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Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en Evaluación 7MA Versión 2016 A. Pedro Guevara
CAPÍTULO CINCO
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Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en Evaluación 7MA Versión 2016 A. Pedro Guevara
CAPITULO QUINTO
Obras civiles y localización
_______________________________________________Contenido 1. Significación de Obras Civiles en el diseño del proyecto2. Listado de Obras Civiles por Procesos3. Significación de localización 4. Factores de localización5. Método de puntaje en la localización.6. Estimación de costo o inversión en obras civiles
Competencia Construir diseño del requerimiento de inmuebles para establecer impacto sobre la inversión en tiempo de ejecución o de costos de alquiler en tiempo de operación.______________________________________________1. Significación de obras civiles en el diseño del proyectoEl problema de atender al requerimiento de los inmuebles
para los diferentes sub sistemas de la empresa que
ingresará a operaciones tiene muchas soluciones y
alternativas que afectan a inversión o costo.
La solución de adquisición o construcción por cuenta propia
afecta a inversión y los costos de depreciación en
operación.
La solución de alquilar incide solo en costos.
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Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en Evaluación 7MA Versión 2016 A. Pedro Guevara
La solución de anticrético influye en la inversión.
Al interior de cada solución hay muchas alternativas que
no se responden con un sí o un no, exigen realizar labores
de investigación cualitativa en base a exploración con
sondeos de mercado de costos de las alternativas a fin de
lograr un diseño que genere eficiencia en la ejecución de la
inversión.
La decisión de incluir en el diseño una de las soluciones y
alternativas depende de las cualidades del producto o
servicio diseñados, del nicho del producto, de la oferta de
inmuebles requeridos para los procesos diseñados y de
factores de localización a analizar más adelante. 2. Listado de obras civiles por procesos – campos de actividad.
2.1 Obras civiles por procesos – sub sistemas
En ciclo de operaciones tenemos los sub sistemas de:
Administración, producción y comercialización que
requieren de un ambiente principal (AP) y de ambientes
complementarios (AC) o de apoyo.
En caso de construcción de obras civiles se tendrá que
incorporar el requerimiento de áreas exteriores como
muros de cerco, instalación de servicios básicos.
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Una matriz general del requerimiento aplicable en principio
a cualquier proyecto para luego ser reducida en base a
condiciones específicas será:
A. Listado de Obras CivilesTabla No 36 AListado físico
En metros cuadrados
Código Detalle Metros
Cuadrados
1
1.1
1.2
2
2.1
2.2
3
3.1
3.2
4
4.1
4.2
4.3
Área administración
AP- Oficina gerente
AC- Secretaría
Área técnica
AP- Oficina De Técnicos o
Galpón
AC Almacén Suministros
Área comercialización
AP- Local Comercial
AC- Almacén Productos.
Terminados
Obras exteriores
Muros de cerco
Jardines, parqueos
Caminos
Total
2x
X
X
2x
X
X
2x
X
X
3x
X
X
X
9x
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A partir de la matriz general se reduce las áreas que no
son aplicables al proyecto como se muestra en el ejemplo
de la granja avícola
Tabla No 36 BListado de Obras Civiles de la Granja Avícola
Código Detalle En metrosCuadrados
1 2
3
Área AdministrativaÁrea TécnicaTerrenoGalpón 1Galpón 2Galpón 3Galpón 4Galpón 5Galpón 6Galpón 7Galpón 8Área Comercial
0 296 200 12 12 12 12 12 12 12 12 0
Total 296
El requerimiento de 296 metros, corresponde a 96 metros
construidos, sobre un terreno de 200 metros cuadrados. En el diseño de la granja avícola por ser un proyecto de
zona rural, podemos asumir muchas simplificaciones, no
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necesita personal administrativo de oficina, tampoco área
de comercialización al estimar que se coordina con el
comerciante el momento de faeno para entrega directa,
eliminando la necesidad de área de productos terminados.
También es posible admitir que el personal vive en la
proximidad del predio y no se necesita de ambientes
especiales para su reposo, entretenimiento y aseo.
PRÁCTICA 38 Estimar el requerimiento de inmueble en metros cuadrados
para los sub sistemas del diseño que realiza. 3. Significación de la localización en el estudio de proyecto.
