analisis pola spasial pusat perbelanjaan dan …
TRANSCRIPT
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
i
ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN
PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH
DI KOTA SURAKARTA TAHUN 2009
SKRIPSI
Diajukan untuk melengkapi Tugas – tugas dan Memenuhi Syarat – Syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan
Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh :
REKA NOVIKA SARI
NIM. F 1109019
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2011
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
ii
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
iii
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
iv
MOTTO
“ I can be what I wannabe if I hard work for it, I can be what I wannabe…” ( Penulis ) Hidup dan nasib, bisa tampak berantakan, misterius , fantastis, dan sporadic, namun setiap elemennya adalah subsistem keteraturan dari sebuah desain holistic yang sempurna. Menerima kehidupan berarti menerima kenyataan bahwa tak ada hal sekecil apa pun terjadi karena kebetulan. Ini fakta penciptaan yang tak terbantahkan. ( Harun Yahya ) “ Bermimpilah, karena Tuhan akan memeluk mimpi- mimpi itu. “___ Arai
Kupersembahkan karya ini kepada:
1. Papa dan Mamaku tersayang yang
mendoakanku tiada henti.
Penyemangat yang mengajarkan arti
sebuah perjuangan hidup.
2. My Little Sister, Inggih “ Ayo
Berjuang!”
3. Mr. D, “ Thanks for
everything…semoga Allah Swt
membalas semua kebaikanmu.”
4. Almamaterku
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
v
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah
SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya, sehingga atas bimbingan,
pertolongan, dan kasih sayang-Nya lah penulis dapat menyelesaikan skripsi
dengan judul : “ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN
PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH DI KOTA SURAKARTA
TAHUN 2009”.
Penulisan skripsi ini dimaksudkan untuk memenuhi salah satu syarat guna
memperoleh gelar kesarjanaan pada Fakultas Ekonomi Jurusan Ekonomi
Pembangunan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Persiapan, perencanaan, dan
pelaksanaan hingga terselesaikannya penyusunan skripsi ini tidak terlepas dari
peran dan bantuan berbagai pihak baik secara moril maupun materiil. Tiada yang
dapat melukiskan kebahagiaan penulis selain rasa syukur yang mendalam. Oleh
karena itu dengan kerendahan hati dan ketulusan yang mendalam penulis
menghaturkan terima kasih kepada :
1. Bapak Drs. Supriyono, M.Si, selaku pembimbing yang dengan arif dan bijak
telah meluangkan waktu, tenaga, dan pikiran dalam membimbing dan
memberikan masukan yang berarti dalam penyusunan skripsi ini.
2. Bapak Dr. Wisnu Untoro, M.S, selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas
Sebelas Maret Surakarta yang secara langsung maupun tidak langsung telah
banyak membantu penulis selama menuntut ilmu di Fakultas Ekonomi UNS.
3. Drs. Supriyono, M.Si selaku Ketua Jurusan Ekonomi Pembangunan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
vi
4. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret
Surakarta beserta seluruh staff dan karyawan yang telah memberikan
bimbingan, arahan, dan pelayanan kepada penulis.
5. Seluruh Staff dan Karyawan Badan Pusat Statistik Kota Surakarta, agen
properti, dan masyarakat setempat yang telah banyak membantu penulis dalam
mengumpulkan data yang sangat berguna dalam penyusunan skripsi.
6. Bapak, Ibu, dan keluarga yang senantiasa selalu mendoakan, memberi dorongan
dan bimbingan kepada penulis.
7. Teman-temanku di Ekonomi Pembangunan 2009.
8. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu per satu baik secara langsung
maupun tidak atas bantuannya kepada penulis hingga terselesaikannya
penelitian ini.
Demikian skripsi ini penulis susun dan tentunya masih banyak kekurangan
yang perlu dibenahi. Oleh karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun
sangat diharapkan demi sempurnanya skripsi ini. Semoga karya kecil ini dapat
bermafaat bagi segenap pembaca.
Surakarta, 18 Juli 2010
Penulis
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
vii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL....................................................................................... i
ABSTRAKSI ................................................................................................. ii
HALAMAN PERSETUJUAN ...................................................................... iii
HALAMAN PENGESAHAN......................................................................... iv
HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN ........................................... v
KATA PENGANTAR .................................................................................. vi
DAFTAR ISI ................................................................................................. viii
DAFTAR TABEL .......................................................................................... xii
DAFTAR GAMBAR ..................................................................................... xiii
DAFTAR LAMPIRAN……………………………………………………… xiv
BAB I PENDAHULUAN 1
A. Latar Belakang Masalah .............................................................................. 1
B. Perumusan Masalah...................................................................................... 11
C. Tujuan Penelitian ........................................................................................ 11
D. Manfaat Penelitian ..................................................................................... 12
BAB II TINJAUAN PUSTAKA 13
A. PUSAT PERBELANJAAN ...................................................................... 13
1. Pengertian............................................................................................... 13
2. Sejarah Pusat Perbelanjaan ................................................................... 14
3. Komponen Shopping Center ................................................................ 15
4. Tipe Pusat Perbelanjaan ..................................................................... 16
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
viii
B. EKONOMI TANAH .................................................................................. 17
C. TEORI-TEORI NILAI TANAH................................................................. 19
1. Nilai Tanah…………………………………....................................... 19
2. Teori Permintaan Tanah ..................................................................... 21
3. Pemanfaatan Tanah…………………………....................................... 22
4. Teori Pemanfaatan Tanah David Ricardo……..................................... 24
5. Konsep Nilai dan Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah...... 25
D. TEORI LOKASI DAN PERTUMBUHAN KOTA ..................................... 28
1. Teori Tempat Sentral…………............................................................ 28
2. Teori Klasik…….......................................……................................... 29
2. Teori Neo Klasik…………................................................................... 30
E. TEORI PENGEMBANGAN WILAYAH…….......................................... 35
F. TEORI DESAIN SPASIAL KOTA…......................……........................... 37
G. KAWASAN PERKOTAAN DAN URBANISASI..................................... 39
H. PROSES PEMEKARANKOTA…….......................................……........... 40
I. FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH............................. 41
J. PENELITIAN SEBELUMNYA.................................................................... 43
K. KERANGKA PEMIKIRAN ........................................................................ 45
L. HIPOTESA.................................................................................................... 47
BAB III METODE PENELITIAN 48
A. RUANG LINGKUP PENELITIAN ..............................................................48
B. JENIS DAN SUMBER DATA ................................................................... 48
C. DEFINISI OPERASIONAL VARIABEL .................................................... 48
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
ix
D. METODE ANALISIS................................................................................... 49
1. Analisis Deskriptif................................................................................... 50
2. Analisis Spasial ................................................................................... 50
3. Analisis Regresi OLS .............................................................................. 53
BAB IV ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN 60
A. GAMBARAN UMUM WILAYAH KOTA SURAKARTA ................... 60
1. Profil Wilayah…………….................................................................. 60
2. Orientasi Wilayah…………................................................................ 61
3. Kondisi Perekonomian Daerah .......................................................... 61
4. Transportasi…………….................................................................... 61
5. Layanan Publik…………….……………………………………….. 62
B. KARATERISTIK KOTA SURAKARTA……………………………... 62
1. Pariwisata……………......................................................................... 63
2. Perayaan Budaya……………............................................................. 63
3. Batik Solo……………....................................................................... 64
4. Wisata Kuliner…………….................................................................. 64
C. GAMBARAN UMUM PUSAT PERBELANJAAN ............................... 64
1. Solo Grand Mall ................................................................................. 64
2. Solo Square…….................................................................................. 64
3. Singosaren Plaza ............................................................................... 67
4. Pusat Grosir Solo (PGS).................................................................... 70
5. Beteng Trade Center ......................................................................... 70
D. HASIL DAN ANALISIS DATA ............................................................. 72
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
x
1. Hasil Analisis Spasial……………………….………………………. 72
2. Hasil Analisis Regresi………………………………………………. 72
a. Uji Asumsi Kalsik.......................................................................... 75
b. Uji Statistik……............................................................................. 81
G. INTERPRESTASI HASIL ...................................................................... 85
BAB V PENUTUP 88
A. KESIMPULAN ....................................................................................... 88
B. SARAN .................................................................................................... 89
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xi
DAFTAR TABEL
TABEL Halaman
1.1 Pertumbuhan Ekonomi Kota Surakarta.................................................... 4
1.2 Data Sarana Perdagangan Di Kota Surakarta……………………………6
2.1 Tipe Pusat Perbelanjaan………………………………………………….6
3.1 Prosedur Dan Aktiviatas Utama Dalam SIG ............................................52
4.1 Luas Wilayah Kota Surakarta……............................................................60
4.2 Data Harga Tanah, Luas Area, Tingkat Kepadatan Penduduk, Banyaknya
Rumah, Banyaknya Pertokoan Per Kelurahan Tahun 2009……………..76
4.3 Estimasi Data dengan Model Regresi Linear dengan Metode OLS…..…77
4.4 Matrik Korelasi Uji Multikolinearitas........................................................79
4.5 Hasil Uji White Untuk Mendeteksi Heteroskedastik………………….... 80 4.6 Hasil BG Test……………………………………….................................81
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xii
DAFTAR GAMBAR
TABEL Halaman
2.1 Kerangka Pemikiran………………….................................................... 45
3.1 Daerah Kritis Uji T.................................................................................. 57
3.2 Daerah Kritis Uji F ……......................................................................... 59
4.1 Pola Persebaran Pusat Perbelanjaan…………………………………….73
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Data Harga Tanah, Luas Area, Kepadatan Penduduk, Jumlah
Industri, Jumlah Rumah, dan Jumlah Toko Per Kelurahan Tahun
2009
Lampiran 2 Data Harga Tanah, Luas Area, Kepadatan Penduduk, Jumlah
Industri, Jumlah Rumah, dan Jumlah Toko Per Kelurahan Tahun
2009 dalam Log
Lampiran 3 Hasil Estimasi Data dengan Model Regresi Linear dengan Metode
Kuadrat Terkecil (OLS)
Lampiran 4 Hasil Uji Multikolinearitas
Lampiran 5 Hasil Uji White Untuk Mendeteksi Heteroskedastik
Lampiran 6 Hasil Uji BG Test
Lampiran 7 Hasil Pemetaan Persebaran Pusat Perbelanjaan Kota Surakarta
dengan Analisis SIG Menggunakan Program ArcMap
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
ABSTRAK
ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH
DI KOTA SURAKARTA TAHUN 2009
REKA NOVIKA SARI F 1109019
Tujuan dari penelitian ini adalah mengkaji tentang pengaruh dari banyak unit rumah, banyak unit pertokoan, tingkat kepadatan penduduk dan luas area terhadap nilai tanah sekitar pusat perbelanjaan di Kota Surakarta tahun 2009. Juga untuk mengidentifikasi lokasi letak pusat perbelanjaan di Kota Surakarta dan mengetahui bagaimana pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan di Kota Surakarta terhadap nilai tanah.
Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder yang bersifat cross section pada tahun 2009.Data diperoleh dari BPS, agen properti, wawancara dengan masyarakat sekitar kelurahan, dan instansi yang terkait. Analisa spasial dengan SIG (Sistem Informasi Geografis ) untuk mengidenifikasi lokasi pusat perbelanjaan dan mengetahui pola pusat perbelanjaan dan model ekonometrika metode OLS (Ordinary Least Square) untuk melihat besarnya pengaruh dan untuk ketepatan analisis selanjutnya dilakukan uji asumsi klasik dan uji statistik.
Hasil penelitian yang telah dilakukan menunjukkan bahwa analisis menggunakan SIG menggambarkan pusat perbelanjaan di Kota Surakarta mengelompok di pusat kota, pola spasial pusat perbelanjaan di Kota Surakarta membentuk kluster di pusat kota dan nilai tanah di daerah sekitar pusat perbelanjaan tersebut sangat tinggi, yaitu 2 hingga 4 juta per m2 sedangkan analisis OLS dengan regresi menunjukkan variabel yang berpengaruh terhadap nilai tanah di Kota Surakarta adalah luas area, jumlah rumah dan jumlah pertokoan. Variabel tingkat kepadatan penduduk tidak berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah.
Saran yang dapat diajukan adalah pemerintah perlu memperhatikan perencanaan pembagunan kota selanjutnya, di area yang bersangkutan agar tidak terjadi kemacetan yang lebih parah, dan dalam memberikan ijin pembangunan pusat perbelanjaan, hendaknya pemerintah mengarahkan ke kelurahan yang belum memiliki pusat perbelanjaan dengan nilai tanah yang rendah, agar nilai tanah disekitarnya dapat naik.
Kata kunci: nilai tanah, banyak unit rumah, banyak unit pertokoan, tingkat kepadatan penduduk, luas area, OLS (Odinary least square), Sistem informasi Geografis (SIG)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pembangunan merupakan upaya yang sistematik dan berkesinambungan
untuk menciptakan keadaan yang dapat menyediakan berbagai alternatif yang sah
bagi pencapaian aspirasi setiap warga yang paling humanistik. Menurut Anwar
(2005), pembangunan wilayah dilakukan untuk mencapai tujuan pembangunan
wilayah yang mencakup aspek-aspek pertumbuhan, pemerataan dan keberlanjutan
yang berdimensi lokasi dalam ruang dan berkaitan dengan aspek sosial ekonomi
wilayah.
Pengertian pembangunan dalam sejarah dan strateginya telah mengalami
evolusi perubahan, mulai dari strategi pembangunan yang menekankan kepada
pertumbuhan ekonomi, kemudian pertumbuhan dan kesempatan kerja,
pertumbuhan dan pemerataan, penekanan kepada kebutuhan dasar (basic need
approach), pertumbuhan dan lingkungan hidup, dan pembangunan yang
berkelanjutan (suistainable development).
Terwujudnya pembangunan wilayah dan kota pada saat ini lebih banyak
ditentukan oleh perilaku pasar, komunikasi, informasi yang transparan kepada
masyarakat pelaku pembangunan. Oleh sebab itu, upaya pembangunan wilayah
dan kota dilakukan dengan menawarkan kepada semua pelaku pembangunan
wilayah dan kota sesuai dengan kebutuhan kota masing-masing. Dalam Upaya
pengembangan wilayah dan pembangunan kota, peran pemerintah akan lebih
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
2
ditekankan pada penyiapan pedoman, norma, standar, peraturan, pengembangan
informasi dan teknologi, perumusan kebijakan dan strategi nasional. Disisi lain,
pemerintah semakin dituntut untuk mengenali permasalahan wilayah dan kota dan
pemecahan yang inovatif yang tidak lagi tergantung pada pemerintah, meskipun
pemerintah masih mempunyai kewajiban membantu dalam pembangunan wilayah
dan perkotaan.
Konsepsi pembangunan wilayah pada dasarnya adalah pembangunan
proyek- proyek berdasarkan hasil analisa data spasial (Sandy dalam Kartono,
1989). Karena yang disajikan adalah fakta spasial maka ketersediaan peta menjadi
mutlak diperlukan. Karena keseluruhan proyek berada di tingkat kabupaten/kota
maka pemerintah kabupaten/kota mutlak perlu menyiapkan peta-peta fakta
wilayah dalam tema-tema yang lengkap.
Pembangunan di suatu wilayah pada hakikatnya bertujuan untuk
meningkatkan taraf hidup dan kesejahteraan masyarakatnya. Salah satu indikator
penting untuk mengukur keberhasilan pembangunan di suatu negara adalah
pertumbuhan ekonominya yang merupakan perkembangan dalam kegiatan
perekonomian masyarakat yang menyebabkan barang dan jasa yang diproduksi
dalam masyarakat bertambah dan kemakmuran masyarakat pun meningkat
(Sukirno 1999:10).
Todaro (1997:14) menyatakan bahwa tujuan utama dari usaha-usaha
pembangunan ekonomi selain upaya menciptakan pertumbuhan yang setinggi-
tingginya, pembangunan harus pula berupaya untuk menghapus dan mengurangi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
3
tingkat kemiskinan, ketimpangan pendapatan, dan tingkat pengangguran atau
upaya menciptakan kesempatan kerja bagi penduduk, karena dengan kesempatan
kerja penduduk atau masyarakat akan memperoleh pendapatan untuk memenuhi
kebutuhan hidupnya.
Pembangunan ekonomi tidak dapat lepas dari pertumbuhan ekonomi
(economic growth); pembangunan ekonomi mendorong pertumbuhan ekonomi,
dan sebaliknya, pertumbuhan ekonomi memperlancar proses pembangunan
ekonomi. Pertumbuhan ekonomi yang baik dapat menciptakan berbagai
kesempatan bagi masyarakat dan investor untuk pembangunan kota.
Kota Surakarta sebagai pusat Wilayah Pengembangan VIII Propinsi Jawa
Tengah, mempunyai peran yang strategis bagi pengembangan wilayah di Propinsi
Jawa Tengah. Secara geografis, letak Kota Surakarta sangat strategis dan
merupakan titik persimpangan jalur transportasi regional dan sekaligus sebagai
daerah tujuan dan bangkitan pergerakan.
Kota Surakarta sebagai pusat WP VIII mempunyai tingkat pertumbuhan
kota yang sangat pesat yang dapat dilihat dan pertumbuhan ekonomi daerah dan
sistem aktivitas kota sentra pertumbuhan fisik kota. Pertumbuhan ekonomi yang
tinggi akan mampu meningkatkan kesejahteraan penduduk, yang ditandai dengan
semakin tingginya pendapatan perkapita masyarakat. Pertumbuhan ekonomi Kota
Surakarta cukup dinamis. Sejak terjadinya krisis pada pertengahan tahun 1997 dan
tahun 1998. Pertumbuhan pada tahun tersebut minus 13,93 persen. Namun, pada
periode 2001-2009, perekonomian Kota Surakarta menunjukkan adanya
perbaikan, yaitu tumbuh berkisar 4-6 persen. Pertumbuhan ini disebabkan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
4
bergeraknya sektor-sektor ekonomi perdagangan. Selain itu, pembangunan fisik
yang cukup banyak di Kota Surakarta mengakibatkan kenaikan pada sektor lain.
Tingginya pertumbuhan ekonomi Kota Surakarta menunjukkan bahwa iklim
usaha di Kota Surakarta baik.
Tabel 1.1 Pertumbuhan Ekonomi Kota Surakarta
Tahun Pertumbuhan (%)
2000 4,16 2001 4,12 2002 4,97 2003 6,11 2004 5,80 2005 5,15 2006 5,43 2007 5,82 2008 5,69 2009 5,90
Sumber : BPS Kota Surakarta
Kota Surakarta juga memiliki budaya dan masyarakat yang hangat. Keraton,
batik dan Pasar Klewer adalah tiga hal yang menjadi simbol identitas Kota
Surakarta. Eksistensi Keraton Kasunanan Kota Surakarta Hadiningrat dan Pura
Mangkunegaran (sejak 1745) menjadikan Solo sebagai poros, sejarah, seni dan
budaya yang memiliki nilai jual. Nilai jual ini termanifestasi melalui bangunan-
bangunan kuno, tradisi yang terpelihara, dan karya seni yang menakjubkan.
