stima compendio immobiliare box perizia... · 2018-01-08 · dott.arch.franco silva fallimento eta...
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DOTT. ARCH. FRANCO SILVA
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FALLIMENTO
ETA BOX di TEDESCHI BONFIGLIO &
PIETRANTONI ERMANNO s.n.c.
nonché dei soci
TEDESCHI BONFIGLIO
e PIETRANTONI ERMANNO in proprio
n. 16/2016 R.F.
STIMA COMPENDIO IMMOBILIARE
OGGETTO
APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI
FONTEVIVO (PR) IN VIA ALDO MORO n. 8
Il Tecnico Incaricato
Dott. Arch. Franco Silva
_______________
via IV Novembre n. 132 - 29122 PIACENZA -Tel. 0523.452092 - Fax. 0523.460105 - P. IVA 01023030339 – C.F. SLV FNC 62D19 G535L
email: architettofrancosilva@francosilva.it - pec: franco.silva@archiworldpec.it
DOTT. ARCH. FRANCO SILVA
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PREMESSA
A seguito dell’istanza dell’Avv. Daniela Pagani, in qualità di curatore del Fallimento “ETA
BOX di Tedeschi Bonfiglio & Pietrantoni Ermanno s.n.c.” nonché dei soci TEDESCHI
BONFIGLIO e PIETRANTONI ERMANNO in proprio (n. 16/2016 R.F.), il Giudice
Delegato Dott. Antonino Fazio autorizzava la nomina del sottoscritto quale perito estimatore
dei beni di compendio del fallimento stesso.
Accettato l’incarico, lo scrivente perito:
- effettuava il sopralluogo all’immobile di cui trattasi, eseguendo gli opportuni accertamenti
circa le caratteristiche costruttive e distributive;
- in tale occasione effettuava il rilievo fotografico all’esterno ed all’interno dell’immobile in
oggetto;
- eseguiva le visure presso il Servizio Catastale dell’Agenzia del Territorio di Parma al fine
di verificare la posizione catastale dell’immobile oggetto di stima;
- eseguiva le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare della Agenzia del Territorio
al fine di verificare la provenienza dell’immobile di cui trattasi e la sussistenza di
eventuali formalità pregiudizievoli gravanti sul bene;
- effettuava la verifica della classificazione urbanistica e della regolarità edilizia
dell’immobile oggetto di stima;
- effettuava infine indagini sulla commerciabilità del bene immobile oggetto di valutazione
al fine di determinarne il più probabile valore di mercato.
Pertanto il sottoscritto Dott. Arch. Franco Silva, con studio a Piacenza in via IV Novembre
132, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori; Paesaggisti e Conservatori della
Provincia di Piacenza al n. 189, nonché iscritto al Ruolo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del
Tribunale di Piacenza al n. 145, nella qualità di tecnico incaricato può relazionare come segue.
1) ANALISI DELL’INCARICO
L’incarico conferito al sottoscritto perito consiste nel determinare, in base a quanto verificato
e determinato con la presente perizia, il più probabile valore di mercato del bene immobile in
oggetto alla data odierna.
2) CRITERIO DI STIMA
Lo scrivente ritiene, per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene
immobile oggetto di stima che il procedimento più consono sia quello sintetico comparativo.
Si ritiene infatti che detto metodo sia il più obiettivo ed immediato in quanto consente,
attraverso la conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale
riscontro con il mercato che, di fatto, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene
immobile.
3) LE UNITA’ IMMOBILIARI OGGETTO DELLA VALUTAZIONE
Trattasi di un appartamento sito al piano primo di un fabbricato condominiale con annessa
autorimessa al piano interrato sito in Comune di Fontevivo (PR), in via Aldo Moro n. 8.
via IV Novembre n. 132 - 29122 PIACENZA -Tel. 0523.452092 - Fax. 0523.460105 - P. IVA 01023030339 – C.F. SLV FNC 62D19 G535L
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4) DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI
Il fabbricato dove si collocano le unità immobiliari oggetto di stima si trova in località Ponte
Taro, nel Comune di Fontevivo, in via Aldo Moro n. 8. Si tratta di un fabbricato con tipologia
“quadrifamiliare”, costituito da due blocchi costruiti in aderenza, ognuno dei quali si sviluppa
su due piani fuori terra ed uno interrato, ed è costituito da quattro appartamenti (due per piano)
con annesse autorimesse e cantine al piano interrato. Detto fabbricato è provvisto di accesso
pedonale e carraio dalla pubblica via attraverso una parte comune identificata al Catasto
Fabbricati come foglio 29, particella 368, subalterno 17 (bene comune non censibile).
