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RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE Tecnico ________________________________
Committente:
________________________________
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RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA RELATIVA AD IMMOBILI
_______________________________________________________
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Premessa
Il sottoscritto Dr _______________, iscritto all’Albo _________________ al
numero _____ codice fiscale: _____________________; con studio in via
________________, cap _____ - _______________ (___); tel. __________, fax
___________ Cell. ___________ E-Mail _________________, in data _______
riceveva l’incarico dal/la sig./ra ____________, nata/a __________ a
________________ C. F., residente in via _________________ a
________________, tel. __________ fax ___________, cell. ________, E-mail
________________ di redigere un rapporto di valutazione immobiliare, completa di
relazione tecnica, di un immobile, di sua proprietà, ubicato a _______________.
All’uopo si richiedeva di:
• “Determinare il valore commerciale dell'immobile sito in via
_____________ a ________________ data valutazione ___________.
• “Verificare la conformità dell’edificio alle normative vigenti all’epoca in
materia amministrativa, edilizia ed urbanistica, indicando gli eventuali abusi
ed il costo di sanatoria”.
Al sottoscritto veniva delegato ad accedere agli uffici della pubblica
amministrazione per la richiesta di atti pubblici, per l’esamine ed l’estrazione di
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copia degli stessi e dei documenti esistenti, ad effettuare ispezioni ed accertamenti in
situ per la rilevazione delle caratteristiche dell’immobile oggetto di stima.
Descrizione dell’immobile
L’immobile oggetto di causa, di proprietà ______________________, è ubicato in
via _______________ al civico ____ del comune di _______________ provincia di
__________.
Esso è censito al Nuovo Catasto Urbano, così come riportato nella tabella
successiva:
Fg Sez Part. Categoria Classe Consistenza Rendita Note
L’unità immobiliare, ex catasto terreni foglio ___ part. ________ soppresse, poi
______ ed infine volturato al NCU, fa
parte, come rilevato dal certificato di
destinazione urbanistica e PRG, di una
zona agricola interessata da vincolo
paesaggistico. La stessa in particolare è
interessata da un grado di protezione 4. Per
quanto concerne il P.A.T., l’area della
quale fa parte l’immobile, è inserita nell’ambito ATO n. ___ del _______________,
ossia dell’accoglienza secondo le seguenti azioni strategiche della trasformazione:
“ambiti di trasformazione, aree di riqualificazione urbana e paesaggistica, linee
preferenziali di sviluppo insediativo”.
L’immobile confina con altre proprietà, solo a sud-ovest con una strada in terra
battuta interpoderale, che lo collega alla principale via ____________.
L’accessibilità è garantita da questa strada interpoderale collegata con via
_________, dalla quale è possibile arrivare nel giro di qualche minuto in centro città,
distante circa 1 - 1,5 Km.
(Allegato n. ______: visure catastali, mappali)
Caratteristiche tecniche
Il fabbricato è frutto di una ristrutturazione
di un edificio rurale, avviata nel 1994 e
continuata nel 1997, di cui al momento non
è stata ancora presentata domanda di
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chiusura lavori e di abitabilità/agibilità. Esso è collegato alla strada principale
tramite una stradina interpoderale sterrata. Dista circa 1 km dal centro del paese,
dove si localizzano tutti i servizi e i locali pubblici essenziali.
L’edificio è costituito da due piani fuori terra; l’altezza alla gronda è di 5,60 metri,
mentre al colmo è di 7,65 metri.
La costruzione, eseguita in muratura ordinaria e rifinita ad opera d’arte, è costituita
da muri portanti dello spessore di 35 cm. All’interno il fabbricato presenta muri
divisori dello spessore di 10 cm ed altri portanti di 30 cm, anch’essi rifiniti ad opera
d’arte.
Il solaio è in legno, con travi poste ad un interasse di 50 cm e dalle dimensioni 12
cm di larghezza per 18 cm di altezza.
