Analysis1

ธรกจอพารตเมนตเปนธรกจทมผคนใหความสนใจทจะเขามาทำาธรกจไมวาจะเปนกลมผลงทนทม

ทดนและตองการนำาทดนมาพฒนาใหเกดเมดเงนหรอผทตองการทำาธรกจโดยเรมตงแตซอทดนเพอนำามา

พฒนาอพารตเมนตหรอการเขาซอกจการจากผลงทนธรกจอพารตเมนตมาบรหารงานตอ เนองจาก

ธรกจอพารตเมนตสามารถสรางรายไดใหแกผทำาธรกจไดทกเดอนจากรายไดของผเชารวมถงมสนทรพย

ทจะสามารถขายตอในระยะขางหนาได

อยางไรกดการทำาธรกจอพารตเมนตณขณะนเตมไปดวยความทาทายจากปจจยแวดลอม

ทางธรกจทมการเปลยนแปลงอยางมากทงจากการแขงขนทางธรกจซงไมเพยงจะมาจากในกลมธรกจ

อพารตเมนตทเกดขนใหมแตการเกดขนของทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมเปนจำานวนมากในหลายพนท

ทำาใหเกดการแขงขนขนและสงผลตอราคาคาเชาอพารตเมนตและอตราการเขาพกเชนกนนอกจากน

สำาหรบผทจะลงทนทำาธรกจตองเผชญกบตนทนทสงขนไมวาจะเปนราคาทดนคาการกอสรางและการ

บรหารจดการอพารตเมนตขณะทในระยะขางหนาจากกฎหมายภาษทดนและสงปลกสรางทอาจจะมการ

บงคบใชในป2562จะทำาใหผลงทนธรกจอพารตเมนตในพนทยานธรกจทราคาทดนปรบตวสงขนจะม

ภาระรายจายภาษทสง

กระนน โอกาสในการลงทนทำาอพารตเมนตกคงยงมอย เพยงแตการเขามาลงทนนนจำาเปนตอง

ศกษารายละเอยดเกยวกบธรกจ เพอเปนขอมลประกอบการลงทนและนำามาวเคราะหถงความเปนไปได

ของโครงการซงการเรมทำาธรกจอพารตเมนตมองคประกอบหลายประการทตองคำานงถงไดแกการเลอก

ทำาเลทตงการศกษาตลาดของธรกจอพารตเมนตและปจจยทมผลตอธรกจเพอนำามาเปนขอมลประกอบ

ในการกำาหนดกลยทธการดำาเนนธรกจกลมลกคาเปาหมายเชนในพนทยานธรกจหรอชมชนหนาแนน

ทอยอาศยเกดขนใหมๆมกจะมราคาสงซงอาจจะเปนโอกาสของธรกจอพารตเมนตนอกจากนยงตอง

คำานงถงขอกฎหมายตางๆทเกยวของในการทำาธรกจ การบรหารการจดการรายไดของธรกจ และการ

คดคำานวณระยะเวลาการคนทนเพอนำามาประกอบการจดทำาแผนการทำาธรกจเปนตน

Analysis2

ในชวง2-3ปทผานมาการลงทนในธรกจอพารตเมนตทวประเทศชะลอตวลง เนองจากหลาย

ปจจยไมวาจะเปนเรองของเศรษฐกจการคาและการลงทนทงของผประกอบการไทยและการลงทนของ

นกลงทนตางชาตในพนทนคมหรอเขตอตสาหกรรมทชะลอตวอกทงยงมาจากปจจยเฉพาะของธรกจอยาง

การแขงขนในธรกจอพารตเมนตทรนแรงในบางพนทจากการเกดขนมาของอพารตเมนตใหมๆและการ

เขามาของทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมทมาแบงลกคาทเปนกลมผเชาออกจากตลาดอพารตเมนต

และตนทนการพฒนาและการดำาเนนธรกจทปรบตวสงขน

สำาหรบเครองชทนาจะสะทอนใหเหนภาพของบรรยากาศการลงทนในธรกจอพารตเมนตในป

2560 จากขอมลของศนยขอมลอสงหารมทรพย พบวาการออกใบอนญาตเพอกอสรางอพารตเมนต

หอพกและแฟลตทวประเทศในชวงครงแรกของป2560ทผานมามจำานวน613อาคารหดตวรอย

ละ18.0เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนโดยการลงทนอพารตเมนตสวนใหญจะอยในจงหวดทเปน

