ANALISIS LOKASI TOKO ALFAMART DAN INDOMARET DI ZONA PENDIDIKAN TEMBALANG

Tugas Mata Kuliah:

METODE ANALISIS PERENCANAAN DAN PEMBANGUNAN (ANALISIS LOKASI)Dosen Pengampu: Dra. Bitta Pigawati, MT

Oleh:

Sariffuddin, ST

MAGISTER PEMBANGUNAN WILAYAH DAN KOTAPROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS DIPONEGORO

SEMARANG 2008

ANALISIS LOKASI TOKO ALFAMART DAN INDOMARET DI ZONA PENDIDIKAN TEMBALANGAbstrak Persaingan bisnis merupakan kondisi umum dan normal dalam sistem perekonomian. Karena dengan persaingan akan memunculkan kretivitas-kreativitas baru agar dapat memenangkan persaingan dan pada akhirnya dapat memberikan nilai tambah pada setiap komoditi/ jasa yang ditawarkan. Namun bagaimana jika persaingan tersebut dalam satu lokasi yang relatif sama dan target pasar yang sama pula? Kondisi ini terlihat pada penentuan lokasi pembangunan toko Alfamart dan Indomaret yang selalu berdekatan bahkan dapat dipastikan jarak antara kedua toko tersebut tidak lebih dari 2 km. Menarik untuk dikaji, bagaimana hubungan persaingan kedua toko tersebut ditinjau dari teori lokasi.

A. PENDAHULUAN Sistem perekonomian akan berpengaruh pada pemilihan lokasi suatu unit aktivitas tertentu di suatu wilayah. Pada dasarnya lokasi dipengaruhi oleh penggunaan sumber daya yang terbatas atau langka (scarcity). Faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan lokasi adalah produksi, ketersediaan bahan baku, energi, lahan, tenaga kerja, dan modal. Pada konteks sistem pelayanan, dari seluruh faktor tersebut yang paling berpengaruh adalah keberadaan pasar. Sehingga, pasar menjadi salah satu faktor dominan yang mempengaruhi keberadaan suatu aktivitas perekonomian tertentu. Begitupula keberadaan swalayan Alfamart dan Indomaret. Kedua aktivitas perekonomian ini cenderung mendekati pasar yaitu penduduk, karena usaha perekonomian dari kedua toko swalayan ini adalah menyediakan kebutuhan pokok sehari-hari untuk penduduk. Menarik untuk dikaji adalah kedua toko swalayan ini memiliki target pasar yang sama dan kebanyakan memilih lokasi yang relatif sama atau berdekatan. B. RUMUSAN MASALAH Permasalahan keberadaan toko swalayan Alfamart dan Indomaret yang selalu relatif berdekatan merupakan fenomena yang unik. Hal ini karena mereka memiliki target pasar sama dan produk yang dipasarkan juga sama, sehingga tentu terjadi persaingan di antara keduanya. Bahkan di beberapa lokasi justru kedua toko swalayan ini berdampingan. Padahal, kedua toko swalayan ini termasuk bersaing sempurna karena mereka memiliki produk yang ditawarkan relatif sama dan target pasar yang sama pula. Sehingga, yang menjadi pertanyaan adalah kenapa kondisi ini bisa terjadi dan kenapa mereka tetap exist dan sama-sama berkembang? C. MAKSUD DAN TUJUAN Berdasarkan fenomena yang telah diuraikan pada pendahuluan dan rumusan masalah, maka makalah ini dimaksudkan untuk menkaji secara mendalam mengenai latar belakang pemilihan lokasi kedua toko swalayan tersebut yang relative seragam.

