vastgoedmarkt eindhoven profiteert van sterke regionale economie
Post on 14-Feb-2017
217 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert
van sterke regionale economie
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research / september 2016
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 2 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Inhoud
Kantorenmarkt Pagina 7
Beleggersmarkt Pagina 5
Bedrijfsruimtemarkt Pagina 10
Retailmarkt Pagina 12
Bronnen en colofon Pagina 15
Regionale economie Pagina 2
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 3 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie
Goede performance van regionale economie.
Steden buiten Amsterdam winnen aan aan-
trekkelijkheid bij beleggers: Eindhoven biedt
aantrekkelijke rendementen.
Kantorenleegstand in Eindhoven flink terug-
gedrongen mede dankzij transformaties.
Bedrijfsruimtemarkt profiteert van aanwezig-
heid industrie en goede verbindingen via weg,
water en spoor.
Demer de drukste winkelstraat onder de rivie-
ren.
Eindhoven: aantrekkelijk voor bedrijven
Na de Randstad is Zuidoost-Brabant de belangrijkste eco-
nomische regio in ons land. De aanwezigheid van solide
(familie)bedrijven en sectoren draagt bij aan deze sterke
positie. Van oudsher heeft de aanwezigheid van Philips een
belangrijke bijdrage geleverd aan de economische en tech-
nische positionering van het gebied. Inmiddels is vooral de
high-tech sector, met zowel grote bedrijven als ASML, VDL
en NXP als menig startup belangrijk. De regio eindigt stee-
vast hoog in lijstjes over meest innovatieve regio’s. Zo wor-
den in Eindhoven bijvoorbeeld meer patenten per inwoner
aangevraagd dan in welke Europese regio dan ook. De regio
profileert zich dan ook als de Brainport van Nederland en
zoekt continue naar een betere aansluiting met de Rand-
stad en met andere economische kernregio’s in Europa en
de wereld.
Sterke samenwerking tussen bedrijfsleven, overheid
en universiteit
In de Brainport vindt een nauwe samenwerking plaats tus-
sen overheid, bedrijfsleven en kennisinstellingen. Deze sa-
menwerking, ook wel bekend als triple helix, zorgt voor een
betere positionering van de regio; nationaal en internatio-
naal. De betrokken partijen willen in de toekomst de sa-
menwerking verder versterken door ook de burger steeds
meer te betrekken. Van al deze activiteit profiteren ook
aanpalende sectoren zoals zakelijke dienstverlening en de-
tailhandel.
Regionale economie
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 4 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Factsheet
Eindhoven Nederland
Bevolking 1 januari 2016 224.778 16.980.049
Bevolkingsprognose 2030 243.218 (+8%) 17.837.003 (+5%)
Economische groei prognose 2016 2,6% 1,8%
Werkloosheid 2015 8,1% 6,9%
Voorraad kantoren mid 2016 1.469.000m2 49.200.000m2
Leegstand kantoren mid 2016 12% 15%
Voorraad Bedrijfsruimten mid 2016 619 ha 53.693 ha
Leegstand bedrijfsruimten mid 2016 8% 3,6%
Voorraad retail (wvo) per bewoner mid 2016 2,0 m2 1,9 m2
Leegstand retail mid 2016 13,8% 11,9%
Bovengemiddelde economische groei en steeds
bredere economische basis
Naar aanleiding van de uitkomst van het Brexit referendum
heeft het ING Economisch Bureau de prognoses voor de
Nederlandse economie naar beneden bijgesteld. Dit heeft
ook zijn effect op de economie van Zuidoost-Brabant maar
doet niet af aan het feit dat de regio bovengemiddeld pres-
teert. De verwachte economische groei in Zuidoost-Brabant
is 2,6% in 2016 en 1,8% in 2017. Ten opzichte van respec-
tievelijk 1,8% en 1,3% in Nederland als geheel. Ook de rela-
tief sterke bevolkingsgroei draagt bij aan de economische
groei. De gemeente Eindhoven heeft daarnaast de ambitie
om te groeien naar 300.000 inwoners (nu ruim 225.000
inwoners).
