anÁlisis del mercado inmobiliario de...
TRANSCRIPT
Construyendo
Tejido Empresarial
Encuesta del Mercado Inmobiliario –EMI
2015-I
Yopal, Casanare
Septiembre de 2015
ANÁLISIS DEL MERCADO
INMOBILIARIO DE YOPAL
CONTENIDO
PRESENTACIÓN
1. CONTEXTUALIZACIÓN
1.1 Contexto socioeconómico
1.2 Demografía
1.3 Contexto inmobiliario
2. ENCUESTA DEL MERCADO INMOBILIARIO DE YOPAL
3. RESULTADOS DE LA EMI
4. PERSPECTIVAS Y ANÁLISIS DEL SECTOR
PRESENTACIÓN
Entre la actividad inmobiliaria y el crecimiento económico de un
país existe una relación de doble vía. La construcción, compra,
venta y alquiler de propiedades inmobiliarias genera empleo,
utilidades, impuestos y marca la pauta en cuanto al crecimiento
de las ciudades. Asimismo, las condiciones socioeconómicas
inciden en la capacidad adquisitiva de los hogares, que cada
día son más y necesitan de vivienda.
El objetivo de este análisis es determinar la dinámica y
potencialidades de la actividad inmobiliaria en la ciudad de
Yopal, en medio de los vaivenes económicos imperantes en la
región (oferta y precios de la vivienda, locales, oficinas y lotes
en el área urbana de la ciudad).
1. CONTEXTUALIZACIÓN
Yopal, ciudad capital del Departamento de Casanare, fue fundada a orillas
del Río Cravo Sur en 1915.
Extensión total: Tiene una extensión de 2.771 km2; de los cuales 25,98 km2
conforman el área urbana* (POT de Yopal, 2013).
Población (2015): 139.736 habitantes (DANE). 132.923 beneficiarios
registrados en el SISBEN (AOP Yopal, 2015)
Dista 387 km de Bogotá, con la cual se comunica principalmente a través de
3 vías terrestres: Troncal del Llano, Vía del Cusiana y la Vía Alterna al Llano.
Cuenta con el más importante aeropuerto de la Orinoquía (El Alcaraván)
* Según el POT (2013) el suelo urbano incluye los perímetros (centros poblados) de los
corregimientos del Charte sector La Guafilla, La Niata, La Chaparrera, El Morro, Morichal, Tilodirán,
Quebrada Seca y Punto Nuevo.
1.1. Contexto Socioeconómico
REGALIAS GIRADAS A CASANARE, 1990-2014 (pesos corrientes)
Después del SGR
El petróleo ocasionó en Casanare un cambio estructural que ha
significado un desarrollo acelerado con profundas transformaciones.
Caso “rent-seeking” o persecución de rentas.
Fuente: ECOPETROL (1990-2003), ANH (2004-2011) y DNP (2012-2015)
$9,04 billones
en regalías giradas (Gobernación de Casanare,
Alcaldía de Yopal y demás municipios de
Casanare) en 1990-2014.
$ 0
$ 100
$ 200
$ 300
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$ 500
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1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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Departamento Municipio Yopal Demás municipios Total Casanare
Antes del SGR
$ 657 $ 713
$ 657
$ 0
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$ 400
$ 600
$ 800
$ 1.000
$ 1.200
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Mile
s d
e m
illo
nes
Departamento Municipio Yopal Demás municipios Total Casanare
1.1. Contexto Socioeconómico
REGALIAS GIRADAS A CASANARE, 1990-2014 (Valor presente)
La mayoría de recursos (regalías y contratos con la industria petrolera) se
han irrigado en Yopal = dinámica económica
Fuente: ECOPETROL (1994-2003), ANH (2004-2011) y DNP (2012-2014)
$13,4 billones de hoy
Gobernación de Casanare: 9,56
Alcaldía de Yopal: 0,57
Demás municipios: 3,27
1.1. Contexto Socioeconómico
VARIACIÓN (%) PIB COLOMBIA Y CASANARE, 2001-2013 (Precios constantes)
En el lapso 2009-2013, Casanare creció al 7,2% promedio anual, mientras que
Colombia lo hizo al 4,2%
Fuente: DANE – Cuentas Nacionales Departamentales
1.1. Contexto Socioeconómico
PIB CASANARE, MINAS Y CANTERAS VS DEMÁS SECTORES, 2000-2013
(Precios constantes)
Alta dependencia del petróleo. En 2013 representó 72,2% del PIB corriente.
Catering, obras civiles, servicios ambientales, transporte, hospedaje, servicios de
consultoría, metalmecánica, equipamiento y mano de obra.
Fuente: DANE – Cuentas Nacionales Departamentales
0
2.000
4.000
6.000
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12.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p
Minas y Canteras Casanare sin Minas y Canteras
Recuperación del sector petrolero a partir de 2008
Crecimiento sólido en más de una década
1.1. Contexto Socioeconómico
PRECIO BARRIL DE CRUDO WTI, 2014 - 2015 (USD/barril)
La TRM pasó de $1.850/USD a $2.900/USD en un año (julio14 a julio15).
