tinjauan teori perilaku konsumen dan produsen … · tinjauan teori perilaku konsumen dan produsen...
Post on 10-Dec-2020
29 Views
Preview:
TRANSCRIPT
TINJAUAN TEORI PERILAKU KONSUMEN DAN PRODUSEN RUMAH SERTA STRATE6I PEMASARAN
Dalam bab .ini dideskripsikan teori-teori yanq
berhubungan dengan strategi pemasaran, kegiatan yang akan
mempengaruhi perijualan, perilaku konsumen, khusiisnya dalam
memilih rumah dan juga perilaku produsen.
2.1 Pemasaran (Marketing)2.1.1 Pengertian Pemasaran (Marketing)
Dewasa ini industri perumahan tidak hanya cakup
membuat banqunan —bangunan rumah sa.ja ata.upun hanya
ment.i l iki organisasi serta administrasi yanq ef isien,
tetapi juqa harus memperhatikan strategi pemasarannnya .
Beberapa ahli menqemukakan definisi tentanq pemasaran atau
marketing yanq tampaknya berlainan, tetap.1 seberiarnya
memiliki arti yang sama. F'erbedaan tersebut. karena merpka
meninjaunya d a n suclut yang bor beda-beda , t t a p .1 mereka
umumnya berpendapat bahwa kegiatan pemasaran bukan hanya
kegiatan yanq hanya menjual barang atau jasa saja tetapi
lebih dari itu.
Menurut. Philip Kotler (1980:140) penqert.i an
pemasaran (marketing) adalah sebaga.i berikut :
BAB I I
12
"Marketing is human activity directed at satisfying needs and wants through exchange processes'-
Definisi in.i mengandung arti bahwa pemasaran adalah
aktivit.as manueia yang ditujukan pada suatu keinqinan atau
juga suatu kebutuhan yang jika terpenuhi. akan tercipta
kepuasan melalui proses pertukaran. Jadi menurut. definisi
tersebut titik tolak marketing bertumpu pada kebutuhan dan
keinqinan untuk memilikinya, denqan menqadakan pertukaran
yang rnenguntunqkan kedua belah pihak.
Selanjutnya Kotler (1993:8) menjelaskan bahwa pertukaran
dapat berlangsung apabila memenuhi syarat-syarat sebaqai berikut :
1. Sekuranq-kuranqnya terjadi antara dua pihak.
2. Masing-masing pihak mempurryai sesuatu yang munqkin bernilai bagi pihak. lain.
3. Masing-masing pihak mampu foerkomunikasi dan mengirimkan
suatu produk kepada yang lain.
4. Setiap pihak bebas untuk. menerima atau menolak tawaran.
5. Setiap pihak percaya bahwa apa yang akan diserahkan itu
dikehendaki oleh pihak lain.
Basu Swasta DH (1981:10) memberikan definisi
pemasaran (marketing) sebaqai suatu keseluruhan dari
kegiat.an yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan
13
harga, mempromosikan dan mendistribusikan baranq kepada
pembeli yang ada maupun kepada pembeli potensial.
Selanjutnya Ale;-: S Nitisemito (1982:12)
menqemukakan definisi. pemasaran (marketing) secara
sederhana, yaitu : Semua kegiatan yang bertujuan untuk
memperlancar arus barang dan jasa dari. produsen ke
konsumen secara paling efisien dengan maksud menciptakan
permintaan yang efektif.
Seringkali orang mempunyai pengertian yang sal ah
mengenai arti pemasaran. Mereka mengangqap bahwa
menqadakan keqiatan pemasaran berarti menqadakan kegiatan
penjualan. Didalam pengertian yang sebenarnya, pen.ju.aian
merupakan salah satu dari kegiatan pemasaran. Dengan
demikian dapat kita simpulkan bahwa pengertian pemasaran
mempunyai ruanq lingkup yang lebih luas daripada
penjualan.
Pemasaran merupakan salah satu kegiatan pokok yang
dilakukan oleh para penqusaha dalam upayanya untuk
mempertahankan kelangsungan hidupnya, untuk dapat lebih
berkembang serta untuk mendapatkan laba. Selain itu juqa
tergantung kepada kemampuan mereka dalam bidanq produksi,
bidanq keuangan, maupun bidang-bidanq lainnya, serta
kemampuannya dalam mengkombinasikan fungsi-fungsi tersebut
14
agar orqanisasi dapat berjalan dengan lancar.
Becara keseluruhan definisi marketing diatas dapat
disimpulkan bahwa kegiatan pemasaran bukan semata-mata
menjual barang dan jasa saja, melainkan semua aktivitas
usaha yang bertujuan untuk memperlancar arus barang dan
jasa dari tangan produsen ke tangan konsumen, sehingga
terjadi permintaan yang efektif terhadap suatu produk.