Werkgelegenheid neemt toe
Na een paar jaren van krimp is in 2015 de werkgelegenheid
in de stad Eindhoven weer toegenomen. Met name in de
zakelijke dienstverlening zijn veel banen gecreëerd in het
afgelopen decennium. Deze sector is dan ook sterker verte-
genwoordigd in de regio Eindhoven dan gemiddeld in Ne-
derland. Ook de industrie is relatief sterk aanwezig, maar in
termen van werkgelegenheid is deze ten opzichte van 2005
wel minder belangrijk. Een aantal sectoren worden als
speerpunt sectoren beschouwd. Deze zijn belangrijk voor
de werkgelegenheid en leveren bovendien veel toegevoeg-
de waarde aan de economie. In Eindhoven gaat het om
High Tech, Automotive, Creative Design, Food en Life tech.
Al bij al krijgt de regio meer diversiteit in de economische
structuur - met een groeiend aandeel voor zakelijke dienst-
verlening - en dit draagt op zijn beurt bij aan gezonde eco-
nomische groei.
Regionale economie
Bron: DTZ Zadelhoff, Locatus, CBRE, CBS, Gemeeente Eindhoven en ING Economisch Bureau
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 5 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Verdubbeling van beleggingsvolume in Eindhoven Beleggersmarkt
Eindhoven als alternatief voor Amsterdam
De Nederlandse vastgoedbeleggersmarkt profiteerde in de
eerste helft van het jaar van een nog altijd sterk vertrou-
wen bij beleggers en de lage rentes. Waar beleggingen in
het Verenigd Koninkrijk gematigd werden door toenemen-
de onzekerheid omtrent Brexit, had de Nederlandse beleg-
gersmarkt hier vooralsnog geen last van. In de eerste 6
maanden werd 20% meer in vastgoed belegd dan in de
eerste helft van 2015. Bijna de helft van het beleggingsvo-
lume werd belegd in kantoren(portefeuilles). Van oudsher is
de meeste interesse voor Amsterdam, maar omdat de kan-
sen hier steeds schaarser worden neemt het belang van
andere steden, waaronder Eindhoven, toe. In 2015 was er
een ruime verdubbeling van het beleggingsvolume in Eind-
hoven ten opzichte van 2014 (van circa €120 mln naar circa
€320 mln in 2015). Het eerste halfjaar van 2016 was echter
nog relatief rustig.
Wat betekent Brexit voor vastgoedmarkten?
Sinds de Britse bevolking voor Brexit heeft gestemd is er
druk ontstaan op de Britse vastgoedmarkt in het alge-
meen en de Londonse (kantoren) vastgoedmarkt in het
bijzonder. Een aantal Britse fondsen hebben een
‘lockdown’ periode afgekondigd. Dit houdt in dat gedu-
rende een bepaalde periode beleggers hun geld niet uit
het fonds kunnen halen, omdat dit zou leiden tot snelle
gedwongen verkopen tegen zeer gereduceerde prijzen.
Deze fondsen proberen hiermee te voorkomen dat er
een gebrek aan liquiditeit ontstaat zoals in 2008. Ook
hebben een aantal fondsen inmiddels hun vastgoed
tegen een lagere waarde in de boeken gezet. Ten slotte
bevatte een aantal transacties ‘Brexit clausules’, waarbij
de kopende partij het recht heeft de transactie te ont-
binden indien de uitkomst van het referendum tot een
Brexit zou leiden.
