wocom ondernemersplan
Post on 09-Mar-2016
216 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
De toekomst ligt in de oorsprongONDERNEMINGSPL AN WOCOM 2014 -2016
Marcello Corvers woont samen met zijn vriendin in de Novaliastraat in Someren-Eind. Hier verhuurt woCom woningen in het voormalig zorgcentrum Peeljuweel. Spe ciale aandacht is er voor starters op de woningmarkt, zoals Marcello: “Het is moeilijk voor jongeren om woonruimte te vinden. Toen ik hoorde dat er in Peeljuweel woningen vrij kwamen, was ik meteen geïnteresseerd. Ik heb direct gereageerd en me aangemeld. Nu wonen we alweer een tijdje hier en dat bevalt prima.” Toch wil Marcello over niet al te lange tijd weer verhuizen: “We krijgen een kindje”, vertelt de trotste aanstaande vader. “In het begin zal het nog wel gaan met de ruimte, maar het is niet groot. Als die kleine eenmaal gaat kruipen en lopen, willen we toch wel naar een grotere woning. Het is nu eenmaal een voormalige seniorenwoning. Zo met zijn tweeën is dat geen probleem. Dan is het precies goed. Maar als we een gezinnetje zijn, wordt het wel krap.” Het liefst staat het volgende huis ook weer in Someren. “Ik kom hier vandaan en ken hier ieder-een. Het is een leuk dorp met een fijne sfeer. Ik hoef niet zo nodig naar een stad. Bovendien wonen onze ouders vlakbij. Als de baby er is, dan hebben we dus de oppas zowat om de hoek!”
Voor starters
is dit ideaal
2
Inhoud
Voorwoord 4
1. De veranderende samenleving 6
2. De positie van woCom: missie, visie en waarden 8
3. Ambities en strategie voor 2014-2016 11
A. Mensen 11
B. Wonen 13
C. Leven 15
D. Samen werken 16
E. Toekomst 18
4. Kansen en risico’s 22
5. Tot slot 23
3
Niet zeuren, maar
aanpakken. Zo hoort
het!
de toeKomst lIgt In de oorsProng
Gewoon goed wonen. Dat is waar woCom voor staat. Ook de komende
jaren richten wij ons op onze kerntaak als woningcorporatie, namelijk het
zorgen voor voldoende, betaalbare en kwalitatief goede woningen voor
mensen met lagere inkomens in de gemeenten Asten, Cranendonck, Heeze-
Leende, Helmond en Someren.
Voor de periode 2014 tot en met 2016 hebben we onze strategische
koers bepaald. Deze hebben we vertaald naar dit ondernemingsplan: een
document vol plannen en ambities die inspelen op de snel veranderende
omgeving. Met daarin de positie van woningcorporaties in het algemeen
en van woCom in het bijzonder. We staan op een kantelpunt in de samen-
leving, een overgangsfase naar een nieuwe toekomst. De maatschappij is in
beweging, maar het einddoel is nog niet bekend. De druk op corporaties
neemt toe, door de economische recessie en vanuit de politiek. Corporaties
wordt gevraagd hun maatschappelijke bijdrage te leveren. Niet alleen als
sociale huisvester, maar ook met een forse fi nanciële bijdrage aan de over-
heidsfi nanciën.
De voorgaande jaren heeft woCom koerskeuzes gemaakt waarbij de focus
meer op onze primaire taken, het huidige werkgebied en maatschappelijke
resultaten lag. We hebben bijzondere aandacht gehad voor de fi nanciële
continuïteit van de organisatie om de volkshuisvesting in de regio ook in
de toekomst te waarborgen. Door deze koers is woCom nu in staat om de
politieke en maatschappelijke veranderingen het hoofd te bieden. Onze
aandacht kan daardoor nu wat meer verschuiven naar de sociale kant van
de volkshuisvestelijke kerntaak. Naast het geld en de stenen zijn ook sociale
structuren en samenwerking van belang. Vastgoed blijft echter het be-
drijfsmiddel van de corporatie. En de fi nancieel-economische continuïteit
blijft de uitdrukkelijke randvoorwaarde om ook in de toekomst sociale
huurwoningen te kunnen verhuren en onderhouden.
Vanuit deze achtergrond is dit nieuwe ondernemingsplan opgesteld. We
gaan daarbij niet terug naar het verleden, maar wel naar onze kerntaak die
ons bestaansrecht geeft. We staan in de startblokken om deze ambitie te
verwezenlijken. Natuurlijk doen we dat graag samen met u.
Kees Strik
Algemeen Directeur
VOORWOORD
K EES S T R IK
4
Niet zeuren, maar
aanpakken. Zo hoort
het!
Toen Yolanda Thijssen zo’n acht jaar geleden naar Brabant verhuisde, was het voor de geboren Utrechtse in het begin wel wennen: ”Je bent de eerste tijd toch ‘import’. Gelukkig is dat al lang niet meer en heb ik mijn draai gevonden. Ik vind Helmond een heel fijne stad en in de buurt waar ik samen met mijn man woon, voel ik me thuis.” In de Ridderstraat is Yolanda de spreekwoordelijke ‘goede buur’. Ze staat met raad en daad voor iedereen klaar. “Sommige mensen hebben bijvoor-beeld moeite om iets met de computer te regelen. Dan kloppen ze bij mij aan en help ik ze. Ook neem ik graag de tijd om een praatje te maken en bij mensen op bezoek te gaan die eenzaam zijn. Dat vind ik heel normaal.” Yolanda is van het type ‘niet zeuren, maar aanpakken’. “Wat dat betreft vind ik dat woCom zich goed opstelt. Zo worden reparaties bijvoorbeeld snel uitgevoerd en naderhand komen ze checken of alles naar wens is verlopen. Dat vind ik de juiste manier van werken.”
5
1. de ver anderende samenlevIng
In de huidige samenleving gaan ontwikkelingen snel. Met de toenemende
invloed van de politiek en macro-economische ontwikkelingen, heeft dit
grote gevolgen voor de positie, taken en werkwijze van woningcorporaties,
en dus ook voor woCom. Trends voor de langere termijn, zoals demo-
grafische ontwikkelingen, hebben invloed op de woonbehoefte van de
consument. De belangrijkste invloeden die we signaleren en waar we onze
strategie op afstemmen, beschrijven we hieronder.
