waarderen op marktwaarde, 18 mei 2015

18 mei 2015, Breukelen

Bijeenkomst Waarderen op Marktwaarde

Programma 14.30 uur Welkom 14.35 uur De toekomst 14.55 uur Regelgeving: het moeten 15.15 uur Inzicht: het willen 15.35 uur Pauze 16.00 uur De praktijk: het kunnen 16.20 uur De valkuilen 16.40 uur Stellingmeter 17.00 uur Sluiting en borrel  

De toekomst van Waardesturing

Harro Zanting Dudok Wonen

20 jaar te laat

Maatschap-pelijk Vastgoed

Vermogen

Maatschappelijk budget

klant

DrieKamerModel©

Woonkapitaal in de 21e eeuw

Thomas Piketty

Wendbaar werken in 21e eeuw

1.  Steeds falen en weer opstaan 2.  Een leven lang leren 3.  Persoonlijk contact 4.  Slimmer en sneller werken en leren 5.   Transparantie 6.  De juiste balans 7.  Omring je met talent

Actuele regelgeving: wat u moet en waarom?

Daan Vrijmoet CFV

Marktwaarde: het beste wat een corporatie kan overkomen

2015

Wat moet u doen?

2015

Handboek  modelma,g  waarderen  marktwaarde  in  verhuurde  staat  voor  de  jaarrekening  

Wat brengt u dit?

2015

Eenduidige,  transparante  waarderingsgrondslag  

Basis  voor  scheiding  Daeb-­‐niet  Daeb  

Betere  sturing  en  verantwoording  

Goede  vastgoedadministra;e  

Marktwaardering  in  verhuurde  

staat  

Het inzicht: waarom u het zelf wilt

Mieke van den Berg Eigen Haard

15 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Agenda

Implementatie Marktwaardering Eigen Haard

1) Introductie

2) Achtergrond

3) Taxatietraject 2014

§  Doelstellingen & kaders

§  Praktische uitwerking

§  Taxateursselectie

4) Tips and tricks

5) Resultaat

6) Vragen

16 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Introductie 1/2

Tristan Verhagen

§  Circa 7 jaar werkzaam geweest bij Eigen Haard

§  Voormalig Manager Business & Projectcontrol

§  Projectteamlid ‘marktwaardering & waardesturing’

§  Per medio april (2015) werkzaam voor KPMG

Mieke van den Berg

§  Sinds 2009 bestuurder

§  Collegiaal bestuur

§  Portefeuille: niet-DAEB / HR / Facilitair / Communicatie

Juridische Zaken / R&A / ICT / Financiën

17 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Introductie 2/2

Eigen Haard

§  Opgericht in 1910

§  Herstructurerigscorporatie

§  Circa 66.000 verhuureenheden

§  Metropoolregio Amsterdam

§  Huidige waardering obv HIKO

§  Nieuw (ERP) systeem (2013)

18 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Achtergrond

Herziene richtlijn 645

§  Verplicht met ingang van verslagjaar 2012

§  Onderscheid ‘bedrijfsmiddel’ en ‘vastgoedbelegging’

§  Waardering naar laagste niveau zijnde ‘kasstroom genererende eenheid’

§  Implementatie van componentenbenadering (10% criterium)

§  Minimuwaarderingsregel ‘commercieel’ → HIKO versus actuele waarde zijnde ‘marktwaarde’

Consequenties Eigen Haard

§  Ombouwen van activasstaat (complexniveau naar VHE-niveau)

§  Boekwaarde toekennen aan componenten (grond, casco, installaties, inrichting)

§  Bepalen van de ‘product-markt-combinaties’ (bijv. VSH-Buitenveldert)

§  Pragmatische benadering marktwaarde → obv 70%-WOZ (2012 / 2013)

19 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Taxatietraject 2014

Doelstellingen & kaders

§  Eigen Haard heeft de wens om waardesturing te implementeren

§  Marktwaardering is een randvoorwaarde voor effectieve waardesturing

§  In eerste instantie sec commerciële portefeuille (BOG, VSH en PP)

§  Ervaring opdoen met taxatieproces → externe aansturing / interne samenwerking

§  Geen feestje van bedrijfsvoering

Bovendien,…

§  70%-WOZ ‘iets te pragmatisch’ voor controlerend accountant (2014)

20 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Stellingen

Stellingen

§  Iedere corporatie moet op de ‘volledige’ versie van marktwaardering overgaan

§  Marktwaardering / vastgoedsturing is essentieel voor een efficiënte bedrijfsvoering

§  Met de inzichten van marktwaardering neem ik anders beslissingen dan voorheen

Pauze

De praktijk: op weg naar marktwaarde

Tristan Verhagen KPMG

23 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Taxatietraject 2014

Praktische uitwerking - uitdagingen

§  Commercieel vastgoed onderdeel van complexen (‘gespikkeld bezit’)

§  Keuze voor (pragmatische) complexgewijze taxatie:

§  Totaal 407 complexen

§  Circa 1.400 BOG eenheden (95% totaal VVO BOG-portefeuille)

§  Circa 2.000 VSH eenheden (80% totale VSH-portefeuille)

