supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking · detailhandel en omvang bebouwing is...
Post on 20-Jun-2020
1 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Sascha Stavenuiter
Houten, 24 juni 2015
Supermarkten &
de ladder voor duurzame
verstedelijking
www.stijladvocaten.nl 2
Agenda
Introductie
Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader
Ladder duurzame verstedelijking
Afsluiting
Jurisprudentie
www.stijladvocaten.nl 3
Agenda
Introductie
Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader
Ladder duurzame verstedelijking
Afsluiting
Jurisprudentie
https://veelgesteldevragenomgevingswet.pleio.nl/
4www.stijladvocaten.nl
www.stijladvocaten.nl 5
Agenda
Introductie
Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader
Ladder duurzame verstedelijking
Afsluiting
Jurisprudentie
Relevante uitgangspunten ruimtelijke ordening
www.stijladvocaten.nl 6
Goede ruimtelijkeordening staat centraal
Overheid mag niet in concurrentieverhoudingen
treden
7www.stijladvocaten.nl
www.stijladvocaten.nl 8
Gemeente heeft grote beleidsvrijheid, zodatmedewerking meestal niet kan worden
afgedwongen.
Gemeentelijke beleidsvrijheid wordt beperkt door bindende bepalingen in de Provinciale
Verordening.
Eigen (detailhandels)beleid dient in beginsel in acht te worden genomen.
www.stijladvocaten.nl 9
Agenda
Introductie
Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader
Ladder duurzame verstedelijking
Afsluiting
Jurisprudentie
Oktober 2012
Teneinde zorgvuldig ruimtegebruik te
stimuleren acht het kabinet het van groot
belang dat de benutting van ruimte in alle
categorieën ruimtelijke besluiten wordt
gemotiveerd.
10www.stijladvocaten.nl
Art. 3.1.6, tweede lid, Bro
De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling
mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:
a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in
een actuele regionale behoefte;
b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van
een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die
behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan
worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door
herstructurering, transformatie of anderszins, en;
c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke
ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende
regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die
behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van
vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.
11www.stijladvocaten.nl
1
2
www.stijladvocaten.nl
• Actuele regionale behoefte aan stedelijke ontwikkeling?Trede 1
• Binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk?Trede 2
• Locatie passend ontsloten?Trede 3
Stedelijke ontwikkeling
Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of
zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel,
woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen
Art. 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro
13www.stijladvocaten.nl
Actuele regionale behoefte
Actualiteit: looptijd bestemmingsplan 10 jaar
Regio: zorgvuldige begrenzing onderzoeksgebied
Behoefte: totale behoefte afwegen tegen bestaande aanbod
Rekening houden met het voorkomen van winkelleegstand
Plan mag niet zodanige leegstand tot gevolg hebben dat dit tot
een uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening
aanvaardbare situatie in de regio zal leiden
Onderzoek naar koopstromen, verwachte ontwikkeling bevolking
en ruimtelijke structuur winkelgebieden
14www.stijladvocaten.nl
Bestaand stedelijk gebied
Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten
behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel
of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal
culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur
Art. 1.1.1, onder h, Bro
15www.stijladvocaten.nl
www.stijladvocaten.nl 16
Agenda
Introductie
Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader
Ladder duurzame verstedelijking
Afsluiting
Jurisprudentie
ABRvS 19 juni 2013, 201301238/1/R6
BP voor woningbouw en één of meer supermarkten op voormalig
bedrijventerrein te Doetinchem (Saronixterrein)
De vestiging van een of meer supermarkten, zoals in het plan
voorzien, is een stedelijke ontwikkeling als bedoel in het Bro
In de toelichting op het BP is de ladder niet betrokken, wel is er
een DPO gedaan
Tijdens de zitting alsnog toelichting gegeven onder verwijzing
naar DPO
Gebrek kan worden gepasseerd (Chw)
17www.stijladvocaten.nl
ABRvS 3 december 2014, 2014023141/1/R1
BP voor uitbreiding supermarkt met circa 400 m2 te Bunde
Gelet op kleinschalige bebouwing is er geen sprake van een
detailhandel of andere stedelijke voorziening als bedoeld in het
Bro
18www.stijladvocaten.nl
ABRvS 26 maart 2014, 201309006/1/R6
BP herstructurering centrum Vlijmen, waaronder nieuwvestiging
supermarkt van circa 1.700 m2 wvo
Verplaatsing bestaande supermarkt
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
Dat Vlijmen ligt in stedelijk concentratiegebied als bedoeld in
provinciale structuurvisie en dat leegstand ter plaatse laag is, is
geen voldoende concrete onderbouwing.
Strijd met ladder
19www.stijladvocaten.nl
ABRvS 5 november 2014, 201304240/1/R1
BP over sloop bestaande bebouwing en ontwikkeling nieuw
winkelcomplex waaronder een supermarkt van 1.620 m2 te Denekamp
Weliswaar stond ter plaatse reeds bebouwing, maar een
supermarkt was niet toegestaan: nieuwe stedelijke ontwikkeling
Ten onrechte niet ingegaan op de ladder, zodat beroep gegrond
is
20www.stijladvocaten.nl
ABRvS 9 juli 2014, 201306464/1/R4
BP voor uitbreiding supermarkt (AH) met circa 500 m2 en
nieuwvestiging andere supermarkt (Aldi) in Bodegraven van circa 1.050
m2
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
DPO, positief advies Regio, bestaand stedelijk gebied
DPO onvoldoende gemotiveerd bestreden
Voldaan aan ladder
21www.stijladvocaten.nl
ABRvS 13 augustus 2014, 201308486/1/R1
BP voor onder meer herontwikkeling in Zwanenburg: uitbreiding Action
met 250 m2 bij recht en toevoegen andere detailhandel van in totaal
3700 m2 na wijzigingsbevoegdheden.