DEmogrAfiE: EEn ouDErE En AfnEmEnDE BEvolking
De demografische ontwikkelingen in Zuidoost-Brabant hebben een grote
invloed op de toekomstige woningvraag en woonbehoefte. Voor de korte
termijn zien we dat het aantal huishoudens de komende jaren blijft toene-
men, vooral het aantal eenpersoonshuishoudens groeit sterk. Op langere
termijn zal het aantal inwoners teruglopen, al zal deze bevolkingskrimp
later plaatsvinden dan verwacht. Ouderen vormen een steeds groter aan-
deel van de bevolking, waardoor ook de zorgvraag toeneemt. Deze zorg
zal vooral thuis geboden worden, vanwege bezuinigingen in de zorg, maar
vooral omdat senioren zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving willen
blijven wonen. Zij hebben echter wel behoefte aan een veilige, toegankelijke
en laagdrempelige woning en (sociale) woonomgeving. Andere vormen
van dienstverlening en domotica zullen dit mogelijk maken. Daarnaast zien
we het aantal gezinnen en jongeren relatief afnemen. Jongeren verlaten
de kleine kernen en gaan dichter bij het werk en de voorzieningen wonen
in de centrale dorpen en steden. Deze trend wordt ook in het werkgebied
van woCom steeds meer zichtbaar. De buitenlandse migratie volgt de
economische groei en is daardoor moeilijk te sturen. De vraag naar huis-
vesting van arbeidsmigranten is op dit moment aanzienlijk.
PolitiEk: zElfrEDzAAmhEiD En EigEn
vErAntwoorDElijkhEiD
De laatste jaren zien we de oude verzorgingsstaat verdwijnen om plaats
te maken voor meer zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid van
burgers. Deze belangrijke politiek-maatschappelijke trend werd in de
troonrede van 2013 omschreven als ‘de transitie van de verzorgingsstaat
naar een participatiemaatschappij’. Er blijft een vangnet voor burgers die
echt niet mee kunnen, maar dit vangnet is zo veel mogelijk van tijdelijke
aard. De Rijksoverheid zet deze lijn door in de sociale huursector: deze is
alleen toegankelijk voor mensen die niet op de koopmarkt of commerciële
huurmarkt terecht kunnen. Bij deze visie past een sociale huursector die
aanzienlijk kleiner is dan de huidige omvang van 2,4 miljoen sociale huur-
woningen. Het Rijk stuurt aan op een corporatiesector die zich uitsluitend
bezig houdt met verhuur, beheer en bouw voor deze doelgroep en die de
6
woningen voor andere doelgroepen afstoot of in prijs verhoogt. Dit
wordt gestimuleerd door de sociale sector structureel mee te laten betalen
aan de overheidsfinanciën door middel van heffingen. Ook wil de Rijks-
overheid haar financiële risico in de sector verkleinen. De overheid staat
namelijk garant voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waarop
steeds vaker een beroep wordt gedaan.
EConomiE: DE Crisis En gEvolgEn voor
DE woningmArkt
De economische crisis duurt voort en banken zijn terughoudend met
financieringen. Dit raakt zowel de woningmarkt als de corporatiesector.
De koopmarkt en de nieuwbouwmarkt stagneren. Ook ná herstel zal de
woningmarkt essentieel anders zijn dan voorheen. Door hogere huren en
gedaalde koopprijzen wordt het gat tussen huren en kopen kleiner. Door
het afstoten van corporatiebezit naar beleggers en pensioenfondsen zal
de particuliere huurmarkt groter worden. De vraag naar sociale huur-
woningen overstijgt op dit moment de vraag naar koopwoningen. De
vraag naar duurdere huurwoningen zal op termijn toenemen, maar zeker
niet in elke regio even groot worden. De inkomensgrenzen die de Rijksover-
heid vaststelt, maar ook de noodzaak om flexibel op de arbeidsmarkt en
woningmarkt te kunnen bewegen, hebben grote invloed op de toenemende
vraag naar (duurdere) huurwoningen. De mogelijkheden voor hypotheek-
verstrekking en renteaftrek, en daarmee de toegankelijkheid van de koopmarkt
voor met name starters, spelen eveneens een belangrijke rol.
soCiAAl-mAAtsChAPPElijk: twEEDEling in
sAmEnlEving
De samenleving wordt steeds digitaler. De maatschappij wordt daarmee
steeds ingewikkelder, en niet iedereen kan daarin meekomen. Sommigen
omarmen de nieuwe mogelijkheden, anderen houden zo lang mogelijk
vast aan het vertrouwde en weer anderen verliezen de aansluiting op de
maatschappij. Er ontstaat een verdeelde samenleving met ‘insiders’ en
‘outsiders’. Door bezuinigingen in de zorg en het sociaal-maatschappelijke
veld, neemt het aandeel minder-zelfredzamen in een sociale huurwoning
toe. Een combinatie van sociaal-maatschappelijke en psychosociale
problemen (multiproblematiek) beïnvloedt het leven en daarmee ook het
wonen van deze minder-zelfredzamen.
Paul Joos t en, Pas t oor de K l eI Jnhof In a s t en: “ v I a de be woners v er enIgIng ze t t en w e a l l er l eI z a K en oP de agenda dIe w e me t woCom besP r eK en en dIe ooK wor den oP gePa K t.”
7
Gebouwd voor onze speciale bewoners
Helmie Geris werkt al jarenlang in de zorg. “Ik was altijd verpleegkundige, maar dat is nu te zwaar voor mij. Na twee hernia’s is dat werk niet langer verantwoord. Nu werk ik met veel plezier als Huis-kamerassistente. Ik begeleid de cliënten gedurende de dag en assisteer bijvoorbeeld tijdens het eten en drinken, als er activiteiten zijn of als er iemand naar het toilet moet.” Helmie werkt bij zorg aanbieder Ananz die samen met woCom het nieuwe woonzorgcentrum Nicasius in Heeze heeft gerealiseerd. “Heerlijk zo’n nieuw gebouw waar we onze cliënten optimale zorg kunnen bieden. Ik werk met demen-terenden en dat vraagt bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid veel extra’s van een gebouw. Alles moet immers gesloten kunnen zijn. Daarom is deze nieuwe binnentuin zo fantastisch. Als straks alles groeit en bloeit kunnen onze bewoners hier heerlijk beschermd met hun familie de tuin in.”
