análisis de construcción de vivienda formal en lotes

Análisis de construcción de vivienda formal en loteshabilitados para competir con el sector informal.Caso de estudio: Urb. San Antonio de Carabayllo

Item Type info:eu-repo/semantics/masterThesis

Authors Antequera Ponciano, Yenny Paola; Barreda, Carlos; HernándezPinedo, Luis Miguel

Citation Antequera Ponciano, Yenny Paola ( 0000-0002-8301-6950 ) ;Barreda, Carlos ( 0000-0002-6060-6499 ) ; Hernández Pinedo,L. M. (2017). Análisis de construcción de vivienda formal enlotes habilitados para competir con el sector informal . Casode estudio : Urb . San Antonio de Carabayllo. UniversidadPeruana de Ciencias Aplicadas (UPC). Retrieved from http://hdl.handle.net/10757/622718

Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)

Rights info:eu-repo/semantics/openAccess

Download date 26/06/2022 10:11:32

Item License http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/

Link to Item http://hdl.handle.net/10757/622718

http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/

http://hdl.handle.net/10757/622718

1

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

ESCUELA DE POSGRADO

PROGRAMA DE MAESTRIA EN DIRECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

Análisis de construcción de vivienda formal en lotes

habilitados para competir con el sector informal. Caso de

estudio: Urb. San Antonio de Carabayllo

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

Para optar el grado académico de Maestro en Dirección de la Construcción

AUTORES

Antequera Ponciano, Yenny Paola (0000-0002-8301-6950)

Barreda Baca, Carlos Alberto (0000-0002-6060-6499)

Hernández Pinedo, Luis Miguel (0000-0002-3091-9793)

ASESOR

Cornejo Heinrich , Carlos Max (0000-0003-3798-1765)

Lima, 29 de Noviembre de 2017

https://l.facebook.com/l.php?u=http%3A%2F%2Forcid.org%2F0000-0002-3091-9793&h=ATN-KLM8BYystjnLSG6W2aga350RFhwdqfMDezI56nCCorBJIvM15GYwOoHBN1XdUC5x--KDKrCK3bWr0NK-yApWzwspggh3cHQoi2pV5mTg-VfM7wxfSguSHG79DkGtL1KPeYXAQUo

2

Dedicado a nuestras familias

RESUMEN EJECUTIVO

La autoconstrucción es una realidad nacional considerada en muchos casos como el estándar

constructivo de viviendas, principalmente en los sectores C y D. La falta de conocimiento

técnico, valoración de los requisitos mínimos de las edificaciones y el cumplimiento de la

normativa vigente, ha generado que esta sea una práctica arraigada en nuestra sociedad.

3

La presente tesis estudia la Urbanización San Antonio del distrito de Carabayllo y el

procedimiento de construcción informal de las viviendas existentes, comparándolo con el

procedimiento formal y sus principales características. El objetivo principal es la propuesta de

una vivienda formal a nivel de casco habitable que pueda competir económicamente con la

autoconstrucción de la zona, ofreciendo mayores ventajas en calidad y seguridad para sus

futuros usuarios, cumpliendo con lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

El análisis técnico, económico y evaluación financiera del producto de construcción formal

para la zona de estudio permite concluir su factibilidad, otorgando una herramienta

competitiva contra la informalidad del distrito y del país.

The autoconstruction is a national reality considered in most cases as the home constructive

standard, mainly in C and D sectors. The lack of technical knowledge, rating of the minimum

requirements of buildings and current regulation compliance, has generated it becomes a deep-

rooted practice in our society.

This Thesis studies the San Antonio Urbanization of Carabayllo and the procedure of the

informal construction of existing housing, compared with the formal procedure and its main

characteristics.The main objective is the proposal of a formal house in habitable structure level

that can compete economically with the autoconstruction of the zone, offering more quality

advantages and security for the future users, complying in this way with the national regulat ion

of buildings.

The technical analysis as well as economic and financial evaluation of the construction

product for the study zone, allows us to conclude its feasibility, providing a competitive tool

against the informality of the district and the country.

4

Tabla de Contenido

Tabla de Contenido....................................................................................................................4

Índice de Figuras .......................................................................................................................6

Índice de Tablas.........................................................................................................................7

Introducción...............................................................................................................................8

Capítulo 1 - Aspectos Generales ...............................................................................................9

1.1. Planteamiento y formulación del problema..................................................................11

1.2 Objetivos de la investigación.........................................................................................12

1.2.1. Objetivo general ....................................................................................................12

1.2.2. Objetivos específicos .............................................................................................12

1.3. Justificación e importancia ...........................................................................................12

1.3.1. Ámbito Técnico .....................................................................................................13

1.3.2. Ámbito Legal .........................................................................................................13

1.3.3. Ámbito Ambiental .................................................................................................13

1.3.4. Ámbito Socioeconómico .......................................................................................13

1.4. Alcances y limitaciones ................................................................................................14

1.4.1. Ubicación Espacial y Geográfica ..........................................................................14

1.4.2. Aspectos Conceptuales y Técnicos .......................................................................14

1.4.3. Aspectos Legales ...................................................................................................15

Capítulo 2 - Marco Teórico .....................................................................................................16

2.1. Realidad Actual de la Zona de Estudio ........................................................................16

2.2. Proceso de ejecución de los proyectos .........................................................................18

2.2.1. Fase de diseño........................................................................................................18

2.2.2. Fase de licitación y adjudicación...........................................................................21

2.2.3. Fase de construcción..............................................................................................21

2.3. Proceso de ejecución de los proyectos informales .......................................................22

2.3.1. Fase de diseño........................................................................................................22

2.3.2. Fase de licitación y adjudicación...........................................................................23

2.3.3. Fase de construcción..............................................................................................23

2.4 Principales Desventajas de la Construcción Informal ...................................................25

5

2.4.1. Costo:.....................................................................................................................25

2.4.2. Tiempo:..................................................................................................................25

2.4.3. Calidad:..................................................................................................................25

2.4.4. Seguridad, salud ocupacional y medio ambiente: .................................................29

Capítulo 3 - Marco Referencial ...............................................................................................31

3.1. Análisis del entorno ......................................................................................................31

3.2. Diagnóstico de la situación a mejorar ..........................................................................32

3.3. El proyecto....................................................................................................................33

3.3.1. Casco estructural: ..................................................................................................33

3.3.2. Acabados para casco habitable: .............................................................................33

3.3.3. Instalaciones para casco habitable:........................................................................33

Capítulo 4 - Propuesta de valor ...............................................................................................35

4.1. Modelo propuesto de mejora de la situación ................................................................35

4.1.1. Identificación de geometría de lotes predominantes .............................................35

4.1.2. Elaboración de espacios funcionales similares para cada lote ..............................36

4.1.3. Definición de tres tipos de productos principales..................................................37

4.3.4. Establecimiento de proceso constructivo ..............................................................37

4.2. Cadena de Valor ...........................................................................................................41

4.3. Evaluación Financiera ..................................................................................................42

4.3.1. Construcción con sistema MDL ............................................................................42

4.3.2. Construcción con sistema Emmedue .....................................................................50

4.3.3. Resumen de valores del análisis financiero ...........................................................56

4.4. Análisis de fortalezas y debilidades .............................................................................56

4.4.1. Autoconstrucción:..................................................................................................56

4.4.2. Construcción con sistema de MDL: ......................................................................57

4.4.3. Construcción con sistema Emmedue:....................................................................57

4.5. Comparativo entre sistemas y la autoconstrucción. .....................................................58

Capítulo 5 - Conclusiones y Recomendaciones ......................................................................60

Referencias ..............................................................................................................................62

Anexos .....................................................................................................................................63

6

Índice de Figuras

Figura N° 1: Clasificación del Déficit Habitacional en Lima – 2016 .......................................9

Figura N° 2: Déficit Habitacional por distritos en Lima - 2016..............................................10

Figura N° 3: Tipo de Vivienda Deseado (% de Hogares) .......................................................11

Figura N° 4: Ubicación espacial de la Urbanización San Antonio, Distrito de Carabayllo ....14

Figura N° 5: Vista en planta de la oferta de lotes habilitados en el Sector San Pedro de

Carabayllo........................................................................................................................16

Figura N° 6: Vista de la Urb. San Antonio de Carabayllo ......................................................17

Figura N° 7: Ciclo de Vida de un Proyecto .............................................................................18

Figura N° 8: Estructura de muro Emmedue ............................................................................19

Figura N° 9: Zona de Estudio - Proveedores...........................................................................22

Figura N° 10: Falta de Seguridad de los trabajadores de la obra e Inexistencia de cercos

perimétricos que protejan a los peatones .........................................................................23

Figura N° 11: Sistema estructural adoptado en la zona de estudio .........................................24

Figura N° 12: Falla por tracción diagonal ...............................................................................27

Figura N° 13: Falla por Cizalle ...............................................................................................28

Figura N° 14: Falla por Aplastamiento ...................................................................................28

Figura N° 15: Falla por Volcamiento de Tabiques..................................................................29

Figura N° 16: Vivienda en Construcción - Carabayllo ...........................................................30

Figura N° 17: Precepción de la autoconstrucción ...................................................................31

Figura N° 18: Ingresos per cápita del distrito de Carabayllo ..................................................32

Figura N° 19: Geometría de lotes predominantes ...................................................................35

Figura N° 20: Espacio en Viviendas .......................................................................................36

Figura N° 21: Planos de planta arquitectura casas. .................................................................37

Figura N° 22: Análisis FODA de la Autoconstrucción ...........................................................56

Figura N° 23: Análisis FODA del Sistema MDL....................................................................57

Figura N° 24: Análisis FODA del Sistema Emmedue ............................................................57

7

Índice de Tablas

Tabla 1: Viviendas con propietario según tipo en Lima Norte. ..............................................16

Tabla 2: Especificaciones de las viviendas a construir ...........................................................39

Tabla 3: Cronograma de construcción de viviendas sistema MDL.........................................40

Tabla 4: Cronograma de construcción de viviendas sistema Emmedue .................................41

Tabla 5: Cadena de Valor ........................................................................................................41

Tabla 6: Presupuesto de venta de viviendas sistema MDL .....................................................43

Tabla 7: Sistema MDL - Inversión Inicial y Leasing ..............................................................44

Tabla 8: Sistema MDL - Detalle de Gasto Administrativo .....................................................44

Tabla 9: Sistema MDL Escenario 1 - Flujo de gastos desagregado ........................................46

Tabla 10: Sistema MDL Escenario 1 - Flujo de caja Económico y Financiero ......................47

Tabla 11: Sistema MDL Escenario 1 - VAN y TIR ................................................................47

Tabla 12: Sistema MDL Escenario 2 - Flujo de gastos desagregado ......................................48

Tabla 13: Sistema MDL Escenario 2 - Flujo de caja Económico y Financiero ......................49

Tabla 14: Sistema MDL Escenario 2 - VAN y TIR ................................................................49

Tabla 15: Presupuesto de venta de viviendas sistema Emmedue ............................................50

Tabla 16: Sistema Emmedue - Inversión Inicial y Leasing.....................................................51

Tabla 17: Sistema Emmedue Escenario 1 - Flujo de gastos desagregado...............................52

Tabla 18: Sistema Emmedue Escenario 1 - Flujo de caja Económico y Financiero ...............53

Tabla 19: Sistema Emmedue Escenario 1 - VAN y TIR .........................................................53

Tabla 20: Sistema Emmedue Escenario 2 - Flujo de gastos desagregado...............................54

Tabla 21: Sistema Emmedue Escenario 2 - Flujo de caja Económico y Financiero ...............55

Tabla 22: Sistema Emmedue Escenario 2 - VAN y TIR .........................................................55

Tabla 23: Resumen de valores del análisis financiero.............................................................56

Tabla 24 : Cuadro resumen comparativo entre sistemas y la autoconstrucción ......................58

8

Introducción

El presente proyecto presenta un producto de vivienda formal económico y rentable para la

urbanización San Antonio en el distrito de Carabayllo, donde se identificó una gran demanda

por la compra de lotes, en cuya totalidad, se construyen viviendas con sistemas de construcción

informal. Mediante esta tesis buscamos dar una solución técnica al problema vigente de la

autoconstrucción en la zona de estudio, el cual puede servir como base comparativa de

investigación para aportar a la resolución de este problema a nivel nacional.

El primer capítulo expone los aspectos generales del déficit de viviendas a nivel nacional en

Lima y sus principales distritos, siendo Carabayllo uno de los más importantes bajo este

criterio. El segundo capítulo se enfoca en la realidad de la construcción informal y sus

principales problemas, siendo el más importante el peligro de su funcionamiento durante un

evento sísmico de gran magnitud. El tercer capítulo expone las características del producto y

el segmento al cual está enfocado, como alternativa al sistema constructivo informal.

Finalmente, el cuarto capítulo presenta el análisis económico y financiero para sustentar la

factibilidad de la propuesta.

Se consultaron fuentes estadísticas y de estudios de viviendas, así como las principa les

entidades de la construcción en el país tales como SENCICO y CAPECO. Como respaldo a

las hipótesis iniciales sobre el desarrollo constructivo de la zona de estudio, se realizaron

visitas a la zona para obtener información cualitativa y cuantitativa de fuente propia.

El alcance de la tesis incluye la descripción del producto elegido en respuesta al resultado de

la construcción informal en la zona de estudio, más no la estrategia de venta del mismo al

mercado existente ni los posibles mecanismos de financiamiento a los que los potenciales

clientes pueden acceder. Sin embargo, consideramos que la presentación de una alternat iva

viable técnica y económica, puede abrir un abanico de posibilidades reales para sustituir

paulatinamente a la autoconstrucción.

9

Capítulo 1 - Aspectos Generales

El crecimiento del sector construcción en Lima ha permitido a miles de personas tener la

posibilidad de acceder a una vivienda propia. Sin embargo, sin una planificación urbana y

supervisión técnica, la construcción informal denominada equivocadamente como

autoconstrucción, ha logrado superar el 60% del sector edificación según estadísticas de

SENCICO. Este fenómeno es impulsado por la incapacidad de la oferta inmobiliaria de cubrir

el déficit actual en Lima, según información tomada de la consultora HGP Group, en el 2016

se presentó un déficit habitacional de 612´464 viviendas, clasificada en dos grupos:

El 59% corresponde al déficit cuantitativo, definido como hogares que no poseen vivienda o

no cumplen con la función de protección de los habitantes y no son adecuadas para ser

habitadas (INEI, 2016).

