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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Angebot = Nachfrage:
Passende Wohnungsangebote fürneue Zielgruppen gestalten
Stefan KeimKaufmännischer Vorstand der WBG „Aufbau“ Gera eG
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Gera – Zentral gelegen
Autobahnen: A4 (Dresden – Frankfurt) und A9 (Berlin – München)
Schienenverkehr: 8 Regionalexpress-Linien + Vogtlandbahn
Bundesstraßen: B2 (Leipzig – Hof), B7 (Erfurt – Altenburg), B92 (Gera – Plauen)
Flugverkehr: Verkehrslandeplatz Leumnitz + internationale Flughäfen Altenburg-Nobitz, Erfurt, Leipzig-Halle
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Entwicklung der kreisfreien Stadt Gera
Über 1000-jährige GeschichteHistorische Bedeutung als ehemalige Landeshauptstadt desFürstentums Reuß jüngere LinieAb Mitte des 19.Jh. eine der bedeutendsten Standorte der Stoff- und TextilindustrieÜber 100 Villen zeugen vom ehemaligen Reichtum der StadtNach dem zweiten Weltkrieg wurde Gera zur BezirksstadtBis 1989 bedeutende Industriestadt der DDRWichtigsten Industriezweige waren : Maschinenbau, Uranbergbau, Textilindustrie, Wohnungsbau, Elektronik und GerätebauNach 1990 totaler Rückgang aller wichtigen Industriezweige
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Entwicklung der Einwohner
Gera ist bevölkerungsmäßig die drittgrößte Stadt Thüringens
Einwohnerzahlen 1989: 132.257Einwohnerzahlen 2008: 100.643 (Stand ca. 1959)Einwohnerzahlen 2020: 86.556 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
1989 1992 1994 1996 2000 2004 2008 2020
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
„Problemstellungen“ der wirtschaftlichen Entwicklung
Die Industriebetriebe sind „weggebrochen“.
Die jungen Fachkräfte sind abgewandert.
Die Einkommenssituation hat sich verschlechtert.
Die Einwohnerzahlen sind gesunken.
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
„Problemstellungen“ der demographischen Entwicklung
Die Bevölkerungszahlen sinken.
Die Geburtenentwicklung ist rückläufig.
Die Lebenserwartung steigt.
Die Altersstruktur verändert sich.
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Die „AUFBAU“ ist die größte Genossenschaft in Gera.
Gegründet am 28.08.1956
Anzahl der Wohnungen: 3935
Anzahl der Gewerbe: 37
Anzahl der Stellplätze 1709
Anzahl der Mitglieder: 4086
Anzahl der Bewohner: 6800
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Die „Aufbau“ hat motivierte, leistungsfähige und
sehr gut ausgebildete Mitarbeiter.
2 hauptamtliche Vorstände1 nebenamtlichen Vorstand17 kaufmännische Mitarbeiter3 technische Mitarbeiter
17 Hauswarte und Handwerker
Die Aus- und Weiterbildung unserer Mitarbeiter sichert die Servicequalität für unsere Mitglieder und unser
Bestehen im Wohnungsmarkt.
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Die „AUFBAU“ ist ein wirtschaftlich starkes Unternehmen.