APPARTAMENTO
L’appartamento oggetto della presente perizia estimativa si colloca al piano primo del predetto
fabbricato e l’autorimessa pertinenziale si colloca al piano interrato. All’appartamento si
accede attraverso un vano scala comune, attraverso il quale si accede anche al piano interrato
e quindi all’autorimessa.
L’appartamento risulta così distribuito: soggiorno, cucina abitabile, corridoio di disimpegno
della zona notte, tre camere da letto e due bagni. Sono presenti anche tre balconi: uno sul
fronte con accesso dai locali soggiorno e cucina, uno sul retro con accesso da una camera da
letto, uno sul lato con accesso da altra camera da letto. Il balcone sul fronte ha struttura in
cemento armato, il parapetto in muratura intonacata con copertina in pietra e la
pavimentazione in piastrelle di ceramica. Gli altri due balconi hanno struttura in cemento
armato, il parapetto in ferro verniciato grigio e la pavimentazione in piastrelle di ceramica. La
distribuzione degli spazi si può considerare decisamente buona e rispondente alle odierne
esigenze abitative.
La struttura portante verticale è in muratura mentre quella orizzontale è in laterocemento. Le
finiture dell’appartamento sono abbastanza buone e risalenti all’epoca della costruzione del
fabbricato. In particolare si sono rilevati: pavimenti in piastrelle di ceramica nella zona giorno,
nel disimpegno e nei bagni, pavimenti in parquet nelle camere da letto, rivestimenti bagno e
cucina in piastrelle di ceramica, finestre in legno con vetri termophane e antoni esterni in
legno, porte interne in legno con inserti in vetro, portoncino di ingresso blindato.
Nel bagno principale sono presenti: vasca, lavabo, bidet e w.c.. Nel secondo bagno sono
presenti: doccia, lavabo, bidet, w.c. e allaccio lavatrice.
L’altezza interna dell’appartamento è di ml. 2,70. E’ presente un impianto di riscaldamento
autonomo, con caldaia pensile con produzione di acqua calda sanitaria collocata nel vano
cucina e termosifoni in alluminio in ogni locale. Tutti gli impianti (elettrici, di riscaldamento
ed idro-sanitari) sono probabilmente a norma, in quanto il fabbricato è stato costruito dopo la
legge n. 46/90 (legge che istituiva l’obbligo della presentazione al Comune, al termine di
lavori, della certificazione di conformità degli impianti alle norme di legge).
Lo stato di manutenzione generale è abbastanza buono, a parte la presenza di umidità di
condensa sulla parete esterna di una camera da letto.
All’appartamento è annesso un vano di cantina posto al piano interrato, al quale si accede
direttamente dal vano scala comune. L’altezza interna è di ml. 2,50. Il pavimento è in
piastrelle di ceramica, le pareti ed il soffitto sono intonacati al civile e tinteggiati.
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AUTORIMESSA
L’autorimessa si colloca al piano interrato, con accesso direttamente dall’esterno da area
cortilizia comune. Dalla autorimessa, attraverso una porta in ferro, si accede direttamente al
vano scala comune e quindi all’appartamento in oggetto.
Si tratta di una autorimessa con capacità di parcamento di due autoveicoli, provvista di un
doppio accesso, ognuno con il suo portone basculante in ferro zincato.
La pavimentazione è in piastrelle di ceramica, le pareti ed il soffitto sono intonacati al civile e
tinteggiati. Al centro della autorimessa è presente una piletta di scarico delle acque, utile per
lo smaltimento delle acque meteoriche, in caso di nubifragi, o per il lavaggio delle auto
(sempre che sia permesso dal regolamento di condominio).