2.1.2 Konsep Pemasaran Dan Orientasi Pada MasyarakatKonsep pemasaran menqa.j arkan bahwa kegiatan
pemasaran suatu perusahaan harus dimulai denqan mengenal
dan merumuskan kebutuhan dan keinqinan konsumen, kemudian
merumuskan dan menyusun suatu kombinasi dari kebijakan
produk, harga, promosi dan distribusi setepat-tepatnya
aqar kebutuhan konsumen dapat dipuaskan secara memuaskan.
Definisi yanq dikemukakan oleh Basu Swasta DH (1982:5)
adalah bahwa, Konsep pemasaran adalah sebuah falsafah
bisnis yanq menyatakan bahwa pemuasan kebutuhan konsumen
merupakan syarat ekonomi dan sosial bagi kelanqsunqan
hidup perusahaan.
Dari uraian diatas mengandung arti bahwa konsep
pemasaran merupakan kunci untuk mencapai tujuan orqanisasi
melalui pemuasan kebutuhan dan keinqinan konsumen yanq
harus disertai denqan koordinasi aritara f ungsi-funqs i
dalam perusahaan. Dengan koordinasi antara fungsi ini
perusahaan dapat beroperasi secara lebih efektif dan
efisien dibanding para pesaingnya.
Ada 3 faktor penting yang dipakai sebagai dasar dalam
konsep pemasaran (Basu Swasta DH, 1982:5)
a. Orientasi kepada konsumen meliputi :
- Penentuan kebutuhan pokok dari konsumen yang
dilayani. Kebutuhan pokok. untuk sebuah tempat. tinggal
meliputi : air bersih, listrik, telepon, transportasi
yanq ada, dll
- Penentuan kelompok pembeli sebagai sasaran penjualan.
- Penentuan produk dan program pemasarannya.
- Menqadakan penelitian kepada konsumen untuk mengukur,
menilai. dan menafsirkan keinqinan, sikap serta
perilaku mereka.
Dalam menafsirkan keinqinan. Developer hendaknya
mengetahui apa yang kira-kira menjadi selera d a n
pembeli. Misalnya untuk rumah type 70 konsumen
menghendaki dua kamar tidur, satu ruang keluarga, dua
kamar mandi dan beberapa ruang lain yang dibutuhkan.
Developer harus bisa membaca apa yang dikehendaki
oleh seorang konsumen yang akan membeli sebuah rumah.
- Penentuan dan pelaksanaan strategi pemasaran yang
16
Developer an tar a yanq satu denqan 1 ainnya dalam
menentukan strateqi pemasarannya se1 a 1 11 berbeda.
Strategi pemasaran bisa dilakukart promasi, discount-
discount, pemberian hadiah lanqsunq, pemhaysran
kredit dan lain-lain.
b. F'enyusunan kegiatan pemasaran secara integral.
Untuk member ik.an kepuasan kepada konsumen secara
optimal, harus terdapat penyesuaian dan koordinasi
antara protJ11k , harqa, saluran dietribusi dan promosi.
Dalam arti bahwa setiap oranq dan setiap bag a. an dalam.
perusahaan turut berkecimpunq dalam usaha yanq
di.koordi.nasi untuk memberikan kepuasan kepada. konsumen
sehi ngqa tuj uan perusahaan dapa t d i rea J. j sas i .
c . Kepuasan konsumen.
Fakt.or yanq akan menentukan apakah perusahaan dalam
jangka panj anq akan mendapatkan 1 aba, ialah ba11yak
sedikitnya kepuasan konsumen yang dapat dipenuhi . .i n,i
tidaklah berarti bahwa perusahaan harus berusaha
memaksimumkan kepuasan konsumen, tetapi perusahaan
harus mendapatkan laba denqan cara member.l kepuasan
k e p a d a kon sumen .
Konsep pemasaran ki.ni telah berkembanq men.iad.1 "Societal
Marketing concept’’ yai tu konsep pemasaran yanq
17
berorientasi kepada masyarakat didukung aleh pemasaran
terpadu dengan maksud memberi.kan kepuasan dan
kesejahteraan kepada konsumen dalam jangka panjang.
Sedanqkan menurut Kotler (1988:28) adalah sebaqai berikut:
The societal marketing concept holds the organizations task is to determine the needs, wants and interest of target markets and to deliver desired satisfactions more effectivelly and efficiently than competitors in away that preserves or enchanges the customers and the society's well being
Definisi diatas menjelaskan bahwa kune 1 untuk mencapai
tujuan-tujuan organisasi terdiri dari kebutuhan dan
keinqinan pasar sasaran dan penyerahan produk yang
memuaskan secara lebih efektif dibanding para pesaing.
Konsep pemasaran ini menqharapkan para pemasar untuk
menyeimbanqkan tiqa hal yang perlu diperhatikan dalam
menetapkan kebijakan pemasaran yaitu laba perusahaan
pemuasan kebutuhan konsumen dan kepentinqan masyarakat.