BanRepública aumento a 4,5% su pronóstico de inflación 2015.
En Casanare se han perdido más de 6.000 empleos en el último año.
Sin embargo, la ganadería y la agricultura están gozando de buenos precios.
Fuente: Investing.com
El precio del barril pasó
de USD105 a USD52 en
menos de 5 meses
1.2. Demografía
POBLACIÓN DE CASANARE Y YOPAL, URBANA VS RURAL, 1985-2015
La población urbana de Yopal pasó de 42.671 hab. en 1985 a 139.736 hab. en
2015. La rural se estancó en 15.000 hab. aproximadamente.
El casco urbano de Yopal tiene más hab que toda el área rural de Casanare
Fuente: DANE
0
50.000
100.000
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250.000
300.00019
85
1986
1987
1988
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1990
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1996
1997
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1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Casanare Urbana Casanare Rural Yopal Urbana Yopal Rural
1.2. Demografía
PIRÁMIDE POBLACIONAL DE YOPAL, 1990 VS 2015
En Yopal se duplicaron los nacimientos entre 1998 y 2014 (14 años), al pasar
de 2.521 a 4.828 respectivamente.
Sin embargo, en la última generación, la pirámide reduce su base y aumenta
su tronco, producto de la inmigración generado por la industria petrolera.
Fuente: DANE
10% 5% 0% 5% 10%
0-4
5-9
10-14
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80 y más Hombres Mujeres
10% 5% 0% 5% 10%
0-4
5-9
10-14
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80 y más Hombres Mujeres
1990 2015
1.2. Demografía
PASAJEROS TRANSPORTADOS AEROPUERTO EL ALCARAVÁN, 2004-2014
A partir de 2010, el número de viajeros efectivos (123.867) supera el tamaño de la
población de Yopal (123.368 habitantes). En 2014, la diferencia fue 102.000.
La población flotante de Yopal, generó importante demanda de bienes y servicios.
Fuente: Aeronáutica Civil Colombiana
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Población Yopal Pasajeros salidos Pasajeros llegados
1.3. Contexto Inmobiliario
PERÍMETRO URBANO
PBOT 2007
Área dentro de perímetro urbano
1.191 hectáreas
Comunas: 5
Barrios: 63
Suelo de expansión urbana: Las
zonas Nor-Oriental y Sur-
Oriental.
Zona de Expansión Industrial.
Fuente: PBOT
Mapa DU7.
Zonas Homogéneas de Reglamentación
1.3. Contexto Inmobiliario
PERÍMETRO URBANO
POT 2013
Área dentro de perímetro urbano
2.052 hectáreas ( ↑ 72,3% )
Adopción Plan Parcial del suelo
de Expansión Urbana Polígono
3, denominado PALMARITO
(2015):
43,3 hectáreas
Total hoy = 2.095,4 hectáreas
Comunas: 7
Barrios: 100 (Hoy112)
(↑ 77,8%)
Fuente: POT
Mapa U06.
Áreas de Actividad
1.3. Contexto Inmobiliario
Fuente: Plan Parcial - Suelo de Expansión Urbana Polígono 3
3.800 has
Estado: Formulación Plan Zonal
159,6 has
43,3 has
1.3. Contexto Inmobiliario
ÁREA ANUAL LICENCIADA EN YOPAL, 2007-2015* (Metros cuadrados)
“Boom inmobiliario” en Yopal. De 20.954 m2 en 2012 a 266.725 m2 aprobados.
Actividad comercial: Industria, Oficina, Bodega, Comercio y Hotel
Fuente: DANE – ELIC
* Datos a junio de 2015
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*
Vivienda Actividad comercial Otros
1.3. Contexto Inmobiliario
ÁREA MENSUAL LICENCIADA EN YOPAL, 2012-2015 (Metros cuadrados)
Desde Enero ‘12, la vivienda representa 77,2% del área total licenciada. En
Colombia es 75,3%.
Declive en metraje aprobado a partir de enero de 2015.
Fuente: DANE - ELIC
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
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2012 2013 2014 2015
Vivienda Actividad comercial Otros
Área promedio mensual aprobada
2014: 22.227 m2
2015: 17.282 m2
1.3. Contexto Inmobiliario
YOPAL, CIUDAD MODERNA
CENTROS COMERCIALES
Unicentro, Gran Plaza Alcaraván,
Morichal Plaza y El Hobo
HOTELES
Cadenas: Estelar, Holiday Inn Express,
GHL Style y Hampton by Hilton
Locales: Casa Morales, La Bendición,
Hayboré, L’Aurora
HIPERMERCADOS
Éxito, Jumbo, YEP, Alkosto, Olímpica,
Paraíso y Home Center
AEROLINEAS
Nacionales: Avianca, LAN, EasyFly
y Viva Colombia
Regionales: Alpes, Aeromel, Helistar
BANCOS
Bancolombia, Bogotá, Agrario, BBVA, BCSC,
Davivienda, Coomeva, Colpatria, Occidente,
AV Villas, Popular, Bancamía y GNB Sudameris
CONCESIONARIOS
Toyota, Nissan, Chevrolet, Mazda, Renault,
Ssanyong, FIAT, JAC, Hyundai, Kia y Subaru
UNIVERSIDADES
Unisangil, Unitrópico, Santo Tomás,
UPTC, UNAD, UNAB, Uniboyacá,
UniRemington (UT), La Salle,
Unipamplona, Francisco de Paula
Santander y UniMeta entre otros.