D. GAMBARAN UMUM ALFAMART DAN INDOMARET DI ZONA PENDIDIKANTEMBALANG Pada dasarnya Alfamart dan Indomaret merupakan perusahaan yang memberikan pelayanan kepada masyarakat berupa penyediaan bahan kebutuhan sehari-hari penduduk. Sehingga secara umum keberadaan alfamart dan indomaret mengikuti kecenderungan kepadatan permukiman. Produk yang ada di kedua toko swalayan ini relatif sama yaitu kebutuhan-kebutuhan sehari-hari penduduk yang sifatnya primer dan sekunder.. Kedua toko swalayan ini menganut sistem perekonomian yang sama yaitu Nirlaba. Pemilihan lokasi pembangunan toko swalayan secara umum dekat dengan permukiman, dekat dengan aksesibilitas (jalan) dan mudah dijangkau. Lebih lanjut, yang dimaksud zona pendidikan Tembalang adalah wilayah yang masih mendapatkan imbas dari keberadaan aglomerasi pendidikan tinggi di Tembalang (Undip, Politeknik, Politekkes, Universitas Pandanaran, STIE Cendekia, dan lain-lain). Pengaruh itu berupa keberadaan mahasiswa yang menambah jumlah penduduk Tembalang dan secara otomatis juga membutuhkan fasilitas yang dapat memenuhi kebutuhannya. Lokasi keberadaan toko swalayan ini sangat berdekatan dan dapat dikategorikan dalam 3 kelompok zona pasar yaitu dapat dilihat (1) di jalan Tembalang, terdapat 2 toko Indomaret yaitu di Ngesrep dan depan Kelurahan Sumur Boto, (2) di Jalan Tirtoagung terdapat 1 toko Indomaret dan 1 toko Alfamart yang jaraknya kurang dari 1 km dan (3) di Jalan Banjarsari terdapat 1 toko Indomaret dan 1 toko Alfamart yang jaraknya kurang dari 1 km. Jika dicermati toko di Jalan Tirtoagung dan Jalan Banjarsari, kedua toko tersebut tidak menunjukkan disparsi yaitu pemisahan lokasi yang jauh diantara keduanya. E. ANALISIS LOKASI ALFAMART DAN INDOMARET Pemilihan lokasi kedua toko ini memiliki karakter yang sama, yaitu mendekati pasar (penduduk sebagai pasar), lokasi yang mudah diakses (aksesible) oleh masyarakat dan khusus untuk lokasi di zona pendidikan Tembalang faktor lokasi pesaing tidak begitu diperhatikan. 1) Lokasi mendekati Pasar (penduduk sebagai pasar) Strategi pemilihan lokasi kedua toko ini adalah dijangkau semudah-mudahnya oleh masyarakat dan menyediakan kebutuhan sehari-hari penduduk. Sehingga penempatan toko-toko ini mempertimbangkan keterjangkauan masyarakat untuk mengakses dan banyaknya penduduk (sebagai pasar) yang berada di Zona-zona

pasar. Mengingat banyaknya penduduk di Zona pendidikan Tembalang yang dibentuk dari penduduk asli dan penduduk pendatang terutama mahasiswa menjadikan penempatan lokasi-lokasi toko relatif tersebar mengikuti skala pelayanannya. Sistem yang dianut perusahaan Indomaret maupun Alfamart mengambil bahan baku dalam skala besar langsung dari pabrik-pabrik yang kemudian dikumpulkan dalam satu lokasi di pusat (Jakarta) maupun pusat wilayah (Semarang) yang kemudian didistribusikan ke setiap toko. Pusat manajemen pembelian bahan baku dan pendistribusian bahan baku tidak sepenuhnya dilakukan di Jakarta (sebagai pusat) namun cukup di setiap pusatpusat wilayah yaitu Semarang, begitupula Yogyakarta dengan pusat di Semarang, meskipun beberapa produk didatangkan dari pusat di Jakarta. Lebih lanjut, yang cukup menarik adalah setiap pusat wilayah memiliki tanggungjawab sebagai pengumpul untuk produk spesifik yang nantinya akan didistribusikan pula ke pusat wilayah di daerah lain. Sebagai contoh; kecap, pengumpul utama di pulau jawa adalah Semarang, begitupula untuk produk-produk lain yang diproduksi di sekitar Jawa Tengah. Pusat wilayah Semarang ini bertanggungjawab untuk mengirimkannya ke pusat (Jakarta) yang nantinya di distribusikan pula ke pusat-pusat wilayah lainnya. Sistem manajemen ini yang dapat mengurangi biaya transportasi pembelian bahan baku dan pendistribusian produk. Meskipun target pasar kedua toko ini sama yaitu masyarakat namun pada kenyataannya mereka tetap exist, tetap terjadi persaingan namun persaingan tersebut relatif tidak mencolok. Hal ini karena jumlah pasar lebih banyak daripada toko-toko yang melayani. GAMBAR: SKEMA DISTRIBUSI BARANG DAN KOORDINASIGaris distribusi barang & koordinasi