El 41% corresponde al déficit cualitativo, definido como viviendas existentes con deficienc ias

en calidad con respecto a su material de construcción, hacinamiento y los principales servicios

básicos como el agua potable, electricidad y desagüe. (INEI, 2016)

Figura N° 1: Clasificación del Déficit Habitacional en Lima – 2016

Fuente Consultora HGP Group

41%

59%

Déficit Cuantitativo Déficit Cualitativo

10

Sobre esta base estadística, observamos en la siguiente Figura N° 2 que los distritos con mayor

porcentaje de déficit habitacional son Carabayllo, Puente Piedra, San Juan de Miraflores, Villa

el Salvador, Villa María del Triunfo, Comas, San Martin de Porres, Ate y San Juan de

Lurigancho:

Figura N° 2: Déficit Habitacional por distritos en Lima - 2016

Fuente Consultora HGP Group

15.6%

8.5%

7.2%

7.0%

6.6%

6.2%

6.0%

4.1%

4.0%

3.4%

3.2%

3.1%

2.8%

2.5%

2.5%

2.4%

2.0%

1.9%

1.9%

1.3%

1.2%

0.7%

0.6%

0.6%

0.5%

0.5%

0.5%

0.4%

0.4%

0.3%

0.3%

0.3%

0.2%

0.2%

0.2%

0.2%

0.2%

0.2%

0.1%

0.1%

0.1%

0.1%

0.01%

0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0%

San Juan de Lurigancho

Ate

San Martin de Porres

Comas

Villa María del Triunfo

Villa el Salvador

San Juan de Miraflores

Puente Piedra

Carabayllo

Chorrillos

Lurigancho

Independecia

Los Olivos

Lima Cercado

Santa Anita

El Agustino

Pachacamac

Rimac

La Victoria

Santiago de Surco

Lurin

San Miguel

Ancon

Surquillo

San Luis

Breña

La Molina

Chaclacayo

Cineguilla

Magdalena Vieja (Pueblo Libre)

Pucusana

San Borja

Magdalena del Mar

Lince

Santa Rosa

Jesus María

Barranco

Miraflores

San Bartolo

Punta Hermosa

Punta Negra

San Isidro

Santa Maria del Mar

11

Así también teniendo en cuenta la información de CAPECO como se observa en la Figura N°

3, se tuvo que para el 2015 la demanda efectiva orientaba principalmente sus expectativas en

la compra de lotes con servicios (43.60%).

Figura N° 3: Tipo de Vivienda Deseado (% de Hogares)

Fuente: CAPECO

Según lo analizado y teniendo en cuenta el déficit habitacional actual y la escasez de suelo

para desarrollar proyectos inmobiliarios en las zonas céntricas de Lima, la oferta inmobiliar ia

está migrando a las periferias de la ciudad. Distritos como Puente Piedra, Ancón, Santa Clara

y Carabayllo cuentan con amplios terrenos a la venta donde existen diferentes tipos de

proyectos que buscan satisfacer esta demanda.

Dadas estas condiciones, el producto que ha tenido mejor acogida en los distritos mencionados

son los lotes habilitados, que si bien aportan parcialmente al objetivo de la reducción del déficit

de vivienda de una forma organizada, genera un gran mercado para la construcción informal

de viviendas.

1.1. Planteamiento y formulación del problema

Ante la situación descrita anteriormente, nos podemos preguntar: ¿De qué manera se puede

ofrecer un producto formal, que pueda competir directamente con la construcción informal;

satisfaciendo las necesidades y capacidades económicas del sector, generando rentabilidad

para la empresa constructora?

Lote con Servicios43.60%

Lote s in Servicios3.19%

Departamento

33.43%

Casa 19.78%

12

1.2 Objetivos de la investigación

1.2.1. Objetivo general

Analizar la viabilidad y rentabilidad de un producto de vivienda que incluya el lote con

habilitación urbana y el casco habitable, que se adecue a las necesidades de los potenciales

clientes y capacidades de pago del sector estudiado, y que además sea una alternativa atractiva

en lugar de la construcción informal. Caso de Estudio: Urbanización San Antonio del distrito

de Carabayllo.

1.2.2. Objetivos específicos

Analizar el mercado existente de construcción de viviendas informales, específicamente

en lotes que cuentan con habilitación urbana en la Urb. San Antonio del distrito de

Carabayllo.

Analizar los costos utilizados para la construcción de viviendas informales en el sector de

estudio, para estimar la inversión promedio y obtener parámetros de accesibil idad

económica.

Factibilidad y optimización de recursos para que el producto sea rentable.

Analizar sistemas constructivos de bajo costo, buena calidad y que cumpla las normas

vigentes, y que además permita adecuarse a las necesidades y capacidades de pago del

sector.

1.3. Justificación e importancia

Ante el alto porcentaje de viviendas informales indicado por SENCICO, es necesario evaluar

un producto de vivienda formal como alternativa, que permita disminuir los problemas

técnicos, legales, ambientales y socioeconómicos generados por esta actividad constructiva no

regulada.

13

1.3.1. Ámbito Técnico

Como se ha mencionado anteriormente, la construcción informal, al carecer de supervis ión

profesional; genera edificaciones de baja calidad sin seguir las normas y reglamentos

establecidos para esta actividad. Por esta razón, es necesario proponer un producto diseñado

por profesionales que permitan procesos constructivos eficientes de acuerdo a las buenas

prácticas, utilizando productos de buena calidad. Estos procesos constructivos involucrados

deben de llevarse a cabo de manera segura, aplicando un plan de seguridad acorde al tipo de

proyecto de tal manera que se eviten accidente durante la ejecución de la obra.

1.3.2. Ámbito Legal

Además de las deficiencias técnicas propias de la construcción informal, no existen relaciones

laborales formales entre el contratista encargado de estas construcciones y los involucrados en

la realización. Por otro lado, no se contratan los seguros de salud y pensión que puedan

respaldar el bienestar de los trabajadores frente a un accidente.

1.3.3. Ámbito Ambiental

Por otro lado, los procesos utilizados en la construcción informal no consideran ningún plan

de cuidado ambiental o manejo de desechos. Esto origina el crecimiento de los botaderos

informales alrededor de la zona de construcción. Por esta razón es necesario establecer

procedimientos de manejo de desechos que vayan de la mano con el uso eficiente de los

recursos.

1.3.4. Ámbito Socioeconómico

Las limitaciones económicas del sector en el que se está evaluando la propuesta, genera que

los sistemas informales de construcción sean mucho más atractivos para el cliente debido al

paradigma de “ahorro” al evadir los requisitos tributarios y normativas vigentes; además de la

posibilidad de realizar sus viviendas progresivamente de acuerdo a sus ingresos. Por lo tanto

la alternativa de construcción formal debe de tener en cuenta estas limitaciones, generando

reducción de costos desde el aspecto técnico.

14

1.4. Alcances y limitaciones

La investigación y evaluación del producto propuesto cuenta con los siguientes alcances y

limitaciones:

1.4.1. Ubicación Espacial y Geográfica

La investigación será realizada en la Urbanización San Antonio, distrito de Carabayllo,

provincia y departamento de Lima. (Ver Figura N° 4). Esta urbanización se encuentra al

noreste del Km 32 de la panamericana norte sobre el Km 5 de la Av. José Saco Rojas. Sobre

esta urbanización se han habilitado 12 Etapas con un total de 2 mil lotes de 120 m2, en

promedio cada uno, los cuales cuentan con servicio de agua y desagüe, alumbrado público,

pistas, veredas y los aportes públicos para parques e instituciones educativas.

Figura N° 4: Ubicación espacial de la Urbanización San Antonio, Distrito de Carabayllo

Fuente: Municipalidad de Carabayllo – Pagina Web Menorca

1.4.2. Aspectos Conceptuales y Técnicos

Los productos evaluados consideran procesos constructivos utilizados actualmente en la

construcción de vivienda masiva en el Perú, por lo tanto el diseño estructural también está

referenciado en base a este tipo de construcciones. No se evaluaran técnicamente estos diseños

ya que se consideran acordes a las normas vigentes, sin embargo si se evaluaron los procesos

para verificar el más eficiente de acuerdo al producto planteado.

15

1.4.3. Aspectos Legales

La investigación del producto propuesta cumple las leyes, decretos supremos, decretos

legislativos, ordenanzas municipales y requisitos técnicos establecidos en el Reglamento

Nacional de construcciones, establecidos hasta el año 2016. Por otro lado, los estudios solo se

realizan en lotes con habilitación urbana formal, pertenecientes al plano catastral del distrito.

Además, no se estudian las funcione ejercidas por la municipalidad en cuanto a fiscalizac ión

ya que se asume que los procedimientos establecidos en su TUPA se cumplen cabalmente.

16

Capítulo 2 - Marco Teórico

2.1. Realidad Actual de la Zona de Estudio

Actualmente el mercado tiene una oferta inmobiliaria de lotes habilitados, departamentos y

casas realizados por diversos promotores. En el sector de Lima Norte las viviendas vendidas

están distribuidas de acuerdo a la Tabla 1:

Tabla 1: Viviendas con propietario según tipo en Lima Norte.

Sector Urbano

Tipo de Vivienda

Total Casas Departamentos

Viviendas no

Comercializables

Lima Norte 166 1392 1440 2998

Fuente: Adaptado de Cámara Peruana de la Construcción, 2015

Las viviendas no comercializables corresponden a las unidades que se producen de manera

directa, principalmente bajo el sistema de autoconstrucción.

La información de la Tabla 1 nos indica que el 48% de las viviendas se encuentra conformadas

por viviendas no comercializables, las cuales al ser realizadas principalmente bajo el sistema

de autoconstrucción, se edifican sobre lotes Urbanizados previamente adquiridos. Por lo tanto,

la oferta de Lotes habilitados es la que tiene mayor acogida en el Sector de Lima Norte,

identificando al sector de San Pedro de Carabayllo, en donde se encuentra la zona de estudio,

la urbanización San Antonio; como un claro ejemplo de la predominancia de la oferta de lotes.

Esta situación se puede apreciar en la Figura N° 5 en donde se muestran los diferentes

proyectos de lotes habilitados, en la Figura N° 6 en donde se puede apreciar la cantidad de área

habilitados y el principal tipo de construcción informal encontrada en esta zona.

Figura N° 5: Vista en planta de la oferta de lotes habilitados en el Sector San Pedro de

Carabayllo.

17

Fuente: Propia

Figura N° 6: Vista de la Urb. San Antonio de Carabayllo

Fuente: Propia

18

2.2. Proceso de ejecución de los proyectos

Por definición, un proyecto es un esfuerzo temporal formado por un conjunto de actividades

progresivas, coordinadas y controladas para crear un producto único, dentro de un plazo y

costo determinado.

Teniendo en cuenta que existe una necesidad identificada para la concepción del proyecto y se

ha estudiado la factibilidad del mismo, se pueden identificar en la Figura N° 7 las siguientes

fases dentro del ciclo de vida del proyecto:

Figura N° 7: Ciclo de Vida de un Proyecto

Fuente: Propia

2.2.1. Fase de diseño

2.2.1.1. Ingeniería básica: Diseño preliminar en el que se determina el alcance de las

especialidades involucradas (estructuras, arquitectura e instalaciones) y se decide por el

sistema constructivo óptimo para el proyecto. Se evalúan además las licencias necesarias y los

costos estimados para todas las etapas involucradas.

2.2.1.1.1. Sistemas estructurales: El Reglamento Nacional de Edificaciones permite el uso de

distintos sistemas estructurales en función a sus materiales. En la zona de estudia predominan

dos sistemas: concreto armado y albañilería, siendo el segundo el más arraigado alcanzando

un 90% de las viviendas. Ambos sistemas deben cumplir lo establecido en la Norma Técnica

E.030 “Diseño Sismorresistente”:

2.2.1.1.1.1. Estructuras de concreto armado: Cumple además con lo establecido en la Norma

Técnica E.060 “Concreto Armado”

2.2.1.1.1.1.1. Pórticos: Conformado principalmente por columnas y vigas que conforman los

pórticos, el 80% de la fuerza sísmica actúa sobre los primeros elementos.

Fase de DiseñoFase de Licitación

y AdjudicaciónFase de

Construcción

19

2.2.1.1.1.1.2. Muros estructurales: Sistema cuya resistencia está dada por muros estructura les

en donde actúa el 70% de la fuerza sísmica.

2.2.1.1.1.1.3. Dual: Combinación de pórticos y muros estructurales, los primeros deben ser

diseñados para resistir por lo menos el 30% de la fuerza sísmica, mientras que los muros se

diseñaran para resistir la diferencia.

2.2.1.1.1.1.4. Edificaciones de Muros de Ductilidad Limitada (EMDL): Caracterizado por

muros de concreto de espesores reducidos con refuerzo vertical en una sola capa.

2.2.1.1.1.1.5. Sistemas no convencionales, Sistema de muros y losas Emmedue: Este sistema,

que ingresa a nuestro país en el año 2009 y es aprobado como sistema no convenciona l

mediante la Resolución Ministerial 045-2010, consiste en paneles de poliestireno expandido

reforzado por una doble malla de acero galvanizada que están conectadas entre sí a través de

la plancha de poliestireno, tal como se aprecia en la siguiente figura:

Figura N° 8: Estructura de muro Emmedue

Fuente: mdue.pe

La estructura de los muros de las edificaciones se modula con las planchas emmedue sobre las

cuales se proyectan 2 capas de mortero hasta lograr el acabado deseado. Sobre estos muros se

colocan planchas emmedue de losa sobre los cuales se vacea concreto en la parte superior y se

proyectan 2 capas de mortero sobre la parte inferior. Con esto la estructura integra de la

edificación queda conformada por estos elementos. El Reglamento Nacional de Edificaciones

permite construir hasta 4 pisos de altura íntegramente con este sistema.

20

2.2.1.1.1.2 Estructuras de albañilería: Edificaciones cuyos elementos sismorresistentes son

muros de unidades de albañilería de arcilla o concreto. Debe regirse además por lo establecido

en la Norma Técnica E070.

2.2.1.1.1.2.1. Albañilería Armada: Albañilería reforzada interiormente con varillas de acero

distribuidas vertical y horizontalmente, integradas mediante concreto líquido.

2.2.1.1.1.2.2. Albañilería Confinada: Albañilería reforzada con elementos de concreto armado

en todo su perímetro, vaciado posteriormente a la colocación de los ladrillos. Estos muros se

conocen como portantes pues transmiten cargas horizontales y verticales y responden a un

diseño antisísmico, las unidades de albañilería son macizas (área de vacíos menor al 30% del

área bruta) e industriales (no artesanales), unidas mediante mortero compuesto por cemento

normalizado y agregado fino, que cumplan los requisitos técnicos mínimos indicados en las

Normas NTP 399.607, NTP 399.610 y el Capítulo de las NTE E.070.

Es importante mencionar que los muros no portantes, conocidos como tabiques, se usan

principalmente para la división de ambientes con unidades de albañilería hueca (área de vacíos

mayor al 30%) o macizas, y no deben estar aislados a los elementos estructurales mediante

juntas de dilatación.

2.2.1.2. Ingeniería de detalle: Diseño de las especialidades a mayor nivel de detalle,

generando planos finales de construcción aprobados por los profesionales correspondientes a

cada rubro. Con esta información se definen los siguientes puntos del proyecto:

1. Alcance del proyecto.

2. Cotos y presupuestos finales.

3. Planificación logística y gestión de recursos.

4. Programación real de obra.

5. Integración de sistemas de producción, calidad y seguridad.

6. Documentación de obra, expediente técnico, licencia de construcción y permisos municipales correspondientes.

21

2.2.2. Fase de licitación y adjudicación

La información obtenida, completa y detallada de la fase anterior, permite al propietario

evaluar el mejor postor para su realización mediante concurso público o adjudicación directa,

dependiendo si se trata de una obra pública o privada, respectivamente, en función a

parámetros que se establecen de acuerdo a la naturaleza del proyecto (experiencia, capacidad

de producción, propuesta económica, etc.).