2.2 Perilaku KonsumenMempelajari perilaku konsumen merupakan hal yang
tidak mudah, tetapi bagi sebuah perusahaan harus benar-
benar dapat. menqetahui perilaku konsumen. Denqan
mengetahui dan mempelajari perilaku konsumen dapat
membantu manager pemasaran untuk memahami bagaimana
perilaku konsumen tersebut sehingga perusahaan dapat
18
merancang suatu strategi yang tepat. Dibawah in.i akan
diuraikan sedikit menqenai perilaku konsumen dan faktor-
faktor yang mempengaruhi.
2.2.1 Pengertian Perilaku konsumen.Perilaku konsumen menurut Gerald Zaltman dan
Melania Wallendorf (1979:6) :
"Consumer behaviors are acts. processed and social relationships exhibited by individual, groups and organizations in the obtainment, use of, and consequent experience with products, services and other resources.
Perilaku konsumen menurut J. Paul Peter dan Jerry C Olson (1987:5) :
"The Dynamic Interaction of Cognition, behavior and environmetal (Events by which humans beings conduct the ex change aspects- of their^live s" (J.P Peter & J .C Olson, 1987:5),
Pe r i 1 a k. u konsumen men u ru t Basu Swas ta DH ( 1987 : 9 )
dapat d idef in isikan "Sebaqai Kegiatan-keq iatan ind iviflu
yang secara lanqsunq ter 1 j. bat. dalam mendapatkan dan
meutperqunakan barang--baranq dan jasa-jasa , t.ermasuk
didalamnya proses pengambilan keputusan pada persiapan dan
penentuan kegiatan-kegiatan tersebut".
Perilaku konsumen menurut David L Ludan (1984:6),
sebagai proses pengambilan keputusan dan akt.ivi.tas
individu secara f isik yang d j. 1 i b a t. k an d a 1 a m m e n c:i e v a 1 u a si ,
memperoleh, menggunakan atau dapat meuiperqunakan baranq-
baranq dan jasa.
Berdasarkan empat pendapat diatas dapat disimpuJ.kan bahwa
mempelajari perilaku konsumen tidak hanya mempelajari
baqaimana seoranq konsumen didalam mengambi i keputusan
dalam melakukan apa yanq dibeli, dimana dan baqaimana
kebiasannya dalam membeli, tetapi juqa mempelajari faktor-
faktor yanq mempenqaruhi perilaku konsumen, yanq di.ura.ikan
dibawah ini.
2.2.2 Faktor—Faktor Utama yang Mempengaruhi Perilaku Konsumen.
Sewaktu perusahaan dan pasar semakin berkembanq,
kegiatan untuk memahami perilaku konsumen semak.in
dibutuhkan. Denqan memahami perilaku konsumen tersebut
pemasar akan menqetahui dan mendapatkan mtormasi menqenai
tanqqapan konsumen terhadap berbaqai ranqsanqan pemasaran.
Seandainya perusahaan dapat menanakap informasi tersebut
dan menqikutinya, maka perusahaan ini akan lebih unqqul
dalam persainqannya. Menurut Kotler (1937:241), seoranq
konsumen didalam memberikan suatu tanqqapan terhadap
produk yanq ditawarkan oleh perusahaan dipenqaru.h.i oleh
beberapa faktor. Fak.tor-fakt.or tersebut antara lain :
(a) K.ebudayaan
Kebudayaan m i sifatnya sanqat iuas dan menvanqkut
19
20
berbaqai aspek kehidupan manusia. Kebudayaan dapat didefinisikan sebaqai "Simbol atau Fakta yang kcimpleks
yang diciptakan manusia", diturunkan dari qenerasi ke
qenerasi sebaqai penentu dan penqatur perilaku manusia
dalam masyarakat yang ada.
Simbol ini dapat bersifat kentara (alat-alat,
perumahan, produk alat seni dsb), dapat bersifat tidak
kentara (Sik.ap, pendapat, kepercayaan, nilai, bahasa,
dan aqama) jadi dalam kenyataannya memang banyak
perilaku manusia yang dit.ent.ukan oleh kebudayaan dan
penqaruhnya akan selalu berubah setiap waktu spsuai
d e nqan k e m a j u a n / p e r k e m banqan j aman dari. m a s y a r a k a t
tersebut.
- Sub budaya
Seti.ap budaya mempunyai. kelompok—kelompok sub budaya
yang lebih kec.il, yang merupakan ldentiflkasi dan
sosi.ali.sasi yanq khas untuk perilaku anqqotanya. Sub
budaya dibedakan empat. mac am yaitu : kelompok-
kelompok keaqamaan, kebanqsaan, ras dan wilayah
geoqraf is.