Tatanan sosial penduduk setempat yang tak lepas dari sentuhan-sentuhan kultural
dan spasial keraton semakin menambah daya tarik. Salah satu tradisi yang
berlangsung turun temurun dan semakin mengangkat nama daerah ini adalah
membatik. Seni dan pembatikan Solo menjadikan daerah ini pusat batik di
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
5
Indonesia. Pariwisata dan perdagangan ibarat dua sisi mata uang, dimana
keduanya saling mendukung dalam meningkatkan sektor ekonomi. Maka dari itu
banyak rencana pembangunan yang telah terealisasi dan identitas. Kota Surakarta
semakin jelas. Berbagai gedung-gedung mewah telah berdiri dengan megah
seperti pusat perbelanjaan, apartemen dan gedung perkantoran.
Pertumbuhan ekonomi di Kota Surakarta di dukung faktor adanya event–
event kebudayaan seperti Solo Batik Carnival (SBC), Bengawan Solo Fair (BSF),
Solo Internasional Etnic Music (SIEM), Solo International Perfoming Art (SIPA),
Internasional Performing Art Mart (IPAM) dan lainnya. Banyaknya event-event
kebudayaan menjadikan Kota Surakarta sebagai kota pertunjukan seni. Gelar Kota
Surakarta sebagai kota wisata, kota batik, kota budaya, kota wisata kuliner, dan
lainnya memberi peluang ekonomi bagi penduduk setempat maupun pendatang.
Dampak dari globalisasi ekonomi adalah ekspansi retail yang agresif
memicu pengejaran kepada konsumen dengan pusat perbelanjaan (mall) sebagai
media komersialisasi, menjadikan ruang kota menjadi terdikte. Hal ini
memunculkan fenomena retailisasi di beberapa kota besar di Indonesia. Gejala ini
relatif sulit dikendalikan karena berlaku sistem pasar, yang digerakkan oleh supply
and demand, dimana hadirnya konsep belanja modern telah mewabah sebagai
produk dari kapitalisme global.
Aspek yang muncul terkait dengan fungsi keruangan adalah munculnya alih
fungsi lahan ke arah retailisasi, penurunan daya dukung lingkungan kota,
munculnya kemacetan dari kegiatan retail pada lokasi-lokasi strategis dan dampak
sosial dari kegiatan retail modern terhadap eksistensi dari pasar tradisional dan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
6
retailer kecil sebagai basis ekonomi kerakyatan bagi usaha kecil, mikro dan
menengah.
Kota Surakarta merupakan kota terbesar kedua di Jawa Tengah dari
pertumbuhan ekonomi dan perdagangannya yang menjadikan kota ini sebagai
target pasar dari industri retail modern untuk melakukan ekspansi pasar di kota
ini. Pada dekade sebelumnya, dimana Kota Surakarta identik dengan pasar
tradisionalnya sebagai warisan budaya dan icon kota, periode selanjutnya tahun
2000-an, ekspansi retail nasional dan asing yang berlokasi di shopping centre
menunjukkan peningkatan.
Tabel 1.2 Data Sarana Perdagangan Di Kota Surakarta
Tahun 2003-2008
Sarana Perdagangan Tahun 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Pasar Tradisional 35 38 38 38 40 40 Pasar Swalayan 18 19 20 20 30 38 Hypermart 0 0 1 2 3 4 Mall / Plaza 0 1 1 1 2 2
Sumber : Bappeda Kota Surakarta
Pertumbuhan pusat perbelanjaan modern dibatasi agar pasar tradisional tetap
ada dan dapat dilestarikan. Pusat perbelanjaan modern adalah bangunan yang
terdiri dari komplek – komplek toko yang terhubung oleh jalan kecil sehingga
pengunjung dapat dengan mudah berjalan dari unit ke unit. Didalamnya juga
terdapat area parkir yang modern, mall ini juga disebut versi indoor dari tempat
perbelanjaan tradisional. Pusat perbelanjaan merupakan salah satu wadah investasi
asing yang masuk ke sebuah kota seperti halnya Kota Surakarta ini.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
7
Pembangunan pusat perbelanjaan menimbulkan banyak penawaran barang
bermerek, mulai dari merek lokal sampai merek luar negeri dengan kualitas dan
harga yang beraneka. Sebuah hubungan yang kontras dengan pasar tradisional,
fenomena yang tidak seimbang dilihat dari segi sosial. Akan tetapi keduanya telah
memiliki konsumen tersendiri, baik pusat perbelanjaan yang berdiri megah
maupun pasar tradisional dengan keunikannya. Pusat perbelanjaan difungsikan
untuk memberi kemudahan kepada masyarakatnya untuk membeli beraneka
barang dalam satu kawasan. Hal ini merupakan sebuah kemudahan dan fasilitas
yang hebat serta akan memberi dampak pada masyarakat yang konsumtif. Akan
tetapi hal ini diperlukan untuk mendorong kota untuk menjadi kota yang maju dan
mandiri, meskipun banyak eksternalitas yang akan terjadi.
Kota Surakarta memiliki beberapa pusat perbelanjaan modern seperti Solo
Grand Mall, Solo Square, Singosaren Plaza, Beteng Trade Centre dan Pusat
Grosir Solo. Disamping itu ada pusat perbelanjaan tradisional yang unik, beberapa
diantaranya adalah: Pasar Gedhe, Pasar Klewer, Pasar Kembang, Pasar Legi,
Pasar Notoharjo, dan Pasar Malam Ngarsopuran. Dari beberapa pusat
perbelanjaan tersebut memiliki karakteristik dan konsumen yang beraneka.
Pembangunan pusat perbelanjaan dapat mempengaruhi harga tanah di
sekitar daerah tersebut. Di beberapa jalan - jalan besar meskipun bukan jalan
utama yang dimana berada di sekitar pusat perbelanjaan, harga tanah cenderung
naik. Harga sebelum adanya pusat perbelanjaan yang semula di bawah 1 juta
rupiah maka menjadi 2 hingga 4 juta rupiah dan naik pertahun rata – rata 10%-
20%.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
8
Penelitian ini mengkaji penentuan dalam memilih variabel dan faktor yang
mempengaruhinya serta menentukan nilai signifikasi dari variabel tersebut. Harga
tanah yang cenderung meningkat sesuai dengan pertumbuhan ekonomi, karena
tanah bersifar riil dan tetap. Dengan adanya pusat perbelanjaan sebagai pusat
ekonomi yang dapat mempengaruhi perkembangan daerah sekitarnya. Dari hal ini,
maka akan terjadi pemusatan kehidupan mendekati suatu sentral sehingga di
sekitar pusat perbelanjaan akan mengalami peningkatan jumlah penduduk, jumlah
rumah, dan jumlah toko yang akan mempengaruhi peningkatan terhadap nilai
tanah.
Penelitian sebelumnya yang dilakukan berkaitan dengan penelitian ini antara
lain : Mangkoesoebroto (1992; 55-69), penelitian ini menunjukkan bahwa dalam
jangka panjang, permintaan akan tanah senantiasa bertambah karena berbagai
faktor, misalnya pertambahan jumlah penduduk, kenaikan penghasilan
masyarakat, dan perubahan selera.
Mark Eppli ( 1998 ) meneliti alokasi nilai pada wilayah sekitar pusat
perbelanjaan, hasilnya pengaruh lokasi, perbandingan belanja, dan kesan tiap
pusat perbelanjaan merupakan faktor dalam penentuan jumlah pelanggan dan
pedagang di pusat perbelanjaan. Sedangkan, Noegroho (2001) mengkaji pengaruh
penyebaran pertokoan terhadap nilai tanah di wilayah Jatinegara, Jakarta Timur
dengan menggunakan analisis regresi. Hasilnya menunjukkan bahwa penyebaran
pertokoan, jarak ke pusat kota, dan koefisien lantai bangunan berpengaruh
terhadap nilai tanah.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
9
Mudji Hartono (2008) dengan judul “Penentuan Nilai Tanah Dengan
Analisis Spasial, AHP Dan Regresi Di Sekitar Wilayah Bencana Banjir Lumpur
Kabupaten Sidoarjo”. Penelitian tersebut bertujuan untuk menentukan nilai tanah
secara massal di sekitar wilayah bencana untuk memperoleh nilai yang lebih
objektif melalui pendekatan analisis spasial, metode Analytical Hierarchy Process
(AHP) dan analisa statistik regresi berganda. Faktor-faktor yang mempengaruhi
nilai tanah pada penelitian ini ditentukan melalui literatur review terdiri atas jarak
bidang ke CBD, jarak ke jalan utama, jarak ke lokasi bencana, jarak ke relokasi
infrastruktur dan jenis penggunaan lahan.
Kuncoro (2001) menyatakan bahwa pusat perbelanjaan cenderung menyebar
di beberapa daerah yaitu Surabaya Selatan dan Surabaya Timur. Pola pusat
perbelanjaan mempengaruhi nilai tanah. Ada beberapa variabel yang
mempengaruhi nilai tanah adalah luas area kelurahan, tingkat kepadatan
penduduk, jumlah unit rumah, jumlah unit pertokoan, dan jumlah unit industri di
kelurahan tersebut. Beberapa variabel yang berpengaruh secara signifikan adalah
jumlah rumah dan jumlah pertokoan, karena lahan di daerah sekitar sudah tidak
ada yang kosong maka tidak ada pula penawarannya. Sedangkan variabel yang
signifikan mempengaruhi nilai tanah adalah tingkat kepadatan penduduk, jumlah
industri, jumlah pertokoan dan yang tidak signifikan adalah jumlah perumahan.
Hidayati (1999) meneliti pengaruh pusat kegiatan ekonomi terhadap nilai
tanah di Yogyakarta. Alat analisis yang digunakan adalah analisis regresi linier
dengan metode kuadrat terkecil. Hasil analisis regresi menunjukkan bahwa jarak
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
10
ke pusat kegiatan ekonomi, kepadatan penduduk, dan rasio kepadatan bangunan
mempunyai pengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah.
Adrian Sutawijaya (2004) meneliti analisis faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai tanah sebagai penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB
di Kota Semarang. Metode analisis yang digunakan adalah metode kuadrat
terkecil biasa. Hasil penelitian menyebutkan faktor kepadatan penduduk, jarak ke
pusat kota, lebar jalanm kondisi jalan, ketersediaan sarana transportasi angkutan
umum bus/angkot, dan faktor lingkungan yang bebas banjir sangat berpengaruh
terhadap nilai tanah di Kota Semarang.
Pusat perbelanjaan yang cukup banyak berdiri di Kota Surakarta seperti Solo
Square, Solo Grand Mall, dan lainnya, menimbulkan dugaan bahwa tiap pusat
perbelanjaan akan mempengaruhi nilai tanah rata-rata di kelurahan sekitarnya,
yang besarnya berbeda-beda sesuai dengan tipe pusat perbelanjaan. Akibatnya
adalah nilai tanah pada suatu kelurahan dengan beberapa pusat perbelanjaan
relatif lebih tinggi bila dibandingkan nilai tanah pada suatu kelurahan yang jauh
dari pusat perbelanjaan. Namun, variabel lain dapat berpengaruh dalam wilayah
kelurahan.
Pengaruh keberadaan pusat-pusat perbelanjaan terhadap nilai tanah di
kelurahan sekitarnya di Kota Surakarta merupakan hal menarik untuk diteliti dan
dipelajari. Demikian pula dengan variabel lain seperti luas wilayah kelurahan,
kepadatan penduduk, dan jumlah bangunan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta.
Maka, dalam penelitian ini peneliti akan mengkaji “ Analisis Pola Spasial Pusat
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
11
Perbelanjaan dan Pengaruhnya Terhadap Nilai Tanah di Kota Surakarta
Tahun 2009 “.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan pada uraian latar belakang masalah, maka peneliti merumuskan
masalah sebagai berikut:
1. Apakah letak lokasi pusat-pusat perbelanjaan di Kota Surakarta menyebar
pada pusat kota ?
2. Bagaimana pengaruh kepadatan penduduk dan kepadatan tiap jenis
bangunan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta ?
3. Bagaimana pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan terhadap nilai tanah di
Kota Surakarta?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui apakah letak lokasi pusat-pusat perbelanjaan di Kota
Surakarta menyebar pada pusat kota.
2. Untuk mengetahui bagaimana pengaruh kepadatan penduduk dan kepadatan
tiap jenis bangunan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta
3. Untuk mengetahui bagaimana pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan
terhadap nilai tanah di Kota Surakarta.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
12
D. Manfaat Penelitian
1. Bagi masyarakat
Hasil sosialisasi dari penelitian dapat digunakan untuk merencanakan
bentuk partisipasi dan mengantisipasi dampak yang tidak baik.
2. Bagi Pemerintah Kota Surakarta
Hasil penelitian dipergunakan agar dapat mengevaluasi keputusan
kebijakan, sebagai dasar dalam merencanakan rencana pembangunan
jangka panjang atau jangka menengah, serta mengevaluasi kinerja
pemerintah.
3. Bagi pihak lain
Penelitian ini diharapkan dapat menambah pengetahuan dan informasi,
serta sebagai bahan referensi untuk melengkapi penelitian-penelitian
lebih lanjut dalam bidang ekonomi.
4. Bagi peneliti
Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai referensi bagi berbagai
penelitian. Sebagai sarana untuk mengaplikasikan berbagai teori yang
diperoleh di bangku kuliah.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
13
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Pusat Perbelanjaan
1. Pengertian
Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan
komersil lainnya yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan,
memiliki dan mengelola sebuah properti tunggal. Pada lokasi properti ini
berdiri, disediakan juga tempat parkir. Tujuan dan ukuran besar dari pusat
perbelanjaan ini umumnya ditentukan dari karakteristik pasar yang dilayani.
Konfigurasi umum pusat perbelanjaan contohnya adalah gedung tertutup dan
pasar terbuka.
Pusat perbelanjaan adalah bangunan yang terdiri dari komplek–
komplek toko yang terhubung oleh jalan kecil sehingga pengunjung dapat
dengan mudah berjalan dari unit ke unit. Didalamnya juga terdapat area
parkir yang modern, mall juga disebut versi indoor dari tempat perbelanjaan
tradisional. Mall termasuk juga Shopping Mall adalah sebuah tempat dimana
semua koleksi toko-toko bergabung dalam area pedestrian atau sebuah jalan
pedestrian yang eksklusif dimana banyak toko-toko berdiri mengikuti jalan
sehingga pembeli dapat berjalan tanpa ada intervensi dari kendaraan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
14
2. Sejarah Shopping Centre
Banyak perubahan yang telah terjadi dari zaman ke zaman, begitu juga
dengan shopping centre. Shopping centre berevolusi dari toko yang biasa
menjadi bangunan besar dengan banyak fasilitas. Awalnya shopping centre
berdiri di United State dengan adanya Arcade of Claveland dimana shopping
indoor pertama yang berdiri di tahun 1890. Kemudian disusul Country Club
Plaza pada tahun 1924 di Kansas City, Missouri. Pada awal tahun 1930an
berdiri beberapa mall seperti: Higland Park Vilage di Dallas, Texas; River
Oaks di Houston, Texas; dan Park and Shop di Washinton D.C. Mall terbuka
terbesar di dunia yang dibangun pada tahun 1957 diantaranya adalah
Sounthdale Centre di Edina dan Ala Moana Centre di Honolulu, Hawai.
Sedangkan The Bergen Mall adalah mall tertua yang berada di New Jersey
yang di buka di Paramus pada 14 November 1957.
Shopping centre terbesar telah banyak berdiri di seluruh dunia,waktu
selang silih berganti beberapa mall mendapat gelar sebagai mall terbesar di
dunia. Beberapa mall terbesar adalah: Centre Commercial Al Qods di Algiers,
South Africa; Berjaya Times Square di Kuala Lumpur,Malaysia; Beijing’s
Golden Resources Mall yang mana di buka pada Oktober 2004, mall ini
merupakan mall terbesar kedua di dunia; SM City North EDSA di Philipina di
buka pada tahun November 1985 merupakan mall terbesar ketiga di dunia;
dan SM Mall of Asia di Philipina di buka pada Mei 2006 merupakan mall
terbesar no 4 di dunia. Mall terbesar kelima adalah South Cina Mall dan Jin
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
15
Yuan di Cina. Mall terbesar di dunia peringkat tujuh adalah Dubai Mall yang
jugamerupakan mall terbesar di Timur Tengah dan Eropa.
3. Komponen Shopping Centre
Beberapa komponen pusat perbelanjaan modern adalah sebagai berikut:
a. Food Court
Food court terdiri dari beberapa fast Food dengan makanan yang
beraneka ragam yang dimana dikelilingi tempat duduk dan meja untuk
makan dan bersantai.
b. Departemant Store
Departement store merupakan proyek finansial stability dan
untuk menarik aliran retail sehingga akan menghasilkan pengunjung ke
dalam Mall. Biasanya mereka memiliki barang – barang retail yang
didiskon besar dan menerima pembayaran no cash.
c. 21 (Gedung Bioskop)
Gedung bioskop digunakan untuk menyaksikan film-film baru
yang sedang tayang baik film asing maupun film karya anak negeri.
d. Timezone
Timezone adalah suatu pusat permainan yang menyediakan
permainan yang canggih sehingga pengunjung dapat berbelanja sekaligus
mencoba permainan yang ada.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
16
4. Tipe Pusat Perbelanjaan
Ada enam kriteria yang dapat digunakan untuk membedakan tipe pusat
perbelanjaan, yaitu luas lantai yang disewakan (Gross Leasable Area, GLA),
penyewa utama (anchor tenant), jenis barang dagangan, luas tanah, jarak dan
waktu tempuh, serta basis customer. The Urban Land Institute and the
International Council of Shopping Centre membedakan tipe pusat
perbelanjaan berdasarkan tiga kriteria, yaitu :
1. Penyewa utama
2. Produk yang dijual
3. Luas keseluruhan lantai yang disewakan
Tipe pusat perbelanjaan adalah neighborhood centre, community centre,
regional centre, dan superregional centre.