Ambas partes, cliente y contratista, firman la documentación contractual respectiva que

permitirá repartir los riesgos en función a la complejidad del proyecto.

2.2.3. Fase de construcción

Conocidos lo términos legales, documentación y permisos municipales correspondientes, se

procede a la ejecución del proyecto de acuerdo a los cronogramas establecidos, organizando

la secuencia de actividades de manera eficiente y eficaz para alcanzar los objetivos planteados.

Para un proyecto de vivienda unifamiliar o multifamiliar, las principales etapas de

construcción son las siguientes:

2.2.3.1. Movimiento de tierras: Excavación profunda para alcanzar el nivel de cimientos y

cisterna, de contar con ella en el proyecto.

2.2.3.2. Cimentaciones: Construcción de las cimentaciones de la obra, en función al sistema

estructural seleccionado, estudios de suelo y cálculos estructurales aprobados por la NTE

E.050 “Suelos y Cimentaciones” (zapatas aisladas, zapatas combinadas, cimientos corridos,

vigas de cimentación, platea de cimentación, etc.).

2.2.3.3. Estructura: De acuerdo al sistema constructivo (concreto armado o albañilería en este

caso), se realizan los distintos elementos en un orden secuencial lógico y aprobado por el

Reglamento Nacional de Edificaciones. La compatibilización y coordinación entre las

especialidades de estructuras, arquitectura e instalaciones es vital para evitar trabajos rehechos

que incrementen el costo. No es motivo de esta tesis entrar en el detalle de la secuencia

constructiva.

2.2.3.4. Revoques y enlucidos: Se realiza el revoque de las estructuras (cielo raso; tarrajeo de

muros; derrames de vigas, columnas, vanos; contrapiso).

22

2.2.3.5. Acabados: De acuerdo a los detalles del proyecto, se ejecutan los acabados finales e

instalaciones varias (carpintería, ventanas, accesorios eléctricos, accesorios sanitarios, etc.)

2.3. Proceso de ejecución de los proyectos informales

En la Urb. San Antonio de Carabayllo, hemos podido identificar que, del total de viviendas

observadas hasta la etapa de estructuras (sin revoques), el 100% de ellas han sido construidas

sin tener en cuenta los estándares mínimos que solicita el Reglamento Nacional de

Edificaciones, principalmente por la falta de una metodología clara en las fases de un proyecto

formal. A continuación, detallaremos como se realiza la ejecución de las viviendas

unifamiliares y multifamiliares de la zona de estudio.

2.3.1. Fase de diseño

Mediante un estudio de campo, hemos determinado que los diseños de estas viviendas están a

cargo de microempresas no especializadas que modulan áreas en función a la demanda de la

zona. Los planos son realizados por dibujantes y son entregados a los clientes para que se

encarguen de su ejecución, con la posibilidad de regularizar licencias y permisos municipa les

durante la ejecución o una vez construida la vivienda, con la ayuda de profesionales que firman

los planos sin haberlos diseñado directamente. (Ver Figura N° 9) Este tipo de regularizaciones

posteriores evitan que comisiones técnicas especializadas puedan observar posibles defectos

en el diseño de las distintas especialidades, poniendo en riesgo la seguridad del proyecto tanto

en la fase de construcción como de funcionamiento, y no garantiza la seguridad de las vidas

de sus usuarios durante algún evento sísmico.

Figura N° 9: Zona de Estudio - Proveedores

Fuente: Propia

23

2.3.2. Fase de licitación y adjudicación

Estas microempresas ofrecen, además, sus servicios para construcción de viviendas. Cabe

mencionar que no ofrecen supervisión por parte de profesionales capacitados ni colegiados,

por lo que los procedimientos constructivos y los materiales de construcción que cumplen con

el reglamento, no están garantizados. En el caso que el propietario del lote donde se construirá

la vivienda, no quiera contar con estos servicios, puede optar por la autoconstrucc ión,

incrementando aún más el riesgo de potenciales fallas de la edificación en todas las etapas.

2.3.3. Fase de construcción

Sin supervisión profesional ni estándares de seguridad, es habitual observar que las actividades

de construcción se realicen por personas no capacitadas, sin experiencia ni implementos de

seguridad mínimos exponiéndose a accidentes graves y hasta mortales. (Ver Figura N° 10) Sin

aviso a las entidades municipales, tampoco hay fiscalizaciones que puedan minimizar el riesgo

potencial del proyecto.

Figura N° 10: Falta de Seguridad de los trabajadores de la obra e Inexistencia de cercos

perimétricos que protejan a los peatones

Fuente. Propia

Dado que el principal sistema estructural adoptado en la zona es el de albañilería confinada

como se aprecia en la Figura N° 11, podemos observar que las unidades de albañilería no

cumplen con el requisito de ser macizas con un 30% máximo de vacíos. En muchos casos se

utiliza ladrillo pandereta tanto para muros portantes como para tabiques amarrados a ellos,

incrementando el riesgo de fisura y/o colapso ante un sismo severo.

24

Se observa que la elección de los refuerzos en columnas y vigas de amarre no ha sido tomada

bajo criterios antisísmicos, pues en muchos casos solamente se observaron 4 varillas de 3/8”

para columnas principales en viviendas proyectadas hasta tres pisos.

Figura N° 81: Sistema estructural adoptado en la zona de estudio

Fuente. Propia

El costo aproximado de construcción informal es de S/.1,100 el metro cuadrado hasta nivel de

enlucidos y revoque (Ver anexo 01 y 02). Este precio referencial puede aumentar pues los

materiales son comprados al por menor en ferreterías locales. No existe una programación

detallada con plazos determinados pues el avance se contabiliza semanalmente en función a la

capacidad de pago del propietario. Se estima que, por los procesos constructivos, la mano de

obra con rendimientos por debajo del mínimo y la falta de supervisión de los procesos, una

vivienda de un piso para un lote de 120 m2 puede costar aproximadamente S/120,000 y ser

entregado en tres meses. (Ver anexo 03) Un segundo nivel costaría aproximadamente S/85,000

adicionales en un plazo estimado de un mes y medio.

25

2.4 Principales Desventajas de la Construcción Informal

Según el INEI en su Cuenta Satélite de la Economía Informal 2007-20015, el sector informal

total, en el que se incluye la construcción, constituye el 73.2% del empleo total pero solo el

19.2% del PBI, por lo que la informalidad en general tiende a tener una menor productividad.

En el caso específico de la construcción informal, los inconvenientes existentes son inherentes

a su naturaleza y van en contra de los objetivos de cualquier proyecto de construcción:

2.4.1. Costo:

El costo directo de la obra se incrementa por las condiciones en las que se realiza: compra de

materiales al por menor, trabajos mal ejecutados o rehechos y desperdicios generados por falta

de planificación, procesos constructivos sin supervisión técnica, entre otros. CAPECO indica

que el precio máximo de una vivienda de Techo Propio es de 20 UIT, es decir 79,000 Nuevos

Soles y el Bono Familiar Habitacional para estas es de 28,045 soles. De esta forma, una

vivienda formal tiene un valor aproximado de 51,000 Nuevos Soles, menor a sus estimaciones

del costo de una vivienda informal que puede superar los 60,000 Nuevos Soles.

2.4.2. Tiempo:

Al no contar con un financiamiento como el descrito en el punto anterior, el propietario se ve

obligado a realizar las compras en plazos indeterminados en función al ahorro que genere su

ingreso laboral, comprometiendo la permanencia de la mano de obra informal. Estos puntos

impiden una planificación de obra en las viviendas informales, extendiendo el período de

ejecución en comparación a la construcción de viviendas formales que cuentan con

programaciones establecidas.

2.4.3. Calidad:

Una de las principales características de la construcción informal es la falta de conocimiento

técnico durante la elaboración del proyecto, ejecución y supervisión. Debido a esto, no se

puede garantizar el cumplimiento de los requisitos mínimos solicitados por el Reglamento

Nacional de Edificaciones, comprometiendo la calidad de la vivienda y la vida del usuario.

Estos tipos de construcciones carecen de estudios técnicos, en su mayoría están a cargo de un

maestro de obra, se ejecutan con materiales artesanales y no cuentan con la fiscalización de

los municipios correspondientes.

26

Entre los principales problemas que pueden afectar la calidad podemos mencionar:

2.4.3.1. Falta de Estudio del Suelos

No se conoce la capacidad portante del suelo y se estiman las cimentaciones en función a la

cantidad de pisos de viviendas similares.

2.4.3.2. No se cuenta con expediente técnico aprobado por la municipalidad

No existe un anteproyecto que pueda ser observado por la municipalidad para garantizar la

seguridad de la vivienda. Por lo general, los diseños son realizados por dibujados sin

supervisión de especialistas. No existen memorias de detalle ni especificaciones técnicas de

los materiales a utilizar durante la construcción. No se toma en cuenta los parámetros

urbanísticos de la zona, poniendo en riesgo la obtención de la declaratoria de edificación.

2.4.3.3. Productos de Baja Calidad

No existe un control de calidad para la compra, transporte, manipulación y uso de los

materiales involucrados. No se realizan pruebas de calidad en ninguna etapa constructiva,

generando una notable dispersión de la calidad en general de toda la vivienda.

2.4.3.4. Deficiencias en el proceso constructivo

Al no existir un cronograma establecido, los materiales se encuentran constantemente a la

intemperie, afectando su comportamiento. No se toma en cuenta las recomendaciones

generales del reglamento vigente. Se mencionan a continuación los principales problemas

estructurales observados:

- Losas de techo no monolíticas: al vaciar el techo en etapas por factores económicos,

no se tiene una adecuada adherencia entre losas, volviéndose cada uno de los paños

una losa independiente.

- Torsión en planta: muros perimetrales con vanos para puertas y ventanas en más de

una fachada, generando que pierdan rigidez.

- Tabiquería no confinada sobre voladizos: El 80% de las viviendas observada en la zona

de estudio realizaron una ampliación del segundo piso a manera de voladizo sobre la

vereda, sobre el cual se levantan tabiques sin arriostramiento, generalmente con ladrillo

pandereta. Estos elementos pueden colapsar por volteo durante un sismo.

27

- Muros portantes de albañilería tubular: Nuevamente el ladrillo pandereta es utilizado,

esta vez, en muros portantes. Se estima que un 30% de las viviendas observadas tienen

esta característica en al menos una fachada lateral. Este tipo de ladrillo es muy frágil y

no permite un buen amarre con las columnetas, en consecuencia, su resistencia es muy

baja.

- Juntas entre ladrillo deficientes: Se observaron juntas de 4 cm entre hiladas de ladrillos

en por lo menos un 20% de las viviendas de la zona de estudio. Este factor disminuye

la resistencia del muro ante fuerzas sísmicas.

- Acero de refuerzo deficiente: Se observaron columnas con cuatro varillas de tres

octavos para viviendas de hasta tres niveles, lo cual nos indica que no se ha desarrollado

un análisis previo del refuerzo estructural. En el 90% de las viviendas en construcción,

el acero embebido en las columnas se encontraba expuesto y con claros signos de

corrosión, lo cual generará a futuro problemas de adherencia entre acero y concreto.

2.4.3.5. Vulnerabilidad Sísmica

No se puede garantizar el comportamiento adecuado de la vivienda en función a la severidad

de un sismo. Este tipo de viviendas presentarán daños que en muchos casos pueden ser

irreparables y llegar hasta el colapso parcial o total de la edificación, poniendo en riesgo la

vida de sus usuarios.

Un estudio realizado en el año 2014 para la tesis “Diagnóstico Preliminar de la Vulnerabilidad

Sísmica de las Autoconstrucción es Lima” presentada por Roberto Flores De Los Santos,

incluyó en su investigación el distrito de Carabayllo en puntos aledaños a nuestra zona de

estudio. Se concluyó que el 70% de viviendas autoconstruidas estudiadas sufrirían fisuras

considerables y agrietamiento en muros de albañilería frente a un sismo severo, generando

daños considerables en la vivienda indicados a continuación:

- Tracción diagonal: Producida por una insuficiente rigidez en uno de los sentidos de la

vivienda, por falta de densidad muros portantes en una dirección. Puede presentarse

también por asentamiento diferencial del suelo al no tener los estudios

correspondientes ni cimentaciones apropiadas.

Figura N° 12: Falla por tracción diagonal

28

Fuente: Ángel San Bartolomé

- Cizalle: Producida por falta de unión entre hiladas de ladrillo, exagerado espesor de

mortero que separa el muro en dos paños. Puede ocurrir también al asentar el muro en

distintas etapas.

Figura N° 13: Falla por Cizalle


- Aplastamiento: Falla de conexión entre columnas, vigas y/o losas, así como de

aislamiento de los tabiques de la vivienda. Estas conexiones forzadas sin criterio

estructural, generan sobre esfuerzos en los muros de albañilería para los cuales no están

diseñados. También se presenta en muros con ladrillos no macizos tales como los

ladrillo pandereta, que tienden a triturare por su falta de rigidez.

Figura N° 14: Falla por Aplastamiento

29


- Volcamiento de tabiques: Producto de confinamiento insuficiente en los muros

portantes o tabiques.

Figura N° 15: Falla por Volcamiento de Tabiques


2.4.4. Seguridad, salud ocupacional y medio ambiente:

Seguridad, salud ocupacional y medio ambiente: La Norma G.050 hace mención que durante

la autoconstrucción, el responsable de la seguridad será el propietario o el maestro de obra. Sin

embargo, al no ser técnicos en la materia, es muy probable que la construcción informal se

realice bajo condiciones exigentes, sometiendo al persona a una gran carga laboral y sin

equipos de protección específicos para las actividades realizadas, como indica el Ing. Xavier

Brioso, especialista en Prevención de Riesgos Laborales en la Construcción de la PUCP. Ante

la ausente o nula fiscalización municipal, la informalidad laboral puede generar una alta tasa

30

de incidentes, accidentes y enfermedades ocupacionales no reportadas al Ministerio de

Trabajo; el medio ambiente también se ve afectado por una falta de control en la eliminac ión

de desperdicios generados. Las siguientes imágenes muestran la realidad de la denominada

“autoconstrucción”:

Figura N° 16: Vivienda en Construcción - Carabayllo

Fuente. Propia

31

Capítulo 3 - Marco Referencial

3.1. Análisis del entorno

La informalidad en Lima genera que la autoconstrucción sea una práctica arraigada en la

sociedad, siendo más común en los sectores C y D según un estudio realizado por Arellano

Marketing en abril del 2015. Esta publicación indica que solo el 3% de las obras de

autoconstrucción cumple con tener título de propiedad, licencia de construcción, planos y

dirección a cargo de profesionales y compra formal de materiales, mientras que un 15% de

este tipo de obras incumple con todos los puntos mencionados. Además, solo el 6% de esta

forma de construir se encarga a profesionales calificados. La siguiente tabla realizada por

CAPECO muestra números importantes sobre la realidad de la construcción informal.

Figura N° 17: Precepción de la autoconstrucción

Fuente: Arellano Marketing

En el año 2012, Arellano Marketing indicó que la autoconstrucción representa el 3.6% del

Producto Bruto Interno del Perú, lo cual refleja la importancia de esta actividad. Se estimó

además que el 86% de auto constructores realizan casas, el 11% departamentos y el 1% mini

departamentos.