เมองทมความเคลอนไหวของกจกรรมเศรษฐกจทงการคาการลงทนในภาคอตสาหกรรมการทองเทยว

และจงหวดทมจำานวนสถาบนการศกษาสง

อยางไรกดเมอวเคราะหการออกใบอนญาตเพอกอสรางอพารตเมนตหอพกและแฟลตเปนราย

ภาคพบวาภาคทยงมการเตบโตของการลงทนอพารตเมนตหอพกและแฟลตเชนภาคเหนอโดยใน

ชวงครงแรกของป2560การออกใบอนญาตเพอกอสรางอพารตเมนตหอพกและแฟลตขยายตวรอยละ

80.8เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหรอมจำานวน103อาคารโดยจงหวดทมการเกดขนของ

อพารตเมนตจำานวนมากคอเชยงใหมเนองจากหลายปจจยทชวยหนนการขยายตวของอพารตเมนต

เชน การเปนศนยกลางการศกษาทางภาคเหนอตอนบน มนกเรยน นกศกษาจากตางถนเขามาศกษา

ในพนททำาใหเกดความตองการทอยอาศยนอกจากนการเตบโตทางเศรษฐกจในพนทจากภาคการ

ทองเทยวทำาใหมคนจากตางถนเดนทางเขามาทำางานในพนทเชนกน

Analysis3

นอกจากน การออกใบอนญาตเพอกอสรางอพารตเมนต หอพก และแฟลตในภาคตะวนตกยง

เพมขนอาทเพชรบรและราชบรเปนตน

ขณะทการออกใบอนญาตเพอกอสรางอพารตเมนตหอพกและแฟลตในเขตกรงเทพฯและ

ปรมณฑลมสดสวนมากกวารอยละ50.0ของจำานวนการออกใบอนญาตเพอกอสรางอพารตเมนต

หอพกและแฟลตทงประเทศปจจบนตลาดอพารตเมนตในเขตกรงเทพฯและปรมณฑลตองเผชญกบ

การแขงขนทสงกวาพนทอนทงจากอพารตเมนตใหมๆทเกดขนสะสมในหลายพนทประกอบกบการนำา

หองพกคอนโดมเนยมมาปลอยเชานอกจากนราคาทดนทปรบตวสงขนทำาใหการพฒนาอพารตเมนตใหม

จะมตนทนทสงและระยะเวลาคนทนทนานขนจากขอมลของศนยขอมลอสงหารมทรพยพบวาการ

ออกใบอนญาตเพอกอสรางอพารตเมนต หอพก และแฟลตในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลในชวงครงแรก

ของป2560หดตวลงรอยละ15.1เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหรอมจำานวน319อาคาร

สำ�หรบทศท�งธรกจอพ�รตเมนตในระยะข�งหน� แมปจจยแวดลอมดานเศรษฐกจทคาดวาจะฟน

ตวดขนและสงผลดตอบรรยากาศทดและเออตอการลงทนของภาคเอกชน ซงรวมถงธรกจอพารตเมนต

แตผลงทนอาจจะตองพจารณาปจจยอนๆควบคประกอบการตดสนใจอาททศทางอตราดอกเบยตลาดใน

ป2561 มโอกาสทจะปรบเพมขน ซงกจะสงผลตอตนทนทางการเงนของผลงทน โจทยเฉพาะของธรกจ

เชน การแขงขนในตลาดทอยอาศยเพอการปลอยเชาในทำาเลทจะเขาไปลงทน ตนทนการกอสราง อาท

ราคาทดนคาจางแรงงานและราคาวสดกอสรางซงปจจบนวสดกอสรางเหลกและผลตภณฑเหลกมการ

ปรบขนราคามาตงแตตนป2560เนองจากความตองการใชเหลกในประเทศสงขนจากโครงการลงทนภาครฐ

เปนตนดงนนจงมองวาธรกจอพารตเมนตในระยะหนายงมแนวโนมตองเผชญความทาทาย

การออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพออยอาศยประเภทอพารตเมนต

หอพกและแฟลตจำแนกตามภาคอา

คาร

500

400

300

200

ไตรมาส

ภาคใต

ภาคตะวนตก

ภาคตะวนออกเฉ�ยงเหน�อ

ภาคตะวนออก

ภาคกลาง

ภาคเหน�อ

กรงเทพฯ - ปรมณฑล

1/2559ไตรมาส2/2559

ไตรมาส1/2560E

ไตรมาส2/2560E

*E = Estimate ประมาณการไตรมาส3/2559

ไตรมาส4/2559

100

-

ทมา : ศนยขอมลอสงหารมทรพย

Analysis4

สำาหรบผทสนใจทจะทำาธรกจอพารตเมนต มองคประกอบหลายประการทตองคำานงถง เพอนำามา

วเคราะหถงความเปนไดของโครงการอาท

ทำ�เลทตงของอพ�รตเมนต สำาหรบผทกำาลงหาทำาเลทจะลงทนในธรกจอพารตเมนต ควรจะอยใน

พนททมความเคลอนไหวของกจกรรมทางเศรษฐกจเปนพนททมประชากรอาศยหนาแนนเชนยานธรกจ

สถานศกษานคมอตสาหกรรมและยานชมชนเปนตนและควรอยในเสนทางทมระบบการคมนาคม

ขนสงมวลชนทสะดวกสบายและมความปลอดภย

ทงน ทำาเลทตงของอพารตเมนตจะชวยกำาหนดตลาดและกลมเปาหมายของอพารตเมนตทตองการ

จะพฒนาไดดวยเชนกนอาททำาเลใกลแหลงนคมอตสาหกรรมจะเปนทงตลาดของอพารตเมนตระดบกลาง

ทจะมกลมลกคาซงเปนทงระดบผบรหารทเปนชาวตางชาต รวมถงกลมคนไทยเชนกนขณะทตลาด

อพารตเมนตทวไปซงจะมกลมลกคาเปาหมายเปนพนกงานทมาจากตางถนเพอเขามาทำางานในโรงงาน

อตสาหกรรม

อยางไรกดการทำาอพารตเมนตในทำาเลทตงอยใกลสถานศกษาหรอโรงงานอตสาหกรรมผลงทน

ควรตองใหความสำาคญในสวนของจำานวนผทมาจากตางจงหวดวามสดสวนทสงกวาผทอยในทองถนหรอไม

เพอนำามาคำานวณถงความตองการเชาทอยอาศยในปจจบนรวมถงอนาคตนอกจากนการพฒนา

อพารตเมนตในทำาเลทใกลนคมอตสาหกรรมผลงทนควรสำารวจถงความเคลอนไหวการลงทนโครงการ

ใหมๆ ในนคมอตสาหกรรม ซงหากยงมเนอททจะยงสามารถขยายการลงทนไดตอเนอง ความตองการ

ทอยอาศยในระยะขางหนานาจะมโอกาสเพมขนอยางตอเนองเชนกนหรอนโยบายการสนบสนนการลงทน

ภาครฐซงหากภาครฐมนโยบายทจะยงคงสนบสนนการลงทนในพนทตอเนองกเปนโอกาสทผลงทนจะ

สามารถลงทนเพมเตมได

ปจจบนรฐบาลมแผนการลงทนโครงการตางๆมากมายอาทนโยบายการขบเคลอนเศรษฐกจ

ดานการลงทนโครงสรางพนฐานดานคมนาคมของภาครฐ และนโยบายการพฒนาเขตเศรษฐกจพเศษ

Analysis5

ในหลายพนทอยางเขตพฒนาเศรษฐกจพเศษชายแดนและโดยเฉพาะการพฒนาเขตเศรษฐกจพเศษภาค

ตะวนออกหรอEECในพนท3จงหวดทางภาคตะวนออกไดแกระยองชลบรและฉะเชงเทราทรฐบาล

กำาลงผลกดนใหเปนรปธรรมเปนตนซงนโยบายภาครฐจะชวยกอใหเกดพนทศกยภาพใหมๆเกดกจกรรม

การลงทนในบางพนทการเพมขนของประชากรในพนททจะเดนทางเขามาทำางานในพนทเพมขนและกอให

เกดความตองการทอยอาศยในรปแบบการเชาอยอาศยและการซอเพอเปนเจาของทอยอาศยเชนกน

ศกษ�และเข�ใจตล�ดในทำ�เลทจะลงทน ทงน ผทจะลงทนทำาธรกจอพารตเมนตควรจะมการ

