thomas erséus, verkställande direktör - kungsleden.se · kungsleden väl positionerad efter...

Thomas Erséus,

Verkställande direktör

| 1

2012 – ECB berett rädda euron ”whatever it takes”

| 2

2012 en vändpunkt strategiskt och finansiellt

■ Överhängande skattehot har länge hämmat Kungsleden

■ Effekter av en bunden ränta har framtvingat en defensiv hållning

■ Hemsöaffären säkrar worst case-scenario för skatt, finansiell flexibilitet

■ Affären en del i implementeringen av ny strategi

■ Förvaltning av helägda fastigheter starkt värdeskapande över tid

■ Kostnadsprogram initierat

■ Bra tidpunkt att lämna efter 7 år som VD

| 3

CDS-spread, svenska storbanker + Danske bank

| 4

7 år med Kungsleden

| 5

Portföljförädling, köp och

försäljning av 1 200 fastigheter

5,5 Mdr utdelat

till aktieägarna

65 Mdr i fastighets-

transaktioner

i potentiell skatterisk

Bunden ränta

7 år med Kungsleden

| 6

Great Place to Work Miljö och hållbarhet

– en naturlig del i verksamheten

Nordic Modular – 20% avkastning

i snitt på eget kapital

ökat driftnetto/kvm

Hemsö – värdeskapande

om 3,6 Mdr

| 7

Starkt värdeskapande över tid –driftnetto/kvm ökat

med 25 procent sedan 2007

200

300

400

500

600

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Driftnetto per kvm

Viktiga händelser 2012

■ Försäljning av Hemsö ökade

egna kapitalet med 850 Mkr

■ Ny strategi fokuserar på fortsatt

värdeskapande i helägda

fastigheter

■ Ny CFO med sikte på finansiellt

värdeskapande över tid

■ Potential för fortsatt

värdeskapande har attraherat

ny huvudägare

| 8

Kungsleden väl positionerad efter försäljning

■ Kungsleden sålde sitt innehav i Hemsö efter elva års gynnsam

utveckling som över tid skapat stora värden för aktieägarna

■ Total köpeskilling om 3 320 Mkr

– Priset för aktierna utgjorde 1 820 Mkr

– Återbetalning av aktieägarlån utgjorde 1 500 Mkr

■ Effekter efter aktieförsäljning, låneåterbetalning samt köp av 11

fastigheter

– stärkt likviditet med 1 750 Mkr

– ökad belåningskapaciteten vilken utnyttjats genom nyupptaget

lån om 1 Mdr på tre år

– Totalt genom affärerna 2008 och 2012 bidragit med

värdeskapande om 3,6 Mdr

| 9

Finansiell kapacitet hantera maximala negativa

skatteeffekter

Mkr Effekt på

eget kapital Likviditetseffekt

Reservering kvartal 2 2009 325 0

Reservering kvartal 2 2012 725 260

Inbetalt i väntan på avgörande - -100

Summa reserverade skatteärenden 1 050 160

Ej reserverade skatteärenden 2 930 2 920

Inbetalt i väntan på avgörande - -160

Summa 3 980* 2 920

*Se kvartalsrapport för förklaring av förändring mot tredje kvartalet

| 10

Aktivt förvaltningsarbete 2012 och fortsatt stabilitet

■ Nyuthyrning helår på 80 Mkr*

motsvarande 430 Mkr över

kontraktsperioden

■ Västerås exempel på expansiv

marknad. 17 Mkr i nyuthyrning

■ Nettouthyrning helår på 15

Mkr**

■ Ekonomisk uthyrningsgrad

helägda fastigheter helår 91,1

procent (91,2)