Tahap-tahap dalam siklus kehidupan keluarga
- Tahap bujangan muda, sendiri t.idak tinqqal dirumah
- Sepasanq penqantin baru : muda dan brlum mempunyaj
21
anak
- Petarangan penyh I : Suami istri masih muda denqan
anak dibawah h tahun
- Petarangan penuh II : Suami istri muda dengan anak
6 tahun atau lebih
- Petarangan penuh III : Suami istri dengan anak
yang sudah besar, tetapi masih bergantung hidup
- Petarangan kosong I : Suami istri, anak-anak sudah
tidak ada yang tinggal bersama mereka, karyawan
senior
-• Petarangan kosong II : Suami istri, anak-anak
sudah tidak ada yang tinggal bersama mereka,
pensiunan
- Hidup membujang, masih bekerja
- Hidup membujang, pensiun
(b) Kelas Sosial
"Kelas sosial adalah sebuah kelompok y^ng relatif
homogen dan bertahan lama dalam sebuah masyarakat yang
tersusun dalam sebuah jenjanq dan para anggota dalam
setiap jenjang itu memiliki nilai, minat dan tingkah
laku yang sama" ( Kotler, 1987:244)
Kelas sosial menunjukkan perbedaan pilihan produk dan
merek dalam suatu bidang tertentu, oleh karena itu
22
suatu perusahaan harus mempunyai tujuan pada kelas
sosial yanq mana produk itu akan cli lemp'arkan . Ada
sebaqian perusahaan menqkonsentrasikan pada kelas
sosial atas, menengah dan bawah. Semua ini dikarenakan
setiap kelas sosial mempunyai perilaku dan keinqinan
yang berbeda.
(c) Kelompok Referensi
Perilaku seseoranq amat dipenqaruhi oleh berbagai
kelompok. Sebuah kelompok referensi baq i seseoranq
adalah kelompok-kelorapok yanq memberikan penqaruh
1 angsung terhadap sikap dan peri1 aku seseoranq da 1 am
pembeli annya (Kotler, J.988: .1.8.1)
Seoranq konsumen dapat dipengaruhi oleh kelomprok
referensi mereka melalui perilaku, qaya hidup dan
dapat mem pen q a ru hi konsumen dalam pemi.l. ihan merek atau
produk. Dalam kelompok ini seperti aqama, himpunan
profesi, dan ser.ik.at buruh, dan lain-lain.
(d) Keluarqa
Keluarga adalah orqanisasi konsumen pembeli yang
terpenting dalam masyarakat. Para anqgota keluarga
dapat memberikan penqaruh yang kuat terhadap perilaku
pembe1ian.
D i d a 1 a m su a t. u k. eluarqa, k e t e r 1 i b a t a n s u a mi i s t r j.
23
berbeda-beda sesuai dengan jenis produk yanq akan
dibeli.
Pada umumnya para suami menentukan hal-hal yanq bukan
merupakan kebutuhan pokok rumah tangga, tetapi.
menentukan hal-hal yang lebih penting misalnya :
mobil, rumah, asuransi. Tetapi terkadang pada produk-
produk yang harqanva mahal, diputuskan secara bersama-
sama.
(e ) Faktor Pribadi
Keputusan seseoranq pembeli juqa dipenqaruhi oleh
ciri-cirx keprxbadiannya, termasuk. us la daur hidupnya,
pekerjaannya, kondisi ekonominya, qaya hidup.
- L J s i a dan t a h a p d a u r h i d u p
Konsumen membeli suatu baranq dan .jasa yanq berubah-
u.bah selama hidupnya mulai waktu bayi sampai. mass
tuanya memerlukan barang-barang yanq tidak sama
sesuai dengan jenjang usianya.
Para pemasar Bering menetapkan pasar sasaran mereka
berupa kelompok-kelompok dari tahap kehidupan
tertentu dan mengembangkan produk dan rencana
pesnasaran yang tepat bagi kelompok tersebut.
Contoh : Konsumen yang masih bujangan dibandinqkan
dengan konsumen yang sudah menikah akan mempunyai
perilaku yang berbeda dalam mem be? 1 an j ak an uangnya.
- Pekerjaan
Konsumsi seseorang juga dipengaruhi. oleh pekerjaan,
misalnya : seorang karyawan swasta akan membeli
kebutuhan yang benar-benar dibutuhkan dibandingkan
dengan seorang presiden direktur sebuah perusahaan
yang mempunyai kesempatan yang lebih banyak dalam
membelanjakan uangnya. Para pemasar mencoba
mengidentifikasikan kelompok pekerjaan atau jabatan
yang mem.il.iki minat diatas rata-rata akan produk dan jasa mereka.
- Keadaan ekonomi
Keadaaan ekonomi seseorang akan besar penqaruhnya
terhadap pilihan produk. Keadaan ekonomi seseorang
terdiri dari pendapatan vang dapat d .1 be 1 an j akan (
tinqkatnya, stabilitas dan pola waktu), tabunqan dan
milik kekayaan (termasuk prosentase y^ng mudah
di.uangk.an), kemampuan memmjam, dan sikapnya
terhadap pengeluaran lawan penabung.
