anÁlisis de la prefactibilidad en la creaciÓn de una
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ANÁLISIS DE LA PREFACTIBILIDAD EN LA CREACIÓN DE UNA
INMOBILIARIA PARA LA EMPRESA VÁSQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A
MARLY EDITH AMORTEGUI MARTÍNEZ
UNIVERSIDAD DE SAN BUENAVENTURA
FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
ADMINISTRACIÓN DE NEGOCIOS
MEDELLÍN
2009
3
ANÁLISIS DE LA PREFACTIBILIDAD EN LA CREACIÓN DE UNA
INMOBILIARIA PARA LA EMPRESA VÁSQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A
MARLY EDITH AMORTEGUI MARTÍNEZ
Trabajo de consultoría para optar al título
de Administradora de Negocios
Asesor
MARÍA YANICED BALBÍN TAMAYO
Economista
UNIVERSIDAD DE SAN BUENAVENTURA
FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
ADMINISTRACIÓN DE NEGOCIOS
MEDELLÍN
2009
4
Nota de Aceptación
______________________________
______________________________
______________________________
______________________________
______________________________
______________________________
______________________________
Asesor Temático
______________________________
Asesora Metodológica
______________________________
Firma del jurado
Medellín, 30 noviembre de 2009
5
CONTENIDO
pág.
INTRODUCCIÓN
12
2. OBJETIVOS 13
2.1 OBJETIVO GENERAL 13
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
13
3. PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA 14
3.1 BREVE RESEÑA HISTÓRICA 14
3.2 ELEMENTOS CORPORATIVOS 16
3.2.1 Misión 16
3.2.2 Visión 16
3.2.3 Valores, Políticas o Principios 17
3.2.3.1 Valores Corporativos 17
3.3. PORTAFOLIO DE PRODUCTOS O SERVICIOS 17
3.4. ÁREA PROBLEMÁTICA
17
4. MARCO TEÓRICO 19
4.1 ANÁLISIS DEL FUNCIONAMIENTO DE UNA INMOBILIARIA 19
4.1.1 Administración inmobiliaria 19
4.1.2 Procedimientos de una inmobiliaria 22
4.1.3 Servicios prestados por una inmobiliaria 18
4.2 SITUACIÓN ACTUAL DE VÁSQUEZ ARANGO ARQUITECTOS
S.A.
43
6
5. DISEÑO METODOLÓGICO 47
5.1 ENFOQUE 47
5.2 TIPO DE INVESTIGACIÓN 47
5.3 MÉTODO DE ESTUDIO 47
5.4 POBLACIÓN Y MUESTRA 47
5.5 VARIABLES O CATEGORÍAS DE ANÁLISIS 48
5.5.1 Actividades de complementación. 48
5.5.2 Características de la organización 48
5.5.3 Inversión 50
5.6 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE LA
INFORMACIÓN
52
6. RESULTADOS 53
6.1 PRESENTACIÓN DE RESULTADOS 53
6.2 ANÁLISIS DE RESULTADOS 53
7. CONCLUSIONES 56
8. RECOMENDACIONES 58
BIBLIOGRAFÍA 59
ANEXOS 61
7
LISTA DE TABLAS
pág.
TABLA 1 NIVELES DE VENTA MENSUALES 53
TABLA 2 COMPARATIVO VENTAS VS COSTOS Y GASTOS 53
9
LISTA DE ANEXOS
pág.
ANEXO 1 PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA 62
ANEXO 2 FORMATO PARA LA ARCHIVACIÓN DE INMUEBLES 64
ANEXO 3 ACTA DE ENTREGA 65
ANEXO 4 TIPS INMOBILIARIOS 69
10
GLOSARIO
BROKERS: Los brokers son aquellas personas encargadas de actuar como
intermediarios entre los vendedores de negocios y los compradores de los
mismos, a fin de posibilitar el acercamiento de las partes y conciliar, una fácil y
buena negociación.
ARRAS: La figura de las "arras" hace relación, al pacto que hacen los
contratantes de entregar una cosa, generalmente dinero, en señal de la existencia
de un contrato que se celebra. La referida estipulación puede tener tres propósitos
diferentes: confirmar simplemente el contrato, confirmar y garantizar su ejecución
o poder desistir del contrato.
HIPOTECA: La hipoteca es un derecho real constituido en garantía de un crédito
sobre un bien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su
propietario, pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el
plazo pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular
en ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crédito.
AVALÚO: Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos,
urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el
valor comercial de una propiedad.
INMUEBLE: Se consideran inmuebles todos aquellos bienes, como casas o
fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos, porque
forman parte de un terreno o están anclados (pegado o clavado) a él. Viene de la
palabra inmóvil. A efectos civiles, en algunas legislaciones los buques y las
aeronaves tienen la consideración de inmuebles.
UPAC: son las iníciales de unidad de poder adquisitivo constante. Este sistema
tenía como principales objetivos los de mantener el poder adquisitivo de la
moneda y ofrecer una solución a los colombianos que necesitaran tomar un
crédito hipotecario de largo plazo para comprar vivienda.
11
SERVIDUMBRES: Derecho en predio ajeno que limita el dominio de éste y que
está constituido en beneficio de las necesidades de otra finca perteneciente a
distinto propietario, o del público.
PERMUTA: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se
obliga a dar una cosa para recibir otra. Es el contrato que sirve para regular el
acto.
12
INTRODUCCIÓN
La investigación se realizó en la empresa, Vásquez Arango Arquitectos S.A, una
empresa dedicada al diseño, construcción, remodelación e interventoria, durante
24 años consecutivos. A lo largo de estos años de trabajo la empresa, ha
recopilado un importante record de obras, además se ha caracterizado por tener
una amplia gama de servicios y se propone ser una empresa integral
desarrollando los dos grandes campos de acción dentro de la propiedad raíz, que
son: la construcción y la comercialización de inmuebles, adicional a esto, la
empresa busca producir unos ingresos adicionales a los generados por los
departamentos de diseño y construcción.
Es por esto que se realizó una investigación para analizar la prefactibilidad de la
creación de una inmobiliaria dentro de la empresa de arquitectura y construcción
Vásquez Arango Arquitectos S.A, con el ánimo de generar más ingresos a esta
compañía.
En búsqueda de desarrollar la idea principal del presente trabajo, se analizó el
comportamiento del mercado inmobiliario, datos de otras inmobiliarias y empresas
de construcción que tienen dentro de sus características la venta de inmuebles, y
la evolución de la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A, ante los cambios.
13
2. OBJETIVOS
2.1. OBJETIVO GENERAL
Determinar la prefactibilidad del desarrollo de una inmobiliaria dentro de la
empresa de arquitectura y construcción Vásquez Arango Arquitectos
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Identificar las ventajas y desventajas en la creación de una inmobiliaria dentro de
la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A
Analizar las variables en la implementación de las funciones de una inmobiliaria
dentro de la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A
14
3. PRESENTACION DE LA EMPRESA
3.1 BREVE RESEÑA HISTÓRICA
“VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A, es una compañía que fue fundada en
junio de 1985 por su único dueño el arquitecto Carlos Vásquez Arango,
inicialmente fue creada como una empresa de diseño y arquitectura pero a lo largo
de estos 23 años, fue ampliando sus servicios para ofrecer también la prestación
de Interventoría, construcción y remodelación.
Estos son algunos de sus labores realizados.
Construcción CLINICA EL CAMPESTRE
Diseño Condominio LA COLINA
Diseño y construcción Edificio SOTAYAC
Diseño urbano y arquitectónico de la URBANIZACION CALASANIA ETAPA I
Diseño y construcción del MALL LA SEBASTIANA
Diseño y Construcción TRANSFORMADORES SUNTEC
Diseño y Interventoría INDUSTRIAS PRINTEX S.A.
Adecuaciones FABRICA DE CALCETINES CRYSTAL S.A.
Diseño y construcción URBANIZACION AVALON
Diseño, construcción y dirección de la remodelación del CLUB CAMPESTRE
EL RODEO
Diseño y construcción de la nueva sede para el CLUB DE TIRO, CAZA Y
PESCA DIANA
Diseño y construcción consultorios para el Centro Sicopedagógico Integrado
CEPI
Diseño y construcción de oficinas y puntos de venta de la panadería SANTA
CLARA.
Diseño y construcción de cabaña (350m²) en el Porvenir, Coveñas.
Construcción de vivienda (265m²) en la transversal superior, sector El Balcón,
el Poblado.
Diseño y construcción para las reformas de los locales PAGUEMENOS, en las
Calles Colombia y Sandiego.
Diseño y construcción del bar FLAMINGO, en el hotel Flamingo en Cartagena.
15
Diseño y montaje de punto de ventas de fábrica, en la empresa FATELARES.
Diseño, construcción y mantenimiento en la empresa LANDERS y Cia.
Trabajos varios en diseño y construcción para la empresa EDUARDOÑO.
Reforma y adecuación de la bodega (1000m²), para la empresa KERACOL.
Reforma y construcción Serviteca LLANTAS Y ACCESORIOS y
REENCAUCHADORA HERCULES, para la ampliación de la nueva imagen
servicio Good Year.
Reforma y adecuación para el punto de venta DOMINO’S PIZZA, sucursal
Poblado.
Construcción del restaurante THREE AMIGOS, antigua Bella Época.
Diseño interior y construcción para la Corporación Cafetera de Ahorro y
Vivienda S.A, CONCASA; sucursales de Coltejer, La América y Guayaquil.
Construcción Banco SELFIN, sucursal Medellín. Centro comercial Oviedo.
Diseño arquitectónico BANCO COMERCIAL ANTIOQUEÑO, sucursal Caribe.
900m².
Reforma salas BIP BANCOQUIA, en el Centro Comercial Unicentro y en el
Centro Comercial La Fé.
Construcción CONCASA, sucursal Laureles.
Diseño y montaje de stands para empresas como PROLECHE, PAKITA, JHON
RESTREPO A y Cia, COMPAÑÍA AGRICOLA DE SEGUROS, CAFÉ LA
BASTILLA, COMPAÑÍA NACIONAL DE CHOCOLATES y FABRICATO, en
varios eventos realizados en la ciudad de Medellín.
Diseño y construcción fábrica de alimentos MIL DELICIAS, Rionegro,
Antioquia.
Diseño reforma para oficina BANCAFE, sucursal Ciudad Bolívar, Antioquia.
Diseño y construcción de locales para PIZZAS PICCOLO, ubicados en el
centro, carrera 70, Almacentro, Cartagena y Poblado.
Diseño e interventoría de bodega Colombiana de Hilados, para el grupo
Crystal-Vestimundo, ubicada en la Zona Franca. Rionegro Antioquia.
Construcción finca propiedad del Dr. Juan Felipe Gaviria en el Retiro,
Antioquia.
Diseño finca propiedad de la familia Acosta Zapata. 350m².
Diseño finca propiedad de la familia Moreno Vásquez. 400m².
Trabajos de remodelación y adecuación BANCO DE CREDITO, sucursal
principal. Medellín.
Diseño arquitectónico AUTOBANCO, para BANCO SANTANDER. Sucursal
Av.33. Medellín.
Trabajos de ampliación de bodegas de la empresa SOTINSA.
16
Adecuación oficina ARTHUR ANDERSEN. Edificio Colseguros.
Diseño arquitectónico y construcción para FARMASTORE LAS AMERICAS.
Diseño y construcción etapa III Clínica y Laboratorio médico Las Américas.
Interventoría Urbanización POBLADO ALTO. 17 casas unifamiliares.
Interventoría Urbanización REMANSO DE SAN LUCAS.
Interventoría para las bodegas de la empresa INDUSTRIAS DE ACERO S.A,
(7500m²)
Interventoría técnica y administrativa industrias PRINTEX S.A. Armenia,
Quindío.