PusatManajemen pusat dan pengumpul produk pusat

Pusat WilayahManajemen Wilayah & pengumpul wilayah

Toko

2) Lokasi yang mudah dijangkau (aksesible) Sistem pemasaran lebih mementingkan pasar daripada bahan baku, penempatan lokasi yang mudah dijangkau (aksesible) menjadi pertimbangan yang utama. Jika kita cermati lokasi toko-toko tersebut di zona pendidikan Tembalang selalu memiliki persamaan. Mereka menempatkan toko pada lokasi yang relatif sama. Sebagai contoh, di Jalan Tirtoagung terdapat Toko Indomaret yang berdekatan dengan Toko Alfamart, jaraknya tidak lebih dari 1 km, begitupula di Jalan Banjarsari jaraknya tidak lebih dari 1 km. Sedangkan di Jalan Tembalang (Ngesrep Sumur Boto) telah ditempati 2 toko indomaret yang jaraknya tidak lebih dari 1 km juga. Khusus untuk jalan Tembalang (Ngesrep Sumur Boto), lokasi ditempat ini telah dikuasai oleh Indomaret sehingga Alfamart tidak mengambil lokasi di sepanjang jalan ini. Alfamart dan Indomaret memiliki target pasar yang sama, dan memiliki zonazona pasar yang sama pula. Di Jalan Tembalang (Ngesrep Sumur Boto) memiliki target pasar di sekitar Ngesrep, dan kelurahan Sumur Boto, dimana daerah ini padat penduduk baik penduduk asli maupun penduduk pendatang (mahasiswa yang kost). Di Jalan Tirtoagung juga dilayani oleh dua toko (Alfamart dan Indomaret), daerah ini juga padat penduduk. Kasus serupa juga berlaku untuk daerah di sekitar Jalan Banjarsari. Jika dicermati lebih mendalam, bahwa terhadap 3 zona pasar yang menjadi target pemasaran produk Indomaret dan Alfamart ini yaitu (1) Zona Ngesrep dan Sumur Boto di Jalan tembalang, (2) Zona Tirtoagung di Jalan Tirtoagung dan (3) Zona Banjarsari yaitu di jalan Banjarsari. Perlu dicermati bahwa setiap zona-zona pasar hanya dilayani oleh dua toko baik itu dari Indomaret maupun Alfamart. Jika di satu zona pasar telah berdiri dua toko maka perusahaan Nirlaba tersebut tidak membangun toko yang serupa di zona pasar yang sama. 3) Lokasi Pesaing tidak begitu berpengaruh Lokasi pesaing tidak begitu pengaruh pada pencapaian target pemasaran. Maksudnya adalah lokasi yang saling berdekatan dengan manajemen dan kepemilikan yang berbeda tentu secara rasional akan menimbulkan persaingan, namun pada kenyataannya persaingan tersebut tetap terjadi secara sehat dan normal dan tidak berpengaruh signifikan pada skala pelayanan maupun target pasar masing-masing toko. Kedua toko ini tidak begitu mempermasalahkan persaingan mendapatkan target pasar (masyarakat) karena jumlah pasar jauh lebih banyak daripada keberadaan tokotoko mereka. Dengan kata lain bahwa mereka akan tetap sustainable karena demand sangat besar sedangkan mereka bertindak sebagai pensupli saja. Dan ada

kemungkinan bahwa besarnya demand tersebut akan terus bertambah dengan rencana pengalokasian Undip dari Semarang bawah ke Tembalang. F. KESIMPULAN Berdasarkan kajian tersebut diatas maka dapat disimpulkan sebagai berikut:

1. Strategi pemilihan lokasi lebih mendekati pasar daripada bahan baku 2. Persaingan antara Indomaret dan Alfamart di Zona Pendidikan Tembalangrelatif kecil karena besarnya demand lebih besar daripada supply dan ada kecenderungan demand tersebut akan terus bertambah. 3. Pemilihan lokasi berada di tempat yang mudah dicapai untuk daerah target pemasarannya.

4. Sistem pusat berjenjang yaitu pusat (jakarta) dan pusat wilayah (semarang, dll)dapat mengurangi beban transportasi karena pada dasarnya pusat-pusat tersebut juga mendekati bahan baku.