ทำาวจยการตลาด เพอนำามาประกอบการตดสนใจในการลงทน การกำาหนดกลยทธการดำาเนนธรกจ

และการกำาหนดกลมเปาหมายลกคาอาทคแขงในตลาดอยางธรกจอพารตเมนตอาคารชดและบานเชา

ซงในทำาเลทมอปสงคของหองเชาในตลาดเปนจำานวนมากจะเปดโอกาสใหลกคามการเปรยบเทยบมากขน

อาทระดบราคาคาเชาอตราคาบรการสงอำานวยความสะดวกภายในอาคารเชนหองออกกำาลงกาย

และระบบการรกษาความปลอดภยเปนตน

ทงนผลงทนทมทดนอยในยานธรกจหรอในรศมทไมไกลจากยานธรกจอาจไมจำาเปนทจะตอง

พฒนาอพารตเมนตเพอรองรบกลมลกคาระดบบนเพยงอยางเดยว แตผลงทนอาจหนมาพฒนา

อพารตเมนตระดบกลางเพอรองรบกลมลกคาทตองการเชาเพอการอยอาศยในทำาเลทใกลททำางาน

แตความสามารถในการจายคาเชาอาจยงไมสงนก นอกจากนหากในพนทดงกลาวมชาวตางชาตเดนทาง

เขามาทำางานเปนจำานวนมากผลงทนกอาจจะหนมาพฒนาอพารตเมนตเชนเจาะกลมเฉพาะชาวญปน

ชาวองกฤษหรอพฒนาตลาดเฉพาะกลมอยางกลมคนสงอาย

หมายเหต : รวบรวมขอมลราคาทพกในพนทแถวบางจาก กรงเทพฯ

หองทตกแตงพรอมและส�งอำนวยความสะดวกสบาย

ในหองพกใกลเคยงกน สำหรบส�งอำนวยความสะดวกท

แตกตางกน คอ ฟตเนส ทออกกำลงกาย อพารตเมนต

สวนใหญจะไมมการใหบรการน�คาบรการเปนรายไดเพ�มท

ผประกอบการธรกจจะไดรบนอกจากรายไดคาเชาตอเดอน

Analysis6

กฎหม�ยทเกยวของกบก�รทำ�ธรกจอพ�รตเมนต

ทงน กอนทผลงทนจะทำาการพฒนาอพารตเมนตนน ควรจะศกษาขอกฎหมายทเกยวเนอง

เพอปองกนปญหาทอาจเกดขนระหวางการกอสรางหรอระหวางการดำาเนนกจการในภายหลงสำาหรบ

การกอสรางอพารตเมนตนนมกฎหมายเกยวเนองทสำาคญอาทกฎหมายผงเมองของแตละจงหวดผทจะ

ลงทนทำาอพารตเมนตควรจะตองศกษารายละเอยดและตรวจสอบกบทางผงเมองจงหวดกอนการตดสน

ใจซอททจะลงทนซงไมเพยงแตทำาเลทจะลงทนแตควรตรวจสอบพนทใกลเคยงเชนกนวาพนทรอบขาง

ถกกำาหนดใหเปนพนททจะสามารถประกอบกจการประเภทใด เชน อตสาหกรรม พาณชยกรรมหรอ

เกษตรกรรม เปนตน นอกจากนยงมกฎหมายอนทเกยวเนองกบกฎหมายของการกอสรางอาคาร เชน

กฎหมายควบคมการกอสรางและกฎหมายสงแวดลอมเชนผทตองการทำาธรกจอพารตเมนตทมจำานวน

หองพกตงแต80หองขนไปตองจดทำารายงานการวเคราะหผลกระทบจากสงแวดลอมโดยตดตอผาน

สำานกงานนโยบายและแผนทรพยากรธรรมชาตและสงแวดลอม

ภ�ษทเกยวเนองกบก�รดำ�เนนธรกจ

สำาหรบภาษทผทำาธรกจจะตองชำาระภาษในการประกอบธรกจ อาท ภาษมลคาเพมทเรยกเกบจาก

การใหบรการคานำาคาไฟและคาใชจายอนๆภาษเงนไดนตบคคลธรรมดาเปนตนนอกจากนยงมภาษ

โรงเรอนและทดนทผลงทนตองชำาระอยางไรกดในป2562ภาษโรงเรอนและทดนกอาจจะมการยกเลก

โดยจะใชภาษทดนและสงปลกสรางในการจดเกบแทน(ภาคผนวก)