Interventoría Hangar y oficinas de la empresa TAMPA Carga
Interventoría técnica y administrativa Bodega COMERCIALIZADORA
INTERNACIONAL
Entre otros “1
3.2. ELEMENTOS CORPORATIVOS
3.2.1. Misión “Somos una empresa dedicada al diseño y construcción, con un
alto nivel de calidad, con el propósito de satisfacer los requerimientos de nuestros
clientes brindándoles asesorias sustentadas en el profesionalismo, talento
humano, conocimiento e innovación, con un personal capacitado para dar
soluciones integrales, generando bienestar a nuestros clientes, empleados y
proveedores. ” 2
3.2.2. Visión “Nos comprometemos en ser una organización líder como
proveedores de servicios inmobiliarios; diseñando y construyendo con calidad,
buscando siempre la satisfacción del cliente, además crecer y consolidarnos, en
el mercado como una empresa que ofrece servicios de excelente disposición y
compromiso, trabajando con nuestros clientes de la mano para identificar sus
necesidades y desarrollar soluciones que le brinden resultados reales y
verosímiles.” 3
1 Información suministrada por VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A. Tel. 268 70 54
2 Ibid
3 Ibid
17
3.2.3. Valores, Políticas o Principios
3.2.3.1 Valores Corporativos: ”Estos son los pilares filosóficos en que se basa
nuestra organización y en los que se inspiran nuestro equipo de trabajo, para
generar asesorias de alta calidad día a día.” 4
Honestidad
Compromiso
Trasparencia
Profesionalismo
Respeto
Perseverancia
3.3 PORTAFOLIO DE PRODUCTOS O SERVICIOS
“VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A. Se caracteriza por ofrecer una amplia
gama de servicios del gremio constructor, como son: diseño, construcción,
remodelación, adecuación e interventoria. ” 5
La empresa a lo largo de los 24 años de trabajo ha recopilado un importante
record de obras, pudiendo ofrecer servicios en los campos del diseño, la
construcción y la interventora. La organización de la empresa se desarrolla a partir
de los departamentos de diseño y construcción, que cuentan con personal
profesional y especializado en cada una de las actividades que en estos se
desarrollan. El cliente puede encontrar en la empresa desde el servicio
independiente de cada departamento, hasta el trabajo en conjunto de ambos,
trascendiendo a una actividad integral.
3.4 ÁREA PROBLEMÁTICA
La empresa para lograr su reconocimiento en el mercado como una organización
líder a manera de proveedores de servicios inmobiliarios, debe ampliar sus
servicios prestados para obtener una mayor cobertura del mercado,
4 Ibid
5 Información suministrada por VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A. Tel. 268 70 54
18
adicionalmente obtendría más unidades de negocio y por ende más oportunidades
de obtención de ganancias, mas aun cuando se ha venido presentando desde el
año anterior (2008) una desaceleración de la construcción de viviendas, por lo
tanto es importante buscar nuevas oportunidades de flujo de capital.
Con esta investigación se busca demostrar que la creación de una inmobiliaria
dentro de la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A. Como una
unidad de negocio adicional es una excelente opción ya puede generar más
ingresos y obtener un flujo de capital constante a mediano y largo plazo.
19
4. MARCO TEÓRICO
4.1. ANÁLISIS DEL FUNCIONAMIENTO DE UNA INMOBILIARIA
Para la comprensión del funcionamiento de una inmobiliaria, se deben analizar
tres puntos fundamentales como: la administración inmobiliaria, los procedimientos
para el funcionamiento y los servicios que ofrece.
4.1.1 Administración inmobiliaria
Que es una inmobiliaria
Es una empresa dedicada a la comercialización de inmuebles y para ello hace las
veces de intermediaria entre el vendedor y el comprador y por esta labor cobran
una comisión. El porcentaje de esta comisión no esta reglamentada en el código
de comercio, pero según estudios de la Cámara de Comercio de Bogota, la
costumbre mercantil dice “que se acostumbra pagar al comisionista por su
intermediación en un contrato de compraventa de un bien inmueble ubicado en
zona urbana, es del 3% del precio de venta del inmueble” 6
Además el mercado inmobiliario en el papel de oferentes y la comunidad en
general como demandantes, han asumido este porcentaje como un valor real y
cotidiano.
Vía inmuebles en su glosario define una inmobiliaria como, “Empresa cuya
principal actividad es la intermediación en la compra y venta de todo tipo de bienes
inmuebles” 7.
La pagina inmobiliaria El Purre, define “las operaciones que suele realizar una
inmobiliaria son:
Venta y alquiler de propiedades.
6 Información suministrada por www.ccb.org.co/
7 Información suministrada por www.viabcp.com/viainmuebles/glosario_bottom.html
20
Análisis del estado legal de la propiedad y del titular del inmueble antes de ser
comercializado.
Pedidos de informes de dominio en el registro de la propiedad.
Publicación de las propiedades en medios de comunicación acordes.
Asesoramiento legal a ambas partes”8
“Tipos de inmobiliarias.
1. Inmobiliarias clásicas: Estas entidades, son inmobiliarias donde su
esquema de trabajo tiene una mayor concentración en los arrendamientos
de los inmuebles y aunque la mayoría de estas inmobiliarias tiene también
inmuebles para la venta, no es su objeto principal de lucro.
2. Inmobiliarias de proyectos: Estas inmobiliarias son entes independientes
con razones sociales y capital diferente, de las constructoras que ejecutan
los proyectos o los inmuebles, y su objetivo es realizar la intermediación
entre el constructor y el comprador, ya que el constructor dentro de su
organigrama no posee un departamento de ventas, ni muchos menos una
inmobiliaria creada dentro de sus instalaciones, por lo tanto busca
tercerizar las vetas de sus proyectos através de este tipo de inmobiliaria.
3. Constructor inmobiliario: Es una compañía constructora que asume, el
compromiso de ejecutar la construcción de una obra o proyecto, con
recursos propios o ajenos (através de un crédito hipotecario que se
realiza con una hipoteca de mayor extensión sobre el lote en el que se
realizara la obra o proyecto). Además tiene dentro de su organigrama un
departamento de ventas que debe realizar la venta y promoción de los
inmuebles que ejecuta la compañía.
4. Una inmobiliaria dentro de una constructora: Esta inmobiliaria va mas aya
de un departamento de ventas de una constructora, ya que además de
hacer la promoción y ventas de los proyectos de la compañía, busca y
adquiere inmuebles usados y nuevos para la venta, promociona y vende
otros inmuebles diferentes a los que ejecuta la compañía; pero es una
8 Información suministrada por www.elpurre.com/dic/inmobiliaria/
21
inmobiliaria dependiente, con el mismo nombre y capital de la
constructora”. 9
La importancia del las inmobiliarias y el sector constructor en el país.
Observando las cifras económicas de los últimos 30 años en nuestro País, se
puede notar que las inmobiliarias y la industria de la construcción, es uno de los
sectores mas importantes de la economía Colombiana, ya que es estratégico para
el desarrollo del país, además es un gran generador de empleos directos e
indirectos y sus productos inciden en forma directa o indirecta en el progreso de la
sociedad.
Según la Alcaldía de Medellín, “a partir de 1970, la construcción se convirtió en un
sector estratégico para la promoción del crecimiento económico en el país, razón
por la cual se han desarrollado activas políticas de promoción del mismo. Como
resultado de estos instrumentos, desde finales de la década del 80, el sector ha
alcanzado una importante participación en el PIB nacional, que ha permanecido
alrededor de 6%. Hasta mediados de 1995, la construcción en el ámbito nacional
creció a un ritmo sostenido, pero a partir del segundo semestre de este año se
comenzó a dar una desaceleración en el sector, lo que se tradujo en una fuerte
recesión a inicios de 1996, y esto influyó de manera negativa en el
comportamiento de actividades conexas. El factor determinante de este
comportamiento fue el colapso del sistema Upac, por el alto nivel adquirió la tasa
de interés en un esquema de financiación que estaba ligado a este indicador”. 10
La Alcaldía afirma también que, “después de la crisis se observa una notable
recuperación del sector. Mientras que en el período de crisis se ofrecía un
promedio anual en el nivel nacional de 65.000 viviendas, a partir de 2002 se
ofrecen 149.000, cifra cercana al promedio que se presentaba antes de la crisis,
que era de 182.000 viviendas. Esto se explica fundamentalmente por la estabilidad
del esquema de financiación que ha generado mayor confianza en los usuarios;
además, por la implementación de programas gubernamentales para el fomento
de la construcción de vivienda de interés social, por el impulso al otorgamiento de
subsidios y por los beneficios fiscales para estratos altos.
Por todo esto la Alcaldía de Medellín confirma que, la actividad ha sido gran
jalonadora del crecimiento de la economía: el PIB de este sector tuvo una
9 Información suministrada por Vásquez Arango Arquitectos
10 Información suministrada por www.medellin.gov.
22
variación anual de 10.59% en 2004, superior al crecimiento promedio del PIB de la
economía que fue de 3.96%; y en 2005 fue el segundo sector en aporte al
crecimiento del PIB: de 5.13% de crecimiento de la economía, 0.65 puntos
porcentuales son explicados por el sector. El crecimiento del sector fue de 12,57%
en 2005, explicado por el aumento en el valor agregado de las obras de ingeniería
civil en 27,87% y edificaciones en 5,43%.
Se estima que por cada vivienda se generan 3 empleos, y por cada vivienda
social, 2 nuevos empleos. Adicionalmente, por cada empleo directo se generan
1.2 empleos indirectos. Uno de los motores del sector constructor podría
encontrarse en la vivienda de interés social (VIS), tanto para los constructores
como para la economía colombiana: por cada peso que se invierte en ella se
generan cinco pesos en la economía, dado el fuerte impacto que presenta sobre
variables como servicios públicos, generación de empleos directos e indirectos,
transporte y mejoramiento sustancial en la calidad de vida de los colombianos”11.
Según la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, "al primer trimestre de
2009, el sector de la construcción siguió experimentando un ajuste que está en
línea con el cambio de ciclo que está viviendo la economía nacional. Esta
situación representa un gran aliciente para la economía del país ya que el sector
de la construcción es uno de los generadores más importantes de empleos
directos e indirectos, y es por esta razón que hay que destacar que entre abril y
junio del año en curso el sector de la construcción ocupó 947 mil 904 personas a
nivel nacional.
Camacol confía en que las medidas de política adoptadas por el Gobierno
continúen generando los efectos deseados y que por otra parte se alcance una
gestión eficaz de generación de suelo urbanizable para tener una mayor oferta,
especialmente en el segmento de vivienda de interés prioritario”. 12
4.1.2. Procedimientos de una inmobiliaria
Marketing inmobiliario: Meridiano Brokers inmobiliarios expresa que marketing
Inmobiliario “es la elaboración de un buen Plan de Marketing para la
comercialización de una promoción inmobiliaria, al igual que para la puesta en el
mercado de cualquier producto o servicio, no sólo es conveniente sino que es
5 Información suministrada por www.medellin.gov.
12 Información suministrada por www.camacol.com
23
necesaria para elevar la máximo posible la probabilidad de éxito, y en
consecuencia optimizar el beneficio esperado. Este es su objetivo principal, pero
un Plan de Marketing bien hecho también tiene como fin el de inducir a un buen y
completo conocimiento del mercado, en sus dos componentes principales: el
cliente potencial y la competencia a una objetiva identificación de oportunidades y
al diseño de una oferta que permita la más eficaz explotación de las mismas.
Por otra parte, la metodología y la sistemática de trabajo a que obliga la
preparación de un Plan de Marketing son factores que redundan en beneficio de la
organización ya que promueven la delegación y el trabajo en equipo”. 13
Consignación de inmuebles en venta: la consignación de inmuebles se le llama
a la acción que realiza el propietario o el apoderado, cuando lleva la información
comercial detallada del inmueble que desea ser comercializada por la inmobiliaria,
a la cual le está presentando la información.