De verwachting is dat de onrust op de markten tot lage-
re transactie volumes (in het Verenigd Koninkrijk) leidt,
totdat duidelijk wordt hoe deze situatie zich verder ont-
wikkelt. Aan de andere kant leidt de devaluatie van het
Britse pond ook tot interessante ‘goedkope’ aankoop-
kansen voor overzeese investeerders. In ons eigen land
is inmiddels ook de eerste transactie afgeketst wegens
Brexit, maar dit lijkt geen trend te worden. Naar ver-
wachting blijft het effect beperkt, al kan aanhoudende
onrust zich wel verspreiden naar het Europese vaste
land en de rendementen beïnvloeden; zeker als ook de
reële economie de effecten gaat merken. Daar staat
tegenover dat de lage rente waarschijnlijk voorlopig nog
blijft, waardoor de relatieve aantrekkelijkheid van vast-
goed voor beleggers aanhoudt. Vooralsnog zullen de
rendementen naar verwachting stabiliseren met moge-
lijk een lichte toename in het verschiet. Beleggers zullen
weer meer kiezen voor kwaliteit waardoor de druk op
het beste vastgoed blijft bestaan, en de risico’s voor
kwalitatief minder goed vastgoed verder toenemen. Dit
komt echter niet alleen door Brexit maar ook door ande-
re macro risico’s, zoals bijvoorbeeld aanhoudende geo-
politieke spanningen.
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 6 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Beleggersmarkt
Aanvangsrendementen onder druk
Als gevolg van deze aanhoudende interesse stonden ook de
aanvangsrendementen onder druk. Deze zijn voor prime
kantoren gedaald van ongeveer 7,5% medio 2015 naar
ongeveer 7% nu. Dit is significant hoger dan in bijvoorbeeld
Amsterdam, waar de aanvangsrendementen voor bijvoor-
beeld de Zuid-As rond de 4,5% liggen. Voor de Eindhovense
kantorenmarkt betekent de Brexit dat voor verouderd kan-
tooraanbod meer risico’s zullen worden ingecalculeerd door
de markt, wat een dempend effect op de prijs heeft.
Relatief veel transacties van bedrijfsruimten en dis-
tributiecentra
Gezien de structuur van de regio betreft een relatief groot
deel van de beleggingstransacties bedrijfsruimten en distri-
butiecentra. Een aantal opmerkelijke transacties waren
onder meer de sale and leaseback van het distributiecen-
trum van DHL aan de ‘Achtseweg Noord’ door Warehouses
de Pauw in december 2015 en het logistieke centrum van
Jan de Rijk aan ‘De Keten’ door Montea in januari. Beide
complexen liggen op het bedrijventerrein GDC Eindhoven
Acht. De markt voor logistiek vastgoed profiteert van onder
andere de opkomst van e-commerce en de goede bereik-
baarheid van Eindhoven en blijft naar verwachting beleg-
gers trekken.
Op de kantorenmarkt zien we veel transacties met het oog
op latere transformatie- of renovatie. Daarnaast vonden
relatief veel aankopen voor eigen gebruik plaats, zoals on-
der andere door Fontys Hogescholen en DAF Trucks.
Particulieren vooral actief op winkel- en woning-
markt
De particuliere belegger in de regio blijft actief, met onder
andere transacties in winkelpanden en transformatiepro-
jecten in kantoren, zoals de renovatie van De Nieuwe Wal
(hoofdkantoor Woonbedrijf) en de ontwikkelingen op Strijp-
S. Ook woningportefeuilles blijven geliefd vanwege de on-
derliggende schaarste in het aanbod.
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 7 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Veel kantooractiviteit gericht op high-tech sectoren Kantorenmarkt
Markt komt meer in balans door transfor-
matie.
Leegstand onder Nederlands gemiddelde.
Relatief hoog aanvangsrendement door
onbekendheid bij buitenlandse beleggers.