2. de PosItIe van woCom: mIssIe, vIsIe & wa arden
Gezien de trends en ontwikkelingen ligt er voor woCom een
grote uitdaging om haar maatschappelijke ambities te realise-
ren. De kunst zit erin om met minder middelen toch hetzelfde
resultaat te bereiken. Om dit zo effectief mogelijk te doen,
leggen we de focus op de volkshuisvestelijke kerntaak: het be-
lang van de volkshuisvesting in de regio. Nu en in de toekomst.
missiE
WoCom zorgt voor goede sociale huurwoningen voor mensen
die daar vanwege inkomen of persoonlijke omstandigheden
behoefte aan hebben. We doen dit door betaalbare woningen
te verhuren, te onderhouden en te bouwen in de gemeenten
Asten, Cranendonck, Heeze-Leende, Helmond en Someren.
Met een effi ciënte organisatie zijn we een klantgerichte en
betrouwbare partij voor onze huurders en onze samenwerkings-
partners. We zetten ons in voor de individuele woonbehoefte
en de directe woonomgeving.
visiE
WoCom ziet de maatschappij veranderen naar een samenleving
waarin mensen worden aangesproken op hun eigen verant-
woordelijkheid. Een samenleving met alleen een vangnet voor
degenen die echt ondersteuning nodig hebben, onder andere
op het gebied van zorg, maatschappelijke ondersteuning,
arbeid en inkomen, leefbaarheid en wonen.
8
Als woningcorporatie vervult woCom de maatschappelijke rol
van aanbieder van sociale woningen aan diegenen die dat
nodig hebben. Met een aanbod dat past bij de behoefte in het
werkgebied. WoCom is daarbij een organisatie die voldoende
beleidskracht heeft om de eigen visie te continueren. Een
woningcorporatie die continuïteit kan garanderen in een
toekomst waarin herontwikkeling en aanpassing aan de
woonbehoefte belangrijker zijn dan uitbreiding.
WoCom gaat uit van de kracht, zelfstandigheid en zelfred-
zaamheid van mensen. Van klanten, relaties en medewerkers.
Klanten weten prima waar zij willen wonen en hoe zij willen
wonen. WoCom biedt hen keuzevrijheid met een aanbod van
gevarieerde woningen in verschillende woonmilieus. Waar
mogelijk kiest de klant, waar nodig geeft woCom de klant
extra aandacht.
De kwaliteit van de woning vormt ons uitgangspunt voor goed
wonen. Voor het bepalen van een passende huurprijs, het
onderhoudsniveau en de toekomststrategie. Om niet alleen
nu, maar ook in de toekomst een gevarieerd aanbod aan de
doelgroep in de regio te kunnen bieden. Betaalbaarheid van
het wonen is en blijft een belangrijk aandachtspunt, in relatie
tot de kwaliteit van de woning én het inkomen van de klant.
We kijken daarbij scherp naar de huurprijs, maar ook naar het
energieverbruik van de woning.
9
kErnwAArDEn:
klAntgEriCht, BEtrouwBAAr En ProACtiEf
Goed leven begint met goed wonen. Daar zet woCom zich elke dag voor
in. Daarbij staat de klant voorop. We luisteren met respect en aandacht
naar onze klanten, en zijn duidelijk over wat er wel en niet mogelijk is. Wie
het zelf kan, helpen we op weg. Degene die dat nodig heeft, bieden we
extra ondersteuning.
WoCom zoekt verbinding met de huurder. Klanten en relaties kunnen ons
aanspreken op wat we beloven. We doen wat we zeggen en we zeggen
wat we doen. We zijn open en transparant in onze bedrijfsvoering en
kunnen uitleggen wat onze bijdrage is aan het maatschappelijke belang.
Onze medewerkers werken zelfstandig en nemen initiatief om de klant zo
goed mogelijk te helpen. Ze zijn ondernemend en oplossingsgericht en
streven continu naar verbetering om dat wat we doen, zo goed mogelijk
te doen. Op een effectieve en efficiënte manier.
Kortom: woCom werKt KlantgeriCht en levert op proaCtieve wijze effeCtieve en
effiCiënte diensten aan haar doelgroep. we zijn betrouwbaar, trans parant en
helder in de Keuzes die we maKen, waardoor Klanten en relaties weten waar
ze op Kunnen reKenen.
mAAtsChAPPElijkE AmBitiEs‘mensen. wonen. leven.’ Met deze slogan kiest woCom nadrukkelijk voor
een menselijke, persoonlijke insteek. Dit is zichtbaar in onze maatschappe-
lijke ambities, die we rond de volgende vijf thema’s geformuleerd hebben:
A. mensen
WoCom zorgt voor huisvesting van mensen die zijn aangewezen op een
sociale huurwoning. Met nadruk op mensen met een bescheiden inkomen,
mensen die zijn aangewezen op zorg of mensen die niet op zelfredzaam-
heid kunnen worden aangesproken.
B. wonen
Goed wonen begint met een goede woning. WoCom verhuurt, onder-
houdt en bouwt sociale huurwoningen in de gemeenten Asten,
Cranendonck, Heeze-Leende, Helmond en Someren.
C. leven
‘Goed wonen’ houdt niet op bij de voordeur. WoCom kijkt verder. Ener-
zijds naar de directe woonomgeving en anderzijds naar de individuele
problemen van huurders die net wat meer aandacht nodig hebben.
D. samen werken
WoCom is een klantgerichte en betrouwbare partij voor klanten en
samenwerkingspartners. Medewerkers zijn duidelijk over wat wel en
niet mogelijk is in het belang van de volkshuisvestelijke kerntaak. Zij
komen beloftes aan collega’s, klanten en relaties na.
E. toekomst
WoCom biedt nu én in de toekomst sociale huisvesting in de regio, door
continu te werken aan een courante vastgoedportefeuille en een goede
bedrijfsvoering.