Sobre este tema Metro cuadrado pronuncia lo siguiente: “debido a que la ley no
fija parámetros exactos sobre lo que deben o no, incluir los contratos de
consignación hay que ser muy rigurosos en su elaboración para asegurar el pago
justo de la comisión.
De acuerdo con la normatividad vigente es posible pactar y relacionar en
documento las condiciones, compromisos y deberes entre los dueños de los
inmuebles y los agentes de finca raíz, en su calidad de intermediarios
para promocionar las propiedades y conseguirles el cliente para cierre del negocio.
Y aunque este documento garantiza una relación comercial equitativa para ambas
partes, es más una manera “un seguro” para que los agentes no sean víctimas del
incumplimiento en el pago total o parcial de la comisión por parte del oferente.
Sobre los tipos de contrato de consignación de inmuebles, Metro cuadrado
enuncia los siguientes:
1) Contrato de consignación sin exclusividad: Se trata de un documento con
el que el propietario solo está obligado a pagar la comisión cuando es el
agente inmobiliario quien consigue al cliente y obviamente, cumple con su
labor de asesoría en los trámites del caso desde la promesa de compraventa
13
Información suministrada por colombia.acambiode.com/producto
24
hasta que se esta se ejecuta en su totalidad. Además, le da la libertad al
propietario de consignar su inmueble en otras inmobiliarias o de venderlo
directamente sin que esto tenga repercusión alguna. Sin embargo, en este tipo
de contratos los propietarios deben asumir los gastos de publicidad o
promoción en que incurrirá el agente inmobiliario para vender el inmueble.
Generalmente, los agentes recaudan este dinero con base en una tarifa y un
plan publicitario establecido de antemano al momento de mismo de la firma del
documento de consignación.
2) Contrato de consignación con exclusividad: Mediante este documento los
agentes inmobiliarios pactan con el propietario que ellos serán los únicos
autorizados para promocionar y vender un inmueble. Así las cosas, si por
alguna razón el propietario es quien consigue el cliente igual estará en la
obligación de pagarle la comisión al agente inmobiliario. De esta manera
también se evita que el propietario pueda acudir a otros agentes inmobiliarios,
entre otras posibilidades”.14
Adquisición de inmuebles: Sobre este tema el portal inmobiliario Viva Real
Colombia informa lo siguiente:
“Muchas personas desconocen la doble formalidad requerida para poder adquirir
el derecho real de dominio de un inmueble, generando así diferentes dificultades
para vendedores y compradores. A continuación encontrará cuáles son esos
requisitos:
Título y Modo
La forma de adquirir los derechos reales en Colombia, entre ellos el derecho de
dominio, necesita de una doble formalidad, el título y el modo.
El título, es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que
faculta para adquirir el derecho real de manera directa, en pocas palabras el título,
es el contrato que otorga a la persona el derecho de que se le haga la transmisión
de un derecho, ya sea que dicho contrato se denomine: compraventa, usufructo,
comodato, etc.
14
Información suministrada por: www.metrocuadrado.com/
25
El modo por su parte es la forma de ejercitar el título para adquirir el derecho real,
en consecuencia el modo es la forma en que el derecho que se ha obtenido en
virtud del contrato finalmente llegue al patrimonio de las personas, dichos modos
están determinados por la propia ley y son: Prescripción, Accesión, Sucesión por
causa de muerte, Tradición y Ocupación (artículo 673 del Código Civil)
Título para adquirir bienes inmuebles
El título más común para la adquisición de bienes inmuebles es la compraventa,
es importante resaltar que la compraventa en si no está otorgando el derecho de
dominio, sino que está generando para el vendedor la obligación de transmitir el
derecho.
Si bien el contrato de compraventa es por naturaleza consensual, es decir que
para su perfeccionamiento no requiere sino del simple acuerdo entre las partes
(sin que tenga que constar por escrito), tratándose de bienes inmuebles éste
contrato debe realizarse por escritura pública.
Modo para adquirir bienes inmuebles
El modo por su parte es la denominada tradición, es el modo y no el título lo que
genera la verdadera propiedad, es decir que así la persona tenga el título si el
modo no se perfecciona no podrá ser considerado dueño de la cosa.
Para que exista tradición debe haber entrega del bien con la facultad e intención
de transmitir el derecho, y la capacidad e intención de adquirirlo. Tratándose de
bienes inmuebles la tradición no se perfecciona con la simple entrega del bien,
sino que debe realizarse la respectiva inscripción en la Oficina de Registro de
Instrumento Públicos, aun cuando no se haga la entrega del bien inmueble, si la
inscripción se realiza, la persona será considerada dueña.
Así pues para que exista transmisión del derecho real de dominio de bienes
inmuebles es necesaria la realización de una escritura pública de compraventa y la
inscripción de dicha escritura, de no darse alguno de los dos requisitos la
propiedad continuará en cabeza del vendedor del bien inmueble, dejando al
comprador, desprotegido frente a futuros conflictos que se puedan generar en
torno al inmueble.
26
En el peor de los casos puede suceder que el comprador llegue a perder su bien
inmueble por no haber hecho el correspondiente registro, ya que el bien
continuará apareciendo en cabeza del vendedor, si por ejemplo el vendedor es
demandado ante la justicia ordinaria el demandante puede pedirle al juez que
sean embargados los bienes del demandado, dentro de los cuales se encontrará
el bien que ya vendió pero que sigue apareciendo a nombre suyo, el juez puede
embargar el bien, secuestrarlo, rematarlo y adjudicárselo a otra persona, todo lo
cual es perfectamente legal ya que el bien en estricto sentido sigue siendo de
propiedad del vendedor” 15
Realización de contratos:
1. Contrato de arrendamiento:
“El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria
en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se
obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a
otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso
o goce un precio cierto y determinado.
La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio
arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de
arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce
radica en predio rústico.
Elementos de Contrato de arrendamiento
Capacidad: Poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones, poder
contratar, etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de
edad (18 años), así lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad,
la persona ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurídicos, contratos
privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos, etc., para
poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la capacidad de
goce.
Consentimiento: Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de
un acuerdo entre dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su
principal marco de actuación es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de 15
información suministrada por: www.actualidad.vivareal.com.co/
27
obligaciones y de contratos, en dónde el consentimiento juega un papel
fundamental en el marco de la autonomía de la voluntad.
Objeto: Objeto del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar
un acto jurídico es la relación de una relación jurídica que sirva como nexo entre
las partes, esta relación conceptualizando la como el objeto debe ser física y
jurídicamente posible para que el acto jurídico tenga validez. Siendo el objeto del
acto jurídico la relación jurídica creada, está a su vez tiene un objeto, pues esta
relación jurídica crea obligación o prestaciones de ambas partes y estas
obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios, derechos, etc.
Causa: Se divide en:
Causa Fuente: es el origen o hecho jurídico generador de obligaciones o de
un acto jurídico.
Causa Fin: es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo
el acto o negocio jurídico
Precio o renta: El precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de la
cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad
determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llamase renta cuando
se paga periódicamente”.16
2. Contrato de Compraventa:
La actividad principal de las inmobiliarias y mas de la que se creo dentro de la
empresa Vásquez Arango Arquitectos es la venta de inmuebles, por lo tanto el
contrato de Compraventa es primordial para sus actividades básicas.
El Código Civil Colombiano, tiene promulgado sobre el contrato de compraventa lo
siguiente: “Art. 1849.- La compraventa es un contrato en que una de las partes se
obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.
Conc.: C. de Co., 905.
Art. 1850. - Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se
entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso
contrario.17
16
Información suministrada por: es.wikipedia.org/wiki/Contrato_de_arrendamiento 17
Información suministrada por: www.notinet.com.co/serverfiles/servicios/archivos/...codigocivil.doc
28
La página de Kalipedia complementa lo siguiente sobre el contrato de
compraventa: “Este contrato tiene como requisitos fundamentales la identificación
de la capacidad legal de los contratantes, el pago del precio acordado y que el
objeto de la compraventa sea de lícito comercio. 18
Anexo No. 1: contrato de compraventa
4.1.3. Servicios prestados por una inmobiliaria: Con objetivo de observar y
tener una mayor claridad de los servicios prestados por las inmobiliarias, para así
tener bases claras para la sustentación y creación de la inmobiliaria dentro de la
empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A, continuación la información de los
servicios prestados por varias inmobiliarias.
Asesoría y acompañamiento: Las diferentes inmobiliarias ofrecen una variedad
de asesorias y acompañamientos de acuerdo, a su estructura administrativa, por
ejemplo:
1. Finca Raíz: Es una inmobiliaria que tiene a través de su pagina de internet, la
siguiente guía para comprar vivienda de interés social através del subsidio para
vivienda:
Subsidio para Vivienda Nueva
Ingresos Familiares
SMMLV Valor Ingresos Familiares
Valor del Subsidio
En Salarios En Pesos
Desde Hasta Desde Hasta SMLMV $
0 1.00 - $ 496,900 22.0 $ 10,931,800
>1.00 1.50 $ 496,901 $ 745,350 21.5 $ 10,683,350
>1.50 2.00 $ 745,351 $ 993,800 21.0 $ 10,434,900
>2.00 2.25 $ 993,801 $ 1,118,025 19.0 $ 9,441,100
>2.25 2.50 $ 1,118,026 $ 1,242,250 17.0 $ 8,447,300
>2.50 2.75 $ 1,242,251 $ 1,366,475 15.0 $ 7,453,500
>2.75 3.00 $ 1,366,476 $ 1,490,700 13.0 $ 6,459,700
>3.00 3.50 $ 1,490,701 $ 1,739,150 9.0 $ 4,472,100
>3.50 4.00 $ 1,739,151 $ 1,987,600 4.0 $ 1,987,600
*Valor SMMLV (Salario Mínimo Mensual Legal Vigente) $496.900
Requisitos: Son requisitos para poder obtener el subsidio
18
Información suministrada por: co.kalipedia.com/lengua.../contrato-compraventa.html?...
29
Conformar un núcleo familiar que comparta el mismo espacio de vivienda.
Dentro de este núcleo se admiten además de padres, e hijos, hermanos, tíos,
sobrinos, suegros y cuñados.
Los miembros de la familia no pueden tener ingresos, entre todos, de más de 4
salarios mínimos legales vigentes.
Ninguno de los miembros puede ser propietario de bien raíz.
Ninguno de los miembros puede haber solicitado subsidio con anterioridad en
ninguna de las entidades otorgantes.
Ninguno de los miembros puede haber presentado con anterioridad
información falsa en cualquier proceso de obtención de subsidio”. 19
Invierta en Colombia: Es un portal en internet, donde varios brokers promocionan
inmuebles en Colombia, ofreciendo además asesorías para todos los
Colombianos y extranjeros que quieran invertir en Colombia.
“Para la compra de un inmueble en Colombia es importante que el extranjero
tenga en cuenta los siguientes aspectos.
1. El registro de la inversión que debe ser presentado al Banco de la República.
2. El inversionista debe verificar la información de la propiedad que desea
comprar.
3. Realizar el contrato con el dueño del inmueble.
4. Registrar el contrato en el historial del inmueble.
Verificar la información de la propiedad que desea comprar:
En Colombia la información o “historia” del inmueble se lleva en lo que se llama un
“Certificado de Tradición y Libertad.” Este certificado contiene un listado de las
19
Información suministrada por: www.fincaraiz.com.co/consejos-ayuda-compra__fotocasa.aspx
30
personas que han sido dueñas del inmueble y los derechos que un tercero pueda
tener sobre ese inmueble, como por ejemplo una hipoteca o una servidumbre.
Teniendo en cuenta lo anterior, se recomienda que el inversionista interesado en
comprar un inmueble pida el Certificado de Tradición y Libertad. Esto lo puede
hacer ante la “Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que es la entidad que
se encarga de llevar el control de dichos certificados.