Bron: DTZ Zadelhoff, Cushman en Wakelfield, Locatus
Belangrijkste kantoorgebieden nabij centrum en
rond vliegveld
Veel kantooractiviteit in Eindhoven is gericht op de high-
tech sector en dienstverlening die hier in de slipstream van
profiteert. De belangrijkste kantoorgebieden bevinden zich
in het centrum (stationsgebied), Strijp-S, de Hurk en bij het
vliegveld van Eindhoven op Flight Forum. Stationslocaties
zijn in trek bij kantorengebruikers. De goede bereikbaarheid
en het gevarieerde aanbod aan voorzieningen in de directe
omgeving maken dat deze locaties de voorkeur genieten
boven meer perifere kantoorlocaties. Kwalitatief goed aan-
bod in het centrum kan dan ook zeker concurreren met een
locatie als Flight Forum als hier huurcontracten verlopen.
Daarnaast is de High Tech Campus specifiek ingericht met
kantoren en R&D faciliteiten als innovatiecluster voor de
technologiesector. Strijp-S is een voormalig bedrijventerrein
in het Eindhovens stadsdeel Strijp, dat toebehoorde aan
Philips. Inmiddels heeft Strijp-S zich ontwikkeld tot een le-
vendige wijk met een hoogstedelijk karakter, die dient als
een broedplaats voor jong en creatief talent. Naast kanto-
ren vind je hier horeca, retail en woningen.
Transformatie en renovatie voeren de boventoon
De kantorenvoorraad van Eindhoven bevindt zich met na-
me in het gebied vanaf het centraal station richting het
vliegveld. Het centrum heeft eveneens een relatief grote
hoeveelheid vierkante meters kantoorruimte, deels verou-
derd. Hier zorgt het beleid van de gemeente voor een ver-
mindering van de voorraad. Meerdere panden zijn of wor-
den getransformeerd tot onder andere: starters apparte-
menten, luxe lofts en studentenwoningen. De transforma-
ties van bijvoorbeeld De Wal 20 en Philips Lightning dragen
Kantorenmarkt Eindhoven Amsterdam
Leegstand 12,0% 13,0%
Aanvangsrendement (topsegment)
7,0% 4,5%
Tophuur per m2 € 180 € 425
Opname (1H 2016) 36.000 99.000
Opname / aanbod (1H 2016) 20% 11%
Bron: Google maps
Strijp-S
Strijp-T
Strijp-R
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 8 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Kantorenmarkt
bij aan de afname van het aantal kantoor vierkante meters.
Dit draagt op zijn beurt bij aan de afname van de leeg-
stand, met ongeveer 12% ruim onder het Nederlandse ge-
middelde. De meeste transformatiekansen in de Eindho-
vense binnenstad lijken hiermee wel te zijn benut. De me-
ters die overblijven zijn vaak verouderd, moeilijk te transfor-
meren naar alternatief gebruik en voldoen doorgaans niet
altijd aan de huidige wensen van de kantoorgebruiker.
Sommige panden lenen zich nog wel voor renovatie en
verduurzaming en worden geüpgrade naar de eisen van de
huidige tijd. Bijvoorbeeld een partij als Merin renoveert bin-
nen en buiten het centrum om zo nieuwe huurders te lok-
ken.
Nieuwe opname geconcentreerd in het centrum
door vooral verhuizingen
De opname van kantoorruimte concentreert zich in het
centrum en in Strijp-S, met onder andere huurtransacties
van Here software, Haskoning, Altran ingenieurs en Ama-
zon liquavista. Zakelijke dienstverlening gevolgd door ICT
(TMT) zijn het meeste vertegenwoordigd in de opname van
vierkante meters kantoren, met name als het gaat om de
grotere transacties. Het eerste half jaar was een relatief
hoge opname, van een kleine 40.000m2 kantoorruimte. De
meeste transacties betreffen echter verhuizingen en er is
per saldo weinig sprake van uitbreiding dan wel nieuwe
vestiging.
