Coala

Mod Coala Semnătura Data

- 1 - - 1 -sgsgdfg

Piaţa spaţiilor comerciale

Piaţa imobilului comercial este unul din cele mai închise şi puţin de

înţeles pentru majoritatea companiilor, investitorilor şi observatorilor.

Acesta se exprimă chiar şi în cantitatea operatorilor acestei pieţi – doar

cîteva unităţi, contra cîtorva zeci de companii, care lucrează cu noile

construcţii sau pe piaţa imobilului secundar. Practic toţi operatorii pieţii

imobilului comercial sînt orientaţi înspre clienţii locali, cu toate că în

ultimul timp, sau, mai bine-zis, din momentul anunţării de către cel mai

apropiat vecin al

RM - România, despre intenţia de a intra în 2007 în CE, companiile

străine tot mai activ fac încercări de a deveni proprietari sau chiriaş, a

unor obiecte de producere din cauza ridicării preţului forţei de muncă în

România.

Dar nu este exclus că această piaţa va deveni mai deschisă în

continuare. Aceasta se explică prin faptul că spre deosebire de piaţa

Coala

Mod Coala Semnătura Data

- 2 - - 2 -sgsgdfgimobilului de locuit, indreptată spre prestarea mărfurilor şi serviciilor

unui cerc larg de persoane private, piaţa acestui tip de imobil este

orientat spre un cerc restrîns de companii, unde apar aşa termeni ca

„costul de bilanţ”, „TVA”, „datorii creditare şi debitoare” şi altele. Este

vorba aici de o altă categorie de persoane, casta oamenilor de afaceri,

interesaţi în lărgirea, îmbunătăţirea sau diferenţierea direcţiilor

neeficiente a afacerilor sale. Şi nici o jumătate din aceştia nu au nici o

dorinţă de a ieşi pe piaţa largă să-şi propună activele sale.

Segmentul spaţiilor comerciale este caracterizat de speculaţii exagerate, pe

motivul ofertei limitate.

În primul semestru 2007, spaţiile de retail, amplasate în partea centrală a

municipiului Chişinău, s-au scumpit cu 8%. Spaţiile amplasate pe străzile

centrale ale sectoarelor, cum ar fi bd. Ştefan cel Mare şi Sfânt, bd. Dacia, bd.

Dacia, bd. Mircea cel Bătrân etc., creşterea acestora a constituit în semestrul dat

în limite de 20-30%, în timp ce în alte zone din municipiu preţul mediu ponderat al

ofertei ariilor comerciale a sporit cu 4%. Imobilul comercial nu îl constituie

doar oficiile şi centrele comerciale. Dezvoltarea relaţiilor funciare în ţară

influenţează serios asupra sectorului imobilului comercial. Din cauza

micşorării permanente a suprafeţelor, valabile pentru construcţie,

developer-ii tot mai des se îndreaptă spre regiunile periferice. În

special, aşa sectoare ca Ciocana şi microraionul Poşta Veche

(Rîşcanovca), atrag atenţia asupra sa, datorită posibilităţii de a construi

pe un teritoriu mare, să se organizeze un parking larg şi să asigure o

accesibilitate comodă a transportului pentru vizitatori.

Conceptul Centrului Comercial definesc tipul lui, mărimea şi specializarea.

Specialiştii vorbesc despre Centre Comerciale de importanţă urbană, de sector şi

de microraion. Solicitarea acestor obiecte depind de deciziile de volum şi

planificare, facilitatea trecerii de la un nivel la altul a clădirii şi design-ul, care

Coala

Mod Coala Semnătura Data

- 3 - - 3 -sgsgdfgcreează o anumită atmosferă. Cu cît CC este mai depărtat de centru, cu atît

numărul de nivele este mai mic – în raioanele de locuit cererea faţă de numărul de

etaje nu este decît de două. În centru oraşului avem CC de succes, unde sînt 4

nivele, dar este necesar de a înţelege pentru cine ele sînt destinate. Aici nu vin o

mulţime de oameni, aici se vine după un brend anume, dar nu după un tip de

marfă, de aceea aici sînt binevenite butique-urile şi serviciile „aproape” exclusive,

destinate unui cumpărător cu un venit ridicat. În CC cu puţine nivele, loialitatea

clienţilor faţă de o marcă anume nu este principială, aici este important

asortimentul şi preţurile scăzute.