1.3. Contexto Inmobiliario
ÁREA MENSUAL LICENCIADA PARA VIVIENDA, 2013-2015 (Metros cuadrados)
La vivienda No VIS ha sido el motor de desarrollo inmobiliario de Yopal.
8.625 m2 licenciados mensualmente en promedio, en los últimos 30 meses.
Junio de 2014: Ciudadela La Decisión.
Fuente: DANE - ELIC
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5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
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May
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Juni
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2013 2014 2015
VIS No VIS
1.3. Contexto Inmobiliario
UNIDADES DE VIVIENDA APROBADAS, 2007-2015*
Explosión de unidades de vivienda licenciadas en 2014, tanto VIS como no VIS.
Pese a gestión estatal en 2014, la construcción de vivienda no VIS (privados)
lidera sistemáticamente el sector en Yopal.
Fuente: DANE – ELIC
* Datos a junio de 2015
0
200
400
600
800
1.000
1.200
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
VIS No VIS
1.3. Contexto Inmobiliario
PROYECTOS ACTUALES DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
PROYECTO AÑO DE
INICIO
No. DE
SOLUCIONES
Torres de Villa Sandra 2010 100
Torres de Silencio 2011 400
Torres de Cubarro 2011 160
Comfacasanare 2013 624
Villa David 2014 833
Ciudadela La Decisión 2014 700
Torres de San Marcos 2014 980
TOTAL SOLUCIONES 3.297
PROYECTOS EJECUTADOS o EN
EJECUCIÓN MEDIANTE POLITICA DE
VIS EN YOPAL
1). Nuevo Hábitat, 2). Casimena,
3). Casiquiare, 4). Laureles 1 y 2,
5). Villa Natalia, 6). Villa Lucia, 7). Altos
de Manare, 8). Torres del Silencio,
9). Torres del Cubarro, 10). Cunaguaros,
11). San Jorge 1 y 2, 12). Chavinave,
13). Llano Vargas, 14). Progresos 1, 2 y
3, 15). Vencedores, 16). El Yopo,
17). La Decisión, 18). Torres de San
Marcos y 19). Villa David.
Caso especial: Ciudadela Confacasanare
Convocatoria pública de IDURY en 2012: 17.853 postulaciones.
OA Planeación de Yopal: “No hay registro de urbanizaciones que iniciaron como
ilegales y que se hayan legalizado desde 1990 a hoy”.
Proliferación de proyectos de loteo y urbanización en zona de expansión urbana y
zona rural adyacente.
1.3. Contexto Inmobiliario
ESTADÍSTICAS DE CEMENTO GRIS CASANARE, 2010-2015* (Toneladas)
80% (promedio mensual desde 2010) del cemento gris despachado a Casanare
por empresas productoras viene destinado a la comercialización (15.363 Ton/mes)
En 2015, el promedio mensual despachado a comercializadores cae a 71,6%, y a
los contratistas se han incrementado los despachos (de 11,4% a 18,9% respectiva/)
Fuente: DANE – ECG
* Datos a junio de 2015
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May
2013 2014 2015
Concreteras Comercialización Constructores y contratistas Otros
0
20.000
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80.000
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120.000
140.000
160.000
180.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015*
Concreteras Comercialización
Constructores y contratistas Otros
1.3. Contexto Inmobiliario
CARTERA HIPOTECARIA. SALDO DE CAPITAL TRIM., 2012-2015* ($ Millones)
Comparado con departamentos vecinos, la CH de Casanare es baja ($154.897
millones). Meta se acerca al billón de pesos.
A partir del IV trimestre de 2013, la variaciones porcentuales del saldo de capital de
la CH han menguado
Fuente: DANE – CHV
* Preliminar
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
I II III IV I II III IV I II III IV I*
2012 2013 2014 2015
Boyacá Meta Arauca Casanare
-2,0%
0,0%
2,0%
4,0%
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8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
II III IV I II III IV I II III IV I*
2012 2013 2014 2015
Boyacá Meta Arauca Casanare
1.3. Contexto Inmobiliario
CHV. CAPITAL DE 1 ó MÁS CUOTAS VENCIDAS TRIM., 2012-2015* ($ Millones)
El capital asociado a 1 o más cuotas vencidas en la CHV en Casanare ha
aumentado levemente en los últimos trimestres.
