amsl – formations 2009 un lotissement dans ma commune ?

AMSL – Formations 2009

Un Lotissement dans ma Commune ?

LE LOTISSEMENT

I - DEFINITION

II - LA DECLARATION PREALABLE

III – LE PERMIS D’AMENAGER

IV – LA CHARTE DE QUALITE DES LOTISSEMENTS

V – QUESTIONS - REPONSES

LOTISSEMENT

I - DEFINITIONS RAPPEL DES TEXTES

La réforme du Code de l’Urbanisme Ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire

et aux autorisations d’urbanisme Loi ENL du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement Décret du 31 juillet 2006 relatif aux règles de caducité du permis de construire Décret du 4 octobre 2006 relatif aux permis de construire délivrés à titre précaire Décret du 5 janvier 2007 pris pour application de l’ordonnance du

8 décembre 2005 Loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable Décret du 25 mars 2007 relatif aux secteurs sauvegardés Décret du 30 mars 2007 relatif aux monuments historiques Décret du 11 Mai 2007 relatif à la restauration immobilière et modifiant le décret du 5 janvier 2007

Arrêté du 6 juin 2007 relatif au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme

Arrêté du 11 septembre 2007 relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’ urbanisme

Décret du 11 septembre 2007 relatif à l’accessibilité des ERP et IGH modifiant le code de la construction et de l’habitation et portant diverses dispositions relatives au code de l’urbanisme

Le lotissementI - Définition

Le lotissementI - Définition

Art L 442-1 du Code de l’Urbanisme:

« Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments »

Ce qui a changé avec la réforme …..

la définition du lotissement ne dépend pas du nombre de terrains issus de la division.

le lotissement peut concerner une ou plusieurs propriétés foncières (à mettre en parallèle avec la disposition qui autorise le dépôt d’une demande d’AOS par « le ou les propriétaires du ou des terrains » - article R. 423-1 du code de l’urbanisme).

il n’existe plus de disposition spécifique aux divisions résultant d’un partage successoral.

Le lotissementI – Définition (suite)

Le « lotissement » n’est plus une procédure d’autorisation à lui seul. Qualifié d’opération d’aménagement, il est soumis à deux types de procédures possibles :

- soit le permis d’aménager,

- soit la déclaration préalable.

Le nombre de terrains à bâtir créés ne sert plus qu’a déterminer la procédure applicable.

Operation d’aménagement

lotissement

Procédure 1

permis d’aménager

Procédure 2

déclaration préalable

Le lotissement I – Définition (suite)


Art. R.421-19 : Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :

a) Les lotissements qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :

- lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs

- ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ;

b) Etc ...

Art. R.421-23 : Doivent être précédés d’une Déclaration Préalable, les travaux, installations et aménagements suivants :

a) Les lotissements qui ne sont pas soumis à permis d’aménager ;

b) Etc …


Y-a-t’il plus de deux lots ?

NON

OUI

Y-a-t’il des espaces communs ?

OUI

PERMIS D’AMENAGER

Le terrain est-il situé en site classé ou secteur sauvegardé ?

DECLARATION PREALABLE

NON

OUI

NON

Trois questions à se poser:

Les Exclusions: Art R442-1 du Code de l’Urbanisme:

« Ne constituent pas des lotissements…. »

a) Les divisions effectuées dans le cadre d’un remembrement ou d’une association foncière urbaine autorisée.

b) Les divisions effectuées par l’aménageur dans les ZAC.c) Les divisions effectuées dans le cadre des permis groupésd) Les divisions effectuées par un propriétaire au profit de

personnes qu’il a habilité à réaliser une opération immobilière… et qui ont elle même obtenu un permis de construire ou un permis d’aménager pour la création d’un groupe de bâtiment ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle.