Il tetto è a due falde e ventilato,con
travatura portante in legno, e copertura in
coppi canale di terracotta.
Il piano terra è costituito da un piccolo
ingresso, dalla cucina abitabile, da uno
studio e da un bagno. La pavimentazione è
in piastrelle di gres 15 cm per 40 cm.
L’altezza è di 2,70 m alla trave e di 2,89 m
al tavolato.
Il piano superiore, piano primo, è costituito da 4 vani ed un bagno. La
pavimentazione, ad eccezione del solo bagno piastrellato, è in parchetti di legno. Vi
si accede tramite una scala a due rampe. L’altezza misurata sul lato più basso, in
prossimità del muro perimetrale, è di 3,00 m, mentre al colmo è di 4,25 m.
Gli infissi sono in legno con vetrocamera, le porte esterne ed interne sono in legno.
L’immobile è dotato di:
• impianto elettrico a norma, impianto di riscaldamento termoidraulico con caldaia
a metano e impianto di condizionamento con alimentazione ad energia elettrica.
Esternamente la costruzione presenta uno
spazio scoperto di pertinenza di circa 345
mq sul lato dell’ingesso principale ed uno
più piccolo, con accesso dalla cucina, sul
lato opposto di circa 100 mq.
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Lo stato di manutenzione e di conservazione del fabbricato, vista la recente
costruzione, può definirsi di livello buono – ottimo, con finiture di pregio.
La superficie esterna lorda complessiva (SEL) è di 166,00 mq, mentre quella interna
lorda (SIL) è di 150 mq.
(Allegato n. __________: georeferenziazione, piante fabbricato, foto in formato 10 x
15)
Due Diligence – stato di conformità dell’immobile
Dalle indagini e dalla lettura degli elaborati tecnici raccolti presso l’ufficio tecnico,
l’immobile risulta nella seguente situazione tecnico – giuridico:
• 1994 – Presentazione richiesta di ristrutturazione;
• 1995 – Presentazione variante in corso d’opera;
• 1997 – Proroga lavori;
• Certificazione dell’impianto elettrico (Allegato n. ___________).
• 2010 – Richiesta sanatoria;
• 2010 – Accatastamento al NCEU.
Vista la vigente normativa, relativa agli immobili ad uso abitativo, il fabbricato
oggetto di stima, risulta privo dei seguenti requisiti documentali previsti:
• Calcolo statico della struttura e collaudo statico;
• Agibilità dell’edificio;
• Certificazione dell’impianto idro-termico secondo la L. 10/91.
Le difformità rilevate, per le quali è stata già avviata la procedura di sanatoria e
riscontrate dopo attenta analisi e consultazione degli elaborati grafici e della
relazione del tecnico ___________, sono le seguenti (vedi allegato tecnico n.
_____):
Piano terra
• Il muro portante che separa il vano ingresso dalla taverna ha posizionamento
diverso.
• Il muro divisorio tra il disimpegno e lo studio ha uno spessore superiore;
• La forometria sui due lati prospettici è differente.
• La cucina dispone di una porta finestra per accedere al giardino (forometria
non presente in progetto).
Piano primo
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• Il muro divisorio tra il disimpegno, le camere ed il bagno ha uno spessore
diverso.
• Le altezze sono diverse.
Esterno
• Risultano eliminati di alcuni camini ed il tetto è più basso rispetto al progetto
originario.
• E’ stato realizzato un pergolato ligneo (pompeiana) sul lato sud.
• E’ presente una tettoia sul lato nord in legno con manto di copertura in coppi
canale di terracotta.
Alla data di rilievo lo scrivente, dopo consultazione presso il competente Ufficio
dell’Agenzia del Territorio – Conservatoria dei registri Immobiliari della Provincia
di _________________, ha riscontrato l’assenza di iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli.
