tribunale di vicenza esecuzioni immobiliari · 2017-03-10 · tribunale di vicenza esecuzioni...
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TRIBUNALE DI VICENZA
Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Forzata BANCA DEL CENTRO VENETO - CREDITO COOPERATIVO S. C. - LONGARE
N. Gen. Rep. 487/2013 Giudice Dr. Giulio BORELLA
ELABORATO PERITALE LOTTO 1 di 1
Tecnico Incaricato: Arch Michela Marchi
Iscritto all ’Albo della Provincia di Vicenza al n.1.403
Iscritto all ’Albo del Tribunale di Vicenza al n. 1.463
con studio in Vicenza (Vicenza) C.trà G. Chinotto 18, 36100
telefono: +39 0444 543838
cellulare: +39 335 6100320
fax: +39 0444 543838
email: michela.architetto@libero.it
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Giudice Dr. Giulio BORELLA Per ito: Arch. Michela Marchi Pag. 1 di 39
Scheda sintetica e indice
Procedura Es. Imm. 487/2013 R.G., promossa da:
BANCA DEL CENTRO VENETO - CREDITO COOPERATIVO S. C. -
LONGARE
Diritto (cfr pag. 6): Piena proprietà 1/1.
Bene (cfr pag. 6): Appartamento (piano terzo) con annessa rimessa
(piano terra).
Ubicazione (cfr pag. 7): Comune di Camisano Vicentino, in Via
Giacomo Matteotti n.7.
Stato (cfr pag. 12): Normale.
Lotti (cfr pag. 26): Lotto 1 di 1.
Dati Catastali attuali (cfr pag. 13): Comune di Camisano Vicentino
(VI) (codice cat. B485) - C.F. - foglio 12°
1) mappale n. 265 sub 13: Via Matteotti n. 7, piano 3, categoria
A/4, classe 4, consistenza 5 vani, Sup. Cat. 88 mq, Totale
escluse aree scoperte 85 mq, rendita euro 258,23.
2) mappale n. 265 sub 4: Via Pellegrini1, piano T, categoria C/6,
classe 2, consistenza 15 mq, Sup. Cat. 15 mq, rendita euro
35,64.
Oltre:
i l tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C.,
bcnc e quanto indicato nella provenienza.
Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag. 14): No, fermo quanto
già indicato nell ’elaborato peritale e nella check list.
Irregolarità/abusi (cfr pag. 15): Sono state riscontrate delle
difformità/incongruenze.
Valore di v endita giudiziaria (cfr pag. 35): € 87. 000,00.
Vendibilità (cfr pag. 27) : Normale.
Motiv o (cfr pag. 27) : Localizzazione, stato conservativo immobile.
Pubblicità (cfr pag. 27) : Siti/editoria specializzata nel settore di
vendite all ’asta.
Occupazione (cfr pag. 28) : Occupato dagli esecutati e famigliari.
Titolo di occupazione (cfr pag. 29) : Proprietà.
Oneri (cfr pag. 31): Nulla da osservare.
Varie (cfr pag. 32) : Si rende necessaria la formale cancellazione della
ipoteca gravante nell ’immobile oggetto di pignoramento (vedi
paragrafo 7.1).
APE (cfr pag. 12) : Indice di prestazione energetica: F (295,80
kwh/Mq/Anno).
1 In sede di sopralluogo, effettuato in data 04.07.2016 si è potuto costatare che l’immobile oggetto di esecuzione è sito nel Comune di Camisano Vicentino in Via Giacomo Matteotti s.n.c, e non in Via Pellegrini come indicato dalle visure catastali (cfr. Allegato 9 - A ).
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Allegati (cfr pag. 39)
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TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
Giudice: Dr. Giulio BORELLA
PERITO ESTIMATORE: ARCH. MICHELA MARCHI
CUSTODE: I.V.G. VICENZA
PERIZIA DI STIMA
Premessa
Nell’udienza del 06 Giugno 2016, la sottoscritta CTU Arch.
Michela Marchi, l ibera professionista iscritta all ’Albo degli Architetti,
Pianificatori, Paesaggisti, e Conservatori della Provincia di Vicenza al
n° 1.403, con studio in Contrà G. Chinotto,18 di Vicenza, prestava
giuramento di rito presso il Tribunale di Vicenza e veniva incaricata
dalla Sig.Giudice Dr. Giulio BORELLA, in qualità di esperto valutatore
nella procedura in epigrafe, con l 'incarico di redigere una perizia di
stima dell 'immobile sito in Camisano Vicentino (VI), Via Giacomo
Matteotti n.7 e della corrispondente autorimessa, come da planimetrie
e visure catastali allegate.
Veniva nominato in qualità di custode l’I.V.G. del Foro di
Vicenza.
Quesito
Vedi verbale relativo.
Sv olgimento delle operazioni peritali
• In data 17.06.2016, sono state reperite tramite i l portale
Geoweb, le seguenti informazioni: mappa, planimetrie catastali, visura
per immobili/soggetto.
• In data 17.06.2016 e successivamente in data 01.08.2016 è
stata inoltrata la domanda di accesso agli atti presso il Comune di
Camisano Vicentino; la visione documenti ed estrazione in copia
semplice è stata effettuata in data 02.09.2016 presso gli uffici di
competenza.
• L’inizio delle operazioni peritali hanno avuto luogo in data
04.07.2016 alle ore 11.00 (raccomandata AR agli esecutati per l ’inizio
delle operazioni peritali è stata inviata in data 17.06.2016 e non
ritirate) con appuntamento presso gli immobili oggetto d’esecuzione
immobiliare ubicati nel Comune di Camisano Vicentino e
catastalmente censiti all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di
Vicenza – Territorio Servizi Catastali come segue:
Comune di Camisano Vicentino :
� fg. 12 - m.n. 265 sub 13 (salvo quanto oggetto d’esecuzione);
� fg. 12 - m.n. 265 sub 4 (salvo quanto oggetto d’esecuzione);
• In data 02.08.2016 è stato inoltrato i l documento di verifica
della completezza della documentazione (trattato in seguito).
