analisis praktek jual beli tanah di bawah tangan …
TRANSCRIPT
ANALISIS PRAKTEK JUAL BELI TANAH DI BAWAH TANGAN YANG
DILAKUKAN DI HADAPAN KEPALA DESA (STUDI KASUS DI DESA
CANGKERING KECAMATAN AMUNTAI SELATAN KABUPATEN HULU
SUNGAI UTARA)
SKRIPSI
Untuk Memenuhi sebagai Persyaratan
Memperoleh Gelar Sarjana Hukum
Program Studi Ilmu Hukum
Disusun oleh:
MUHAMMAD AMIN
NIM: 201710110311042
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
2021
PENULISAN HUKUM
ANALISIS PRAKTEK JUAL BELI TANAH DI BAWAH TANGAN YANG
DILAKUKAN DI HADAPAN KEPALA DESA (STUDI KASUS DI DESA
CANGKERING KECAMATAN AMUNTAI SELATAN KABUPATEN
HULU SUNGAI UTARA)
Disusun dan diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh gelar
kesarjanaan dalam bidang Ilmu Hukum
Oleh:
MUHAMMAD AMIN
201710110311042
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
FAKULTAS HUKUM
2021
ii
iii
iv
v
UNGKAPAN PRIBADI
Terkadang Tuhan menghancurkan
rencanamu, sebelum rencana itu menghancurkanmu.
Langit selalu punya skenario terbaik, bersabarlah.
“Boleh jadi kamu membenci sesuatu, padahal ia amat
Baik bagimu, dan boleh jadi(pula) kamu menyukai sesuatu,
Padahal ia amat buruk bagimu; Allah mengetahui,
Sedang kamu tidak mengetahui”(Q.S. Al-Baqarah-216)
Motto :
“Wahai orang-orang yang
beriman, jadikanlah sabar dan
shalat sebagai penolongmu.
Sesungguhnya Allah beserta
orang-orang yang sabar”
- Q.S. Al-Baqarah-153
vi
ABSTRAKSI
Nama : Muhammad Amin
NIM 201710110311042
Judul : Analisis Praktek Jual Beli Tanah di Bawah Tangan yang
Dilakukan di Hadapan Kepala Desa (Studi Kasus di Desa
Cangkering Kecamatan Amuntai Selatan Kabupaten Hulu
Sungai Utara)
Pembimbing : Dr. Herwastoeti, S.H., M.Si.
Mohammad Isrok, S.H.,C.N., M.H.
Jual beli hak atas tanah yang diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan
Jabatan Pembuatan Akta Tanah (PPAT) harus dilakukan dihadapan pejabat yang
berwenang. Adapaun tugas pokok dan kewenangan PPAT yaitu seperti diatur di
dalam Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1 dan 2). Akan tetapi kenyataannya di Desa
Cangkering masyarakat masih melakukan jual beli tanah di hadapan Kepala Desa.
Jenis penelitian ini adalah penelitian Yuridis-Sosiologis. Dalam penelitian ini, akan
diteliti data primer dan data sekunder. Dengan demikian ada dua kegiatan utama
yang akan dilakukan dalam melaksanakan penelitian ini, yaitu studi kepustakaan
(Library Research) dan studi lapangan (Field Research). Hasil penelitian
menemukan bahwa ada beberapa faktor yang menyebabkan masyarakat masih
melakukan jual beli di bawah tangan tersebut, yaitu faktor kebiasaan dan
kebudayaan, faktor kepercayaan, faktor proses cepat dan biaya ringan, serta faktor
pendidikan dan kurangnya sosialisasi. Ketika ada sengketa yang timbul akibat jual
beli di bawah tangan tersebut, Kepala Desa Cangkering akan berupaya untuk
menyelesaikan secara mediasi atau secara musyawarah dan perdamaian kedua
belah pihak.