Les Sanctions en cas de non respect des procédures:

Art L 480-4-1 du Code de l’Urbanisme:« est puni d’une amende de 18000 € et en cas de récidive de

45000 € …»

Art L 480-15 du Code de l’Urbanisme:« les ventes ou location intervenus en méconnaissance des

dispositions du titre IV du présent livre peuvent être annulées à la requête de l’acquéreur, du maire ou du représentant de l’état au frais et dommages du lotisseur »

« Toutefois, les ventes pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent être annulées »


LOTISSEMENT

II – LA DECLARATION PREALABLE

Contenu du dossier pour un lotissement:

Le dossier déposé en Mairie comprend:• DP1: le plan de situation permet de situer le terrain dans la

commune afin de connaître quelle règle d’urbanisme est applicable et s’il existe des servitudes

• DP9: Le plan sommaire des lieux permet d’avoir une vision précise de l’état du terrain avant la réalisation du projet et des constructions existantes et environnantes

• DP10: le plan coté du terrain (3D) permet d’apprécier l’intégration du terrain et d’indiquer les éventuelles divisions projetées;

Le lotissement II– La Déclaration Préalable

Instruction:

• Délai: 1 mois – 2 mois si ABF

• Décision de Non Opposition TACITE en cas d’absence de réponse dans le délai

• Dans un délai de deux mois l’autorité peut fixer les participations exigibles par arrêté (par ex: PVR)

• Pas de possibilité de retrait de l’autorisation


Instruction (suite): LA DESSERTE EN RESEAUX

• Art L 111-4: « lorsque, compte tenu de la destination (…) de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution D’EAU, D’ASSAINISSEMENT et D’ELECTRICITE sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par (qui) ces travaux doivent être exécutés. »

• « Lorsqu’un projet fait l’objet D’UNE DECLARATION PREALABLE, L’autorité compétente DOIT S’OPPOSER a sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies »


Les Effets de la Déclaration Préalable de Lotissement

• La Déclaration Préalable autorise la division mais pas la construction

• Seul le Certificat d’Urbanisme « OPERATIONNEL» (L 410-1b) permet de garantir la constructibilité

Nécessité d’une demande de Certificat d’Urbanisme préalable ou en parallèle de la DP ! surtout en RNU !


LOTISSEMENT

III – LE PERMIS D’AMENAGER

Une Approche Nouvelle de l’Aménagement

• Un Lotissement est un nouveau quartier, un morceau de ville.

• Il doit s’inscrire dans l’existant en tenant compte de son environnement naturel et bâti

• Le Maire, 1er responsable de l’urbanisme de sa commune, doit participer à l’élaboration du projet

• La constitution du dossier de permis d’aménager doit faire l’objet d’un dialogue et d’une concertation préalable entre la commune et le lotisseur

• Les pièces constituant le dossier permettent de répondre à chacune des questions importantes liées au projet.

Le lotissement III– Le Permis d’Aménager


Contenu du dossier:PA1: Plan de Situation

PA2: Notice décrivant le projet

PA3: Plan de l’état actuel

PA4: Plan de composition

PA5: Deux vues et coupes

PA6: Photographie dans l’environnement proche

PA7: Photographie dans l’environnement lointain

PA8: Programme et plan des travaux d’aménagement

PA9: hypothèses d’implantation des bâtiments

PA10: Projet de Règlement

PA11: Garantie d’achèvement des travaux

PA12: Engagement du lotisseur à constituer une ASL.

PA1 – Le plan de situationPA1 – Le plan de situationArticles R.441-2 a et A.441-9

Document graphique permettant de situer le terrain à situer le terrain à l’intérieur de la communel’intérieur de la commune afin d’identifier :

- La zone concernée du document d’urbanisme- Les éventuelles servitudes …Indication de l’échelle et du NordIdentification des angles de prises de vues (pièces PA6 et PA7)


PA2 – Notice décrivant le projetPA2 – Notice décrivant le projetArticle R.441-3

Elément primordial du projet d’aménagementElle permet de préciser les éléments du projet qui ne peuvent

pas être représentés par les seuls plan de l’état actuel du terrain et le plan de composition d’ensemble