Localizar es definir el emplazamiento o lugar de ubicación
del inmueble que dará cobertura a los sub sistemas de un
proyecto de inversión, tiene influencia sobre los costos de
transporte y la implementación de la estrategia comercial
del producto o servicio para ingresar a mercado en ciclo de
operaciones.
Por tal motivo, es necesario analizar los factores de
localización y ubicar el posible emplazamiento.
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Macro y micro localización.-
- Macro localización Define país, Departamento,
región ciudad.
- Micro localización Define zona, calle o edificio.
4. Factores de localización
Se analizan los factores de:
Condiciones de integración al medio.
Sumatoria de costos de transporte
Y en algunos proyectos el suministro de un recurso
estratégico que localiza el proyecto sin previa
consideración de los otros factores, como afirma
Sapag (1994, p36.).
4.1 Condiciones de integración al medio, factor de macro localización de la empresa de operaciones
Identificamos condiciones económicas, políticas y sociales
como las variables que determinan la macro localización
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4.1.1. Condiciones económicas.-
Se relaciona con la oferta en una determinada región o
ciudad de productos o servicios que ayudan a reducir
costos, ejemplo
* Oferta de servicios como energía eléctrica, agua,
comunicaciones que reducen el costo de conexión y
generan economías externas al no tener que invertir en su
instalación.
* Existencia de comunicación vial, caminos vecinales,
conexión a carreteras principales, aeropuertos, estaciones
ferroviarias, que eliminan la necesidad de invertir en su
construcción.
* Concentración de recursos humanos y de oferta de
servicios complementarios de educación, salud, servicios
de mantenimiento.
Una comparación de condiciones económicas para macro
localizar una fábrica de tuberías de plástico entre las
ciudades de El Alto y Cobija, daría una ventaja clara a la
primera por contar con todos los elementos que reducen
costos
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4.1.2. Condiciones Políticas.-
La ideología política de los gobernantes de un país o región
se convierte en un aliado o amenaza a la inversión. * Gobernantes aliados.- los que promueven la seguridad
jurídica el respeto de la propiedad privada, el cumplimiento
de contratos del Estado con particulares o de estos entre si
y que traducen su apoyo a la inversión con incentivos,
como: subsidios que cubren parte de costos, reducción del
costo de patentes, disminución de aranceles, construcción
de parques industriales. * Gobernantes amenazantes.- los que patrocinan la toma
de empresas, rompimiento de contratos del Estado o de
particulares entre si y traducen su repulsión a la inversión
privada en mayores cargas tributarias, complicidad con el
desorden o el caos.
4.1.3. Condiciones Sociales.-
Las organizaciones sociales de una región, como:
sindicatos, comités cívicos, entidades religiosas,
organizaciones no gubernamentales también actúan como
aliados o amenazas a la inversión.
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* Organizaciones sociales aliadas.- son las que promueven
un clima de paz social de orden de dialogo para la solución
de conflictos. * Organizaciones sociales amenazantes.- son las que
patrocinan el caos, los bloqueos la toma violenta de
empresas el enfrentamiento y pelea par la solución de
conflictos. Una comparación de las regiones de Santa Cruz con la de
Alto dará ventaja a la primera cuyo Comité Cívico es un
defensor del interés de las organizaciones privadas que
forman parte de su directiva.
4.1.4 Laboratorio de aplicación.
Tomando los factores de integración al medio para el micro
proyecto de una Granja Avícola, se realiza la macro
localización del proyecto en la Provincia Sur Yungas del
Departamento de La Paz, por ofrecer condiciones de
integración al medio, como agua de vertientes, caminos
carreteros, red de transporte en funcionamiento, municipio
aliado que favorece la instalación de empresas, energía
eléctrica subvencionada aunque el proyecto no la necesita
en una primera fase.
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4.2 Sumatoria de costo de transporte, factor de micro localización.
Es un factor de micro localización al identificar el
emplazamiento final tomando en cuenta la minimización del
costo de transporte que resulta de la sumatoria de Costo de
Proveedores a lugar de emplazamiento, más Costo de
transporte del lugar de emplazamiento a lugar de
concentración de clientes potenciales del nicho o sitio
estratégico.