Sin embargo, este capital asociado es de $3.729 millones, es decir 2,4% del saldo
de capital total en el primer trimestre de 2015.
Fuente: DANE – CHV
* Preliminar
0
5.000
10.000
15.000
20.000
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I II III IV I II III IV I II III IV I*
2012 2013 2014 2015
Boyacá Meta Arauca Casanare
-10,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
II III IV I II III IV I II III IV I*
2012 2013 2014 2015
Boyacá Meta Arauca Casanare
2. ENCUESTA DE MERCADO INMOBILIARIO
DE YOPAL –EMI
Financiación: Cámara de Comercio de Casanare
División responsable: Gerencia de Competitividad
Universo: Sociedades y agentes inmobiliarios, promotores
inmobiliarios y constructores.
Encuestado: Gerente, Director de Operaciones o Administrador
Momento estadístico: Junio de 2015
Área de cobertura: Zona urbana y de expansión urbana de Yopal
Tipo de muestreo: Cuasi-censal y probabilístico aleatorio simple
Técnica de recolección: Encuesta personal y telefónica
Tamaño de la muestra: 80% del universo
Vivienda nueva: 52 agentes
Vivienda usada: 58 agentes + 105 personas naturales
Bancos: 9
Demanda: 398 encuestados.
Margen de error máximo: 0.5
Nivel de confianza 95%
3. RESULTADOS DE LA EMI
PROYECTOS DE
VIVIENDA NUEVA
Actualmente 17 proyectos
nuevos tienen unidades en
venta.
Concentración de proyectos
nuevos en el norte de la ciudad.
Restricción de altura: Ningún
proyecto supera los 10 pisos.
Comuna I: Ciro Reina
Comuna II: Calixto Zambrano
Comuna III: Clelia Riveros de Prieto
Comuna IV: Ciudad Campiña
Comuna V: Javier Manuel Vargas G.
Comuna VI: Barrios Suroccidentales
Comuna VII: Barrios Nororientales
3. RESULTADOS DE LA EMI
17 proyectos nuevos
dentro de perímetro urbano
Área urbana usada: 10 has + 4898 m2
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS (con unidades disponibles)
Unidades Aprobadas Vendidas último
semestre A la venta
Apartamentos 1054 116 476
Casas 399 5 48
Oficinas 63 4 33
Locales 15 0 10
Lotes 73 8 65
3. RESULTADOS DE LA EMI
Apartamentos
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Comuna
Unidades
Precio m2 ($ miles)
Área
promedio (m2)
Valor
promedio ($ miles) Aprobadas
Vendidas
último
semestre
En venta
1 218 8 183 $ 2.471 96,25 $ 238
2 496 80 116 $ 2.593 100,4 $ 260
3
4
5 340 28 177 $ 2.080 86,5 $ 180
6
7
Total 1054 116 476 $ 2.355 93,6 $ 220,5
3. RESULTADOS DE LA EMI
Casas
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Comuna
Unidades
Precio m2 ($ miles)
Área
promedio (m2)
Valor
promedio ($ miles) Aprobadas
Vendidas
último
semestre
En venta
1
2 24 3 6 $ 2.947 150 $ 442,1
3
4
5 58 1 37 $ 1.900 177 $ 336,3
6 96 0 1 $ 727 55 $ 40,0
7 221 1 4 $ 1.110 335 $ 371,7
Total 399 5 48 $ 1.941 184,3 $ 357,5
3. RESULTADOS DE LA EMI
Oficinas
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Comuna
Unidades
Precio m2 ($ miles)
Área
promedio (m2)
Valor
promedio ($ miles) Aprobadas
Vendidas
último
semestre
En venta
1 3 0 3 $ 2.800 73 $ 204,4
2
3
4 60 4 30 $ 4.500 16 $ 72,0
5
6
7
Total 63 4 33 $ 4.345 21,2 $ 92,0
3. RESULTADOS DE LA EMI
Locales
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Comuna
Unidades
Precio m2 ($ miles)
Área
promedio (m2)
Valor
promedio ($ miles) Aprobadas
Vendidas
último
semestre
En venta
1 9 0 9 $ 2.624 55,5 $ 145,6
2 1 0 1 $ 2.000 20,0 $ 40,0
3 3 0 0
4 2 0 0
5
6
7
Total 15 0 10 $ 2.561 52,0 $ 133,1
3. RESULTADOS DE LA EMI
Lotes en proyectos
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Comuna
Unidades
Precio m2 ($ miles)
Área
promedio (m2)
Valor
promedio ($ miles) Aprobadas
Vendidas
último
semestre
En venta
1
2
3 73 8 65 $ 556 180,0 $ 100,1
4
5
6
7
Total 73 8 65 $ 556 180,0 $ 100,1
3. RESULTADOS DE LA EMI
Servicios agregados en los 17 proyectos nuevos
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
82,4%
76,5%
70,6%
70,6%
64,7%
58,8%
41,2%
35,3%
35,3%
29,4%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Parqueadero descubierto
Piscina
Administración
Zonas verdes y agregados
Salón social
Vigilancia
Escenarios deportivos
Parqueadero cubierto
Bodega
Otros
Si
No
Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI
* Otros: ascensor, sistema alterno de energía o acueducto, sala de negocios, etc
3. RESULTADOS DE LA EMI
¿Qué perciben los constructores y promotores?