Elk thema omvat enkele concreet beschreven ambities die het doel voor de
komende drie jaar aangeven. Daarbij beschrijven we de strategie die we inzet-
ten om dat doel te kunnen bereiken. We richten ons hierbij op drie verschil-
lende niveaus: de individuele klant of woning, de wijk en de maatschappij.
10
A. mEnsEnWoCom zorgt voor huisvesting van mensen die zijn aangewezen op
een sociale huurwoning. Met nadruk op mensen met een bescheiden
inkomen, mensen die zijn aangewezen op zorg of mensen die niet op
zelfredzaamheid kunnen worden aangesproken.
Ambitie ‘klanten’
Mensen zijn... huurders en woningzoekenden met behoefte aan een
sociale huurwoning. WoCom huisvest mensen die vanwege financiële,
fysieke of persoonlijke omstandigheden niet op de koopmarkt of com-
merciële huurmarkt terecht kunnen.
strategie
WoCom huisvest in eerste instantie huishoudens met een inkomen onder
de inkomensgrens, die jaarlijks wordt vastgesteld door de Rijksoverheid.
Maar we huisvesten ook bijzondere doelgroepen. Bijvoorbeeld mensen
die vanwege fysieke of persoonlijke omstandigheden en een zorg- of
begeleidingsbehoefte op een sociale huurwoning zijn aangewezen.
WoCom zet daarnaast de ruimte die de overheid biedt beperkt in voor
mensen met een bescheiden middeninkomen. Zij hebben op dit moment
nog weinig alternatieven op de woningmarkt.
Ambitie ‘huren’
Mensen zijn… het uitgangspunt bij het verhuren van woningen. Wonen
betekent voor iedereen iets anders. De klant kan daarom zelf kiezen uit
verschillende woningtypen en gevarieerde woonmilieus. Beschikbare
woningen verhuren we snel en transparant. Woningzoekenden weten bij
woCom waar ze aan toe zijn.
strategie
Bij huur staan keuzevrijheid en zelfredzaamheid van de klant voorop.
Onze klanten kiezen, binnen bepaalde kaders, zelf waar zij willen wonen.
Er is aandacht voor bijzondere doelgroepen en mensen die meer onder-
steuning nodig hebben. Daarom brengen we specifieke behoeften en
bijzonder aanbod gericht samen.
We hebben bijzondere aandacht voor betaalbaarheid: de verhouding
tussen de hoogte van de huur en het inkomen van de woningzoe-
kende. Uitgangspunten zijn: de kwaliteit van de woning, een goede
prijs-kwaliteitverhouding en overheidsnormen voor betaalbaarheid.
Onze goedkopere woningen zijn écht bestemd voor de mensen met de
laagste inkomens.
3. ambItIes en str ategIe 2014-2016
be t sIe va n den eer enbeem t, heIdehof In heusden:“ IK ben t ro t s oP mI Jn oP geK n a P t e t uIn. eCh t een heer l I JK P l eK Je v oor mezel f ! ”
11
Erg veel wooncomfort voor je geld
Nick en Joyce Huntemann zijn in oktober verhuisd en in november daarna is Bram geboren in hun nieuwe woning aan de Suur hoffstraat in Helmond. “We zijn elkaar tegengekomen op het werk”, vertelt Nick. “Toen we zover waren om samen te gaan wonen, zochten we een koopwoning. Liefst nieuwbouw, want dan ben je meteen klaar en kun je er een aantal jaren tegen-aan. Deze woning viel meteen in de smaak. We wonen in een heel gevarieerde buurt. Er zijn hier mensen die huren, ouderen, gezinnen en starters. Voor Bram is er een speelplek om de hoek en we lopen zo het groen in van de Warande. Ook voor winkels hoef je niet ver de deur uit. We hebben hier dus alles wat we zoeken.” De koopwoning van woCom hebben ze gevonden via Funda. “Ik had een brochure aangevraagd en toen zijn we gaan praten met de makelaar. Vervolgens is het snel gegaan. Vooral ook omdat we voor de prijs erg veel wooncom-fort krijgen. Wij zitten hier de komende jaren uitstekend!”
12
Erg veel wooncomfort voor je geld
Ambitie ‘behoefte’
Mensen zijn… in beeld bij woCom, evenals hun wensen en behoeften.
WoCom is laagdrempelig en bereikbaar voor haar klanten. Onze klant
krijgt snel antwoord en is tevreden over de dienstverlening. We hebben
een duidelijk beeld van de behoeften van en ontwikkelingen binnen de
huidige en toekomstige doelgroep. Op basis van deze kennis bepalen wij
welke producten en diensten nu en in de toekomst het beste aansluiten
bij deze behoeften.
strategie
Klanten kunnen via internet 24 uur per dag hun zaken met woCom
regelen. Als klanten niet in staat zijn om via internet met ons te com-
municeren, bieden we telefonische ondersteuning en kunnen klanten
een afspraak maken op kantoor of thuis. Klanten weten waar ze aan
toe zijn en krijgen een compleet antwoord. Daarbij informeren we over
de mogelijkheden en onmogelijkheden. We maken concrete afspraken
en die komen we ook na. Maar liefst 80% van de vragen beantwoor-
den we al binnen één contactmoment.
WoCom luistert naar de klant. We vragen door om te komen tot
inzicht in de echte klantbehoefte. We hebben het gedrag en de voor-
keuren van de klant in beeld en deze vormen belangrijke informatie
voor besluiten die we nemen. Over de woning, het woonmilieu, de
kwaliteit, de leefomgeving en de behoefte aan ondersteuning.
B. wonEnGoed wonen begint met een goede woning. WoCom verhuurt, onderhoudt
en bouwt sociale huurwoningen in de gemeenten Asten, Cranendonck,
Heeze-Leende, Helmond en Someren.
Ambitie ‘betaalbaarheid’
Wonen is… je thuis voelen in een woning met een passende huurprijs.