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Giudice Dr. Giulio BORELLA Per ito: Arch. Michela Marchi Pag. 4 di 39
• In data 30.08.2014 è stato svolto l ’aggiornamento ispezioni
ipotecarie delle formalità, e sono state svolte le opportune ricerche per
sviluppare la stima di mercato con il metodo “Market Comparison
Approach” ma non sono stati trov ati un numero idoneo di atti di
comprav endita tali da permettere i l completamento della stima
secondo tale metodo.
Note inerenti gli accertamenti eseguiti
1. Tutti gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale
della presente relazione.
2. Sulle aree, alla data della presente perizia, non sono state
eseguite analisi chimiche e/o verifiche del suolo/sottosuolo né
indagini di tipo ambientale, in conseguenza della mancanza di
un qualche minimo indizio, come da prassi nelle procedure
espropriative.
3. Non è stato eseguito un ri l ievo topografico delle aree ma si è
provveduto a ri levare la sola consistenza fisica degli immobili
oggetto d’esecuzione.
4. La vendita è forzata (art. 2919 e ss codice civile) per cui
l ’acquisto avviene visto e piaciuto senza alcuna garanzia per
vizi e difetti sia visibili che occulti e/o per mancanza di qualità.
Non è stata eseguita alcuna verifica della parte strutturale ed
impiantistica degli edifici l imitandosi a raccogliere la
documentazione tecnica inerente a tali aspetti.
Di tutto quanto sopra si è tenuto conto in sede di formulazione
del valore a base d’asta.
* * *
Ciò premesso , dopo approfondito studio della
documentazione oltre a quella recuperata direttamente dal
sottoscritto, dalle informazioni assunte durante i colloqui a seguito di
convocazione della parte e/o durante i sopralluoghi, dai riliev i
eseguiti , i l sottoscritto perito stimatore presenta la propria
RELAZIONE DI STIMA
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0 Controllo preliminare: Verifica documentazione di
cui all’art. 567 c.p.c.
Verifica preliminare
Dal controllo preliminare è emerso che il creditore procedente
ha optato per i l deposito della “Relazione Ipocatastale ventennale a
firma del Notaio Dott. Proc. Paolo Dianese”.
Come richiamato in “Premessa – Introduzione”, in data
02.08.2016 è stato inoltrato telematicamente con PCT il documento di
verifica della completezza della documentazione (cfr. Allegato 13 ),
evidenziando/riscontrando all ’esito dei controll i operati “NON
COMPLETA ” con riportato:
“ […] Altre informazioni o documenti di cui è necessaria la
acquisizione:
La documentazione non è completa perché:
• nel fascicolo pervenuto oggetto del suddetto pignoramento,
la nota di trascrizione del pignoramento non è completa, vi è
presente solo la pagina 1.
• manca (conferma) dello stato civile e la comunione dei beni
degli esecutati, lo scrivente ha effettuato richiesta presso il
Comune di Camisano Vicentino e sta attendendo riscontro.
[…]”.
SI PRECISA CHE:
• E’ stata ridepositata in data 05-08-2016 la nota di
trascrizione completa.
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1 Quesito 1: identificazione del/i bene/i e sommaria descrizione
I beni immobili di cui al presente punto, risultano così
identif icati:
1.1 Diritto
a. SOGGETTI A FAVORE
• ***********
Quota: 1/2 Diritto: proprietà
• ***********
Quota: 1/2 Diritto: proprietà
Si precisa che il luogo di nascita indicato catastalmente
“Jugoslavia” è indicato nell ’atto di provenienza “Kosovo ex
Jugoslavia”. Tanto dovevasi solo per precisazione.
1.2 Bene
b. UNITÀ NEGOZIALI – IMMOBILI
Comune di Camisano Vicentino (VI) (codice cat. B485) - C.F. -
foglio 12°
1) mappale n. 265 sub 13: Via Matteotti n. 7, piano 3, categoria
A/4, classe 4, consistenza 5 vani, Sup. Cat. 88 mq, Totale
escluse aree scoperte 85 mq, rendita euro 258,23.
2) mappale n. 265 sub 4: Via Pellegrini2, piano T, categoria C/6,
classe 2, consistenza 15 mq, Sup. Cat. 15 mq, rendita euro
35,64.
Oltre:
i l tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C., bcnc
e quanto indicato nella provenienza (cfr. Allegato 9 - A ).
***
Si riporta quanto indicato nell’atto provenienza: “[…] La vendita
è fatta senza riserve, con ogni diritto e garanzia di legge, ed è
comprensiva di ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza,
servitù, azione e ragione, ivi compresa una quota proporzionale del
diritto venduto sui beni condominiali tali definiti dalla legge (art. 1117
c.c.), dai titoli di provenienza e dal regolamento di condominio che la
parte acquirente dichiara di ben conoscere e di accettare […]” (cfr.
Allegato 3 ).
2 In sede di sopralluogo, effettuato in data 04.07.2016 si è potuto costatare che l’immobile oggetto di esecuzione è sito nel Comune di Camisano Vicentino in Via Giacomo Matteotti e non in Via Pellegrini come indicato dalle visure catastali (cfr. Allegato 9 - A ).
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1.3 Ubicazione
Il fabbricato edil izio (cui le unità in oggetto appartengono) è
localizzato nel Comune di Camisano Vicentino, in Via Giacomo
Matteotti n. 7.
Foto 1 Foto 1: Immagini riprese da Google Maps – individuazione comune (cfr. Allegato 21)
Il Comune di Camisano Vicentino è un comune della provincia
di Vicenza. È attraversato dal torrente Ceresone e dalla roggia Poina.
Il territorio comunale ha una superficie di 30,01 kmq e confina
con i seguenti comuni: Campodoro (PD), Gazzo (PD), Grisignano di
Zocco, Grumolo delle Abbadesse, Piazzola sul Brenta (PD).
Foto 2 Foto 3 Foto 2: Sovrapposizione tra ortofoto e mappa catastale (cfr. Allegato 21 ) – individuazione fabbricato immobiliare (cerchio rosso)
Foto 3: Immagini riprese da Google Maps (cfr. Allegato 21 ) – individuazione fabbricato immobiliare (poligono rosso)
L’impianto edil izio è adibito ad uso residenziale.