L’altezza interna è di ml. 2,50.
5) UBICAZIONE
Il fabbricato ove si collocano le unità immobiliari oggetto di perizia, è ubicato, come detto, in
in località Ponte Taro, comune di Fontevivo, a circa cinque chilometri dal centro del paese
(Sede del Municipio di Fontevivo).
Nel raggio di un chilometro sono presenti alcuni servizi quali ad esempio: farmacia, ufficio
postale, negozi di alimentari, banca. La posizione è quindi da ritenersi discreta.
6) DATI CATASTALI
Le unità immobiliari oggetto della presente perizia risultano così censite:
APPARTAMENTO
Catasto Fabbricati del Comune di Fontevivo (PR)
Intestati:
TEDESCHI BONFIGLIO nato a Parma (PR) il 10/12/1963 – C.F.: TDSBFG63T10G337M
Piena Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni
PIETRANTONI MORENA nata a Parma (PR) il 04/07/1963 – C.F.: PTRMRN63L44G337B
Piena Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni
Dati identificativi e di classamento:
Foglio 29 – Particella 368 – Sub. 8 – Cat. A/3 – Cl. 3 – Consistenza vani 6,5 – Superficie
Catastale Totale mq. 127 – Superficie catastale totale escluse aree esterne mq. 121 – Rendita €
486,76 –Via Aldo Moro n. 8 – Piano: S1 - 1
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AUTORIMESSA
Catasto Fabbricati del Comune di Fontevivo (PR)
Intestati:
TEDESCHI BONFIGLIO nato a Parma (PR) il 10/12/1963 – C.F.: TDSBFG63T10G337M
Piena Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni
PIETRANTONI MORENA nata a Parma (PR) il 04/07/1963 – C.F.: PTRMRN63L44G337B
Piena Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni
Dati identificativi e di classamento:
Foglio 29 – Particella 368 – Sub. 15 – Cat. C/& – Cl. 6 – Consistenza mq. 40 – Superficie
Catastale Totale mq. 43 – Rendita € 152,87 –Via Aldo Moro n. 8 – Piano: S1.
7) SITUAZIONE EDILIZIA
Dalle verifiche effettuate dallo scrivente perito presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Fontevivo, ho potuto verificare quanto segue:
- il fabbricato nel quale si colloca l’appartamento in oggetto è stato costruito in base alla
CONCESSIONE EDILIZIA n. 57 rilasciata dal Comune di Fontevivo in data 15/11/1993;
- successivamente il fabbricato è stato oggetto di rilascio di nuova Concessione Edilizia n.
110 del 23/12/1996. Oggetto di detto nuovo titolo abilitativo era esclusivamente la
concessione di proroga del termine ultimo per la realizzazione delle opere al giorno
18/11/1997.
- per le unità immobiliari costituenti l’edificio di cui sopra è stata rilasciata la
Autorizzazione di Abitabilità o Agibilità in data 21/02/1998.
Rispetto al progetto autorizzato dal Comune di Fontevivo sono state riscontate le seguenti
difformità, che avrebbero dovuto essere oggetto di una variante in corso d’opera, che però non
è mai stata presentata dal costruttore:
- nell’appartamento è stato demolito un tramezzo che delineava un ripostiglio con accesso
dal vano cucina; pertanto il vano cucina risulta più ampio in quanto comprende anche la
superficie di detto ripostiglio non realizzato o realizzato e poi demolito;
- nel vano di cantina di pertinenza dell’appartamento è stato demolito o mai realizzato un
tramezzo che delineava in fondo alla cantina un vano non accessibile;
- al piano interrato il progetto autorizzato prevedeva la realizzazione di due box doppi e due
box singoli; sono stati realizzati sempre due box doppi e due box singoli, ma con le
posizioni modificate. Pertanto non c’è rispondenza tra il progetto approvato e la realtà dei
luoghi e le planimetrie catastali (che invece rispecchiano la situazione esistente), Di fatto il
box doppio oggetto della presente perizia è stato realizzato accorpando metà del box
previsto a sinistra e metà del box previsto a destra dello stesso.