Bron: DTZ Zadelhoff
Flinke afname leegstand in Eindhoven Leegstand kantoren als percentage van totaal kantooroppervlakte
10%
11%
12%
13%
14%
15%
16%
17%
18%
19%
20%
2011 2012 2013 2014 2015 mid 2016
Nederland Eindhoven
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 9 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Kantorenmarkt
Eindhovense kantoorhuren stabiel
De bandbreedte voor de huren van grotere kantoren in het
centrum ligt tussen € 100,- en € 180,- per vierkante meter
en in Strijp-S tussen de € 60,- en € 120,-. De laatste jaren
zijn de huren stabiel gebleven. Dit is ook de verwachting
voor de komende tijd. Op Flight Forum is de verwachting
dat de huren wat onder druk zullen komen te staan, door
concurrentie van andere gebieden.
Bas van Holten, CEO Merin: ‘Merin creëert gebouwen
waar je graag naartoe gaat en waar je gezond, geluk-
kig en succesvol kunt zijn. Wij doen dat door bestaan-
de gebouwen te verbeteren. Onder gezond verstaan
we vooral ook een gezond milieu! Dit doen we door de
CO2 uitstoot van de gebouwen te verlagen. De impact
hiervan is groot: gebouwen en hun installaties veroor-
zaken 30% van de totale CO2 uitstoot. Er ligt dus een
enorme uitdaging in de bestaande bouw. Dankzij ING
Real Estate Finance hebben wij BREEAM duurzaam-
heidsscans gemaakt van 75 gebouwen. Deze scans
laten ons zien welke investeringen het meest bijdra-
gen aan de CO2 reductie en welke de kortste terugver-
dientijd hebben. Deze maatregelen dragen daardoor
bij aan onze doelstelling gezond en leveren tegelijker-
tijd een goed rendement. Ook in Eindhoven zijn 4 ge-
bouwen gescand. Eindhoven is innovatief en onderne-
mend. Hier ontstaan, groeien en komen steeds meer
bedrijven. De stad is toekomstproof en is daarom een
van de plekken waar we graag willen investeren.
100.000 m² Led en energiemanagement
Wij passen nu energiemanagement toe. We hebben
slimme meters geplaatst waardoor we nu het ener-
gieverbruik beter kunnen monitoren en gericht maat-
regelen kunnen treffen die een besparing opleveren
en het comfort verhogen. Waar nodig hebben wij in-
stallaties opnieuw ingeregeld. Daarnaast ligt de aan-
dacht bij het verlagen van het elektriciteits- en gasver-
bruik. Verouderde CV installaties worden vervangen
om het gasverbruik te verminderen. Dit jaar hebben
wij als doel om 100.000 m² LED verlichting te plaatsen
ter vervanging van oude TL lampen. In LUCHTRUIM in
Eindhoven wordt dit bijvoorbeeld sinds de verbouwing
vorig jaar toegepast. Dit gaat het elektriciteitsverbruik
flink verminderen!’
Verduurzaming in Eindhoven
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 10 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Gunstige ligging zorgt voor balans in vraag en aanbod Bedrijfsruimtemarkt
Gunstige logistieke ligging
In de logistieke wereld staat de regio Eindhoven op de kaart
als gunstig gelegen langs de A2 en de A67, met aansluiting
op spoor en waterweg. Aan de westkant van de stad, tus-
sen de binnenstad en het vliegveld bevinden zich de groot-
ste bedrijven terreinen. Daarnaast bevindt zich aan de
noordzijde Ekkersrijt, een mixed-use bedrijventerrein dat
zich verder ontwikkelt als PDV-GDV locatie. De westzijde
was van oudsher ook de zijde waar de terreinen van Philips
zich bevonden. De wijk Strijp wordt inmiddels herontwikkeld
en het deel Strijp-T blijft behouden voor de (maak)industrie.
Verder naar het westen bevinden zich de bedrijfsterreinen
de Hurk, de Run en GDC Acht. De eerste twee zijn gemeng-
de gebieden, en GDC (Goederen distributie centrum) Acht is
gefocust op logistiek en distributie. Hier is ook de Rail Termi-
nal Eindhoven gevestigd, en zitten bekende partijen als Jan
de Rijk en DHL. Hier worden ook nog nieuwe distributiecen-
tra opgeleverd, onder andere door Prologis, een internatio-
nale belegger die gespecialiseerd is in logistiek vastgoed.