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La zona di ubicazione è pressoché residenziale; dista circa
600 metri dal centro cittadino. In esso sono presenti i servizi di una
cittadina di circa 11.000 abitanti.
Vi è presente una rete di trasporto pubblico locale su gomma
(servito dalle Ferrovie Tranvie Vicentine e Busitalia).
Il fabbricato immobiliare pignorato si compone di un
appartamento con relativa rimessa, con una superficie totale
ragguagliata pari a circa 95,61 mq, sito in una palazzina condominiale
sviluppata su quattro piani fuori terra.
1.4 Descrizione
L'impianto edil izio dell 'immobile risale agli anni ‘60, con la
conseguente tipologia costruttiva/impiantistica/estetica dell'epoca. Per
completezza, di seguito viene riportato quanto indicato nell ’atto di
provenienza: “[…] che la costruzione del fabbricato di cui fa parte
quanto oggetto del presente atto è stata iniziata anteriormente al
giorno 1 settembre 1967 […]” (cfr. Allegato 3 ).
Nello specifico, è un appartamento al piano terzo con annessa
rimessa al piano terra.
Vi sono parti in comune: vano scala, locale contattori, corte.
Riliev o fotografico intero edificio
*** L’appartamento in questione si compone di:
- Ingresso - corridoio, soggiorno con annesso terrazzo, due camere, bagno, cucina con annesso ripostiglio e terrazzo.
Oltre a ciò l ’appartamento comprende una rimessa al piano terra. Per quanto alle finiture si precisa che: i pavimenti/rivestimenti sono in piastrelle, ad esclusione della rimessa che è in cemento lisciato.
Foto 4 Foto 5 Foto 4: Vista prospettica del fabbricato – Appartamento oggetto di esecuzione (poligono rosso) cfr. Allegato 21 .
Foto 5: Vista prospettica del fabbricato – Appartamento oggetto di esecuzione (poligono rosso) cfr. Allegato 21 .
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I serramenti sono in legno a vetro singolo, invece l’oscuramento è dato da tapparelle avvolgibil i.
Le superfici sono finite ad intonaco civile tinteggiate con pittura; impianto idro-termo-sanitario a elementi radianti con caldaia autonoma, impianto elettrico e impianto di climatizzazione. Per quanto dato a vedere e ri levato in sede di sopralluogo in data 04.07.2016, non appaiono sussistere particolari problematiche di natura statica e/o strutturale dell ’immobile.
Segue “Prospetto superficie ragguagliata” (cfr. Allegato 19)
Inoltre, si riporta nel seguito:
- la planimetria catastale dell’immobile (rinvenuta su banca dati
non corrispondente allo stato dei luoghi) (cfr. Allegato 11 ):
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Stralcio della planimetria catastale – terzo piano.
Stralcio della planimetria catastale – piano terra.
- Schema grafico dell ’immobile (ri l ievo sommario stato dei
luoghi) (cfr. Allegato 7 )
Stralcio dello schema grafico dell’immobile – terzo piano.
Stralcio dello schema grafico dell’immobile – piano terra.
*** Riliev o fotografico beni pignorati
Foto 6 Foto 7 Foto 6: Ingresso appartamento oggetto di esecuzione
Foto 7: Ingresso - corridoio
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Foto 8 Foto 9 Foto 8: Soggiorno Foto 9: Terrazzo annesso al salotto
Foto 10 Foto 11 Foto 10: Camera Foto 11: Bagno
Foto 12 Foto 13 Foto 12: Camera Foto 13: Cucina
Foto 14 Foto 15 Foto 14: Terrazzo annesso alla cucina Foto 15: Rimessa (fg. 12 m.n. 265 sub 4)
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Foto 16
Foto 16: Rimessa (fg. 12 m.n. 265 sub 4)
Per una migliore ed esaustiva comprensione dello stato di fatto
dei luoghi si richiama l’allegato relativo al ri l ievo fotografico effettuato
in sede di sopralluogo (cfr. Allegato 21 ).
1.5 Necessità di interv enti manutentiv i urgenti
L'impianto edil izio non necessita di interventi manutentivi
urgenti, ma d’interventi di manutenzione ordinaria (pulizia,
tinteggiature, eliminazione muffe …).
1.6 Attestato prestazione energetica
L’immobile rientra – come da giudizio di prestazione (cfr.
Allegato 12 ) – nella classe energetica F (295,80 Kwh/Mq/anno),
attestato registrato presso il portale della Regione Veneto con il
codice identificativo 87931/2016.
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2 Quesito 2: storia catastale 2.1 Dati catastali attuali
Comune di Camisano Vicentino (VI) (codice cat. B485) - C.F. -
foglio 12°
1) mappale n. 265 sub 13: Via Matteotti n. 7, piano 3, categoria
A/4, classe 4, consistenza 5 vani, Sup. Cat. 88 mq, Totale
escluse aree scoperte 85 mq, rendita euro 258,23.
Dati derivanti da: VARIAZIONE del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei dati di superficie.
2) mappale n. 265 sub 4: Via Pellegrini3, piano T, categoria C/6,
classe 2, consistenza 15 mq, Sup. Cat. 15 mq, rendita euro
35,64.
Dati derivanti da: VARIAZIONE del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei dati di superficie.
Oltre:
i l tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C., bcnc
e quanto indicato nella provenienza (cfr. Allegato 9 - A ).
2.2 Variazioni storiche
Comune di Camisano Vicentino (VI) (codice cat. B485) - C.F. -
foglio 12°
1) mappale n. 265 sub 13: Via Matteotti n. 7, piano 3, categoria
A/4, classe 4, consistenza 5 vani, Sup. Cat. 88 mq, Totale
escluse aree scoperte 85 mq, rendita euro 258,23.
09.11.2015 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei
dati di superficie.
10.03.2011 – Dati derivanti da: VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 10/03/2011
protocollo n. VI0134818 in atti dal 10/03/2011 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA
RICHIESTA DAL COMUNE (n. 72902.1/2011).
01.01.1992 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO
TARIFFARIO.
02.03.1987 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 02/03/1987 in atti dal 01/10/1999 VDE,
VSI, FRAZ., CLS (n. 3027/B/1987).