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
Ook bij wijzigingsbevoegdheden dient de ladder te worden
toegepast
Onvoldoende gemotiveerd; dat detailhandelsbeleid niet meer
actueel is en er nieuwe woningbouw is voorzien, is onvoldoende
22www.stijladvocaten.nl
ABRvS 18 juni 2014, 201309201/1/A1
Omgevingsvergunning voor bouw van een supermarkt te Echt
23www.stijladvocaten.nl
Supermarkt van circa 1.229 m2 op een bedrijventerrein
Verplaatsing vanuit centrum naar nieuwe locatie
Functiewijziging van “bedrijfsdoeleinden met perifere
detailhandel” naar grootschalige detailhandel door de bouw van
een nieuwe supermarkt = nieuwe stedelijke ontwikkeling
Tijdens de procedure alsnog rapport inzake ladder ingebracht:
verplaatsing supermarkt met marginale uitbreiding, voldoende
inzichtelijke gemaakt dat het plan voldoet aan ladder
Inspanningsverplichting van de gemeente met eigenaar pand
oude locatie om opnieuw te verhuren
24www.stijladvocaten.nl
ABRvS 19 februari 2014, 201306688/1/R6
BP voor bouw supermarkt en 18 woningen te Strijen
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
Trede 1 (actuele regionale behoefte) niet bestreden
Bestaand stedelijk gebied wordt benut door herstructurering,
zodat ook trede 2 wordt voldaan
Beroep op ladder ongegrond
25www.stijladvocaten.nl
Vz. ABRvS 21 april 2015, 201501866/2/R6
BP over uitbreiding detailhandelsfunctie met 3.500 m2, waaronder een
supermarkt aan het Laurentiusplein te Venlo
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
Geen cijfermatige onderbouwing, toetsing aan gemeentelijk beleid
onvoldoende om actuele regionale behoefte inzichtelijk te maken
Per saldo zou sprake zijn van afname van aantal m2 detailhandel,
vanwege wegbestemmen perifere detailhandel. Dit is echter
onvoldoende inzichtelijk gemaakt
26www.stijladvocaten.nl
ABRvS 18 maart 2015, 201403432/1/R6
BP voor herontwikkeling van een terrein met onder meer een
supermarkt aan de Groenstraat te Nijmegen (Smitdraadterrein)
27www.stijladvocaten.nl
Gelet op functieverandering van bedrijf naar onder meer
detailhandel en omvang bebouwing is sprake van nieuwe
stedelijke ontwikkeling
Betreft verplaatsing bestaande supermarkt met uitbreiding van
circa 660 m2
Gewaarborgd dat op oude locatie geen nieuwe supermarkt zal
komen vanwege kleine omvang pand (circa 600 m2)
Beroep op ladder faalt
28www.stijladvocaten.nl
ABRvS 11 februari 2015, 201401606/1/R6
BP en omgevingsvergunning supermarkt XL te Tilburg (Stappegoor)
29www.stijladvocaten.nl
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
Voldoet aan ladder
30www.stijladvocaten.nl
ABRvS 20 mei 2015, 201403699/1/R2
BP voor ‘dagrecreatieve voorzieningen gericht op wellness’ in een
recreatiegebied tussen Wijchen en Nijmegen
Geen detailhandel, wel ‘precisering’ tav relativiteitsvereiste bij een
beroep op de ladder door concurrenten
Concurrent-belanghebbende: werkzaam in hetzelfde
marktsegment en verzorgingsgebied
Precisering: bij een beroep op de ladder door concurrent: feiten
en omstandigheden die rechtvaardigen dat de voorziene
ontwikkeling tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke
ordening relevante leegstand zal kunnen leiden.
31www.stijladvocaten.nl
Relevante leegstand
Omzetdaling of zelfs mogelijke sluiting eigen onderneming van
concurrent (en derhalve leegstand) is onvoldoende, tenzij
dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke
eigenschappen dat andersoortig gebruik niet kan.
Voorts zou relevante leegstand zich voor kunnen doen bij
leegstand als gevolg van de voorziene ontwikkeling in de
omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand.
32www.stijladvocaten.nl
Conclusie
Indien niet blijkt van feiten of omstandigheden die het oordeel
rechtvaardigen dat de voorziene ontwikkeling leidt tot een uit een
oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevante leegstand,
staat het relativiteitsvereiste in de weg aan een inhoudelijke
beoordeling van het beroep op strijd met de ladder van een
concurrent.
Voor een succesvol beroep op de ladder zul je als concurrent van
goede huize moeten komen. Zelfs als je vreest voor mogelijke
sluiting van je eigen bedrijf door de komst van de nieuwe
ontwikkeling, is dat in principe niet voldoende voor een succesvol
beroep op de ladder.
33www.stijladvocaten.nl
www.stijladvocaten.nl 34
Agenda
Introductie
Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader
Ladder duurzame verstedelijking
Afsluiting
Jurisprudentie
De ladder heeft het aspect om een voorziene ontwikkeling te
motiveren concreter gemaakt. Indien je je daar voorafgaand aan
de besluitvorming al bewust van bent en de nodige maatregelen
neemt (onderzoeken), hoeft dit een eventuele ontwikkeling niet in
de weg te staan.
35www.stijladvocaten.nl
36www.stijladvocaten.nl
Specialisten in vastgoed en gebiedsontwikkeling
Stijl advocatenPoeldijkstraat 4
1059 VM Amsterdam
Tel: +31 (0)20 346 9980
stavenuiter@stijladvocaten.nl
+31 (0) 6 41 01 60 21
Meer informatie?
top related