Bilanzsumme 144,9 Mio €Verbindlichkeiten Kreditinst. 33,8 Mio €Eigenkapital 103,3 Mio €Umsatzerlöse 15,2 Mio €Jahresüberschuss 2,6 Mio €Bilanzgewinn 7,6 Mio €
Ausgewählte Kennzahlen:
monatl. Miete 4,21 €/m²Investitionen 32,04 €/m²Verschuldung 142.34 €/m²Kapitaldienst 25,18 % Zinsdeckung 12,14 %
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Investitionen 2002 bis 2008 in Mio.€
0
2
4
6
8
10
12
14
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Instandsetzung
Modernisierung
Investitionen Rückbau:
Modernisierung: 41,1 Mio.€ Anzahl WE: 674Instandhaltung: 19,8 Mio.€ Fläche in m² 37.688
Immobilienerwerb: Neubau:Anzahl WE: ca.180 WE Anzahl WE: 75
Grundstücke: 30.000 m² geplant 2010/2011: 58
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Mieterinformation
Vermietungsstopp
Umzugs-management
Werbung, Unternehmens-darstellung
Ausbau Service-angebot
Zusätzliche Geschäftsfelder
Finanzbedarf
Liquiditäts-beitragsbringer
Risikostreuung
Nach StandortenRahmenplan LusanRahmenplan BIO
InnenstadtNeue StandorteGefährdete Standorte
Nach Modernisierungs-undAusstattungsgradWohnungsgrößeMietpreishöheWohnumfeld
BedarfsanalyseAltersstrukturanalyseHaushaltsgröße
Altersgerechtes WohnenFamilienfrl. WohnenJunges WohnenSingelhaushalte
Persönliche SituationHaushaltseinkommenTätigkeit
Marktbeobachtung
5. Umsetzung der Planung
4. Mitglieder-betreuung
3. Wirtschaft-lichkeit
2. Bestands-struktur
1. Bedarf
Ergebnisse der Arbeitsgruppe Unternehmensentwicklung
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Was ist eine Zielgruppe?Welche Zielgruppe ist für mich wichtig?Welche Zielgruppen habe ich?Brauche ich neue Zielgruppen?Welche NEUEN Zielgruppen sind zukünftig für mich wichtig?Was muss ich tun?
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Aktualisierung und Vervollständigung der StammdatenErmittlung der Anzahl unserer BewohnerErmittlung der Altersstruktur in der AUFBAUErmittlung der Erwerbssituation unserer BewohnerUntersuchung der WohnzufriedenheitErlangung von Informationen über zukünftiges WohnverhaltenErlangung von Informationen über Veränderungswünsche
Zielstellung der Mitgliederbefragung
Wie wollen unsere Mitglieder in Zukunft in unserer Genossenschaft leben?
Was müssen wir dafür tun?
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Versand von 3505 FragebögenRücklauf der Fragebögen: 81,9% (2869 Fragebögen)nicht abgegeben: 18,1 % (636 Fragebögen)
38 171 20918,2% 81,8% 100,0%
14 136 1509,3% 90,7% 100,0%
30 276 3069,8% 90,2% 100,0%449 1912 2361
19,0% 81,0% 100,0%11 114 125
8,8% 91,2% 100,0%78 224 302
25,8% 74,2% 100,0%16 36 52
30,8% 69,2% 100,0%636 2869 3505
18,1% 81,9% 100,0%
07545 (Zentrum)
07546 (Alt-Bieblach)
07548 (Debschwitz)
07549 (Lusan)
07551 (Zwötzen)
07552 (Bieblach-Ost)
07554 (Kauern)
Gesamt
PLZ
nichtteilgenommen teilgenommen Gesamt
Teilnahme
nicht abgegebenabgegeben
Teilnahmenicht abgegeben636
abgegeben 2869
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
24,11629über 65
17,9121056 bis 65
19,26130246 bis 55
12,0181236 bis 45
8,6158226 bis 35
12,2582816 bis 25
5,87397Bis 15
Anteil in %Anzahlin Jahren
Alter nach Gruppen
• Anzahl der Bewohner: 6760 • Belegungsquote: 1,9 • Alter der Bewohner: 48,9
Alter der Bewohner
397
828
582812
1302
12101629
Bis 15
16 bis 25
26 bis 35
36 bis 45
46 bis 55
56 bis 65
über 65
Quelle: Statistik der Stadt Gera
Altersübersicht
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
105 2,0%84 1,6%662 12,8%839 16,2%64 1,2%295 5,7%197 3,8%
2236 43,3%75 1,5%437 8,5%172 3,3%
5166 100,0%
Berufe der Bewohnerkeine AngabenHausfrau/-mannArbeiter/-inAngestellte/rBeamter/-inArbeitslose/rLangzeitarbeitslosRentner/-inSelbstständige/rSchüler/in, Azubisonstige
BerufederBewohner
Gesamt
N ProzentAntworten
Tätigkeiten
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Interesse an altersgerechtem Wohnen
201070,1%
1133.9%
1545,4%
Betreutes Wohnen mit Pflegeeinrichtung
213974,6%
973,4%
511,8%
Betreutes Wohnen durch sozialen Dienst
202870,7
1716,0%
1053,7%
Betreutes Wohnen mit Ansprechpartner in der Genossenschaft
2378,30%
1695,9%
214174,6%
Betreuung durch den Hausmeister
158355,2%
32211,2%
38913,6%
Ich benötige nur einenbarrierefreien Zugang
Trifft nicht zu
Trifft teilweise zu
Trifft zu
• Wie stark ist Ihr Interesse an wohnbegleitenden Diensten?