ก�รคดคำ�นวณตนทนในก�รดำ�เนนธรกจ เพอห�ระยะเวล�คมทน

การลงทนอพารตเมนตนนผทลงทนบางสวนจะมเงนลงทนของตนเองบางสวนอาจจะพงพาสนเชอ

จากสถาบนการเงนเพอนำามาลงทนสำาหรบตนทนทสำาคญของการทำาธรกจอพารตเมนตอาทตนทนทดน

ในกรณผลงทนตองซอทดนเพอนำามากอสรางอพารตเมนตจะมตนทนทสงกวาผทมทดนเปนของตนเอง

นอกจากนยงมเรองของตนทนการกอสรางและตนทนการตกแตงภายในและอปกรณซงจะมความแตกตาง

กนไปตามระดบราคาของอพารตเมนตและคาใชจายดานอนๆเชนคาบรการดานความปลอดภยภาษตางๆ

เปนตนนอกจากนผลงทนยงควรตองคำานงถงในกรณทผเชาไมเตมอาคารซงผลงทนควรจะตองมการ

คดคำานวณเพอนำามาเปนสวนหนงในการประเมนคาเชาหองตอเดอนเพอทจะชวยใหผลงทนไมตองเผชญ

กบปญหาการขาดสภาพคลอง

โดยปกตแลวระยะเวลาการคนทนในการลงทนอพารตเมนตจะอยทปท6ขนไปอยางไรกดระยะ

เวลาการคนทนจะเรวหรอชาขนอยกบหลายปจจยประกอบกนอาทการกำาหนดราคาคาเชา(ซงมเงอนไขอน

ทผลงทนตองคำานงเชนราคาคาเชาของคแขงการตกแตงในทพกอาทเฟอรนเจอรเครองปรบอากาศ

เปนตนและลกษณะของกลมลกคาทจะเขามาพกในพนท)อตราการเขาพกของหองพกในแตละเดอนซงอตรา

การเขาพกไมควรจะอยตำากวารอยละ 80 ของจำานวนหองพก และการบรหารจดการรายจายในแตละเดอน

เชนคาจางพนกงานคาประกนคาใชจายสวนกลางและคาซอมแซมตางๆเปนตนรวมทงรายไดจาก

Analysis7

คาบรการในแตละเดอนเชนรายไดจากการจดเกบคาสาธารณปโภคเชนคานำาคาไฟคาอนเทอรเนต

เปนตน นอกจากนยงมรายไดในสวนการใหบรการอนๆ อาท การตดตงเครองซกผาแบบหยอดเหรยญ

การตดตงเครองกรองนำาดมหรอการตดตงเครองขายสนคาอตโนมตแบบหยอดเหรยญ(VendingMachine)