32

En el distrito de Carabayllo, empresas que se dedican a la venta de lotes tienen gran aceptación

en el mercado, siendo el promedio por metro cuadrado de S/1,220 para áreas de 90m2 a 120

m2. En la zona de estudio se han identificado aproximadamente 1,600 lotes sin construir en

los cuales se puede presentar el producto de casco habitable formal.

3.2. Diagnóstico de la situación a mejorar

El estudio presentado por el INEI en el 2016 titulado Planos Estratificados de Lima

Metropolitana a Nivel de Manzana, nos permite conocer los rangos de ingresos per cápita en

el distrito de Carabayllo, los cuales se muestran en la siguiente tabla:

Figura N° 18: Ingresos per cápita del distrito de Carabayllo

Fuente:

En el 21° Estudio “El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao”

de CAPECO, se estima que el costo por metro cuadrado de departamentos en el distrito de

Carabayllo es de S/2,141 en promedio. Esta estimación de ingresos es cuando menos acertada

y conservadora, pues es en realidad un indicador complejo teniendo en cuenta que los ingresos

informales predominan.

El nicho de mercado al cual estamos enfocados corresponde al segmento que adquiere lotes

para autoconstrucción. Estimamos que el costo por m2 de construcción informal se encuentra

alrededor de los S/.670 solo a nivel de casco sin puertas ni ventanas para lotes de 90m2. El

producto motivo de nuestra investigación, tiene un costo de construcción de S/.680 el metro

cuadrado para la misma área, siendo competitivo económicamente y brindando además la

seguridad de un producto de calidad, en un menor tiempo y con la posibilidad de ser habitable

pues incluye puertas y ventanas.

33

3.3. El proyecto

El caso de estudio propone la construcción de una unidad de vivienda a nivel de casco habitable

con las siguientes características:

3.3.1. Casco estructural: incluye las estructuras correspondientes al primer piso con

posibilidad de futura ampliación.

3.3.2. Acabados para casco habitable:

Cerco perimétrico de albañilería

Puertas principales: ingreso, baño y patio

Ventanas completas

3.3.3. Instalaciones para casco habitable:

Instalaciones Sanitarias

- Red de agua completa con pruebas hidráulicas

- Red de desagüe completa con pruebas hidráulicas

- Aparatos sanitarios en baño y lavandería

Instalaciones Eléctricas

- Red eléctrica entubada y cableada

- Puntos para luminarias

- Puntos para interruptores

- Salidas de fuerza

- Pozo a tierra

Red de comunicación

- Salida para intercomunicador

- Salida para teléfono

- Salida para televisión

34

El costo de construcción del producto varía de acuerdo al área del lote:

Para lotes de 120 m2, el costo por metro cuadrado esta entre S/. 798.96 y S/. 856.78.

Para lotes de 100 m2, el costo por metro cuadrado es de S/.860.94 y S/. 948.43.

Para lotes de 90 m2, el costo por metro cuadrado es de S/.823.19 y S/. 904.31

Los costos incluyen las obras provisionales, el costo directo de construcción, utilidad e IGV.

35

Capítulo 4 - Propuesta de valor

4.1. Modelo propuesto de mejora de la situación

La industrialización del sistema constructivo se inicia principalmente reduciendo la

cantidad de procesos necesarios para obtener el producto deseado y estandarizar dichos

procesos. Solo de esta manera podemos optimizar recursos, tanto tiempo como materiales. El

producto propuesto se concibió de la siguiente manera:

4.1.1. Identificación de geometría de lotes predominantes

Como se indicó anteriormente, las áreas de los lotes predominantes en esta urbanización son

de 120, 100 y 90 m2 que tienen las medidas perimétricas que se observan en la Figura N° 12.

Figura N° 19: Geometría de lotes predominantes

Fuente: Propia

De a acuerdo a la geometría de estos lotes, se elaborarán los volúmenes necesarios dentro de

la vivienda.

36

4.1.2. Elaboración de espacios funcionales similares para cada lote

Una vez obtenidas las geometrías predominantes en la zona es necesario establecer ambientes

con medidas iguales con el fin de estandarizar espacios constructivos, además de la

distribución interna de la casa.

Figura N° 20: Espacio en Viviendas

Fuente: Propia

37

4.1.3. Definición de tres tipos de productos principales

Con los ambientes definidos, se establece la arquitectura definida de cada casa dentro de los

parámetros normativos establecidos en el Reglamentos Nacional de Edificaciones.

Figura N° 21: Planos de planta arquitectura casas.

Fuente: Propia

4.3.4. Establecimiento de proceso constructivo

Una vez definido el producto a construir, se deben establecer los procedimientos constructivos

a utilizar. Se analizan dos sistemas constructivos, los cuales se han elegido tomando como

referencias las metodologías utilizadas en el Perú y distintos países de Sudamérica; y

considerando que son las que pueden producir un mejor resultado.

38

4.3.4.1. Sistema de Ductilidad Limita y espesor delgado (MDL)

El sistema MDL descrito en el capítulo 2.2.1.1.1.1.4., consta de los siguientes elementos:

Cimentación

La cimentación está conformada por cimientos corridos a lo largo de todos los muros portantes.

En este caso debido a que todos los muros son portantes la cimentación ira a lo largo de todos

los muros que se aprecian en la planta de arquitectura.

Muros y Losas

Los muros y losas de concreto armado, están conformados por acero Fy=4200 kg/cm2 de

diámetros 6, 8 y 12 mm con una resistencia especificada del concreto de F’c= 175 kg/cm2.

Para reducir procesos se ha elegido utilizar encofrado monolítico de aluminio, por lo que los

muros y losas son encofrados y vaciado en un mismo proceso. Adicionalmente la ventaja de

este encofrado es la reducción de acabados húmedos (derrames y tarrajeo), la agilidad en su

construcción y su alto rendimiento reduciendo costos. La vida útil especificada de este

encofrado es de 700 usos, sin embargo, para fines de análisis se utilizará una vida útil de 500

usos.

4.3.4.2. Sistema de muros y losas Emmedue

El sistema de muros y losas Emmedue, descrito en el capítulo 2.2.1.1.1.1.5 consta de los

siguientes elementos:

Cimentación

La cimentación está conformada por cimientos corridos a lo largo de todos los muros portantes.

En este caso debido a que todos los muros son portantes la cimentación ira a lo largo de todos

los muros que se aprecian en la planta de arquitectura.

Muros y Losas

Los muros y losas se componen por el sistema emmedue que consiste en planchas de

poliestireno expandido reforzados con mallas electro soldadas en ambas caras e

interconectados entre sí por alambres que atraviesan la plancha con un espesor de 3 cm. Estas

planchas son cortadas a las medidas establecidas por arquitectura y fijadas a la cimentac ión

mediante varillas ancladas en esta, que se amarran a las planchas. Una vez realizada la fijación

39

se procede a colocar refuerzos en las esquinas y vanos; y a proyectar dos capas de mortero, de

1.5 cm cada capa. A este mortero proyectado se le realiza el acabado deseado.

Para la construcción de las losas, las planchas se colocan sobre apuntalamientos y se realiza el

vaciado superior y el proyectado de mortero inferior.

4.3.4.3. Establecimiento de acabados mínimos e instalaciones sanitarias y eléctricas

Acabados

La arquitectura especificada esta compuerta por el cerco perimétrico posterior, 3 puertas

(Principal, baño y patio), Ventanas, aparatos sanitarios en baño, lavadero de cocina y

lavandería. No se realizará ningún trabajo de tarrajeo, empaste o pintura.

Instalaciones eléctricas y sanitarias

Se proyecta ducteria y cableado eléctrico desde el medidor hasta el tablero general y de

distribución para toda la casa en los circuitos de tomacorriente, alumbrado, terma y cocina.

También se contempla las tuberías de agua fría, caliente y desagüe desde la acometida de la

casa.

Con esto se define el alcance del proyecto resumido en el siguiente tabla:

Tabla 2: Especificaciones de las viviendas a construir

Elemento Especificaciones

Cimentación Cimiento corrido con concreto ciclópeo bajo los muros

portantes. Resistencia del concreto f'c= 120 kg/cm2.

Muros y Losas

Muros y losas de concreto armado de 10 cm de espesor

armadas con acero de 6,8 y 12mm. Resistencia del concreto

f'c 175 kg/cm2.

Sistema emmedue.

Puertas Puerta Principal, Puerta de baño y Puerta de patio posterior

Ventanas Ventanas en Sala/comedor, cocina, lavandería, baños y

dormitorios

Aparatos Sanitarios Inodoro, Lavatorio, Ducha, Lavadero de Cocina y

Lavandería

40

Instalaciones

Eléctricas

Tuberías eléctricas y cable de acometida hacia tablero

general y de distribución para los circuitos internos.

Circuito de tomacorriente, alumbrado, terma y cocina

eléctrica

Instalaciones

Sanitarias

Tuberías de agua fría y caliente en baño, cocina y

lavandería. Tubería de desagüe hasta caja de registro

interior y de acometida hasta caja de registro exterior.

Fuente: Propia

Una vez establecido el alcance del producto, se estima el tiempo de construcción de cada casa,

de acuerdo a los procesos constructivos establecidos:

Con el sistema de MDL se tiene un tiempo estimado de 10 útiles, en donde si establecemos

actividades en paralelo en casas simultaneas, se podrían realizar 6 casas al mes, de acuerdo a

la Tabla 3.

Tabla 3: Cronograma de construcción de viviendas sistema MDL

Fuente: Propia

Con el sistema Emmedue se tiene un tiempo estimado de 10 días útiles, en donde si

establecemos actividades en paralelo en casas simultaneas, se podrían realizar 6 casas al mes,

de acuerdo a la Tabla 4.

L M M J V S D L M M J V S D

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Vivienda 1

Cerco Provisional X

Movimiento de Tierra X X

Acero X X

IIEE en Muros X

IISS en Muros X

Encofrado y Desencofrado X X X

IIEE en Losas X

IISS en Losas X

Concreto X

Albañileria X

Puertas y Ventanas X

S1 S2

41

Tabla 4: Cronograma de construcción de viviendas sistema Emmedue

Fuente: Propia

4.2. Cadena de Valor

Con el fin de analizar las actividades dentro del proyecto, se realiza la cadena de valor que se

muestra a continuación:

Tabla 5: Cadena de Valor

Fuente: Propia

De acuerdo a la cadena de valor mostrada, se identifican actividades que podrían ser

diferenciadoras con respecto a la competencia:

L M M J V S D L M M J V S D

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Vivienda 1

Cerco Provisional X

Movimiento de Tierra X X

Armado de muros emmedue X X

IIEE en Muros X

IISS en Muros X

Proyeccion de 2 capas de motero X X

Armado de losas emmedue X X

IISS en Losas X

Concreto X

Albañileria X

Puertas y Ventanas X

S1 S2

Administración de

recursos humanos

Busqueda

Formación

Busqueda

Formación

Busqueda

Formación

Busqueda

Formación

Busqueda

Formación

Desarrollo técnologico Investigación del Mercado Manuales y procedimientos

Abastecimiento Laptop

Cerco Perimetrico

Encofrado

Camioneta

Materiales y Equipos

Camioneta

Materiales y EquiposLaptop

Terreno habilitado.Elaboración de Expediente

Técnico

Vivienda a nivel de casco

habitablePromociones en paquete Servicio de Post Venta

Partida registral del

inmueble

Colocación de Cerco

Perimetrico y vigilanciaDossier de Calidad Promociones Referenciado

Modelo de Vivienda

Definido

Traslado de maquinarias y

equiposPublicidad

Construcción de la vivienda

a nivel de casco habitable

Pruebas y enasyos.

Retiro de maquinarias y

equipos

Entradas Operaciones Salida Mercadotecnia y Ventas Post Venta

INFRAESTRUCTURA DE LA EMPRESA

42

Elaboración de expediente técnico: Expediente con planos diseñados estructuralmente por

un especialista de acuerdo a la normativa actual. De esta manera podemos garantizar

desempeños ante un sismo.

Pruebas y ensayos: Se realizan pruebas al concreto, tuberías eléctricas y cableado eléctrico

para garantizar la funcionalidad de los mismos.

Dossier de calidad: Se entrega al cliente un dossier de calidad, en donde se indican las

características del producto, las pruebas realizadas y las garantías ofrecidas.

Promociones: Para poder asegurar el flujo de construcción necesario al mes que haga

rentable el proyecto.

Postventa: Este servicio ofrecido se basa en la garantía que se les da al cliente sobre la

construcción y la resolución de problemas que estén en responsabilidad de la empresa.

4.3. Evaluación Financiera

4.3.1. Construcción con sistema MDL

4.3.1.1. Presupuesto

El presupuesto de la construcción de cada casa se realiza en base al alcance establecido

previamente y a los procesos constructivos definidos. Estos presupuestos contemplan solo el

43

costo directo, los costos de supervisión serán establecidos como gastos administrativos de la

empresa.

Tabla 6: Presupuesto de venta de viviendas sistema MDL

Fuente: Propia

En los anexos 04,05 y 06 se encuentra el presupuesto detallado de los lotes de 120m2, 100m2

y 90m2 respectivamente.

4.3.1.2. Flujo de Caja

Para el flujo de caja se establecen las siguientes premisas:

El horizonte del flujo se establece en 10 años debido a la demanda existente y duración del

encofrado.

Se establece como inversión inicial la compra de equipos menores (andamios, vibradora,

etc.) y la cuota inicial del leasing de los equipos mayores (encofrado y camioneta).

Los gastos administrativos contemplan los gastos necesarios para administrar la oficina y

los gastos de supervisión de las obras. Se incluyen los gastos de supervisión de obras para

disminuir el IGV de las ventas y así tener un menor escudo fiscal.

Adicionalmente se analizan 2 escenarios:

Lote 120 m2 Lote 100 m2 Lote 90 m2

A COSTOS DIRECTOSArea construida 72.00 63.70 63.70

1.0 Obras Provisionales 3,140.00S/. 3,140.00S/. 3,140.00S/.

2.0 Construcción 34,355.38S/. 32,610.74S/. 31,043.45S/.

Estructura 24,869.34S/. 23,124.70S/. 22,333.92S/.

Arquitectura 3,048.49S/. 3,048.49S/. 2,271.99S/.

Instalaciones 6,437.55S/. 6,437.55S/. 6,437.55S/.

TOTAL COSTO DIRECTO S/. 37,495.38S/. 35,750.74S/. 34,183.45S/.

4.0 Utilidad 30% 11,248.61S/. 10,725.22S/. 10,255.04S/.

5.0 Total 48,743.99S/. 46,475.96S/. 44,438.49S/.

6.0 IGV 18% 8,773.92S/. 8,365.67S/. 7,998.93S/.

57,517.91S/. 54,841.63S/. 52,437.42S/.

798.86S/. 860.94S/. 823.19S/.

TOTAL

TOTAL POR M2

PRESUPUESTO CASAS MODULARES SISTEMA MDL

44

Escenario 1: Se considera un volumen de ventas de 48 casas el primer año y 72 casas los

siguientes 9 años. Se toma un leasing para lo compra de equipos por 48 meses.


siguientes 9 años. Se toma un leasing para la compra de equipos por 72 meses.