Tabel 2.1
Tipe pusat perbelanjaan
Tipe Cakupan Jumlah
Penduduk
Penyewa Utama
GLA (m2) Radius (km)
Waktu Tempuh ( menit )
Luas Tanah Minimum
(ha) Neighborhood Centre
3000-40.000
Satu Supermarket
2.787 - 9.290
2,41 5-10 1,22-4
Community Centre
40.000- 150.000
Toserba dan supermarket
9.290 - 27.870
8,05 10-20 4-12
Regional Centre
>150.000 Satu atau dua yang menyewa penuh satu lantai <9.290m2
27.870 - 83.610
12,87 20 4-24,3
Superregional Centre
>300.000 Tiga toserba masing-masing <9.290m2
46.450 -139.350 atau lebih
19,31 30 6-40
Sumber : Dimodivikasi dari Vennor dan rabinski (1993:6-11) dalam Kuncoro (2002: 309)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
17
B. Ekonomi Tanah
Ekonomi tanah merupakan bagian dari Ekonomi Umum, dimana aspek
ekonomi ini berurusan dengan pola dan proses pemanfaatan lahan termasuk benda
buatan manusia yang dibangun diatasnya, memiliki nilai yang dapat dihitung.
Penentuan penggunaan lahan merupakan suatu proses pasar, penggunaan setiap
kavling merupakan persaingan ekonomi di antara berbagai alternatif penggunaan,
sehingga proses pertumbuhan merupakan proses ekonomi dan pola penggunaan
lahan merupakan produk atau hasil dari pasar lahan (Kamus Tata Ruang,
Direktorat Jenderal Cipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum, Hal.20).
Ekonomi tanah adalah kegiatan ekonomi antar manusia dalam bidang
pertanahan. Barlowe (1972) dalam bukunya Land Resources Economics
menuliskan pernyataan berikut , “Land economics may be described simply as
the field of study that deals with man’s economic relationship with others
respecting land” (ekonomi tanah secara sederhana dapat diartikan sebagai bidang
studi yang berkaitan dengan hubungan ekonomi manusia dengan manusia lainnya
yang berkaitan dengan tanah).
Barlowe mengutip pernyataan Leonard A Salter (1942) mengenai ekonomi
tanah sebagai berikut, “land economics ia a social science that deals with those
problems in which social conduct is strategically affected by the physical
locational or property attributes of whole surface units” (Ekonomi tanah
adalah ilmu sosial yang berkaitan dengan masalah-masalah dimana perlakuan
sosial secara strategis dipengaruhi oleh atribut fisik, lokasi atau properti dari
satuan-satuan permukaan tanah secara keseluruhan). Demikian pula Yunus dkk
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
18
(1992) dalam bukunya Aspek-aspek ekonomi tanah menyebutkan bahwa
“Ekonomi tanah adalah aplikasi teori ekonomi kepada masalah-masalah yang
berkaitan dengan penggunaan tanah”.
Ilmu ekonomi tanah adalah ilmu yang mempelajari usaha manusia
memanfaatkan sumber permukaan bumi secara ekonomis. Dibandingkan dengan
ekonomi umum, penekanan ekonomi tanah adalah khusus pada pengalokasian dan
pemanfaatan, yaitu tanah. Walaupun sebenarnya ilmu ekonomi tanah mencakup
berbagai hubungan dengan faktor ekonomi lainnya, namum ekonomi tanah lebih
menitikberatkan pada masalah dan situasi yang berhubungan dengan faktor
kepentingan strategis dan keterbatasan tanah, baik dari segi pemanfaatannya
maupun pengaturannya.
Teori pola nilai ekonomis lahan kota, nilai ekonomis adalah lahan akan
semakin tinggi jika lokasinya semakin mendekati kawasan pusat kota. Karena
pada umumnya semakin mendekati kawasan pusat kota akan semakin tinggi
tingkat kemudahan prasarana dan sarananya, sehingga semakin strategis dan
produktif nilai lahan tersebut. Sebaliknya nilai dan harga lahan akan semakin
rendah tingkatannya jika lokasinya semakin menuju ke bagian luar kota.
Kondisi seperti hal ini terjadi karena segala kemudahan relatif semakin
berkurang dengan lokasi semakin mengarah ke bagian pinggiran kota/luar kota,
sekalipun dari segi kemampuan kualitas lahan semakin tinggi. Dengan upaya-
upaya peningkatan kemudahan (aksessibilitas) seperti pembangunan jalan atau
prasarana dan sarana lainnya, maka harga lahan tersebut semakin naik.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
19
C. Teori-Teori Yang Berkaitan Dengan Nilai Tanah
Tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruangan (space)
yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan
yang disediakan sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai
kecenderungan yang terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan
perumahan, pertanian, dan lain sebagainya. Hal inilah yang menuntut
perkembangan teoritis nilai tanah.
1. Nilai Tanah
Nilai tanah mempunyai definisi bermacam-macam tergantung pada
konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi
diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan
barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah
seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan
dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai
harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan
pembeli (Shengkel 1988: 31).
Nilai atas sebidang tanah dicerminkan oleh aliran-aliran keuntungan
yang diterima atas pemakaian sebidang tanah tersebut. Keuntungan-
keuntungan tersebut berkaitan dengan pengaruh lingkungan yang dapat
dibedakan sebagai faktor manusia dan non manusia. Faktor manusia
berkenaan dengan perbuatan manusia untuk mempertinggi nilai tanah seperti
mendirikan bangunan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
20
Faktor non-manusia berkenaan dengan eksternalitas yang diterima oleh
tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat
perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan,
maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak
menerima eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah
menerima eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah
jauh dari pusat kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan
bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima
eksternalitas yang negatif (Pearce and Turner 1990: 78).
Nilai tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu
nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli
sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau
kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada tekanan dari
pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan.
Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti
yang diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri. Nilai pasar
pada dasarnya mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada
suatu waktu, tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan
dengan pengertian nilai menurut Eckert (1990: 151-180) yang menyebutkan
bahwa nilai merupakan suatu waktu yang menggambarkan harga atau nilai
uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual.
Kesimpulan yang diperoleh dari beberapa pengertian bahwa nilai tanah
adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
21
sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks
pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya
harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula
sebaliknya.
2. Teori Permintaan Tanah
Model teori permintaan tanah pertama kali dikembangkan oleh Von
Thunen (1826) merupakan suatu model sewa tanah pada sektor pertanian
yang menyatakan bahwa ada sebuah tempat sentral (kota) dengan dikelilingi
oleh dataran luas, di mana kebutuhan makanan untuk kota tersebut disediakan
oleh daerah-daerah sekitarnya. Anggapan-anggapan yang dipakai dalam
model ini adalah:
a. Hanya ada satu kota yang tidak mempunyai dan tidak cukup untuk
pertanian.
b. Tanah di sekitar perkotaan hanya digunakan untuk pertanian dan
mempunyai kurva penawaran yang inelastis sempurna.
c. Biaya transportasi proporsional terhadap jarak dari kota.
d. Produksi pertanian mempunyai skala hasil yang tetap.
Definisi sewa ekonomis (economic rent), yaitu perbedaan antara
pendapatan total dengan biaya yang dikeluarkan, maka petani akan
memutuskan untuk menanami lahan tersebut atau tidak. Semua lahan yang
ada akan menerima sewa ekonomis, tetapi lahan yang lebih dekat dengan
pusat kota akan menerima keuntungan yang lebih, sehingga akan menaikkan
harga tanah di sekitar kota.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
22
Dua macam daya tarik pada umumnya yang terdapat pada suatu lokasi
yaitu kemudahan dalam mencapai tempat kerja, belanja, kesehatan, sekolah,
rekreasi, dan ibadah. Lokasi lainnya memerlukan perjalanan dan keadaan
lingkungan fisik dan sosial seperti, tofografi, kebersihan air, kebersihan udara
dan kenyamanan. Von Thunen (1826) membahas mengenai hubungan lokasi
yang berada jauh dari pusat kota dengan nilai sewa tanah, maka semakin jauh
lokasi dari pusat kegiatan bisnis akan menyebabkan nilai sewanya semakin
murah.
3. Pemanfaatan Tanah
Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:15) mengemukakan bahwa setiap
kegiatan manusia memerlukan ruang tertentu dan ruang berada di atas tanah.
Tanah bersama-sama dengan faktor – faktor produksi lain seperti tenaga
kerja, modal, teknologi dan lain – lain menjadi bahan pertimbangan untuk
menentukan tempat tertentu bagi pemanfaatan tertentu pula. Pemanfaatan
tanah sangat menentukan cara – cara masyarakat berfungsi. Seperti diketahui
tanah merupakan sumber dasar atau asal makanan, pemukiman, air serta zat
asam.
a. Persaingan Dalam Pemanfaatan Tanah
Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:16) menyatakan bahwa tidak
dapat disangkal, tanah mempunyai kegunaan ganda. Oleh karena itu kita
tidak dapat membatasi diri pada analisis pemakaian tanah secara
individual, melainkan analisis tersebut harus didasarkan pada konsep
kegiatan ganda dalam suatu daerah. Orang selalu ingin memilih tanah
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
23
yang baik dengan iklim yang baik, dekat pada daerah lain untuk
kepentingan tertentu, dan lain – lain. Dalam hal ini harga tanah
memegang peranan penting.
b. Permintaan Terhadap Tanah
Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:17) mengemukakan bahwa
ada berbagai alasan mengapa orang, perusahaan dan lembaga – lembaga
berani membayar mahal. Untuk kegiatan tertentu, pasti ada preferensi
terhadap tanah tertentu. Bila pola tersebut kita lihat berdasarkan
penawaran sewa maka terdapat aras sewa yang rendah karena tanah tak
begitu menarik, ada aras sewa yang tinggi karena tanah sangat bernilai.
Kenyataan ini dinamakan rent surface. Bila sewa dilihat dari segi tanah
untuk maksud tertentu maka terdapatlah rent gradien. Jadi jenis-jenis
sewa ini berbeda-beda sesuai dengan jenis pemanfaatan tanah itu sendiri.
c. Pola Pemanfaatan Tanah Di Kota–Kota
Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:23) mengemukakan bahwa
pola pemanfaatan tanah di kota – kota mempunyai ciri – ciri sebagai
berikut:
1) Pemanfaatan tanah ditentukan oleh scale economies dan aglomerasi;
jarang kita menemui tipe kota dengan bagian luar kurang padat;
2) Orang lebih suka pada tempat yang dekat pada semua kegiatan
(kerja, sekolah, belanja, hiburan dan lain – lain)
3) Orang juga tergantung pada sifat tetangganya; kalau tetangganya
orang baik –baik dia bersedia mambayar lebih mahal
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
24
Berdasarkan ini semua dapat ditarik kesimpulan bahwa pada hakikatnya
harga beli tanah merupakan nilai sewa pada masa-masa mendatang yang
dikapitalisasikan. Oleh karena itu, timbul dua fenomena yang tidak dapat
dihindarkan yaitu:
a). Adanya spekulasi tanah, karena hasil yang diperoleh pada waktu yang
akan datang diharapkan berbeda dari hasil sekarang, terutama pada
daerah-daerah dimana perubahan cepat terjadi; dalam hal ini
pemanfaatan tanah sekarang mungkin sangat rendah dibandingkan
dengan harga spekulasi tanah yang diharapkan bagi pemanfaatan yang
baru;
b). Adanya perbaikan-perbaikan (pengembangan) terhadap tanah, artinya
mungkin di tanah tersebut dibangun gedung – gedung dan fasilitas yang
lain sehingga pajak perlu diatur kembali, pengaturan zona – zona, aturan
bangunan, dan lain-lain.
4. Teori Pemanfaatan Tanah David Ricardo
Menurut Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:26), teori Ricardo ini
dapat dijelaskan dengan terlebih dahulu mengambil beberapa anggapan
sebagai berikut :
a. Ketersediaan tanah pada suatu daerah dengan berbagai tingkat kesuburan
dalam hubungannya dengan produksi tanaman bahan makanan.
b. Tingkat kesuburan tanah ini dinyatakan dalam kelas-kelas tanah
1,2,3……seterusnya.Tanah dengan kelas bernomor kecil lebih subur
daripada tanah dengan kelas bernomor besar.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
25
c. Kebutuhan tenaga kerja dan input non land per satuan luas tanah
dianggap tidak tergantung pada tingkat kesuburan tanah tersebut di atas.
5. Konsep Nilai dan Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Manusia, dalam segala aktivitasnya memerlukan ruang sekalipun harus
dibayar mahal. Kebutuhan ruang yang berada di atas tanah tersebut menjadi
kebutuhan dasar sehingga tanah menjadi komoditas ekonomi yang dapat
dipertukarkan melalui mekanisme tertentu. Hal ini menunjukkan bahwa tanah
mempunyai nilai.
Menurut American Institute of Real Estate Appraisers (Wolcott, 1987:
22-63) dalam Sutawijaya ( 2004: 72), mengemukakan empat faktor yang
dapat mempengaruhi nilai harta tanah dan bangunan antara lain:
a. Faktor ekonomi, ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan
penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk
memenuhi kebutuhan dan keinginannya. Variabel permintaan meliputi
jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan, daya beli, tingkat
suku bunga, dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah
tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak dan biaya overhead lainnya.
b. Faktor sosial, ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang meliputi
jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan
dan lain-lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu
wilayah.
c. Faktor pemerintah, seperti halnya berkaitan dengan ketentuan perundang-
undangan dan kebijakan pemerintah bidang pengembangan atau
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
26
penggunaan tanah (zoning). Penyediaan fasilitas dan pelayanan oleh
pemerintah mempengaruhi pola penggunaan tanah, misalnya fasilitas
keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan
perpajakan, dan lain-lain.
d. Faktor fisik, antara lain kondisi lingkungan, tata letak atau lokasi, dan
ketersediaan fasilitas sosial.
Menurut Abd. Rahman M.Noor (1997: 125) dalam Sutawijaya ( 2004:
72), penilaian adalah suatu penaksiran dan pendapat atas nilai dari suatu harta
tanah/kekayaan oleh seorang penilai yang didasari intrepretasi dari faktor-
faktor dan keyakinan pada waktu atau tanggal tertentu. Sedangkan Wolcott
(1987: 22-63) dalam Sutawijaya (2004;72) mengemukakan bahwa konsep
nilai ditimbulkan karena adanya faktor-faktor ekonomi sebagai berikut:
a. Kegunaan (utility), yaitu kemampuan suatu benda untuk memuaskan
keinginan, kebutuhan, dan selera manusia, misalnya tanah yang dapat
dibangun rumah di atasnya sebagai tempat tinggal manusia. Kegunaan
suatu properti tergantung pada karateristiknya, seperti ukuran (luas tanah
atau bangunan), desain bangunan, aksesibilitas, lokasi, hak kepemilikan,
dan bentuk lain dari kegunaan yang berpengaruh pada nilai properti.
b. Kelangkaan (scarcity), yaitu suatu barang yang tersedia dalam jumlah
yang terbatas akan menjadikan benda tersebut bernilai atau dapat juga
dikatakan ketersediaan atau penawaran suatu komoditas relatif terhadap
permintaannya.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
27
c. Keinginan (desire/demand), bahwa permintaan terhadap suatu benda
menunjukkan benda tersebut bernilai atau harapan pembeli terhadap
suatu komoditas untuk dapat memuaskan kebutuhan hidupnya atau
keinginan individunya.
d. Daya beli efektif (effective purchasing power), adalah kemampuan
seseorang secara individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar
dalam memperoleh suatu komoditi, ditukar dengan sejumlah uang
tertentu atau barang lain yang setara dengannya
Interaksi faktor-faktor tersebut di atas menciptakan nilai yang tercermin
dalam prinsip ekonomi permintaan dan penawaran. Permintaan suatu
komoditas tercipta karena komoditas tersebut memiliki kegunaan dan
keterbatasan di pasar. Permintaan juga dipengaruhi oleh keinginan untuk
memuaskan kebutuhan tetapi dibatasi oleh kemampuan daya beli. Seperti
pada permintaan,penawaran suatu komoditas dipengaruhi juga oleh kegunaan
dan keterbatasan di pasar. Suatu komoditas akan disediakan di pasar apabila
dapat memberikan kepuasan kepada pembelinya. Apabila daya beli
masyarakat menurun maka penawaran suatu komoditas akan berkurang,
sebaliknya apabila daya beli masyarakat meningkat maka penawaran suatu
komoditas akan meningkat pula. Menurut Eldred (1987: 4) dalam Sutawijaya
(2004:73) faktor-faktor yang menentukan nilai ekonomi dari suatu properti
tanah adalah:
a. Permintaan yang menunjukkan keinginan dan kemampuan seseorang
untuk membeli atau menyewa suatu properti.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
28
b. Kegunaan yang menunjukkan manfaat dari properti subyek yang dapat
memberikan kepuasan pada konsumen.
c. Kelangkaan yang menunjukkan kuantitas dan kualitas dari properti lain
yang bersaingan dengan properti subyek yang bersangkutan.
d. Transferability yaitu, menunjukkan proses pengalihan hak-hak properti
dari satu pihak ke pihak lain melalui jual beli, sewa dan kontrak.
D. Teori Lokasi dan Pertumbuhan Kota
1. Teori Tempat Sentral
Christaller dengan model tempat sentral (central place model)
mengemukakan bahwa tanah yang positif adalah tanah yang mendukung
pusat kota. Pusat kota tersebut ada karena untuk berbagai jasa penting harus
disediakan tanah/lingkungan sekitar. Secara ideal maka kota merupakan pusat
daerah yang produktif. Dengan demikian apa yang disebut tempat sentral
adalah pusat kota (Reksohadiprojo-Karseno, 1993:24).
Prinsip aglomerasi (scale economics atau ekonomi skala menuju
efisiensi atau kedekatan menuju sesuatu), ekonomi kota besar menjadi pusat
daerahnya sendiri dan pusat kegiatan kota yang lebih kecil. Artinya, kota
kecil bergantung pada tersedianya dan adanya kegiatan yang ada pada kota
besar. Oleh karena itu, apabila orang yang berada di luar kota besar ingin
membeli sesuatu dapat membeli di toko sekitar tempat tinggalnya
(convinience buying). Tetapi, bila ia ingin membeli bermacam barang maka,
dia akan pergi ke kota-kota/multipurpose trip (Reksohadiprojo-
Karseno,1993:35).
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
29
Christaller mengatakan bahwa rumah tangga memaksimalkan kegunaan
atau kepuasan dalam rangka pemilihan tempat tinggal atau pemukiman. Jadi,
orang yang dikirim ke kota dan bukan barang (commuting). Merupakan
perluasan teori perilaku konsumen, dimana konsumen memaksimalkan
konsumsi rumah, barang, dan jasa lain terbatas oleh anggaran yang terdiri dari
penghasilan uang dan penghasilan yang hilang karena aktifitas commuting
yang berupa tarif angkutan dan biaya operasional kendaraan yaitu bensin,
pemeliharaan dan perbaikan (Reksohadiprojo-Karseno, 1993:40).