Si el inversionista desea comprar el inmueble sin estar en Colombia, deberá
hacerlo mediante un “poder”, con el cual se designa a una persona para que lo
represente en Colombia. Esto se puede hacer ante una Notaría en Colombia, o en
el exterior ante una entidad que verifique la información del poder y su posterior
apostilla ante la autoridad competente en el exterior”. 20
Viva Real: Por su parte viva real asesora sobre: “Requisitos para tomar una
propiedad en arriendo
Aunque los requerimientos pueden variar dependiendo del uso que se vaya a dar
al inmueble, es decir, para uso comercial o para uso residencial, en resumen los
requisitos que encontrará a continuación son a grandes rasgos los que le serán
solicitado al momento de tomar en arriendo.
Diligencie el formulario de solicitud
Dos fiadores (por lo menos uno de ellos debe contar con finca raíz propia)
Certificado laboral reciente (no superior a 45 días en lo posible)
Certificado de Libertad y Tradición,
Fotocopia de sus extractos bancarios
Cédula de ciudadanía.
Recuerde que el estudio de su situación financiera tomara no más de dos días
hábiles. Una vez su solicitud sea aprobada usted puede acudir a efectuar la firma
20
Información suministrada por: www.inviertaencolombia.com.co/.../comprar-inmuebles.html
31
del contrato. Tenga en cuenta que es muy importante leer el texto completo del
contrato con el fin de conocer sus responsabilidades legales y posteriormente
evitar dolores de cabeza”. 21
Se observa que el objetivo de las inmobiliarias al ofrecer asesorias, estas, están
enfocadas a mostrar sus fortalezas en el tema inmobiliario con el fin de atraer de
forma sutil nuevos clientes.
Además, las asesorías que brindan son de temas diferentes o temas enfocados de
forma diferente debido, a que cada inmobiliaria tiene una estructura administrativa
diferente, unas estrategias comérciales diferentes y además están enfocadas a un
nicho de mercado específico, de acuerdo al estrato y topología de los proyectos o
inmuebles ofrecidos.
Mercadeo y venta de propiedad raíz: En la actualidad las inmobiliarias se
apoyan mucho en sus páginas virtuales o portales de Internet para dar a conocer
sus servicios.
Se puede encontrar en el mercado una cantidad de inmobiliarias que ofrecen una
gran variedad de asistencias, a continuación ejemplos de los servicios ofrecidos
por varias inmobiliarias:
Metro bienes Ltda:
1. “ARRENDAMIENTO:
o Asesoría para determinar el valor adecuado del canon de arrendamiento y
venta; así usted se evitará la pérdida de dinero al momento de comercializar su
inmueble
o Publicación de su inmueble en los diarios más importantes del país, Internet,
ruedas de arrendamientos- y ruedas de ventas etc. (Con esto se garantiza la
localización efectiva y rápida de los posibles arrendatarios y compradores)
o Seguimiento continúo al estado del inmueble y servicios públicos.
o Pago de sus rentas en forma oportuna.
21
información suministrada por: www.actualidad.vivareal.com.co/.../requisitos-para-tomar-una-
propiedad-en-arriendo.html
32
o Pago de servicios públicos, impuestos y cuotas de hipoteca de acuerdo a las
instrucciones entregadas
o Seguro de arrendamiento y cuotas de administración
o Seguro de servicios públicos
o Seguro para faltantes de inventario.
o Representación en asambleas de copropietarios.
o Información clara y oportuna de estados de cuenta a través de nuestra página
web
o Restitución de inmuebles arrendados mediante proceso judicial.
2. CORRETAJE: Inmobiliaria METROBIENES ofrece asesoría especializada en
los diferentes aspectos que sobresalen en el mercado inmobiliario para buena
negociación.
o PRECIO. Para vender su propiedad tenemos en cuenta la fijación del precio
como uno de los factores más importantes de acuerdo con los diversos
elementos que lo determinan.
o PROMOCION. Se trabaja una mezcla promocional como venta personal,
relaciones públicas, publicidad y merchandising.
o FINANZAS INMOBILIARIAS. Asesoramos a nuestros clientes en la
consecución y manejo adecuado de su dinero, adecuando la decisión a las
tasas de interés, plazos, tipos y requisitos; lo cual nos permite brindar a
ustedes completa asesoría en la compra y venta de un bien inmueble.
o ASPECTOS LEGALES. Conocedores de las normas y procedimientos vigentes
en este tipo de negociación, brindamos todo el apoyo necesario a nuestros
clientes en: Contratos, estudio de títulos, créditos, hipotecas, cancelaciones de
hipotecas, liquidación y pago de impuestos.
33
3. GERENCIA Y PROMOCION DE PROYECTOS: Nuestros servicios
comprenden las siguientes actividades, las cuales se ofrecen individualmente o de
una manera integral.
o Estudios de normas para inmuebles con la reglamentación urbanística vigente
para Bogotá. P.O.T.
o Estudios de factibilidad económica y comercial de proyectos inmobiliarios.
o Asesoría en el trámite para la obtención de las licencias de urbanismo y
construcción.
o Gerencia, dirección, administración y control integral de proyectos
inmobiliarios.
4. AVALUOS: Nuestro departamento de avaluos cuenta con personal
especializado en la determinación del valor comercial actualizado de: Inmuebles,
muebles, maquinaria y equipo y en general todo tipo de bienes, tanto físicos como
inmateriales.
5. ASESORIA JURIDICA: Inmobiliaria METROBIENES LTDA. Cuenta con un
selecto grupo de Abogados Especializados en Derecho Inmobiliario, con más de
15 años de experiencia en este sector, asesorando a compañías comerciales,
industriales e inmobiliarias, firmas de constructoras y compañías aseguradoras.
Esto nos permite demostrar que nuestros procedimientos y contratos se ajustan a
las disposiciones legales vigentes requeridas por nuestros clientes y por los
organismos de control. Este departamento ofrece entre otros los siguientes
servicios:
o Elaboración de contratos de compraventa
o Elaboración de Minutas
o Elaboración y reformas a la propiedad horizontal
o Asesoría jurídica para la Administración de Condominios
o Estudio de títulos
34
o Cobro de Cartera
o Estudio de solicitudes de Arrendamiento
o Elaboración de contratos de arrendamiento
o Procesos ejecutivos y de restitución de inmuebles
o Elaboración de contratos laborales
o Liquidación de aportes parafiscales
o Liquidación de contratos
o Recuperación de sumas por Servicios Públicos” 22
En Bien Raíz S.A: “más que un proveedor de bienes raíces, nos preocupamos
por convertirnos en aliados inmobiliarios de nuestros Clientes. Por eso,
estamos en constante evolución, mejorando nuestros servicios y desarrollando
nuevos beneficios para que tanto personas naturales o jurídicas, puedan
arrendar, vender, comprar o hacer sus avalúos, con tranquilidad, respaldo y
garantía.
Nuestros servicios están avalados por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y
Antioquia, que es la Entidad que agrupa a personas y empresas vinculadas al
sector inmobiliario, en las áreas de promoción, gerencia y venta de proyectos;
administración y arrendamientos de bienes inmuebles; avalúos, administración de
propiedad horizontal y consultoría inmobiliaria.
Cuente con nosotros como su aliado inmobiliario, si requiere alguno de los
siguientes servicios:
Administración de Bienes Raíces
Cada día hay una mayor proliferación de alquileres informales, en donde los
propietarios se arriesgan a hacer negocios directos con los arrendatarios sin
ninguna garantía.
22
Información suministrada por: www.metrobienes.com/
35
Esto, lo único que representa, son dolores de cabeza, problemas
Jurídicos y dificultades para los dueños de los inmuebles.
Por eso, en Bien Raíz S.A. nuestras premisas para la prestación de este servicio,
están basadas en brindar a los Clientes seguridad, comodidad, así como pagos
oportunos y garantizados.
Si va a delegar la administración de sus propiedades, tenga en cuenta que en Bien
Raíz S.A.:
o Brindamos una asesoría integral para que obtenga los mejores beneficios de
su inmueble.
o Pagamos el canon correspondiente, mediante la modalidad de transferencia
electrónica, así el arrendatario aún no lo haya cancelado.
o Ofrecemos una póliza para garantizarle los servicios públicos.
o Enviamos oportunamente los extractos mensuales, bien sea impreso o
electrónico, con información detallada de las transacciones relacionadas con el
inmueble.
o Garantizamos el pago de la administración cuando ésta se incluye en el canon.
o Promovemos sus propiedades en nuestra página Web y en algunas ocasiones,
pautamos en otros medios de comunicación.
o Ofrecemos asesoría jurídica, en caso que ésta sea necesaria.
o Nos encargamos de solucionar posibles problemas de mantenimiento que
puedan presentarse en el inmueble mientras esté alquilado, sin que Usted
tenga que preocuparse por nada.
Arrendamientos
Cumplimiento, confiabilidad y garantía son algunas de las características que nos
diferencian en el servicio de arrendamientos, el cual ofrecemos en la ciudad de
Medellín hace más de 32 años.
36
En Bien Raíz S.A. tenemos un amplio portafolio de inmuebles, en muy buen
estado y a precios competitivos, conformado por apartaestudios, apartamentos,
casas, consultorios, oficinas, locales o bodegas.
El conocimiento que tenemos del mercado, las relaciones comerciales con otras
inmobiliarias y la proactiva gestión de nuestros Asesores Inmobiliarios, nos
permiten encontrar los inmuebles que Usted requiere, en caso que éstos no se
encuentren en nuestro inventario.
Arrendar con Bien Raíz S.A. tiene múltiples beneficios:
o Mantenimiento:
Si arrienda con nosotros, puede estar tranquilo, ya que en caso que se presente
algún daño, Bien Raíz S.A. se encarga de enviarle el proveedor indicado para su
arreglo, así como de hacerle el pago respectivo.
o Comodidad:
Para facilitarle el pago de su canon de arrendamiento, le ofrecemos las siguientes
alternativas del pago:
Recaudo a través de nuestra página con el botón de pagos PSE.
Recaudo por Caja a través del formato F422 de Bancolombia
Recaudo Virtual a través de www.bancolombia.com
Recaudo Telefónico a través de la línea 510 90 00 de Bancolombia
Avalúos
Un avalúo es un concepto objetivo acerca del precio de una propiedad, el cual se
realiza mediante la elaboración de un documento en el que se consigna el valor de
un bien, de acuerdo con lineamientos, políticas, criterios, metodologías y principios
aceptados previamente en el ámbito de la valuación.
En Bien Raíz S.A. ofrecemos el servicio de avalúos para bienes destinados a
vivienda, comercio, industria o producción, a través de un equipo humano
altamente calificado, profesional y experto en la estimación comercial o de renta
de los inmuebles.
37
Corretaje
En Bien Raíz S.A. el servicio de corretaje consiste en la captación y
comercialización de inmuebles usados en la Ciudad de Medellín, que se
encuentren en excelente estado, cuenten con buena ubicación y tengan un precio
competitivo.
En nuestra Organización captamos y vendemos propiedades de uso familiar,
comercial o industrial: Apartaestudios, apartamentos, casas, lotes, locales,
oficinas, consultorios o bodegas.
Si Usted está interesado en comprar un inmueble usado, tenga en cuenta que en
Bien Raíz S.A.:
Contamos con un amplio portafolio de inmuebles usados. Si acaso ninguno se
adecua a sus requerimientos, le ayudamos a encontrar una propiedad acorde con
sus expectativas.
Le asesoramos en aspectos de índole jurídico y financiero.
Le acompañamos en todo el proceso del negocio, hasta la firma de la escritura.