2) mappale n. 265 sub 4: Via Pellegrini4, piano T, categoria C/6,
classe 2, consistenza 15 mq, Sup. Cat. 15 mq, rendita euro
35,64.
09.11.2015 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei
dati di superficie.
02.03.2006 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 02/03/2006 protocollo n. VI0042545 in atti
dal 02/03/2006 VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO (n. 5026.1/2006).
01.01.1992 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO
TARIFFARIO.
30.06.1987 – Dati derivanti da: Impianto meccanografico del 30/06/1987.
Oltre:
3 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina del paragrafo 1.2. 4 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina del paragrafo 1.2.
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i l tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C., bcnc
e quanto indicato nella provenienza (cfr. Allegato 9 - A ).
2.3 Osserv azioni rispetto ai dati del pignoramento
Non vi sono osservazioni in merito ai dati del pignoramento.
- conforme
- non conforme
Fermo quanto già indicato precedentemente e nella check list
(cfr. Allegato 13 ).
2.4 Giudizio di regolabilità/docfa
L’immobile oggetto di pignoramento risulta conforme.
- conforme
- non conforme
L’immobile oggetto di pignoramento risulta da aggiornare
catastalmente stanti le difformità/incongruenze tra lo stato ri levabile
agli atti e quello ri levato in sede di sopralluogo (cfr. allegato 8 ),
ovvero sulla distribuzione e quant’altro come da successivo punto 3.
Risulta, pertanto, da predisporre denuncia di variazione docfa
con importo indicativo presunto per dette incombenze pari a circa €
1.000,00.
2.4 Costi regolarizzazione catastale = € 1.000,00
2.5 Confini
I confini (in senso N.E.S.O.), salvo più precisi:
Comune di Camisano Vicentino (VI) (codice cat. B485) - C.F. -
foglio 12°
mappale n. 265
a nord: m.n. 186, 169;
ad est: m.n. 756;
a sud: con asse stradale – Via Matteotti;
ad ovest: m.n. 266, 214.
se riferito alla singola unità:
− sub 13: altra unità su due lati (Nord, Est), muri perimetrali su
due lati (Sud, Ovest).
− sub 4: altra unità per tre lati (Nord, Est, Sud), muri perimetrali.
(cfr. Allegato 10 - 11 ).
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3 Quesito 3: regolarità urbanistica
3.1 Titoli urbanistici
Relativamente alla legittimità del fabbricato, giusta richiesta di
accesso (cfr. Allegato 4 ) e presa visione documenti del 02.09.2016
presso il competente Ufficio Tecnico del Comune di Camisano
Vicentino, lo stesso ha messo a disposizione la seguente
documentazione (cfr. Allegato 5 ):
• CONCESSIONE EDILIZIA N. 948/82 (Protocollo n. 4048) per
lavori di: variante interna, presentata in data non riportata nei
documenti, ri lasciata i l 30.08.1982.
• CONCESSIONE EDILIZIA N. 948/82 (Protocollo n. dato non
conosciuto) per lavori di: variante interna sull ’area (o
sull ’immobile), presentata in data 02.08.1985, ri lasciata i l
19.05.1986.
Per completezza, viene riportato di seguito quanto indicato
nell ’atto di provenienza: “[…] Ai sensi delle vigenti normative in
materia urbanistica, la parte venditrice dichiara e garantisce:
- che la costruzione del fabbricato di cui fa parte quanto oggetto del
presente atto è stata iniziata anteriormente al giorno 1 settembre
1967; tale dichiarazione viene resa dalla parte alienante ai sensi e per
gli effetti del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445 consapevole delle
responsabilità penali cui incorrerebbe in caso di dichiarazione
mendace;
- che successivamente il Comune di Camisano Vicentino ha ri lasciato
concessione edilizia in data 30 agosto 1982 prot. n. 4048 pratica n.
948/82 e successiva concessione ri lasciata in data 19 maggio 1986,
ottenendo la relativa abitabil ità in data 14 ottobre 1986 pratica n.
948/82;
- che a detto immobile non sono state apportate variazioni o modifiche
in violazione alle leggi urbanistiche […]” (cfr. Allegato 3 ).
3.2 Abitabilità e agibilità
Certificato di Abitabil ità N. 948/82 (Protocollo n. dato non
conosciuto) per destinazione RESIDENZIALE ri lasciato i l 14.10.1986, i
cui lavori sono stati iniziati in data 25.08.1983 e ultimati in data
20.05.1986 (cfr. Allegato 6 ).
3.3 Abusi
Lo scrivente evidenzia che, a seguito del sopralluogo del
04.07.2016, sono state riscontrate delle difformità (interne e/o
prospettiche, altezza interna dei locali, ….) rispetto alla
documentazione amministrativa in atti che appaiono sanabili ai sensi
DPR 380/01; ferma la necessità eventuale di presentazione di istanza
congiunta del condominio per le parti interessanti tutto i l fabbricato.
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La valutazione di spesa da sostenere per la sanabilità fa
riferimento alla predisposizione della pratica tecnica/amministrativa da
presentare all ’Ufficio Tecnico Comunale e i diritti e/o sanzioni
pecuniarie derivanti, ecc., oltre agli oneri di rimozione per messa in
pristino.
3.4 Sanabilità e costi
Premesso quanto indicato ai precedenti punti, risultano modesti
oneri di regolarizzazione amministrativa, oltre a quella catastale già
dimessa al precedente punto 2. Sanabilità e costi: indicazione
orientativa di massima non probatoria. Per un totale di circa €
2.000,00.
3.3 Costi regolarizzazione edil izia = € 2.000,00
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4 Quesito 4: valore e vendibilità
4.1 Metodo di valutazione
È necessario premettere che: sono state svolte le opportune
ricerche per sviluppare la stima di mercato con il metodo “Market
Comparison Approach”, ma NON SONO STATI TROVATI UN
NUMERO IDONEO DI ATTI DI COMPRAVENDITA tali da permettere
i l completamento della stima secondo tale metodo.