2. Teori Klasik
Menurut Reksohadiprojo-Karseno (1985), teori sewa dan lokasi tanah,
pada dasarnya merupakan bagian dari teori mikro tentang alokasi dan
penentuan harga-harga faktor produksi. Seperti halnya upah yang merupakan
harga bagi jasa tenaga kerja, maka sewa tanah adalah harga atas jasa sewa
tanah.
David Ricardo, berpendapat bahwa penduduk akan tumbuh sedemikian
rupa sehingga tanah-tanah yang tidak subur akan digunakan dalam proses
produksi, dimana sudah tidak bermanfaat lagi bagi pemenuhan kebutuhan
manusia yang berada pada batas minimum kehidupan. Sehingga, “sewa tanah
akan sama dengan penerimaan dikurangi harga faktor produksi bukan tanah
di dalam persaingan sempurna dan akan proporsional dengan selisih
kesuburan tanah tersebut atas tanah yang paling rendah tingkat kesuburannya.
Tingginya nilai tanah di kota bukanlah tingkat kesuburan tanah tersebut,
tetapi lebih sering dikaitkan dengan jarak atau letak tanah (Reksohadiprojo-
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
30
Karseno, 1985:25). Von Thunen, Tanah yang letaknya paling jauh dari kota
memiliki sewa sebesar 0 dan sewa tanah itu meningkat secara linear kearah
pusat kota, dimana proporsional dengan biaya angkutan per ton/km. Semua
tanah yang memiliki jarak yang sama terhadap kota memiliki harga sewa
yang sama (Reksohadiprojo-Karseno, 1985:25).
2. Teori Neo Klasik
Teori ini menyebutkan bahwa suatu barang produksi dengan
menggunakan beberapa macam faktor produksi, misalnya tanah, tenaga
kerja,dan modal. Baik input maupun hasil dianggap variabel. Substitusi
diantara berbagai penggunaan faktor produksi dimungkinkan. Agar dicapai
keuntungan maksimum, maka seorang produsen akan menggunakan faktor
produksi sedemikian rupa sehingga diperoleh keuntungan maksimum.
a. Teori Lokasi Von Thunen, Burges dan Homer Hoyt
Teori Von Thunen telah mulai dikenal sejak abad ke 19.
Teorinya mencoba untuk menerangkan berbagai jenis pertanian dalam
arti luas yang berkembang disekeliling daerah perkotaan yang
merupakan pasar komoditi pertanian tersebut. Ia berpendapat bahwa
bila suatu laboratorium dapat diciptakan berdasarkan atas tujuh asumsi,
maka daerah lokasi jenis pertanian yang berkembang akan mengikuti
pola tertentu. Ketujuh asumsi tersebut adalah:
1). Terdapat suatu daerah terpencil yang terdiri atas daerah perkotaan
dengan daerah pedalamannya yang merupakan satu-satunya daerah
pemasok kebutuhan pokok yang merupakan komoditi pertanian;
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
31
2). Daerah perkotaan tersebut merupakan daerah penjumlahan
kelebihan produksi daerah pedalaman dan tidak menerima
penjualan hasil pertanian dari daerah lain;
3). Daerah pedalaman tidak menjual kelebihan produksinya ke daerah
lain, kecuali ke daerah perkotaan tersebut;
4). Daerah pedalaman merupakan daerah berciri sama dan cocok untuk
tanaman dan peternakan dataran menengah;
5). Daerah pedalaman dihuni oleh petani yang berusaha untuk
mempeoleh keuntungan maksimum dan mampu untuk
menyesuaikan hasil tanaman dan peternakannya dengan
peemintaan yang terdapat di daerah perkotaan;
6). Satu-satunya angkutan yang terdapat pada waktu itu adalah
angkutan darat berupa gerobak yang dihela oleh kuda;
7). Biaya angkutan ditanggung oleh petani dan besarnya sebanding
dengan jarak yang ditempuh. Petani mengangkut semua hasil
dalam bentuk segar.
b. Teori Alfred Weber
Teori Weber biasa disebut dengan teori biaya terkecil. Dalam
teori tersebut Weber mengasumsikan:
1). Daerah yang menjadi obyek penelitian adalah daerah yang
terisolasi. Konsumennya terpusat pada pusat-pusat tertentu. Semua
unit perusahaan dapat memasuki pasar yang tidak terbatas dan
persaingan sempurna.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
32
2). Semua sumber daya alam tersedia secara tidak terbatas.
3). Barang-barang lainnya seperti minyak bumi dan mineral adalah
sporadik tersedia secara terbatas pada sejumlah tempat.
4). Tenaga kerja tidak tersedia secara luas, ada yang menetap tetapi
ada juga yang mobilitasnya tinggi.
Kritikan atas model ini terutama pada asumsi biaya transportasi
dan biaya produksi yang bersifat konstan, tidak memperhatikan faktor
kelembagaan dan terlalu menekankan pada posisi input.
c. Land Rent Lokasi dan Pasar Lahan
Barlow (1978:75) menggambarkan hubungan antara nilai land
rent dan alokasi sumber daya lahan diantara berbagai kompetisi
penggunaan kegiatan sektor yang komersial dan strategis mempunyai
land rent yang tinggi, sehingga sektor tersebut berada pada kawasan
strategis, sebaliknya sektor yang kurang mempunyai nilai komersial
maka nilai sewanya semakin kecil.
Lahan termasuk didalamnya lahan sawah, dalam kegiatan
produksi merupakan salah satu faktor produksi tetap. Barlow
mengemukakan bahwa nilai sewa sumber daya lahan dibedakan
menjadi tiga jenis, yaitu:
1). Sewa kontrak (contract rent)
2). Sewa lahan (land rent)
3). Nilai rent ekonomi dari lahan (Economic rent)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
33
Economic rent sama dengan surplus ekonomi merupakan
kelebihan nilai produksi total diatas biaya total. Menurut Anwar
(1990:28) suatu lahan sekurang-kurangnya memiliki empat jenis rent,
yaitu:
1). Ricardian rent, menyangkut fungsi kualitas dan kelangkaan lahan;
2). Locational rent, menyangkut fungsi eksesibilitas lahan;
3). Ecological rent, menyangkut fungsi ekologi lahan;
4). Sosiological rent, menyangkut fungsi sosial dari lahan.
Lahan secara fisik merupakan aset ekonomi yang tidak
dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai dan harga serta tidak
dipengaruhi oleh faktor waktu, secara fisik pula lahan merupakan aset
yang mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar,
misalnya dengan melalui usaha reklamasi. Lahan secara fisik tidak
dapat dipindahkan, walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land
function and use) dapat berubah tetapi lahannya sendiri bersifat
stationer (tetap). Atas dasar sifat ini, ketentuan penetapan harga lahan
akan sangat bersifat spesifik yang ditentukan oleh permintaan dan
penawaran/persediaan (demand and supply) lahan pada suatu wilayah
tertentu. Pertimbangan faktor lokasi didalam penentuan harga lahan
untuk berbagai penggunaan tidak sama. Hal ini sangat ditentukan oleh
pertimbangan tata ruang (Sujarto, 1986:55).
Ukuran yang umum digunakan untuk menggambarkan
pertumbuhan ekonomi suatu wilayah adalah pertumbuhan produk
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
34
domestik regional bruto (PDRB) dari wilayah yang bersangkutan. Pada
dasarnya pertumbuhan ekonomi suatu wilayah akan mendorong
perubahan yang meningkat pada permintaan lahan untuk berbagai
kebutuhan, seperti pertanian, jasa, dan kegiatan lainnya.
Penggunaan konversi lahan sawah tidak terlepas dari situasi
ekonomi secara keseluruhan. Pertumbuhan ekonomi yang tinggi
menyebabkan beberapa sektor ekonomi tumbuh dengan cepat.
Pertumbuhan sektor tersebut akan membutuhkan lahan yang lebih luas.
Apabila lahan sawah letaknya lebih dekat dengan sumber ekonomi
maka akan menggeser penggunaannya kebentuk lain seperti
pemukiman dan fasilitas infrastruktur.
Land rent adalah persatuan luas yang diperoleh dari aktivitas baru
lebih tinggi daripada yang dihasilkan sawah. Namun, konversi lahan
sawah yang terjadi ditentukan juga oleh pertumbuhan sektor tanaman
pangan, dalam hal ini memberikan proksi mengenai nilai hasil sawah.
Apabila nilai PDRB sektor tanaman pangan relatif cukup tinggi
terhadap nilai produksi kotor daerah (PDRB) keseluruhan, maka
konversi lahan sawah mungkin masih dapat dihindari (Anwar,
1993:25).
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
35
E. Teori Pengembangan Wilayah
1. Pola Dasar Tata Kota
a. Teori Konsentrik
Teori konsentrik yang diciptakan oleh E.W. Burgess ini
didasarkan pada pengamatanya di Chicago pada tahun 1925, E.W.
Burgess menyatakan bahwa perkembangan suatu kota akan
mengikuti pola lingkaran konsentrik, dimana suatu kota akan terdiri
dari zona-zona yang konsentris dan masing-masing zona ini
sekaligus mencerminkan tipe penggunaan lahan yang berbeda.
Ciri khas utama teori ini adalah adanya kecenderungan, dalam
perkembangan tiap daerah dalam cenderung memperluas dan masuk
daerah berikutnya (sebelah luarnya). Prosesnya mengikuti sebuah
urutan-urutan yang dikenal sebagai rangkaian invasi (invasion
succesion). Cepatnya proses ini tergantung pada laju pertumbuhan
ekonomi kota dan perkembangan penduduk. Sedangkan di pihak
lain, jika jumlah penduduk sebuah kota besar cenderung menurun,
maka daerah disebelah luar cenderung tetap sama sedangkan daerah
transisi menyusut kedalam daerah pusat bisnis. Penyusutan daerah
pusat bisnis ini akan menciptakan daerah kumuh komersial dan
perkampungan. Sedangkan interprestasi ekonomi dari teori
konsentrik menekankan bahwa semakin dekat dengan pusat kota
semakin mahal harga tanah.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
36
b. Teori Sektor
Teori ini dikemukakan oleh Humer Hyot (1939), menyatakan
bahwa perkembangan kota terjadi mengarah melalui jalur-jalur
sektor tertentu. Sebagian besar daerah kota terletak beberapa jalur-
jalur sektor dengan taraf sewa tinggi, sebagian lainnya jalur-jalur
dengan tarif sewa rendah yang terletak dari dekat pusat ke arah
pinggiran kota. Dalam perkembangannya, daerah-daerah dengan
taraf sewa tinggi bergerak keluar sepanjang sektor atau dua sektor
tertentu.
Menurut Humer Hyot kecenderungan penduduk untuk
bertempat tinggal adalah pada daerah-daerah yang dianggap nyaman
dalam arti luas. Nyaman dapat diartikan dengan kemudahan-
kemudahan terhadap fasilitas, kondisi lingkungan baik alami
maupun non alami yang bersih dari polusi baik fiskal maupun non
fiskal, prestise yang tinggi dan lain sebagainya.
c. Teori Pusat Kegiatan Banyak
Menurut pendapat Harris dan Ulman, kota-kota besar tumbuh
sebagai suatu produk perkembangan dan integrasi terus-menerus dari
pusat-pusat kegiatan yang terpisah satu sama lain dalam suatu sistem
perkotaan dan proses pertumbuhannya ditandai oleh gejala
spesialisasi dan diferensiasi ruang (Yunus, 2000:45).
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
37
F. Teori Desain Spasial Kota
Menurut Tracik (1986) dalam suatu lingkungan permukiman ada
rangkaian antara figure ground, linkage, dan place. Figure ground
menekankan adanya public civics space atau open space pada kota sebagai
figure. Melalui figure ground plan dapat diketahui antara lain pola atau
tipologi, konfigurasi solid void yang merupakan elemtal kawasan atau pattern
kawasan penelitian, kualitas ruang luar sangat dipengaruhi oleh figure
bangunan-bangunan yang melingkupinya, dimana tampak bangunan
merupakan dinding ruang luar, oleh karena itu tata letak, bentuk dan sistem
bangunan harus berada dalam sistem ruang luar yang membentuknya.
Komunikasi antara privat dan publik tercipta secara langsung. Ruang
yang mengurung (enclosure) merupakan void yang paling dominan, berskala
manusia (dalam lingkup sudut pandang mata 25-30 derajat) void adalah ruang
luar yang berskala interior, dimana ruang tersebut seperti di dalam bangunan,
sehingga ruang luar yang enclosure terasa seperti interior. Diperlukan
keakraban antara bangunan sebagai private domain dan ruang luar sebagai
publik dominan yang menyatu. Dalam ¨lingkage theory¨ sirkulasi merupakan
penekanan pada hubungan pergerakan yang merupakan kontribusi yang
sangat penting.
Menurut Fumihiko Maki, Linkage secara sederhana adalah perekat,
yaitu suatu kegiatan yang menyatukan seluruh lapisan aktivitas dan
menghasilkan bentuk fisik kota, dalam teorinya dibedakan menjadi tiga tipe
ruang kota formal, yaitu : Composition form, Megaform dan groupform. Teori
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
38
linkage yang dapat diterapkan dalam kajian ini adalah group form yang
merupakan ciri khas dari bentuk-bentuk spasial kota yang mempunyai kajian
sejarah. Linkage ini tidak terbentuk secara langsung tetapi selalu dihubungkan
dengan karakteristik fisik skala manusia, rentetan-rentetan space yang
dipertegas oleh bangunan, dinding, pintu gerbang, dan juga jalan yang
membentuk fasade suatu lingungan perkampungan.
Linkage theory ini dapat digunakan sebagai alat untuk memberikan
arahan dalam penataan suatu kawasan (lingkungan). Dalam konteks urban
design, linkage menunjukkan hubungan pergerakan yang terjadi pada
beberapa bagian zone makro dan mikro, dengan atau tanpa aspek keragaman
fungsi yang berkaitan dengan fisik, historis, ekonomi, sosial, budaya, dan
politik (danarti Karsono, 1996).
Pentingnya place theory dalam spasial design yaitu pemahaman tentang
kultur dan karakteristik suatu daerah yang ada menjadi ciri khas untuk
digunakan sebagai salah satu pertimbangan agar penghuni (masyarakat) tidak
merasa asing di dalam lingkungannya. Sebagaimana tempat mempunyai masa
lalu (linkage history), tempat juga terus berkembang pada masa berikutnya.
Artinya, nilai sejarah sangat penting dalam suatu kawasan kota. Aspek
spesifik lingkungan menjadi indikator yang sangat penting dalam menggali
potensi, mengatur tingkat perubahan serta kemungkinan pengembangan di
masa datang, teori ini memberikan pengertian bahwa semakin penting nilai-
nilai sosial dan budaya, dengan kaitan sejarah di dalam suatu ruang kota.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
39
G. Kawasan Perkotaan dan Urbanisasi
Migrasi besar-besaran dikota merupakan salah satu faktor penyebab
terjadinya peningkatan jumlah penduduk di kota-kota seperti umumnya yang
terjadi di negara sedang berkembang. Proses migrasi sering menimbulkan
gejala yang tidak diharapkan di kota-kota besar tersebut, seperti
meningkatnya jumlah angkatan kerja yang belum mampu terserap dalam
lapangan kerja yang produktif, tidak memadainya fasilitas kehidupan,
timbulnya pemukiman kumuh hingga masalah lingkungan.
Pertambahan jumlah penduduk di kawasan pinggiran secara
akumulatif ikut menambah luas kawasan kota karena realokasi kawasan.
Semakin berkembangnya kawasan perkotaan tersebut diduga sangat erat
hubungannya dengan proses konversi lahan sawah karena merupakan pasar
potensial bagi pembangunan pemukiman maupun pembangunan sarana
prasarana lainnya. Akibatnya, lahan disekitar pinggiran perkotaan tersebut
akan terjadi proses realokasi, jika lahan sawah akan terkonversi secara
alamiah atau dipaksa untuk dikonversi.
Menurut Malthus dalam Reksohadiprodjo dan Pradono (1996:17)
terdapat kecenderungan kuat pertumbuhan penduduk lebih cepat dari
pertumbuhan pasok bahan makanan terutama disebabkan area lahan adalah
tetap, masalah yang berkaitan dengan lahan tidak hanya menyangkut
perbandingan antara jumlah penduduk yang terus bertambah dan luas lahan
yang tersedia, tetapi juga menyangkut persaingan yang makin lama makin
intensif dalam mendapatkan lokasi. Persaingan terjadi untuk memperebutkan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
40
lokasi-lokasi di sekitar pusat kegiatan atau paling dekat dengan pusat dimana
fasilitas-fasilitas kota tersedia. Dalam keadaan demikian, lahan sawah akan
mendapatkan tekanan permintaan untuk penggunaan bagi kepentingan
kegiatan diluar pertanian.
H. Proses Pemekaran Kota
Perkembangan yang dialami suatu kota dari waktu ke waktu.
Perkembangan ini menyangkut aspek politik, sosial, budaya, teknologi,
ekonomi dan fisik. Khususnya mengenai aspek yang berkaitan langsung
dengan penggunaan lahan perkotaan maupun penggunaan lahan pedesaan
adalah perkembangan fisik, khususnya perubahan arealnya yang disebut
pendekatan morfologi kota atau “Urban Morphological Approach” (Yunus,
2000:107).
Menurut Herbert (Herbert dalam Yunus, 2000:197) matra morfologi
pemukiman menyoroti eksistensi keruangan kekotaan dan hal ini dapat
diamati dari kenampakan kota secara fiskal yang antara lain tercermin pada
sistem jalan-jalan yang ada, blok-blok bangunan baik dari daerah hunian
ataupun bukan (perdagangan dan industri) dan juga bangunan individual.
Meningkatnya jumlah penduduk perkotaan maupun kegiatan penduduk
perkotaan mengakibatkan meningkatnya kebutuhan ruang perkotaan yang
besar. Oleh karena ketersediaan ruang di dalam kota tetap dan terbatas, maka
meningkatnya kebutuhan ruang untuk tempat tinggal dan kedudukan fungsi-
fungsi selalu akan mengambil ruang di daerah pinggiran kota.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
41
I. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah
1. Kepadatan Penduduk
Kepadatan penduduk adalah banyaknya penduduk tiap kilometer
persegi, yang diperoleh dari pembagian antara jumlah penduduk kelurahan
hasil registrasi dengan luas wilayah yang bersangkutan. Dengan adanya
kepadatan penduduk dan semakin bertambah penduduk dapat mempengaruhi
nilai tanah.