WoCom heeft voldoende, betaalbare woningen in de gemeenten in
haar werkgebied. De huurprijs hangt af van de kenmerken en kwaliteiten
van de woning. De huurder woont in een huis dat past bij zijn of haar
mogelijkheden. Voor betaalbaarheid volgen we de normen van de
Rijksoverheid en het Nibud.
strategie
Op basis van het huidige woningwaarderingsstelsel geldt een wette-
lijke maximale huurprijs voor nieuwe huurders. WoCom streeft naar
een huurprijs van gemiddeld 70% van die maximale huurprijs. Binnen
die betaalbaarheid streven we naar variatie en differentiatie, afhanke-
lijk van de plaatselijke woningmarkt. Zittende huurders krijgen elk jaar
een huurverhoging. Voor mensen met middeninkomens wordt de
inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast tot de markthuur. De
maximale huur voor huurders met hoge inkomens baseren we op de
wettelijke maximale huurprijs en de sociale huurgrens.
Minimaal 6.000 van onze woningen hebben een huurprijs onder de
sociale huurgrens van de Rijksoverheid en daarvan heeft minimaal
70% een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (de huurgrens
van drie- of meerpersoonshuishoudens).
13
Ambitie ‘kwaliteit’
Wonen is… je veilig voelen in een woning van een technisch goede kwaliteit.
De woningen van woCom zijn veilig en verkeren technisch in een goede
staat. We investeren blijvend in het beheer en onderhoud van de sociale
huurwoningen. Dit gebeurt door planmatig onderhoud van de buiten- en
de binnenzijde van de woning. Voor het buitenonderhoud maakt woCom
de keuzes. Voor groot onderhoud binnen de woning kunnen de bewo-
ners, onder bepaalde voorwaarden, zelf keuzes maken. WoCom wil een
bijdrage leveren aan een duurzame wereld en beperking van de woonlasten.
We streven daarom naar gemiddeld een energielabel B voor het totale
woningbezit in 2020.
strategie
WoCom houdt de woningen op een technisch goed kwaliteitsniveau.
Zolang de woning door ons verhuurd wordt, passen we de kwaliteit aan
aan de geldende kwaliteitsnormen en veiligheidseisen. Voor de buitenzijde
van de woning maken we onderscheid in verschillende kwaliteitsniveaus,
afhankelijk van de bestemming van de woning. Dit hebben we beschreven
in een complexbeheerplan. Dit plan vormt, samen met de vastgestelde
technische kwaliteit van de woning, de basis voor de planning van het
planmatig onderhoud.
Het binnenonderhoud wordt niet alleen bepaald door de planning en
kwaliteitsnorm van woCom, maar ook door de behoeften en wensen van
de bewoner. Het bewaken van een goede prijs-kwaliteitverhouding en
voldoende betaalbare woningen staat voor ons echter voorop. Ook bij de
beoordeling van (comfort)verbeteringen en vergoedingen. We onder-
zoeken de mogelijkheden voor meer klantgestuurd binnenonderhoud.
Bij renovatie van woningen met een niet-groen energielabel, worden mini-
maal twee labelstappen gemaakt om te komen tot een groen energielabel.
Voor woningverbeteringen die leiden tot lagere maandlasten voor de huur-
der, zoals energiebesparing, vragen we een kostendekkende huurverhoging.
Ambitie ‘verkoop’
Wonen is… een betere toegang tot de koopmarkt voor mensen met een
middeninkomen. WoCom streeft naar een courante woningportefeuille,
met woningen die bloksgewijs bij elkaar liggen. Sturing op de vastgoed-
portefeuille zorgt voor vernieuwing en doorstroming. Door huurwoningen
te verkopen, bieden we mensen met een middeninkomen ook een
kans op een betaalbare koopwoning in de regio. De opbrengsten van
deze verkopen zijn voor ons bovendien noodzakelijk om te kunnen blij-
ven investeren.
strategie
WoCom heeft ongeveer 1.100 huurwoningen gelabeld voor verkoop
aan zittende huurders of na verhuizing van de zittende huurders. Vanuit
financieel oogpunt streven we ernaar 50 huurwoningen per jaar te
verkopen, dat is ongeveer 10% van de vrijkomende woningen.
WoCom ontwikkelt alleen nieuwbouw-koopwoningen binnen al gemaakte
afspraken en in gemengde projecten met koop- en huurwoningen die
een volkshuisvestelijke meerwaarde opleveren, bijvoorbeeld doordat ze
de koop-huurverhouding in een wijk verbeteren.
14
C. lEvEn‘Gewoon goed wonen’ houdt niet op bij de voordeur. WoCom kijkt verder.
Enerzijds naar de directe woonomgeving en anderzijds naar de individuele
problemen van huurders die net wat meer aandacht nodig hebben.
Ambitie ‘leefomgeving’
Leven is… je thuis voelen in een prettige leefomgeving. Goed wonen
gaat verder dan alleen een dak boven je hoofd hebben. Het gaat ook
over de kwaliteit van de straat, de buurt en de directe woonomgeving.
Iedere wijk of kern is verschillend. Op het gebied van wonen, leven, sfeer en
behoefte. Iedere wijk of kern heeft een eigen dynamiek en problematiek.
WoCom voelt zich mede verantwoordelijk voor de leefbaarheid in wijken
met veel sociale huurwoningen. We stimuleren bewoners hierbij ook
hun eigen verantwoordelijkheid te nemen.
strategie
WoCom investeert in een leefomgeving die schoon, heel en veilig is.
Daar waar de leefbaarheid in het geding is, vergroten we onze inzet en
aanwezigheid. De keuzes verwoorden we in wijkbeheerplannen met
een visie voor elke wijk.
WoCom investeert slechts beperkt in openbare ruimte. We doen dit ten
behoeve van de waardeontwikkeling en het indirecte rendement van
onze portefeuille. Dit gebeurt altijd in samenwerking met partners, het
openbaar bestuur of bijvoorbeeld zorg- en welzijnspartijen.
Ambitie ‘ondersteuning’
Leven is… ondersteuning krijgen als dat nodig is. Prettig wonen doe je niet
alleen, maar samen met de sociale omgeving. Met bewoners die prettig
wonen, samen met anderen. WoCom streeft naar goed huurderschap.
Daarmee bedoelen we dat we overlast willen voorkomen of tegenge-
gaan en proberen te voorkomen dat kwetsbare bewoners uitvallen. Als
wonen op eigen kracht niet lukt, biedt woCom met maatschappelijke
partners ondersteuning.
strategie
WoCom is alert op (dreigende) betalingsproblemen. Wanneer huurders
de huur niet betalen, gaan we snel met hen in gesprek om grotere
problemen te voorkomen en de betalingsachterstand te beperken.