- Gaya Hidup
Gaya hidup seseorang menunjukkan pola kehidupan
orang yang bersangkutan di dunia ini. sebaqaimana
tercermin dalam kegiatan, minat dan pendapatnya.
Konsumen yang berasal dari sub budaya yanq sarna,
24
keias sosial yang sama dan pekerjaan yang sama dapat
mempunyai gaya hidup yang sangat berbeda.
(f) F'engalaraan
F'engalaman dapat mempengaruhi. penqamatan seseorang
dalam bertingkah laku. F'engalaman dapat diperoleh dari
semua perbuatannya dimasa lalu atau dapat pula
dipelajari,. sebab dengan belajar seseorang dapat
memperoleh pengalaman penafsiran dan peramalan
konsumen merupakan kunci untuk mengetahui perilaku pembelinya.
(g) Sikap dan Kepercayaan
Sikap dan kepercayaan merupakan faktor yanq ikut
mempenqaruhi pandanqan dan periJ.aku pembelian
konsumen. Sikap itu sendiri mempenqaruhi kepercayaan
dan kepercayaan juqa mempenqaruhi sikap. Salah satu
elemen yanq sangat menonjol disini adalah perasaan
eniosional baik yanq positif maupun yanq neqatif
terhadap sebuah barang, jasa atau merek.
Dalam pengambilan keputusan pembelian seseorang
konsumen juga dipengaruhi oleh faktor-faktor internal
dan faktor eksternal. Pilihap pembeli seseorang juqa
dipengaruhi oleh tiga faktor psikoloqis utama yaitu :
motivasi, persepsi, dan belajar.( Kotler 1993:245 )- Motivasi
25
26
Definisi motivasi menurut Harrel (1986:36) adalah
"Motivation is an Internal force that directs behavior towards the fulfillment, of needs"
Definisi. tersebut. mempunyai pengertian bahwa
motivasi. adalah doronqan dari dalam yanq menqarahkan
perilaku pada suatu pemenuhan kebutuhan.
Kebutuhan (need) adalah kekuranqan yanq terj adi
dalaxm diri individu yang harus dipenuhi dan
dilandasi oleh faktor bioloqis.
- Persepsi
Definisi. persepsi menurut. Harrel (1986:66) adalah
"The process of recognizing, selecting, organizing and interpreting stimuli in order to make sense of the world around us"
Pengertian definisi persepsi. tersebut adalah suatu
proses untuk menqenali, memilih, menqorqani.sas.ikan
dan menqinterprestasikan ranqsanqan untuk membuat
pengertian tentang dunia sekitar kita.
Persepsi timbul karena adanya ranqsanqan dari luar,
yanq akan menekan syaraf sensori seseorang dan
melalui panca indera yaitu penq1ihatan, pendenqaran,
penciuman, sentuhan, dan rasa ranqsanqan tersebut
akan diseleksi, diorganisir dan di i.n terprestasikan
oleh seti ap orang denqan cara mas.inq—mas.ing.
- Belajar
27
Belajar adalah "suatu perubahart perilaku akibat
pengalaman sebelumnya" (Mangkunegara, Prabu A.A
1988:48)
Pengalaman belajar akan menentukan konsumen dalam
bertindak dan mengambil keputusan-keputusan membeli
barang atau jasa. Proses belajar terjadi karena
adanya interaksi antar manusia dengan lingkunqan
tertentu.
Sebaqai basil interaksi ini terbentuklah hubunqan
antara kebutuhan dan tanggapan-tanqqapan. Bila
hubunqan konsumen terpenqaruhi dan tanqqapan
konsumen posit.it, maka konsumen akan cendorunq
me lak.uk an perilaku yanq sama diwaktu yanq akan
datang.
I F A K10 R—FA K 7 0 R 1-----— > I INDIVIDU I-_____ >| PERILAKUL_____ I
Gambar 1 : Po1 a dasar dari Teori Perilaku Konsumen
Gambar tersebut memper1ihatkan bahwa perilaku
konsumen dit.imbulk.an oleh adanya beberapa bentuk
interaksi antara faktor-faktor lingkungan disatu
pihak dan individu dilain pihak.
Seoranq individu dapat mendengar iklan radio tentang
adanya restoran baru disuatu tempat (Faktor
1 ingkunqan) dan merasa lapar (satu kekuatan d i. dalam
individu). Interaksi antara kedua faktor tersebut
mengakibatkan adanya tingkah laku pembelian pada
restoran.
2.3 Perilaku ProdusenSeorang produsen dalam menjalankan usahanya
memproduksi barang atau jasa bertindak rasional,
mengetahui apa yang dihasilkan, dan menghendaki hasil yang
sebai.k mungkin dalam usahanya. Hal yanq terakhi.r ini
dirumuskan sebagai laba maksimal (atau biaya terendah) .
Ini tidak berarti bahwa setiap produsen harus menjadi
seorang kapitalis yang hanya memikirkan laba maksimal,
melainkan dimaksudkan sebagai suatu pedoman yanq rasional
dan praktis bagi penqusaha dalam menentukan jumlah dan
luas produksinya.
