urbant jordskifte - fordeling av planskapt netto verdiøkning · fordeling av planskapt netto...
Post on 10-Jan-2019
250 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Urbant jordskifte
- fordeling av planskapt netto verdiøkning
Marion E. Nordenhaug og Eivind H. Ramsjord
Oslo, 25. januar 2018
Urbant jordskifte - fordeling av planskapt netto verdiøkning
• Innledning
• Jordskifteloven §§ 3-30 – 3-32
• Kilen syd
• Eksempler
• Oppsummering
• Avsluttende refleksjoner
2
Innledning - avgrensning av tema
• Avgrensning av tema - Fordeling av planskapt netto verdiøkning
• Betraktningsperspektiv
3
Innledning - om jordskiftedomstolene
• Jordskiftedomstolene - særdomstol
• Saklig kompetanse, fast eiendom, jordskifteloven mfl.
• Stedlig kompetanse, alle eiendommer, unntak følger av loven.
• Sammensetning
• Forholdet mellom jordskifteretten, forvaltningen og de ordinære domstolene
• Sakstyper for jordskifteretten etter jordskifteloven av 2013
• Jordskifte
• Fordeling av planskapt netto verdiøkning
• Rettsutgreiing og grensefastsetting
• Skjønn og andre avgjerder etter andre lover
4
5
Fordeling av planskapt netto verdiøkning
• Bakgrunn for bestemmelsene
• Om begrepet ”Urbant jordskifte”
• Utvikling av areal på tvers av eiendomsforhold
• Koordinering
• Arealtilgang
• Kostnadsfordeling
• Rettferdighet
• Virkemiddel for hvem?
• Alternativ og konsekvenser?
Fordeling av planskapt netto verdiøkning,
jordskifteloven § 3-30, vilkår og rollefordeling
§ 3-30.Kompetansen jordskifteretten har
Jordskifteretten kan fordele planskapt netto verdiauke mellom eigedommar som er
omfatta av ein reguleringsplan. Fordelinga kan gjerast dersom planmyndigheita med
heimel i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 13 i reguleringsplanen har gitt føresegn om at
planskapt verdiauke skal fordelast. Planmyndigheita må i reguleringsplanen ha fastsett
den geografiske avgrensinga av området for fordeling.
6
Fordeling av planskapt netto verdiøkning, plan- og
bygningsloven § 12-7 nr. 13
§ 12-7.Bestemmelser i reguleringsplan
I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og
hensynssoner om følgende forhold:
......
13.krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor en
nærmere bestemt del av planområdet i henhold til jordskifteloven5 § 3-30
7
Fordeling av planskapt netto verdiøkning, jordskifteloven
§ 3-31, verdsetting
§ 3-31.Korleis jordskifteretten skal verdsetje
Jordskifteretten skal verdsetje samla planskapt netto verdiauke i området for fordeling.
Jordskifteretten skal verdsetje dei delane som kvar part skal ha av verdiauken.
Jordskifteretten skal verdsetje alle eigedommane ut frå eigenskapane dei har til
utbyggingsformål og uavhengig av kva som går fram av reguleringsplanen.
• Prop.101 L, s. 188:
”Planskapt netto verdiauke er differansen mellom planskapt verdiauke og kostnader knytt til
eventuelle tiltak i jordskifteområdet som følgjer av planen. Denne differansen må vere
positiv, han må vere meir enn null. Summen av verdiauken for eigedommane samla er
totalbeløpet som skal fordelast.”
8
Fordeling av planskapt netto verdiøkning, jordskifteloven
§ 3-32, fordeling§ 3-32.Korleis jordskifteretten skal fordele planskapt netto verdiauke
Jordskifteretten skal fordele planskapt netto verdiauke slik at kvar eigar får den delen av den
planskapte netto verdiauken som følgjer av § 3-31 andre punktum.
Jordskifteretten skal ved fordeling etter første ledd, så langt råd er, tildele ein part utbyggingsrettar
på eller inntil eigedommen parten har. Når ein part får tildelt ein utbyggingsrett som ikkje ligg på
eigedommen parten har, følgjer eigedomsretten den tomta som utbyggingsretten gjeld.
Dersom planskapt netto verdiauke berre utgjer ein del av ein utbyggingsrett, har delhavaren med
størst del av utbyggingsretten, rett til å krevje heile utbyggingsretten tildelt til seg. Dersom ingen av
delhavarane krev utbyggingsretten tildelt til seg, blir den tomta som utbyggingsretten gjeld, eit
sameige mellom delhavarane.1 Tek ein delhavar over etter første punktum, skal andre delhavarar få
oppgjer for planskapt netto verdiauke i pengar.
9
10
Eksempel
1/2 2/3 2/4
Figur 1: Eksisterende eiendomsstruktur
Eksempel
11
28 TOMTER
1/2 2/3 2/4
Figur 2: Stilisert vedtatt reguleringsplan for området
med bestemmelse om fordeling
Planavgrensning
+ avgrensning av
område for
fordeling
Parkering
Lek
Eksempel
12
1/2 2/3 2/4
Eigna for bustad
38 % 55 % 7 %
Figur 3: Jordskifterettens vurdering av hvilke areal som var
egnet for utbyggingsformål, alt gult areal er i eksemplet
forutsatt like godt egnet.