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Ergebnisse der Befragung:
• Die Mitglieder wollen in ihrer gewohnten Umgebung bleiben.
• Die Genossenschaft weitet ihr Serviceangebot für ALLE Altersgruppen aus.
• Wohnungsanpassungen erfolgen individuell und nicht als „Massenaktion“.
• Barrierefreie Wohnungen werden nicht nur von älteren Menschen bevorzugt.
• Die Optimierung des Wohnungsportfolios besitzt weiterhin oberste Priorität.
• Der Wohnungsbestand ist noch stärker zu differenzieren.
• Die Genossenschaft errichtet eine Seniorenwohnanlage im betreuten Wohnen.
• Die Außenanlagen und Spielplätze sind neu zu ordnen.
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Eine Spezialisierung auf eine einzelne Zielgruppe gibt es nicht.Zielgruppen definieren sich nach:
• der persönliche Lebenssituation
• den finanziellen Verhältnissen
• dem Alter
• der persönlichen Leistungsfähigkeit
• der beruflichen Situation
• den persönlichen Lebenszielen
Ergebnisse der Befragung:
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Zielgruppe: Junge Menschen, Studenten, BerufseinsteigerAngebot:
„Selters“ – Wohnung muss selbst renoviert werden günstiger Mietpreis
„Sekt“ – Genossenschaft renoviert Mietpreis ist angeglichen
„Champus“- wie „Sekt“, zusätzlich mit Einbauküche Mietzuschlag für Küche
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Zielgruppe: FamilienAngebot:
Anpassung Wohnungsgrundrisse an Familiensituation
Vermittlung von Kinderbetreuung
Schaffung von Spielplätzen
Sonderkonditionen
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Zielgruppe: SeniorenAngebot:
Anpassung Wohnungsgrundrisse
Schaffung von Barrierefreiheit
Vermittlung von Kinderbetreuung
Gestaltung der Außenanlagen
Unterstützung bei der Freizeitgestaltung
Betreibung von Seniorentreffs
Angebot von bestimmten Serviceleistungen
Sonderkonditionen
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Neues Leben in alter SchuleSeniorenwohnpark “Zur alten Schule“
• Betreuung vor Ort• 75 Wohnungen• weitläufiges Terrain mit Parkcharakter • barrierefreie Rundwege im Außenbereich • Begegnungsstätte• Blockheizkraftwerk• 2 Aufzüge
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Neues Leben in alter SchuleSeniorenwohnpark “Zur alten Schule“
Vorteil des Mitgliederdarlehens
Günstigere Nutzungsgebühr
Verrechnung der Tilgungsrate mit Nutzungsgebühr
Keine Mieterhöhungen während der Tilgungsphase
Sicherheit durch lebenslanges Wohnrecht und der festgeschriebenen Zweckbindung im Darlehensvertrag
Darlehen ist bei Auszug kündbar
Darlehen ist übertragbar bzw. vererbbar
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Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
ca. 7000 m²Nähe zum Einkaufszentrum Nähe zur Straßenbahn Nähe zu AutobahnRuhiges Wohngebiet
58 Wohnungen8 behindertengerechte Wohnungen 32 barrierefreie WohnungenHochwertige AusstattungEnergieeffiziente BauweiseTiefgarage
Zielgruppe: Anspruchsvoll, finanziell Leistungsstark
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Fazit:
Die Entwicklung des Wohnungsbestandes und der weitere Ausbau des Serviceangebotes für die Mitglieder und Bewohner unter Beachtung der demographischen und wirtschaftlichen Problemstellungen wird auch in Zukunft Grundlage einer erfolgreichen Weiterentwicklung der Genossenschaft sein.
Dabei werden nur solche Produkte am Markt bestehen, die keinen kurzzeitigen „Modetrends“folgen, sondern auf langfristigen Erfolg ausgerichtet sind.
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Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010
Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
WBG „Aufbau“ Gera eGGoethestraße 6
07545 GeraTel.: 0365/82331-0
Homepage: www.aufbau-gera.deE-Mail: [email protected]