
Gonzales torres señala en su trabajo que los preceptos del Registro Público son un laberinto .Se refieren a una materia sumamente compleja, y generalmente están distribuidos con desorden y en ciertas promiscuidades que producen confusión en el jurista, y son causa de enredos y embrollos de los que solo puede salirse si tenemos algo que nos oriente, nos encamine por el camino de la verdad. Roca Sastre opina que los principios registrales son orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamental de principios registrales, y el resultado de la sintonización del ordenamiento jurídico registral. Aplicación de los principios registrales. En España tienen aplicación todos los principios registra como prensiles aunque se retienen como principios fundamentales de su sistema: Inscripción, legitimación, fe pública, prioridad, especialidad, legalidad, tracto sucesivo y publicidad. En los Estados Unidos solo aplica el principio de prioridad. En Alemania, Portugal y en otros países, tienen plena cavidad todos los principios registrales. En nuestro caso particular, ley no 1542, no108-05 tienen categoría de principios registrales cardinales los de especialidad, legalidad, legitimación y publicidad. Sin embargo, todos los
demás principios tienen plena aplicación en nuestro sistema registral. Rasgos fundamentales del sistema registral español: Principios hipotecarios: Entendemos aquí por principios hipotecarios aquellas reglas más generales de la legislación hipotecaria española, formulada directamente en ellas u obtenidas por inducción de sus preceptos, que dan a conocer las líneas esenciales. En el derecho español no podemos hablar de un principio de inscripción a diferencia de por ejemplo el Derecho alemán. Bajo el principio de publicidad la doctrina distingue dos aspectos que corresponden a publicidad material y otra formal. El principio de legitimación: Respecto de los inmuebles, las mismas funciones legitimadoras que a la posesión corresponden en orden a los muebles, Principio de fe pública:
Se le llama también principio de publicidad (en sentido estricto), y constituye la clave de todo el planteamiento registral. Principio de prioridad: Dos o varios derechos reales difícilmente pueden coexistir sobre una misma cosa en un plano de igualdad: si hay dos hipotecas, una será primera y otra segunda.
Principios formales:
La organización del registro se realiza eligiendo al legislador, entre las posibles, una serie de directrices o líneas estructurales que ,una vez adoptadas e inspirando la legislación ,asumen la condición de principios rectores .así podemos enumerar para el ordenamientos hipotecario ,las siguientes : 1) Tracto sucesivo 2) rogación 3) legalidad 4) el registro de propiedad 5) registro.
República
Dominicana
Principio de la inscripción
En el sistema Torrens la inscripción de los actos en el registro de títulos tiene el efecto constitutivo; solo cuando se inscribe el documento se perfecciona la transmisión, afectación o extinción de
los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria. Al producirse la inscripción, el asiento registral, no solo se hará el acto oponible frente a terceros, sino que por sí misma esta constituirá un elemento básico para que el documento generador del derecho real inmobiliario quede caracterizado. El sistema registral declarativo se distingue porque la transmisión, modificación o extinción de la propiedad se produce sin necesidad de traditio, o sea, de la entrega de la cosa o de inscribirse. La inscripción en el Registro se hace en este sistema para que llegue al conocimiento de los terceros y, por tanto, se procura hacer oponible el documento básico de la operación inmobiliaria. Un efecto de la inscripción es el denominado cierre registral¨: no es posible que acceda al Registro lo que es incompatible con el derecho registrado28
Principio de especialidad
En nuestro derecho este principio tienen privilegiada aplicación pues figura en la exposición de motivos de la ley no 108-05, de Registro Inmobiliario; su finalidad se orienta a la determinación exacta de los bienes inmuebles objeto de la inscripción, sus titulares, los verdaderos alcances y limitaciones que la ley y el derecho otorgan. Este principio persigue que cada inmueble que sea objeto de modificación, sea por subdivisión o defunción o se constituya en condominio, obtenga de manera inmediata su individualidad; que se hagan constar las características
28 Lacruz Berdejo, José Luis & de Sancho Rebullida, Francisco. 1991. Elementos de Derecho Civil: Derecho Inmobiliario Registral. Segunda edición. José María Bosch editor, S.A. Barcelona.
particulares, que se consigne claramente el objeto, la causa, los sujeto y el derecho, tal y como han sido inscrito en el Registro. La ley de Registro Inmobiliario señala con respecto a ese principio “Que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objeto y casas del derecho registrar”. Este principio también es denominado de determinación, de especificación o de concretización.
Principio de legitimidad:
Es uno de los cuatros principios cardinales que posee el sistema Torrens; el Estado en su calidad de presunto propietario de la tierra otorga un documento, el certificado de titulo, como prueba y garantía de la propiedad inmobiliaria. De ahí que toda persona que alega ser titular de su inmueble ha de probarlo ante una instancia especialmente creada. El abogado del Estado representa al Estado en la jurisdicción inmobiliaria su función es intervenir en su nombre en el proceso de saneamiento en la adjudicación de derechos sobre la propiedad. Otorga sustento a la publicidad material y trabaja como beneficio de la presunción de esta exactitud. Éste principio registral está en el registro inmobiliario y establece que el derecho registrado existe y pertenece a su titular.