Berpangkal dari pokok persoalan ekonomi yanq dihadapi oleh
seoranq produsen, ada tiga konsep pentinq ( Boediono,
1982:63 ) ada1 ah :
- Konsep tentang produk. atau hasil produksi (output).
- Konsep biaya (cost.) yaitu pengorbanan yang diperlukan
untuk input, proses produksi .
- Konsep penerimaan (revenue), yaitu jumlah produk
di.kal.ikan dengan harga baranq.
Masalah pokok ekonomi tentang per t.imbanqan hasil dan
28
29
pengorbanan disini muncul kembali, tetapi dikhususkan baqi
seoranq (atau dilihat dari segi) produsen; baqaimana dan
atas pertimbangan apa seorang produsen akan menentukan
jumlah barang yanq diproduksi, dalam batas-batas yang
diberikan kepadanya oleh harga yang berlaku untuk inputnya
dan harga jual yang diperoleh bila hasil produksi dijual
dipasar.
2.4 Perumahan2.4.1 Pengertian Perumahan
Perumahan dan pemukiman mempunyai funqsi dan
peranan yang penting dalam kehidupan manusia. Keadaan
perumahan disuatu tempat mencerminkan taraf hidup,
kesejahteraan, kepribadian dan peradabari manusia
penghuninya, suatu masyarakat atau suatu banqsa.
Perumahan adalah merupakan suatu proses bermukim,
kehadiran manusia dalam menciptakan ruang hidup di
linqkungan masyarakat dan alam sekitarnya. ( Yudohusodo, 1991:1 )Funqsi rumah dalam kehidupan adalah sebagai tempat tinggal
dalam suatu lingkungan yang mempunyai prasarana dan sarana
yang diperlukan oleh manusia untuk memasyarakatkan
d i rinya.
Dilihat dari proses bermukim, rumah merupakan pula sarana
30
penqamanan baqi d i n manusia, psmben ketpntraiMn hidup
dan BPbaqai pusat keqiatan berbudaya. Dalam funqsinya
sebaqai alat penqamanan d.iri, rumah tidak dimaksudkan
untuk pelindunq yanq menu tup diri penqhuninya sepertj
sebuah taenteng, tetapi pelindunq yanq iustru juqa harus
mernbuka d i n dan menyatu sebaqai baqian dari
1 inq kungannya.
Pembanqunan perumahan dan pemukiman mempunyai keterkaitan
yanq sanqa t 1 uas denqan sek 1.:or-sek tor pemban qunan yan q
1 a i n , b a i k y a n q m e n j a d j. fa k t or p e n d u k u n q m a la p u n y a n q
menda pa t man f a a t a t a u. men e r i ma d a m pa k d a r i pem ban g un an
perumahan dan pemukiman yaitu (Yudohusodo, 199.1:1) :
-- Manfaat dan dampak dibidanq pen inq k a tan kesej ahteraan
rakyat sangat di rasa kan oleh an q got. a masyarakat. denqan
terpenuhinya sal ah satu kebutuhan dasarnya.
— Di bidariq ekonomi , proses pembanqunan perumahan
me 1 i ba t.k.an dan mendorona penqembanqa11 se j uin .1 a h
perusahaan dan industri hulu niaupun fii l.ir, yanq mnnyei-' a.p
modal dan meneiptakan kesempatan kerja yanq besar.
- Sebaqai. unsur penqarah pert.umtjuhan w.) 1 ayah , pernbanqunan
perumahan dan pemukiman dalam bentuk fisiknya merupakan
pel a k sana an t.at a ruanq wi lay a h.
F'enataan ruanq tersebut mt?nqatur berbaqai funqsi ci-ui
Jokafii keqiatan pembanqunan yaitu tempat tinqqal, i em[iat
31
kerja, prasarana dan berbagai fasilitas kehidupan baik
di pedesaan maupun diperkotaan dalam satu kesatuan yang
serasi.
- Pembangunan perumahan dan pemukiman mempunyai arti yang
sangat penting dan merupakan bagian integral dari
pembangunan nasional.
Dalam pembangunan nasional, yang pada hakekatnya adalah
pembangunan manusia Indonesia seutuhnya dan pembangunan
seluruh masyarakat Indonesia, manusia merupakan kekuatan
utama pembangunan dan sekaligus tujuan pembangunan dan
oleh karenanya kualitas manusia dan kualitas kehidupan
masyarakat perlu ditingkatkan. Usaha-usaha ke arah
peninqkatan kualitas manusia pada taraf pertama diadakan
melalui pendekatan memenuhi kebutuhan dasarnya, seperti
panqan, sandanq, perumahan, pendidikan dan kesehatan.