เปนตน

สำาหรบผลงทนทคดจะซอธรกจอพารตเมนตมาบรหารนนนอกจากจะดเรองของทำาเลทตงรวมถง

ปจจยดงกลาวขางตนแลวยงมองคประกอบหลายประการทตองคำานงถงเพอทผลงทนจะสามารถนำามา

หาจดคมทนทเรวขนอาทกลมลกคาทเชาอยเปนกลมไหนรายไดทไดจากคาเชาตอเดอนโครงสราง

คณภาพของตวอาคารซงหากอาคารมการใชงานมากกวา10ปผซออาจตองลงทนเพมเตมในสวน

ของการปรบปรงอาคารกจะกลายเปนตนทนทเพมเตมของผซอภายหลงเปนตน

แบบท 1

การคำนวณตนทนจากราคาเชา

แบบท 2

Analysis8

สำาหรบผทกำาลงทำาธรกจอพารตเมนตนนการแขงขนทางธรกจทรนแรงผประกอบธรกจจำาตอง

มการปรบตวเพอใหธรกจนนสามารถอยรอดไดแมวาจะเกดเปนตนทนของผทำาธรกจหากแตผทกำาลง

ทำาธรกจไมมการปรบตวกอาจตองเผชญกบปญหาจำานวนผเขาพกลดลงและการหาลกคาใหมเขามาพก

ทยากขนสำาหรบสงทผทำาธรกจอพารตเมนตสามารถทำาไดอาท

• ก�รบำ�รงรกษ�ตวอ�ค�ร

เจาของอพารตเมนตควรจะมการตรวจสอบและบำารงรกษาปรบปรงอาคารใหดใหม สะอาดและ

นาอยเชนการทาสอาคารใหมความสดใสอยเสมอเปนตนการดแลรกษาตวอาคารใหดนนนอกจาก

จะจงใจใหมผเขามาพกเพมแลวยงจะชวยใหเจาของอพารตเมนตสามารถขายธรกจไดงายขนและไดราคา

ทดดวยเชนกน

• ก�รปรบเปลยนบรรย�ก�ศรอบๆ อพ�รตเมนต

สำาหรบอพารตเมนตสวนใหญทเปดใหบรการแลวจะยงคงสภาพเดมซงเจาของอพารตเมนตอาจตอง

มการปรบเปลยนบรรยากาศรอบตวอาคารบางเปนครงคราวเพอทจะดงดดใหผทพกอาศยทอพารตเมนต

นนยงคงพกอยอยางตอเนองซงจะชวยประหยดเวลาและตนทนในการทจะโฆษณา เพอทจะหาผอย

อาศยใหมเปนตน

• ก�รปรบปรงออกแบบหองพกทหล�กหล�ยต�มไลฟสไตลของกลมลกค�เพอสร�งคว�มแตก

ต�งในก�รทำ�ตล�ด

เจาของอพารตเมนตอาจจะมการปรบหรอออกแบบอาคารภายในใหมความทนสมยโดยอาจจะม

การเลอกใชเฟอรนเจอรทมเอกลกษณและดรวมสมยและในแตละชนหรอหองกอาจจะมการตกแตงและ

การใชสทแตกตางกนไปเพอสรางจดเดนใหแกอพารตเมนตทามกลางการแขงขนทรนแรงนอกจากน

อาจจะมการปรบหองและสงอำานวยความสะดวกใหรองรบกบกลมลกคาทเปนผสงวยไดเชนกน

Analysis9

• ก�รเพมบรก�รเสรม

ในสวนของบรการเสรมนน เจาของอพารตเมนตอาจจะตองมการเพมบรการเสรม เชน ตดตง

Wi-Fi เพอใหคนทพกสามารถใชบรการไดหรอมหองบรการคอมพวเตอร เพอใหผทมความจำาเปนตอง

ใชคอมพวเตอรไดใชงานซงเจาของสามารถเกบคาบรการเหลานเปนรายไดเพมเตม

• ก�รใหคว�มสำ�คญในเรองของระบบก�รรกษ�คว�มปลอดภย

ความปลอดภยเปนสงทสำาคญ เจาของธรกจอพารตเมนตหลายรายมการปรบตวในเรองของ

การนำากลองวงจรปดเขามาตดตงทงในและนอกอาคารเพมขน นอกจากการจางพนกงานรกษาความ

ปลอดภยอยางไรกดคณภาพความคมชดของกลองวงจรปดนนกสำาคญ

• ก�รสร�งคว�มสมพนธกบผเช�

โดยอาจจะตงกลมของผทเชาอพารตเมนตขนมาโดยใชเครอขายสงคมออนไลนเชนLineเพอ

ใชในการแจงขาวสารทสำาคญในอพารตเมนตแตชองทางนขนอยกบความสมครใจของผเชา

• ปรบปรงอ�ค�รเปนรปแบบคอนโดมเนยม

ในกรณททำาเลมการแขงขนทสงผประกอบการอาจจะปรบปรงอาคารใหเปนรปแบบของทพก

อาศยคอนโดมเนยมเพอนำาหองพกมาขายไดเชนกน