Kata Kunci : Jual beli, di Bawah Tangan, Kepala Desa, PPAT
vii
ABSTRACT
Name : Muhammad Amin
NIM 201710110311042
Tittle : Analysis of the Practice of Selling and Purchasing Land
Under the Hands Conducted in Front of the Village Head (Case
study in Cangkering Village, Amuntai Selatan District, Hulu
Sungai Utara Regency)
Advicer : Dr. Herwastoeti, S.H., M.Si.
Mohammad Isrok, S.H.,C.N., M.H.
Sale and purchase of land rights regulated in PP. 37 of 1998 concerning the Position
Regulation for Making Land Deeds (PPAT) must be carried out before the
authorized official. The main duties and authorities of the PPAT are as stipulated in
Article 2 paragraph (1) and Article 3 paragraph (1 and 2). However, the reality is
that in Cangkering Village the community is still buying and selling land in front
of the Village Head. This type of research is Sosiological-juridical.. In this research,
primary data and secondary data will be examined. Thus, there are two main
activities that will be carried out in carrying out this research, namely library
research and field studies. The results of the study found that there are several
factors that cause people to buy and sell under the hand, namely habits and culture,
trust factors, fast processing factors and low costs, as well as educational factors
and lack of socialization. When there is a dispute arising from the underhand sale
and purchase, the Cangkering Village Head will try to resolve it by mediation or by
deliberation and peace between the two parties.
Keywords: Buy and Sell, Under Hand, Village Head, PPAT
viii
KATA PENGANTAR
Alhamdulilahirabbil’alamin puji syukur dihaturkan kepada Allah ta’ala Sang
Penguasa Semesta Alam dan Pemilik segala ilmu, Segala Puji Syukur atas
Kehendak-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas akhir ini yang berjudul
“Analisis Praktek Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Yang Dilakukan Di
Hadapan Kepala Desa (Studi kasus di Desa Cangkering Kecamatan Amuntai
Selatan Kabupaten Hulu Sungai Utara). Sholawat dan Salam tercurahkan
kepada sang nabi kita, sang revolusioner Islam, sang kekasih Allah, penggores tinta
peradaban dunia Rosulullah SAW, beliau sebagai suri tauladan contoh kehidupan
bagi umat muslim karena berkat perjuangannya hingga kini penulis dapat
merasakan manis dan nikmatnya cahaya iman dan Islam.
Proses menyelesaikan tugas akhir ini mengajarkan penulis tentang banyak hal,
yakni sebuah perjuangan menggapai cita di tanah rantau, batu loncatan bagi penulis
untuk menoreh masa depan gemilang, persembahan karya oleh Penulis yang
terindah bagi keluarga besar Penulis dan tentang maha luasnya Ilmu Tuhan.
Menyelesaikan tugas akhir ini merupakan suatu nikmat dari Tuhan sekaligus
sebagai tanggung jawab penulis terhadap Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Malang.
Penghargaan dan ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya penulis ucapkan
kepada yang terkasih atas segala curahan kasih dan sayang yang tak terhingga yaitu
orang tua penulis: Muliani (Abah) dan Bardinah (Mama), yang telah
memberikan motivasi tanpa henti serta melangitkan do’a pada kepada Allah untuk
penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan studi Ilmu Hukum. Tak lupa pula
ix
penghargaan dan ucapan terimakasih setinggi-tingginya penulis ucapkan kepada ibu Dr.
Herwastoeti, S.H., M.Si. selaku pembimbing utama penulis dalam menyelesaikan tugas
akhir.Serta penghargaan dan ucapan terimakasih yang tak terhingga kepada bapak
Mohammad Isrok,S.H.,C.N.,M.H. selaku pembimbing penulis dalam menyelesaikan
tugas akhir ini.