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI
11,8%
52,9%
35,3%
Al finalizar este semestre, Ud. cree que las unidades disponibles para ventas son:
Muchas Suficientes Muy pocas
76,5%
17,6%
5,9%
Considera que la situación económica de su empresa es:
Buena Aceptable Mala
3. RESULTADOS DE LA EMI
¿Qué perciben los constructores y promotores?
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI
76,5%
70,6%
64,7%
58,8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Tierra Mano de obra Materiales de construcción Impuestos del sector
Altos Aceptables Bajos
Considera que los precios o montos de los siguientes ítems son:
3. RESULTADOS DE LA EMI
¿Qué perciben los constructores y promotores?
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI
5,9%
94,1%
0,0%
Ante la coyuntura económica del municipio, para el próximo semestre Ud.:
Subirá precios Mantendrá precios Bajará precios
47,1%
41,2%
11,8%
Preveé que en el próximo semestre sus ventas:
Aumentarán Permanecerán iguales Bajarán
3. RESULTADOS DE LA EMI
Lotes por unidad*
PROYECTOS INMOBILIARIOS
Comuna Unidades en
venta (%)
Precio m2 Área lote más
común Valor promedio
($ miles)
1 4,5 $ 2.068.853
90 metros
cuadrados (6 x
15)
$ 186,2
2 18,4 $ 854.064 $ 76,9
3 10,3 $ 1.132.747 $ 101,9
4 5,7 $ 1.587.000 $ 142,8
5 6,3 $ 764.078 $ 68,8
6 29,2 $ 414.554 $ 37,3
7 25,5 $ 556.077 $ 50,0
Total $ 768.780 90 $ 69,26
Centro
Zona
Nororiental
* Se tomó una muestra aleatoria simple de los lotes disponibles para la venta en las siete comunas de Yopal. El tamaño de la muestra fue de 1.010 lotes.
3. RESULTADOS DE LA EMI
¿Qué perciben los dueños de la tierra urbana?
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI
29,6%
66,7%
3,7%
Al finalizar este semestre, Ud. cree que las unidades disponibles para ventas son:
Muchas Suficientes Muy pocas
51,9%
33,3%
14,8%
Considera que la situación económica de su empresa es:
Buena Aceptable Mala
3. RESULTADOS DE LA EMI
¿Qué perciben los dueños de la tierra urbana?
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI
Considera que los precios o montos de los siguientes ítems son:
76,0%
90,8% 88,9%
77,8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Tierra Mano de obra Materiales de construcción Impuestos del sector
Altos Aceptables Bajos
3. RESULTADOS DE LA EMI
¿Qué perciben los dueños de la tierra urbana?
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI
3,7%
81,5%
14,8%
Preveé que en el próximo semestre sus ventas:
Aumentarán Permanecerán iguales Bajarán
3,7%
74,1%
22,2%
Ante la coyuntura económica del municipio, para el próximo semestre Ud.:
Subirá precios Mantendrá precios Bajará precios
3. RESULTADOS DE LA EMI
OFERTA USADA
Se encuestaron:
19 inmobiliarias
8 constructoras
31 personas naturales
Solo 4 empresas inmobiliarias
cuentan con matrícula de
arrendador vigente (Ley 820/03),
de acuerdo al reporte de la
Inspección de Policía de Yopal. Artículo 28. Matrícula de
arrendadores. Toda persona natural o
jurídica, entre cuyas actividades
principales esté la de arrendar bienes
raíces, destinados a vivienda urbana,
de su propiedad o de la de terceros, o
labores de intermediación comercial
entre arrendadores y arrendatarios, en
los municipios de más de quince mil
(15.000) habitantes, deberá
matricularse ante la autoridad
administrativa competente.