Utilizzo della v alutazione
L'uti l izzo della valutazione è un postulato estimativo
fondamentale che stabil isce che il valore di stima dipende, o se si
vuole è in funzione, dello scopo per i l quale è richiesta la valutazione,
avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la
promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra
i soggetti, i fatti e i l bene, i l servizio o i l diritto oggetto di valutazione.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla
determinazione del "più probabile valore in l ibero mercato" e del "più
probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata" nell 'ambito
delle procedure esecutive.
Per determinare il più probabile valore di mercato in
condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile
valore in regime di l ibero mercato, si prendono in esame i differenziali
esistenti, al momento della stima, fra l 'ipotetica vendita dell'immobile
in esame in l ibero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla
procedura esecutiva.
Basi del v alore
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard
internazionali (IVS 2007 - IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa
(IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue: "Il valore di
mercato è l 'ammontare stimato per i l quale un determinato immobile
può essere compravenduto alla data della valutazione tra un
acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non
condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un'adeguata
attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito
con eguale capacita, con prudenza e senza alcuna costrizione. "
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili
in garanzia delle esposizioni creditizie (edizione OS/2011 - R.l.2) i l
valore di mercato viene così definito: "L'importo stimato al quale I'
immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un
'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle
normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione
commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito
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con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione."
Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali
(IVS 2007 - IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione,
capitolo 4, 2.l2) viene definito come segue: "Il termine di vendita
forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è
costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un
appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste
circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo
che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla
natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le
quali non può essere intrapreso un marketing appropriato".
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili
in garanzia delle esposizioni creditizie (edizione OS/2011 -
Appendice A.l.5.l) i l valore di vendita forzata viene così definito: "Il
valore di vendita forzata è l 'importo che si può ragionevolmente
ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve
perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla
definizione del valore di mercato."
Sulla base dei documenti sopra elencati, del sopralluogo,
degli esami in situ, nonché dell 'esame a campione del mercato
immobiliare locale, si è tenuto conto delle caratteristiche intrinseche
dei beni oggetto di valutazione ed è stata verificata l ’effettiva
possibil ità di uti l izzo, in relazione alla documentazione in nostro
possesso.
- L’esperto premettere che, per effettuare una valutazione
corretta del bene, soprattutto in relazione al particolare momento
economico che tutto i l paese sta attraversando, è necessario
analizzare preventivamente il mercato ed esprimere alcune
considerazioni imprescindibil i, che trovano riscontro tanto nella
valutazione dei beni mobili, quanto in quella dei beni immobili.
-Innanzitutto bisogna registrare che il settore edile sta
vivendo un prolungato periodo di crisi, figlio probabilmente
dell 'eccessiva enfasi dei decenni passati, ma indubbiamente
alimentato dallo stato generale dell ’economia.
- Il mercato odierno in materia è certamente difficile per
quanto riguarda gli immobili. Nell'esprimere una valutazione dei beni,
è necessario riflettere sull 'orizzonte temporale e sulle prospettive
attese, non dimenticando che il periodo di crisi attraversato dal
settore, dura ormai da un quinquennio.
Market Comparison Approach
Il procedimento per MCA si fonda sul principio elementare
che il prezzo del bene da stimare sarà fissato dal mercato degli
immobili nello stesso modo con cui i l mercato medesimo ha fissato i l
valore degli immobili di cui si conosce il prezzo. Per la legge di
Jevons, se due immobili presentano le stesse caratteristiche di
formazione del valore sia dal punto di vista qualitativo che
quantitativo i l prezzo fissato dal mercato sarà il medesimo.
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L’esperto considera 3 immobili che ricadono nella stessa
zona OMI e che sono stati oggetto di offerte di vendita nel periodo di
tempo più prossimo (entro i l semestre, come nel caso di specie e
come specificato nelle schede), in quanto le compravendite avvenute
a Camisano Vicentino nell ’ultimo anno non comprendono beni
comparabili per caratteriste a quello staggito. La scrivente ha reperito
i dati dalle agenzie immobiliari di zona (citati nella perizia e agli atti
d'archivio del consulente esperto estimatore) e le informazioni relativi
ai dati metrici e valutativi, uti l i ai fini della stima.
Si sono inoltre introdotti:
- Il Coefficiente Ponderale atto a correggere il valore
medio riportato dalla Banca Dati Quotazioni Immobiliari
dell 'Agenzia delle Entrate in base alle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche dell 'immobile in perizia per
definire i l V Valore Medio OMI corretto; VmOMIc.
- Il Saggio Mercantile di Zona che considera il rapporto tra
domanda e offerta in l ibero mercato e, quindi, la
presumibile aspettativa di alienazione in vendita forzosa
del bene oggetto di stima.
- Le Fonti di Informazione sono: Catasto di Vicenza,
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza, Ufficio
Tecnico di Camisano Vicentino, Agenzie Immobiliari
locali ed Osservatori del Mercato: Borsa Immobiliare
Camera di Commercio Industria e Artigianato di Vicenza;
Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell'Agenzia del
Territorio (Valori O.M.I.): 2 semestre 2015 .
I prezzi nelle compravendite di appartamenti a Camisano
Vicentino sono in debole diminuzione negli ultimi 6 mesi (-1,76%).
La leggera diminuzione dei prezzi evidenziata è abbastanza
definita ed omogenea nel periodo in esame. Il calo dei prezzi si è
fatto più sensibile negli ultimi 3 mesi.
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Il prezzo è riferito a “offerte” ed è stato opportunamente allineato tramite un’operazione cosiddetta di omogeneizzazione e per mezzo di un apposito rapporto strumentale mentre la data è quella della pubblicazione dell’annuncio relativo all’offerta medesima (con gli stessi criteri visti per gli atti). Per il cartellino di agenzia ho usato la data di presa visione. Il rapporto strumentale di allineamento dei pre zzi offerta e prezzi reali varia in base all’andame nto del mercato, ad oggi con domanda scarsa tende ad assumere valori attorno a 0,95.
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LOTTO 1-Valore di mercato attribuito
Comune di Camisano Vicentino (VI) (codice cat. B485) - C.F. -
foglio 12°
1) mappale n. 265 sub 13: Via Matteotti n. 7, piano 3, categoria
A/4, classe 4, consistenza 5 vani, Sup. Cat. 88 mq, Totale
escluse aree scoperte 85 mq, rendita euro 258,23.