La información utilizada para la elaboración del flujo de caja es la que se detalla en la tabla 7

y 8.

Tabla 7: Sistema MDL - Inversión Inicial y Leasing

EQUIPOS EN LEASING MONTO S/.

ENCOFRADO METALICO S/. 209,138

CAMIONETA S/. 56,100

TOTAL S/. 265,238

CUOTA INICIAL DEL LEASING S/. 66,309

MONTO FINACIADO S/. 198,929

CUOTA MENSUAL DE LEASING A 48

MESES S/. 7,567.79

CUOTA MENSUAL DE LEASING A 72

MESES S/. 6,087.47

INVERSION INICIAL MONTO S/.

PLANTA MEZCLADORA S/. 16,500

ANDAMIOS S/. 1,800

CERCO METALICO S/. 21,012

EQUIPOS MEDIANOS S/. 14,850

ENCOFRADO METALICO S/. 209,138


ELABORACION DE PROYECTOS S/. 12,000

TOTAL S/. 331,400

Fuente: Propia

Tabla 8: Sistema MDL - Detalle de Gasto Administrativo

45

Fuente: Propia

UND Cant P.U. PARCIAL

mes 0.10 10,500.00S/. 1,050.00S/.

mes 1.00 4,500.00S/. 4,500.00S/.

mes 1.00 3,000.00S/. 3,000.00S/.

mes 0.25 9,000.00S/. 2,250.00S/.

mes 1.00 7,500.00S/. 7,500.00S/.

mes 1.00 1,275.00S/. 1,275.00S/.

mes 1.00 700.00S/. 700.00S/.

mes 1.00 800.00S/. 800.00S/.

mes 1.00 500.00S/. 500.00S/.

glb 1.00 170.00S/. 170.00S/.

mes 1.00 300.00S/. 300.00S/.

glb 1.00 250.00S/. 250.00S/.

mes 1.00 600.00S/. 600.00S/.

glb 1.00 1,000.00S/. 1,000.00S/.

und 12.00 40.00S/. 480.00S/.

und 12.00 10.00S/. 120.00S/.

glb 1.00 1,000.00S/. 1,000.00S/.

glb 4.00 80.00S/. 320.00S/.

25,815.00S/.

4,302.50S/.

Alquiler de Almacen

Marqueting

GASTOS ADMINISTRATIVOS

Poliza CAR

SCTR

GASTOS PERSONAL ADMINISTRATIVOS Y SUPERVISORES DE OBRA

Gerente General

Asistente de Obra

Asistente Administrativo

Ing. Residente

Maestro de Obra

Vigilante de Obra

Examen Medico

GASTOS GENERALES DE OBRA

Sindicato

Alquiler de Ofcina

GASTOS DE ALQUILERES Y SERVICIOS

Ensayos

TOTAL GASTO ADMINISTRATIVOS MENSUAL

GASTOS ADMINISTRATIVOS POR CASA (6 CASAS/MES)

Moviliario

Servicios

GASTOS DE OBRAS PROVISONALES

Disal

Servicios

46

4.3.1.2.1. Flujo de caja Escenario 1:

Tabla 9: Sistema MDL Escenario 1 - Flujo de gastos desagregado

Fuente: Propia

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

TOTAL DE INGRESOS CON IGV -S/ 2,636,751S/ 3,955,127S/ 3,955,127S/ 3,955,127S/ 3,955,127S/ 3,955,127S/ 3,955,127S/ 3,955,127S/ 3,955,127S/ 3,955,127S/

TOTAL DE IGV DE INGRESOS -S/ 402,216S/ 603,324S/ 603,324S/ 603,324S/ 603,324S/ 603,324S/ 603,324S/ 603,324S/ 603,324S/ 603,324S/

INGRESOS POR VENTAS -S/ 2,234,535S/ 3,351,802S/ 3,351,802S/ 3,351,802S/ 3,351,802S/ 3,351,802S/ 3,351,802S/ 3,351,802S/ 3,351,802S/ 3,351,802S/


-S/ 16,800S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/

LICENCIA MUNICIPAL -S/ 12,869S/ 19,303S/ 19,303S/ 19,303S/ 19,303S/ 19,303S/ 19,303S/ 19,303S/ 19,303S/ 19,303S/

GASTOS ADMINISTRATIVOS -S/ 309,780S/ 309,780S/ 309,780S/ 309,780S/ 309,780S/ 309,780S/ 309,780S/ 309,780S/ 309,780S/ 309,780S/



INVERSION INICIAL 331,400S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

CONSTRUCCION DEL PROYECTO -S/ 2,028,270S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/

TOTAL DE EGRESOS INC. IGV 331,400S/ 2,028,270S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/ 3,042,405S/

TOTAL DE IGV DE EGRESOS 59,652S/ 324,880S/ 487,319S/ 487,319S/ 487,319S/ 487,319S/ 487,319S/ 487,319S/ 487,319S/ 487,319S/ 489,181S/

COSTOS DE VENTAS 271,748S/ 1,703,391S/ 2,555,086S/ 2,555,086S/ 2,555,086S/ 2,555,086S/ 2,555,086S/ 2,555,086S/ 2,555,086S/ 2,555,086S/ 2,553,224S/




PAGO DE IGV -S/ 77,337-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 114,143-S/

ELABORACION DE PROYECTO

(PLANOS, EXPEDIENTE)

PERIODO DEL PROYECTO




47

Tabla 10: Sistema MDL Escenario 1 - Flujo de caja Económico y Financiero

Fuente: Propia

Tabla 11: Sistema MDL Escenario 1 - VAN y TIR

Económico Financiero

COK 13% COK 13%

VAN S/.670,735.0 VAN S/.599,541.4

TIR 50% TIR 62%

Fuente: Propia

MES 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

1. INVERSION INICIAL

331,400-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

2. FLUJO DE EFECTIVO OPERTIVO


GASTO ADMINISTRATIVOS -S/ 339,449-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/

COSTOS DE VENTAS -S/ 1,703,391-S/ 2,555,086-S/ 2,555,086-S/ 2,555,086-S/ 2,555,086-S/ 2,555,086-S/ 2,555,086-S/ 2,555,086-S/ 2,555,086-S/ 2,553,224-S/

MARGEN BRUTO -S/ 191,695S/ 442,433S/ 442,433S/ 442,433S/ 442,433S/ 442,433S/ 442,433S/ 442,433S/ 442,433S/ 444,295S/

DEPRECIACION 79,850-S/ 79,850-S/ 79,850-S/ 79,850-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS -S/ 111,846S/ 362,583S/ 362,583S/ 362,583S/ 442,433S/ 442,433S/ 442,433S/ 442,433S/ 442,433S/ 444,295S/

IMPUESTO A LA RENTA (30%) -S/ 33,554-S/ 108,775-S/ 108,775-S/ 108,775-S/ 132,730-S/ 132,730-S/ 132,730-S/ 132,730-S/ 132,730-S/ 133,289-S/

-S/ 77,337-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 116,005-S/ 114,143-S/

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS -S/ 955S/ 137,803S/ 137,803S/ 137,803S/ 193,698S/ 193,698S/ 193,698S/ 193,698S/ 193,698S/ 196,863S/

DEPRECIACION -S/ 79,850S/ 79,850S/ 79,850S/ 79,850S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

331,400-S/ 80,805S/ 217,653S/ 217,653S/ 217,653S/ 193,698S/ 193,698S/ 193,698S/ 193,698S/ 193,698S/ 196,863S/

198,929S/ 90,813-S/ 90,813-S/ 90,813-S/ 90,813-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

132,471-S/ 10,008-S/ 126,840S/ 126,840S/ 126,840S/ 193,698S/ 193,698S/ 193,698S/ 193,698S/ 193,698S/ 196,863S/

FLUJO DE CAJA ECONOMICO

FINANCIAMIENTO (LEASING)

PAGO DE IGV


FLUJO DE CAJA FINANCIERO

INVERSION INICIAL

INVERSION INICIAL

48

4.3.1.2.2. Flujo de caja Escenario 2:

Tabla 12: Sistema MDL Escenario 2 - Flujo de gastos desagregado

Fuente: Propia






-S/ 14,000S/ 21,000S/ 21,000S/ 21,000S/ 21,000S/ 21,000S/ 21,000S/ 21,000S/ 21,000S/ 21,000S/













FLUJO DE IGV - ESCUDO FISCAL -S/ 61,292-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/







49

Tabla 13: Sistema MDL Escenario 2 - Flujo de caja Económico y Financiero

Fuente: Propia

Tabla 14: Sistema MDL Escenario 2 - VAN y TIR


COK 13% COK 13%

VAN S/.341,343.9 VAN S/.397,723.9

TIR 33.4% TIR 46.5%

Fuente: Propia



331,400-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/



GASTO ADMINISTRATIVOS -S/ 334,504-S/ 346,866-S/ 346,866-S/ 346,866-S/ 346,866-S/ 346,866-S/ 346,866-S/ 346,866-S/ 346,866-S/ 346,866-S/





IMPUESTO A LA RENTA (30%) -S/ -S/ 70,436-S/ 70,436-S/ 70,436-S/ 94,391-S/ 94,391-S/ 94,391-S/ 94,391-S/ 94,391-S/ 94,391-S/

-S/ 61,292-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/ 91,938-S/

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS -S/ 34,644-S/ 72,413S/ 72,413S/ 72,413S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/


331,400-S/ 45,206S/ 152,263S/ 152,263S/ 152,263S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/

198,929S/ 73,050-S/ 73,050-S/ 73,050-S/ 73,050-S/ 73,050S/ 73,050S/ -S/ -S/ -S/ -S/

132,471-S/ 27,844-S/ 79,213S/ 79,213S/ 79,213S/ 201,358S/ 201,358S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/ 128,308S/


FLUJO DE FINANCIAMIENTO

INVERSION INICIAL

INVERSION INICIAL

FLUJO DE CAJA ECONOMICO

FINANCIAMIENTO (LEASING)

ESCUDO FISCAL

50

4.3.2. Construcción con sistema Emmedue

4.3.2.1. Presupuesto

El presupuesto de la construcción de cada casa se realiza en base al alcance establecido

previamente y a los procesos constructivos definidos. Estos presupuestos contemplan solo el

costo directo y los costos de supervisión serán establecidos como gastos administrativos de la

empresa.

Tabla 15: Presupuesto de venta de viviendas sistema Emmedue

Fuente: Propia

En los anexos 07,08 y 09 se encuentra el presupuesto detallado de los lotes de 120m2, 100m2

y 90m2 respectivamente.

4.3.2.2. Flujo de Caja

Para el flujo de caja se establecen las siguientes premisas:

El horizonte del flujo se establece en 10 años para poder ser comparable con el análisis del

sistema MDL, sin embargo, también se tiene la misma demanda.

Se establece con inversión inicial la compra de equipos menores (andamios, mezcladora,

etc.) y la cuota inicial del leasing de la camioneta.

Lote 120 m2 Lote 100 m2 Lote 90 m2

A COSTOS DIRECTOSArea construida 72.00 63.70 63.70

1.0 Obras Provisionales 1,140.00S/. 1,140.00S/. 1,140.00S/.

2.0 Construcción 39,074.00S/. 38,266.57S/. 36,411.76S/.

Estructura 29,587.96S/. 28,780.54S/. 27,702.23S/.

Arquitectura 3,048.49S/. 3,048.49S/. 2,271.99S/.

Instalaciones 6,437.55S/. 6,437.55S/. 6,437.55S/.

TOTAL COSTO DIRECTO S/. 40,214.00S/. 39,406.57S/. 37,551.76S/.

4.0 Utilidad 30% 12,064.20S/. 11,821.97S/. 11,265.53S/.

5.0 Total 52,278.20S/. 51,228.55S/. 48,817.29S/.

6.0 IGV 18% 9,410.08S/. 9,221.14S/. 8,787.11S/.

61,688.28S/. 60,449.68S/. 57,604.41S/.

856.78S/. 948.97S/. 904.31S/.

TOTAL

TOTAL POR M2

PRESUPUESTO CASAS MODULARES SISTEMA EMMEDUE

51

Los gastos administrativos contemplan los gastos necesarios para administrar la oficina y

los gastos de supervisión de las obras. Se incluyen los gastos de supervisión de obras para

disminuir el IGV de las ventas y así tener un menor escudo fiscal.

Adicionalmente se analizan 2 escenarios:


siguientes 9 años. Se toma un leasing a 48 meses.


siguientes 9 años. Se toma un leasing a 72meses.

La información utilizada para la elaboración del flujo de caja es la que se detalla en la tabla

16.

Tabla 16: Sistema Emmedue - Inversión Inicial y Leasing

EQUIPOS EN LEASING MONTO S/.


CUOTA INICIAL DE LEASING S/. 14,025

MONTO FINANCIADO S/. 42,075

CUOTA MENSUAL DE LEASING A

48 MESES S/. 1,758.41

CUOTA MENSUAL DE LEASING A

72 MESES S/. 1,461.51

INVERSION INICIAL MONTO S/.

PLANTA MEZCLADORA S/. 9,900

ANDAMIOS S/. 1,800

CERCO METALICO S/. 21,012

EQUIPOS MEDIANOS S/. 14,850


STOCK DE MATERIALES EMMEDUE

S/. 50,000

ELABORACION DE PROYECTOS S/. 12,000

TOTAL S/. 165,662

Fuente: Propia

Los gastos administrativos se consideran igual al sistema de MDL, debido a que la estructura

de la empresa se mantiene independientemente del sistema utilizado.