La momentul actual se atestă tendinţa de a mări suprafeţele necomerciale în

centrale comerciale. Pentru cumpărător este mai plăcut să vină la magazin, unde

sînt hall-uri largi, scaune copaci, havuzuri, decît să treacă prin mulţimea de rînduri

de vînzare, care amintesc un bîlci de boarfe. Dar şi aici este nevoie de un anumit

bilanţ, deoarece suprafeţele prea libere lispesc magazinul de confort şi creează

pustietăţi simţitoare. Raportul normal este considerat 60-70% şi 40-30% din totalul

suprafeţei comerciale a CC.

Corespunzător cota suprafeţelor, ocupate de gheretele comerciale

constituie 60-70% din suprafaţa comercială totală, iar cota suprafeţelor

adiacente comerţului o constituie 30-40%.

Companiile care construiesc case de locuit, planifică vînzarea

imobilului comercial, care se află la etajele de jos, la preţul de 450-900

USD pentru m.p. în varianta nefinisată. Cererea pentru aceste obiecte

vine din partea companiilor, care primesc zilnic cumpărători pentru

cantităţi mici de marfă. În special astfel de încăperi sînt necesare

pentru lărgirea reţelei comerciale, pentru deschiderea noilor filiale ale

băncilor, farmacii. Dar, din punct de vedere a reprezentării feţei

companiei, oficiile la primul etaj în casele de locuit, desigur, sînt mai

prejos decît centrele comerciale. Iar, dacă să abordăm aceste încăperi

Coala

Mod Coala Semnătura Data

- 4 - - 4 -sgsgdfgîn calitate de unităţi comerciale, devine evidentă eficienţa amplasării ei

„în stradă”.

Următorul segment al pieţii imobilului comercial îl constituie obiectele

de producere (producere şi înmagazinare). Restructurarea obiectelor

industriale a devenit foarte populară în Europa anilor 80. noile tehnologii

şi transferarea producerii în ţările lumii a treia au impus proprietarii

obiectelor industriale să le caute o nouă aplicare. S-a constatat că acolo

unde pînă nu demult se producea, acum foarte bine se poate consuma.

În Moldova se formează un nou sector principial nou a pieţii de imobil –

piaţa clădirilor industriale. Întreprinderile nerentabile tot mai des se

despart de încăperile de producere, cu toate acestea, acum oferta în

segmentul industrial rămîne în urmă de cerere, cu toate că

reasamblarea încăperilor de producere pentru noi ţeluri, de cele mai

dese ori devine mai scumpă, decît construirea unei clădiri noi.

Avem o cerere sporită pentru construcţiile industriale, care pot fi

folosite pentru înmagazinare. De fapt, în acest segment avem mai mulţi

developeri, decît investitori. Ultimul are nevoie de un proiect deja finisat

de evaluarea venitului. Iar vînzătorul fabricii aşteaptă cumpărătorul, care

îi va propune o anumită sumă şi va suporta de sine stătător tot greul

proiectului. Acum pe piaţă există o mulţime de proiecte, în care

investitorii sînt gata să-şi pună banii şi timpul, doar pentru acordarea

terenului de pămînt şi a unor promisiuni efemere „de a ajuta în ceea ce

priveşte resursele administrative”. Preţul obiectelor cu destinaţie de

producţie,variază în limitele de 90-180 USD pentru m.p. Diapazonul

preţurilor este larg, deoarece fiecare obiect de imobil cu destinaţie de

producere este unical în felul său, avînd caracteristici proprii referitor la

Coala

Mod Coala Semnătura Data

- 5 - - 5 -sgsgdfgcomunicaţii, prezenţa potenţialului energetic (gaz, vapori), a căilor de

acces, parcări, rampe şi altele.