Ikke e
gnet
13
Eksempel
• Fordeling av utbyggingsretter
• 1/2 skal ha 38 % => 10,6 tomter
• 2/3 skal ha 55 % => 15,4 tomter
• 2/4 skal ha 7 % => 2 tomter
Sum = 28 tomter
14
Sak: 0700-2015-0028 Kilen Syd
Intro om saken
Bilde: Flyfoto som viser eiendomsstruktur før jordskifte
Utgangssituasjon, eiendomsforhold før jordskifte
15
K
K
K
K K
RV4
RV4
K
RV8
TK
TK
TK
TK K
KTK
Eldre reguleringsplaner
16
Områdeplan Kilen, utsnitt
17
Reguleringsbestemmelser:
Detaljregulering Kilen sørøst
18
Reguleringsbestemmelse:
19
Verdsetting og sentrale problemstillinger
• Verdsetting og fordeling av andeler sett bort fra reguleringsplan – egenskaper til
utbyggingsformål
• Verdsetting av utbyggingsretter
• Fastsettelse og fordeling av kostnader
• Håndtering av bygninger
• Endringer av reguleringsplan/dispensasjoner underveis
• Omforming og dannelse av eiendommer i matrikkel og grunnbok
Netto nytte
20
Skifteplan
21
KK
RV4
K 33%
RV8 66%
RV4*
RV8
TKTK
K
TK
TK
TK
TK
RSRS
RS
RS
RS
*felt BB3: andelen til RV4 på 3% overføres til K (Reservatveien Bolig AS) og gjøres opp i penger
RS = Realsameie
K
K
K
Eiendomsstruktur etter skifte
22
• Omforming og dannelse av nye eiendomsforhold i matrikkel og grunnbok
Anke
• Tema:
• Fastsettelse av skiftegrunnlaget, både prinsipper og verdsetting.
• Fastsetting av de planskapte verdiene og fordeling av disse.
• Håndtering av Tønsberg kommunes eiendommer
• Verdsetting av bygninger
• Frist for rivning av bygninger
• Fordeling av kostnader
23
Eksempel – ulike naturgitte egenskaper
• Holth & Sky (2017) Fordeling av planskapt netto verdiøkning – noen refleksjoner. Kart og Plan, Vol.
77(4), s. 300-313.
24
Eksempel – eksisterende tiltak
Holth & Sky (2017)
25
Eksempel – eldre reguleringsplan
26
Holth & Sky (2017)
Eksempel – infrastrukturtiltak og rekkefølgekrav
27
Holth & Sky (2017)
Oppsummering
• Utfordringer i sak om fordeling av planskapt netto verdiøkning:
• Verdsetting av egenskaper til utbyggingsformål (andelsfordeling)
• Verdsetting av utbyggingsretter
• Avgrensning og kostnadsberegning av tiltak som følger av reguleringsplanen
• Håndtering av usikkerhet, tidsaspekt og plassering av risiko ved beregning av ”netto”
• Håndtering av planendringer, dispensasjoner, tvister og endrede forutsetninger
underveis
• Grensesnitt mot andre virkemidler
28
Oppsummering
• Koordinerings og kompetanseproblem som følge av domstolorganisering
• Usikkerhet som følge av utforming av dagens regelverk og mangel på praksis
• Det må skapes tilstrekkelig ”netto”
• Stedlig kontekst og kompleksitet av stor betydning
• Må vurderes opp mot alternative tilnærminger
• Mulig å kombinere med frivillige ”modeller”
• Organisering av prosess og rekkefølge på transaksjoner er av vesentlig betydning
• Samspill og rollefordeling mellom planmyndigheten og berørte grunneiere og
eiendomsutviklere
• Transaksjonskostnader og spørsmål om effektiviet
• Virkemidlet er definitivt ingen ”quick fix”!
29
Avsluttende refleksjoner
• Forutsetningene etableres i tidlig fase lenge før jordskifterettens inntreden!
• Mulige strategier for planmyndigheten når de vurderer å legge til rette for
”fordelingssak”?
• Passiv/tilfeldig tilnærming
• Strategisk, internt orientert tilnærming
• Strategisk, aktiv og utadrettet tilnærming
• Forhold det er mulig å håndtere ved en strategisk tilnærming vs. usikkerhet som følge
av dagens regelverk som er vanskelig/umulig å håndtere?
• Behov for tverrfaglig kompetanse
• Behov for å utvikle dagens regler, eventuelt nye virkemidler
30
31
Takk for oss!
Marion E. NordenhaugAdvokat MNA
Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS
E-post:
marion.nordenhaug@hammervollpind.no
Telefon: 22 94 40 00
Mobil: 915 85 269
www. hammervollpind.no
Eivind H. RamsjordM.Sc., Ph.d. / Konsulent
Ramsjord AS
E-post: eivind@ramsjord.no
Mob: 93051265
www.ramsjord.no
top related