Omdat logistieke panden vaak een bepaalde mate van be-
drijfsspecifieke inrichting omvatten, worden deze panden
over het algemeen speciaal ontwikkeld voor een toekomsti-
ge gebruiker. Veel beleggingstransacties in dit segment
betreffen dan ook grond ten behoeve van projectontwikke-
ling of op maat gemaakte (built-to-suit) panden.
Gunstige ligging
Opname panden vooral vanuit logistieke
sector
Groot aandeel logistieke sector in beleg-
gingsvolume
Bedrijfsruimtemarkt Eindhoven en omgeving
Amsterdam en omgeving
Aanvangsrendement (topsegment)
6% 5,5%
Tophuur per m2 € 55 € 70
Aanbod als % van voor-raad
5,3% 6,8%
Opname (1H 2016) 79.000 80.000
opname / aanbod 19% 26%
Bron: DTZ Zadelhoff
Verhouding aanbod en vraag van bedrijfs-
ruimten stabiel Aanbod/voorraad ratio bedrijfsruimten
0%
5%
10%
15%
2011 2012 2013 2014 2015 mid2016
Eindhoven Nederland
Bron: DTZ Zadelhoff, Cushman en Wakelfield, Locatus
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 11 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Bedrijfsruimtemarkt
Aanbod en opname in balans
Nadat het aanbod van bedrijfsruimte in de agglomeratie
Eindhoven een lange tijd een stijgende trend heeft laten
zien, beweegt het zich sinds 2015 weer langzaam naar be-
neden. Het aandeel van het structurele aanbod is echter
wel toegenomen en bestaat voornamelijk uit oudere be-
drijfsruimten. De aanbod/voorraad verhouding is net als de
opname redelijk stabiel. Op dit moment is de Eindhovense
bedrijfsruimte markt redelijk in balans. Het merendeel van
de opname betreft (grote) logistieke ruimtes. Het is echter
niet waarschijnlijk dat 2016 hetzelfde opnamevolume haalt
als 2015. Dit komt met name door het sterke einde van
2015 dat ervoor zorgde dat de totale opname meer was
dan 2013 en 2014 samen. De verwachte opname voor de
tweede helft van 2016 is vergelijkbaar met het eerste half
jaar van 2015. De lange termijn verwachting is dat de logis-
tieke sector een groter aandeel zal opeisen binnen de be-
drijfsruimte markt. Hier volgt de markt ook de mondiale
trend, waarbij logistiek steeds grotere oppervlaktes in be-
slag neemt.
Veel aandacht voor duurzaamheid
Een van de grote transacties die in het eerste half jaar van
2016 plaats vond is de aankoop van een distributiecentrum
in de Run, Veldhoven, door Enexis. Het distributiecentrum
wordt volledig gerenoveerd en uiteindelijk zorgt dit voor
een duurzaam distributiecentrum van 12.450 m2. Voor dit
distributiecentrum wordt gestreefd naar Breeam Very
Good. Eveneens duurzaam wordt het nieuwe (en tweede)
distributiecentrum van Rhenus Contract Logistics op Ek-
kersrijt, het contract hiervoor is getekend en het wordt op-
geleverd in november. De beoogde Breeam rating is nog
onbekend, maar gezien het track record van de betrokken
partijen voor de distributiecentra van Nokia en Tesla in Til-
burg (BREEAM Outstanding) zijn de verwachtingen hoog.
Stabiele huurprijzen
De gemiddelde huurpijzen en de aanbod voorraad verhou-
ding zijn net als de opname redelijk stabiel. Op dit moment
lijkt de Eindhovense bedrijfsruimtemarkt redelijk in balans.