Unsur utama untuk konsentrasi dalam tata ruang adalah kepadatan
penduduk serta kedekatan para pelaku ekonomi. Kedekatan dan spesialisasi
menimbulkan ketergantungan para pelaku ekonomi; kepadatan
memungkinkan pembelian barang dan jasa secara bersama sehingga
menimbulkan infrastruktur masyarakat. Di lain pihak kepadatan penduduk
dapat menimbulkan persoalan–persoalan sosial, ekonomi, politik, pertanahan,
dan keamanan apabila persyaratan tidak dipenuhi (Reksohadriprodjo dan
Karseno, 2001: 107).
2. Luas Area
Luas area kelurahan yang dimaksud adalah luas wilayah kelurahan
sesuai dengan peraturan pemerintah saat ini. Tanah mempunyai sifat yang
unik yaitu memiliki luas yang tetap artinya tidak dapat dikurangi dan
lokasinya tidak dapat dipindahkan. Secara langsung atau tidak langsung,
tanah merupakan faktor produksi yang diperlukan dalam memproduksi semua
barang lainnya.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
42
Luas area yang tetap ini maka mengkibatkan persaingan dalam
pemanfaatan tanah yang bernilai ekonomis maka dari itu nilai tanah
memegang peranan yang penting untuk memperoleh lahan tersebut dan
dipergunakan untuk kepentingan yang dapat memberi keuntungan yang besar
dikemudian hari.
3. Bangunan Pertokoan
Margin keuntungan yang diperoleh dari usaha pertokoan ini relatif
tinggi dan bila perputaran cepat maka tidak dapat disangkal lagi penghasilan
yang diperoleh dari usaha pertokoan meningkat dengan lebih cepat. Akhirnya
akumulasi modal dari usaha pertokoan ini cukup besar dan kesempatan untuk
memperluas usaha dalam jangka pendek cukup ada karena permintaan
penduduk makin bertambah.
Jumlah pertokoan yang semakin banyak akan mempengaruhi nilai tanah
karena suatu wilayah menjadi pusat bisnis. Maka dari itu harga tanah akan
mengalami fluktuatif sesuai kondisi dan situasi serta perkembangan ekonomi
wilayah tersebut. Harga tanah akan meningkat bila pertokoan semakin banyak
begitu juga sebaliknya (Reksohadiprodjo dan Karseno, 2001: 82).
4. Bangunan Rumah
Tingkat pertambahan penduduk secara alami yang tinggi ditambah
dengan adanya urbanisasi mengakibatkan tambahnya masalah sehubungan
dengan pemukiman ini. Kebutuhan akan bangunan fisik jelas akan bertambah.
Letak bangunan fisik ini dipilih karena dekat tempat kerja, dekat tempat
belanja, dan hiburan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
43
Keinginan untuk memiliki rumah dibatasi oleh tingkat penghasilan serta
biaya pembangunan perumahan. Tingkat penghasilan yang rendah serta biaya
pembangunan yang relatif tinggi mengakibatkan orang tidak dapat
membangun rumah yang memenuhi syarat, padahal kebutuhan pemukiman
merupakan kebutuhan primer (Reksohadiprodjo dan Karseno, 2001:75).
J. Penelitian Terdahulu
Penelitian sebelumnya yang dilakukan berkaitan dengan nilai tanah antara
lain : Mangkoesoebroto (1992; 55-69), penelitian ini menunjukkan bahwa dalam
jangka panjang, permintaan akan tanah senantiasa bertambah karena berbagai
faktor, misalnya pertambahan jumlah penduduk, kenaikan penghasilan
masyarakat, dan perubahan selera.
Mark Eppli ( 1998 ) meneliti alokasi nilai pada wilayah sekitar pusat
perbelanjaan, hasilnya pengaruh lokasi, perbandingan belanja, dan kesan tiap
pusat perbelanjaan merupakan faktor dalam penentuan jumlah pelanggan dan
pedagang di pusat perbelanjaan.
Noegroho (2001) mengkaji pengaruh penyebaran pertokoan terhadap nilai
tanah di wilayah Jatinegara, Jakarta Timur dengan menggunakan analisis regresi.
Hasilnya menunjukkan bahwa penyebaran pertokoan, jarak ke pusat kota, dan
koefisien lantai bangunan berpengaruh terhadap nilai tanah. Hidayati ( 1999 )
meneliti pengaruh pusat kegiatan ekonomi terhadap nilai tanah di Yogyakarta.
Alat analisis yang digunakan adalah analisis regresi linier dengan metode kuadrat
terkecil. Hasil analisis regresi menunjukkan bahwa jarak ke pusat kegiatan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
44
ekonomi, kepadatan penduduk, dan rasio kepadatan bangunan mempunyai
pengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah.
Mudji Hartono (2008) dengan judul “Penentuan Nilai Tanah Dengan
Analisis Spasial, AHP Dan Regresi Di Sekitar Wilayah Bencana Banjir Lumpur
Kabupaten Sidoarjo”. Penelitian tersebut bertujuan untuk menentukan nilai tanah
secara massal di sekitar wilayah bencana untuk memperoleh nilai yang lebih
objektif melalui pendekatan analisis spasial, metode Analytical Hierarchy Process
(AHP) dan analisa statistik regresi berganda. Faktor-faktor yang mempengaruhi
nilai tanah pada penelitian ini ditentukan melalui literatur review terdiri atas jarak
bidang ke CBD, jarak ke jalan utama, jarak ke lokasi bencana, jarak ke relokasi
infrastruktur dan jenis penggunaan lahan.
Kuncoro (2001) menyatakan bahwa pusat perbelanjaan cenderung menyebar
di beberapa daerah yaitu Surabaya Selatan dan Surabaya Timur. Pola pusat
perbelanjaan mempengaruhi nilai tanah. Ada beberapa variabel yang
mempengaruhi nilai tanah adalah luas area kelurahan, tingkat kepadatan
penduduk, jumlah unit rumah, jumlah unit pertokoan, dan jumlah unit industri di
kelurahan tersebut. Beberapa variabel yang tidak berpengaruh secara signifikan
adalah jumlah rumah dan jumlah pertokoan, karena lahan di daerah sekitar sudah
tidak ada yang kosong maka tidak ada pula penawarannya. Sedangkan variabel
yang signifikan mempengaruhi nilai tanah adalah tingkat kepadatan penduduk,dan
jumlah industri.
Adrian Sutawijaya (2004) meneliti analisis faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai tanah sebagai penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
45
di Kota Semarang. Metode analisis yang digunakan adalah metode kuadrat
terkecil biasa. Hasil penelitian menyebutkan faktor kepadatan penduduk, jarak ke
pusat kota, lebar jalanm kondisi jalan, ketersediaan sarana transportasi angkutan
umum bus/angkot, dan faktor lingkungan yang bebas banjir sangat berpengaruh
terhadap nilai tanah di Kota Semarang.
K. Kerangka Pemikiran
Gambar 2.1 Kerangka Pemikiran
Identifikasi Lokasi
Pusat Perbelanjaan :
1. SGM 2. Solo Square 3. PGS 4. Singosaren Plaza 5. BTC
Kesimpulan
Analisis SIG
Faktor Penentu Nilai Tanah
Kepadatan Penduduk
Luas Area
Jumlah Pertokoan
Jumlah Rumah
Analisis Regresi
Pola Pusat Perbelanjaan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
46
Kerangka pemikiran diatas menjelaskan alur penelitian dari masalah hingga
penyelesaiannya. Dari kerangka pemikiran tersebut dapat djelaskan bahwa
terdapat tiga masalah yaitu; pertama, masalah identifikasi letak lokasi pusat
perbelanjaan di Kota Surakarta yang akan diselesaikan dengan menggunakan
analisis spasial yang akan di olah dengan SIG untuk mencitrakan pengelompokan
titik lokasi pusat perbelanjaan di Kota Surakarta.
Masalah kedua adalah masalah variabel yang mempengaruhi nilai tanah
yaitu tingkat kepadatan penduduk, luas area kelurahan, jumlah bangunan rumah,
dan jumlah bangunan pertokoan. Variabel yang mempengaruhi nilai tanah akan
dianalisis dengan analisis regresi. Jumlah penduduk yang semakin bertambah
mengakibatkan meningkatnya kebutuhan tanah untuk pemukiman maupun untuk
sarana penunjang lainnya. Tanah mempunyai sifat yang tetap luasnya dan tidak
dapat diproduksi sehingga penawaran akan tanah pun menjadi terbatas. Pertokoan
di kota cenderung mengelompok di pusat kota.
Masalah ketiga adalah masalah pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan
(Solo Grand Mall, Solo Square, Singosaren Plaza, PGS, BTC) terhadap nilai tanah
yang akan di olah dengan SIG untuk mengetahui pola karakteristik pusat
perbelanjaan. Nilai tanah yang ada pada daerah yang ada di pusat perbelanjaanya.
Menurut teori yang di kemukakan Reksohadiprodjo dan Karseno bahwa pola
pemanfaatan tanah di kota pada dasarnya ditentukan oleh aglomerasi dan scale
economic. Nilai tanah ditentukan oleh pemanfaatan akan tanah, apabila tanah itu
bernilai maka harga tanahnya akan naik terus menerus. Pusat ekonomi atau bisnis
seperti pusat perbelanjaan akan mengakibatkan tanah sangat bernilai karena
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
47
banyak masyarakat atau investor ingin memiliki tanah tersebut untuk kegiatan
bisnis mereka demi kemudahan akses.
L. Hipotesis
Setelah diadakan kajian teoritis yang mendasar terhadap permasalahan
yang terjadi serta perumusan masalah yang terjadi, maka berikut ini dibuat suatu
pendugaan sementara atau hipotesis sebagai berikut:
1. Diduga letak lokasi pusat-pusat perbelanjaan di Kota Surakarta menyebar
pada pusat kota
2. Diduga kepadatan penduduk, dan kepadatan tiap jenis bangunan berpengaruh
terhadap nilai tanah di Kota Surakarta
3. Diduga pola spasial pusat perbelanjaan berpengaruh terhadap harga tanah.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
48
BAB III
METODE PENELITIAN
A. Ruang Lingkup Penelitian
Ruang lingkup penelitian ini adalah meneliti tentang pola spasial pusat
perbelanjaan dan pengaruhnya terhadap nilai tanah di Kota Surakarta. Penelitian
dilakukan pada kelurahan-kelurahan di Kota Surakarta dari 3 kecamatan yang
menjadi titik lokasi berdirinya pusat perbelanjaan yaitu: Kecamatan Laweyan,
Pasar kliwon, dan Serengan, sedangkan untuk kecamatan lainnya tidak termasuk
karena tidak adanya pusat perbelanjaan modern berdiri. Data penelitian ini
menggunakan data tahun 2009 saja. Penelitian ini menggunakan analisis spasial
SIG (Sistem Informasi Geografis ) dengan bantuan perangkat lunak komputer
untuk mengindetifikasi serta memetakan lokasi dari pusat perbelanjaan dan
menganalisa tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dengan analisis
regresi.
B. Jenis dan Sumber Data
Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data
sekunder. Data primer yaitu data yang diperoleh langsung dari sumbernya. Data
ini diperoleh dengan wawancara langsung dengan penduduk sekitar kelurahan
untuk mengetahui harga tanah pada tiap kelurahan. Data sekunder yang bersifat
cross section. Data tersebut diperoleh dari berbagai sumber yaitu:
1. Badan Pusat Statistis (BPS) Kota Surakarta
2. Agen Properti
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
49
3. Dinas-dinas yang terkait di Kota Surakarta
4. Pusat perbelanjaan yang terkait
5. Data-data yang bersumber dari referensi studi kepustakaan, jurnal, artikel dan
bahan lain dari berbagai website yang mendukung penelitian ini.
C. Definisi Operasional Variabel
Beberapa definisi operasional variable dalam penelitian ini memiliki batasan
sebagai berikut :
a. Nilai tanah
Nilai tanah yang dimaksud adalah nilai tanah yang diukur dalam rupiah,
yaitu rata-rata harga pasar yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona
dengan ukuran m2 .
b. Kepadatan penduduk
Kepadatan penduduk adalah banyaknya penduduk tiap kilometer
persegi, yang diperoleh dari pembagian antara jumlah penduduk kelurahan
hasil regristasi dengan luas wilayah yang bersangkutan.
c. Luas Area
Luas Area yang dimaksud adalah luas wilayah kelurahan dalam hektar
are yang sesuai dengan peraturan pemerintah saat ini.
d. Bangunan pertokoan
Bangunan pertokoan yang dimaksud adalah jumlah unit bangunan
pertokoan yang ada di sekitar pusat perbelanjaan yang ada dalam suatu
kawasan kelurahan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
50
e. Bangunan rumah
Bangunan rumah yang dimaksud adalah jumlah unit bangunan rumah
disekitar pusat perbelanjaan yang ada dalam kelurahan tersebut.
D. Metode Analisis Data
Penelitian mengenai analisis pola spasial pusat perbelanjaan dan
pengaruhnya terhadap nilai tanah di Kota Surakarta Tahun 2009, akan
mempergunakan metode analisis spasial dan analisis regresi linear berganda
double log. Analisis yang dilakukan terdiri dari tiga macam yaitu analisis
deskriptif, analisis spasial, dan analisis ekonometrika atau sering disebut sebagai
uji asumsi klasik.
1. Analisis Deskriptif
Analisis data yang digunakan dalam pengolahan skripsi ini dengan
satu variabel dependen dan empat variabel independen maka akan digunakan
analisis regresi. Analisis deskriptif digunakan untuk menganalisis pengaruh
kepadatan penduduk, dan kepadatan tiap jenis bangunan terhadap nilai tanah
di Kota Surakarta.
2. Analisis Spasial
a. Unit Analisis
Untuk mengidentifikasi letak lokasi pusat perbelanjaan pada
tingkat kelurahan di Kota Surakarta dan bagaimana pola penyebarannya.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
51
b. SIG ( Sistem Informasi Geografis )
Juppenltz dan Tian ( 1996: Bab1 ) dalam Kuncoro, (2001:311)
mendefinisikan bahwa SIG pada dasarnya adalah jenis khusus sistem
informasi, yang memperhatikan representasi dan manipulasi realita
geografi. SIG mentransformasikan data menjadi informasi dengan
mengintegrasikan sejumlah data yang berbeda, menerapkan analisis
fokus, dan menyajikan output dalam rangka mendukung pengambilan
keputusan.
Budiyanto (2003:2) dalam Kuncoro, (2001:311) menyatakan
bahwa basis analisis SIG adalah data spasial dalam bentuk digital yang
diperoleh melalui data satelit atau data lain terdigitasi. SIG merupakan
alat analisis yang bermanfaat untuk : (1) Mengidentifikasi lokasi industri;
(2) Di daerah mana cenderung mengelompok secara spasial.
Kemampuan SIG dalam penyimpanan, analisis, pemetaan dan
membuat model mendorong aplikasi yang luas dalam berbagai disiplin
ilmu, dari teknologi informasi hingga sosial ekonomi maupun analisis
yang berkaitan dengan populasi (Martin,1996:4-5 dalam Kuncoro
2002:59). SIG mengintegrasikan operasi-operasi umum database, seperti
query dan analisa statistik, dengan kemampuan visualisasi dan analisa
yang unik yang dimiliki oleh pemetaan. Kemampuan inilah yang
membedakan SIG dengan Sistem Informasi lainnya yang membuatnya
menjadi berguna untuk berbagai kalangan untuk menjelaskan kejadian,
merencanakan strategi, dan memprediksi apa yang akan terjadi.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
52
Lanjutan….
Tabel 3.1
Prosedur dan Aktifasi dalam SIG
Prosedur Aktifitas Memperoleh data 1. Pemberian angka pada peta-peta
dan dokumen-dokumen termasuk juga pengkodean data, verifikasi data, dan pengkoreksian kesalahan.
2. Menjelaskan sekumpulan data yang telah ada, khususnya yang berasal dari survey yang dipublikasikan oleh BPS.
3. Menyelenggarakan survey.
Persiapan Pengolahan Data 1. Menginterprestasikan atau mengklasifikasikan data yang dapat dari survey.
2. Menyusun struktur data digital untuk memilih data spasial ruang (berdasarkan objek, jaringan, lapangan)
3. Mentransformasikan atau mengubah menjadi system koordinat biasa/umum
Pengkonstruksikan data dasar atau database
1. Membuat model dari konsep data 2. Menetapkan struktur database 3. Menetapkan prosedur terbaru 4. Mengirim data ke database
Penelitian spasial serta hasil analisanya
1. Pemanggilan data menurut lokasi 2. Pemanggilan data berdasarkan
kelas atau atribut 3. Mencari pola,kelompok, jalur, dan
interaksi 4. Membuat model dan menstimulasi
pada fenomena fisik dan social
Tampilan secara grafik (Visualisasi)
1. Menciptakan peta 2. Menggali data 3. Menciptakan tampilan 3 dimensi 4. Membuat Laporan
Sumber : Disadur dari Jones (1997:7: Bab 3) dalam Kuncoro, (2002:60)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
53
3. Analisis Regresi
Analisis regresi merupakan salah satu analisis yang bertujuan untuk
mengetahui pengaruh suatu variabel terhadap variabel lain. Dalam analisis
regresi, variabel yang mempengaruhi disebut Independent Variable (variabel
bebas) dan variabel yang dipengaruhi disebut Dependent Variable (variabel
terikat). Tujuan utamanya adalah mengestimasi fungsi regresi populasi
berdasarkan fungsi regresi sampel (Kuncoro,2001:93). Model yang digunakan
adalah :
LNTi = β0 + β1 LLA +β2 LPDD + β3 LRMH +β4 LTK + ei………………(3.1)
Dimana :
LNTi : Nilai tanah dalam rupiah (dalam bentuk Log )
LLA : Luas Area pada tiap kelurahan dalam Ha (dalam bentuk Log)
LPDD : Kepadatan penduduk dalam kilometer persegi (dalam bentuk Log)
LRMH : Jumlah bangunan rumah dalam unit (dalam bentuk Log)
LTK : Jumlah bangunan toko dalam unit (dalam bentuk Log)
ei : Faktor pengganggu
Setelah hasil estimasi dari persamaan regresi di atas diperoleh, tahap
berikutnya adalah pengujian terhadap hasil estimasi regresi linear, dimana uji
tersebut meliputi dua bagian, yaitu uji statistik dan ekonometrika (uji asumsi
klasik). Setidaknya hal ini dapat diukur dari nilai koefisien determinasi, nilai
statistik F, dan nilai statistik t.