Elle est composée de deux parties :- La présentation de l’état initial- La présentation du projet


La notice présente l’état initial et les abords du projetLa notice présente l’état initial et les abords du projet

en indiquant :- les constructions, la végétation et les éléments paysagers

existants,- les abords immédiats (desserte, réseaux…)Cette notice est illustrée par le plan topographique ( PA3) et

les vues proches et éloignées du site (PA6-PA7)


La notice présente le projetLa notice présente le projeten répondant à six questions précises destinées à permettre au service

instructeur de comprendre la façon dont les aménagements prévus s’insèrent dans leur environnement :

Quel aménagement est prévu pour le terrain? Comment sont prévues l’organisation et la composition des

aménagements nouveaux, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ?

Comment seront traités les voies et espaces publics et collectifs? Comment sont organisés et aménagés les accès au terrain et les aires

de stationnement ? Comment sont traités les constructions, clôtures, végétation ou

aménagements situés en limite de terrain ? Quels sont les équipements qui seront à usage collectif tels que les

locaux à poubelle, les garages à vélo, les aires de jeux …?


PA3 – Le plan de l’état actuelPA3 – Le plan de l’état actuelArticle R.441-4 1°

Il permet d’avoir une vision précise de l’état actuel du terrain (avant réalisation du projet)

Il doit faire apparaître : l’état initial du terrain et ses abords (construction, végétation

et éléments paysagers existants). le tracé ou les modalités des raccordements des équipements

publics si la demande ne concerne pas la totalité du terrain, la partie

de celui-ci qui n’est pas incluse.


PA4 – Le plan de compositionPA4 – Le plan de compositionArticles R.441-4 2° et R.442-4Il permet : d’avoir une vision précise du projet d’aménagement de voir comment sera le terrain après la réalisation du projet.Ce plan doit être côté en 3 dimensionsIl doit représenter: les plantations maintenues ou créées la composition d’ensemble du projet la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou

des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative


PA5 – Deux vues et coupesPA5 – Deux vues et coupesfaisant apparaître la situation du projet dans le profil

du terrain naturelArticle R.442-5 a

Le plan en coupe complète le plan de masse et permet de comprendre l’implantation du projet et ses incidences sur le terrain existant avant réalisation du projet.

Il doit faire apparaître : le profil du terrain avant et après les travaux


PA8 – Programme et plans des travaux d’aménagementPA8 – Programme et plans des travaux d’aménagementArticle R.442-5 cCes documents permettent de connaître les travaux qui sont programmés

pour la viabilisation du terrain (réseaux et voirie)

Le programme des travaux liste : les caractéristiques des ouvrages à réaliser Le tracé des voies à aménager les modalités de raccordement aux bâtiments qui seront édifiés par les

acquéreurs de lots les dispositions prises pour la collecte des déchets

Les plans indiquent : le positionnement de chaque réseau existant et futur l’implantation exacte de la voirie.


PA9 – Document graphique d’hypothèse d’implantation PA9 – Document graphique d’hypothèse d’implantation des bâtimentsdes bâtiments

Article R.442-5 d

Ce document graphique fait apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des bâtiments

Ce document permet d’ appréhender l’aspect esthétique et fonctionnel futur du lotissement après réalisation des bâtiments.


PA10 –PA10 – Projet de règlementProjet de règlementArticle R.442-6 a

A établir si l’on souhaite compléter les règles déjà existantes sur la commune

Les dispositions du règlement du lotissement ne peuvent être contraires aux règles d’urbanisme qui s’appliquent (règlement du PLU ou RNU…)


PA11 –PA11 – Garantie d’achèvement des travauxarantie d’achèvement des travauxArticles R.442-6 b et R.442-14

La vente ou la location des lots peut être autorisée avant que tous les travaux d’aménagements soient terminés.