De bandbreedte voor de bedrijfsruimtemarkt variëren voor
Eindhoven van circa € 30 tot aan € 55,- per vierkante me-
ter. Waarbij de laagste huurprijzen geregistreerd werden in
de Run, namelijk binnen de bandbreedte van € 30,- tot €
50,- per vierkante meter en de hoogste huurprijzen voor
bedrijfsruimte in het GDC Acht, van € 45,- tot € 55,- per
vierkante meter in het GDC Acht.
Bron: Google maps, DTZ Nederland
Bedrijventerreinen Eindhoven en omgeving
1. De Hurk
2. De Run
3. Flight Forum/Eindhoven Airport
4. GDC Acht
5. Ekkersrijt
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 12 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Internationale retailer vindt Eindhoven Retailmarkt
Retailmarkt: Demer de drukst bezochte winkelstraat
onder de rivieren
De Eindhovense binnenstad is de afgelopen jaren steeds
aantrekkelijker geworden voor winkelend publiek. De komst
van diverse internationale ketens, waaronder de populaire
Primark heeft voor een toename van het aantal bezoekers
gezorgd, daar waar veel steden juist kampen met een te-
rugloop van het aantal bezoekers. Inmiddels is de Demer op
een gemiddelde zaterdag drukker bezocht dan de
Pensmarkt in Den Bosch, terwijl die laatste stad toch beter
bekend staat als winkelstad dan Eindhoven. Grote internati-
onale ketens (met name modeketens) focussen zich in toe-
nemende mate op de grootste steden en Eindhoven staat
zeker op het verlanglijstje. De laatste jaren tekenden onder
andere Primark, Inditex met haar ketens Zara en Bershka,
TKMaxx en Decathlon huurcontracten voor winkels in het
centrum. Het moderne deel Piazza biedt deze ketens de
oppervlaktes waar ze naar op zoek zijn. Dit deel sluit direct
aan op de drukste winkelstraat ‘de Demer’, waar de meeste
bekende Nederlandse en internationale ketens te vinden
zijn. De gemeente Eindhoven is ook actief bezig om retailers
naar haar binnenstad te lokken.
Relatief lage tophuren
Drukste winkelstraat onder de rivieren
Leegstand exclusief V&D 11,7% en dalend.
Winkelmarkt Eindhoven Amsterdam
Leegstand (binnenstad) 18,8% 3,8%
Aanvangsrendement (topsegment)
4,2% 3,3%
Tophuur per m2 € 1.300 € 3.000
Bron: DTZ Zadelhoff, Cushman en Wakelfield, Locatus
0 - 5.000
5.000 - 10.000
10.000 - 15.000
15.000 - 20.000
20.000 - 25.000
25.000 - 40.000
meer dan 40.000
Aantal passanten gemiddelde drukke zaterdag
Bron: Locatus en Google maps, bewerkt door ING Economisch Bureau
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 13 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Retailmarkt
Toegenomen leegstand mede door bankroet V&D
Het faillissement van V&D heeft in de binnenstad wel voor
forse leegstand gezorgd, die inmiddels is opgelopen tot
bijna 19%. Zonder de meters van V&D (op A1 locatie) zou
de leegstand zijn teruggelopen tot 11,7% (van een piek van
13,5% in 2014). Deze overige lege meters bevinden zich
met name in de aanloopstraten, in het drukste deel is het
voor retailers moeilijk om ruimte te vinden. Voor de invul-
ling van de A1 meters van de V&D circuleren enkele poten-
tiële namen. Het Canadese Hudson Bay die van plan is in
Nederland een warenhuisketen te openen is er daar één
van. Vooralsnog heeft deze keten locaties weten te be-
machtigen in o.a. Amsterdam, Haarlem, Leiden, Breda en
Tilburg. Ook Topshelf en WoonXL worden genoemd om in
het V&D pand te trekken.