Perhitungan statistik disebut signifikan secara statistik apabila nilai uji
statistiknya berada di daerah kritis (daerah dimana Ho ditolak). Sebaliknya
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
54
perhitungan statistik disebut tidak signifikan bila nilai uji statistiknya berada
dalam daerah dimana Ho diterima.
a. Uji Asumsi Klasik
1) Uji Multikolinearitas
Multikolinearitas merupakan suatu keadaan dimana terdapatnya
lebih dari satu hubungan linear pasti di antara beberapa atau semua
variabel independen dari model regresi (Gujarati, 2003 : 345). Salah satu
asumsi model klasik yang menjelaskan ada tidaknya hubungan antara
beberapa atau semua variabel dalam model regresi. Jika dalam model
terdapat multikolinearitas maka model tersebut memiliki kesalahan
standar yang besar sehingga koefisien tidak dapat ditaksir dengan
ketepatan tinggi. Untuk menguji bermasalah atau tidaknya
multikolinearitas, yaitu membandingkan nilai R2 dengan nilai R2a.
apabila nilai R2 < R2a , berarti tidak terjadi gejala multikolinearitas, dan
sebaliknya.
2) Uji Heteroskedastisitas
Heteroskedastisitas terjadi jika gangguan muncul dalam fungsi
regresi yang mempunyai variabel yang tidak sama, sehingga penaksir
OLS tidak efisien. Salah satu cara yang dilakukan untuk mengetahui ada
tidaknya heteroskedastisitas adalah dengan menggunakan uji white.
Dalam uji white ditawarkan dua jenis pengujian, yaitu: White
Heteroscedasticity (no cross term) dan White Heteroscedasticity (cross
term). Untuk penelitian ini digunakan pengujian White
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
55
Heteroscedasticity (no cross term) disebabkan banyak menggunakan
variabel bebas. Jika nilai probabilitas dari semua variabel lebih besar
nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut tidak terdapat
masalah heteroskedastisitas. Sebaliknya, Jika nilai probabilitas dari
semua variabel kurang atau lebih kecil dari nilai taraf signifikansi 5%,
maka pada model tersebut terdapat masalah heteroskedastisitas.
3 ). Uji Autokorelasi
Autokorelasi dapat didefinisikan sebagai adanya korelasi antar
unsur-unsur variabel pengganggu sehingga penaksir tidak lagi efisien
baik dalam sampel kecil ataupun sampel besar. Dalam penelitian ini
untuk mendeteksi ada tidaknya masalah autokorelasi akan digunakan uji
Breusch Godfrey terhadap residu dari hasil model tersebut. Jika nilai
probabilitas dari semua variabel lebih besar nilai taraf signifikansi 5%,
maka pada model tersebut tidak terdapat masalah autokorelasi.
Sebaliknya, Jika nilai probabilitas dari semua variabel kurang atau lebih
kecil dari nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut terdapat
masalah autokorelasi.
b. Uji Statistik
1) Uji t
Uji t adalah pengujian koefisien regresi secara individual. Pada
dasarnya uji ini untuk mengetahui seberapa jauh pengaruh masing-
masing variabel independen dalam mempengaruhi perubahan variabel
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
56
dependen, dengan beranggapan variabel independen lain tetap atau
konstan. Langkah-langkah pengujiannya adalah sebagai berikut:
(1) Menentukan Hipotesisnya
a) Ho : β1 = 0
Artinya suatu parameter (β1) sama dengan nol atau variabel
independen tersebut bukan merupakan penjelas yang signifikan terh
hadap variabel dependen.
b) Ha : β1 = 0
Artinya suatu parameter (β1) tidak sama dengan nol variabel
independen tersebut merupakan penjelas yang signifikan terhadap
variabel dependen.
(2) Melakukan penghitungan nilai t sebagai berikut:
- Nilai t tabel = tα/2; N - K ................................................ (3.3)
Keterangan:
a = Derajat signifikansi
N = Jumlah sampel (banyaknya observasi)
K = Banyaknya parameter
- Nilai thitung = β 1 Se (β 1)
Keterangan:
β1 = Koefisien regresi
Se (β 1) = Standard error koefisien regresi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
57
(3) Kriteria Pengujian
Gambar 3.1 Daerah Kritis Uji T
Sumber : Djarwanto (1994: 269)
(4) Kesimpulan
a). Apabila nilai –t tabel < t hitung < t tabel, maka Ho diterima.
Artinya variabel independen tidak berpengaruh terhadap
variabel dependen secara signifikan.
b). Apabila nilai t hitung > t tabel atau t hitung < - t tabel, maka Ho
ditolak. Artinya variabel independen mampu mempengaruhi
variabel dependen secara signifikan.
2) Uji F
Uji F (Overall Test) dilakukan untuk menunjukan apakah semua
variabel independen yang dimasukkan dalam model mempunyai
pengaruh secara bersama-sama terhadap variabel dependen. Dengan
derajat keyakinan 95% (α = 5%), derajat kebebasan pembilang
(numerator) adalah k-1 dan penyebut (denumerator) adalah n-k.
Langkah-langkah pengujian adalah sebagai berikut:
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
58
(1) Menentukan Hipotesis
a). Ho : β1 = β2 = β3 = β4 = 0
Artinya semua parameter sama dengan nol atau semua variabel
independen tersebut bukan merupakan penjelas yangsignifikan
terhadap variabel dependen.
b). Ha : β1 ≠ β2 ≠ β3 ≠ β4 ≠ 0
Artinya semua parameter tidak sama dengan nol atau semua
variabel independen tersebut merupakan penjelas yang signifikan
terhadap variabel dependen.
(2) Melakukan penghitungan nilai F sebagai berikut:
a). Nilai F tabel = Fα ; K-1;N-K ........................................... (3.4)
Keterangan:
N = Jumlah sampel/data
K = Banyaknya parameter
b). Nilai F hitung = R2/(K-1) …................................ (3.5)
( 1-R2 ). ( N-K )
Keterangan:
R = Koefisien regresi
N = Jumlah sampel/data
K = Banyaknya parameter
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
59
(3) Kriteria Pengujian
Gambar 3.2 Daerah Kritis Uji F Sumber : Djarwanto (1994: 236)
(4) Kesimpulan
a) Apabila nilai F hitung < F tabel, maka Ho diterima. Artinya
variabel independen secara bersama-sama tidak berpengaruh
terhadap variabel dependen secara signifikan.
b) Apabila nilai F hitung > F tabel, maka Ho ditolak. Artinya
variabel independen secara bersama-sama mampu
mempengaruhi variabel dependen secara signifikan.
3) Koefisien Determinasi (R²)
R2 merupakan koefisien determinasi yang digunakan untuk
mengetahui prosentase variasi variabel dependen dapat dijelaskan oleh
variasi variabel independen. Ini bertujuan untuk mengetahui tingkat
ketepatan yang paling baik dalam analisis regresi, yang ditunjukkan oleh
besarnya koefisien determinasi R2 adjusted antara nol dan satu. Koefisien
determinasi nol berarti variabel independen bila mendekati satu berarti
variabel independen semakin berpengaruh terhadap variabel dependen.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
60
BAB IV
ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Umum Kota Surakarta
1. Profil Wilayah
Keraton, batik dan Pasar Klewer adalah tiga hal yang menjadi simbol
identitas Kota Surakarta. Eksistensi Keraton Kasunanan Kota Surakarta
Hadiningrat dan Pura Mangkunegaran (sejak 1745) menjadikan Kota
Surakarta sebagai poros, sejarah, seni dan budaya yang memiliki nilai jual.
Nilai jual ini termanifestasi melalui bangunan-bangunan kuno, tradisi yang
terpelihara, dan karya seni yang menakjubkan. Tatanan sosial penduduk
setempat yang tak lepas dari sentuhan-sentuhan kultural dan spasial keraton
semakin menambah daya tarik. Salah satu tradisi yang berlangsung turun
temurun dan semakin mengangkat nama daerah ini adalah membatik. Seni
dan pembatikan menjadikan daerah ini pusat batik di Indonesia. Pariwisata
dan perdagangan ibarat dua sisi mata uang, dimana keduanya saling
mendukung dalam meningkatkan sektor ekonomi.
Tabel 4.1
LUAS WILAYAH KOTA SURAKARTA
NO Kecamatan Luas (Km2) 1 Laweyan 8,64 2 Serengan 319,40 3 Pasar Kliwon 4,815 4 Jebres 12,58 5 Banjarsari 14,81
TOTAL 360,245 Sumber : Badan Pusat Statistik Kota Surakarta, 2009
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
61
2. Orientasi Wilayah
Secara geografis wilayah Kota Surakarta berada antara 110º45’15”-
110º45’35” BT dan 7º36’00”- 7º56’00”LS dengan luas wilayah 44,04 Km²
dengan batas- batas sebagai berikut :
§ Batas Utara : Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Boyolali
§ Batas Selatan : Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar
§ Batas Timur : Kabupaten Sukoharjo
§ Batas Barat : Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar
Kota Surakarta terdiri dari 5 kecamatan seluas keseluruhan 44,04 km2
dengan jumlah penduduk sesuai sensus tahun 2000 sejumlah 490.214 jiwa.
Kecamatan yang mempunyai luas wilayah paling besar yaitu Kecamatan
Banjarsari (14,81 km2) sedangkan kecamatan yang mempunyai luas paling
kecil yaitu Kecamatan Serengan. Wilayah kecamatan dengan tingkat
kepadatan penduduk tertinggi terdapat di Kecamatan Pasar Kliwon (915.418
jiwa/km2) dan terendah terdapat pada Kecamatan Laweyan (10.127
jiwa/km2). Secara umum Kota Surakarta merupakan dataran rendah dan
berada antara pertemuan kali/sungai-sungai Pepe, Jenes dengan Bengawan
Surakarta, yang mempunyai ketinggian ±92 dari permukaan air laut.
3. Kondisi Perekonomian Daerah
Pariwisata dan perdagangan merupakan dua sektor yang berpengaruh
besar pada pertumbuhan perekonomian di Kota Surakarta. Sektor pariwisata
tidak akan ada artinya jika tidak didukung oleh sektor perdagangan.
Keberadaan Pasar Klewer dan pasar-pasar tradisional lain yang selalu
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
62
memberikan konstribusi retrebusi kedua terbesar setelah pajak penerangan
jalan. Berbeda dengan sektor perdagangan, sektor pertanian tidak bisa
berbicara banyak. Kebutuhan sektor ini harus bergantung pada daerah lain di
sekitarnya, yakni Boyolali, Karanganyar, Sukoharjo, Sragen, Wonogiri, dan
Klaten. Hal ini dikarenakan keterbatasan lahan yang ada.
4. Transportasi
Kota Surakarta terletak di pertemuan antara jalur selatan Jawa dan
jalur Semarang-Madiun, yang menjadikan posisinya yang strategis sebagai
kota transit. Jalur kereta api dari jalur utara dan jalur selatan Jawa juga
terhubung di kota ini (www.surakarta.go.id).
5. Layanan Publik
Kota Surakarta memiliki beberapa rumah sakit bersejarah antara lain
RS Kadipolo dan Rumah Sakit Panti Kosala (Kandang Sapi). Sementara
rumah sakit lain dengan fasilitas UGD 24 jam antara lain RS Kasih Ibu,
RSUD Moewardi, RS Panti Waluyo, RS Brayat Minulyo, dan RS Dr. Oen
Solo Baru. Kota Surakarta juga memiliki beberapa taman, antara lain Taman
Balekambang, Taman Tirtonadi, Taman Sekartaji, Taman Sriwedari, yang
juga merangkap sebagai tempat hiburan, tempat pagelaran musik dangdut dan
wayang orang (di GWO Sriwedari). Tempat hiburan umum lainnya adalah
Kebun Binatang Jurug (Taman Satwataru Jurug), yaitu salah satu dari kebun
binatang terbesar dan tertua di Indonesia. Kode area untuk Kota Surakarta
adalah 271. Telepon umum koin/kartu jarang dijumpai, sebagai gantinya,
beberapa wartel tersebar di berbagai sudut kota. Selain itu mereka juga
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
63
biasanya menjual pulsa prabayar. Warnet juga banyak dijumpai di berbagai
tempat, sedangkan beberapa tempat sudah mulai menyediakan fasilitas Wi-Fi
untuk para pengunjungnya.
B. Karateristik Kota Surakarta
1. Pariwisata
Kota Surakarta juga dikenal sebagai daerah tujuan wisata yang biasa
didatangi oleh wisatawan dari kota-kota besar. Selain menyungguhkan
pemandangan kota dan kraton Kasunanan, juga memberikan wisata-wisata
alam disekitarnya antara lain antara Tawangmangu (berada di timur Kota
Surakarta, di Karanganyar), kawasan wisata Selo (berada di barat Kota
Surakarta, di Boyolali), agrowisata kebun teh Kemuning, Air Terjun Jumog,
Grojogan Sewu, dan lain-lain. Selain itu di Kabupaten Karanganyar, tepatnya
di lereng Gunung Lawu, terdapat beberapa candi peninggalan kebudayaan
Hindu-Buddha, seperti Candi Sukuh, Candi Cetho, Candi Monyet, dll. Selain
itu tidak jauh dari Kota Surakarta juga dapat ditemui Candi Borobudur, Candi
Prambanan, Candi Ratu Boko, Candi Kalasan, dan di Yogyakarta terdapat
Candi Sambisari, Candi Kalasan, dan Candi Sari.
2. Perayaan Budaya
Keraton Surakarta, setiap tahunnya pada tanggal-tanggal tertentu,
mengadakan berbagai macam perayaan yang menarik. Perayaan tersebut
pelaksanaannya berdasarkan pada penanggalan Jawa. Perayaan-perayaan
tersebut antara lain: Kirab Pusaka 1 Suro, Sekaten, Grebeg Sudiro, Grebeg
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
64
Mulud, Tinggalan Dalem Jumenengan, Grebeg Pasa, Syawalan, Grebeg
Besar, dan Surakarta Batik Carnival.
3. Batik Solo
Batik adalah kain dengan corak tertentu yang dihasilkan dari bahan
malam (wax) yang dituliskan di kain tersebut, meskipun kini sudah banyak
kain batik yang dibuat dengan proses cetak. Kota Surakarta memiliki banyak
corak batik khas, seperti Sidomukti dan Sidoluruh Beberapa usaha batik
terkenal adalah Batik Keris dan Batik Danarhadi. Pusat perdagangan batik di
kota ini berada di Pasar Klewer.
4. Wisata Kuliner
Kota Surakarta terkenal dengan banyaknya jajanan kuliner tradisional.
Beberapa makanan khas Kota Surakarta antara lain: nasi liwet, nasi timlo,
nasi gudeg (sedikit berbeda dengan gudeg Yogyakarta), cabuk rambak, selat
Surakarta, srabi Surakarta, intip, tengkleng, bakpia Balong, roti mandarin
toko kue Orion, wedang asle yaitu minuman hangat dengan nasi ketan, Ayam
Goreng Wong Surakarta, bakso Surakarta, dan lain-lain.
C. Gambaran Umum Pusat Perbelanjaan
Dunia perdagangan berkembang sangat pesat di zaman modern ini. Belanja
merupakan aktifitas penting, orang mengharapkan daya tarik, pesona, dan hiburan
di dalam kegiatan memilih dan membeli yang baik. Aktivitas belanja sudah
mengalami pergeseran fungsi, dahulu orang belanja hanya untuk kepentingan
mencari dan membeli kebutuhan hidup, sekarang belanja berfungsi di samping
untuk pemenuhan kebutuhan sehari-hari, juga untuk mencari pengalaman emosi,
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
65
berupa hiburan, daya tarik, dan pesona. Dengan kemajuan peradaban manusia,
fungsi toko bagi konsumen tidak hanya tempat memperoleh barang kebutuhan,
akan tetapi berbelanja juga merupakan moment penting untuk mencari pengalamn
emosi, hiburan, daya tarik, dan pesona.
Shopping centre, Plaza, dan mall merupakan tipe baru pusat perdagangan
yang secara sepintas dapat membedakan dengan tempat umum lain yakni: sebagai
kumpulan toko. Kelebihan yang dimiliki pusat-pusat belanja itu pada
perkembanganya sangat marak. Kelengkapan fasilitas dan jenis toko serta gaya
toko yang dilengkapi elemen interior yang menarik menjanjikan pada pengunjung
dapat berbelanja sambil berekreasi. Kelengkapan yang demikian dengan mudah
menarik pengunjung dalam jumlah banyak, meskipun beberapa orang yang datang
tidak bermaksud belanja. Hal itu membuat keuntungan yang lebih untuk toko-toko
di dalam shopping centre atau mall. Saat ini banyak developer (pengembang)
yang membangun pusat perbelanjaan ataupun retail. Kondisi demikian semakin
membuat persaingan antara pusat perbelanjaan di Indonesia khususnya di kota-
kota besar semakin ketat .
Kota Surakarta sebagai salah satu kota di Indonesia yang terus berkembang,
adalah salah satu dari sekian kota tempat banyak warga menggantungkan harapan.
Keinginan untuk bertempat tinggal, tempat menuntut ilmu terlebih untuk
berbisnis. Dalam proses pembangunan, Kota Surakarta banyak membangun
bangunan baru baik pertokoan, perumahan, maupun fasilitas pendidikan dimana
ketiganya dikuasai oleh para pengembang yang membuat Kota Surakarta semakin
padat oleh bangunan besar luas dan tinggi. Pada awal tahun 2002 banyak
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
66
bermunculan kembali pertokoan dan pusat perbelanjaan yang kembali
menyemarakkan kondisi perekonomian di Kota Surakarta, seperti Matahari
Departement Store (Singosaren dan Sritex), Solo Grand Mall dan Solo Square
(SS). Kota Surakarta saat ini dalam proses pertumbuhan yang pesat, hal ini dapat
dilihat dari perkembangan-perkembangan fisik kota yang terus terjadi.
Beberapa pusat perbelanjaan modern yang berkembang di Kota Surakarta
dan menjadi objek penelitian ini diantaranya adalah:
1. Solo Grand Mall
Solo Grand Mall yang dibangun diatas lahan seluas 12.080 m2,
merupakan bangunan "pusat perdagangan" yang bernuansa "Mall", dimana
bangunan komersial ini terdiri atas 7 lantai dengan total luasannya 63.000 m2.
Pengertian TRADE CENTER disini lebih merupakan PUSAT
PERDAGANGAN dimana Management Solo Grand Mall menyediakan
kurang lebih 500 ruang usaha untuk berbagai macam kegiatan bisnis.
Sedangkan pengertian BERNUANSA MALL tidak lain adalah melengkapi
fasilitas bangunan layaknya sebuah Mall, standar bangunan dan nuansa
bangunan yang kurang lebih sama dengan sebuah Mall, serta pengelolaan
secara professional yang layaknya diterapkan pada bangunan Mall.