52

4.3.2.2.1. Flujo de caja escenario 1:

Tabla 17: Sistema Emmedue Escenario 1 - Flujo de gastos desagregado

Fuente: Propia




INGRESO POR VENTAS -S/ 2,437,185S/ 3,655,777S/ 3,655,777S/ 3,655,777S/ 3,655,777S/ 3,655,777S/ 3,655,777S/ 3,655,777S/ 3,655,777S/ 3,655,777S/


-S/ 16,800S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/













FLUJO DE IGV - ESCUDO FINANCIERO -S/ 81,801S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 167,313-S/







53

Tabla 18: Sistema Emmedue Escenario 1 - Flujo de caja Económico y Financiero

Fuente: Propia

Tabla 19: Sistema Emmedue Escenario 1 - VAN y TIR


COK 13% COK 13%

VAN S/.1,148,751.5 VAN S/.1,414,363.8

TIR 154% TIR 190%



165,662-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

165,662-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/



GASTOS ADMINISTRATIVOS -S/ 339,449-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/






-S/ 81,801S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 122,702-S/ 167,313-S/

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS -S/ 233,350S/ 222,115S/ 222,115S/ 222,115S/ 240,256S/ 240,256S/ 240,256S/ 240,256S/ 240,256S/ 164,416S/


165,662-S/ 259,266S/ 248,031S/ 248,031S/ 248,031S/ 240,256S/ 240,256S/ 240,256S/ 240,256S/ 240,256S/ 164,416S/

42,075S/ 21,101-S/ 21,101-S/ 21,101-S/ 21,101-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

123,587-S/ 238,165S/ 226,930S/ 226,930S/ 226,930S/ 240,256S/ 240,256S/ 240,256S/ 240,256S/ 240,256S/ 164,416S/

CUOTA DE LEASING

ESCUDO FISCAL

FLUJO DE FINANCIAMIENTO


INVERSION INICIAL

INVERSION INICIAL

FLUJO OPERATIVO

54

Fuente: Propia

4.3.2.2.2. Flujo de caja escenario 2:

Tabla 20: Sistema Emmedue Escenario 2 - Flujo de gastos desagregado

Fuente: Propia




INGRESO POR VENTAS -S/ 1,609,131S/ 2,413,696S/ 2,413,696S/ 2,413,696S/ 2,413,696S/ 2,413,696S/ 2,413,696S/ 2,413,696S/ 2,413,696S/ 2,413,696S/


-S/ 16,800S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/ 25,200S/













FLUJO DE IGV - ESCUDO FINANCIERO -S/ 51,716-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/







55

Tabla 21: Sistema Emmedue Escenario 2 - Flujo de caja Económico y Financiero

Fuente: Propia

Tabla 22: Sistema Emmedue Escenario 2 - VAN y TIR


COK 13% COK 13%

VAN S/.205,099.5 VAN S/.212,950.8

TIR 34% TIR 37%

Fuente: Propia



165,662-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/

165,662-S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/ -S/



GASTOS ADMINISTRATIVOS -S/ 339,449-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/ 354,283-S/






-S/ 51,716-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/ 77,573-S/

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS -S/ 36,946-S/ 62,074S/ 62,074S/ 62,074S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/


165,662-S/ 11,031-S/ 87,989S/ 87,989S/ 87,989S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/

42,075S/ 17,538-S/ 17,538-S/ 17,538-S/ 17,538-S/ 17,538S/ 17,538S/ -S/ -S/ -S/ -S/

123,587-S/ 28,569-S/ 70,451S/ 70,451S/ 70,451S/ 97,753S/ 97,753S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/ 80,215S/ FLUJO DE FINANCIAMIENTO


INVERSION INICIAL

INVERSION INICIAL

ESCUDO FISCAL

FLUJO OPERATIVO

CUOTA DE LEASING

56

4.3.3. Resumen de valores del análisis financiero

En la tabla N°21, se muestran los valores obtenidos de los análisis financieros realizados a los

diferentes sistemas y volúmenes de ventas proyectados. En cada sistema se ha analizado el caso

ideal de ventas y el más desfavorable, sin dejar de ser rentable.

Tabla 23: Resumen de valores del análisis financiero

Fuente: Propia

4.4. Análisis de fortalezas y debilidades

De acuerdo a la información presentada y a la experiencia que se tiene con los diferentes sistemas

realizamos una matriz FODA para cada uno:

4.4.1. Autoconstrucción:

Figura N° 22: Análisis FODA de la Autoconstrucción

Fuente: Propia

SistemasVolumen de

venta anual

Inversion

Inicial

VAN

Economico

TIR

EconomicoVAN Finaciero

TIR

Financiero

72 casas 331,399.5S/ 670,735.0S/ 50% 599,541.4S/ 62%

60 casas 331,399.5S/ 341,343.9S/ 33% 397,723.9S/ 46%

72 casas 165,662.0S/ 1,148,751.5S/ 154% 1,414,363.8S/ 190%

48casas 165,662.0S/ 205,099.5S/ 34% 212,950.8S/ 37%

Sistema Ductilidad

Limita

Sistema Emmedue

Fotalezas

•Ritmo de construcción de acuerdo a las posibilidades economicas del cliente.

•Gran capacidad para adaptarse a cambios.

•Contribuye a la unión familiar por la participación directa.

Oportunidades

•Leyes flexibles para la formalización luego de la construcción.

•Baja capacidad de fiscalización de la municipalidades.

•Alta demanda de construcción para lotes habilitados.

Debilidades

•Baja Calidad estructural.

•Vulnerabilidad sísmica.

•Mayor costo de constuccion tanto en materiales como mano de obra.

•Garantía inexistente en caso de problemas dentro de la vida útil de la vivienda.

Amenazas

•Posible aplicación de políticas de fiscalización mas estrictas.

•Posible orden de demolición por incumplir parámetros.

•Alto riesgo de accidentes durante la construcción.

57

4.4.2. Construcción con sistema de MDL:

Figura N° 23: Análisis FODA del Sistema MDL

Fuente: Propia

4.4.3. Construcción con sistema Emmedue:

Figura N° 24: Análisis FODA del Sistema Emmedue

Fuente: Propia

Fotalezas

•Rapidez en la construcción y entrega final.

•Costo menor a la autoconstrucción con un mayor alcance.

•Calidad estructural garantizada.

Oportunidades

•Alta demanda para construcción de lotes habilitados.

•Población con mayor conciencia de vulnerabilidad sismica.

Debilidades

•Baja capacidad de variabilidad del producto.

•Dificultad para el traslado del encofrado.

•Al tener solo un encofrado se disminuye la capacidad del volumen de construcción.

Amenazas

•Poca confianza de la poblacion ante nuevos sistemas de construcción.

•Baja concentración de viviendas en un mismo sector, incrementando los costos de transportes de encofrado.

Fotalezas

•Rapidez en la construccion y entrega final.

•Costo menor a la autoconstrucción con un mayor alcance.

•Calidad estructural garantizada.

•Mayor capacidad de variación.

Oportunidades

•Alta demanda para construcción de lotes habilitados.

•Población con mayor conciencia de vulnerabilidad sísmica.

•Versatilidad de construcción en distintos sectores, materiales de fácil transporte.

Debilidades

•Curva de aprendizaje lenta al ser un sistema nuevo.

•Mayor desperdicio de material al proyectar el mortero.

•Necesidad de una mayor capital de trabajo.

Amenazas

•Poca confianza de la poblacion ante nuevos sistemas de construccion.

•Mal manejo de las planchas del sistema durante su transporte o durante la instalación de tuberías.

58

4.5. Comparativo entre sistemas y la autoconstrucción.

De los sistemas presentados y la autoconstrucción se presente la siguiente tabla comparativa:

Tabla 24 : Cuadro resumen comparativo entre sistemas y la autoconstrucción

Autoconstrucción Sistema de MDL Sistema Emmedue

Calidad estructural

Altamente variable, en la mayoría de

los casos se tienen defectos en los procedimientos y materiales

utilizados

Diseño avalado por las normas

vigentes. Depende de los procesos constructivos utilizados, los cuales

deben de ser estandarizados

Aprobado como sistema de

construcción no convencional por Resolución Ministerial. Sistema

ensayado sísmicamente en la

PUCP

Impacto Social

Alta tasa de evasión de impuestos.

Posible causa de mortalidad ante un

sismo

Unión familiar por la participación

directa en la construcción

Aumenta la formalidad de la

construcción

Disminuye la tasa de moralidad

ante un sismo

Aumenta la formalidad de la

construcción

Disminuye la tasa de moralidad

ante un sismo

Tiempo de

ejecución de la

obra

3 meses 3 Semanas 3 semanas

Costo de

Elaboración de proyecto y

licencia

S/. 400.0 planos de estructuras y arquitectura. Sin licencia

S/. 618.0 planos de especialidades y licencia. Se reducen los costos

al ser un producto repetitivo.

S/. 618.0 planos de especialidades y licencia. Se reducen los costos

al ser un producto repetitivo.

Costo de

construcción S/. 1100 / m2 techado S/. 820 / m2 techado S/. 900 / m2 techado

Indicadores

Económicos N/A

Inversión Inicial: S/. 133.00

VAN: 437,458.1

TIR: 37%

Inversión Inicial: S/. 133.00

VAN: 850,622

TIR: 65%

Fuente: Propia

Para nuestro caso de estudio, la modulación estandarizada de las viviendas permite ahorrar en

materiales tanto como para el sistema de muros de ductilidad limitada y el sistema emmedue.

Además, los procesos constructivos bajo una programación definida, permiten reducir costos

operativos. Consideramos, además, que el sistema emmedue tiene una ventaja importante en cuanto

al proceso de fabricación de los muros de las viviendas, pues al ser paneles modulados ligeros,

pueden ser fácilmente almacenados y movilizado a distintos puntos dentro de la urbanizac ión,

reduciendo los costos de transporte que pueden llegar a ser elevados para la opción de muros de

ductilidad limitada en el caso que los lotes en los cuales se vayan a construir no estén agrupados en

un mismo sector.

59

Se ha tenido presente los siguientes criterios para lograr el costo objetivo:

Precio de metro cuadrado informal como parámetro comparativo a los precios del producto

planteado.

Enfocarse en el cliente, ofreciendo un producto de calidad, económico y en un menor tiempo,

con la ventaja adicional que, por ser casco habitable, puede personalizar el diseño del mismo.

Diseños funcionales con modulaciones cómodas y seguras para sus usuarios.

Concluimos que, al presentar un producto de calidad con un costo por debajo de lo esperado en el

mercado, nuestro precio de venta con una utilidad esperada del 30% llegará a ser atractivo para el

público objetivo al que va dirigido.

60

Capítulo 5 - Conclusiones y Recomendaciones

Los sistemas de construcción formal presentados en esta tesis son más económicos que la tradiciona l

mala práctica de la autoconstrucción. Además, presenta en comparación al sistema informal,

ventajas altamente competitivas en calidad del diseño y materiales utilizados, tiempos reducidos de

entrega, seguridad durante la construcción y seguridad antisísmica, asegurando el funcionamiento

de la vivienda durante su vida útil, mejorando la calidad de vida de sus usuarios y protegiéndola ante

la ocurrencia de un sismo.

De los sistemas expuestos, concluimos que el EMMEDU, a pesar que su costo promedio de metro

cuadrado construido es 10% superior al sistema MDL, es la mejor opción para la Urbanización San

Antonio de Carabayllo. La amplitud de la zona de estudio y la baja probabilidad que propietarios de

lotes cercanos construyan sus casas dentro de un periodo que permita realizar una programación por

sectores, genera que el segundo sistema tienda a incrementar sus costos de transporte de encofrados.

El sistema EMMEDUE, al ser principalmente planchas de poliestireno con malla electrosoldada,

genera una ventaja competitiva al tener reducidos costos de transporte y la posibilidad de comprar

los materiales requeridos al ritmo de la demanda, lo que permite aumentar la capacidad de

producción en distintos sectores de la urbanización.

Si bien el sistema de financiamiento para acceder a este producto no es alcance del trabajo de tesis,

cabe mencionar que, por el costo de la vivienda de sistema de construcción formal a nivel de casco

habitable, el propietario del lote y potencial comprador puede acceder al Fondo MiVivienda,

específicamente al programa Techo Propio enfocado a familias con ingresos familiares mensua les

que no excedan el valor de S/. 2,038 para nuevas construcciones. Dentro de este programa, la

modalidad Construcción en Sitio Propio se dirige a aquellas familias con terreno propio inscrito en

Registros Públicos y acceso a servicios básicos, características aplicables para los lotes de la

Urbanización San Antonio. Además, la modalidad Construcción en Sitio Propio ofrece un Bono

Familiar Habitacional de S/. 14,175 para viviendas entre 9 UIT a 20 UIT (S/. 36,450 a S/. 81,000),

rango en el cual se encuentra el valor del producto.

Como requisito adicional a la inscripción al programa Construcción en Sitio Propio, el propietario

debe elegir y firmar un contrato de obra con una Entidad Técnica asociadas al Programa Techo

Propio. Con el análisis financiero del sistema EMMEDUE y las ventajas competitivas analizadas,

se genera la posibilidad de formalizar una empresa constructora que ofrezca este servicio, generando

61

rentabilidad a cambio de un producto altamente competitivo y seguro para sus clientes, aportando

además al impulso de la formalización progresiva de la construcción en el distrito de Carabayllo.

62

Referencias

Bartolome, M. I. (2010). Comportamiento Sismico Real de la Albañileria. Lima: PUCP.

Bartolome, M. I. (2010). Recomendaciones en el proceso constructivo de los edificios de

Albañileria. Lima: PUCP.

Cada año se levantan 50 mil vivienda informales sin licencia en Lima. (31 de Marzo de 2013).

Diario La Republica, pág. 13.

Camara Peruana de la Construccion. (2015). 20° estudio " El mercado de edificaciones urbanas en

Lima Metropolitana y el Callao". Lima.

Deficit habitacional en Lima Metropolitana es de 612,464 vivienda en 2016. (25 de Enero de 2017).

Diario Gestion, pág. 21.

INEI. (2016). Peru: compendio estadistico 2016. Lima.

Ministerio de Vivienda, Construccion y Saneamiento. (2013). Reglamento Nacional de

Edificaciones. Lima.

Municipalidad de Carabayllo. (26 de Febrero de 2017). Obtenido de

http://www.municarabayllo.gob.pe/

Muñoz, M. I. (2004). Edificios de muros delgados de concreto armado. Lima: PUCP / Prisma

Ingenieros Consultores SAC .

Muñoz, M. I. (2009). Ingenieria Antisismica: Edificios Rigidos vs Edificios Flexibles. Lima: PUCP.

Panecons Peru SAC. (Octubre de 2017). Obtenido de http://www.mdue.pe

Arellano Marketing. (2009). Dimensionamiento de mercado para un proyecto inmobiliario ubicado

en el distrito de Carabayllo.

Arellano Marketing. (2013). Evaluacion de concepto: Proyecto Casas del Valle.

Arellano Marketing. (2014). Conociendo la Demanda Inmobiliaria en Lima Norte.

Bartolome, I. A. (2009). Evaluacion Experimental del sistema constructivo Emmedue. Lima:

Pontificia Universidad Catolica del Peru.

Bartolome, A. S. (2008). Blog de Angel San Bartolome. Obtenido de

http://blog.pucp.edu.pe/blog/albanileria/

63

Anexos

Anexo N° 01: Cotización de construcción de proveedor de la Zona

Anexo N° 02: Presupuesto de construcción informal de casa en lote de 120 m2

Anexo N° 03: Plazo estimado en la autoconstrucción de vivienda en la zona de estudio.

Anexo N° 04: Presupuesto sistema de ductilidad limitada de casa en lote de 120 m2.



Anexo N° 07: Presupuesto sistema EMMEDUE de casa en lote de 120 m2.