Criteri e metodi di Stima
Lo scopo della stima riguarda l’accertamento del probabile incremento del valore di
mercato dell’immobile oggetto di causa. Esso è dimostrabile attraverso un
procedimento di valutazione atto a rilevare il probabile valore di mercato
dell’edificio ricavato in due momenti diversi ed in situazioni, in questo caso,
completamente differenti.
Infatti, il periodo considerato va dal 1994 al 2006, anni in cui l’oggetto del
contendere ha subito una radicale trasformazione, attraverso opere di miglioramento.
All’epoca della ristrutturazione il fabbricato era connotato catastalmente come
rurale, successivamente è stato riclassificato al NCTU come edificio di civile
abitazione.
La determinazione del valore probabile di mercato, intendendo con esso il più
probabile prezzo al quale una determinata proprietà immobiliare può essere
compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno
operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio esclusivo interesse,
dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito
con eguale capacità e senza alcuna costrizione1, presenta non poche difficoltà, sia
per quanto concerne la ricerca dei dati espressi dal mercato di immobili simili a
1 Tecnoborsa (2009) “Codice delle Valutazioni Immobiliari”, Web Color – Oricola, Roma.
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quello da stimare (tenuto conto che le valutazioni avvengono per confronto), sia per
quanto concerne la loro reperibilità.
Il valore di stima prende origine dal confronto tra il bene oggetto della valutazione,
nell’espressione delle proprie potenzialità e caratteristiche e tutti gli altri immobili
ed altri soggetti simili, ma non uguali, per i quali sia stato possibile rilevare, oltre
alle caratteristiche tecniche, anche i dati economici fondamentali per la
determinazione del giudizio di valutazione in termini monetari.
Fondamentale nell’attività del valutatore è l’inquadramento ed il riconoscimento del
segmento di mercato all’interno del quale sono collocati il bene oggetto della
valutazione e gli altri presi a confronto, perché questo rappresenta l’espressione del
giudizio degli acquirenti.
L’oggetto di stima, oggi, è un fabbricato di civile abitazione ubicato in zona agricola
poco distante dal centro abitato e posto in prossimità di una zona industriale.
I metodi e le procedure ritenute idonee alla risoluzione del quesito giudiziale sono
stati individuati nella stima monoparametrica (procedimento che si basa
sull'impiego di un unico parametro e di una relazione elementare per risolvere il
problema di stima) per quanto concerne il valore di mercato al 1994, nella stima
monoparametrica e nella stima per capitalizzazione diretta del reddito annuo
(procedimento che converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di
mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione, ovvero
vengono accumulati al momento della stima i redditi futuri, supposti medi ordinari,
che il bene è capace di fornire all’infinito) fornito dall’immobile al 2006.
Riassumendo:
• Stima 1994 – Il più probabile valore di mercato è ottenuto con una stima
monoparametrica, nella quale sono stati utilizzati come parametri tecnico –
economici il prezzo a metro quadro e la superficie dell’immobile.
• Stima 2006 – Il più probabile valore di mercato dell’immobile è ottenuto
dalla media del valore determinato con una stima monoparametrica (vedi
sopra) e del valore di capitalizzazione del reddito lordo dell’immobile al
saggio del di capitalizzazione 4,00% (ottenuto dal rapporto tra i canoni di
affitto ed i prezzi di compravendita e le offerte di vendita rilevati durante
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l’acquisizione dei dati necessari allo svolgimento della perizia. I valori sono
stati acquisiti da immobili simili a quello oggetto di stima).
• Determinazione del costo della sanatoria – Detto costo è stato definito da
quelli già sostenuti dalla proprietà e dai preventivi effettuati dallo scrivente
Tecnico presso altre fonti. Si è accertato che, allo stato attuale, causa la
presenza di alcuni abusi sanabili, manca la dichiarazione di
abitabilità/agibilità dell’edificio e l’attestazione di conformità dell’impianto
termico; sono state invece rinvenute le attestazioni di conformità
dell’impianto fognario e dell’impianto elettrico (vedi allegati n. ________).