Si por el contrario, Usted está interesado en vender una propiedad, tenga en
cuenta que con Bien Raíz S.A. tiene múltiples ventajas:
o Brindamos asesoría inmobiliaria con respecto a la estimación del valor
comercial de su inmueble y su estado actual.
o Promocionamos sus inmuebles en nuestra Página Web y en ocasiones, en
otros medios de comunicación.
o Realizamos un buen manejo de las llaves del inmueble.
o Las visitas realizadas a su inmueble con posibles compradores, siempre se
realizan en compañía de uno de nuestros Asesores Inmobiliarios.
o Gestionamos nuestra base de datos para comercializar el inmueble en el
menor tiempo posible.
o Ofrecemos asesoría jurídica en caso que sea necesario.
38
o Le acompañamos en todo el proceso del negocio, hasta la firma de la escritura.
Gerencia de proyectos
En Bien Raíz S.A. velamos por el manejo integral de los proyectos inmobiliarios
durante las diferentes etapas.
Coordinamos los recursos económicos, materiales y tecnológicos, para garantizar
el logro de los objetivos definidos para los proyectos, bien sean comerciales,
industriales, logísticos o residenciales.
Para tal fin, contamos con un equipo humano profesional, de amplia trayectoria y
experiencia, cuya gestión abarca aspectos administrativos, legales, técnicos,
comerciales y económicos.
Optimización Financiera de Activos Inmobiliarios: (Cash Out)
La Optimización Financiera de Activos Inmobiliarios es el proceso de venta de
un activo fijo a un fondo de capitalización inmobiliaria y simultáneamente, la
firma de un contrato de arriendo a largo plazo sobre el mismo bien, por mínimo
5 años.
Con este servicio que permite la maximización patrimonial, económica y tributaria
de la Compañía, se obtienen entre otras las siguientes ventajas:
o Se liberan recursos que antes estaban congelados en bienes inmuebles.
o Se disminuye el nivel de endeudamiento y el gasto financiero.
o Se destinan recursos para la operación del negocio.
o Se obtiene el beneficio tributario sobre el arriendo del inmueble, dado que el
canon es totalmente deducible.
o Promoción de Proyectos
Nuestra trayectoria, así como el conocimiento del sector inmobiliario, nos permiten
concretar las ideas en acciones para promover de manera eficaz proyectos
inmobiliarios que generen una buena rentabilidad.
39
Para el desarrollo de esta labor realizamos:
o Estructuración del negocio
o Factibilidad técnica
o Viabilidad financiera y consecución de recursos
o Gestión legal
o Alianzas estratégicas, entre otras.
o Venta de Proyectos.
El conocimiento del mercado y la adecuada interpretación de los requerimientos
de los Clientes, nos permite brindarles una asesoría integral, antes, durante y
después de la compra del inmueble.
Para hacer más eficientes los procesos de comercialización y legalización de los
negocios, ofrecemos los siguientes servicios:
o Investigación de mercados
o Plan de mercadeo del proyecto
o Planes de publicidad y comunicaciones
o Adecuación de salas de venta
o Definición de procesos comerciales
o Tramitación y legalización de los negocios.
o Administración de cartera
o Encuestas de satisfacción
o Servicio posventa
40
Venta de Proyectos.
El conocimiento del mercado y la adecuada interpretación de los requerimientos
de los Clientes, nos permite brindarles una asesoría integral, antes, durante y
después de la compra del inmueble.
Para hacer más eficientes los procesos de comercialización y legalización de los
negocios, ofrecemos los siguientes servicios:
o Investigación de mercados
o Plan de mercadeo del proyecto
o Planes de publicidad y comunicaciones
o Adecuación de salas de venta
o Definición de procesos comerciales
o Tramitación y legalización de los negocios.
o Administración de cartera
o Encuestas de satisfacción
o Servicio posventa” 23
Comercialización y promoción de inmuebles: Para la comercialización y
promoción de inmuebles las inmobiliarias actualmente aprovechan la
tecnología existente en la actualidad, evolucionando y entrando en la era de la
comercialización virtual.
“En Colombia más de un centenar de profesionales inmobiliarios entraron en la
dinámica mundial de ofrecer sus servicios a través de los portales especializados
en de finca raíz y de promocionar los negocios de sus clientes durante las 24
horas. Este hecho incrementa las oportunidades de negocio ya que se cuentan
23
información suministrada por: www.bienraiz.com.co/Servicios/
41
con potenciales compradores en todo el mundo y no únicamente en un nivel local
como ocurre con medios tradicionales como la prensa.
La Web en el país abrió las puertas para que los potenciales compradores dentro
y fuera del país pudieran consultar los inmuebles de su interés desde su
computador, con lo cual ahorran tiempo y dinero en desplazamientos innecesarios
para ver propiedades que no colman sus expectativas. Además con este sistema
ellos cuentan con la asesoría de sus agentes en todo momento.
La consignación de inmuebles vía web, la solicitud de servicios de avalúos y
diferentes consultorías y una eficiente administración de las propiedades gracias a
los programas instalados en sus oficinas (dejando por completo el kardex y el
papel) hacen parte de los servicios que ofrecen los agentes inmobiliarios
nacionales a sus clientes, quienes ven como cada día su inversión en publicidad
es más baja y el cierre de sus negocios más rápido”. 24
Algunas páginas especializadas en la comercialización y promoción de proyectos
inmobiliarios son:
www.propiedadesconestilo.com
www.arriendoventas.com/
www.vendoyarriendo.com/
www.fincaraiz.com.co/
www.metrocuadrado.com/
Por otro lado la empresa “Asesorias y marketing ofrece:
o Comercialización de proyectos inmobiliarios
o Asesorias en definición del producto
o Definición de políticas de venta, presupuestos, fijación de precios
o Estudios de competencia
o Diseño de estrategias y comercialización de proyecto
Asesorías y Marketing, se encarga del diseño de estrategias de comercialización
con el acompañamiento de agencias de publicidad, logrando así la
24
Información suministrada por
www.metrocuadrado.com/.../inmobiliarias/.../productosyservicios.html
42
conceptualización, desarrollo de campañas publicitarias, posicionamiento y
lanzamiento de proyectos inmobiliarios.
Promoción de proyectos inmobiliarios
Elaboración de estudios para factibilidades y técnicas de mercado.
Gerencia de proyectos inmobiliarios
Se realizan todas las actividades de índole administrativa, legal, técnica,
destacando las siguientes:
Factibilidades
Sistemas de costos
Control de cartera
Gestión de proyectos
Presupuestos
Gestión de apoyo gerencial
Análisis de preinversión
Evaluación de proyectos
Control y evaluación de estrategias
Informes
Comercialización de proyectos inmobiliarios
Asesorías en definición del producto
Definición de políticas de venta, presupuestos, fijación de precios
Estudios de competencia
Diseño de estrategias y comercialización de proyectos
Asesorías y Marketing, se encarga del diseño de estrategias de comercialización
con el acompañamiento de agencias de publicidad, logrando así la
conceptualización, desarrollo de campañas publicitarias, posicionamiento y
lanzamiento de proyectos inmobiliarios”.25
25
infamación suministrada por: www.asesoriasymarketing.com/comercializacion-de-proyectos-
inmobiliarios.php -
43
Otra forma de hacer la comercialización de los proyectos inmobiliarios en la
Cuidad de Medellín es a través de revistas especializadas, y una de las principales
es, informe inmobiliario
Informe Inmobiliario: Esta revista por su parte ofrece “una publicación de oferta
de propiedad raíz. Abarca el Área Metropolitana y algunos municipios cercanos al
Valle de Aburrá, ofreciendo en su contenido, un aproximado al 90% de la totalidad
de proyectos ofrecidos en la actualidad.
Con un tiraje de 55.000 ejemplares mensuales, que inician circulación el 1º de
cada mes”.
Los distintos tipos de aviso que maneja esta publicación impresa son:
“PORTADA
CONTRAPORTADA
PORTADA INTERIOR
MEDIA PAGINA
CUARTO DE PAGINA
DESTACADO
MODULO USADO”
TAMAÑOS
26
4.2. SITUACIÓN ACTUAL DE VÁSQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A
La situación actual de VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A, es que demás
de los departamentos de diseño y construcción que realizan los trabajos de
diseño, construcción e interventora se creo una inmobiliaria que realiza las
siguientes actividades:
26
información suministrada por: www.informeinmobiliario.com/ -
44
Banco de inmuebles: Para tener un banco de inmuebles para la venta, se
realiza una búsqueda, a través de los diferentes medios publicitarios como:
periódicos locales, revistas inmobiliarias, paginas de Internet especializadas en
promoción de inmuebles. Pero es importante tener delimitado los sectores e
inmuebles que se desean promocionar. Después de tener la información de los
inmuebles solicitados, es muy primordial que esta información se archive de
forma organizada bajo un formato especifico:
Archivacion de inmuebles: “Después de tener la autorización del propietario para
realizarle la promoción y venta de su inmueble, la información de este es
diligenciada en un formato, por sectores o barrios el cual es archivado en
carpetas”. 27
Anexo No 2: formato para la archivacion de inmuebles
Promoción y mercadeo de inmuebles y proyectos de construcción:
“Posteriormente de tener un banco de inmuebles en diferentes sectores de la
ciudad y municipios, se pauta en un periódico local dos veces a la semana,
(sábados y domingos) y en ocasiones un día entre semana, información sobre los
inmuebles, además se utilizan otros medios como paginas de Internet y revistas
especializadas en promoción de inmuebles y se coloca un letrero de venta en la
propiedad.
Con respecto a la promoción y mercadeo de los proyectos se instala una sala de
ventas en el lote o proyecto, con unas adecuaciones básicas, además se capacita
y se contrata una vendedora para cada proyecto específico.
Actualmente la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, tiene a su cargo
las ventas del edificio Torre del viento, para este proyecto se realiza pautas en las
revistas, propiedades e informe inmobiliario, que circulan cada mes, también, se
publica un aviso de promoción del edificio todos los sábados y domingos en el
periódico el Colombiano, adicional a esto, se tiene una promoción constante en la
pagina, www.propiedadesconestilo.com en la cual se tienen fotos e información
detallada del edificio” 28
27
Vásquez Arango Arquitectos S.A 28
Ibid
45
Figura 1. Pauta publicitaria en la revista Propiedades:
29
Venta de inmuebles o proyectos de construcción: Cuando un posible
comprador esta interesado en un inmueble o propiedad que esta a la venta por
la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, el procedimiento es el
siguiente:
1. “En el caso que sea un inmueble usado, el asesor inmobiliario inmediatamente
debe informarle a la coordinación de ventas para realizar una cita entre este y el
cliente interesado, de este modo la coordinación de ventas, evalúa, asesora y
mide las oportunidades de venta. Después de que evalúe la capacidad de pago, la
forma de pago y el nivel de interés del posible comprador, se dispone a hacer una
cita incluyendo esta vez al vendedor del inmueble, colocándose en el papel de
intermediario entre el posible comprador y el vendedor o dueño del inmueble, para
llegar a un acuerdo en precio y forma de pago.
2. En el caso del Edificio Torre del viento, cuando un cliente está interesado, el
asesor le da la opción de separarle el apartamento que le intereso, durante tres
días, pasado estos tres días y si el cliente aun esta interesado, el asesor coordina
una cita con la coordinación de ventas para hacer una posible negociación, en
esta cita, se trata de llegar a un acuerdo entre las políticas de ventas establecidas
por la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS y el posible comprador,
estas políticas son:
Forma de pago: dentro de esta política hay tres formas de pago:
29
Vásquez Arango Arquitectos S.A
46
Estricto contado: Se le llama estricto contado al pago total del apartamento antes
de 30 días, cuando esto sucede, se le realiza un descuento del 5% sobre el valor
total del apartamento, teniendo en cuenta que tanto el apartamento como las
zonas comunes están totalmente terminadas y están para entrega inmediata, por
lo tanto el nuevo propietario podría disponer inmediatamente del inmueble.