Principio de tracto sucesivo
Este principio registral tiene como propósito el ordenamiento de los asientos o inscripciones, de manera tal que se pueda establecer sin dificultad una secuencia entre las adquisiciones y las transmisiones de los derechos que
recaen sobre la propiedad inmobiliaria, sin que sea interrumpida la continuidad esta situación queda retratada cuando se realiza en el Registro de Títulos el llamado historial ;este consiste en la investigación que permite establecer la cadena registral ,se plasma con claridad quienes han sido los sucesivos titulares del inmueble desde su inmatriculación o primer registro hasta el momento mismo en que es investigada la propiedad. Establecer si hay o no concatenación entre el primer dueño o titular y el ultimo a veces resulta intricado y difícil; de ahí que algunos tratadistas de la materia le han llamado la probatio diabólica o la prueba del diablo. En el artículo 31 del reglamento general de registros de títulos se incorpora por vez primera en la normativa dominicana el principio de tracto sucesivo, y al respecto dice: Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmueble, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos. Este principio, también denominado tracto continuo, se apoya en el aforismo latino memo dat quod nom habet, que quiere decir que solo puede ser afectado en el registro lo que esta previamente inscrito, pues nadie puede dar más derecho que el que tiene. En el articulo 35 referido Reglamente se establece que El derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos. En el derecho español se establece, como excepción al principio, el caso de la herencia de un solo heredero a nombre de su causante, admitiéndose la posibilidad de inscribir
el testamento en el registro por vía puramente administrativa29.
El tracto breve o tracto abreviado.
Se enmarca en el propio ámbito del principio de tracto sucesivo y tiene lugar cuando en el asiento registral se anotan distintas transmisiones y solo se inscribe la última. Atilio Cornejo, doctrinario argentino, cita a Miguel Falbo y su artículo ¨Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho argentino¨ ,publicado en Registro Notarial ,quien al respecto señala que ´´El tracto abreviado es una modalidad del tracto sucesivo por lo que permite concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto. Con esta modalidad se procura evitar inscripciones innecesarias e inútiles que cuanto harán será encarecer y retrasar el procedimiento registral. Se procura evitar que se haga un asiento que va desaparecer inmediatamente. Se preserva el vinculo concatenada entre el propietario que antecede y que prosigue ,tiene que mantenerse la continuidad del tracto ,tal cosa constara de manera clara e inequívoca ,solo que todo se enlazara a partir del titular registrado hasta el último adquiriente, haciéndose constar sujeto ,objeto y causa de la relación registral. A este procedimiento la doctrina registral le ha denominado tracto breve, tracto abreviado o tracto comprimido. Principio de prioridad Este principio es uno de los pilares por excelencia de la seguridad jurídica registral, otorga preminencia de los
29
Gómez, Wilson. 2007. Derecho Inmobiliario Registral.
Introducción a su estudio. Segunda edición. Comisionado de apoyo a la reforma y modernización de la justicia, Rep.
Dom.
derechos según el orden de ingreso de estos. Se sustenta en la axiomática expresión prior tempore, prior jure; algunos autores han extendido este aforismo del derecho registral al proclamar: El que es primero en registro es primero en derecho30
Principio de publicidad
Este principio hace posible que las personas conozcan la historia jurídica registral y la situación actualizada de un inmueble determinado. Tuvo como propósito fundamental la obtención de seguridad jurídica para la actividad inmobiliaria y viabilizar la publicidad, de manera que los terceros tomaran pleno conocimiento del estado de la propiedad. El artículo 134 del reglamento general de registros de títulos que la información contenida en los registros de títulos dice que ´la información contenida en los registros de títulos es de acceso público para todo el que tenga interés en conocer el estado jurídico de un inmueble. Este principio presenta dos aspectos que permiten de mejor manera su estudio: a) publicidad formal ;y b) publicidad material.
a) publicidad formal: Esta consiste en el establecimiento de una estructura dispuesta por el registro en interés de que toda la persona que tengan algún interés legítimo pueda conocer la situación de los inmuebles en el inscrito. Ésta publicidad procura informar acerca del inmueble, sus titulares, las cargas y gravámenes que le afectan, o sobre la inexistencia, o sobre la inexistencia de estas.
30 (idem17)
b) La publicidad material es el presupuesto básico de todo sistema 0registral, pues el acto una vez inscrito es oponible inmediatamente, sin requerir necesariamente - como condición de eficacia -, su conocimiento efectivo por los terceros.
El principio de legalidad o de calificación.