Le spese attualmente sostenute dalla convenuta riguardano l’accatastamento
del fabbricato e gli oneri comunali per quanto concerne la sanatoria.
Fonti informative
Il metodo estimativo, basato sulla comparazione, indica la rilevazione di una serie di
dati tecnico-economici relativi al mercato immobiliare delle compravendite e degli
affitti, indicativamente riferiti al momento della stima e del luogo.
Le fonti interrogate riguardano operatori del settore immobiliare ed edilizio della
zona del comune di _________________.
Valutazione dell’immobile al 2006
Come descritto in precedenza il valore dell’immobile riferito alla data indicata è
stato ricavato dalla media dei valori calcolati con due procedimenti diversi:
monoparametrico, possibile solo se in possesso del parametro economico del prezzo
unitario medio per un unità di superficie (€/mq) e del parametro tecnico ovvero della
superficie interna lorda dell’immobile (SIL), oltre al valore di capitalizzazione
diretta del reddito.
Dalle indagini esperite sul campo e dalla consultazione di fonti attendibili, il CTU ha
acquisito, come elemento di valutazione, un prezzo medio di €1300/mq.
Il probabile valore venale dell’immobile, ottenuto con il procedimento
monoparametrico, definita una SIL di 150 mq, è il seguente:
Stima monoparametrica del valore di mercato 2006
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€/mq mq Valore prob. di mercato
€ 1.300,00 150,00 € 195.000,00
Il probabile valore di mercato del bene oggetto di stima con procedimento analitico
per capitalizzazione del reddito, è stato calcolato sulla base di un canone mensile
rilevato da immobili simili affittati in zona e da un saggio medio di capitalizzazione
ricavato dal rapporto ∑∑∑∑R/∑∑∑∑V (sommatoria dei redditi e dei valori di mercato rilevati
per immobili simili) stimato pari al 4% ed assunto per la determinazione del giudizio
di stima.
Il valore pertanto è dato dal seguente rapporto: R/r cap.
Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi
Canone mensile Mesi Totale rcap Valore prob. di mercato
€ 650,00 12 € 7.800,00 4% € 195.000,00 Sulla scorta dei dati ottenuti con i due procedimenti si è ottenuto un valore probabile
di mercato coincidente e pari ad € 195000,00 (centonovantacinquemila euro/00).
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Valutazione dell’immobile al 1994
Come descritto in precedenza, il valore dell’immobile riferito alla data indicata è
stato ricavato con procedimento sintetico monoparametrico.
Dalle indagini esperite in campo e dalla consultazione di fonti attendibili, il Tecnico
ha acquisito, come di valutazione, un prezzo medio di € 300/mq per la porzione di
fabbricato abitato (piano terra) e la metà di detto prezzo, cioè € 150,00/mq, per la
parte adibita a magazzino (piano primo).
Il probabile valore venale dell’immobile, ottenuto con il procedimento
monoparametrico, definita una SIL di 150 mq, è il seguente:
Stima monoparametrica del valore di mercato 1994
€/mq mq Importi
€ 300,00 75,00 € 22.500,00
€ 150,00 75,00 € 11.250,00
Vv € 33.750,00
Sulla scorta dei dati ottenuti con i due procedimenti si è ottenuto un valore probabile
di mercato di € 33750,00 (trentatremilasettecentocinqaunta euro/00).
Sanabilità degli abusi: computo metrico-estimativo
Costi generali sanatoria N Descrizione dei lavori Quantità Prezzo Unitario Importo 1 Oneri comunali 1,00 € 2.064,00 € 2.064,00
2 Parcella tecnico 1,00 € 3.000,00 € 3.000,00
3 Accatastamento 1,00 € 1.800,00 € 1.800,00
4 Collaudo statico 1,00 € 2.000,00 € 2.000,00
5 Certificazione conformità impianto termoidraulico
1,00 € 150,00 € 150,00
6 Certificazione energetica dell’edificio 1,00 € 600,00 € 600,00
Totale IVA inclusa € 9.614,00
Determinazione dell’incremento di valore
Il valore probabile del 2006 precedentemente calcolato è stato decurtato del costo
generale per la sanatoria.