Con crédito hipotecario: En este caso el cliente debe pagar como mínimo el 30%
del valor del inmueble, dando inmediatamente mínimo 5’000.000 para separar el
apartamento y el 70% deberá ser cancelado a través de un crédito hipotecario con
una entidad financiera de su preferencia. El 30% tiene un plazo no mayor a 2
meses para cancelar el valor y el 70% será cancelado al desembolso del crédito y
se estima para ello un tiempo determinado no mayor a 2 meses. La coordinación
de ventas a través de la sala de ventas, realiza una asesoria y acompañamiento al
cliente, durante todo el proceso del crédito, para que este se lleve a cabo
satisfactoriamente y en el menor tiempo posible. Cuando el banco emite la carta
de aprobación, la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, a través de su
inmobiliaria le hace una acta de entrega al nuevo propietario, el objetivo de este
acto es mostrarle al cliente que se le entrega todo lo que se le ofreció en la venta y
que además, todos los tomas corrientes, enchufes, ventanería, puertas y grifos
funciona como debe ser, es un formato donde el cliente firma diciendo que recibe
a satisfacción el inmueble. Acto seguido, se envía este formato al banco, para que
sea protocolizado junto con la minuta. Cuando sale la escritura de rentas y registro
con hipoteca en primer grado sin límite de cuantía a favor del banco elegido por el
cliente, este realiza el desembolso; es ahí cuando podemos hacerle entrega oficial
del apartamento, si además ya ha cancelado el 30%.” 30
Anexos No 3: Acta de entrega
Asesoria en la compra de Propiedad Raíz: “A los clientes y prospectos de
clientes se les entrega un documento, en forma física o electrónica con el fin de
ofrecer una asesoria en la compra y venta de un inmueble”. 31
Anexo No. 4: Tips imobiliários
30
Ibid 31
Ibid
47
5. DISEÑO METODOLÓGICO
5.1. ENFOQUE
Se empleo un enfoque cualitativo, ya que se busca la creación de una inmobiliaria
dentro de la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A., basada en el
análisis del mercado inmobiliario
5.2. TIPO DE INVESTIGACIÓN
De acuerdo al objetivo principal que es determinar la prefactibilidad en la
identificación del problema de la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS
S.A., se elige el tipo de investigación descriptiva ya que se busca principalmente
encontrar la descripción de una inmobiliaria y sus características, como también
describir el comportamiento del mercado inmobiliario, ya que se busca identificar
las ventajas y desventajas de la creación de una inmobiliaria dentro de la
empresa.
5.3. MÉTODO DE ESTUDIO
Se empleo el método de estudio de caso ya que se pretende analizar las variables
como las actividades de complementación, los recursos, el producto y la inversión.
Además los resultados y sus efectos dentro de la empresa VASQUEZ ARANGO
ARQUITECTOS S.A.
5.4. POBLACIÓN Y MUESTRA
Como la pretensión de la investigación es hacer un análisis de la prefactibilidad en
la creación de una inmobiliaria dentro de la empresa Vásquez Arango Arquitectos
S.A, se define que la población y muestra es la empresa misma, dada la limitación
de usar la misma investigación en otra organización, puesto que es un caso
especifico dentro de una empresa determinada; además cada constructora e
48
inmobiliaria posee una estructura administrativa diferente y en enfoque comercial
también diferente, de acuerdo al tipo de producto, especificaciones, ubicación y
precios
5.5. VARIABLES O CATEGORÍAS DE ANÁLISIS
De conformidad al análisis previo del área problemática y que es objeto del
estudio, se tienen en consideración que las siguientes variables como
determinantes en el resultado del trabajo de investigación.
5.5.1. Actividades de complementación. Esta variable es el principal insumo
para el estudio del caso, si bien se conoce el área problemática, también es
relevante conocer cuales son las expectativas de la organización frente a la
solución que desean implementar, en la medida que se conozcan estas variables
más especificas se definirá el rumbo del trabajo de investigación.
Las actividades de complementación son aquellas que forman los procesos
necesarios para la implementación y el desarrollo de una inmobiliaria, dentro la
empresa Vásquez Arango Arquitectos. Estas actividades de complementación
están explicas y desarrolladas en el nuemeral, 4.2 la situación actual de Vásquez
Arango Arquitectos.
Estas actividades son:
Creación de un banco de inmuebles
Promoción y mercadeo de inmuebles y proyectos de construcción
Venta de inmuebles o proyectos de construcción
Asesoria para la compra de propiedad raíz
5.5.2. Características de la organización Comprende el estudio de las
características necesarias para la implementación de la inmobiliaria, efectuando
un análisis a profundidad desde tres puntos fundamentales: los recursos
necesarios para la implementación, proceso para la funcionalidad, y producto
específico.
49
Recursos
Vásquez Arango para el adecuado desarrollo de sus actividades inmobiliarias
necesita de varios recursos
Recursos físicos:
o Locativos: instalaciones telefónicas, instalaciones computacionales,
instalaciones eléctricas, puesto de trabajo.
o Papelería y artículos de oficina: resmas, carpetas, cuaderno, borradores, lápiz
y lapiceros.
o Equipo de oficina: escritorio y computador
Recurso humano: Empleados directamente relacionados con el funcionamiento de
la inmobiliaria.
o Coordinador de ventas: Es el único empleado vinculado directamente por parte
de la inmobiliaria, tiene derecho a un salario mensual y todas las prestaciones
sociales
o Vendedores: No tienen vinculación salarial, se les paga una comisión sobre el
valor total de la venta del inmueble
Además de estos recursos, la inversión en publicidad juega un papel primordial
para el futuro de la inmobiliaria ya que esta es la forma como la inmobiliaria se da
a conocer y da a conocer sus servicios.
Proceso
Para el funcionamiento de la inmobiliaria se establece el siguiente proceso, el cual
lo enmarca de una manera global.
50
Producto Específico
Aunque la mayoría de las inmobiliarias desarrollan sus actividades ofreciendo los
servicios de arrendamiento y venta de inmuebles, la inmobiliaria que se implanto
dentro de la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, solo desarrolla el
servicio de venta y los otros servicios adheridos a la venta.
5.5.3 Inversión. Para el funcionamiento inicial de la inmobiliaria en Vásquez
Arango Arquitectos es minima, debido a que cuenta con los equipos de oficina.
(Escritorio, computador). Además cuenta con el personal disponible para apoyar la
inmobiliaria con recepcionista, secretaria y líneas telefónicas.
La inversión inicial tan solo sería de gastos de papelería y publicidad, además un
coordinador de ventas.
INVERSIÓN
COORDINADOR DE VENTAS $ 1.000.000
PUBLICIDAD $ 1.720.000
PAPELERIA $ 10.000
TOTAL $ 2.730.000
Nota: La inversión inicial sería equivalente a algunos de los aspectos detallados en
el presupuesto para el funcionamiento de la inmobiliaria.
CREACION DEL
BANCO DE
INMUBLES
PROMOCIÓN Y
MERCADEO
ASESORIA EN LA
COMPRA
VENTA
LEGALIZACION
51
Por tal motivo la variable de la inversión describe costos y gastos en los cuales
incurre la empresa para el sostenimiento mensual de la inmobiliaria. Se considera
una variable relevante dado que pueden afectar los recursos de la organización en
el inmediato plazo pero tiene un retorno de inversión interesante en el mediano
plazo. A continuación el presupuesto donde describe todos los gastos mensuales
y trimestrales, además el pronostico de venta.
PRESUPUESTO DE EGRESOS
DESCRIPCIÓN COSTO MENSUAL
COSTO
TRIMESTRAL OBSERVACIONES
GASTOS ADMINISTRATIVOS
SALARIOS 1.000.000 3.000.000 SALARIO DEL COORDINADOR DE
VENTAS
AUXILIO DE TRANSPORTE 0 0
SEGURIDAD SOCIAL 375.000 1.125.000
ES EL 37.5% DEL SALARIO BASE,
INCLUYE PARAFISCALES Y
DEDUCCIONES DEL EMPLEADO
GASTOS FINANCIEROS 0 0
GASTOS DE CAFETERÍA 5.000 15.000 CALCULANDO EL 10% DEL PROMEDIO
DE LOS TRES ÚLTIMOS MESES
SERVICIOS PÚBLICOS 180.000 540.000 CALCULANDO EL 10% DEL PROMEDIO
DE LOS TRES ÚLTIMOS MESES
ARRENDAMIENTO 122.391 367.173 EL 10% DEL CANON DE
ARRENDAMIENTO ( $1.223.910 )
SEGUROS 0 0
PAPELERÍA 10.000 30.000
COSTOS DE VENTA
COMISIONES 2.500.000 7.500.000
DE ACUERDO AL PRESUPUESTO DE
VENTAS, VENTAS MENSUALES DE
250,000,000
BONIFICACIONES 0 0
SOLO EN EL CASO DE QUE EL
INMUEBLE VENDIDO, LO HAYA
CONSIGNADO UN EMPLEADO DE LA
EMPRESA
PUBLICIDAD Y DIFUSIÓN
EL COLOMBIANO 50.000 200.000
REALIZANDO 5 AVISOS CLASIFICADOS 4
DOMINGOS AL MES CON UNA PALABRA
EN NEGRILLA
INFORME INMOBILIARIO 820.000 2.460.000
REVISTA PROPIEDADES 850.000 2.550.000
MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN
MOBILIARIO 0 0
OFICINA LOCATIVA 23.075 69.225 ES EL 10% DE SALARIO DE LA
EMPLEADA ( $ 230.750 )
INSTALACIONES COMPUTACIONALES 0 0
INSTALACIONES TELEFÓNICAS 0 0
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 0 0
TOTALES: 5.935.466 17.806.398
52
PRONOSTICO DE VENTAS
Son estimados que tienen como prioridad determinar el nivel de ventas real y
proyectado de la empresa, para determinar unos ingresos futuros
NIVEL DE VENTAS MENSUAL (UNIDADES): 2
NIVEL DE VENTAS MENSUAL (VALORES): $ 250.000.000
INGRESOS ADQUIRIDOS POR VENTA (3%): $ 7.500.000
TOTAL DE INGRESOS DEL MES: $ 7.500.000
NIVEL DE VENTAS TRIMESTRAL (UNIDADES): 6
NIVEL DE VENTAS TRIMESTRAL (VALORES): $ 750.000.000
INGRESOS ADQUIRIDOS POR VENTA (3%): $ 22.500.000
TOTAL DE INGRESOS DEL TRIMESTRE: $ 22.500.000
5.6. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCION DE LA
INFORMACION
Como fuente primaria, se realizo una observación estructurada de la empresa
Vásquez Arango Arquitectos S.A, que permitió la identificación de características
propias de la organización, como la intención de crear una inmobiliaria en la
búsqueda de obtener ingresos adicionales, a los generados por los departamentos
de diseño y construcción.
En las fuentes secundarias se realizara la recopilación de literatura del tema como
publicaciones, textos, citas y argumentos, que permitan obtener toda la base
teórica necesaria para la relación y análisis de las variables.
53
6. RESULTADOS
6.1. PRESENTACION DE RESULTADOS
Los siguientes cuadros resumen la información más relevante del análisis del
sostenimiento de la inmobiliaria y la generación de ingresos adicionales para la
empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A.