WoCom heeft een signalerende functie. Medewerkers signaleren actief
in de wijk, maar treden niet op als hulpverlener. We begeleiden bewoners
naar hulpverleningsinstanties als zij zelf niet in staat zijn om tot oplos-
singen van hun problematiek te komen.
WoCom is effectief aanwezig in de wijk; waar dat nodig is, zijn we
zichtbaar en toegankelijk en waar het niet nodig is, blijven we op de
achtergrond. Medewerkers van woCom zijn makkelijk aanspreekbaar
voor bewoners. Onze medewerkers weten wat er speelt in de wijk en
kennen de sociaal-maatschappelijke partners en hulpverleners.
s a bIn a t om a l a-w Il CzeK , sI Jl K enss t r a at In somer en: “ w e hebben een wonIng geKoCh t dIe Ja r enl a ng v er huur d wa s. dus a lt I Jd goed onder houden en a a n-t r eK K el I JK geP r I Jsd.”
15
Ambitie ‘participatie’
Leven is… samen het gesprek aangaan. Goed wonen is de gezamenlijke
verantwoordelijkheid van bewoners en woCom. WoCom neemt die
verantwoordelijkheid van haar huurders serieus en geeft hen invloed op
beleid en beheer. Ook samenwerkingspartners betrekken we bij beleids-
vorming. We zoeken de verbinding; gedeelde verantwoordelijkheid vraagt
om een gedeelde visie.
strategie
We werken op een efficiënte en effectieve wijze samen met de huur-
dersbelangenvereniging. De Overlegwet vormt daarbij het uitgangs-
punt. Maar we werken ook met andere participatievormen, zoals
klantenpanels en projectcommissies. Met als doel: huurders invloed
geven op het beleid en de keuzes die woCom maakt.
We gaan en blijven met samenwerkingspartners in gesprek over de ont-
wikkeling van ons beleid. WoCom is transparant over haar doelstellingen
en zoekt met samenwerkingspartners naar het gezamenlijke doel en
versterking in de uitvoering daarvan.
D. sAmEn wErkEnWoCom is een klantgerichte en betrouwbare partij voor huurders en
samenwerkingspartners. Medewerkers zijn duidelijk over wat wel en niet
mogelijk is in het belang van de volkshuisvestelijke kerntaak. Zij komen
beloftes aan collega’s, huurders en relaties na.
Ambitie ‘verantwoording’
Samen werken is… uitleggen wat je doet en waarom. WoCom maakt haar
keuzes in het belang van de volkshuisvesting in de regio. Als maatschap-
pelijke ondernemer zijn we transparant en leggen we verantwoording
af over de keuzes die we maken en hoe we ‘ondernemen’ met maat-
schappelijk geld. Dit doen we zo efficiënt mogelijk, met zo min mogelijk
middelen. Op organisatieniveau leggen we verantwoording af aan de
maatschappelijke omgeving en op woningniveau aan de individuele klant.
We laten duidelijk zien waar woCom voor staat.
strategie
Intern en extern dragen we één duidelijk standpunt uit; woCom is trans-
parant over wat zij doet en waarom. Op begrijpelijke wijze, in woord en
daad, in de voornemens en in de verantwoording. Als betrouwbare
partner maken we concrete afspraken en komen we deze na.
WoCom is een maatschappelijke ondernemer en streeft een maatschap-
pelijk doel na. Governance en integriteit zijn daarbij belangrijk. WoCom
onderschrijft de governancecodes van de sector en handelt volgens haar
eigen integriteitsbeleid. Ook laten we vierjaarlijks een visitatie uitvoeren.
16
Ambitie ‘organisatie’
Samen werken is… zelfstandig en proactief ondernemen. Medewerkers
weten wat er van hen verwacht wordt, ze hebben vertrouwen in en
identificeren zich met woCom. De beleidskaders en verantwoordelijk-
heden zijn helder, de toepassing daarvan op individuele situaties gebeurt
door de afweging van betrokken, zelfstandige medewerkers. Zij maken
concrete afspraken en komen deze na, intern en extern. Zij zijn betrouw-
baar, klantgericht en effectief: ze doen de goede dingen en bereiken op
proactieve wijze resultaat.
strategie
Onze medewerkers zijn zich bewust van de missie en kernwaarden van
woCom. Dit leidt tot besluiten die passen in onze visie. De organisatie
en het management geven de richting en de kaders aan en geven
vertrouwen aan medewerkers om daarbinnen zelfstandig en proactief
te handelen. Bij dit vertrouwen past een coachende/faciliterende stijl van
leidinggeven. Binnen ons HRM-beleid hebben we daarom aandacht
voor de kernwaarden, competentieontwikkeling, samenwerking en
leiderschap.
Medewerkers krijgen de ruimte om zelfstandig te ondernemen en in
creatieve oplossingen te denken. Hierdoor kan woCom snel en slag-
vaardig opereren. De organisatie heeft een heldere structuur met een
beperkt aantal afdelingen. We hebben blijvende aandacht voor de
taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden, het opdrachtgever-
schap, de interne samenwerking en communicatie.
Ambitie ‘samenwerking’
Samen werken is… gebruikmaken van elkaars kwaliteiten. WoCom werkt
samen met maatschappelijke partners, (in)formele partijen en bewoners-
organisaties in de lokale gemeenschappen. Zij kunnen onze kennis en
expertise aanvullen en versterken. Om gezamenlijke doelen te bereiken,
ieder vanuit de eigen verantwoordelijkheden en kwaliteiten.
strategie
WoCom werkt samen met gemeenten, zorg- en welzijnspartijen en
andere sociaal-maatschappelijke dienstverleners. Zowel op het gebied
van vastgoed als in de aanpak van sociaal-maatschappelijke en indivi-
duele problemen. Een goed stelsel met aansluitende ketensamenwerking
is noodzakelijk om samen sociale problemen en vraagstukken goed aan
te kunnen pakken. Ook zoeken we samenwerking met collega-corporaties
om slimmer en efficiënter in te kunnen spelen op ontwikkelingen.