În ultimul timp s-a mărit numărul ofertelor de obiecte de imobil

comercial cu destinaţie de producere, amplasate în regiunile ţării.

Aceasta se explică prin lipsa, atît a investiţiilor interne, cît şi a

infrastructurii, necesare pentru lărgirea producerii şi a pieţii de

desfacere. Şi drept confirmare a acestora, este reacţia slabă a pieţii

pentru aceste oferte. Excepţie fac obiectele de imobil care se găsesc în

zona de frontieră cu România. Creşterea preţurilor pentru aceste obiecte

este nu mai puţin de 10% anual.   Piaţa imobilului a intrat în anul 2005

într-o fază de stabilizare. Cu o doză de probabilitate sporită, se poate

spune că această stabilizare se va menţine pînă la sfîrşitul anului.

Datorită lipsei condiţiilor de forţă majoră în urma totalurilor anului, se

poate aştepta o creştere de 15-20% la imobilul de locuit. Lipsa unei

direcţii alternative în economia RM cu o astfel de rentabilitate şi

garanţie, va atrage investiţii în ramura aceasta a economiei. Deoarece

majoritatea concetăţenilor noştri care lucrează peste hotare sînt de la

sate, prognozăm investiţii considerabile în terenurile agricole. Preţul real

al pămîntului este mult mai mare decît preţul actual pe piaţă. Nivelul de

preţuri pentru imobilul de locuit la ora actuală este de aşa natură, că

achiziţionarea apartamentului devine imposibilă chiar şi pentru

persoanele care lucrează peste hotare. De aceea piaţa terenurilor

agricole devine destul de atrăgător din punct de vedere a perspectivelor

şi a posibilităţilor, care apar după un calcul preventiv a celora ce se pot

întîmpla.

Pe piaţa imobilului comercial, creşterea preţurilor pentru imobilul

comercial, tradiţional va continua, din calcului 12-15% anual. În anumite

Coala

Mod Coala Semnătura Data

- 6 - - 6 -sgsgdfgcazuri, creşterea preţurilor va atinge cota de 30%. De regulă, această

creştere de preţuri se referă la obiectele cu o suprafaţă pînă la 100 m.p.,

amplasate în zonele unui flux de cumpărare sporit şi cu o infrastructură

foarte dezvoltată (străzile centrale ale sectoarelor mun. Chişinău,

locurile apropiate de pieţile alimentare, staţii şi altele), aceste obiecte nu

prea des fac parte din piaţa de imobil. Este foarte simplu de verificat

aceasta: astfel de obiecte este mai eficient de dat în chirie patrimonială,

ceea ce de fapt proprietarii şi o fac. În cazul expirării termenului de

valabilitate a obiectului dat în chirie, se pun în coadă alţi chiriaşi, care

doresc să înceapă sau să-şi lărgească afacerile sale. De asemenea,

avem cerere pentru obiecte cu destinaţie comercială şi pentru oficii, cu o

suprafaţă de 300 m.p., dar şi obiectele cu destinaţie de producere şi

înmagazinare., cu o suprafaţă de 500- 700 m.p. Aceasta se explică prin

dorinţa cumpărătorului de a micşora riscul în planificare economică a

afacerii, care este legată de activitatea la acest obiect.

Referitor la valuta ofertei preţului iniţial, atunci mai mult de jumătate

din numărul vînzătorilor continuă să anunţe preţul în EURO, din cauza

posibilităţii potenţiale de a micşora preţul de vînzare a obiectului în urma

tratativelor cu cumpărătorul, şi în final să se ajungă la suma planificată,

dar în USD.