Konsep yang melatarbelakangi fungsi bangunan adalah : One Stop
Family Entertainment and Recreation, dimana Solo Grand Mall
menyediakan pelayanan bagi para pengunjung yang ingin berbelanja berbagai
macam kebutuhan dengan aneka variasinya tanpa memakan banyak waktu
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
67
dan lebih efisiensi biaya karena para pengunjung tidak perlu berpindah lokasi.
Dengan kata lain segala kebutuhan tersedia di Solo Grand Mall.
Solo Grand Mall memberikan fasilitas pendukung untuk meningkatkan
kepuasan pengunjung yang terdiri atas lift, escalator, travelator, tangga
darurat, alarm, kamera CCTV, fire detector, sprinkler, AC central, telephone,
security, parkir yang luas, toilet, air bersih, listrik, musholla dan Food Court
dengan layanan WIFI-Free Hotspot.
Parkir merupakan masalah yang seringkali kita jumpai disebagian besar
pusat-pusat perbelanjaan karena kapasitas ruang parkirnya tidak memadai.
Tentu saja hal ini sangatlah mengganggu kenyamanan pengunjung maupun
lalu lintas disekitarnya. Menyadari bahwa parkir merupakan salah satu
penentu kenyamanan dan daya tarik sebuah bangunan komersial, maka Solo
Grand Mall telah menyediakan areal parkir yang cukup luas, kapasitas parkir
kendaraan sebanyak : 850 lot (Roda empat parkir rapi/dorong) dan 1.500 lot
(Roda dua).
Solo Grand Mall menyediakan berbagai pilihan ruang usaha, baik
berupa kios dengan berbagai macam ukuran. Total kios adalah 517 unit
dengan berbagai luasan 27.470 m2. Dengan fasilitas keamanan 24 jam,
Cleaning Service, listrik, air bersih, AC Central, akan mendukung
kenyamanan dan kemajuan usaha.
2. Solo Square ( SS )
Solo Squre (SS) merupakan mall kedua yang berdiri di Kota Surakarta
setelah Solo Grand Mall (SGM). Pusat perdagangan (trade center) yang
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
68
bernuansa mall ini terdiri atas 4 lantai. Pengertian trade center disini lebih
merupakan pusat perdagangan dimana Management Solo Square
menyediakan ruang usaha untuk berbagai macam kegiatan bisnis. Sedangkan
pengertian bernuansa mall tidak lain adalah kelengkapan fasilitas bangunan
layaknya sebuah mall, standar bangunan dan nuansa bangunan yang kurang
lebih sama dengan sebuah mall, serta pengelolaan secara professional yang
layaknya diterapkan pada bangunan mall.
Konsep yang melatarbelakangi fungsi bangunan tersebut diatas adalah :
the life style center dimana Solo Square menyediakan pelayanan yang
dilengkapi dengan fasilitas hiburan serta rekreasi keluarga bagi para
pengunjung seperti shoping center, food court, restaurant, grand atrium,
book store, cafe, kios perimeter, kid’s club, cyber game dan fasilitas hiburan
lainya. Sehingga pengunjung yang ingin berbelanja berbagai macam
kebutuhan dengan aneka variasinya tanpa memakan banyak waktu dan lebih
efisiensi biaya karena para pengunjung tidak perlu berpindah lokasi. Dengan
kata lain segala kebutuhan tersedia di Solo Square. Memiliki letak yang
strategis sebagai pusat perbelanjaan dan bisniskarena letaknya di jantung
Kota Surakarta, tepatnya di jalan A. Yani, Surakarta. Kedekatan dan
kemudahan akses ini sangat mendukung keberadaan mall sendiri, sehingga
diharapkan warga Surakarta tidak mengalami kesulitan transportasi.
Wujud kepekaan pengembang terhadap lingkungan sekitar adalah
penempatan bangunan yang sesuai pada tempatnya, yaitu tidak berada tepat di
jantung Kota Surakarta, seperti penempatan Solo Grand mall. Selain hal
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
69
tersebut, lahan parkir yang luas pada sekitar bangunan memberikan akses
yang baik untuk pengunjung. Solo Square dibangun dengan konsep "The Life
style Center", yaitu mall dimana prestise konsumenya perihal aktivitas
belanja diwujudkan dalam bentuk bangunan dengan konsep modern. Merujuk
hal tersebut, dapatlah dipastikan bahwa orientasi pasar yang dituju adalah
golongan menengah ke atas. Berbeda dengan toko-toko lainya, penampilan
desain Solo Square dapat dihadirkan secara khusus, karena menampilkan
kesan gaya perorangan atau gaya khusus pada setiap departemen. Hal lain
dapat dilihat dari komoditas barang yang dijual, merupakan barang yang
bermerk.
Kebutuhan manusia akan ruang tidak lagi hanya sekedar pemenuhan
sesaat saja, tetapi sudah mengarah pada tujuan yang lebih dari sekedar fungsi
tempat bernaung atau berlindung dari pengaruh cuaca. Ruang mempunyai
peran yang lebih berarti kepada manusia, sebagai tempat melakukan
kewajiban-kewajiban hidup, sebagai pernyataan kekuasaan, status atau hal-
hal yang bersifat pribadi, menampilkan dan mendukung keyakinan
kosmologis, menyampaikan informasi, membantu menetapkan identitas
pribadi atau kelompok serta mengkiaskan sistem-sistem nilai melalui proses
interaksi antar individu yang terjadi di dalam ruang. Dalam proses manusia
sebagai makhluk sosial tedapat lingkaran-lingkaran yang membatasinya
sehingga membentuk rasa ruang yang berbeda dari tiap individu yang sedang
berinteraksi.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
70
3. Singosaren Plaza
Awalnya, di tempat ini hanya terdapat pasar tradisional yang dikenal
dengan Pasar Singosaren. Seiring perkembangannya, tempat ini menjadikan
perpaduan antara pasar tradisional dan modern. Dikatakan demikian karena
meskipun dibangun Plaza Singosaren yang di dalamnya terdapat supermarket,
gedung bioskop, pusat penjualan telepon seluler, kebutuhan sandang dan lain-
lain, namun pasar tradisional yang menjual kebutuhan pangan itu masih ada
di sisi lain dalam Plaza Singosaren ini
4. Pusat Grosir Solo ( PGS )
Pusat Grosir Solo (PGS) adalah pusat belanja yang terletak di pusat
Kota Surakarta, yaitu di daerah Gladag. Pedagang-pedagang di PGS melayani
pembelian baik secara grosir maupun eceran untuk aneka produk sandang,
terutama batik di Kota Surakarta. PGS merupakan salah satu pusat
perbelanjaan batik cukup besar dan lengkap di Kota Surakarta. Kota
Surakarta selain kota budaya juga disebut sebagai kota industri dan
perdagangan. Ini dilihat dari sejarah Kota Surakarta sejak dari jaman kerajaan
sampai sekarang. PGS mempunyai konsep sebagai pusat perdagangan yang
menjadi ikon Kota Surakarta, merupakan pasar yang dikemas dengan design
minimalis dan dikelola oleh manajemen yang telah berpengalaman. Kini PGS
merupakan pusat perdagangan batik terbesar dan terlengkap di Kota Surakarta
dan Jawa tengah.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
71
Fasilitas-fasilitas yang tersedia di Pusat Grosir Solo antara lain: toilet
tiap lantai, parkir tiap lantai, keamanan, kebersihan, area bongkar muat
barang, pusat makanan, genset, dan pusat informasi
Pusat Grosir Solo telah berhasil menjadi pusat belanja bagi produk-
produk tekstil dan pakaian jadi terutama produk-produk batik bagi
masyarakat Kota Surakarta dan kota-kota lainnya di tanah air. Kenyamanan
berbelanja yang diberikan kepada para pengunjung merupakan nilai positif
untuk terus meningkatkan penjualan bagi tenant-tenant yang telah bergabung
didalamnya.
Kenyamanan ini dihadirkan dari penyediaan fasilitas-fasilitas gedung
yang lengkap untuk membantu dan memberikan kenyamanan bagi
pengunjung. Paduan area belanja dengan area pariwisata yaitu komplek
Kraton Kasunanan Surakarta dan Kraton Mangkunegaran Surakarta, berhasil
mendatangkan pengunjung dengan tingkat konsumsi yang tinggi, terutama
pakaian batik yang biasa mereka beli dalam jumlah banyak sebagai buah
tangan.
Pencitraan ini sudah tertanam kuat dalam benak masyarakat bahwa PGS
merupakan pasar modern dengan fasilitas yang sangat lengkap. Pencitraan ini
juga yang berhasil meningkatkan perputaran uang di PGS yang bisa mencapai
8 miliar per hari dan meningkat 2 kali lipat di hari libur. Di dukung dengan
lokasi yang stategis dan management yang profesional, maka PGS merupakan
jaminan investasi yang akan selalu meningkat secara signifikan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
72
5. Beteng Trade Center ( BTC )
Beteng Trade Center (BTC) adalah pusat belanja yang terletak di pusat
Kota Surakarta, yaitu di daerah Gladag. Pedagang-pedagang di BTC melayani
pembelian baik secara grosir maupun eceran untuk aneka produk sandang,
terutama batik di Kota Surakarta. BTC merupakan pasar modern yang secara
spesifik menjual barang barang seperti sepatu, tas, dompet dan kain. Hal yang
menarik dari tempat ini adalah pada seni tawar-menawar antara penjual dan
pembeli, semakin mahir anda menawar semakin murah dan banyak barang
yang dapat dibeli.
D. Hasil dan Analisis Data
1. Hasil Analisis Spasial
Analisis spasial digunakan untuk mengidentifikasi letak lokasi pusat
perbelanjaan pada tingkat kelurahan di Kota Surakarta dan bagaimana pola
penyebarannya terhadap nilai tanah menggunakan Sistem Informasi
Geografis (SIG) dengan perangkat lunak Arch Map.
Tahap penyusunan dan penggunaan SIG meliputi perolehan data,
pemrosesan data awal, membangun data base, pencarian, dan analisis spasial,
serta penampilan dan interpretasi secara grafik. Peta dasar yang digunakan
adalah peta Kota Surakarta yang bersumber dari Peta Rupa Bumi Indonesia
dan Citra Google Earth 2009.
Pembuatan peta digital dimulai dengan melakukan scanning terhadap
peta dasar dan registrasi peta hasil scan ke perangkat lunak. Selanjutnya
digitasi on screen dilakukan disetiap objek, sehingga dapat diidentifikasi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
73
lokasi letak pusat perbelanjaan dan bagaimana pola persebaran pusat
perbelanjaan di Kota Surakarta.
Gambar 4.1 Pola Persebaran Pusat Perbelanjaan
Sumber : ArcMap
Hasil layout peta tersebut dapat dilihat lokasi pusat perbelanjaan dalam
membentuk klusterisasi. Pusat perbelanjaan cenderung mengelompok di pusat
kota. Salah satu faktor naiknya harga tanah adalah dekat dengan pusat
kegiatan ekonomi, termasuk dekat dengan pusat perbelanjaan. Harga tanah di
kelurahan sekitar pusat perbelanjaan sangat tinggi, yaitu 2-4 juta per m2. Kota
Surakarta mengalami perkembangan dalam pendirian toko modern atau pusat
perbelanjaan modern, hal ini adalah perencanaan Pemkot Surakarta dalam
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
74
mengembangkan kota menjadi lebih produktif dan memiliki aktivitas
ekonomi yang tinggi hingga dapat menunjang pertumbuhan ekonomi kota.
Perencanaan kota yang telah berjalan dalam mendukung berdirinya
pusat perbelanjaan maupun tempat penting lainnya maka tercipta fasilitas
publik yang baik, yaitu city walk yang terbentang dari Purwosari hingga
Gladak. City walk ini dapat memberi kenyamanan bagi pejalan kaki untuk
berjalan dari satu unit ke unit yang lainnnya tanpa khawatir adanya banyak
kendaraan yang melintas.
Pola karakteristik pusat perbelanjaan di Kota Surakarta, diketahui
setelah melakukan pengolahan data dengan SIG, yaitu :
a. Solo Square Mall yang beralamat di Jl. A. Yani Laweyan, Surakarta.
Daerah di sekitarnya memiliki luas lebih dari 64 hektar are dengan nilai
tanah Rp.1.800.000-3.150.000. Di sekitar daerah Solo Square tingkat
kepadatan penduduk berkisar 7.778 -15.241 jiwa/km2. Kondisi
Perumahan di daerah Solo Square sangat padat, hampir mencapai 3000
unit. Pertokoan di daerah Solo Square berkisar 196 - 257 unit pertokoan.
b. Solo Grand Mall atau dikenal dengan sebutan SGM, daerah di sekitarnya
memiliki luas lebih dari 50 Ha dengan nilai tanah Rp. 1.000.000-
3.000.000. Di sekitar daerah Solo Grand Mall tingkat kepadatan
penduduk 9.624-19.038 jiwa/ km2. Kondisi Perumahan yaitu dari 790 –
2.668 unit. Pertokoan di daerah Solo Grand Mall mencapai 250 unit
pertokoan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
75
c. Nilai tanah di sekitar Singosaren Plaza berkisar lebih dari 2-4 juta
sehingga pada posisi nilai tanah paling mahal, Di daerah singosaren plaza
merupakan daerah yang paling jarang penduduknya jika dibandingkan
dengan daerah lain. Di daerah Singosaren Plaza juga tidak padat
perumahan. Namun, pertokoan di daerah Singosaren Plaza sangat padat
lebih dari 400 unit bahkan pada kelurahan Gajahan mencapai 2.452 unit
pertokoan.
d. Nilai tanah disekitar Beteng Trade Center bekisar 2-3 juta rupiah,
penduduk daerah sekitar berkisar 8.000-25.000 jiwa/km2. Beteng Trade
Centre padat akan perumahan. Di daerah Beteng Trade Centre juga padat
pertokoan.
e. Nilai tanah disekitar Pusat Grosir Solo yaitu bekisar 2-3 juta rupiah,
penduduk daerah sekitar berkisar 8.000-25.000 jiwa/km2. Di daerah
sekitar Pusat Grosir Solo padat akan perumahan. Di sekitar PUsat Grosir
Solo juga padat pertokoan.
2. Hasil Analisis Regresi
Analisis regresi merupakan salah satu analisis yang bertujuan untuk
mengetahui pengaruh suatu variabel terhadap variabel lain. Data dalam
penelitian menggunakan data cross section. Data yang digunakan tersebut
diperoleh dari Badan Pusat Statistik Kota Surakarta, wawancara dengan
penduduk setempat, dan agen property. Seluruh data yang digunakan diolah
dan dianalisis menggunakan program E-views versi 3.0 . Adapun variabel
yang akan dianalisis dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
76
Tabel 4.2 Data Harga Tanah, Luas Area, Kepadatan Penduduk,
Jumlah Rumah, dan Jumlah Toko Per Kelurahan Tahun 2009
Kelurahan Luas (Ha)
Kepadatan Penduduk
Jumlah Rumah (Unit)
Jumlah Toko (Unit)
Harga Tanah/m2
Pajang 155,00 15.650 5.252 525 1.800.000 Laweyan 24,83 10.298 454 110 1.350.000 Bumi 37,30 19.038 1.261 105 1.530.000 Panularan 54,40 17.785 2.668 215 1.080.000 Sriwedari 51,30 9.624 790 175 2.700.000 Penumping 50,33 11.249 1.009 268 2.520.000 Purwosari 84,40 15.241 2.141 245 3.150.000 Sondakan 78,50 15.210 2.205 257 2.700.000 Kerten 92,10 12.801 2.141 212 1.800.000 Jajar 105,50 9.134 2.763 198 1.935.000 Karangasem 130,00 7.778 1.832 196 1.800.000 Joyosuran 54,00 21.313 2.474 449 1.080.000 Semanggi 166,82 20.082 6.809 858 3.150.000 Pasar Kliwon 36,00 19.978 1.236 176 3.150.000 Baluwarti 40,70 17.337 1.342 74 450.000 Gajahan 33,90 15.446 1.350 2.452 3.600.000 Kauman 19,20 18.151 692 283 3.330.000 Kampung Baru 30,60 12.075 651 191 2.430.000 Kedung Lumbu 55,10 8.746 1.551 142 2.385.000 Sangkrah 45,20 25.551 3.132 274 360.000 Joyotakan 45,90 191,37 980 232 900.000 Danukusuman 50,80 230,09 1.404 428 1.080.000 Serengan 64,00 199,40 1.405 271 4.050.000 Tipes 64,00 212,48 1.507 260 1.620.000 Kratonan 32,40 191,14 969 188 2.700.000 Jayengan 29,30 196,72 852 237 2.250.000 Kemlayan 33,00 147,75 876 415 2.475.000
Sumber: BPS Surakarta, Hasil wawancara ,dan Agen properti data diolah.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
77
Model yang digunakan dalam estimasi ini adalah:
LNTi = β0 + β1 LLA +β2 LPDD + β3 LRMH +β4 LTK + ei……………… (4.1)
Dimana :
LNTi : Nilai tanah dalam rupiah (dalam bentuk Log )
LLA : Luas Area pada tiap kelurahan dalam Ha (dalam bentuk Log)
LPDD : Kepadatan penduduk dalam kilometer persegi (dalam bentuk Log)
LRMH : Jumlah bangunan rumah dalam unit (dalam bentuk Log)
LTK : Jumlah bangunan toko dalam unit (dalam bentuk Log)
ei : Faktor pengganggu
Hasil pengolahan data dilakukan dengan menggunakan program Eviews
3.0 dengan model regresi log-linear dengan tampilan data pengolahan data
sebagai berikut:
Tabel 4.3 Estimasi Data dengan Model Regresi Linear dengan Metode Kuadrat
Terkecil (OLS)
Dependent Variable : LNTi Method : Least Squares Date : 06/25/11 Time : 02:59 Sample : 1 27 Included observations : 27
Variable Coefficient Std.Error t-Statistic Prob. C 15.29321 1.333069 11.47218 0.0000 LLA 0.809216 0.345934 2.339223 0.0288 LPDD 0.041189 0.058446 0.704734 0.4884 LRMH -0.962029 0.337543 -2.850096 0.0093 LTK 0.471655 0.170051 2.773604 0.0111 R-squared 0.346089 Mean Dependent Var 14.43180 Adjusted R-squared 0.227196 S.D. dependent var 0.596846 S.E. of regression 0.524683 Akaike info criterion 1.713532 Sum squared residu 6.056438 Schwarz criterion 1.953502 Log likelihood -18.13269 F-statistic 2.910925 Durbin-Watson stat 1.956108 Prob (F-statistic) 0.044935
Sumber : Eviews 3.0, data diolah
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
78
Hasil estimasi menggunakan Eviews 3, adalah:
LNTi = 15,29321 + 0,809216 LLA + 0,041189 LPDD - 0,962029 LRMH + 0,471655 LTK +
Se = (1,333069) (0,345934) (0,058446) (0,337543) (0,170051)
t = (0,0000) (0,0288) (0,4884) (0,0093)
(0,0111)
a. Uji Asumsi Klasik
1) Uji Multikolinear
Multikolinearitas merupakan suatu hubungan linear yang sempurna
atau mendekati sempurna diantara beberapa atau semua variabel yang
menjelaskan (variabel bebas) dalam model regresi. Untuk menguji ada
tidaknya multikolinearitas dalam suatu model empirik dapat dilakukan
dengan menggunakan korelasi parsial yang disarankan oleh Farrar dan
Gruber (1967). Pengujian yang mengidentifikasi tentang ada tidaknya
masalah keterkaitan antar variabel independen atau variabel penjelas.