3. RESULTADOS DE LA EMI
Vendida en el último semestre
OFERTA INMOBILIARIA USADA
Comuna
Apartamentos Casas Oficinas Locales
Unidades Precio
($miles/m2) Unidades
Precio
($miles/m2) Unidades
Precio
($miles/m2) Unidades
Precio
($miles/m2)
1 2 $ 2.325 1 $ 1.481
2 7 $ 2.583 2 $ 4.551
3 2 $ 1.788
4
5 4 $ 1.906
6
7 2 $ 1.860
Total 9 $ 2.406 10 $ 2.510 1 $ 1.481
3. RESULTADOS DE LA EMI
En venta
OFERTA INMOBILIARIA USADA
Comuna
Apartamentos Casas Oficinas Locales
Unidades Precio
($miles/m2) Unidades
Precio
($miles/m2) Unidades
Precio
($miles/m2) Unidades
Precio
($miles/m2)
1 2 $ 1.986 4 $ 4.393
2 26 $ 2.142 42 $ 2.257 12 $ 4.653 9 $ 3.229
3 2 $ 2.786 10 $ 1.788
4 9 $ 2.618
5 17 $ 1.869 5 $ 2.222
6
7 3 $ 3.304
Total 30 $ 2.175 85 $ 2.300 17 $ 3.938 9 $ 3.229
3. RESULTADOS DE LA EMI
OFERTA ALQUILER
Se encuestaron:
19 inmobiliarias
8 constructoras
105 personas naturales
Las personas naturales que tienen
bienes raíces para alquilar
prefieren transar directamente.
3. RESULTADOS DE LA EMI
Alquilada en el último semestre
OFERTA INMOBILIARIA ALQUILER
Comuna
Apartamentos Casas Oficinas Locales
Unidades Precio
($/m2) Unidades
Precio
($/m2) Unidades
Precio
($/m2) Unidades
Precio
($/m2)
1 23 $ 15.180 20 $ 8.485 5 $ 28.989
2 32 $ 15.953 9 $ 10.784 4 $ 43.377
3 41 $ 13.500 30 $ 14.000
4 153 $ 12.938
5 4 $ 11.253 3 $ 10.852
6 1 $ 6.500
7
Total 253 $ 13.588 63 $ 11.521 9 $ 35.384
Un apartamento promedio (93,6 m2) costó $1.272.000 en Yopal durante 2015-I. Una casa (184,3 m2): $2.123.300
3. RESULTADOS DE LA EMI
En alquiler
OFERTA INMOBILIARIA USADA
Comuna
Apartamentos Casas Oficinas Locales
Unidades Precio
($/m2) Unidades
Precio
($/m2) Unidades
Precio
($/m2) Unidades
Precio
($/m2)
1 60 $ 11.140 10 $ 10.077 2 $ 27.857 30 $ 26.798
2 47 $ 11.553 22 $ 10.855 11 $ 42.353 19 $ 28.232
3 31 $ 10.500 5 $ 10.300 2 $ 18.083
4 18 $ 9.938 3 $ 9.027 2 $ 31.675
5 7 $ 9.253 3 $ 9.023 4 $ 21.363
6 2 $ 7.583
7 7 $ 10.350 2 $ 12.792 1 $ 70.000
Total 170 $ 10.900 47 $ 10.340 13 $ 40.123 58 $ 27.505
Un apartamento promedio (93,6 m2) se ofrece en $1.020.000 en Yopal durante 2015-II (-19,8% de lo transado).
Una casa (184,3 m2): $1.906.000 (-10,2% de lo transado en 2015-I). Oficinas: -13,4%
3. RESULTADOS DE LA EMI
¿Qué perciben inmobiliarias y arrendadores respecto al alquiler?
OFERTA INMOBILIARIA ALQUILER
El 69,7% de los agentes que han bajado sus canones respecto a diciembre de 2014 (24,7%
en promedio). La mayoría son arrendatarios directos.
El 3,8% de los agentes han subido sus canones respecto a diciembre. Inmobiliarias.
69,7%
26,5%
3,8%
Respecto a diciembre de 2014, el valor de sus canones ha
Bajado Permanecido igual Subido
↓ 24,7% (promedio)
sus cánones respecto
a Diciembre (2014)
↑ 5,0% (promedio) sus
canones respecto a
Diciembre (2014)
3. RESULTADOS DE LA EMI
¿Qué perciben inmobiliarias y arrendadores respecto al alquiler?
OFERTA INMOBILIARIA ALQUILER
Los agentes cuya actividad es el alquiler hicieron un ajuste significativo respecto a
diciembre de 2014, y en su mayoría (85%) consideran que el número de alquileres para el
próximo semestre permanecerá igual y mantendrán los precios actuales.
4,6%
10,1%
85,2%
Preveé que en el próximo semestre el número de alquileres suyos:
Aumentarán Bajaran Permaneceran Iguales
13,5%
84,8%
1,7%
Ante la coyuntura económica del municipio, para el próximo semestre Ud.:
Bajaran Mantendrán precios Subirán Precios
3. RESULTADOS DE LA EMI
DEMANDA
Se encuestaron:
398 personas naturales
Género
43% Masculino
57 Femenino
Edad 84,7% entre 21 y 50 años
Educación
62,3% Técnicos y profesionales
23,6% Secundaría
Dedicación
60,1% Empleados
18,3% Independientes
3. RESULTADOS DE LA EMI
Perfil demandantes de Yopal
DEMANDA
48,8%
27,5%
10,4% 8,2%
2,2% 1,5%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
No/Ninguno Lote Apartamento Casa Finca Otro bieninmueble
Es Ud. Propietario de alguno de los siguientes bienes inmuebles
56,3%
22,4% 21,4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
En alquiler Propia Familiar
La vivienda en que reside es:
Cera de la mitad de los encuestados no poseen ningún bien inmueble.