Selanjutnya, penulis mengucapkan banyak terimakasih kepada pihak- pihak
yang telah mendukung dalam proses penyelesaian tugas akhir ini. Secara khusus
ucapan terimakasih penulis haturkan kepada:
1. Dr. Fauzan, M. Pd, selaku Rektor UMM, yang menjadi motivator dan
inspirator penulis selama menimba ilmu dikampus putih tercinta beserta
jajarannya. Semoga dapat membawa UMM menjadi lebih baik;
2. Bapak Dr. Sidiq Sunaryo S.H., M.Si., M.Hum selaku Wakil Rektor III
Universitas Muhammadiyah Malang yang banyak membantu memudahkan
kami dalam berbagai event kemahasiswaan;
3. Bapak Dr. Tongat S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiayah Malang dan telah mengajarkan penulis tentang Pengantar
Ilmu Hukum, Filosofi Dewi Keadilan, dan Hukum Pidana I;
4. Bapak Dr. Haris S.H., M.Hum selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Malang sekaligus telah mengajarkan penulis
tentang Kriminologi;
5. Bapak Said Noor Prasetyo S.H., M.H Selaku Wakil Dekan III Fakultas
x
Hukum Universitas Muhammadiyah Malang dan telah membatu penulis
sejak menjadi Mahasiswa baru dalam hal pengembangan minat dan bakat
serta mengajarkan penulis tentang Hukum mengidentifikasi unsur- unsur
tindak pidana;
6. Alm. Dr. Sulardi, SH., M.Si selaku dosen yang selalu mengajarkan dan
memberikan penulis motivasi untuk belajar Hukum Tata Negara, sosok
dosen yang sangat penulis kagumi dan membuat penulis sangat
bersemangat untuk berkuliah karena akan mengikuti mata kuliahbeliau.
Semoga bapak tenang di sana dan semua ilmu yang bapak transfer dapat
bernilai amal jariyah bagi bapak;
7. Shinta Ayu Purnamawati, S.H., M.H selaku dosen wali yang selalu
mensupport Penulis, yang selalu memberikan semangat dan motivasi
belajar Penulis di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang;
8. Nur Putri Hidayah, A.Md., S.H., M.H. selaku dosen dan inspirator penulis
dalam perantauan yang selalu memberikan masukan-masukan yang
berharga terhadap penulis.
9. Bapak dan ibu dosen maupun instruktur dan asisten Laboratorium Hukum
Universitas Muhammadiyah Malang, selaku motivator, pembimbing, dan
teman berkarir selama Penulis dalam berproses di Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Malang;
10. Seluruh dosen serta para karyawan dan petugas akademik Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Malang yang tidak bisa saya sebutkan
namanya satu persatu;
xi
11. Terimakasih yang tulus untuk saudara-saudari penulis Khairatul Husna,
Nazarudin Latif, dan Khairunnisa Wati yang selalu memberikan motivasi
dan berbagai bantuan kepada penulis. Semoga kita tetap bersama di akhirat
kelak;
12. Terimakasih kepada keluarga besar penulis yaitu Keluarga H.Ardani dan
Keluarga H. Baseran yang selalu memberikan dukungan moril maupun
materil kepada penulis. Do’a yang tak terhingga untuk kalian.
13. Kawan-kawan yang menjadi rumah pertama penulis di Malang, kawan satu
atap penulis, yaitu keluarga besar Asrama Mahasiswa Kalimantan Selatan
(AMKS) Mandastana, yang memberikan pengalaman yang luar biasa, dan
telah Penulis sadari, bahwa selama menimba ilmu banyak sekali kesalahan
yang penulis perbuat, dan tidak optimalnya dalam menjalankan amanah,
sehingga Penulis mengucapkan banyak terimakasih dan mohon maaf yang
sebesar-besarnya;
14. Kawan-kawan di Persatuan Mahasiswa Kalimantan Selatan (PMKS)
Malang dan IPMA (Ikatan Pelajar dan Mahasiswa Amuntai) yang
memberikan penulis pengalaman organisasi yang Insya Allah bisa berguna
dalam kehidupan penulis.