Établissement d’une garantie d’achèvement des travaux auprès d’une banque, d’un établissement financier ou d’une société de caution mutuelle

Cette garantie doit être établie conformément à l’article R.442-14 du code de l’urbanisme.


PA12 – Engagement du lotisseur de constituer une PA12 – Engagement du lotisseur de constituer une association syndicaleassociation syndicale

Article R.442-7

La constitution d’une association syndicale libre est obligatoire dans un lotissement comportant des parties communes non rétrocédées à la commune.

Le lotisseur doit prendre l’engagement de constituer cette A.S.L dans les délais fixés par le code.

Le lotisseur peut être dispensé de créer l’ASL en cas de rétrocession des équipements communs à la commune. Dans ce cas, il doit fournir une copie de la convention qui prévois cette rétrocession.


EN RESUMEEN RESUME avons-nous répondus aux questions suivantes ?- 1- Comment le Projet s’insert dans l’agglomération ?- 2- Comment le Projet s’insert l’environnement ?- 3- Quel et l’impact sur les équipements publics ?- 4- Comment le projet est desservi en voirie et réseaux ?- 5- Comment sont Traités les espaces communs et les

équipements collectifs ?- 6- Comment seront gérés les Voiries et les Réseaux ?- 7- Quelles sont les règles d’urbanisme applicables dans le

lotissement ?



PLANNING D’UNE OPERATION DE LOTISSEMENTPLANNING D’UNE OPERATION DE LOTISSEMENT

LOTISSEMENT

IV – LA CHARTE POUR LA QUALITE DES

LOTISSEMENTS

Le lotissement IV– La Charte pour la Qualité des Lotissements

Les Signataires: Les Signataires:

- ETAT- ETAT- CG 71, OPAC, CAUE- CG 71, OPAC, CAUE- AMSL, AMCR71, - AMSL, AMCR71, - Géomètres-experts, Architectes- Géomètres-experts, Architectes- Aménageurs-Lotisseurs- Aménageurs-Lotisseurs- Constructeurs de Maisons Individuelle- Constructeurs de Maisons Individuelle


Les Objectifs:Les Objectifs:

- Définir des principes à prendre en compte dans la Définir des principes à prendre en compte dans la conception et la réalisation des projets de lotissement.conception et la réalisation des projets de lotissement.

- Engager les différents acteurs dans une démarche Engager les différents acteurs dans une démarche commune et pluridisciplinairecommune et pluridisciplinaire

- Promouvoir des actions concrètes pour améliorer la Promouvoir des actions concrètes pour améliorer la qualité des futures opérationsqualité des futures opérations


Les Engagements:Les Engagements:Prendre en Compte des principes clés à chaque étape du Prendre en Compte des principes clés à chaque étape du

projet d’aménagement:projet d’aménagement:

-DiagnosticDiagnostic du site du site-ProgrammeProgramme de l’opération de l’opération-Principes d’aménagementPrincipes d’aménagement-Mises en Œuvre effective des principes retenusMises en Œuvre effective des principes retenus


Les Engagements:Les Engagements:Engager une Engager une démarche partenarialedémarche partenariale

-Equipe pluridisciplinaireEquipe pluridisciplinaire adaptée à la taille et à l’enjeux adaptée à la taille et à l’enjeux de l’opérationde l’opération-Large Large concertationconcertation

- en amont du dépôt de demande d’autorisation en amont du dépôt de demande d’autorisation - tout au long du projettout au long du projet


Les Engagements:Les Engagements:Prise en compte des Principes Prise en compte des Principes

du du Développement DurableDéveloppement Durable

-Gestion Gestion économe de l’espaceéconome de l’espace-Prise en compte des Prise en compte des risques et nuisancesrisques et nuisances-Préserver et valoriser Préserver et valoriser l’environnementl’environnement-Favoriser la Favoriser la cohésion socialecohésion sociale-Promouvoir une Promouvoir une économie soutenableéconomie soutenable-Articuler Articuler urbanisationurbanisation et et enjeux de mobilitéenjeux de mobilité

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