Incremento di Valore Valore 2006 € 185.386,00 Valore 1994 € 33.750.00
Totale incremento € 151.636,00
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Congruenza dei costi di ristrutturazione riferiti al 1994
Dopo ampia analisi dei documenti e degli atti depositati presso il comune di
__________________, nonché delle opere di ristrutturazione eseguite sul fabbricato,
confrontate con il prezzario dei lavori edili rilasciato dalla CCIAA di
_____________, si può affermare che i costi sicuramente giustificano l’ammontare
del capitale chiesto in prestito.
In particolare si sono analizzati i costi unitari relativi alle opere indicate nel seguente
computo metrico estimativo.
Computo metrico estimativo della ristrutturazione 1994 (prezzi in lire)
Casa su due livelli (75 mq per piano). P.t.: cucina, studio, bagno, ingresso e camera. 1°
Piano: bagno e 3 camere.
N Descrizione dei lavori Quantità Prezzo Unitario Importo 1 Oneri comunali 1,00 £6.510.035,00 £6.510.035,00 2 Parcella tecnico 1,00 £0,00
Demolizione
3 Muri cm 13 con sgombero del materiale di risulta – mq
13,46 £30.000,00 £403.800,00
4 Muri cm 26 con sgombero del materiale di risulta - mq
51,06 £30.000,00 £1.531.800,00
5 Pavimento esistente più sbancamento terreno cm 30 con sgombero del materiale di risulta - mq
82,00 £30.000,00 £2.460.000,00
6 Solaio esistente con sgombero del materiale di risulta - mq
82,00 £30.000,00 £2.460.000,00
7 Tetto esistente con sgombero del materiale di risulta - mq
100,00 £30.000,00 £3.000.000,00
8 Impianto di cantiere 1,00 £0,00
Opere murarie piano terra
9 Formazione di vespaio con ghiaietta lavata m - mq
23,00 £50.000,00 £1.150.000,00
10 Formazione massetto in C.L.S. spessore 10 cm - mq
77,00 £18.000,00 £1.386.000,00
11 Muri divisori in cartongesso cm 10 - mq
40,00 £30.000,00 £1.200.000,00
12 Muratura in tramezze spessore 8 cm - mq
0,00 £26.560,00 £0,00
13 Muri spessore (bimattoni) 30 cm - mq 50,00 £70.000,00 £3.500.000,00
14 Formazione nuovi fori finestra compreso riquadri, intonacatura delle spalle e davanzale.
4,00 £250.000,00 £1.000.000,00
15 Fornitura e posa in opera di piastrelle a parete cucina - mq
14,00 £46.000,00 £644.000,00
11
16 Fornitura e posa in opera di piastrelle cucina e vano ingresso - mq
34,00 £46.000,00 £1.564.000,00
17 Arredo Cucina £0,00
18 Fornitura e posa in opera di piastrelle per bagno - mq
25,00 £46.000,00 £1.150.000,00
19 Fornitura e posa in opera di parchetti - mq
85,00 £50.000,00 £4.250.000,00
20 Fornitura e posa in opera di battiscopa - ml
190,00 £10.000,00 £1.900.000,00
21 Gettata prima 4 scalini come da progetto a corpo
1,00 £500.000,00 £500.000,00
22 Portare in quota architrave nuovo porte esistenti
4,00 £75.000,00 £300.000,00
Opere murarie primo piano e tetto
Formazione solaio
23
Solaio in legno, con travi in legno (12*18), tavolato spessore 3 cm, massetto 4 cm, eseguito ad opera d'arte - mq
11,00 £170.000,00 £1.870.000,00
24 Intonaco interno - mq 100,00 £20.000,00 £2.000.000,00
25 Fornitura e posa in opera di piastrelle bagno. mq
25,00 £46.000,00 £1.150.000,00
26 Gettata rampa di scale accesso piano primo 13 gradini