Pengujian ini menggunakan pendekatan korelasi parsial, yaitu:
a) Meregres biasa dengan melihat besarnya R2 yang disebut sebagai R2
asal (R2a)
b) Meregres antar variabel independen secara bergantian.
c) Memperhatikan besar R2 pada masing masing hasil regresi antar
variabel independen tersebut
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
79
d) Membandingkan R21, R2
2, R2
3, R2
4, dan R25 dengan kriteria jika R2
a
masih lebih besar dari R21, R
22, R
23, R
24, dan R2
5 maka tidak terdapat
masalah multikolinier.
Hasil regresi pooled OLS, diperoleh R2a= 0,346098
Hasil olah data dengan eviews 3.0 diketahui ini hasil uji multikolinieritas
sebagai berikut :
Tabel 4.4 Hasil Uji Multikolinearitas
Sumber : Eviews 3.0
Data dari tabel 4.4 dapat diketahui bahwa untuk semua korelasi
variabel bebas mempunyai R2 yang lebih kecil daripada nilai R2a.
Sehingga dalam model tersebut tidak terdapat masalah multikolinier pada
semua variabel dependent dengan variabel independen lain. Hal ini
menunjukkan bahwa semua variabel memang layak atau berguna untuk
dimasukkan ke dalam model.
2) Uji Heteroskedastisitas
Heteroskedastisitas terjadi jika gangguan muncul dalam fungsi
regresi yang mempunyai varian yang tidak sama sehingga penaksir OLS
R2 R3a Keterangan
LNTi-LLA 0,002490 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LNTi-LPDD 0,006985 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LNTi-LRMH 0,022425 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LNTi-LTK 0,099384 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LLA-LPDD 0,036138 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LLA-LRMH 0,315264 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LLA-LTK 0,044841 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LPDD-LRMH 0,113813 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LPDD-LTK 0,001247 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LRMH-LTK 0,137815 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
80
tidak efisien, baik dalam sampel kecil maupun sampel besar. Beberapa
metode untuk mendeteksi heteroskedastisitas yaitu uji Park, uji Glejser,
uji White, dan uji Breusch-Pagan-Godfrey. Pengujian heteroskedastisitas
dalam penelitian ini akan menggunakan uji White. Dalam uji white
ditawarkan dua jenis pengujian, yaitu: White Heteroscedasticity (no cross
term) dan White Heteroscedasticity (cross term). Untuk penelitian ini
digunakan pengujian White Heteroscedasticity (no cross term)
disebabkan banyak menggunakan variabel bebas. Jika nilai probabilitas
dari semua variabel lebih besar nilai taraf signifikansi 5%, maka pada
model tersebut tidak terdapat masalah heteroskedastisitas. Sebaliknya,
Jika nilai probabilitas dari semua variabel kurang atau lebih kecil dari
nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut terdapat masalah
heteroskedastisitas. Hasil pengujian heteroskedastisitas dengan uji White
Heteroscedasticity (no cross term) tersebut dapat dilihat pada tabel 4.5
sebagai berikut:
Tabel 4.5
Hasil Uji White Untuk Mendeteksi Heteroskedastik
t- Statistik Prob. Keterangan C 0,531330 0,6017 Homoskedastik LLA 0,126229 0,9010 Homoskedastik LPDD -1,013156 0,3244 Homoskedastik LRMH 0,299389 0,7681 Homoskedastik LTK -0,697628 0,4943 Homoskedastik Sumber : Eviews 3.0
Hasil data pada tabel 4.5 bahwa nilai probabilitas dari semua
variabel lebih besar nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut
tidak terdapat masalah heteroskedastisitas.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
81
3) Uji Autokorelasi
Autokorelasi merupakan suatu asumsi penting dari model linear
klasik. Hal ini menandakan suatu kondisi yang berurutan diantara
gangguan atau disturbansi µi yang masuk ke dalam fungsi regresi
populasi. Autokorelasi didefinisikan sebagai korelasi antara anggota
serangkaian observasi yang diurutkan menurut waktu dan ruang. Dalam
hal ini asumsinya adalah autokorelasi tidak terdapat dalam disturbansi
atau gangguan µi . Adanya autokorelasi antara variabel gangguan
menyebabkan penaksir tidak lagi efisien baik dalam sampel kecil maupun
dalam sampel besar. Salah satu pengujiannya adalah dengan estimasi BG
test maka hasilnya sebagai berikut:
Tabel 4.6 Hasil BG Test
Variabel t-Statistic Prob. Keterrangan LLA 0.011884 0.9906 Tidak ada masalah autokorelasi
LPDD -0.010046 0.9921 Tidak ada masalah autokorelasi LRMH -0.016242 0.9872 Tidak ada masalah autokorelasi LTK 0.048369 0.9619 Tidak ada masalah autokorelasi LIND 0.109329 0.9140 Tidak ada masalah autokorelasi
Sumber : Eviews 3.0
Hasil dari tabel 4.6 bahwa nilai probabilitas dari semua variabel
lebih besar nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut tidak
terdapat masalah autokorelasi.
b. Uji Statistik
1) Uji t
Uji t adalah uji secara individual semua koefisien regresi yang
bertujuan untuk mengetahui besarnya pengaruh dari masing-masing
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
82
variabel independen terhadap variabe dependennya. Pengaruh Variabel
Independen terhadap nilai tanah dengan Pengujian secara individual dari
koefisien regresi masing masing variabel bebas dengan menggunakan
model least square (OLS). Hasil dari estimasi tersebut adalah sebagai
berikut:
Nilai t tabel = tα/2; N - K = t0.05/2; 27 – 4 = 2,069
Keterangan:
a = derajat signifikansi
N = jumlah sampel (banyaknya observasi)
K = banyaknya parameter
-2,069 2,069
(1). Jika -2,069 < t.hit < 2,069 maka Ho diterima, Ha ditolak.
Berarti koefisien regresi parsial variabel tersebut secara
statistik tidak berpengaruh terhadap nilai tanah pada tingkat
signifikansi a = 5%.
(2). Jika t.hit < -2,069 atau t.hit > 2,069 maka Ho ditolak, Ha
diterima. Berarti koefisien regresi parsial variabel tersebut
berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah pada tingkat
signifikansi a = 5%.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
83
Berikut ini adalah hasil pengujian parameter individual dengan
tingkat signifikansi 5% :
(1). Koefisiensi regresi dari LLA mempunyai t hitung 0,809216 <
2,069 dimana nilai probabilitasnya 0,0288 < 0,05 maka koefisien
dari regresi tersebut signifikan pada tingkat signifikansi 5%.
Sehingga disimpulkan,variabel LLA secara statistik berpengaruh
terhadap variabel LNTi.
(2). Koefisiensi regresi dari LPPD mempunyai t hitung 0,041189 <
2,069 dimana nilai probabilitasnya 0,4884 > 0,05 maka koefisien
dari regresi tersebut tidak signifikan pada tingkat signifikansi 5%.
Sehingga disimpulkan, variabel LPDD secara statistik tidak
berpengaruh terhadap variabel LNTi.
(3). Koefisiensi regresi dari LRMH mempunyai t hitung -2,069 < -
0,962029 < 2,069 dimana nilai probabilitasnya 0,0093 < 0,05
maka koefisien dari regresi tersebut signifikan pada tingkat
signifikansi 5%. Sehingga disimpulkan, variabel LRMH secara
statistik berpengaruh terhadap variabel LNTi.
(4). Koefisiensi regresi dari LTK mempunyai t hitung 0,471655 <
2,069 dimana nilai probabilitasnya 0,0111 < 0,05 maka koefisien
dari regresi tersebut signifikan pada tingkat signifikansi 5%.
Sehingga disimpulkan, variabel LTK secara statistik berpengaruh
terhadap variabel LNTi.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
84
2) Uji Statistik F
Uji F (Overall Test) dilakukan untuk menguji apakah semua
variabel independen yang dimasukkan dalam model mempunyai
pengaruh secara bersama-sama terhadap variabel dependen. Dengan
derajat keyakinan 95% (α = 5%), derajat kebebasan pembilang
(numerator) adalah k-1 dan penyebut (denumerator) adalah n-k.
Nilai F tabel = Fα ; K-1;N-K
Nilai F tabel = F0,05 ; 4 ;23 = 2,76
Keterangan:
N = jumlah sampel/data
K = banyaknya parameter
2,76
(1). Jika F.hit > 2,76 maka Ho ditolak dan Ha diterima. Berarti β0, β1,
β2, β3, β4, dan β5 berbeda dengan 0 (nol) artinya dapat
disimpulkan bahwa semua koefisien regresi secara bersama-sama
signifikan pada tingkat a = 5%.
(2). F.hit < 2,76 maka Ho diterima dan Ha ditolak. Berarti β0, β1, β2,
β3, β4, dan β5 tidak berbeda dengan 0 (nol) artinya dapat
disimpulkan bahwa semua koefisien regresi secara bersama-sama
tidak signifikan pada tingkat a = 5%.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
85
Hasil pengolahan yang diperoleh dari model regresi dengan metode
OLS (Ordinary Least Square), nilai F hitungnya adalah 2,910925 dengan
probabilitas signifikansinya sebesar 0,044. Hal ini menunjukkan bahwa
nilai F hitung < F tabel yaitu dengan nilai sebesar 2,910925 > 2,76 berari
Ho ditolak, artinya koefisien regresi secara bersama-sama signifikan pada
tingkat α = 5%. Hal ini dapat dilihat dari tingkat signifikansinya yang
kurang dari 0,05 (< 0,05). Hal ini berarti bahwa variabel jumlah luas
area, kepadatan penduduk, jumlah rumah, dan jumlah toko secara
bersama-sama mempengaruhi nilai tanah di Kota Surakarta.
3) Koefisien Determinasi
Uji determinasi adalah uji untuk mengetahui berapa persen variasi
perubahan variabel independen dapat menjelaskan variasi perubahan
variabel dependen. Berdasarkan hasil estimasi menunjukkan bahwa nilai
R2 adalah 0,346098 . Hal ini artinya bahwa sekitar 34.60 % variabel nilai
tanah dapat dijelaskan oleh variabel jumlah rumah, jumlah pertokoan,
tingkat kepadatan penduduk dan luas area. Sedangkan sisanya 0,654 atau
sekitar 65,40 % dijelaskan oleh variabel lain diluar model.
E. Interprestasi hasil
1. Pengaruh luas area terhadap nilai tanah
Hasil analisis menunjukkan bahwa variabel luas area (LLA), dengan
tingkat signifikansi 5% berpengaruh signifikan dan positif. Sehingga luas area
mempengaruhi nilai tanah. Tanah mempunyai sifat yang unik yaitu memiliki
luas yang tetap, artinya tidak dapat dikurangi dan lokasinya tidak dapat
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
86
dipindahkan. Secara langsung atau tidak langsung, tanah merupakan faktor
produksi yang diperlukan. Kebutuhan akan lahan semakin tinggi sedangkan
luas area tetap, mengkibatkan persaingan dalam pemanfaatan tanah yang
bernilai ekonomis semakin ketat sehingga harga tanah semakin tinggi. Jika
luas area suatu wilayah semakin besar, maka nilai tanah wilayah tersebut
semakin tinggi. Hal ini karena adanya sifat dari pemanfaatan tanah yang
ditentukan oleh scale economies dan aglomerasi sehingga luas area semakin
bernilai. Maka dari itu luas area mempengaruhi nilai tanah secara signifikan.
2. Pengaruh tingkat kepadatan penduduk terhadap nilai tanah
Hasil analisis menunjukkan bahwa variabel tingkat kepadatan penduduk
terhadap nilai tanah dengan tingkat signifikansi 5%, tidak signifikan dan
negatif. Hal ini dikarenakan bahwa kepadatan penduduk suatu wilayah tidak
mempengaruhi nilai tanah, beberapa penduduk bertempat tinggal di rumah
susun dan apartemen. Kepadatan penduduk di Kota Surakarta rata-rata hanya
meningkat 1% bahkan pada tahun tertentu kepadatannya menurun , namun
nilai tanah tiap tahunnya selalu meningkat 10-20% sehingga di Kota
Surakarta kepadatan penduduk tidak mempengaruhi nilai tanah.
3. Pengaruh variabel banyaknya jumlah rumah terhadap nilai tanah
Hasil analisis menunjukkan bahwa variabel banyaknya rumah, dengan
tingkat signifikansi 5% berpengaruh signifikan dan negatif. Hal ini
disebabkan karena kebutuhan rumah semakin meningkat sedangkan lahan
yang tersedia terbatas. Jumlah lahan yang terbatas inilah yang membuat para
pengembang ( developer ) di beberapa kota gencar untuk mendirikan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
87
apartemen atau rumah susun untuk meningkatkan penawaran sehingga tidak
akan menaikkan harga tanah.
4. Pengaruh jumlah pertokoan terhadap nilai tanah
Hasil analisis menunjukkan bahwa variabel banyaknya jumlah
pertokoan, dengan tingkat signifikansi 5% berpengaruh signifikan dan
positif. Jumlah pertokoan yang meningkat berarti pertumbuhan ekonomi
suatu wilayah tersebut mengalami peningkatan. Hal ini akan mempengaruhi
nilai tanah yang akan mengalami peningkatan karena banyak tanah yang akan
dibangun untuk area pertokoan. Akumulasi modal dari usaha pertokoan ini
cukup besar dan adanya kesempatan untuk memperluas usaha dalam jangka
pendek . Semakin berkembangnya pertokoan di area tersebut maka nilai tanah
akan mengalami peningkatan begitu juga sebaliknya.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
88
BAB V
PENUTUP
Bab ini berisi tentang beberapa kesimpulan yang berkaitan dengan hasil
penelitian yang telah dikemukakan pada bab sebelumnya. Dari kesimpulan yang
ada, penulis berusaha memberikan saran sehubungan dengan permasalahan yang
telah dikemukakan, sehingga hal ini dapat menjadi bahan masukan bagi pihak-
pihak yang berkaitan.
A. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan pada bab IV, maka dapat diambil beberapa
kesimpulan sebagai berikut :
1. Hasil analisis SIG berupa peta digital yang diolah dengan menggunakan
perangkat lunak ArcMAp menunjukkan ada kecenderungan megelompoknya
letak lokasi pusat perbelanjaan di Kota Surakarta pada pusat kota.
2. Variabel- variabel yang mempengaruhi nilai tanah antara lain: luas area
kelurahan, tingkat kepadatan penduduk, jumlah unit rumah, dan jumlah unit
pertokoan. Hasil regresi menunjukkan variabel yang berpengaruh terhadap
nilai tanah di Kota Surakarta adalah luas area, jumlah rumah dan jumlah
pertokoan. Variabel yang tidak signifikan adalah kepadatan pendududk.
Sedangkan untuk penelitian sebelumnya oleh Mudrajad Kuncoro, variabel
yang mempengaruhi nilai tanah di Surabaya adalah tingkat kepadatan
penduduk, jumlah industri, jumlah pertokoan dan yang tidak signifikan adalah
jumlah perumahan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
89
3. Pola spasial pusat perbelanjaan di Kota Surakarta membentuk kluster di pusat
kota dan nilai tanah di daerah sekitar pusat perbelanjaan tersebut sangat
tinggi. Hal ini terjadi karena letak pusat perbelanjaan secara spasial berada di
pusat kota maka harga tanah disekitarnya menjadi naik. Sebelum dibangun
pusat perbelanjaan harga tanah dibawah 1 juta, setelah dibangunnya pusat
perbelanjaan harga tanah di kelurahan sekitarnya meningkat yaitu 2 hingga 4
juta per m2 . Salah satu faktor naiknya harga tanah adalah dekat dengan pusat
kegiatan ekonomi, termasuk dekat dengan pusat perbelanjaan. Sehingga dapat
disimpulkan bahwa pola spasial pusat perbelanjaan yang mengelompok di
pusat kota mempengaruhi naiknya harga tanah di sekitar area tersebut.
B. Saran
Berdasarkan pada penelitian yang telah dilakukan, maka saran dari peneliti
adalah sebagai berikut :
1. Perumusan Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) wilayah Kota
Surakarta dapat memperhatikan hasil penelitian ini. Misalnya dalam
memberikan Izin Mendirikan Bangunan pusat perbelanjaan, hendaknya
diarahkan pada daerah luar pusat kota. Karena, pengelompokan pusat
perbelanjaan pada pusat kota akan menimbulkan masalah kemacetan. Maka,
pemerintah perlu memperhatikan perencanaan pembangunan kota selanjutnya
di area yang bersangkutan.
2. Penelitian ini menganalisis tingkat kepadatan penduduk, luas area, jumlah
rumah, dan jumlah pertokoan. Maka, dengan tema penelitian yang sama
sebaiknya dapat mempertimbangkan faktor-faktor lain yang dapat
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
90
mempengaruhi nilai tanah agar diperoleh hasil penelitian dengan sudut
pandang yang berbeda.
3. Faktor naiknya harga tanah salah satunya adalah dekat dengan pusat kegiatan
ekonomi, termasuk dekat dengan pusat perbelanjaan. Hal ini terbukti bahwa
nilai tanah cenderung naik di daerah sekitar pusat perbelanjaan. Maka,
hendaknya dalam pembangunan pusat perbelanjaan diarahkan ke kelurahan
yang belum terdapat pusat perbelanjaan dan memiliki harga tanah rendah agar
nilai tanah di kelurahan tersebut dapat naik.
4. Data yang digunakan peneliti hanya data satu tahun dari 27 kelurahan
sehingga kurang mencerminkan kondisi sebenarnya, maka sebaiknya data
yang dipakai lebih bervariatif sehingga hasilnya lebih memuaskan.
5. Penelitian yang lebih rinci oleh peneliti selanjutnya berkaitan dengan kasus
serupa, terutama dengan menggunakan Analisis Spasial. Analisis sapsial
sangat bermanfaat dalam memahami lokasi suatu obyek terhadap obyek
lainnya.