WoCom werkt samen met leveranciers en aannemers. Samen met
onze medewerkers vormen zij het gezicht van woCom voor huurders en
relaties. Iedereen die namens woCom werkt, handelt vanuit dezelfde
kernwaarden. Kennisuitwisseling en proactieve samenwerking zijn de
speerpunten voor externe én interne samenwerking. Ook met onze
overige samenwerkingspartners.
henr y Paul ussen, sCheP ens t r a at In hel mond: “ w I J hel P en el K a a r In de buur t. zo zI t t en de mensen hIer nu eenm a a l In el K a a r ! ”
17
Via Wooniezie snel een
appartement
E. toEkomstWoCom biedt nu én in de toekomst sociale huisvesting in haar kernwerk-
gebied, door continu te werken aan een courante vastgoedportefeuille
en een effectieve en effi ciënte bedrijfsvoering.
Ambitie ‘transformatie’
De toekomst is… een regionale woningmarkt met voldoende sociale huur-
woningen. WoCom heeft een gedifferentieerde portefeuille met voldoende
sociale huurwoningen voor de huidige en toekomstige behoefte in het
werkgebied. De verschillende woningtypen, prijsklassen en woonmilieus
sluiten aan bij de gevarieerde vraag. Daarin spelen we in op de demogra-
fi sche verschuiving naar kleinere huishoudens en oudere huurders.
strategie
Het uitgangspunt voor de omvang van de woningportefeuille is de
behoefte aan sociale huurwoningen per gemeente. De totale woning-
portefeuille van woCom zal hierdoor maximaal gelijk blijven of beperkt
afnemen tot 6.000 woningen. De kwaliteit van de portefeuille wijzigt
door de veranderende vraag en behoefte van verschillende klantgroepen.
De gewenste portefeuille verkrijgen we door verkoop, sloop, nieuwbouw
en renovatie. Het gewenste vernieuwingspercentage voor nieuwbouw van
woongelegenheden is gemiddeld 1%, circa 60 per jaar. Door onderhoud
houden we de (technische) kwaliteit van woningen zodanig in stand, dat
we ze langer kunnen verhuren dan de (theoretische) exploitatieduur.
WoCom bouwt sociale huurwoningen op die plekken waar de (toekom-
stige) vraag is. Hierbij zien we vooral mogelijkheden voor nieuwbouw en
uitbreiding in de grotere dorpen en in Helmond. In de kleine kernen en
kerkdorpen is de vraag naar woningen beperkter, daar bouwen we slechts
bij uitzondering. De bouw volgt de vraag: we bouwen vooral kleinere en
duurzame, grondgebonden woningen en slechts een zeer beperkt aantal
appartementen. WoCom bouwt géén dure huurwoningen.
Het niet-sociale deel van de vastgoedportefeuille zal op termijn afnemen.
Dit deel bestaat uit onder meer al gebouwde duurdere huurwoningen,
commercieel vastgoed en bedrijfspanden.
18
Via Wooniezie snel een
appartementBets Kissen staat op het punt van verhuizen. Na jarenlang met haar gezin aan de Mgr. Zwijssenstraat in Budel te hebben gewoond, is het huis voor haar alleen te groot. “Niet alleen vanwege de ruimte, maar ook omdat er rondom het huis een tuin ligt die nogal wat onderhoud vraagt. En dat kan ik in mijn eentje niet langer bijhouden. De tuin is nog aangelegd door mijn man, met haagjes en struiken. Die moet je tijdig snoeien, anders wordt het een wilde boel. Dat wil ik voorkomen.” De woonkamer van Bets staat vol poppen en poppenhuizen. “Allemaal zelf gemaakt. Het was een gezamenlijke hobby van mij en mijn man. We hebben jarenlang samen geknutseld aan de verzameling. Hij vooral aan de poppenhuizen en de meubeltjes die er in staan. Ik maak de poppen inclusief de kleertjes natuurlijk. Ik hoop dat ik het grootste deel daarvan kan meenemen naar mijn nieuwe woning.” Het huis wordt binnenkort gerenoveerd. Voor die tijd is Bets in haar appartement getrokken. Een kleinere woning, waar alles gelijkvloers is. “Ik heb via Wooniezie gereageerd op het appartement in de Vroonhof in Budel. Het was meteen raak en al snel kreeg ik de bevestiging dat het appartement aan mij was toegewezen. Zo zie je dat het dan ineens heel snel kan gaan.”
19
Ambitie ‘waardestijging’
De toekomst is… een courante woningportefeuille in een goede wijk.
Vastgoed is voor woCom het belangrijkste bedrijfsmiddel om haar kerntaak
te kunnen realiseren. Het is tevens het kapitaalmiddel om de continuïteit
van woCom te waarborgen. Daarbij is niet alleen de woning zelf, maar
ook de kwaliteit van de woonomgeving van belang. We hebben een visie
op de ontwikkeling van wijken en buurten en investeren in waardebehoud
of waardeontwikkeling van de portefeuille. Ook in wijken waar de markt-
omstandigheden niet optimaal zijn.
strategie
De ontwikkelingen van wijken en buurten hebben we beschreven in
gebiedsvisies. Daarin staat de gewenste strategie van woCom voor haar
woningen, maatschappelijk vastgoed en investeringen in het gebied.
WoCom houdt zich aan bestaande afspraken over het realiseren van
maatschappelijk vastgoed in de wijk. De portefeuille wordt niet verder
uitgebreid, tenzij een project vooral huisvesting van bijzondere doel-
groepen betreft.
r IeK va n den boom, v ogel sP l eIn In budel-sChoo t: “ de ge v el r eno vat Ie heef t e v en geduur d en br aCh t bes t wat onrus t me t zICh mee, m a a r nu ben IK zo t ro t s oP mI Jn huIs! ”
20
Ambitie ‘continuïteit’
De toekomst is… een organisatie die in staat is en blijft om sociale huur-
woningen te verhuren, onderhouden, bouwen en verkopen. WoCom
heeft een gezonde, efficiënte bedrijfsvoering. We zijn in staat om nu en in
de toekomst invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave en om
aan onze verplichtingen te voldoen.
strategie
De reguliere exploitatie van het vastgoed, de verhuur van woningen, is
kostendekkend. Het onderhoud, maar ook de organisatiekosten en de
heffingen betaalt woCom zo veel mogelijk uit de huuropbrengsten. De
investeringen in transformatie en nieuwbouw bekostigen we uit de ver-
kopen. Om de financiële continuïteit te garanderen, stuurt woCom op
kasstromen en hanteren we een Interest Coverage Ratio (ICR) van mini-
maal 1,5. Dit betekent dat we ernaar streven dat we uit onze kasstromen
minimaal 1,5 maal onze rentelasten kunnen betalen. Daarnaast gaan we
uit van een direct rendement (netto opbrengst) van minimaal 4,5%.