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8) DESTINAZIONE URBANISTICA
Dalle verifiche effettuate della strumentazione urbanistica vigente del Comune di Fontevivo
(PR), risulta che il terreno sul quale sorge l’edificio nel quale risulta collocate le unità
immobiliari in oggetto è così classificato:
SUB AMBITI DEL TESSUTO URBANO CONSOLIDATO A BASSA DENSITA’
(Art. 172 delle Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico Edilizio)
Si allegano gli estratti della strumentazione urbanistica vigente del Comune di Fontevivo per
completezza.
9) PROVENIENZA, FORMALITA’, SERVITU’ E VINCOLI
L’immobile in oggetto risulta di piena proprietà per 1/2 del socio illimitatamente responsabile
in proprio
TEDESCHI BONFIGLIO nato a Parma (PR) il 10/12/1963 – C.F.: TDSBFG63T10G337M
Piena Proprietà per 1/2
L’immobile pervenne per al soggetto fallito in proprio di cui sopra in forza del seguente titolo
di provenienza:
ATTO DI COMPRAVENDITA del Notaio Antonio Caputo per acquisto dalla società
costruttrice Lepido 4 di Lambrusche Gian Franco e C. snc, in data 31 dicembre 1996, rep.
24580, trascritto il 20 gennaio 1997 ai nn. 995/831. Il Sig. Tedeschi acquistava in comunione
dei beni con Pietrantoni Morena; con successivo atto del Notaio Grazia Annunziata in data 19
novembre 2014, rep. 23402/11981, trascritto il 21 novembre 2014 ai nn. 19220/14598, i
coniugi optavano per il regime di separazione dei beni.
Formalità pregiudizievoli
IPOTECA GIUDIZIALE di € 30.000,00 in forza di DECRETO INGIUNTIVO di € 19.053,62
emesso dal Tribunale di Reggio Emilia in data 17 novembre 2014 rep. 7351; iscritta il 7
gennaio 2015 ai nn. 226/15 a favore di Carboni Spa con sede in Correggio (RE).
IPOTECA GIUDIZIALE di € 130.000,00 in forza di DECRETO INGIUNTIVO di €
115.697,63 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 17 aprile 2014 rep. 4969/2014; iscritta il
2 dicembre 2015 ai nn. 23434/2849 a favore di Fincave srl con sede in Milano (MI).
NOTA DI TRASCRIZIONE – Registro generale n. 12604 – Registro particolare n. 9317 –
Presentazione n. 08 del 30/06/2016
Descrizione: ATTO GIUDIZIARIO – Data: 06/04/2016 – Autorità emittente: TRIBUNALE
DI PIACENZA – Sede: Piacenza (PC)
Specie: ATTO GIUDIZIARIO
Derivante da: 617 SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO
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10) VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA
A seguito delle citate ispezioni presso l’Archivio delle pratiche edilizie dell’Ufficio Tecnico
del Comune di Fontevivo, nonché del sopralluogo effettuato, ho potuto verificare che
l’immobile in oggetto risulta NON CONFORME ai titoli abilitativi rilasciati.
Le difformità riscontrate sono state individuate all’art. 7 della presente relazione.
Le difformità riscontrate nell’appartamento possono essere regolarizzate mediante la
presentazione di SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO DELLA ATTIVITA’
EDILIZIA (S.C.I.A.) in SANATORIA, ai sensi dell’art. 17 – Accertamento di conformità,
della Legge Regionale Emilia Romagna 21 ottobre 2004, n. 23. Nella fattispecie le difformità
sono quelle riconducibili al punto b) del comma 3, del citato art. 17.
La sanzione prevista in questi casi è di € 1.000,00.