2.4.2 Perilaku Konsumen pada Pembelian RumahSecara ideal apa yang harus dilakukan oleh
konsumen dalam memilih sebuah rumah ? Aqaknya dapat
dipercaya kalau seorang konsumen akan membuat keputusan
yang teliti mengenai pembelian rumah. Dalam membeli sebuah
rumah konsumen banyak dipengaruhi oleh f ak tor--f ak tor
sebagai berikut :
(a) Faktor pribadi. yanq berkait.an dengan pekerjaan dan
kondisi ekonominya.
Pada umumnya konsumen sebelum membeli rumah akan
membandingkan harga rumah yanq akan dibelinya. Mereka
akan mencari. informasi. harga antara Developer yanq
satu dengan lainnya. Terutama untuk mereka kalangan
menengah, secara otomatis mereka akan menyesuaikan dengan tingkat pendapatannya.
Tetapi ada juga vang tidak dipengaruhi oleh tingkat
pendapatannya pada waktu mereka memutuskan untuk
membeli rumah. Ada f ak t.or-f ak tor lain seperti misalnya
mendapat warisan, mendapat pinjaman d a n bank dan
] ain-lai.n .
Bagi mereka yanq menqgunakan rumahnya sebaqai
in vestas x konsumen akan memulai dengan menqh.it.unq
nilai keuntunqan dalam bentuk uang yanq akan
diperolehnya dari. membel i/memiliki rumah dalam tahun-
tahun mendatanq. Kemudian ia memotong nilai keuntungan
tadi dengan apa sa.j a yang dianqqap sesuai. Potonqan
ini biasanya adalah suku bunga atas uanq yanq dipinjam
untuk membeli rumah itu. Hal ini akan memberikan nilai
keuntungan sekarang yanq akan diperoleh dari pemilikan
rumah itu ( Alfred W Stonier, 1984:162 ).
(b) Faktor keluarqa
Suatu saat. seorang angqota keluarqa dapat bertunqsi
32
33
sebagai. pengambil keputusan, tetapi pada. saat yanq
berlainan ia dapat berbuat sebagai pembelinya.
Serinq dijumpai bahwa keputusan untuk membeli dibuat
bersama-sama antara suami isteri; kadang-kadang anak
juga termasuk, terutama untuk membeli kebutuhan
seluruh keluarga.
Demikian juga untuk pembelian rumah. Rumah adalah
salah satu kebutuhan pokok manusia yanq tentunya juqa
merupakan merupakan kebutuhan suatu keluarqa. Dalam
mengambil keputusan untuk membeli rumah, biasanya
faktor keluarqa sedikit banyak berpenqaruh, seperi i
misalnya : jumlah anqgota keluarqa. Bagi keluarqa yanq
mempunyai anak banyak, kebutuhan akan rumah (
khususnya kamar tidur ) ten tu t.idak sama dong an keluarqa yang mempunyai anak sedikit.
Status konsumen yanq sudah menxkah /berkeluarga denqan
yang be 1 uni menikah dalam membeli rumah juqa I j dak
sama. Misalnya untuk kamar tidur utama qabunq dengan
kamar mandi., mereka yang telah mempunyai suami atau
isteri akan meminta pertimbangan/kesepakatan bersaina.
Lain dengan mereka yang masih bujang, mereka bebas
menentukan sendiri semua keinginannya. Umumnya mereka
yang telah berkeluarga memutuskan membeli rumah dengan
pertimbangan untuk kebutuhan seluruh angqota keluarqa.
34
( c ) F ak t o r r e f e r e n s .1
S a l a h s a 1 1 1. y a r 1 q m e m p t? n <3 a r 1 t h i p e ri la k. u k o n s 1.1 m © n d a 1 a m
tnembelx r u m a h a d a l a h f a k t o r r p f e r e r i s i . H a l ini. ter.jadi
k e t i k a k o n s u m e n c e n d e r u n q m e m p e r t x m b a n q k a n 1 i n q k u n q s n
t e m p a t t i n q g a l n y a . K o n s u m e n j u q a m e 1 i.hat d a r i sudu.t
m a s a l a h sosial. , m i s a l n y a dorainasi y a n q t i n g g a l :
% priburnt - n o n p r i b u m i
% H a n y a k a q a rn a y a n q s a m a
% U k I \ b a 11 q s a
% p r o f F. s.)
D a l a m ha I jn:j. r p t e r & n b i m a s i n q — masi.nq k o n s u m e n hot-"'beda
a n t a r a y a n g s a t u d e n g a n l a i n n y a .
( d ) F a k t o 1- p e n q a .1. a m a n
F- a k t o r p e n c:i a 1 a in a n .1 k u t m e fit p e n q a r u h :i k o n s u m e n d a 1 m
inenon tuk an 1 ok a s 1. .