§  “Bijvangst” circa 25.000 SH eenheden (50% totale SH-portefeuille)

§  Relatief grote en bewerkelijke taxatieopdracht

§  Uitkomsten waren noodzakelijk in het kader van jaarrekeningtraject

§  Goede afstemming benodigd tussen Eigen Haard, taxateur en accountant

§  Onjuiste respectievelijk onvolledige (primaire) data (bijv. m2 GBO / punten / erfpacht situatie)

§  Beperkte en gecentraliseerde kennis van vastgoedwaardering

24 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Taxatietraject 2014

Praktische uitwerking - oplossingen

§  Projectmatige aanpak onder aansturing van het bestuur

§  Vertegenwoordiging vanuit alle interne disciplines

§  Controlerend accountant vanaf de start betrokken

§  Zorgvuldige taxateursselectie

§  Taxatieopdracht is opgeknipt

§  Vooraf intern traject van datavalidatie

25 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Taxatietraject 2014

Taxateursselectie & opdrachtverstrekking

§  Zorgvuldig selectietraject → long list (6) / short list (4)

§  Meerdere kantoren om kwaliteit te borgen en concurrentie te benutten

§  Eerste selectie met name op basis van:

§  Eerste algemene indruk / samenstelling team

§  Track record / kennis & ervaring (corporaties / regionale woningmarkt)

§  Methodiek en output (conform PTA / aannames / producten)

§  Beschikbare capaciteit en doorlooptijd

§  Opdracht is opgeknipt in vijf ‘mandjes’ (vier mandjes i.e. en vijfde mandje i.o.)

§  Omvang van de mandjes bedroeg gemiddeld circa 100 complexen

§  Kantoren hadden de mogelijkheid om in te schrijven op één of meer mandjes

§  Drive by taxaties (hoogste van de twee / uitponden versus door exploiteren)

26 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Tips and tricks

Tips and tricks

§  Waarderen tegen marktwaarde is een project (met projectorganisatie)

§  Betrek alle (relevante) interne disciplines en afdelingen

§  Benut momentum om kennis inzake vastgoedwaardering te verhogen

§  Data bepaalt uitkomst → kwalitatief goede data is derhalve essentieel

§  Benut momentum om de kwaliteit van basisadministratie te verhogen en processen aan te scherpen

§  Goed voorbereid selectietraject draagt bij aan prettig, duidelijk en efficiënt taxatietraject met goede prijs

§  Betrek de accountant → vanaf opdrachtverstrekking tot eindbespreking

§  Start tijdig → vijf maanden doorlooptijd is zeer ambitieus

27 © 2015 KPMG N.V ., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 34153857, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Voordelen

Wat heeft het Eigen Haard opgeleverd

§  Van ‘kolom’-denken naar ‘proces’-denken

§  Inzicht in kwaliteit data

§  Benchmarking collega corporaties

§  Transparantie: dialoog over het vermogen (intern en extern)

§  Transparantie: over de maatschappelijk bijdrage (gemeenten en huurdersorganisaties)

§  Awareness op kasstromen, rendementen en financiële continuïteit

De valkuilen: do’s and don’ts

Frank Mulders KPMG

29 © 2015 KPMG Advisory N.V., registered with the trade register in [country] under number [number], is a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and ‘cutting through complexity’ are registered trademarks of KPMG International.

Het implementeren van marktwaarde is een project!

Benaderen vanuit een projectgroep met betrokkenheid van alle disciplines

Opstellen van een waarderingsprotocol

Bepalen en controleren benodigde basisgegevensà Data Validatie

Koppeling TMS aan primaire systemen

Betrek de controlerend accountant

Onderschatting doorlooptijd traject

Géén aansluiting met traject financiële administratie

Onvoldoende aanhaken bestuur

30 © 2015 KPMG Advisory N.V., registered with the trade register in [country] under number [number], is a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and ‘cutting through complexity’ are registered trademarks of KPMG International.

generieke normen

object specifieke normen

brongegevens

In- en/of externe betrokken

Asset manager en/of taxateur

Het Taxatieproces: zorg voor heldere en gescheiden rollen

Consistentie met de markt Controle en beheersmaatregelen Overleg/validatie inzake generieke en object specifieke parameters

“One man show” à geen betrokkenheid verschillende disciplines

Onvoldoende aanhaken bestuur

Stellingmeter: discussie en ervaringen

Tino Meijn CorporatieNL

“Waarderen op marktwaarde is een kans, geen noodzaak”  

“De professionaliteit van de sector neemt toe door vastgoed te waarderen op marktwaarde”  

“De meeste corporaties beschikken over voldoende

kennis van marktwaardering om taxaties inhoudelijk te kunnen

toetsen ”  

“Onze basisgegevens voor marktwaardering zijn

betrouwbaar”  

“De markt heeft altijd gelijk, waarderen op marktwaarde is

altijd beter”  

Dank voor uw aanwezigheid!

CorporatieNL Burg. Pabstlaan 10 I 2131 XE Hoofddorp

T 088 045 55 00 I E info@corporatienl.nl

KPMG Laan van Langerhuize 1 I 1186 DS  Amstelveen T (020) 656 7890 I E info@kpmg.nl