15. Kawan-kawan terbaik penulis selama kuliah di Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Malang, yang sangat tidak afdhol kiranya jika
kalian tidak disebutkan di sini, yaitu Sekretaris Jenderal yang membantu
adminstrasi penulis saudara Kemal Juniardi, kemudian Nanang Qosim
Masruhin, Saugi, dan Akbar Fanis Ananda.;
xii
16. Pengurus serta Jamaah Masjid Al-Azizah yang memberikan penulis tempat
yang sangat sempurna untuk mencurhatkan segala keluh kesah dalam hal
yang bersifat duniawi dan akhirat.
17. Kawan-kawan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang
angkatan 2017 serta teman-teman kelas A, penulis bangga pernah belajar
dan berjuang bersama kalian di bawah atap yang sama.
Sumbangsih pemikiran serta karpet merah terbentang seluas-luasnya untuk
segala bentuk kritikan dan saran untuk perbaikan tulisan ini. Semoga Tugas
Akhir ini bisa memberi manfaat untuk kita semua. Aamiin
Malang, Maret 2021
Muhammad Amin
xiii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL .................................................................................. i
LEMBAR PENGESAHAN........................................................................ ii
SURAT PERNYATAAN ......................................................................... iv
UNGKAPAN PRIBADI ............................................................................ v
ABSTRAKSI ............................................................................................ vi
ABSTRACT ............................................................................................ vii
KATA PENGANTAR ............................................................................ viii
DAFTAR ISI .......................................................................................... xiii
DAFTAR TABEL ................................................................................... xv
DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................... xvi
BAB I PENDAHULUAN .......................................................................... 1
A. Latar Belakang ............................................................................. 1
B. Rumusan Masalah ........................................................................ 8
C. Tujuan Penelitian ......................................................................... 8
D. Manfaat Penelitian ....................................................................... 9
E. Kegunaan Penelitian ................................................................... 10
F. Metode Penelitian ....................................................................... 10
G. Sistematika Penulisan ................................................................. 13
BAB II TINJAUAN PUSTAKA .............................................................. 15
xiv
A. Tinjauan Umum tentang Akta ..................................................... 15
B. Tinjauan Umum tentang Jual Beli Tanah .................................... 19
C. Tinjauan Umum tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah................ 27
D. Tinjauan Umum tentang Pendaftaran Tanah ............................... 32
E. Tinjauan Umum tentang Penyelesaian Sengketa ......................... 38
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ........................... 50
A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ........................................... 50
B. Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Jual Beli Tanah Di Bawah
Tangan Di Desa Cangkering, Kecamatan Amuntai Selatan,
Kabupaten Hulu Sungai Utara .................................................... 54
C. Penyelesaian Sengketa Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan di Desa
Cangkering Kecamatan Amuntai Selatan Kabupaten Hulu Sungai
Utara .......................................................................................... 70
BAB IV PENUTUP ................................................................................. 78
A. Kesimpulan ................................................................................ 78
B. Saran .......................................................................................... 80
DAFTAR PUSTAKA .............................................................................. 81
LAMPIRAN ............................................................................................ 84
xv
DAFTAR TABEL
Tabel 1: Tingkat Pendidikan di Desa Cangkering .......................................................... 45
Tabel 2: Data Jual Beli Tanah di Bawah Tangan di Desa Cangkering… ............. 47
xvi
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 : Surat Tugas
Lampiran 2 : Kartu Bimbingan Skripsi
Lampiran 3 : Surat Keterangan Jual Beli Tangan di Bawah Tangan 1
Lampiran 4 : Surat Keterangan Jual Beli Tangan di Bawah Tangan
81
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku-buku
Abdul Rahman dan Baso Madiung.2017. Politik Hukum Pertanahan.
Celebes Media Perkasa Makassar.