■ Återstående kontraktslängd

uppgår i snitt till 4,9 år

*Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-dec 2012

** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna

uppsägningar

|11

Kungsledens marknad – Sydvästra Sverige

■ Ojämn aktivitet över året,

längre beslutsprocesser

■ Särskilt hög efterfrågan på

logistik- och industrilokaler

■ Flera stora nya hyresgäster,

trots utmanande marknad

■ Positiv nettouthyrning

| 12

Kungsledens marknad - Mälardalen

| 13

■ Ökat efterfrågetryck, särskilt i

Västerås

■ Främst efterfrågades

moderna kontorslokaler nära

centralstationen samt

industri- och lager på

Finnslätten

■ Aktivt förädlingsarbete

■ Ökade hyresnivåer i bättre

lägen

■ Positiv nettouthyrning

Kungsledens marknad - Storstockholm

■ Fortsatt god efterfrågan på

flertalet lokaltyper

■ Särskilt hög efterfrågan på

lokaler upp till 500 kvm i goda

kommunikationslägen

■ Dock längre beslutsprocesser

vid nyuthyrning

■ Positiv nettouthyrning

| 14

Kungsledens marknad – tillväxtorter Norrland

■ Avmattning generellt under

fjärde kvartalet

■ Styrkan i hyresmarknaden

varierade mellan orterna

■ Stark utveckling i Umeå inför

Ikeas etablering

■ Expansion av Gävle hamn

bidrar till intresse för logistik-

lokaler

■ Positiv nettouthyrning

| 15

MÖJLIGHETER I PRAKTIKEN

GRÖNT SAMARBETE MED V-TAB

■ Samarbetsprojekt kring energi

och miljö

■ Ny ventilationsteknik för att

reglera inomhusluft

■ Gav besparing på 400 MWh

årligen

■ Motsvarar cirka 30 000 kilo

koldioxid eller minst 295 000

kronor per år i minskade

energikostnader

| 16

Första hållbarhetsredovisningen för Kungsleden

■ Energianvändning och

kundservice i fokus för Kungsleden

och kunder

■ Ursprungsmärkt vattenkraft utgör

all el

■ Energibesparingar i fastigheter

som motsvarar 1,5 GWh har

genomförts

■ 12 nya Gröna Hyresavtal under

året

■ Mer än halverade koldioxidutsläpp

senaste tre åren

| 17

Samarbete med Fryshuset ger intern stolthet

■ Lunchroulette i Stockholm,

Göteborg och Malmö

■ Volontärinsatser under

Internationella kvinnodagen

■ Utvecklingschef hos

Kungsleden jury i Fryshuset

INC - Sveriges största

ungdomsentreprenör

■ Inspirationsföreläsningar i

Stockholm, Göteborg, Malmö,

Umeå och Västerås

| 18

Fortsatt starkt engagemang och bättre än snittet

| 19

76[-5]

66[0]