Más de la mitad (56,3%) viven en arriendo.
3. RESULTADOS DE LA EMI
Alquiler
DEMANDA
55,5% de los encuestados manifiesta haber buscado algún bien inmueble para alquilar en
el último semestre; de ellos el 62,9% buscó apartamento.
Los rangos de valor demandados para alquiler de vivienda son variados.
No; 44,5%
Apartamento; 62,9%
Casa; 13,6%
Oficina; 9,5%
Local; 5,9%
Otros; 8,1%
Si; 55,5%
No Apartamento Casa Oficina Local Otros
Durante el último semestre, ¿ha buscado
algún bien inmueble para alquilar?, ¿cuál?
29,4%
42,7%
21,8%
5,2%
0,9%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0 a 500 500 a 1'000 1'000 a2'000
2'000 a5'000
Más de5'000
En caso de haber buscado vivienda para alquilar, señale el rango del canon de su
interés ($ miles)
3. RESULTADOS DE LA EMI
Compra
DEMANDA
El bien inmueble más demandado para comprar en Yopal es Lote (16,8%), seguido de
Local (7,3%). Vivienda agrupa el 12,0%
Los rangos de valor demandados para vivienda son variados.
31,9%
44,0%
29,3%
7,8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Hasta a 100 101 a 200 201 a 300 Más de 300
En caso de haber buscado vivienda para comprar, señale el rango de valor de su interés
($ millones)
No 60,8%
Lote 16,8%
Local 7,3% Apto
7,0%
Casa 5,0%
Otro 3,0%
Si 39,2%
Durante el último semestre, ¿ha buscado
algún bien inmueble para comprar?, ¿cuál?
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Qué nos indica el contexto socioeconómico de Yopal?
1. Yopal ha sufrido un desarrollo acelerado con profundas
transformaciones gracias a la industria petrolera.
2. El cruce de caminos hoy es una ciudad moderna. Amplia oferta
educativa, bancaria, comercial y hotelera. Asimismo, se ha dado una
explosión demográfica que demanda bienes y servicios.
3. La caída de los precios del crudo ha afectado la economía de Yopal,
pero asimismo representa una gran oportunidad para el agro, el cual
muestra signos de recuperación y crecimiento en el CP y MP.
4. Apuestas estratégicas como el arroz, la ganadería, la palma, la piña,
los cultivos forestales, la educación superior y el turismo de
naturaleza están ganando espacio importantes en Yopal y Casanare.
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Qué nos indica el contexto inmobiliario de Yopal?
1. El POT incrementó en 72,3% el área urbana de Yopal (de 1.191 has a
2.052 has en 2013).
2. Boom de la construcción en años 2013 y 2014, principalmente en vivienda
No VIS. De 20.954 m2 en 2012 a 266.725 m2 aprobados en 2014.
3. Proliferación de planes de loteo en zonas de expansión urbana y rural
adyacente.
4. Convocatoria de vivienda de 2012 (IDURY): 17.853 postulaciones;
gobiernos locales prevén entregar 3.300 soluciones (en ejecución).
5. La cartera hipotecaria de Yopal es baja y saludable; sin embargo un pequeño
cambio en la CH Vencida genera distorsiones importantes que preocupan si
se mantienen en el tiempo.
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Qué nos indica la EMI Yopal?
CONSTRUCTORES
1. Proyectos inmobiliarios nuevos concentrados en el norte de la ciudad.
2. Amplia oferta de apartamentos a la venta (476), cuyo precio promedio
es $2.355.000 por metro cuadrado. Es decir, un apartamento
promedio (93,6m2) cuesta en Yopal $220,5 millones.
3. 52,9% de los constructores consideran que las unidades disponibles
para venta son suficientes; mientas que 35,3% las consideran pocas.
4. Para el próximo semestre, 47,1% de los constructores mantendrán sus
precios actuales, pero prevén un aumento de sus ventas.
5. En general, los constructores aguantan la crisis y son optimistas.
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Qué nos indica la EMI Yopal?
DUEÑOS DE LA TIERRAS
1. Un metro cuadrado de tierra en suelo urbano cuesta $768.780 en
promedio. El m2 más costos está en la Comuna 1 ($2.068.853).
2. 90,8% de los terratenientes consideran que el insumo más costoso en
la construcción en Yopal es la mano de obra.
3. Los dueños de la tierra consideran que sus ventas en el próximo
semestre permanecerán iguales y su intención es mantener precios.
4. En general, los terratenientes están a la expectativa, esperando como se
comporta la economía.
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Qué nos indica la EMI Yopal?
INMOBILIARIAS Y ARRENDADORES
1. Vivienda usada: 86,7% de los apartamentos y 49,4% de la casas en
venta se encuentran en la Comuna 2.