În ceea ce priveşte categoria cumpărătorilor, atunci categoria

cumpărătorilor nerezidenţi va continua să studieze activ piaţa secundară

de imobil comercial cu destinaţie industrială, cu perspectiva

achiziţionării obiectelor pentru dezvoltarea industriei uşoare (fabricarea

îmbrăcămintei şi încălţămintei), orientate, în special, spre export.

Cauzele căutării acestor obiecte sînt evidente: preţul forţei de muncă în

România sau Italia este mai mare, decît în Moldova, iar fabricantul caută

Coala

Mod Coala Semnătura Data

- 7 - - 7 -sgsgdfgsoluţii pentru micşorarea sinecostului mărfii produse, care în final se

reflectă asupra preţului total al unităţii.

În anul curent pe piaţă s-a format cu totul altă situaţie. Chiar şi pentru

muncitorii migratori cu câştigurile lor înalte comparative cu cele locale

preţurile au devenit inaccesibile. În perioada anilor 2006-2007 ponderea

lor în rândurile cumpărătorilor a devenit considerabil mai mică decât în

anul precedent. Mulţi din ei au trecut procedura legalizării în ţările în

care lucrează şi în timpul apropiat nu au de gând să se întoarcă. De

altfel, s-a evidenţiat tendinţa scoaterii rudelor rămase aici în străinătate,

respectiv, a decăzut şi necesitatea procurării imobilului. Un alt factor,

micşorând interesul faţă de investiţii în imobil, şi respectiv cererea la

acesta, este micşorarea continuă a indicelor de profitabilitate a fondului

locativ. Profitabilitatea medie anuală în apartamente din capitală

cedează în faţa profitabilităţii pe depozite, dar totuşi în valută naţională,

care deocamdată numai se consolidează.

Cea mai mare cerere în prezent este la apartamente cu preţul cuprins

între 20 şi 40 mii euro. Preţurile medii în capitală pentru un metru pătrat

la un apartament cu o cameră sunt de 750 – 800 euro, apartamente cu

două camere - 700 – 750 euro, cele cu trei camere - 600 – 650 euro, iar

în cele cu patru camere – 600 euro. În comparaţie cu anul 2001, preţurile

pe piaţă imobilului locativ secundar au crescut de şapte ori.

Conform prognozei Consens, pentru anul 2007 este aşteptată o creştere

de 7,5% la preţurile imobilelor locative pe piaţa primară, iar pe cea

secundară de 2,5%. Preţurile la chirii ar putea să crească cu 17,5%,

preţurile la terenuri pentru construcţii cu 35% iar rata medie a dobânzii

la creditele imobiliare cu 15,2%.

Coala

Mod Coala Semnătura Data

- 8 - - 8 -sgsgdfg Tradiţional, în perioada de toamnă a anului trecut (septembrie-

noiembrie), de regulă, este perioada vînzărilor active, în comparaţie cu

perioada de vacanţă (iulie-august). În perioada de vară, dinamismul

pieţii scade, ceea ce duce la rîndul său la scăderea volumului cererii,

ofertei şi vînzărilor.

În urma unei stabilizări a situaţiei politice şi economice în RM, alte

schimbări pe piaţa comercială a imobilului nu se aşteaptă, dar şi despre

o stagnare este încă devreme de vorbit.

În concluzie, s-ar putea de spus că piaţa de imobil în mun. Chişinău a

intrat într-o perioadă de stabilizare, care se va menţine cel puţin pînă la

sfîrşitul anului. El s-a format şi se dezvoltă dinamic.

Sursa : Bursa Imobiliara „Lara”,Chişinău

Ministerul Educaţiei şi Tineretului din Republica Moldova

Colegiul de construcţii din Chişinău

Catedra: „Construcţii,mecanică şi cadastru”

Coala

Mod Coala Semnătura Data

- 9 - - 9 -sgsgdfg

Pe tema: Analiza pieţei comerciale din Republica Moldova

a efectuat: studentul gr.EI-07.09

Cojuşneanu Nicolae

a verificat: prof. Marcu Olga

Conţinut:

Oformat:

Susţinut:

Nota:

Chişinău,2009