Investeringen worden gefinancierd uit eigen middelen met een Internal
Rate of Return (IRR) of netto rendement van 2,8% tot 3,5% op het eigen
vermogen van woCom. Hiermee kunnen we het eigen vermogen mini-
maal in stand houden, rekening houdend met de inflatie. Om onze
vermogenspositie verder te verbeteren, brengen we onze leningenpor-
tefeuille per woning de komende jaren terug tot onder het gemiddelde
in de sector. Voor ons vermogen hanteren we als randvoorwaarde voor
solvabiliteit minimaal 30% voor 2020 en het renterisico mag maximaal
15% bedragen.
Politieke en bestuurlijke ontwikkelingen zullen het in de toekomst onver-
mijdelijk maken om tot schaalvergroting over te gaan. In de toekomst
zullen alleen grotere corporaties een efficiënte bedrijfsvoering kunnen
voeren met voldoende beleidskracht tegenover de (groter wordende)
gemeenten. Ook voor woCom ligt in de toekomst een verregaande
samenwerking met een of meerdere collega-corporaties voor de hand
om de continuïteit te garanderen. Voor samenwerking komen partijen
met een aanpalend werkgebied in aanmerking.
mI Jnheer s a nders, dross a a r d In heeze:“a l s he t goed Is , zIen w e he t r esulta at va n de r eno vat Ie t erug oP de energIeno ta .”
21
Ik wil hier nooit meer weg!
“Het mooiste stukje van Someren!” Toon Vereijken kan het weten, want hij woont al 30 jaar in zijn appartement aan de Hoevenstraat. “Het is lekker rustig en ik woon hier dan ook met veel plezier. Ik zou nergens anders willen wonen.” Toon is erg actief in de buurt. Zo erg zelfs dat hij zijn werk mee naar huis neemt. “Ik werk in de groenvoorziening. Elke ochtend zorg ik ervoor dat de plantsoenen in de regio er mooi bij liggen. Dat doe ik ook hier in de straat. Want met al die bezuinigingen kan de gemeente best wel wat hulp gebruiken. Zeker nu de bladeren vallen en het een paar keer f link heeft gestormd. Dan pak ik mijn hark en mijn schoffel en dan doe ik in de straat mijn ronde. Kleine moeite, hoor!”
4. K ansen en rIsICo’s
WoCom is een sociale huisvester die ‘gewoon goed wonen’
biedt in Asten, Cranendonck, Heeze-Leende, Helmond en
Someren. En woCom wil dit in de toekomst blijven. Dit vraagt
om het continu verbeteren en transformeren om aan te
blijven sluiten bij de behoefte en de vraag. Niet alleen vanuit
het oogpunt van vastgoed en de continuïteit, maar met aan-
dacht voor de klant en de maatschappij.
Daarbij zien we kansen en risico’s. Risico’s zijn ‘onzekere
gebeurtenissen die de realisatie van de strategische doelstel-
lingen van woCom kunnen belemmeren’. De belangrijkste
risico’s liggen voor ons in de politieke ontwikkelingen en de
nog onbekende, maar grote veranderingen in de corporatie-
sector als gevolg van politieke keuzes. De economische
ontwikkelingen leggen druk op een gezonde bedrijfsvoering
die afhankelijk is van woningverkopen en fi nanciering. Niet
alleen voor woCom, maar ook voor andere corporaties.
Wanneer het corporaties niet lukt om in deze ontwikkelingen
het hoofd boven water te houden, moeten andere corporaties
bovendien de saneringskosten opbrengen.
Dit alles vraagt om doordachte keuzes en een goede strategie.
Een strategie waarbinnen ook ruimte bestaat voor kansen.
Met dit ondernemingsplan geven we op transparante wijze
inzicht in onze keuzes en strategie voor 2014 tot en met 2016.
We verwachten hiermee een goede invulling te kunnen geven
aan onze missie en doelstellingen. De ambities geven de
kaders aan, daarbinnen is een proactieve invulling en de nodige
fl exibiliteit mogelijk om snel te kunnen schakelen, waar nodig
22
plannen bij te stellen en kansen te zien en te grijpen. Dat doen
we graag samen met onze klanten, samenwerkingspartners en
de maatschappij. Samen kunnen we verder vorm geven aan
gewoon goed wonen in het werkgebied. Door een transparante
houding worden onze gezamenlijke doelen en belangen duidelijk
en kunnen we elkaar versterken in het behalen van de doelen.
Dit ondernemingsplan verwoordt onze maatschappelijke
ambities en de strategie om die ambities de komende jaren te
verwezenlijken. Ons ondernemingsplan is tot stand gekomen
in samenwerking met belangrijke samenwerkingspartners, de
Bewonerskoepel, onze medewerkers, de Raad van Commis-
sarissen en het klantenpanel. Zij hebben input gegeven en mee-
gedacht. Uiteindelijk zullen we de maatschappelijke opgave op
het gebied van wonen, maar ook het gebied van vergrijzing,
zorg, werk en inkomen samen moeten aanpakken. Mét
partners en mét betrokken bewoners. Ieder vanuit een eigen
verantwoordelijkheid.
Samen hebben we gezorgd voor een goede fundering, waarop
we verder kunnen bouwen en onze ambities kunnen realiseren.
Zodat huurders, ook in de toekomst, bij woCom gewoon goed
kunnen wonen. Daarin schuilt immers het bestaansrecht van de
corporatie. De toekomst ligt in de oorsprong.
5. tot slot
23
Postadres
Postbus 36 | 5710 AA Someren
Bezoekadres
Witvrouwenbergweg 2 | 5711 CN Someren
0493 49 76 66 | www.wocom.nl
servicekantoor helmond
Mierloseweg 71 | 5707 AC Helmond
top related