2. El alquiler de un apartamento promedio (93,6 m2) costó $1.272.000
en Yopal durante 2015-I. Una casa (184,3 m2): $2.123.300.
3. Un apartamento promedio (93,6 m2) se ofrece en $1.020.000 en
Yopal durante 2015-II (-19,8% de lo transado). Una casa (184,3 m2):
$1.906.000 (-10,2% de lo transado en 2015-I). Oficinas: -13,4%.
4. 69,7% de los arrendatarios manifiestan haber bajado el precio de sus
cánones respecto a diciembre de 2014 (24,7% en promedio).
5. Arrendadores a la expectativa.
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Qué nos indica la EMI Yopal?
DEMANDANTES
1. 56,3% de los encuestados viven en arriendo.
2. Apartamento es el bien inmueble más demandado para alquilar (62,9%)
3. El rango de canon más demandado para alquiler es de $500.000 a $1
millón (42,7%).
4. El bien inmueble más demandado para comprar en Yopal es Lote
(16,8%), seguido de Local (7,3%). Vivienda agrupa el 12,0%.
5. El rangos de valor más demandados para vivienda es de $101 a $200
millones.
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
Tablero de control de percepciones y expectativas
Agente Unidades
disponibles
Situación
económica
propia
Costos
asociados
Ventas
próximo
semestre
Precios
próximo
semestre
Conclusión
Dueño de la tierra Medio Buena Bajos Se mantendrán Se mantendrán A la expectativa
Constructor Medio Buena Altos Mejoran Se mantendrán Optimistas
Inmobiliaria Medio Buena Altos Se mantendrán Se mantendrán A la expectativa
Demandante Alta Demanda Incierta Altos Bajan Mejoran Incierto
Estado Pocas Buena Indiferente Indiferente Indiferente Optimista
Situación Buena
expectativa
Buena
expectativa Regular Regular
Buena
expectativa
Sector a la
expectativa
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Estamos en una burbuja inmobiliaria?
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
“…se define como la presencia de precios altos explicados únicamente por las
expectativas de los inversionistas sobre un alto precio de venta en el futuro y no por
sus fundamentales (mano de obra, materiales, maquinaria, etc)”
Joseph Stiglitz (Symposium on bubbles, 1990)
En general, una burbuja inmobiliaria es el incremento explosivo del precio de
los bienes inmuebles muy por encima del resto de BS y SS en una economía.
“…la formación de burbujas puede darse en cualquier momento, […], resultando tan
impredecibles que el consenso sobre la existencia de la burbuja se da
paradójicamente una vez que los precios de la vivienda se desploman”.
Alexander Riveros (Economista Senior Bancolombia)
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Estamos en una burbuja inmobiliaria?
Fuente: SERFINCO – Análisis del mercado de vivienda en Colombia (2003)
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Estamos en una burbuja inmobiliaria?
Posibles síntomas
1. Tendencia alcista en los precios de la vivienda.
2. Leve incremento de la cartera hipotecaria vencida en los últimos trimestres.
3. Población flotante cercana al 70% de la población total de Yopal.
4. Inversión como razón para realizar compra de bienes inmuebles.
Observaciones
1. No hay mediciones del PIVN e ICCV para Yopal (DANE)
2. La cartera hipotecaria vencida de Casanare es saludable (representa el
2,4% de la cartera hipotecaria total, igual que el total de Colombia)
3. Por el perfil de la población flotante hubo una presión alcista en los precios
de las viviendas de estratos altos, pero, ¿realmente creció por encima de
los precios de los demás bienes y servicios de la economía local?
4. Antes del POT la tierra urbana disponible era poca y la presión alta
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Estamos en una burbuja inmobiliaria?
Variables a tener
en cuenta
Estado
actual Expectativa
Indicadores
Macroeconómicos Aceptables Mejoran
Cartera Hipotecaria
Vencida Aceptable Estables
Salario promedio
Casanare
Alto pero
ajustándose Baja
Déficit habitacional
de Yopal Alto Aumenta
Razones para
realizar compra
No hay
datos No hay datos
Años de trabajo para
adquirir vivienda 4,9 a 28,4
Aumenta
levemente
1. Precio y escasez del suelo urbanizable
En Yopal m2 sin construir ($768.000) es más bajo
que en Bogotá ($850.000, Lonja de Propiedad Raíz
de Bogotá).
Después del POT hay mayor oferta de tierra urbana
y por ende sus precios regularán su crecimiento.
2. Déficit de vivienda cuantitativo es significativo en Yopal,
excepto para estratos altos.
3. Esfuerzo estatal no es suficiente para satisfacer déficit de
vivienda en estratos bajos
4. Años para pagar el valor promedio de una vivienda: 4,9 a
28,4 (CCC). Entre 15,0 y 32,1 en Colombia.
5. Expectativa: precios y ventas se mantienen.
Ya no hay presión alcista ni en estratos altos y la oferta de
tierra aumentó. ¡Escenario de burbuja no es plausible en
Yopal!