En función a la sumatoria de costos de transporte se divide
los proyectos en:
Proyectos orientados a mercado de origen.
Proyectos orientados a mercado de destino.
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Sistema Empresa
Sitio Estratégico Mercado de destino Clientes
Mercado de origen provee- doresDe suminis-tros
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4.2.1 Clasificación de proyectos en base a costo de
transporte
A. Industrias orientadas hacia el mercado de origen: que
reducen el costo de suministros provenientes del sector
primario, entre estos tenemos a fábricas de lácteos
plantas de concentración minera, refinerías, fundiciones,
las fábricas de leche están cerca de predios ganaderos,
las fundiciones en proximidades de plantas de
concentración de minerales. Las plantas de própileno de
$us 2200 millones de dólares de Bolivia se instalaran
cerca de los campos de explotación de gas en Tarija para
minimizar la inversión en ductos.
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B. Industrias orientadas hacia el mercado de destino que
busca reducir el costo de transporte o de prestación del
servicio aproximándose a los clientes, ejemplo están
cerca de los clientes consumidores en el nicho de
mercado, oferentes de alimentos: fideos, chocolates; de
vestidos; de muebles del hogar; unidades de servicio a
humanos en rubros de salud; educación.
4.2.2. Aplicación de factor a proyecto de granja avícola.-
La micro localización concreta del proyecto de la Granja
Avícola es la de ubicarla en la localidad de Yanacachi o en
la Florida debido a la orientación al cliente se aproxima al
mercado de destino y reduce los costos de transporte al
nicho, sin embargo existen dudas sobre la alternativa de
ubicación del terreno que se resolverán con el método de
puntaje.
En estudio de mercado se ha diseñado la estrategia
comercial de micro proyectos con identificación precisa del
nicho de mercado, el sitio estratégico. En consecuencia la
unidad de ventas debería estar en la proximidad del nicho.
4.3. Suministro o recurso estratégico que localiza un proyecto
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Un suministro estratégico, como una zona con reservas
mineras o de hidrocarburos puede localizar el proyecto de
explotación minera o petrolera. También podría darse en el
caso de un promotor del proyecto que aporta como cuota
de capital un inmueble y condiciona su participación a la
aceptación del mismo aspecto que definirá la ubicación de
galpones de producción, locales comerciales u oficinas al
margen de consideraciones de análisis de optimización del
lugar.
5. Método de puntajes en la micro localización
El propósito es de ayudar a tomar una decisión cuando se
tiene alternativas de locales en alquiler o inmuebles en
venta para la micro localización y surgen dudas por la
presencia de factores contradictorios y compensatorios,
como: Alternativa X se encuentra en proximidad de clientes
con un costo mayor en alquiler a la alternativa Y que está
más alejada y es de menor costo del alquiler.
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5.1 Componentes o elementos del Método
Los componentes del método son:
Variables de comparación.
Asignación de una importancia relativa a las variables.
Calificación de alternativas.
Determinación de puntaje.
Las variables corresponden a una modificación de acuerdo
a nuestras necesidades, de los parámetros expuestos por
autores como: Baca U (1990, p 112), Sapag (2000, 196),
Carvajal (1990, p. 70)
5.1.1. Variables de comparación . -
La elección de las variables depende del criterio de los proyectistas. Ejemplo se puede comparar
Costo de alquileres o costo de inmueble apoyado por sondeo de mercado de las alternativas a considerar.
Proximidad a los clientes, distancia en metros del sitio estratégico.
Estética, belleza del lugar, pregunta a expertos. Gastos de habilitación de ambientes. Consulta a
constructores 5.1.2. Asignación de importancia relativa
En una dimensión de 100% la importancia de cada variable. También depende del criterio de los proyectistas. Ejemplo* Distancia a grupo meta -- 0,40
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* Estética Presentación de las instalaciones -- 0,30* El alquiler mensual -- 0,30
5.1.3. Calificaciones a las alternativas.
El número de calificaciones es igual al de las alternativas
comparables. Ejemplo dos alternativas requieren dos notas.
Nota Uno.
Nota Dos
Se asigna la mayor nota a la mejor alternativa, en relación
a variable en comparación. Si fuera tres alternativas tres
notas.