A virtud de este principio el registrador debe hacer un examen formal o externo del título para verificar: a) si es de los documentos que pueden inscribirse; b) si llena las formalidades extrínsecas exigidas por la ley para el acto que se trate; y c) que contenga los datos que concreten el inmueble, el derecho real el valor de los mismos, la naturaleza del acto o contrato, el titulo o documento que lo consigue y los elementos personales correspondientes. Si de tal examen no llega el registrador a una conclusión favorable, hará una inscripción preventiva y devolverá el documento a fin de que si el interesado lo estima pertinente, ocurra a la autoridad judicial para que ésta ordene la inscripción en caso de considerar infundado el rechazo formal del registrador, surtiendo entonces efectos la inscripción de manera retroactiva o sea desde que se presentó por primera vez para su registro el título en cuestión.
El principio del tracto sucesivo o del tracto continúo.
Por virtud del cual no puede un mismo derecho real estar inscrito a la vez en favor de dos o más personas, a menos de que sean copartícipes, por lo que para hacer una inscripción debe haber una que le sirva de antecedente y que
se cancele para que de esa manera haya una cadena ininterrumpida o sucesión continua de inscripciones.
El principio de la Rogación.
Por virtud del cual se requiere petición o instancia de parte legítimamente interesada o del notario interesante para llevar a cabo la inscripción del mismo para que el registro pueda proceder también de oficio a hacer tal inscripción
El principio del tercero registral.
Entendiéndose como tercero no simplemente a cualquier persona que no haya intervenido ni personalmente ni por medio de representante en el acto jurídico inscrito, que es el caso de los acreedores quirografarios, sino que la calidad de tercero registral requiere, además, haber adquirido la propiedad u otro derecho real sobre el bien inmueble materia de la inscripción. Sólo a estos terceros y no a aquel otro tercero, no puede perjudicar el acto o titulo no inscrito. El acreedor quirografario con embargo inscrito sólo tiene preferencia o privilegio con respecto a titulares de derechos reales o personales posteriores a la inscripción del embargo, pero no tiene preferencia alguna con respecto a titulares de derechos reales o personales que sean anteriores aunque todavía no estén inscritos no es, pues, el embargante inscrito un tercero para efectos del Registro, puesto que no se transforma el derecho personal del acreedor quirografario en un derecho real por el hecho de que se inscriba su embargo en el Registro Público de la Propiedad.
El principio de la fe Pública Registral.
Consiste en que, salvo excepciones quien se atiene a los datos del Registro Público de la Propiedad y adquiere a titulo oneroso un derecho real inmobiliario de quien apárese inscrito, no puede resultar perjudicado si posteriormente se anula el acto que dio origen a la inscripción. Conforme a este principio, aunque la inscripción no convalida los actos nulos, sin embargo, la fe registral libera a la inscripción de todo vínculo causal y la dota de sustantividad y autonomía, haciéndola valer como la única y total verdad. Este principio puede llamarse el principio de la legitimación registral, por cuanto que el que apárese inscrito en el Registro, sea o no el verdadero propietario, puede disponer válidamente a titulo oneroso a favor de un tercero. Según este aspecto del principio, la fe pública registral sólo opera y produce efectos plenos, cuando el titular inscrito ha enajenado, ya que antes de enajenar puede impugnarse la validez del acto inscrito y la inscripción misma, sin que, por lo tanto, tenga esta un valor sustantivo propio, ya que la inscripción en si no crea ningún derecho independiente del título que le sirve de antecedente.
Conclusión
El derecho inmobiliario regula una serie
de actos que comprenden toda relación
de bienes inmuebles no debemos
confundirlo con el Sistema Registral
que “son el conjunto de normas que, en
cada país, regulan la publicidad de los
derechos reales inmobiliarios a través
del Registro de la propiedad (aspecto
sustantivo), y el régimen de
organización de esta institución
(aspecto formal)”.
Como pudimos observar los Sistemas
Registrales evolucionan y esto se da a
causa de dos variantes, tiempo y
espacio. Cada país vive su propia
realidad en cuanto a los inmuebles y es
por esto que el Sistema Registral varía
en el espacio. Tomando en cuenta
elementos característicos del país.
Porque podríamos encontrarnos varios
países bajo una misma situación
inmobiliaria pero el sistema registral no
tendrían el mismo efecto por tratarse de
diversas culturas, costumbres y otros. .
Atendiendo al tiempo según avanza las
cosas van cambiando, lo cual involucra
directamente la sociedad, el sistema se
adecua a los avances de la sociedad, a
lo que esta requiera.
Para la clasificación de los sistemas
registrales se toma en cuenta desde los
efectos de la inscripción, como se lleva
el registro, hasta como se constatan los
títulos.
El principio de la publicidad es la
característica base de nuestro sistema
registral, aunque todo los sistema que
hemos tenido lo ha contenido como
soporte puesto que de aquí se deriva la
seguridad del tráfico, asegurando la
titularidad plena.
Actualmente se auxilia de un grupo de
Principios como: de legalidad,
especialidad, legitimidad, publicidad,
rogación, tercero registral, prioridad,
tracto sucesivo, principio de
consentimiento, de calificación. Que
conjuntamente contribuyen a garantizar
la eficacia del sistema. En definitiva,
podemos afirmar que hoy día contamos
con un buen sistema registral que
es oriundo de Australia del sur y tiene
presencia en Brasil, y en 20 estados
americanos.
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