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Valutazione di impianti e macchinari

Dario Provera

R&D Manager American Appraisal Italia S.r.l.Membro ASA – American Society of Appraisers

Impianti e macchinari

Sono beni di uso durevole, impiegati come strumenti diproduzione di un prodotto o servizio.

Il loro massimo e miglior uso coincide pertanto con la possibilitàche essi producano in modo convenientemente e per un mercatoricettivo.

Ai fini valutativi essi vengono suddivisi in categorie omogenee(impianti generici, macchinari, impianti specifici, attrezzature,strumenti da laboratorio, mobili da ufficio, macchine da ufficio,ecc.) sulla base della loro funzione e delle loro caratteristiche.

3Milano, 1 dicembre 2014 Principi Italiani di Valutazione - PIV

Configurazioni di Valore

Ambito

Oggetto

VALORE

Contesto

Finalità

I driver del valore (I)

Milano, 1 dicembre 2014 Principi Italiani di Valutazione - PIV

I driver del valore (II)

• Ambito : determina la logica di riferimento della valutazione (es. reddituale, patrimoniale)

• Contesto: determina le condizioni a contorno alla valutazione (disponibilità, operatività e ubicazione del bene, situazione del mercato, condizioni della trattativa, ecc.)

• Finalità: determina l’iter e i contenuti della valutazione (es. cessione, assicurazione, rivalutazione, M&A, ecc.)

• Oggetto: determina il perimetro della valutazione (es. singolo bene, insieme di beni, azienda, ecc.)

Configurazioni di valore (I)

• Valore di Mercato in Continuità d’Uso• Valore di Mercato con Rimozione (per un uso simile

o alternativo)• Valori di Liquidazione• Altri valori (Valore a Nuovo e Valore Attuale ai fini

assicurativi , Valore di Rottamazione, ValoreProspettico, ecc).

Configurazioni di valore (II)

Configurazioni di valore (III)

Valore di Mercato in Continuità d’Uso

Il bene viene scambiato per continuare a produrre nella sua attuale ubicazione ed alle attuali condizioni operative

Pertanto:• costituisce parte integrante dell’attuale “habitat produttivo”;• può essere sostituito solamente da un bene della sua stessa utilità;• i costi di installazione e di messa in servizio contribuiscono al suo

valore;• la sua eventuale specificità contribuisce al valore.

Tra tutte, questa è l’ipotesi valutativa più “premiante” per i macchinari e gli impianti produttivi

Valore di Mercato con rimozione

Il bene viene ceduto (e trasferito) per un uso simile o alternativo

• il valore delle opere di installazione e di messa in servizio è nullo (al contrario, occorrerà spendere per disinstallare il bene e renderlo idoneo al trasferimento);

• può essere sostituito da un bene simile, ma non necessariamente identico;

• la sua specificità nei confronti del prodotto/semilavorato non viene generalmente apprezzata in un contesto produttivo diverso.

Valori di Liquidazione

Il bene viene messo in vendita senza un equilibrio contrattuale tra le due parti e con un tempo limitato a disposizione:• non sempre si riesce a trovare il compratore “interessato” e se lo si

trova, quest’ultimo è su una posizione contrattuale di forza;• potrebbero essere liquidati contemporaneamente più beni simili i

quali non riceverebbero in egual modo lo stesso apprezzamento da parte del compratore (o dei compratori);

• beni “appetibili” potrebbero essere ceduti in blocco con altri che non lo sono, agendo negativamente sul valore dei primi.

Vi sono Valori di Liquidazione Ordinaria, Valori di Liquidazione Forzata e Valori di Liquidazione “in place”

Titolo della Slide

Testo della slide

Criteri di valutazione

CostoSostituzione con un bene

analogo nuovo

MercatoComparazione

con un bene analogo usato

RedditoAttualizzazione

dei redditi attesi

Criteri

Criteri di valutazione

Metodo del Costo - Caratteristiche

• Definisce il valore massimo di una proprietà, per un investitoreprudente ed informato, come il costo necessario per costruirneuna nuova con utilità equivalente a quella in esame.

• Poiché quest'ultima normalmente non è nuova ed è disponibileper la sua vita residua, si rende necessario ridurre il costo delnuovo a fronte delle obsolescenze attribuibili alla proprietà almomento della stima.

E’ utilizzabile per la valutazione di tutte le tipologie di M&I

Applicabilità: ~ 100% dei casi

Metodo del Costo – le due fasi

Metodo del Costo – il “Costo a Nuovo” (I)

1) Sostituzione a Nuovo

• con un bene identico (Costo di Ricostruzione)

• con un bene della stessa utilità (Costo di Rimpiazzo)

L'eventuale differenza tra i due viene definita "Eccesso diInvestimento" (EI) e rappresenta il minor investimento dasostenere per un bene analogo nuovo in grado di svolgere lastessa funzione di quello oggetto di stima.

Metodi di determinazione del Costo a Nuovo

• Analisi per componenti (summation)

• Rivalutazione dei costi storici (trending)

• Rapporto costo-capacità (cost-to-capacity)

• Informazioni di mercato

• Altri sistemi ingegneristici

Metodo del Costo – il “Costo a Nuovo” (II)

2) Deprezzamento per:• Obsolescenza Fisica• Obsolescenza Funzionale• Obsolescenza Economica

Esso può essere:• curabile: l’abbattimento di valore è pari al “costo

della cura”• incurabile: l’abbattimento viene calcolato in base ad

altri criteri.

Metodo del Costo – il Deprezzamento

Deprezzamento Fisico

ambiente di lavoro

manutenzioni effettuate

caratteristiche del bene

guasti interni

eventi accidentali

Metodo del Costo – Deprezzamento Fisico

Obsolescenza Funzionaleproblemi di lay-out

sbilanciamento componenti

livello tecnologico

costi operativi

Metodo del Costo – Obsolescenza Funzionale

Metodo del Costo – Obsolescenza Economica

ObsolescenzaEconomica

fonti di approvvigionamento

forza lavoro

andamento del settore

nuove normative

concorrenza

maturità del prodotto

Metodo del Costo – Schema di calcolo (es.)

Milano, 1 dicembre 2014 Principi Italiani di Valutazione - PIV 24

Metodo del Mercato - Caratteristiche

E’ basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri similirecentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stessomercato o su piazze concorrenziali.

E’ utilizzabile per la valutazione di beni generici con elevatadiffusione.

Applicabilità: ~ 15 – 20% dei casi

Metodo del Mercato – Schema di Calcolo

Bene di Riferimento Bene Stimato

Ubicazione

QuantitàDisponibilità

Condizioni

<<< Analisi delle differenze

Valore di Riferimento

Rettifiche di valore

Valore del bene stimato

Analisi del valore >>>

Metodo del Mercato – il valore installato

Costi installazione

Costi approntamento

Costi start-up

Valore di Mercato In Continuità d’Uso

Altri costi

Valore del bene stimato

Metodo del Reddito - Caratteristiche

È basato sulla capitalizzazione dei redditi futuri derivantidall'utilizzo del bene e determina, pertanto, il livello diinvestimento che è giustificato dai redditi ottenibili.

Nel caso di Macchinari e Impianti é utilizzabile solo dove èpossibile estrapolare la quota di reddito derivante dall’utilizzo delbene (es. centrali elettriche, stazioni di servizio).

Applicabilità: ~ 5% dei casi

Grazie!

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