TABLA 1. NIVELES DE VENTA MENSUALES
GASTOS MES 1 MES 2 MES 3 TOTAL
Administrativos $ 1.692.391 $ 1.692.391 $ 1.692.391 $ 5.077.173
Publicidad $ 1.720.000 $ 1.720.000 $ 1.720.000 $ 5.160.000
Mantenimiento $ 23.075 $ 23.075 $ 23.075 $ 69.225
TOTAL $ 3.435.466 $ 3.435.466 $ 3.435.466 $ 10.306.398
Costo ventas $ 2.500.000 $ 2.500.000 $ 2.500.000 $ 7.500.000
TABLA 2. COMPARATIVO VENTAS VS COSTOS Y GASTOS
MES 1 MES 2 MES 3 TOTAL
VENTAS MENSUALES $ 7.500.000 $ 7.500.000 $ 7.500.000 $ 22.500.000
GASTOS TOTALES $ 3.435.466 $ 3.435.466 $ 3.435.466 $ 10.306.398
COSTOS VENTAS $ 2.500.000 $ 2.500.000 $ 2.500.000 $ 7.500.000
TOTAL $ 1.564.534 $ 1.564.534 $ 1.564.534 $ 4.693.602
6.2. ANÁLISIS DE RESULTADOS
La tabla numero 1 anterior resume los gastos y costos que la empresa Vásquez
Arango Arquitectos debe incurrir para el sostenimiento mensual de la inmobiliaria.
Es identificable que para la empresa implementar la inmobiliaria presenta amplios
beneficios puesto que la inversión inicial es mínima, porque posee infraestructura,
recursos iníciales y personal de apoyo necesario.
54
Respecto a los gastos mensuales, para la correcta operación en el mercado, se
requiere de una inversión mensual de $3.435.466 para cubrirlos, dado que el total
de los gastos, alrededor del 50% están reflejados en la publicidad y corresponden
a $1.720.000.
En algunos gastos administrativos, como: gastos de papelería, servicios públicos y
arrendamiento, se tomo el 10% del valor total, debido a que se creo una
inmobiliaria dentro de una empresa que ya existía. Se realizo de esta forma debido
a que la inmobiliaria es una parte pequeña dentro de la empresa por ende sus
gastos no son muy representativos frente a los gastos totales.
Los costos de ventas son en totalidad variables porque dependen exclusivamente
del volumen de la venta de inmuebles. Estos se estipulan de acuerdo al nivel de
ventas mensuales que se encuentran dentro del pronóstico de ventas.
Esta establecido por costumbre mercantil el 3% de comisión sobre la venta total
del inmueble. Así, que la relación es directamente; mientras mayores sean las
ventas, mayor es la comisión para los vendedores.
Los demás costos y gastos serían equivalentes a los que tiene Vásquez Arango
Arquitectos en la actualidad.
La tabla numero 2 estipula los niveles de ventas mensual.
Debido a que se tiene como pronóstico realizar 2 ventas mensuales por un valor
de 250.000.000 en total, entonces, a este valor se extrae el 3% del valor de
comisión de venta o intermediación es de, $ 7.500.000, que sería el valor
devengado o ingresos brutos de la inmobiliaria, de allí se desembolsa el valor de
comisión de venta para el vendedor que genero la venta del inmueble, que está
estipulada por la empresa por un valor del 1% del la comisión total devengada por
la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A y esto representa los costos de
venta, además al valor devengado inicial por venta o intermediación, también se le
descuenta los gastos totales, que son los gastos administrativos y los gastos de
publicidad y difusión, entonces obtenemos el valor neto mensual devengado antes
de impuestos, que es el valor de $ 1.564.534. Haciendo la misma operación en el
trimestre, observamos que el valor neto trimestral devengado antes de impuestos,
es $ 4.693.602
55
Entonces si Vásquez Arango Arquitectos S.A, cumple con el pronóstico de ventas
y realiza ventas de inmuebles por un valor mensual a $250.000.000, garantiza que
con las comisiones recibidas cubriría gastos y costos de la inmobiliaria
56
7. CONCLUSIONES
Las variables seleccionadas y analizadas fueron las más adecuadas de acuerdo al
objetivo del trabajo, al girar todas ellas en torno a un adecuado estudio de los
factores necesarios para la implementación de una inmobiliaria en la empresa.
Con el presupuesto y el pronóstico de ventas establecido, se estima
cuantitativamente lo que significaría la operación de la inmobiliaria, y los ingresos
por venta de inmuebles
Después del análisis de los factores que intervienen en la implementación de la
inmobiliaria dentro de la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A y la adaptación
de esta a los cambios, se encontró que la prefactibilidad de la creación de una
inmobiliaria dentro de la empresa de diseño, construcción y arquitectura Vásquez
Arango Arquitectos S.A es conveniente, debido a que obtendría una serie de
beneficios reflejados como:
Beneficios cualitativos: Mayor reconocimiento de la empresa en el nicho de
mercado de la propiedad raíz, gracias a las nuevas inversiones en publicidad.
Además se daría a conocer la empresa como una entidad sólida en el sector
constructor e inmobiliario, mostrando su capacidad de ofrecer una amplia gama de
servicios, mostrando su desarrollo integral en los dos grandes campos de acción
dentro de la propiedad raíz.
Beneficios monetarios: serían apreciables en el corto plazo, actualmente cuenta
con la infraestructura, equipamiento y personal de apoyo adecuados para el
funcionamiento de la inmobiliaria, reflejando una ventaja para la implementación
en cuanto a que la inversión inicial requerida es baja y además el pronóstico de
ventas y el análisis de los resultados reflejan que con la venta de los inmuebles y
las ganancias obtenidas por la comisión del 3%, se aseguran el pago de la
comisión al vendedor de la empresa y el pago de los gastos totales, lo que
vislumbra más oportunidades de obtención de ganancias que de perdidas,
logrando así uno de los objetivos principales de la empresa que es la obtención de
ingresos adicionales.
57
Al finalizar el estudio teórico, es evidente que Vásquez Arango Arquitectos S.A
tiene identificados los servicios brindados por las inmobiliarias y por ende ha
establecido un proceso global único y especializado para su compañía, que le
genere ganancias y se acomode a sus necesidades y recursos y todo esto se ve
reflejado en la situación actual de la empresa.
58
8. RECOMENDACIONES
Partiendo de la situación actual de Vásquez Arango Arquitectos y del estudio del
mercado de las inmobiliarias y sus servicios, se recomienda:
Un continuo análisis del mercado inmobiliario para una perpetúa realimentación ya
que el mercado inmobiliario esta en constante evolución debido a los cambios de
gustos y/o tendencias, además de las posibles nuevas oportunidades de mercado,
ya sea por la creación un nuevo subsidio del gobierno o por bajas en precios de
insumos de construcción, creación de nuevas vías o proyectos de desarrollo, que
valoricen terrenos o sectores específicos, antes no considerados factibles para la
venta.
Hacer una campaña de lanzamiento de la inmobiliaria, que además contribuya al
reconocimiento de la empresa en la ciudad de Medellín, donde se muestre la
empresa como una compañía sólida que ofrece servicios integrales.
Se debe seguir realizando un análisis interno de la empresa y la inmobiliaria
dentro de esta, para observar y evaluar su adecuado funcionamiento y lograr
enfocar cada día los servicios fundamentales para que generen un valor agregado
que satisfaga a los clientes.
Realizar comités de venta al finalizar el mes y cada trimestre, para evaluar el
desempeño de los vendedores y de la generación de ingresos, comparando las
ventas y sus utilidades con las del pronóstico de ventas inicial.
Establecer la inmobiliaria dentro de la empresa, como una unidad de negocio
debido a que es el mecanismo más adecuado ya que la empresa trata de generar
ingresos y beneficios. En resumen muestra cómo la compañía busca y planifica
generar ingresos y servir a sus clientes, esto implica tanto en el concepto de
estrategia como en el de implementación. Además porque la inmobiliaria hace
parte de la organización empresarial pero cuenta con sus propias estrategias,
coordinación de vetas y presupuesto.
59
BIBLIOGRAFÍA
Información suministrada por www.viabcp.com/viainmuebles/glosario_bottom.html
Información suministrada por www.ccb.org.co/
Información suministrada por www.elpurre.com/dic/inmobiliaria/
Información suministrada por www.medellin.gov.
Información suministrada por www.camacol.com
Información suministrada por colombia.acambiode.com/producto
Información suministrada por: www.metrocuadrado.com/
Información suministrada por: www.actualidad.vivareal.com.co/
Información suministrada por: es.wikipedia.org/wiki/Contratodearrendamiento
Información suministrada por:
www.notinet.com.co/serverfiles/servicios/archivos/...codigocivil.doc
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compraventa.html?...
Información suministrada por: www.fincaraiz.com.co/consejos-ayuda-
compra__fotocasa.aspx
Información suministrada por: www.inviertaencolombia.com.co/.../comprar-
inmuebles.html
Información suministrada por: www.actualidad.vivareal.com.co/.../requisitos-para-
tomar-una-propiedad-en-arriendo.html
Información suministrada por: www.bienraiz.com.co/Servicios/
60
Información suministrada por: www.asesoriasymarketing.com/comercializacion-de-
proyectos-inmobiliarios.php -
Información suministrada por: www.informeinmobiliario.com/ -
62
Anexo No1
PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA
Entre los suscritos a saber: _______________________ Y _________________________,
mayor(es) de edad y vecino(s) de la Ciudad de ___________, identificado(s) con las cédulas de
ciudadanía Nro. _____________ de __________ Y Nro.____________de ____________,
respectivamente, por una parte quien(es) en adelante dentro del presente contrato y para sus
efectos se denominara(n) el(los) prominente(s) VENDEDOR(ES), por una parte quien(es) en
adelante dentro del presente contrato y para sus efectos se denominara(n) el(los) prominente(s)
COMPRADOR(ES) respectivamente, hacen constatar por medio del presente documento, que han
celebrado contrato de promesa de venta que se especifica y rige por las siguientes cláusulas:
PRIMERA. El(Los) prominente(s) vendedor(es) se compromete(n) a vender al( a los) prominente(s)
comprador(es), quien(es) se compromete(n) a comprar un inmueble ubicado en la siguiente
dirección:
________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________, del municipio de
______________ de ________, con un área de ____ M2 aproximadamente cuyos linderos son los
siguientes: (Ejemplo) - por el frente y un costado, con propiedad del mismo vendedor señor Jesús
Antonio Jiménez Rodríguez; por la parte de atrás, con la calle que va para “Montañita” y por el otro
costado, con propiedad de Jesús Serna. SEGUNDA. El prominente vendedor manifiesta que el
inmueble que por medio del presente documento vende fue adquirido por venta según consta en la
escritura pública No. 1676 de diciembre 16 de 1992, de la Notaria del circulo de Girardota Ant., con
matricula inmobiliaria No. 012-29205 (Debe ser el del apartamento única y exclusivamente, éste
número de la Matricula Inmobiliaria siempre debe estar) de la oficina de registro de instrumentos
públicos y privados del circulo de Girardota Ant. TERCERO. (se da el siguiente ejemplo, para
mostrar como debe de comprometerse las Cesantías) - el precio acordado entre los prominentes
contratantes para el inmueble antes especificado es la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE
PESOS ($35.000.000) M/CTE., que El prominente comprador pagara al prominente vendedor de la
siguiente forma: la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL PESOS M/L. ($1.500.000) M/CTE. A la
firma de la presente promesa de compraventa y la suma de TREINTA Y TRES MILLONES
QUINIENTOS MIL PESOS M/L ($33.500.000) M/CTE. Con las Cesantías Parciales que reconozca el
Fondo Nacional de Prestaciones Sociales del Magisterio respectivo, a la firma de la correspondiente
escritura en la Notaria del circulo de Girardota Ant., a las dos de la tarde para lo cual fijan los
63
contratantes en común acuerdo un término de 20 días contados a partir de la aprobación del pago
del Anticipo de Cesantías o antes de este tiempo si los títulos de saneamiento estuvieron listos y así
lo acordaron amigablemente las partes, durante este tiempo no se pagará interés alguno, y podrá
prolongarle el plazo a treinta (30) días más, tiempo durante el cual se pagará un interés del 3%
mensual, siendo este último plazo improrrogable, sin perjuicios de las acciones
que el prominente vendedor exija la cancelación de la deuda, los perjuicios y costos si a Esto se
diere lugar. CUARTO. En esta venta quedan incluidas todas sus anexidades, usos, costumbres y
servidumbres, que legalmente le correspondan al inmueble materia de la presente promesa de
venta, sin reservas ni limitaciones de ninguna naturaleza. QUINTA. El prominente vendedor se
compromete a garantizar que el inmueble objeto de la presente promesa de venta se encuentra libre
de censos, anticresis, arrendamientos por escritura pública, que no tiene ninguna condición
suspensiva ni resolutoria y se compromete a salir al saneamiento de esta venta por cualquier
gravamen que sobre lo que vende resulte hasta el día de la firma de la correspondiente escritura y
entregarlo libre toda de clase de impuestos Municipales, Departamentales y Nacionales, junto con su
correspondiente certificado de libertad. SEXTA. Los prominentes contratantes acuerdan para el
estricto cumplimiento de todas y cada una de las cláusulas del presente contrato, una multa o
cláusula penal equivalente a las Arras hoy recibidas, es decir, que si el incumplimiento fuera por
parte del prominente vendedor, este devolverá las Arras dobles y si el incumplimiento fuera por parte
del prominente comprador, este perderá el valor dado en calidad de Arras. Los gastos que
ocasionen la promesa de Compra Venta, minuta, registro de documentos y derechos notariales, se
pagarán por partes iguales entre los contratantes. Conforme las partes con lo que queda estipulado
en el presente contrato lo aprueban y firman.