P e r l a m a h a r u s t a b u s t c a r a past.) .1. okasi. d a r i p e r u m a h a n
y a n g a k a n dibel. 1 , s e b a b d e n q a n m e n q e t a h u i J. oka-.-)
p e r u m a h a n m e r u p a k a n m o d a l a w a l u n t u k m e m u t u s k a r i
p.i 1 i h a n ,
Selai.n i t u f a k t o r p e n g a l a m a n j u q a d i p a k a i k o n s u m e n
d a l a iii mem.il ih D e v e l o p e r s e s n a i d e n q a n k e i n q i n a n n y a .
A n t a r a k o n s u m e n y a n g s a t u d e n g a n y a n q l a i n , b i a s a n y a
d a l a m m e m i l i.h D e v e l o p e r s e l a l u b o r b e d a . K r i t e r i a -
kriteria yang menentukan seorang Developer itu
bonafide atau tidak bisa dilihat dari cara kerjanya.
Selain itu juga apakah Developer terdaftar sebagai
anggota REI, karena dengan demikian konsumen tidak
akan dikecewakan mengenai masalah izin-izin pembebasan
tanah. Ini juga salah satu yang mempengaruhi konsumen
dalam keputusan membeli sebuah rumah. Mereka cenderung
memilih Developer yangbonafide karena mereka sudah
percaya dan mempunyai image yanq baik.
(e) Sikap dan Kepercayaan
Pada saat seorang konsumen memutuskan untuk membeli
produk dalam hal ini ada1ah produk rumah, maka paling
tidak konsumen sudah menaruh kepercayaan kepada pihak
Developer yang membangun rumah tersebut.
Segala yang menyangkut hubungan antara pihak konsumen
dan Developer terutama faktor pembelian dan pelayanan
• /seqala fasi litas yanq sudah diber.ik.an akan
men.imbulk.an suatu sikap pada pribadi masing-masinq
konsumen. Sikap dan kepercayaan dari konsumen lama
akan meninggalkan sebuah persepsi yang positif ataupun
negat.if terhadap image Developer
Untuk faktor sikap dan kepercayaan konsumen rumah
indikatornya bisa dilihat dalam hal :
Lamanya konsumen tinggal disana, apakah selama tinqqal
35
36
konsumen puas deny an segala f a<5i 1 i tas yanq sud-?h
dijanjikan Developer dan lain sebaqainya.
2.4.3 Perilaku Produsen terhadap Penjualan RumahPerilaku produsen dalam penjualan rumah tidak sama
denqan perilaku produsen dalam menjual sebuah produk
baranq. Hal ini disebabkan karena selain harqa rumah maha!
dan tidak semua konsumen bisa menjanqkaunya juga karena
persainqan Developer yanq demikian banyak. Mereka umumnya
membuat strateqi.-strateqi pemasaran yanq lebih baik dari
tahun-tahun sebelumnya untuk. bisa lebih menarik konsumen
dan membuat konsumen memilih serta memutuskan untuk
membeli. rumah di tempat. mereka.
Konsep Pemasaran yanq biasanya diqunakan oleh Developer =
(a) Orientasi kepada konsumen -yang meliputi penentuan
kebutuhan pokok dari konsumen yanq dilayani.
- * Fasi 1 i.tas-fasi. 1 itas yanq dxsediakan
Biasanya para Developer akan menianiikan fas.il itas-
f asi litas yanq menarik. dan yanq menqunt.unqkan konsumen
jika membeli ditempat mereka.
misalnya : Fasi litas F'AM, PL.N, taman kota, dekai
dengan fasi1itas-fasi1itas umum dan lain-lain.
(b) Orientasi kepada konsumen meliputi penentuan produk
dan pelaksanaan program pemasaran yanq palinq tepat.
Dalam kegiatan pemasaran secara integral harus
37
terdapat penyesuaian dan koordinasi antara produk,
harga, saluran distribusi dan promosx.
* Cara pembayarannya
Developer menentukan cara-cara pembavaran yanq bisa
dilakukan. Misalnya : tunai atau kredit
Jika kredit, janqk.a waktu kredit yanq diminta berapa
tahun ? Suku bunga berapa ? Uanq muka yanq harus
disediakan ? Melalui KF'R dengan pihak bank yanq telah
ditunjuk. Dan lain-lain.
% Program pemasarannya dilakukan dengan jalan
diiklankan melalui koran, panteran atau media lain
seperti majalah, TV, dan lain - lain.
(c) Orientasi kepada konsumen dengan menqadakan peneii tian
un t.uk menguklar , rnenilai dan menafsi r kan kexnqinan ,
sikap serta perilaku mereka
Lokasi - yang strategis
Lokasi yanq strategis juga menjadi keunqqulan bagi
para Developer dalam memasarkannya.
Misalnya : dekat dengan pusat kota, dekat. dengan pusat
bisnis dan lain-lain.
t Posisi kamar tidur, luas kamar tidur utama, dan
jumlah kamar tidur yanq biasanya dxsukai oleh
konsumen. Mereka umumnya menyukai yang seperti apa ?
Produsen harus berusaha memahami dan menqetahui
.etautt.than dan keinqinan konsumen.
top related