2) mappale n. 265 sub 4: Via Pellegrini5, piano T, categoria C/6,
classe 2, consistenza 15 mq, Sup. Cat. 15 mq, rendita euro
35,64.
Oltre:
i l tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C.,
bcnc e quanto indicato nella provenienza
4.2.1 VALORE € 105.000,00
Per una migliore ed esaustiva comprensione/dettagli si richiama
(cfr. allegato 14 - 19 ).
4.3 Confronto con trasferimenti pregressi
Per elaborare la stima con il metodo “metodo di stima” sono
stati presi in considerazione i seguenti dati (cfr. allegato 14 - 19 ):
Agenzia delle Entrate:
(Banca dati delle quotazioni
immobiliari)
Zona: Camisano Vicentino – semicentro / Santa
Maria di Camisano
Destinazione: residenziale - Abitazioni civ ili
Min – Max: 1300 – 1800.
Borsino immobiliare:
(Agenzia immobiliare) Zona: Camisano Vicentino – semicentro;
Destinazione: residenziale - abitazioni civ ili;
Min – Max: 976 - 1188.
Immobiliare.it:
(Agenzia immobiliare) Zona: Camisano Vicentino – Via Ugo la Malf a;
Destinazione: residenziale - appartamento;
Valore medio: 1230.
Immobiliare.it:
(Agenzia immobiliare) Zona: Camisano Vicentino – Via Ugo la Malf a;
Destinazione: residenziale - appartamento;
Valore di comprav endita: 1.041,42 €.
Casa.it:
(Agenzia immobiliare) Zona: Arzignano – Via Filanda;
Destinazione: residenziale - appartamento;
Valore di comprav endita: 1.199,49 €.
Casa.it:
(Agenzia immobiliare) Zona: Camisano Vicentino – Via degli Alpini;
Destinazione: residenziale - appartamento;
Valore di comprav endita : 1.0047,00 €.
5 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina del paragrafo 1.2.
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4.4 Giudizio di v endibilità
L’immobile oggetto di pignoramento, ricade in una fascia di
vendibil ità normale: localizzazione, stato conservativo immobile.
4.5 Forme di pubblicità
Si prevedono le seguenti forme di pubblicità per la vendita
dell ’immobile: siti/editoria specializzata nel settore delle vendite
all ’asta.
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5 Quesito 5: stato di possesso 5.1 Debitore
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Quota: 1/2 Diritto: piena proprietà
• **********
Quota: 1/2 Diritto: piena proprietà
Si precisa che il luogo di nascita indicato catastalmente
“Jugoslavia” è indicato nell ’atto di provenienza “Kosovo ex
Jugoslavia”. Tanto dovevasi solo per precisazione.
5.2 Locazione
L’immobile oggetto di pignoramento, al momento del
sopralluogo è risultato occupato dagli esecutati e famigliari (cfr.
Allegato 20 ).
Dagli accertamenti presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio
Territoriale di Vicenza 1 con nota del 02.09.2016 risulta che: “[…] In
relazione alla richiesta di informazioni indicata in oggetto, a seguito di
interrogazioni al sistema informativo dell ’Anagrafe Tributaria, si
comunica che a nome dei soggetti indicati non è attivo alcun
contratto di locazione e/o comodato riguardante gli immobili oggetto di
esecuzione. A tal fine si comunica inoltre che la verifica dell’esistenza
di alcun tipo di contratto registrato tra le tipologie indicate è stata
estesa a tutto i l territorio nazionale. […]” (cfr. Allegato 18 ).
Per gli ulteriori approfondimenti si richiamano le considerazioni
(relazione periodica) del custode già nominato.
5.3 Comodato
Si richiama quanto indicato al precedente punto 5.2.
5.4 Assegnazione al coniuge
Relativamente all ’assegnazione al coniuge, dalle informazioni
acquisite presso l’Ufficio Servizi Demografici di Camisano Vicentino,
giusta richiesta di Stato civile, in data 01.09.2016 è pervenuta tale
informazione: “[…] Facciamo riferimento alla richiesta allegata e
comunichiamo che dalle nostre risultanze anagrafiche ********+
1. Sono iscritti all’anagrafe di questo Comune in Via Matteotti n. 7/6;
2. Gli stessi risultano coniugati fra di loro in data 25.09.1998 in luogo
SCONOSCIUTO e il loro matrimonio non risulta trascritto nei nostri
registri di stato civile. […]” (cfr. Allegato 17 ).
Per completezza, viene indicato quanto pervenuto dall ’atto di
provenienza “ […]” (cfr. Allegato 3 ).
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5.5 Affitto azienda
Nell ’immobile oggetto di pignoramento non risultano contratti
di affitto ad aziende, in quanto l’abitazione è adibita ad uso
residenziale.
5.6 Altro
Nulla da evidenziare. Vedi altri punti.
5.7 Sine titulo
Si richiama quanto indicato al precedente punto 5.2.
5.8 Opportunità (art. 2923 c.c.)
Nulla da osservare.
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6 Quesito 6: vincoli e oneri 6.1 Pertinenze
Si riporta quanto indicato nell ’atto provenienza: “[…] La
vendita è fatta senza riserve, con ogni diritto e garanzia di legge, ed è
comprensiva di ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza,
servitù, azione e ragione, ivi compresa una quota proporzionale del
diritto venduto sui beni condominiali tali definiti dalla legge (art. 1117
c.c.), dai titoli di provenienza e dal regolamento di condominio che la
parte acquirente dichiara di ben conoscere e di accettare […]” (cfr.
Allegato 3 ).
6.2 Usufrutto, uso, abitazione
Non risultano diritti reali minori.
6.3 Serv itù
Si richiama quanto indicato al precedente punto 6.1.
6.4 Conv enzioni edilizie
Non vi sono convenzioni edil izie.
6.5 Vincoli storico-artistici
Non vi sono vincoli storico-artistici.
6.6 Contratti incidenti sull’attitudine edificatori a
Non ci sono contratti incidenti sull ’attitudine edificatoria.