Se suscriben en el municipio de _________________ de __________., a los ( ) días del mes de
________ de _______ en dos ejemplares del mismo tenor con destino a cada una de las partes.
_________________________ ______________________________
EL PROMINENTE VENDEDOR EL PROMITENTE COMPRADOR
c.c. c.c
64
Anexo No. 2
Formato para la archivación de inmuebles:
INFORMACION DEL INMUEBLE
APTO CASA LOCAL OFI. LOTE FINCA MUNICIPO CONTACTO
DIRECCION BARRIO
URBANIZACION
VENTA $ PREDIAL
ARRENDAMIENTO $ AVALUO CATASTRAL
LLAVES EN ADMON
SALA COMEDOR S/C H/S/B ALCOBAS CLOSET VESTIER BAÑOS AL.SVCIO P. TELE NIVELES
COCINA GAS TINA PATIO BALCON PISOS TEL CITOF GARAJE MESANINE BODEGA
UTIL ASCENSOR P/S/T/JI Z. VERDES U.CERRADA ESTRATO AREA AÑOS C. PISCINA TERRAZA OFICINA
OBSERVACIONES
65
Anexo No 3
ACTA DE ENTREGA
PROYECTO: TORRE DEL VIENTO
APARTAMENTO No: - - - - -
PARQUEADERO No: - - - - -
En el Municipio de Medellín, el día ____de________ del año 2009, nos reunimos los
suscritos _______________, identificado con la cédula de ciudadanía No. ____________,
obrando en nombre y representación de VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS., firma
constructora del proyecto denominado TORRE DEL VIENTO P.H; y
_____________________, identificado con la Cédula de Ciudadanía No. ______________.
En su calidad de PROMITENTE COMPRADOR, con el fin de hacer entrega real y
material del apartamento ________ y parqueadero _________, que hacen parte integrante
del proyecto TORRE DEL VIENTO P.H, situado en el Municipio de Medellín, en el
Barrio Conquistadores en la Calle 42ª No 63c - 141
Una vez realizado el recorrido del inmueble e inspeccionado detenida y cuidadosamente,
confirmamos su normal funcionamiento, y dejamos expresa constancia de que en la fecha
se ha hecho la entrega y el recibo real y material del apartamento ________ y parqueadero
_________.
EL PROMITENTE COMPRADOR, declara en adecuado estado para su recepción.
Declaran ambas partes que la entrega material objeto de la presente acta es exclusivamente
para efectos de que EL PROMITENTE COMPRADOR ejecute el crédito hipotecario
ante una entidad Financiera. Por lo tanto EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a
no ocuparlo en forma definitiva, hasta tanto se haga el desembolso por parte de la entidad
financiera a la constructora VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS. En caso de que EL
PROMITENTE COMPRADOR incumpla ésta disposición, deberá cancelar doblada la
66
sanción pecuniaria que impongan las autoridades competentes a cargo de EL
PROMITENTE COMPRADOR.
EL PROMITENTE COMPRADOR podrá hacer reclamaciones ala constructora
VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS. por acabados en la construcción por el término
de seis (6) meses contados a partir de la fecha de realización de este documento, siempre y
cuando se ocasionen por hechos imputables a la construcción y no por hechos imputables a
EL PROMITENTE COMPRADOR o los ocupantes del inmueble. Los detalles de
acabados deberán ser informados por escrito a VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS
de acuerdo con los siguientes plazos de garantía:
A la entrega material del inmueble.
Pintura de muros, cielos, techos y puertas
Carpintería metálica, marcos y ventanearía en general
Carpintería en madera
Pisos
Enchapes
Aparatos sanitarios, lavamanos e incrustaciones
Vidrios y espejos
Aparatos eléctricos
Cabinas de baños
Topes y tiraderas
Cielos en drywall.
Dentro del mes siguiente a la fecha de entrega del inmueble se aceptarán reclamos por:
Ajustes y/o cerramientos de puertas y ventanas.
Cerraduras y picaportes.
Instalaciones hidráulicas: fugas u obstrucciones en desagües, abastos y grifería.
Instalaciones eléctricas: swiches, tomas y breakers.
Dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de entrega del inmueble se aceptarán
reclamos por:
Goteras en techos y filtraciones en ventanas.
Goteras en terrazas y/o balcones de uso privado.
67
Dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de entrega del inmueble se aceptarán
reclamos por:
Humedades en muros y cielos.
Fisuras en muros, diferentes al asentamiento normal del edificio, las cuales se
atenderán a partir del tercer mes después de la entrega.
Se responde por las garantías siempre y cuando EL PROMITENTE COMPRADOR no
haya realizado reparaciones o reformas causantes del reclamo dentro del tiempo indicado
de garantía.
VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, no atenderá garantías por reformas,
suministros, aplicaciones y/o equipos contratados directamente por EL PROMITENTE
COMPRADOR.
De acuerdo con el artículo 1607 del código civil, a partir de esta acta de entrega
PROMITENTE COMPRADOR, asume todos los riesgos, costos y responsabilidades que
demande el sostenimiento de la propiedad y/o de la propiedad horizontal.
PROMITENTE COMPRADOR asume a partir de la fecha los siguientes gastos:
A. En caso de tener crédito, intereses de subrogación, después de la entrega y el momento
del desembolso efectivo (subrogación) por parte de la entidad crediticia.
B. El valor el impuesto Predial y sus complementarios entre el momento de la entrega y el
momento en que se haga el descargue respectivo en las oficinas de Catastro Municipal.
C. El valor de las contribuciones de Valorización entre el momento de la entrega y el
descargue respectivo ante las oficinas de Valorización Municipal.
D. Lo correspondiente a los gastos Notariales, de Renta y Registro que demande el
perfeccionamiento del Contrato de Compraventa del inmueble que se entrega por
medio de este documento, tal como se estipula en la Promesa de Compra Venta.
E. La parte proporcional de los cargos fijos de los Servicios públicos y la tasa de aseo por
los días de ocupación del inmueble, al igual que los consumos desde la fecha y los
gastos de Administración de la Copropiedad en forma proporcional.
F. El comprador declara que mediante esta entrega se da cumplimiento total y absoluto de
la Promesa de Compraventa suscrita con VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS,
por lo tanto se hace nugatorio cualquier reclamo del comprador hacia futuro.
G. Le sugerimos que por efecto de seguridad los trabajadores que vayan a ingresar a
realizar las complementaciones a su apartamento, estén afiliados a una seguridad social,
ya que todo inconveniente con ellos esta bajo su responsabilidad; Al igual le
68
recomendamos cambiar la clave de la cerradura del portón principal, luego de haberle
entregado su inmueble.
Para constancia se firma esta Acta en el Municipio de Medellín, el día del mes de
del año 2009 en tres ejemplares.
________________________ ______________________
NOMBRE NOMBRE
C.C C.C
69
Anexo No 4
TIPS IMOBILIARIOS
PASOS PARA PLANEAR LA COMPRA DE SU INMUEBLE:
1. Sentir la necesidad de la compra del inmueble basada en unos motivos claros y
en unas necesidades especificas. Ejemplos:
* Cambio de vivienda arrendada a vivienda propia
* Necesidad de ampliación o disminución de espacios
* Búsqueda de mejor ubicación o sector
* Inversión de recursos
2. Identificar los parámetros del inmueble de acuerdo a la necesidad principal y
real de compra. Ejemplos:
* Numero de habitaciones
* Sector y estrato
* Tipo de inmueble (casa o apartamento)
3. Hacer un arqueo de los dineros con que se cuentan para realizar la compra y
tener muy claro si es totalmente de contado o si se realizará con un crédito
Bancario y si este es el caso, se debe buscar asesoria en varios bancos de su
preferencia y realizar, si es posible una pre-aprobación del crédito y así tener claro
con cuanto dinero cuenta para la compra.
4. Analizar junto con nuestros, aspectos importantes como.
* Aspectos económicos
* Tipo de construcción
* Tipo de inmueble
* Sectores más recomendados para invertir
Y confrontarlos con sus necesidades, expectativas y su capacidad económica
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PARÁMETROS PARA TENER EN CUENTA EN LA COMPRA DE UN INMUEBLE
1. LA UBICACIÓN: Es el primer aspecto a determinar, ya que este define el valor
de la propiedad, ayuda a descartar o a opcionar el inmueble. Además se puede
analizar si el sector, tiene o no, las características, que satisfacen sus
necesidades.
2. PRECIO: Analizar si el valor del inmueble ofrecido, esta conforme al valor del
m2 del sector, al área y a los años construidos.
3. DOCUMENTACION: Analizar todos los documentos legales (certificado de
libertad, contrato de arrendamiento actual, escritura, fiducia, leasing inmobiliario),
para verificar que el inmueble a trasferir en venta tenga libertad de gravámenes y
en el caso de que tenga: hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar, este
en sucesión, patrimonio de familia, limitaciones al dominio y arrendamiento por
escritura publica, saber si se hace la compra o no y como se hace la
documentación y tramites en los casos que se pueda o se quiera hacer la compra.
4. ASESORIA PROFESIONAL: Es muy importante que tenga un acompañamiento
por parte de asesores inmobiliarios capacitados para que:
* Lo guíen, en la elección de un buen inmueble
* Lo asesoren, en el análisis de la documentación legal
* Lo orienten, hacia una buena negociación
* Lo acompañen, en la compra y firma de la documentación
En VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, tenemos personal capacitado para
asesorarlo de forma eficiente y clara.
PASOS PARA REALIZAR UNA BUENA VENTA DE SU INMUEBLE
1. CONCERTACION DEL VALOR COMERCIAL: Debe buscar personal idóneo y
capacitado en mercadeo inmobiliario, para que le sugiera el valor comercial de su
inmueble, de acuerdo al valor del m2 del sector, el área, el tipo de construcción,
los acabados y los años construidos.
2. PREPARACIÓN DEL INMUEBLE: Realizar una inspección de cada detalle del
inmueble y así decidir si hay algo que se deba reparar, cambiar, pintar o asear,
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para dar la mejor apariencia a la propiedad, además es muy importante tener
todos los documentos legales del inmueble en regla.
3. COMERCIALIZACIÓN: Analizar cuales medios publicitarios son los mas
adecuados para la venta de su propiedad o realizar la comercialización a través de
entidades inmobiliarias, quienes realizan el mercadeo a través de medios
publicitarios especializados, base de datos de clientes, referidos y promoción
directa.
4. NEGOCIACIÓN : hablar siempre claro, con trasparencia y dejar por escrito,
precio, forma de pago, fecha de entrega, fechas de pagos y datos completos del
comprador y del vendedor.