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ANÁLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN MÉXICO Soluciones desde la perspectiva del crédito hipotecario
Noviembre 2013
UNA NUEVA VISIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO Noviembre 2013
www.ahm.org.mx
INDICE
UNA NUEVA VISIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO Agosto 2013
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01 Nuevos Nichos de Mercado
02 Análisis de la Demanda
03 Ejemplos
04 Conclusiones
Nuevos Nichos de Mercado
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• Los mercados hipotecarios son cada vez más complejos dependiendo del grado de formalidad o informalidad de la economía
• En México 45% de la economía es informal
• Existen muchos grados dentro de la economía informal
Riesgo cero ó riesgo cien.
• Entender el mercado por nichos cambia paradigmas.
Ej. Los diferentes tipos de Café
• El analizar el mercado permite evitar interpretaciones equivocadas: • “Todos los No Afiliados son de alto riesgo” • “El mercado No Afiliado es rural” • “Todos los No Afiliados son informales” • “Todo es un problema de garantías” • “Todo es un problema de enganche” • “El Mercado de afiliados está atendido”
01
Nuevos Nichos de Mercado
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Análisis de la Asociación Hipotecaria Mexicana
01
• Análisis de mercado orientado a la capacidad de compra
• Identificar los volúmenes que pueden ser atendidos con hipoteca.
• Y aquellos cuya solución de vivienda tiene que pasar por un proceso distinto.
• Como se calculó: • El análisis utiliza varias bases de datos, incluyendo las del SAT, y la información del Instituto Nacional de Estadística
Geografía e Informática (INEGI) cuadrada a nivel de cuestionario.
• Se trata de obtener ordenes de magnitud y llegar a propuestas de oferta de productos, fondeador y canal de mercado.
02 Tamaño de Mercado
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47.6 M
PEA
Afiliados
40.5%
No afiliados
59.4%
Con crédito
Sin crédito 1.4 M
Fuente ENIGH 2010
Plan Financiero 2013 Infonavit
Presentación Fovisssste cierre 2012
Análisis Infonavit 2do Crédito 2012
BD SAT e Infonavit 2010
Dato Infonavit 2013
5
Calificados
Sin calificar
Afiliados y Contribuyentes 0.9 M
Continúan pagando 4.7 M
Otros ( Pemex, CFE, etc.)
Infonavit
Fovissste
Afiliados 3.6 M
5 bimestres cotizados 1.9 M
Otros 2.3 M
Califican 2do crédito Infonavit
0.3 M Ya pagaron crédito
No califican 1.5 M
Continúan pagando 0.8 M
Ya pagaron crédito 0.5 M
Con
crédito
Sin
crédito
Infonavit y Ex Fovissste
Fovissste y Ex Infonavit
Análisis de la Demanda * Algunos datos son estimados a partir de las fuentes pero los órdenes de magnitud son correctos
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47.6 M
PEA
Afiliados
40.5%
No afiliados
59.4%
Ingresos fijos 1.1 M
Ingresos variables 0.8 M
Ingresos fijos 2.9 M
Ingresos variables 2.7 M
Infonavit
Fovissste
Infonavit y/o
Fovissste
Ex afiliados
Ingresos fijos 0.4 M
Ingresos variables 4.8 M
Ingresos fijos 5.2 M
Ingresos variables 10.4 M
Nunca afiliados
Formales
Formales
Informales
Informales Fuente ENIGH 2010
Fuente: ENIGH 2010 y Encuesta de Micronegocios 2010
02 Tamaño del Mercado
Otros (Pemex, CFE, etc.)
Con Crédito
Sin Crédito
Análisis de la Demanda *Algunos datos son estimados a partir de las fuentes pero
los órdenes de magnitud son correctos
Al corriente
En Mora
Nunca lo solicitó
Lo terminó de pagar
bien
Se liquidó con
problemas
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Afiliados Infonavit
• 300 mil derechohabientes calificados 2do Crédito Infonavit
• 1.5 Millones derechohabiente con primer crédito pagado, flexibilizando criterios podrían acceder a un 2do Crédito
• 900 mil derechohabientes que son contribuyentes
• 1.9 Millones derechohabiente no calificados con más de 5 bimestres cotizados
• En total 4.6 millones de derechohabiente extra del Infonavit con potencial para recibir crédito
Afiliados Fovissste
• 500 mil afiliados que ya pagaron primer crédito, podrían solicitar 2do Crédito (Bancario)
• 1.4 millones derechohabiente con derecho a crédito
• En total 1.9 millones derechohabiente extra del Fovissste con potencial para recibir crédito
02 Oportunidades del Mercado
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02 Oportunidades del Mercado
No Afiliados Formales
• 7.1 M de No Afiliados Formales
Ingreso Fijo 1.5 M
Ingreso Variable 5.6 M
No Afiliados Informales
• 21.2 M de No Afiliados Informales
Ingreso Fijo 8.1 M
Ingreso Variable 13.1 M
04 Conclusiones
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• El mercado sigue siendo enorme
• Cada nicho requiere una manera diferente de ser atendido
• Producto
• Precio
• Garantías
• Seguro de riesgo de crédito
• Canales de mercadeo
• Políticas de recuperación, reestructura y servicing
04 Conclusiones
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• El análisis permite focalizar a las entidades a través de los diferentes segmentos de riesgo para estimar recursos y subsidios
• Se pueden establecer convenios de comercialización con los Institutos y los otros Jugadores de la Industria.
• Cuando se cruzan las bases de datos se amplia la información de las personas.
• Baja los niveles de riesgo considerando la historia de las personas.
• Permite Identificar ex afiliados con crédito que son morosos, por lo que sirve como una herramienta de recuperación y cobranza.
04 Conclusiones
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• Es posible tener información de quienes tiene un crédito hipotecario.
• Permite diseñar o mejorar productos hipotecarios, y de reestructuración ad-hoc por nicho.
• Hay que insistir en modificaciones legales y normativas.
• Cada vez más cerca del ciudadano entendiendo mejor sus características, condiciones y necesidades
• En bienes raíces tres condiciones: Ubicación, ubicación, ubicación • Para atender las necesidades de vivienda tres condiciones: Segmentar, segmentar, segmentar