1,00 £1.300.000,00 £1.300.000,00
Sistemazione copertura in legno
26
Tetto in legno ventilato con travi, tavolato dello spessore di 3 cm, membrana di protezione, isolamento termico e copertura in coppi, eseguito ad opera d'arte
100,00 £220.000,00 £22.000.000,00
27 Fornitura e posa in opera di grondaie in lamiera zingata preverniciata sviluppo cm 33 - ml
18,80 £16.000,00 £300.800,00
28 Fornitura e posa in opera di pluviali in lamiera zingata preverniciata diam. 10 - ml
12,00 £16.000,00 £192.000,00
29 Installazione ponteggi esterni 160,00 £10.150,00 £1.624.000,00
30 Formazione intonaco esterno coibente 97,76 £50.000,00 £4.888.000,00
31 Tinteggiatura esterna 150,00 £7.300,00 £1.095.000,00
32 Tinteggiatura degli interni compresi ponteggi
450,00 £2.700,00 £1.215.000,00
33 Impianto di condizionamento. 1,00 £0,00
34 Impianto idraulico e termico, compresi materiali, sanitari, radiatori e caldaia
1,00 £8.750.000,00 £8.750.000,00
35 Impianto elettrico 1,00 £5.000.000,00 £5.000.000,00
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36 Infissi completi di battenti in legno esterni - larg. 80 cm (monoblocco con oscuri)
12,00 £700.000,00 £8.400.000,00
37 Infissi completi di battenti in legno esterni - larg. 50 cm (monoblocco con oscuri)
2,00 £700.000,00 £1.400.000,00
38 Porta ingresso principale in legno e vetro cm 90 con battenti in legno
1,00 £2.000.000,00 £2.000.000,00
39 Porte interne in legno 8,00 £500.000,00 £4.000.000,00
40 Porta ingresso principale in legno e vetro cm 140 con battenti in legno
1,00 £2.500.000,00 £2.500.000,00
Totale £104.594.435,00 Totale compreso IVA £125.513.322,00
Totale in € € 64.822,22
CONCLUSIONI FINALI
Alla luce di quanto espresso nella presente perizia si è pervenuti alle seguenti conclusioni: Quesito n. 1
• “Determinare il valore commerciale dell'immobile sito in via
______________, ____ a __________ al 1994 e al 2006”.
Risposte:
- valore al 1994 € 33.750,00;
- valore al 2006 € 185.386,00,
- incremento di mercato è di € 151.636,00.
Quesito n. 2
• “Verificare la conformità dell’edificio alle normative vigenti all’epoca in
materia amministrativa, edilizia ed urbanistica, indicando gli eventuali abusi
ed il costo di sanatoria”.
Risposta: l’immobile è risultato carente nei seguenti requisiti formali:
- Calcolo statico della struttura e collaudo statico;
- Agibilità dell’edificio;
- Costo presunto della sanatoria IVA inclusa € 9.614,00.
Tanto dovevasi in espletamento all’incarico conferitomi.
IL TECNICO
13
Allegati
N Descrizione
4 Visure catastali,estratti di mappa e planimetrie catastali.
5 Georeferenziazione, foto edificio.
6 Tavola progettuale sanatoria.
7 Certificazione conformità impianto elettrico.
14
Bibliografia
Tecnoborsa (2009) “Codice delle Valutazioni Immobiliari”, Web Color – Oricola,
Roma.
M. Simonotti (2006), “Metodi di stima immobiliare”, Dario Flaccovio Editore,
Palermo.
M. Vizzardi, L. Piatti (2003) – “Estimo agrario, civile, catastale” – Calderini
edizioni, Bologna.
Ministero delle Finanze, Agenzia del Territorio – Osservatorio mercato immobiliare.
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