Ali Achmad Chomzah. 2004. Hukum Agraria Pertanahan Indonesia,
Jilid 2. Prestasi Pustaka. Jakarta.
Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia. Djambatan. Jakarta.
Frans Hendra Winarta. 2012. Hukum Penyelesaian Sengketa Arbitrase
Nasional Indonesia dan Internasional. Jakarta. Penerbit : Sinar Grafika.
Habib Adije. 2008. Hukum Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan
Notaris, Bandung, Refika Aditama
Herlien Soerojo.2003. Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia.
Arkola. Surabaya,
Herman Hermit. 2004. Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik.
Tanah Negara dan Tanah Pemda. Bandung. Mandar Maju
Hilman Hadikusuma. 1990. Hukum Perjanjian Adat. Bandung. Citra
Aditya Bakti
Muslan Abdulrahman. 2009. Sosiologi dan Metode Penelitin Hukum.
UMM Press. Malang
Nurnaningsih Amriani. 2012. Mediasi Alternatif Penyelesaian Sengketa
Perdata di Pengadilan. Jakarta. PT. Raja Grafindo Persada.
Peter Mahmud Marzuki, 2010, Penelitian Hukum, Kencana , Jakarta
R. Soeroso. 2011. Perjanjian di Bawah Tangan: Pedoman praktis
pembuatan dan Aplikasi Hukum, Sinar Grafika, Jakarta
R. Subekti, Hukum Pembuktian, PT. Pradnya Paramitha, Jakarta, 2005
Rachmadi Usmani. 2012. Mediasi di Pengadilan : Dalam Teori dan
Praktik. Jakarta. Penerbit : Sinar Grafika
Samun Ismaya, 2013, Hukum Administrasi Pertanahan, Graha Ilmu,
82
Yogyakarta
Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press Cet.
3, Jakarta
Sri Hajati, Sri Winarsi, dkk. Buku Ajar Politik Hukum Pertanahan.
Surabaya. Airlangga University Press
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty,
Yogyakarta
Takdir Rahmadi. 2017. Mediasi Penyelesaian Sengketa Melalui
Pendekatan Mufakat. Jakarta. Penerbit : PT. Raja Grafindo
Persada.
Wntjik Saleh, 1977, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indah,
B. Jurnal
Dewi,I. 2010. Peran Camat Selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dalam Jual Beli Tanah. Jurnal Pandecta, Vol 2 No.5
Rika Lestari. 2013. Perbandingan Hukum Penyelesaian Sengketa
Secara Mediasi di Pengadilan dan di Luar Pengadilan di
Indonesia. Jurnal Ilmu Hukum. Vol. 3 No. 2.
Sri Hajati, Agus Sekarmadji, dan Sri Winarsi, “Model Penyelesaian
Sengketa Pertanahan Melalui Mediasi Berkepastian Hukum,”
Jurnal Dinamika Hukum Vol. 4, No. 1.
C. Makalah
Maria SW, Sumardjono (V), 22 Juli 1993, Aspek Teoritis Peralihan Hak
Atas Tanah, makalah seminar “Peralihan Hak-Hak Atas Tanah,
Aspek Hukum dan Segi Praktek yang Aktual Dewasa ini”,
Jakarta, Yayasan Biluta dan Kantor Chandra Motik Djemat &
Associates
D. Internet
Yessi Nadia, Penyelesaian Sengketa Litigasi dan Non-Litigasi (Tinjauan
Terhadap Mediasi dalam Pengadilan sebagai Alternatif
Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan,
83
https://www.academia.edu/29831296/Penyelesaian_Sengketa
_Litigasi_dan_NonLitigasi_Tinjauan_terhadap_Mediasi_dala
m_Pengadilan_sebagai_Alternatif, diakses tanggal 3
Desember 2020
E. Peraturan Perundang-Undangan
Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945
Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif
Penyelesaian Sengketa
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan
Pembuatan Akta Tanah
Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur
Mediasi di Pengadilan.
84