สำาหรบผลงทนทตองการลงทนในธรกจอพารตเมนตมหลายขนตอนทตองปฏบตนอกเหนอจาก

ขนตอนในดานของการทำาธรกจ เชน การเลอกทำาเลในการลงทน การออกแบบอาคารทจะพฒนา การ

เลอกกลมลกคาเปาหมายการทำาตลาดและการบรหารจดการงบประมาณในการลงทนเปนตนผลงทน

ยงมขนตอนอนๆทเกยวเนองกบการตดตอกบทางหนวยงานภาครฐทเกยวของอาท

Analysis10

1. ก�รตรวจสอบขอมลผนทดน ทจะนำามาพฒนาโครงการอพารตเมนตภายใตกฎหมายผงเมอง

สำาหรบผลงทนทตองการจะซอทดนหรอผทเปนเจาของทดนเพอนำามาพฒนาอาคารอพารตเมนตผลงทน

ควรทำาการตรวจสอบทดนผนดงกลาววาสามารถทจะนำามาพฒนาโครงการอพารตเมนตไดขนาดไหน

ทงนภายใตกฎหมายผงเมองในแตละจงหวดจะมการแบงโซนเปนส เพอบอกใหทราบถงประโยชนของการ

ใชทดนในแตละโซน ประเภทของอสงหารมทรพย ขนาดของอาคารทจะกอสรางได และอตราสวนของ

พนทอาคารรวมตอพนททดนและกฎระเบยบอนทผลงทนควรตองทราบเพอการออกแบบอาคารทถกตอง

โดยสามารถตดตอไดทสำานกโยธาในแตละพนท

2. ก�รออกแบบและยนแบบขออนญ�ตกอสร�งอพ�รตเมนต สำาหรบการออกแบบอาคารนอกจาก

ผลงทนจะวาจางบรษทรบออกแบบแลว ผลงทนสามารถตดตอไปทสำานกงานเขตในพนท หรอตดตอ

สำานกโยธาทองถนเพอขอแบบแปลนทถกตองตามมาตรฐาน เพอลดขนตอนการตรวจสอบมาตรฐาน

ของการออกแบบอาคาร ทงน เมอผลงทนทำาการออกแบบอาคารแลวตองนำาแบบของอาคารพรอม

เอกสารประกอบตามทกำาหนดไปยนทสำานกงานเขต หรอสำานกโยธาในแตละพนท เพอตรวจสอบ

ความถกตองของแบบอาคารใหเปนตามทกฎหมายกำาหนด หลงจากนนผลงทนตองยนขออนญาตการ

กอสรางอาคารหลงจากไดรบใบอนญาตจะสามารถกอสรางไดอยางไรกดในกรณทกฎหมายกำาหนด

ใหอาคารตองมการทำารายงานผลกระทบสงแวดลอม ผลงทนตองยนเอกสารทสำานกงานเขตในทองถน

หรอwww.onep.go.thเพอตรวจสอบและเมอผานขนตอนของผลกระทบสงแวดลอมผลงทนจงไป

ขออนญาตกอสรางอาคารตอไป

3. ก�รจดทะเบยนอ�ค�รและก�รเปดใชอ�ค�ร ภายหลงจากการกอสรางเสรจ ผลงทนตองยน

คำาขอใบรบรองกอสรางอาคารซงจะมเจาหนาทตรวจสอบมาตรฐานการกอสรางเปนไปตามแบบแปลนท

ไดรบอนญาตเพอดำาเนนการออกใบอนญาตนอกจากนภายหลงจากอาคารกอสรางเสรจผลงทนควรจะ

ไปจดทะเบยนเพอขอเลขทของอาคาร

4. ก�รขออนญ�ตตดตงระบบส�ธ�รณปโภคเชนโทรศพทไฟฟาและประปาสำาหรบการขออนญาต

ตดตงระบบสาธารณปโภคสามารถเขาไปตดตอทสำานกงานของการไฟฟาหรอการประปานครหลวง หรอ

การไฟฟาหรอประปาภมภาคหรอขอรบบรการผานระบบออนไลนหรอสอบถามผานทางโทรศพทสำาหรบ

รายละเอยดของขอมลผลงทนสามารถหาขอมลไดจากhttps://biz.govchannel.go.th/th/Home/Article/41

5. ก�รขอจดทะเบยนเพอทำ�ธรกจอพ�รตเมนต กอนทจะเปดใหบรการผลงทนควรจะยนจดทะเบยน

ขอใบอนญาตประกอบกจการหอพกหรอตอใบอนญาตประกอบกจการหอพก ตามพระราชบญญตหอพก

พ.ศ.2558

Analysis11

ภ�คผนวก :อตราการจดเกบภาษทดนและสงปลกสราง

อยางไรกดรางพ.ร.บ.ภาษทดนและสงปลกสรางกำาลงอยระหวางการแปรญตตในสภานตบญญต

แหงชาตและยงตองผานกระบวนการอนๆอกหลายขนตอนซงรายละเอยดของขอกฎหมายอาจจะ

มการเปลยนแปลงไปจากเดม

หมายเหต : วธการคำนวณภาษ