0

20

40

60

80

100

Arbetsglädje

Värd

ering  

Genomsnitt Sverige

Kungsleden

Resultaträkning Mkr

2012

Jan-dec

2011

Jan-dec

Δ

procent

Hyresintäkter 1 840 1 759

Försäljningsintäkter modulbyggnader 270 288

Nettoomsättning 2 110 2 047 3

Fastighetskostnader -533 -512

Produktionskostnader moduler -249 -258

Bruttoresultat 1 328 1 277 4

Handelsnetto 16 56

Försäljnings- och administrationskostnader -257 -244

Resultat från andelar i Hemsö 794 413 92

Finansnetto -586 -559

Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60 241

Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -70 -491

Resultat före skatt 1 165 693 68

Skatt -813 -55

Årets resultat 352 638 -45

Den stora positiva

posten kommer av

försäljningen av Hemsö

Nettoomsättning +3%

och bruttoresultat +4%

på grund av större

fastighetsbestånd och

en mildare inledning på

vintern

| 20

Stora värden realiserade genom Hemsöförsäljning

2012 2011

Mkr jan-dec jan-dec

Bruttoresultat 1 328 1 277

Försäljnings- och administrationskostnader -257 -244

Finansnetto -586 -559

Förvaltningsresultat 485 474

Realiserade poster

Handelsnetto vid försäljning 16 56

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 129 65

Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -20 -7

Försäljning av Hemsö 1 507 -

Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81 -66

Realiserade poster 1 551 48

Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 223 207

Skatt att betala -342 -26

Utdelningsgrundande resultat 1 917 703

| 21

Finansiell ställning – pro forma efter Hemsöaffären

2012 2012

Mkr 31 dec 31 dec

TILLGÅNGAR enligt delårsrapport Pro forma efter Hemsöaffären

Fastigheter 15 777 15 777

Övriga anläggningstillgångar 666 666

Fordran på Tredje AP-fonden 3 363 -

Övriga kortfristiga tillgångar 373 373

Kassa och bank 721 3 549

Summa tillgångar 20 900 20 365

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 7 726 7 726

Räntebärande skulder 9 704 10 720

Derivat 1 125 1 125

Övriga ej räntebärande skulder 2 345 794

Summa eget kapital och skulder 20 900 20 365

| 22

Kungsledens tillgångar per 31 december 2012

| 23

Dagens fastighetsportfölj, helägda fastigheter

Fastighetsbestånd per 31 december 2012

| 24

Segment

Antal fastigheter,

st Area, tkvm

Bokfört värde,

Mkr

Direkt-avkastning

%

Ekonomisk uthyrnings-

grad, %

Snitt kontrakts-

längd, år

Industri/lager 116 1 197 6 058 8,4 91,0 5,3

Kontor 88 672 5 579 7,6 90,2 4,3

Handel 56 266 2 071 7,6 94,0 4,6

Övrigt

kommersiella 18 76 560 6,7 91,4 6,2

Totalt 278 2 211 14 268 7,9 91,1 4,9

Strategisk översyn

■ Kungsleden har sedan en tid tillbaka arbetat med en strategisk

översyn

■ Översyn driven av fundamentala förändringar i fastighetsmarknaden

och av en önskan om en renodling av verksamheten

■ Syftar till att tydliggöra hur Kungsleden skapar varaktigt värde för

ägarna

■ Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande

över tid

■ Fokus på helägda fastigheter på tillväxtmarknader i Sverige

■ Värdeskapande sker genom att tillgodose lokalbehov, förvalta och

förädla fastigheter samt optimera bolagets fastighetsportfölj

– Mycket goda förutsättningar för framtida värdeskapande

| 25

God fastighetsförvaltning ger stabil bas

| 26

En strategi som sätter värdeskapande i fokus

| 27

| 28

Fokusering av segment och geografi

Årlig tillväxt (%), lönesumma

■ Kungsleden ska äga, förvalta och förädla

fastigheter som ger hög riskjusterad

avkastning

i segmenten:

- Lager/industri

- Kontor

- Handel

i regionerna:

- Storstockholm

- Mälardalen

- Sydvästra Sverige

- Tillväxtorter i Norrland

Koncentration av fastighetsbeståndet

2012 2015

De icke strategiska fastigheternas andel av

portföljens värde minskas från 10% till 5%

eller lägre under tre år

Strategiska fastigheter

Icke strategiska fastigheter

| 29

Segment och geografi som visar på hög

totalavkastning och låg marknadsrisk

Källa: Newsec

Industri & Lager i etablerade industriområden, resten av Sverige

Prognos totalavkastning 2014-2017: 11%

2013 2014 2015 2016 2017

Direktavkastning 7,65% 7,50% 7,35% 7,25% 7,20%

Hyresutveckling 1,50% 2% 2,50% 2,50% 2,50%

| 30

Segment och geografi som visar på hög

totalavkastning och låg marknadsrisk

Dagligvaruhandel, resten av Sverige

Prognos totalavkastning 2014-2017: 10,3%

2013 2014 2015 2016 2017

Direktavkastning 7% 6,75% 6,75% 6,50% 6,50%

Hyresutveckling 1,50% 2% 2% 2,50% 2,50%

| 31

Källa: Newsec

Lägre prognos för totalavkastning för kontor CBD

Kontor, Stockholm CBD

Prognos totalavkastning 2014-2017: 6,7%

2013 2014 2015 2016 2017

Direktavkastning 4,50% 4,50% 4,70% 4,90% 5%

Hyresutveckling 2% 3% 5% 7% 5%

| 32

Källa: Newsec

Avvägning mellan risk och avkastning

När värdet överstiger priset

köper vi om avkastningen

överstiger vad vi kan uppnå på

alternativa investeringar

När värdet understiger priset

säljer vi om vi kan uppnå bättre

avkastning på alternativa

investeringar

| 33

Hur skapar Kungsleden växande kassaflöden?