5.1.4. Puntaje.-
Es el resultado de multiplicación de la nota de la alternativa
por la importancia relativa.
5.2 Laboratorio de aplicación del método de puntaje – El caso de la Granja Avícola
Tabla No 37
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Sondeo de mercado de terrenos en venta cerca del sitio estratégico Pueblo de Chojlla (Mina terreno
montañoso)
Dirección Unidad de
Medida
PrecioBs
Cantidad Importe
Pueblo Florida 9 km. de Chojlla
Pueblo Yanacachi 3 km. de Chojlla
Metro
Metro
20
25
200
200
4000
5000
Fecha… Firma………… Rubrica Nota: Los precios están en el nivel de mercado 2 a 3
dólares por metro. El terreno de la Florida requiere de
obras previas de preparación de superficies planas por la
gran pendiente de la región.
Tabla No 38Método de puntaje en la definición de la micro
localización
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VariablesIndicadores
AlternativaA) Terreno en Yanacachi
AlternativaB) Terreno en la Florida
1.VALOR COMPRA
Importe Bs. 25 metro Bs. 20 metro
Importancia 0.40 0.40
Nota 1 2
1.1 Puntaje 0.40 0.80
2. DISTANCIAKilómetros 3 9
Importancia 0.30 0.30
Nota 2 1
2.1 Puntaje 0.60 0.30
3. ESTÉTICA
Calidad No necesita aplanar Necesita aplanar
Importancia 0.30 0.30
Nota 2 1
3.1 Puntaje 0.60 0.30
TOTAL1.1+2.1+3.1
1.60 1.40
En consecuencia la alternativa A, el terreno en Yanacachi
define la micro localización por tener el mayor puntaje.
PRÁCTICA no 38 –
Presentar variables del método de puntajes aplicables a su
diseño, importancia relativa. (Entre ellas costo de alquiles,
o de anticrético o compra de inmueble)
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PRÁCTICA NO 39- Aplicar el método de puntaje, a dos alternativas de micro
localización luego de haber realizado sondeo de mercado
sobre el alquiler o anticrético y ratificado al nicho o sitio
estratégico.
6. Estimación de costo o inversión en obras civiles
En base a requerimiento de metros cuadrados a construir o
de contratar en alquiler o anticrético de un inmueble y
detalles técnicos sobre las características específicas de
los ambientes, se decidirá sobre la solución al problema de
acceso a inmueble. Una vez decidida la solución se deberá considerar la
alternativa que optimiza la decisión tomando en cuenta el
método de puntaje.
ANEXO Tabla No 39
Modelo de sondeo de mercado para inmuebles en alquiler – Caso de ejemplo de cerrajería de zona urbana
Dirección Importe
Mensual
1. Tienda Apumalla No 200 Bs10000 año (1)
2. Tienda Entre Ríos No Bs12000 año (1)19
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(1) Anexo, recorte de prensa o información de inmobiliaria,
en ambos casos anticipo de tres meses, Bs2500 el primero
y Bs3000 el segundo.
Tabla No 40 AModelo de sondeo de mercado para adquisición de
inmueblesDirección Importe
1. (1)
2. (1)
(1) Anexo, recorte de prensa o información de inmobiliaria
Tabla No 40 BModelo de sondeo de mercado de inmuebles en
anticrético Dirección Importe
1. (1)
2. (1)
(1) Anexo, recorte de prensa o información de inmobiliaria
Tabla No 40 CSondeo de Mercado de Contratistas Caso Granja
Avícola
Dirección Unidad de
Medida
ImporteBs
José Arequipa, Calle Irupana No Contrato 880020
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29 - FloridaJuan Choque, Calle Coroico No 10, Yanacachi
Contrato8000
Fecha …. Firma Las especificaciones técnicas de los ambientes figuran en
el contrato y consisten en construcción bajo la modalidad
de mano de obra vendida, de 8 galpones de 4 x 3, con un
depósito interno de 1metro x 3, paredes rústicas de ladrillo,
altura de 2 metros en el fondo, paredes laterales de 1mt. 40
cm, completadas con alambre milimétrico, en entrada1 mt.
70, sin revoque interior, ni contra techo, techo de calamina
piso de cemento, cimiento de 30 centímetros, puerta
rustica.
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