6.7 Prelazione agraria
Non vi è prelazione agraria.
6.8 Altri v incoli o oneri
Si richiama quanto indicato al precedente punto 6.1.
Inoltre, dalla consultazione degli strumenti urbanistici vigenti
Piano Regolatore Vigente – P.R.G. (in data 29.09.2014 è stato
approvata la variante adottata con deliberazione consil iare n. 13 del 9
aprile 2014 ai sensi della L.R.61/85 art. 50 comma 4 lettera 1 - DCC
n° 58 /2014; in data 09.04.2014 è stata adottata la variante al P.R.G.
ai sensi della L.R. 61/85 art. 50 comma 4 lettera l : aggiornamento del
testo delle NTA e del RE in conseguenza delle varianti intervenute
successivamente alla variante genera le approvata con DGRV n.
4015/2001 (DCC n° 13 /2014), risultano i seguenti vincoli e/o tutele:
P.R.G.:
� Zona per interventi residenziali: Zona C1c: semintensiva h max 8,5
m. (norme tecniche) – Tavola 13.1;
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Giudice Dr. Giulio BORELLA Per ito: Arch. Michela Marchi Pag. 31 di 39
Stralcio della Tavola 13.1 (P.R.G.) 6.9 Oneri condominiali e arretrati degli ultimi due anni
Nulla da osservare. Nello specifico, in sede di sopralluogo in
data 04.07.2016 gli esecutati hanno confermato che nella palazzina
condominiale dove è sito l ’immobile oggetto di pignoramento non è
presente un amministratore.
Per gli ulteriori approfondimenti si richiamano le
considerazioni (relazione periodica) del custode già nominato.
6.10 Rapporti con ev entuali ipoteche (art. 2812 c.c .)
Nulla da osservare.
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7 Quesito 7: trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli 7.1 Titolo di acquisto del debitore
Atto di compravendita autenticato dal Notaio Amelia Cuomo in
data 16.10.2008 al n. 19234 di Repertorio, regolarmente trascritto a
Vicenza i l 27.10.2008 ai nn. 23187/14732.
Diritto trasferito: piena proprietà per l ’intero (1/1) - in regime di
comunione legale dei beni - agli odierni debitori/esecutati (cfr.
Allegato 3 ).
7.2 Regime patrimoniale
Si richiama quanto indicato al precedente punto 5.4.
7.3 Elenco precedenti proprietari nel v entennio
Da oltre un ventennio – fino al 22.05.2002:
- Zebele Raffaele: atto di compravendita autenticato dal
Notaio Giuseppe Boschetti in data 28.09.1990 al n. 86125
di Repertorio, regolarmente iscritto a Vicenza i l 08.10.1990
ai nn. 12464/8847.
Dal 23.05.2002 – fino al 15.10.2008:
- Ademi Emin: atto di compravendita autenticato dal Notaio
Giuseppe Ponzi in data 23.05.2002 al n. 106249 di
Repertorio, regolarmente iscritto a Vicenza i l 17.06.2002 ai
nn. 13659/9192.
7.4 Elenco delle trascrizioni e iscrizioni pregiudi zev oli
Nei pubblici registri della Conservatoria di Vicenza risultano
ISCRITTE, a carico degli immobili pignorati, le seguenti ipoteche
(giusta ispezione del 30.08.2016):
• ipoteca v olontaria , stipulata i l 23.05.2002 a firma del Notaio
Ponzi Giuseppe al n. 106250 di repertorio, iscritta i l
17.06.2002 ai nn. 13660/2924, a favore di “Banca del
CentroVeneto Credito Cooperativo SCARL – Longare,
Società Cooperativa a Responsabilità Limitata” ***** derivante
da concessione a garanzia di mutuo.
Immobili colpiti: Camisano Vicentino – fg. 12 - mn. 265 - sub
13 e 47 (quota 1/1 di proprietà).
Importo capitale: 99.000,00
Importo totale: 198.000,00
Durata mutuo: 15 anni.
Si riporta quanto indicato nell’atto provenienza: “[…] La parte
alienante garantisce il diritto venduto, gli immobili che lo
concernono e la loro l ibertà da ogni peso, onere, canone,
l ivello, censo, privilegio e formalità pregiudizievole di
iscrizione o trascrizione ad eccezione della seguente
formalità:
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- ipoteca pubblicata in data 17.06.2002 ai n.ri 13660/2924 a
favore della banca del Centroveneto Credito Cooperativo
SCARL Longare per euro 198.000,00 durata 15 anni;
in merito a detta formalità la parte venditrice dichiara e
garantisce che, come da dichiarazione ri lasciata dalla Banca
Mutuante provvederà ad inviare all ’Agenzia del Territorio
competente la comunicazione attestante l ’estinzione
dell ’obbligazione ai fini di quanto previsto dal nuovo
procedimento semplificato di cancellazione dell ’ ipoteca a
garanzia di mutui.
Tutti i pesi, oneri, canoni e gravami in genere, anche fiscali o
condominiali, restano comunque a carico della parte
venditrice sino ad oggi, ancorché accertati posteriormente. La
parte alienante presta ampia garanzia per l ’evizione, anche
parziale. […]” (cfr. Allegato 3 ).
N.B.: l’ipoteca sopra descritta grav a ancora sull’i mmobile
oggetto di pignoramento – si rende necessaria la fo rmale
cancellazione di tale ipoteca sull’immobile.
• ipoteca v olontaria , stipulata i l 16.10.2008 a firma del Notaio
Amelia Cuomo al n. 19235 di repertorio, iscritta i l 27.10.2008
ai nn. 23188/4941, a favore di “Banca del CentroVeneto
Credito Cooperativo Società Cooperativa – Longare” contro
gli esecutati, derivante da concessione a garanzia di mutuo
fondiario.
Immobili colpiti: Camisano Vicentino – fg. 12 - mn. 265 - sub
13 e 4 (quota 1/1 di proprietà).
Importo capitale: 110.000,00
Importo totale: 220.000,00
Durata mutuo: 20 anni.