| 34

Finansiella mål och begränsningar 2013-2015

■ Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom

ramen för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en

sund balansräkning på kort och lång sikt:

– Likviditetsberedskap på 2,9 Mdr

– Belåningsgrad på 60 procent på nya krediter

– Soliditet över 30 procent

| 35

Översyn av kostnader med besparing på 10 procent

■ Allmän översyn av centrala administrativa kostnader

■ Identifiera möjligheter till shared services i staben

■ Gå från fem till fyra regioner i förvaltningsorganisationen

■ I redovisningen belasta fastigheterna med relevanta kostnader för

fastighetsverksamheten för att ge tydligare resultatansvar samt

uppnå bättre jämförelse med andra fastighetsbolag

■ Total målsättning att reducera kostnader med 10 procent.

| 36

Målstyrning

■ Kungsleden kommer att styras mot:

– slutmål för hela koncernens förvaltningsresultat för 2015

– etappmål för 2013 och 2014

■ Etappmålen och slutmålet kommer att uttryckas på

– segmentsnivå

– finansnetto på koncernnivå

– centrala kostnader

■ Det utdelningsgrundande resultatet utgår som mål

| 37

Kungsledens avkastningsmål

■ Kungsleden ska på lång sikt skapa en avkastning på eget kapital

som överstiger det avkastningskrav som aktiemarknaden formulerar

för bolagets aktie

■ Det hittillsvarande räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt

med nuvarande marknadsförutsättningar

■ På kort till medellång sikt under nuvarande förhållanden bedöms

aktiemarknadens avkastningskrav på Kungsleden inte understiga

10-12 procent

■ Investeringar och användning av aktieägarnas pengar ska alltid

minst möta detta avkastningskrav i såväl för- som efterkalkyl

| 38

Ny utdelningspolicy fr.o.m. 2013

■ Utdelningspolicyn differentieras med hänsyn till behovet av

likviditetsberedskap till följd av skatteprocesserna:

– På medellång sikt ska 50 procent av förvaltningsresultatet kunna

delas ut, motsvarar praxis bland de börsnoterade

fastighetsbolagen

– Så länge skatteprocessernas utgång är oklar (troligen fram till

t.o.m. 2015) kommer en mindre andel av förvaltningsresultatet att

delas ut

– Föreslagen utdelning för 2012 är 1,00 krona per aktie

| 39

Möjligheter framåt

■ Investeringsvolym om cirka 5-6 Mdr möjligt att genomföra genom

stycke- och portföljförvärv inom en tidshorisont om cirka 1-2 år

■ Den nya strategin omfattar fastigheter och delmarknader som

uppvisar en uthållig och relativt stabil omsättning över tid

■ Utbudet är fortsatt stort för fastigheter inom den nya strategin

■ Kungsleden ser bra investeringsmöjligheter i marknaden med en

direktavkastning mellan 7,0-8,5%

| 40

Ny huvudägare i Kungsleden

■ Welandson Gösta och bolag 13,1

■ Länsförsäkringar fonder 3,2

■ Norges Bank Investment Management 2,9

■ Florén Olle och bolag 2,5

■ Danske Invest fonder (Sverige) 2,0

■ BlackRock fonder (USA) 1,6

■ Fjärde AP-fonden 1,4

■ Andra AP-fonden 1,2

■ Swedbank Robur fonder 1,2

■ Avanza Pension Försäkring AB 1,0

30,1

Källa: SIS Ägarservice 31 december 2012

| 41

Tack för mig!

| 42

Goda förutsättningar för framtida värdeskapande

■ Fokus på högavkastande fastighetssegment med måttliga risker

■ Kassaflöde återställt till nivåer före Hemsö inom 18-24 månader,

även med högre likviditetsreserver

■ Förvaltningsresultat återställt inom tre år

■ Avtagande skatterisker frigör likviditet till nya fastighetsinvesteringar

■ Förbättrad snittränta med nya fastighetsköp

■ Kostnadskontroll ger operativ hävstång när tillgångsbasen växer

■ Starkt och växande resultat när skatteprocesserna succesivt blir

klara och räntesäkringskostnaderna klingat av

| 43

Frågestund