64

ANEXO 1: COTIZACION DE CONSTRUCCION PROVEEDOR DE LA ZONA

65

ANEXO 2: PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION INFORMAL DE CASA EN LOTE DE 120 M2

Consideraciones: El presupuesto ha sido elaborado tomando los precios de la cotización del Anexo 1. Los metrados se han calculado según su estructura de precios. El presupuesto considera un área techada de la casa de 92 m2, área promedio construida según el constructor. El presupuesto no incluye instalación de aparatos sanitarios, ventanas ni puertas El presente presupuesto no incluye IGV ya que el constructor no entrega boleta ni factura

ITEM DESCRIPCIÓN UND MET TOT P.U. PARCIAL SUB TOT

1.0 OBRAS PROVISIONALES 7,440.00

1.1 TRABAJOS PRELIMINARES CONDOMINIO 1 7,440.00

1.1.2 INSTALACION DE CERCO PROVISIONAL DE OBRA glb 1.00 640.00 640.00

1.1.3 GUARDIANIA día 80.00 85.00 6,800.00

2.0 CONSTRUCCION 94,274.75

2.1 OBRA GRUESA - CASAS 63,215.47

2.1.1 MOVIMIENTO DE TIERRAS 5,010.32

2.1.1.2 EXCAVACION DE CIMIENTO CORRIDO ml 68.70 65.00 4,465.50

2.1.1.3 ELIMINACION DE MATERIAL EXCAVADO m3 24.76 22.00 544.82

2.1.2 CONCRETO SIMPLE 11,129.34

2.1.2.1 CIMIENTO CORRIDO ml 24.76 87.00 2,154.50

FALSO PISO m2 67.48 133.00 8,974.84

2.1.2 CONCRETO ARMADO. 47,075.81

2.1.2.1 SOBRECIMIENTO REFORZADO ml 24.76 229.00 5,671.05

2.1.2.1.2 COLUMNAS und 12.00 940.00 11,280.00

2.1.2.2.1 VIGAS ml 36.00 580.00 20,880.00

2.1.2.2.2 LOSA ALIGERADA m2 67.48 137.00 9,244.76

2.2 ACABADOS - CASAS 26,303.28

2.2.1 ALBAÑILERIA 12,820.00

2.2.1.1 ALBAÑILERIA MUROS KK SOGA millar 5.00 2,045.00 10,225.00

2.2.1.2 ALBAÑILERIA MUROS KK CABEZA (CERCO PERIMETRICO) millar 1.00 2,595.00 2,595.00

2.2.2 TARRAJEOS 13,483.28

2.2.2.1.1 TARRAJEO DE MUROS ml 96.00 80.00 7,680.00

2.2.2.1.2 TARRAJEO DE CIELO RASO m2 67.48 86.00 5,803.28

2.3 INSTALACIONES SANITARIAS - ELECTRICAS 4,756.00

2.3.1 DESAGUE Y ARTEFACTOS 552.00

2.3.1.1 RED DE DESAGUE

2.3.1.1.1 BAÑOS und 1.00 552.00 552.00

2.3.2 AGUA 552.00

2.3.2.1 RED DE AGUA FRIA und 1.00 552.00 552.00

2.3.2.1.1 BAÑOS

2.3.3 ELECTRICIDAD 3,344.00

2.3.3.1 INSTALACIONES ELECTRICAS

2.3.3.1.1 SALIDA PARA CENTRO DE LUZ pto 8.00 77.00 616.00

2.3.3.1.2 SALIDA PARA BRAQUETE pto 1.00 77.00 77.00

2.3.3.1.3 SALIDA PARA TOMACORRIENTE BIPOLAR DOBLE CON TOMA A TIERRA (H = 0.30) pto 10.00 77.00 770.00

2.3.3.1.4 SALIDA PARA TIMBRE pto 1.00 77.00 77.00

2.3.3.1.5 SALIDA PARA CAMPANILLA DE TIMBRE pto 1.00 77.00 77.00

2.3.3.1.6 SALIDA PARA COCINA ELECTRICA pto 1.00 77.00 77.00

2.3.3.2 INTERRUPTORES TERMOMAGNETICOS

2.3.3.2.3 TABLERO TD - 1 und 1.00 450.00 450.00

2.3.3.2.9 CABLEADO GENERAL glb 1.00 1,200.00 1,200.00

2.3.4 INTERCOMUNICADORES 308.00

2.3.4.1 SALIDA PARA COMUNICACIONES

2.3.4.1.1 SALIDA PARA TELEFONO EXTERNO pto 1.00 77.00 77.00

2.3.4.1.2 SALIDA PARA TELEFONO INTERNO pto 1.00 77.00 77.00

2.3.4.1.3 SALIDA PARA TELEVISION pto 2.00 77.00 154.00

TOTAL S/ 101,714.75

AREA TECHADA (M2) 92.00

COSTO POR M2 S/ 1,105.60

66

ANEXO 3: PLAZO ESTIMADO EN LA AUTOCONSTRUCCIÓN DE

VIVIENDA EN LA ZONA DE ESTUDIO

A continuación se detalla el seguimiento de tiempos de construcción realizado a una

vivienda de 160 m2 de área de terreno ejecutada por autoconstrucción:

Día 1: Traslado de Materiales y cerramiento de terreno. (Fecha 25/08/2017)

Día 12: Excavación de cimientos y armado de acero para columnas. (Fecha:

08/09/2017)

67

Día 80: Encofrado de techo, colocación de ladrillos para techo y armado de viguetas.

(Fecha 20/11/2017) Día 86: Techo listo para recibir concreto. Fecha 28/11/2017

De acuerdo al levantamiento hecho en campo y al caso del presente anexo, estimamos un promedio

de 03 meses para el plazo de ejecución de las viviendas realizadas por la autoconstrucción. Sin

embargo no existe una programación detallada con plazos determinados pues el avance se

contabiliza semanalmente en función a la capacidad de pago del propietario.

ANEXO 04: PRESUPUESTO SISTEMA DE DUCTILIDAD LIMITADA DE CASA EN LOTE DE 120 M2

68




1.1.1 MOVILIZACIÓN Y DESMOVILIZACIÓN DE EQUIPOS glb 1.00 2,500.00 2,500.00



2.1 OBRA GRUESA - CASAS 24,869.34

2.1.1 MOVIMIENTO DE TIERRAS 2,412.85

2.1.1.1 LIMPIEZA Y DESBROCE DE TERRENO m2 120.00 5.30 636.00

2.1.1.2 EXCAVACION DE CIMIENTO CORRIDO m3 24.76 45.00 1,114.40


2.1.2 CONCRETO (Fabricación, transporte y colocación) 10,355.23

2.1.2.1 CONCRETO SIMPLE (Fabricación y colocación)

2.1.2.1.1 CONCRETO F'C= 120 KG/CM2 EN CIMIENTO CORRIDO m3 24.76 145.77 3,609.91

2.1.2.1.2 CONCRETO F'C=120 kg/cm2 EN CONTRAPISO m3 7.51 145.77 1,094.44

2.1.2.2 CONCRETO ARMADO (Fabricación y colocación)

2.1.2.2.1 CONCRETO f'c=175 kg/cm2 - MUROS - PREMEZCLADO CON BOMBA m3 12.49 282.53 3,529.65

2.1.2.2.2 CONCRETO f'c=175 kg/cm2 - LOSAS - PREMEZCLADO CON BOMBA m3 7.51 282.53 2,121.24

2.1.3 ENCOFRADO 4,132.44

2.1.3.1 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO MUROS Y LOSAS m2 318.62 12.97 4,132.44