I costi previsti sono quindi di massima i seguenti:
- presentazione della pratica di cui sopra a firma di tecnico abilitato: € 1.500,00 (oltre a C.P.
ed IVA nei termini di legge)
- presentazione di richiesta per il rilascio del Certificato di Conformità edilizia ed Agibilità a
firma di tecnico abilitato € 500,00 (oltre a C.P. ed IVA nei termini di legge);
- pagamento della sanzione al Comune: € 1.000,00
- pagamento dei diritti di segreteria comunale: da verificare all’atto della presentazione.
Per un totale prudenziale di circa. € 4.000,00.
Discorso diverso per quanto riguarda la sanatoria delle difformità riguardanti l’autorimessa,
che coinvolgono anche le due autorimesse in confine.
Dovrà infatti essere presentata una sanatoria complessiva, mediante SEGNALAZIONE
CERTIFICATA DI INIZIO DELLA ATTIVITA’ EDILIZIA (S.C.I.A.) in SANATORIA, ai
sensi dell’art. 17 – Accertamento di conformità, della Legge Regionale Emilia Romagna 21
ottobre 2004, n. 23, che riguardi tutte e tre le unità immobiliari coinvolte. Detta pratica dovrà
pertanto essere presentata a firme congiunte da tutti e tre i proprietari.
Ritengo che la sanzione minima di € 1.000,00 dovrà comunque essere pagata a titolo di
oblazione dalla proprietà di ogni unità immobiliare coinvolta.
Pertanto avremo di massima i seguenti costi:
I costi previsti sono quindi di massima i seguenti:
- presentazione della pratica di cui sopra a firma di tecnico abilitato: € 1.000,00 (oltre a C.P.
ed IVA nei termini di legge)
- presentazione di richiesta per il rilascio del Certificato di Conformità edilizia ed Agibilità a
firma di tecnico abilitato € 500,00 (oltre a C.P. ed IVA nei termini di legge);
- pagamento della sanzione al Comune: € 1.000,00
- pagamento dei diritti di segreteria comunale: da verificare all’atto della presentazione.
Per un totale prudenziale di circa. € 3.200,00.
Per quanto riguarda infine la difformità riscontrata nel vano cantina non si ritiene la stessa
sanabile e pertanto dovrà essere ripristinata la situazione legittimata dal titolo abilitativi (che
fra l’altro corrisponde a quella della planimetria catastale).
Occorrerà pertanto realizzare una muratura in laterizio (intonacata nella parte verso la cantina)
per ripristinare la divisione tra i due vani.
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I costi di massima previsti sono i seguenti:
- esecuzione di lavori edilizi: € 1.000,00 (somma indicativa).
11) VERIFICA DELLA REGOLARITA’ CATASTALE
A seguito delle citate ispezioni presso il Servizio Catastale dell’Agenzia del Territorio di
Pairma, nonché del sopralluogo effettuato, ho potuto verificare che l’immobile in oggetto
risulta CONFORME alle planimetrie catastali depositate, ad eccezione della citata difformità
nel vano cantina che però, come detto all’art. 10, verrebbe sanata dal ripristino della muratura
mancante. Una volta eseguito infatti detto ripristino la planimetria depositata in catasto
risulterebbe conforme allo stato dei luoghi.
12) RAPPORTI DI LOCAZIONE
L’immobile oggetto di stima risulta attualmente adibito ad abitazione principale dei coniugi
proprietari.
13) RESIDUA POTENZIALITA’ EDIFICATORIA
L’unità immobiliare in oggetto fa parte di un fabbricato condominiale che non risulta dotato di
residua potenzialità edificatoria.
14) CONSISTENZA
La consistenza commerciale delle unità immobiliari in oggetto è stata verificata dal
sottoscritto perito tramite rilievo geometrico sommario.