• ipoteca giudiziale , stipulata i l 31.08.2009 a firma di Equitalia
Nomos S.P.A. ai nn. 111756/124 di repertorio, iscritta i l
11.09.2009 ai nn. 19104/4218, a favore di “Equitalia Nomos
SPA” contro *******, derivante ipoteca legale ai sensi art. 77
dpr 602/73 modificato dal d.lgs. 46/99 e dal d. 193/01.
Immobili colpiti: Camisano Vicentino – fg. 12 - mn. 265 - sub
13 e 4 (quota ½ di proprietà – Fana Il ir)
Importo capitale: 91.734,69
Importo totale: 183.469,38
(cfr. Allegato 2 ).
Nei pubblici registri della Conservatoria di Vicenza risultano
TRASCRITTE , a carico dell 'immobile pignorato, le seguenti note
(giusta ispezione del 30.08.2016):
• Atto esecutivo e cautelare – Verbale di pignoramento
immobili in data 17.09.2013 a firma dell ’Ufficiale giudiziario
del Tribunale di Vicenza al n. 4908/2013 di repertorio,
trascritto i l 26.09.2013 ai nn. 16277/11559 a favore di “Banca
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del Centroveneto Credito Cooperativo SC Longare” e contro
gli esecutati.
Immobili colpiti: Arzignano – g. 12 - mn. 265 - sub 13 e 4
(quota 1/1 di proprietà).
(cfr. Allegato 2 ).
7.5 Elenco delle formalità cancellate
Si richiama quanto indicato al precedente punto 7.4.
7.6 Opportunità di div isione in lotti
Per quel che concerne il frazionamento, è necessario
premettere che esso per natura è ammesso solo se l’edificio/immobile
considerato non cessa di servire l ’uso a cui è destinato.
È da escludere la possibil ità di dividere l’immobile pignorato in
lotti per la seguente motivazione: l ’articolazione strutturale interna
dell ’abitazione non consente un frazionamento (necessario
considerare prima di svolgere l’opera varie aspetti: posizionamento
scarichi bagno, finestre, possibil ità di realizzare “bussola” d’ingresso o
porte di accesso, ecc…) in quanto non consentirebbe di garantire
l ’attuale uso dell ’abitazione (abitativo) e una perdita di valore
dell ’immobile.
7.7 Composizione e v alore
Comune di Camisano Vicentino (VI) (codice cat. B485) - C.F. -
foglio 12°
1) mappale n. 265 sub 13: Via Matteotti n. 7, piano 3, categoria
A/4, classe 4, consistenza 5 vani, Sup. Cat. 88 mq, Totale
escluse aree scoperte 85 mq, rendita euro 258,23.
Dati derivanti da: VARIAZIONE del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei dati di superficie.
2) mappale n. 265 sub 4: Via Pellegrini6, piano T, categoria C/6,
classe 2, consistenza 15 mq, Sup. Cat. 15 mq, rendita euro
35,64.
Dati derivanti da: VARIAZIONE del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei dati di superficie.
Oltre:
i l tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C.,
bcnc e quanto indicato nella provenienza (cfr. Allegato 9 - A ).
6 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina del paragrafo 1.2.
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Riepilogo:
Consistenza commerciale
complessiva unità principali (superficie
ragguagliata):
mq.
95,61 Valore di Mercato (secondo il MCA
e Sistema di Stima) dell 'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€
105.000,00 Data della valutazione 06.09.2016 Spese di regolarizzazione delle
difformità 2.4 Sanabilità catastale 3.4 Sanabilità edil izia/urbanistica
€ €
1.000,00 2.000,00
Valore di Mercato dell 'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura:
€
102.000,00 Riduzione del valore per differenza
tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l 'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato in scaglioni: 15% fino a 1.000.000 euro, 10% tra 1.000.000 e 2.000.000 euro e 5% oltre i 2.000.000 euro):
€
15.300,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell 'acquirente:
€
0.000,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell 'acquirente:
€
0,00 Valore di v endita giudiziaria
(arr.to) dell 'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€
87.000,00
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8 Quesito 8: comoda divisionabilità
8.1 Giudizio
Non divisibile (come richiamato al precedente punto 7.6).
8.2 Separazione quota
Non divisibile e non necessario.
8.3 Divisione totale
Non divisibile e non necessario.
8.4 Valore quota
Non divisibile e non necessario .
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9 Quesito 9: osservazioni finali e conclusioni
9.1 Note
Si evidenzia quanto segue:
- si rende necessaria la formale cancellazione della ipoteca
gravante nell ’immobile oggetto di pignoramento (vedi
paragrafo 7.1).
9.2 Conclusioni e dichiarazione di rispondenza
L’esperto incaricato ritiene, con il presente Rapporto di Stima
(E.I. 487/2013) che si compone di n. 39 facciate oltre ai relativi
allegati, di aver assolto l 'incarico ricevuto rispetto al conferito quesito,
rimane a disposizione del Giudice Giulio BORELLA per qualsiasi
chiarimento e riepiloga segue:
� STATO: normale
� VENDIBILITÀ: normale
� BENE: appartamento (p.3) con annessa rimessa (p.t.)
� OCCUPAZIONE: occupato dagli esecutati e famigliari ;
� PREZZO a base d’asta è calcolato in € 87.000,00 (Valore vendita
giudiziaria).
Dichiarazione di rispondenza
In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007
(IVS), in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da
Tecnoborsa ed alle disposizioni previste dalle Linee Guida ABI per la
valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, con
la presente
DICHIARA
□ Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.
□ Di non aver agito in conflitto di interesse.
□ Di non aver uti l izzato ne fatto affidamento su conclusioni non
fondate.
□ Di aver svolto i l proprio incarico nella più rigorosa indipendenza,
obiettività ed imparzialità.
□ Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione
può essere sottoposto a riesame.
□ La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio
delle conoscenze dello stesso.
□ Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni
e dalle condizioni riportate.
□ Non ha alcun interesse verso il bene in questione.
□ Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.
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□ E' in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento
della professione.
□ Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale
ove è ubicato e collocato l ’immobile.
□ Ha ispezionato di persona la proprietà.
□ Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha
fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto
***
Vicenza, lì 06.09.2016.
L’esperto stimatore
(Arch. Michela Marchi)
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