Stabiele prime huren op de Demer
Zoals in de meeste grote binnensteden is het aandeel mo-
de en het aandeel ketens in de Eindhovense binnenstad
toegenomen. Ook is een toename van horeca te merken, in
lijn met de landelijke trend. Deze vullen deels de lege me-
ters in de aanloopstraten, zoals in de Admirant, en maken
ook een langer verblijf voor het winkelend publiek aantrek-
kelijker. Deze relatief gezonde situatie zorgt voor stabiele
prime huren; op de Demer tussen de € 800 en € 1300 per
vierkante meter. Op de aanloopstraten en in de wijken is
het lastiger om lege ruimte opnieuw in te vullen, wat voor
druk zorgt op de huren. De totale opname van winkelme-
ters was in 2015 stabiel ten opzichte van 2014 (beide jaren
ongeveer 25.000 m2). Als snel invulling voor de leegstaan-
de V&D wordt gevonden valt de opname in 2016 een stuk
hoger uit.
Branchering Eindhovense binnenstad Vierkante meter wvo
0
50.000
100.000
150.000
2004 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 mid-2016
leegstand dagelijks mode en schoenen
warenhuis en overige luxe vrije tijd in/om huis
Bron: Locatus, bewerkt door ING REF Market Research
Andere winkelgebieden
Naast de binnenstad kent Eindhoven een stadsdeelcen-
trum (Woensel XL) en verschillende wijk- en buurtwinkel-
centra die met name in de dagelijkse behoeften voorzien.
Daarnaast zijn er nog perifere detailhandels locaties die
met name gericht zijn op woninginrichting en doe het zelf.
In het Strijp-S gebied ontstaat een mixed-use stedelijk ge-
bied met in de plinten nieuwe retail- en foodconcepten die
aansluiten bij het bewoners profiel van deze wijk.
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 14 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
“Lokale markt draait op volle toeren”
Wij merken dat de lokale economie op volle toeren
draait en het animo in de vastgoedsector in het Zui-
den weer volop terug is. Er wordt veel geïnvesteerd
en ondernomen. Wij proberen er dan ook te zijn voor
onze klanten en samen met hen mee te groeien. Ook
wordt er veel herontwikkeld en getransformeerd.
Voorbeeld van een recente mooie herontwikkeling in
het centrum van Eindhoven is de Nieuwe Wal (nieuwe
hoofdkantoor Woonbedrijf) waarbij een oud kantoor-
gebouw volledig is herontwikkeld (energielabel A).
Een ander toonaangevend object in de binnenstad
van Eindhoven betreft het Rijksmonument de Witte
Dame (voormalig fabrieksgebouw van Philips) het-
geen door de eigenaar volledig verduurzaamd is
waarbij o.a. het energieverbruik drastisch werd ver-
minderd. Wij merken dat verduurzaming bij onze
klanten hoog op de agenda staat. Vanuit ING juichen
wij dit ten zeerste toe en wij faciliteren waar mogelijk.
Verduurzaming zal de komende jaren alleen maar
meer aandacht krijgen. Een duurzaam pand heeft de
toekomst! Zeker in een speelveld dat met de dag ver-
andert en dus volop dynamisch is.
Begga Berben
Regiodirecteur ING Real Estate Finance De Nieuwe Wal
ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 15 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016
Bronnen Colofon
Disclaimer
De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning
van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of
meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals
gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING
Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van
ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop
van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING
Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te
zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of
misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De
informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer
van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade
voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie.
Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming
van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregi-
streerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgeslo-
ten op 2 september 2016. Kijk op ing.nl/kennis en volg ons op Twitter
ABF Research
CBS
Cushman & Wakefield
DTZ Zadelhoff
Eurostat
Gemeente eindhoven: www.eindhoven.nl
Locatus
NVM
PropertyNL Research
Real Capital Analytics
Strabo
Begga Berben Jan van der Doelen Thijs Geijer Maurice Van Sante Roland van der Schoot Jantine Schrader
Regional Director REF Eindhoven 06 109 12 862 Sectormanagement Vastgoed 06 558 12 215 Regio-Econoom 06 13 37 97 43 Senior Econoom 06 836 32 062 Market Researcher REF 06 232 91 353 Senior Research Manager REF 06 533 31 759
top related