Dal citato rilievo geometrico risultano le seguenti superfici commerciali:
ABITAZIONE
- abitazione (coefficiene 1,00) mq. 108,00
- balconi (coefficiente 0,50) mq. 7,00
- cantina pertinenziale (coefficiente 0,10) mq. 2,00
______
Totale superficie abitazione mq. 117,00
AUTORIMESSA
- autorimessa (coefficiente 1,00) mq. 40,00
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15) VALORE DI STIMA
Per la determinazione del valore di stima del bene immobile oggetto di perizia si è tenuto
conto di tutto quanto esposto in precedenza, dell’andamento commerciale attuale con
riferimento a transazioni avvenute di recente per beni aventi caratteristiche analoghe ed in
particolare dei seguenti elementi di calcolo:
- destinazione d’uso dell’unità immobiliare e suo stato di manutenzione e vetustà;
- consistenza commerciale del bene;
- ubicazione dell’immobile, da considerarsi discreta;
- andamento attuale del mercato immobiliare che ormai da anni sta attraversando una fase di
crisi e stagnazione, con conseguenti ripercussioni negative sulla commerciabilità dei beni
immobili, anche nel settore residenziale.
In seguito alle considerazioni sopra esposte lo scrivente perito attribuisce ai beni immobili in
oggetto il seguente valore di stima:
APPARTAMENTO
Mq.117,00 x € 1.000,00 al mq. = € 117.000,00
AUTORIMESSA
Mq. 40,00 x € 500,00 al mq. = € 20.000,00
Pertanto il valore di stima totale ammonterà a: € 137.000,00
Occorre però dedurre i costi derivanti dalle opere di ripristino e di sanatoria elencate all’art. 10
per un totale indicativo di € 9.000,00.
Pertanto avremo un valore totale di € 128.800,00
Tenendo però conto:
- della natura non contrattuale della vendita;
- della assenza di garanzia per vizi occulti;
- della particolare situazione economica che sta vivendo il settore dell’edilizia che sta
attraversando un periodo di forte stagnazione;
lo scrivente perito ritiene opportuno di fornire alla procedura, in linea con le procedure
normalmente applicate nelle esecuzioni immobiliari, una valutazione cautelativa di realizzo,
ottenuta con l’abbattimento del 20% del valore di stima di cui sopra.
Si avrà pertanto:
€ 128.800,00 x 80% = € 103.040,00
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Pertanto il valore cautelativo di stima della quota di 1/2 dell’immobile in oggetto di piena
proprietà per 1/2 di TEDESCHI BONFIGLIO, fallito in proprio, sito in Comune di Fontevivo,
è quindi pari a:
€ 103.040,00 x 1/2 = € 51.520,00
arrotondati a € 50.000,00.
16) CONCLUSIONI
Il valore complessivo cautelativo di stima della quota di 1/2 dell’ appartamento con
annessa autorimessa oggetto di perizia di piena proprietà per 1/2 di TEDESCHI
BONFIGLIO, fallito in proprio, sito in Comune di Fontevivo (PR), è pari a: € 50.000,00
(diconsi euro cinquantamila/00).
Chiusa la presente perizia estimativa in Piacenza in data 16 ottobre 2017.
Il Tecnico Incaricato
Dott. Arch. Franco Silva
_______________
ALLEGATI:
1) Documentazione fotografica
2) Planimetria stato attuale cantina
2) Documentazione catastale
4) Documentazione urbanistica
5) Titoli edilzi
6) Iscrizioni e trascrizioni
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DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Vista del fabbricato ove si colloca l’appartamento e dell’accesso comune
Particolare vista del prospetto principale del fabbricato
Vista dell’ingresso al vano scala comune
Particolare dell’accesso allìappartamento
Vista del soggiorno con ingresso alla cucina
Vista del soggiorno con ingresso alla zona notte
Vista del corridoio di disimpegno della zona notte
Vista di una camera da letto
Vista del vano di cucina
Vista del vano di cucina
Vista di una camera da letto
Vista di una camera da letto
Vista del bagno principale
Vista del secondo bagno
Vista del balcone sul fronte principale
Vista del balcone sul retro
Vista del retro del fabbricato
Vista del doppio accesso all’autorimessa (la basculante a destra è chiusa)
Vista dell’autorimessa
Vista dell’autorimessa e dei due portoni basculanti di accesso
Vista dell’ingresso alla cantina dal vano scala comune
Vista della cantina (in fondo la porzione da chiudere)
Vista della cantina – particolare del sottoscala
Vista della cantina
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