2.1.4 ACERO 6,933.30

2.1.4.1 ACERO EN CIMENTACION kg 371.25 4.20 1,559.25

2.1.4.2 ACERO REFUERZO DE MURO kg 962.55 4.26 4,100.46

2.1.4.3 ACERO DE REFUERZO DE LOSA kg 300.38 4.24 1,273.59

2.1.5 REMATES Y RESANES CASCO (10% del gasto en concreto) 1,035.52


2.2.1 ALBAÑILERIA (CERCO PERIMETRICO) 1,415.98

2.2.1.1 MURO AMARRE DE SOGA JUNTA 1.5 cm. MORTERO 1:4 m2 29.76 47.58 1,415.98

2.2.2 MARCOS Y PUERTAS 674.96

2.2.2.1 PUERTAS (SUMINISTRO )

2.2.2.1.1 SUMINISTRO DE PUERTAS DE MDF CONTRAPLACADA DE 0.90 x 2.30 und 1.00 164.66 164.66


2.2.2.1.3 SUMINISTRO DE PUERTAS DE MDF CONTRAPLACADA DE 0.70x 2.30 und 1.00 141.39 141.39

2.2.2.2 PUERTAS (INSTALACION)

2.2.2.2.1 COLOCACIÓN DE MARCOS DE PUERTAS E INSTALACIÓN DE HOJAS DE PUERTAS und 3.00 71.41 214.23

2.2.2.2.2 PERFORACIÓN DE PUERTA PARA CHAPA und 3.00 2.04 6.11

2.2.3 CERRAJERIA (SUMINISTRO E INSTALACION) 57.88

2.2.3.1 SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE CHAPA DE PUERTA PRINCIPAL und 1.00 22.42 22.42

2.2.3.2 SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE CHAPA DE PUERTA DORMITORIO und 1.00 18.30 18.30

2.2.3.3 SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE CHAPA DE PUERTA DE BAÑOS und 1.00 17.16 17.16

2.2.4 ALUMINIO Y VIDRIOS (SUMINISTRO E INSTALACION) 899.67

2.2.4.1 SUMINISTRO E INSTALACION VENTANAS V-1 (1.40x1.80) und 1.00 371.00 371.00




2.2.4.5 SUMINISTRO E INSTALACION VENTANAS V-3 (0.60x0.40) und 0.00 70.33 -


2.3.1 DESAGUE Y ARTEFACTOS 2,029.04


2.3.1.1.1 SUMINISTRO Y COLOCACION DE TUBERIA PVC SAL 2" ml 5.60 9.90 55.43


2.3.1.1.3 EXCAVACIÓN ml 8.60 16.10 138.47

2.3.1.1.4 RELLENO ml 8.60 10.42 89.64

2.3.1.1.5 SALIDA D ESA G U E DE PVC SAL 2" (LAVATORIO) p to 4 .0 0 54.50 218.00

2.3.1.1.6 SALIDA D ESA G U E DE PV C-SA L 4" (INODORO) p to 1 .0 0 69.50 69.50

2.3.1.1.7 PRUEBA H ID RA U LICA DE DESAGUE und 1 .0 0 28.02 28.02

2.3.1.2 INSTALACION DE APARATOS SANITARIOS

2.3.1.2.1 IN STA LA CIO N DE LAVATORIO und 1 .0 0 55.50 55.50

2.3.1.2.2 IN STA LA CIO N DE INODORO und 1 .0 0 55.50 55.50

2.3.1.2.3 IN STA LA CIO N DE LA V A D ERO DE ROPA und 1 .0 0 55.50 55.50

2.3.1.2.4 IN STA LA CIO N DE LA V A D ERO DE COCINA und 1 .0 0 55.50 55.50

2.3.1.2.5 IN STA LA CIO N DE G RIFERIA DE DUCHA und 1 .0 0 55.50 55.50

2.3.1.3 ACCESORIOS VARIOS VARIOS

2.3.1.3.1 SU MID E RO DE BRONCE ROSCADO 4" und 1 .0 0 41.20 41.20


2.3.1.3.3 REGISTRO DE BRONCE 2" und 1 .0 0 26.50 26.50


2.3.1.3.5 CAJA DE REGISTRO DE 12" x 24" und 1 .0 0 142.50 142.50

2.3.1.4 APARATOS SANITARIOS Y GRIFERIAS (SOLO SUMINISTRO)

2.3.1.4.1 SU MIN IST R O DE INODO R O Jet plus blnaco und 1 .0 0 85.06 85.06

2.3.1.4.2 SU MIN IST R O DE ESTA N Q U E Modelo Rapid Jet Plus Blanco und 1 .0 0 38.50 38.50

2.3.1.4.3 SU MIN IST R O DE LAV A T O R I O Modelo Mancora Blanco incl trampa pvc lavatorio und 1 .0 0 30.44 30.44

2.3.1.4.4 SU MIN IST R O DE PEDES T A L Universal (Modelo Mancora) color Blanco und 1 .0 0 25.97 25.97

2.3.1.4.5 SUMINISTRO DE LAVADERO Amazonas Blanco incl trampa und 1.00 136.53 136.53

ANEXO 04: PRESUPUESTO SISTEMA DE DUCTILIDAD LIMITADA DE CASA EN LOTE DE 120 M2

69


2.3.1.4.6 SUMINISTRO DE LAVADERO Record 50x80 cm 1 poza c/escurridor incl escuadra und 1.00 188.47 188.47

2.3.1.4.7 Mezcladora Lavatorio 4' - Linea ECO - baños und 1.00 27.44 27.44

2.3.1.4.8 Mezcladora Exterior de 8' para ducha de asta fija - Linea ECO - duchas und 1.00 97.93 97.93

2.3.1.4.9 Mezcladora cocina al mueble - Linea IRIS - cocina und 1.00 75.71 75.71

2.3.1.4.10 Llave 1/2' Lavadero pared - Linea ECO - lavanderia und 1.00 20.56 20.56

2.3.2 AGUA 873.58

2.3.2.1 RED DE AGUA FRIA

2.3.2.1.1 RED DE DISTRIBUCION INTERNA

2.3.2.1.2 RED DE DISTRIBUCION INTERNA CON TUBERIA DE PROLIPROPILENO DE 1/2" ml 8.60 9.80 84.25

2.3.2.1.3 RED DE DISTRIBUCION INTERNA CON TUBERIA DE PROLIPROPILENO DE 3/4" (EMPOTRADA ml 8.60 11.60 99.77

2.3.2.1.4 SALIDA DE AGUA FRIA TUBERIA PROLIPROPILENO 1/2" pto 5.00 42.03 210.13

2.3.2.1.5 VALVULA ESFERICA DE 3/4" und 1.00 78.50 78.50


2.3.2.2 RED DE AGUA CALIENTE

2.3.2.2.1 RED INTERIOR DE AGUA CALIENTE CON TUBERIA DE 1/2" ml 3.20 10.40 33.27


2.3.2.2.3 SALIDA AGUA CALIENTE TUBERIA PROLIPROPILENO 1/2" pto 2.00 37.68 75.36



2.3.2.3 PRUEBAS HIDRAULICAS Y DESINFECCION DE TUBERIAS

2.3.2.3.1 PRUEBA HIDRAULICA und 1.00 28.02 28.02








2.3.3.1.6 SALIDA PARA COCINA ELECTRICA p to 1 .0 0 68.80 68.80

2.3.3.1.7 SALIDA PARA EXTRACTOR DE AIRE pto 1.00 42.50 42.50


2.3.3.2.1 SALIDA PARA INTERRUPTOR TERMOMAGNETICO DE 2 x 20A pto 1.00 41.01 41.01

2.3.3.2.2 TABLEROS ELECTRICOS

2.3.3.2.3 TABLERO TD - 1 und 1.00 644.92 644.92

2.3.3.2.4 CAJAS DE PASE FUERZA

2.3.3.2.5 CAJA DE PASE (200 x 200 x 100 mm) und 1.00 42.50 42.50

2.3.3.2.6 PRUEBAS ELECTRICAS

2.3.3.2.7 PRUEBAS ELECTRICAS glb 1.00 18.50 18.50

2.3.3.2.8 ALIMENTADORES

2.3.3.2.9 DE B.M. A TD (2-1x6mm2 THW + 1x4mm2 TW/T - 25mm PVC-P) ml 8.60 23.49 202.03

2.3.3.3 SALIDAS DE FUERZA

2.3.3.3.1 SALIDA PARA CALENTADOR ELECTRICO (2 - 1x4mm2 TW + 1T x 2.5mm2 TW - 20mmØ PVC-L) pto 1.00 87.82 87.82

2.3.3.4 POZO A TIERRA

2.3.3.4.1 POZO A TIERRA (Inc Excavación y relleno) Und 1.00 728.81 728.81

2.3.3.4.2 EXCAVACION DE ZANJA Und 1.00 50.39 50.39

2.3.3.4.3 RELLENO Und 1.00 21.82 21.82

2.3.3.4.4 CABLE DE TW 50MM2 ml 8.60 18.50 159.10

2.3.3.4.5 TUBERIA PVC - 25MM ml 8.60 7.09 61.00






2.3.4.1.4 CAJA DE PASE (200 x 200 x 100 mm) pto 1.00 42.50 42.50

TO TAL S/ 37,495.38

ANEXO 05: PRESUPUESTO SISTEMA DUCTILIDAD LIMITADA DE CASA EN LOTE DE 100 M2

70







2.1 OBRA GRUESA - CASAS

23,124.70 2.1.1 MOVIMIENTO DE TIERRAS 2,306.85







2.1.2.1.2 CONCRETO F'C=210 kg/cm2 EN CONTRAPISO m3 6.68 145.77 973.16


2.1.2.2.1 CONCRETO f'c=175 kg/cm2 - MUROS m3 11.98 282.53 3,383.44

2.1.2.2.2 CONCRETO f'c=175 kg/cm2 - LOSAS m3 6.68 282.53 1,886.17

2.1.3 ENCOFRADO 3,903.26


2.1.4 ACERO 6,076.65




2.1.5 REMATES Y RESANES CASCO (10% del gasto en concreto) 985.27


2.2.1 ALBAÑILERIA (CERCO PERIMETRICO) 1,415.98





















2.3.1 DESAGUE Y ARTEFACTOS 2,029.04




2.3.1.1.3 EXCAVACIÓN ml 8.60 16.10 138.47

2.3.1.1.4 RELLENO ml 8 .6 0 10.42 89.64













2.3.1.3.3 REGISTRO DE BRONCE 2" und 1.00 26.50 26.50







2.3.1.4.4 SUMINISTRO DE PEDESTAL Universal (Modelo Mancora) color Blanco und 1.00 25.97 25.97


71







2.3.2 AGUA 873.58























2.3.3.1.6 SALIDA PARA COCINA ELECTRICA p to 1 .0 0 68.80 68.80





2.3.3.2.3 TABLERO TD - 1 und 1.00 644.92 644.92












2.3.3.4.3 RELLENO Und 1.00 21.82 21.82

2.3.3.4.4 CABLE DE TW 50MM2 ml 8.60 18.50 159.10

2.3.3.4.5 TUBERIA PVC - 25MM ml 8.60 7.09 61.00







TO TAL S/ 35,750.74


72







2.1 OBRA GRUESA - CASAS 22,333.92 2.1.1 MOVIMIENTO DE TIERRAS 2,078.20









2.1.2.2.1 CONCRETO f'c=175 kg/cm2 - MUROS m3 11.98 282.53 3,383.44

2.1.2.2.2 CONCRETO f'c=175 kg/cm2 - LOSAS m3 6.32 282.53 1,784.46

2.1.3 ENCOFRADO 3,903.26


2.1.4 ACERO 6,076.65





2.2 ACABADOS - CASAS 2,271.99 2.2.1 ALBAÑILERIA (CERCO PERIMETRICO) 639.48

2.2.1.1 MURO AMARRE DE SOGA JUNTA 1.5 cm. MORTERO 1:4 m2 13.44 47.58 639.48




















602301 DESAGUE Y ARTEFACTOS 2,029.04




2.3.1.1.3 EXCAVACIÓN ml 8.60 16.10 138.47

2.3.1.1.4 RELLENO ml 8 .6 0 10.42 89.64




















2.3.1.4.4 SU MIN IST R O DE PEDES T A L Universal (Modelo Mancora) color Blanco und 1 .0 0 25.97 25.97

2.3.1.4.5 SU MIN IST R O DE LAVADERO Amazonas Blanco incl trampa und 1 .0 0 136.53 136.53


73

2.3.1.4.6 SUMINISTRO DE LAVADERO RECORD 50X80 CM 1 POZA C/ESCURRIDOR INCL ESCUADRA und 1.00 188.47 188.47

2.3.1.4.7 MEZCLADORA LAVATORIO 4' - LINEA ECO - BAÑOS und 1.00 27.44 27.44

2.3.1.4.8 MEZCLADORA EXTERIOR DE 8' PARA DUCHA DE ASTA FIJA - LINEA ECO - DUCHAS und 1.00 97.93 97.93

2.3.1.4.9 MEZCLADORA COCINA AL MUEBLE - LINEA IRIS - COCINA und 1.00 75.71 75.71

2.3.1.4.10 LLAVE 1/2' LAVADERO PARED - LINEA ECO - LAVANDERIA und 1.00 20.56 20.56

2.3.2 AGUA 873.58




























2.3.3.2.3 TABLERO TD - 1 und 1.00 644.92 644.92












2.3.3.4.3 RELLENO Und 1.00 21.82 21.82

2.3.3.4.4 CABLE DE TW 50MM2 ml 8.60 18.50 159.10

2.3.3.4.5 TUBERIA PVC - 25MM ml 8.60 7.09 61.00







TO TAL S/ 34,183.45

ANEXO 07: PRESUPUESTO SISTEMA EMMEDUE DE CASA EN LOTE DE 120 M2

74




1.1.1 MOVILIZACIÓN Y DESMOVILIZACIÓN DE EQUIPOS glb 1.00 500.00 500.00










2.1.2.1.2 CONCRETO F'C=120 kg/cm2 EN CONTRAPISO m3 7.51 145.77 1,094.44

2.1.2.2 CONCRETO SHOTCRETE (Fabricación y colocación)

2.1.2.2.1 CONCRETO SHOTCRETE f'c=210 kg/cm2 - MUROS m3 8.75 322.53 2,820.56

2.1.2.2.2 CONCRETO SHOTCRETE f'c=210 kg/cm2 - LOSAS m3 5.26 322.53 1,695.09

2.1.3 ENCOFRADO 402.86

2.1.3.1 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO LOSAS (APUNTALAMIENTO) m2 67.48 5.97 402.86

2.1.4 ACERO 1,529.66

2.1.4.1 ACERO EN CIMENTACION kg 236.25 4.20 992.25

2.1.4.2 ACERO REFUERZO DE MURO kg 96.26 4.26 410.05

2.1.4.3 ACERO DE REFUERZO DE LOSA kg 30.04 4.24 127.36

2.1.5 LOSAS Y MUROS EMMDUE 15,100.61

2.1.5.1 MANO DE OBRA glb 1.00 3,045.00 3,045.00

2.1.5.2 MURO EMMEDUE m2 125.57 50.50 6,341.16

2.1.5.3 LOSA EMMEDUE m2 33.74 53.17 1,793.96

2.1.5.4 MALLAS DE REFUERZO ANGULAR und 500.00 6.20 3,100.00

2.1.5.5 MALLA DE REFUERZO U und 150.00 5.47 820.50


2.2 ACABADOS - CASAS 3,048.49 2.2.1 ALBAÑILERIA (CERCO PERIMETRICO) 1,415.98










2.2.3 CERRAJERIA 57.88










2.3 INSTALACIONES SANITARIAS - ELECTRICAS 6,437.55 2.3.1 DESAGUE Y ARTEFACTOS 2,029.04




2.3.1.1.3 EXCAVACIÓN ml 8.60 16.10 138.47

2.3.1.1.4 RELLENO ml 8.60 10.42 89.64

2.3.1.1.5 SALIDA DESAGUE DE PVC SAL 2" (LAVATORIO) pto 4.00 54.50 218.00

2.3.1.1.6 SALIDA DESAGUE DE PVC-SAL 4" (INODORO) pto 1.00 69.50 69.50

2.3.1.1.7 PRUEBA HIDRAULICA DE DESAGUE und 1.00 28.02 28.02


2.3.1.2.1 INSTALACION DE LAVATORIO und 1.00 55.50 55.50

2.3.1.2.2 INSTALACION DE INODORO und 1.00 55.50 55.50

2.3.1.2.3 INSTALACION DE LAVADERO DE ROPA und 1.00 55.50 55.50

2.3.1.2.4 INSTALACION DE LAVADERO DE COCINA und 1.00 55.50 55.50

2.3.1.2.5 INSTALACION DE GRIFERIA DE DUCHA und 1.00 55.50 55.50


2.3.1.3.1 SUMIDERO DE BRONCE ROSCADO 4" und 1.00 41.20 41.20




2.3.1.3.5 CAJA DE REGISTRO DE 12" x 24" und 1.00 142.50 142.50


75


2.3.1.4.1 SUMINISTRO DE INODORO JET PLUS BLNACO und 1.00 85.06 85.06

2.3.1.4.2 SUMINISTRO DE ESTANQUE MODELO RAPID JET PLUS BLANCO und 1.00 38.50 38.50

2.3.1.4.3 SUMINISTRO DE LAVATORIO MODELO MANCORA BLANCO INCL TRAMPA PVC LAVATORIO und 1.00 30.44 30.44

2.3.1.4.4 SUMINISTRO DE PEDESTAL UNIVERSAL (MODELO MANCORA) COLOR BLANCO und 1.00 25.97 25.97

2.3.1.4.5 SUMINISTRO DE LAVADERO AMAZONAS BLANCO INCL TRAMPA und 1.00 136.53 136.53






2.3.2 AGUA 873.58

2.3.2.1 SISTEMA DE AGUA FRIA


2.3.2.1.2 RED DE DISTRIBUCION INTERNA CON TUBERIA DE PROLIPROPILENO DE 1/2" (EMPOTRADA) ml 8.60 9.80 84.25

























2.3.3.2.3 TABLERO TD - 1 und 1.00 644.92 644.92












2.3.3.4.3 RELLENO Und 1.00 21.82 21.82

2.3.3.4.4 CABLE DE TW 50MM2 ml 8.60 18.50 159.10

2.3.3.4.5 TUBERIA PVC - 25MM ml 8.60 7.09 61.00







TO TAL S/

40,214.00


76


1.0 OBRAS PROVISIONALES 1,140.00 1.1 TRABAJOS PRELIMINARES CONDOMINIO 1

1,140.00


1.1.2 INSTALACION DE CERCO PROVISIONAL DE OBRA GLB 1.00 640.00 640.00


2.1 OBRA GRUESA - CASAS 28,780.54 2.1.1 MOVIMIENTO DE TIERRAS

2,306.85

2.1.1.1 LIMPIEZA Y DESBROCE DE TERRENO M2 100.00 5.30 530.00



2.1.2 CONCRETO (Fabricación, transporte y colocación)

8,794.03







2.1.3 ENCOFRADO

353.19


2.1.4 ACERO

1,340.66




2.1.5 LOSAS Y MUROS EMMDUE

15,106.41

2.1.5.1 MANO DE OBRA glb 1.00 2,610.00 2,610.00

2.1.5.2 MURO EMMEDUE m2 120.89 50.50 6,105.07

2.1.5.3 LOSA EMMEDUE m2 59.16 53.17 3,145.54



2.1.6 REMATES Y RESANES CASCO

879.40

2.2 ACABADOS - CASAS 3,026.07 2.2.1 ALBAÑILERIA (CERCO PERIMETRICO)

1,415.98


2.2.2 MARCOS Y PUERTAS

674.96








2.2.3 CERRAJERIA

35.46



2.2.4 ALUMINIO Y VIDRIOS

899.67






2.3 INSTALACIONES SANITARIAS - ELECTRICAS 6,437.55 2.3.1 DESAGUE Y ARTEFACTOS

2,029.04

2.3.1.1 RED DE DESAGUE 2.3.1.1.1 SUMINISTRO Y COLOCACION DE TUBERIA PVC SAL 2" ml 5.60 9.90 55.43


2.3.1.1.3 EXCAVACIÓN ml 8.60 16.10 138.47

2.3.1.1.4 RELLENO ml 8.60 10.42 89.64

















77


2.3.1.4.1 SUMINISTRO DE INODORO Jet plus blnaco und 1.00 85.06 85.06

2.3.1.4.2 SUMINISTRO DE ESTANQUE Modelo Rapid Jet Plus Blanco und 1.00 38.50 38.50

2.3.1.4.3 SUMINISTRO DE LAVATORIO Modelo Mancora Blanco incl trampa pvc lavatorio und 1.00 30.44 30.44

2.3.1.4.4 SUMINISTRO DE PEDESTAL Universal (Modelo Mancora) color Blanco und 1.00 25.97 25.97







2.3.2 AGUA 873.58




























2.3.3.2.3 TABLERO TD - 1 und 1.00 644.92 644.92












2.3.3.4.3 RELLENO Und 1.00 21.82 21.82

2.3.3.4.4 CABLE DE TW 50MM2 ml 8.60 18.50 159.10

2.3.3.4.5 TUBERIA PVC - 25MM ml 8.60 7.09 61.00







TO TAL S/ 39,384.15


78





1.1.2 INSTALACION DE CERCO PROVISIONAL DE OBRA GLB 1.00 640.00 640.00



2.1.1.1 LIMPIEZA Y DESBROCE DE TERRENO M2 90.00 5.30 477.00










2.1.3 ENCOFRADO 353.19


2.1.4 ACERO 1,340.66




2.1.5 LOSAS Y MUROS EMMDUE 14,796.41

2.1.5.1 MANO DE OBRA glb 1.00 2,610.00 2,610.00

2.1.5.2 MURO EMMEDUE m2 120.89 50.50 6,105.07

2.1.5.3 LOSA EMMEDUE m2 59.16 53.17 3,145.54



2.1.6 REMATES Y RESANES CASCO 830.34

2.2 ACABADOS - CASAS 2,271.99 2.2.1 ALBAÑILERIA 639.48

2.2.1.1 MURO AMARRE DE SOGA JUNTA 1.5 cm. MORTERO 1:4 m2 13.44 47.58 639.48









2.2.3 CERRAJERIA 57.88




2.2.4 ALUMINIO Y VIDRIOS 899.67






2.3 INSTALACIONES SANITARIAS - ELECTRICAS 6,437.55 2.3.1 DESAGUE Y ARTEFACTOS 2,029.04




2.3.1.1.3 EXCAVACIÓN ml 8.60 16.10 138.47

2.3.1.1.4 RELLENO ml 8.60 10.42 89.64

















79


2.3.1.4.1 SUMINISTRO DE INODORO JET PLUS BLNACO und 1.00 85.06 85.06

2.3.1.4.2 SUMINISTRO DE ESTANQUE MODELO RAPID JET PLUS BLANCO und 1.00 38.50 38.50

2.3.1.4.3 SUMINISTRO DE LAVATORIO MODELO MANCORA BLANCO INCL TRAMPA PVC LAVATORIO und 1.00 30.44 30.44

2.3.1.4.4 SUMINISTRO DE PEDESTAL UNIVERSAL (MODELO MANCORA) COLOR BLANCO und 1.00 25.97 25.97

2.3.1.4.5 SUMINISTRO DE LAVADERO AMAZONAS BLANCO INCL TRAMPA und 1.00 136.53 136.53






2.3.2 AGUA 873.58




























2.3.3.2.3 TABLERO TD - 1 und 1.00 644.92 644.92












2.3.3.4.3 RELLENO Und 1.00 21.82 21.82

2.3.3.4.4 CABLE DE TW 50MM2 ml 8.60 18.50 159.10

2.3.3.4.5 TUBERIA PVC - 25MM ml 8.60 7.09 61.00







TO TAL S/ 37,551.76

análisis de construcción de vivienda formal en lotes

Documents