análisis de los créditos hipotecarios u.v · el valor diario de la uva se publica en la página...

ANÁLISIS DE LOS CRÉDITOS

HIPOTECARIOS U.V.ADefensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.

Programa de Estudios Tributarios e Impositivos para la Administración Pública.

Los Créditos en Unidades de Valor Adquisitivo (U.V.A.): origen de la modalidad

■ En abril de 2016, a través de la Comunicación BCRA “A” 5945, nace elsistema de ahorro y préstamos, denominados por la Unidad deVivienda denominada UVI. Esta Unidad comienza su vida con un valorde $14,05, y su actualización es vía Coeficiente de Estabilización deReferencia (CER).

■ En septiembre del mismo año, bajo una nueva Comunicación delBanco Central, se renombra a las UVI por el nombre de Unidades deValor Adquisitivo (UVA), de manera tal que se pudiera uniformar ladenominación de referencia.

■ Desde ese momento, las entidades financieras son habilitadas acaptar y mantener depósitos en pesos expresados en UVA, yactualizables por CER; así como otorgar préstamos en la mismaunidad.

Los Créditos en Unidades de Valor Adquisitivo (U.V.A.): algunas definiciones básicas

■ Ahora bien, ¿que es un préstamo UVA?

“Es un préstamo hipotecario en pesos a tasa fija, actualizable mediante la aplicación

del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y expresado en Unidades de Valor

Adquisitivo (UVA). Estos préstamos están destinados a fomentar y facilitar el acceso a la

vivienda en todo el país ya que el valor de las cuotas iniciales es accesible porque la

tasa de interés es baja y el préstamo es a largo plazo.”

■ El valor de la U.V.A. se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de

Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.

■ El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la

construcción, pero sufre menor volatilidad.

■ De este modo, 1000 UVA alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo

en cualquier momento futuro.

■ El valor diario de la UVA se publica en la página web del Banco Central junto con las

principales variables.

Evolución del valor de la UVA desde su creación a la actualidad.

0

5

10

15

20

25

30

35

Valor U.V.A. del 31/03/2016 al 28/02/201931/12/2018

31,06

31/12/2017

21,1531/12/2016

17,2631/03/2016

14,05

• La unidad UVA nace el 31/03/16 a un valor de 14,05. Durante el 2016, subió un 22,85%, llegando al

valor de 17,26.

• Durante el año 2017 varía un 22,54%, alcanzando el 31/12/17 el valor de 21,15.

• En el año 2018, su valor cerró a 31,06, significando una suba anual del 46,86%.

UVA vs INFLACIÓN

22,85 22,54

46,86

2016 2017 2018

Variación anual U.V.A.

40,3

24,8

47,6

2016 2017 2018

INFLACIÓN

UVA vs INFLACIÓN

22

,85

22

,54

46

,86

29

,5

24

,8

47

,6

2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8

VARIACIÓN ANUAL VALOR UVA E INFLACIÓN

Variación anual U.V.A. INFLACION

• Durante el 2016, desde la creación de la UVA, su

valor subió un 22,85%, mientras que la inflación

fue del 29,5 para el mismo período.

• En el 2017, mientras que la unidad UVA subió un

22,54%, la inflación fue del 24,80%.

• Para el 2018, se observa que la unidad UVA varió

su valor en un 46,86%, mientras que la inflación

ascendió al 47,6%.

• SE PUEDE OBSERVAR QUE, EN ESTOS AÑOS, LA

UNIDAD UVA TUVO UN COMPORTAMIENTO

SIMILAR AL DE LA INFLACION.

• La mayor diferencia se presenta en el 2016, con

6,65 p.p., dado que la inflación del período abril-

diciembre 2016 fue mayor al crecimiento del

valor de la UVA.

UVA, Tipo de Cambio $/u$s, e Inflación entre abril 2016 y diciembre 2018.

22,85 22,54

46,86

8,1 17,37

108,04

29,524,8

47,6

2016 2017 2018

Comparacion variación valor U.V.A., tipo de cambio $/u$s e inflación

Variación anual U.V.A. DÓLAR INFLACION

• Desde la creación de la unidad UVA, la devaluación del peso argentino fue significativa. El 31/03/2016 la

cotización del dólar cerró a $14,80, y el 28/12/2018 fue de $38,60. Es decir que la depreciación del peso

en ese período fue del 160,81%; produciéndose solo en el 2018 una suba del dólar del 108,4%.

Evolución de los créditos hipotecarios UVA desde abril 2016 a diciembre 2018.

■ En mayo de 2017, los bancos ya habían otorgado más de 5.000 millones de pesos en estetipo de préstamos, con una fuerte presencia de los bancos públicos al principio. En abril del2018, según los datos publicados en el Informe Monetario Mensual del BCRA, la suma de

préstamos hipotecarios UVA del sistema ascendía a 101.200 millones de pesos. Sinlugar a dudas, el crecimiento de este tipo de créditos fue exponencial, desplazando a laslíneas tradicionales de créditos e incluyendo a tomadores de préstamos nuevos dentro delsistema, que no calificaban para la oferta crediticia previa al surgimiento de esta unidadUVA.

■ Asimismo, poco a poco, fueron tomando ímpetu los bancos comerciales privados en estesistema, comenzando a ofrecer plazos más extensos, más capital y opciones crediticiasrelacionadas con la unidad UVA. No solo préstamos hipotecarios en UVA, sino personales, yprendarios. La entrada vigorosa en el mercado de los bancos privados demostraba elatractivo comercial de este tipo de créditos para la propia banca; principalmente dada larentabilidad asegurada a través de la unidad UVA. Esta unidad, variable, correlacionada conel Índice CER, relacionado a su vez con los movimientos de la inflación y del tipo de cambio,asegura mínimamente una rentabilidad dada por la tasa nominal del préstamo.

Crecimiento de los montos totales de créditos hipotecarios UVA desde abril 2016 a diciembre 2018

50

19

0

45

0

90

0

13

00

21

00

26

00

34

00

45

00

58

00

74

60

10

00

0

14

00

0

20

09

0

27

50

0

35

70

0

44

80

0

56

30

0

65

80

0

75

00

0

86

60

0

10

12

00

11

17

50

11

73

23

12

22

56

12

73

64

13

07

30

13

39

58

13

69

23

13

96

16

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

Préstamos Hipotecarios en U.V.A. Montos Totales otorgados en $abr 16-dic 18

Evolución de los créditos hipotecarios UVA desde abril 2016 a diciembre 2018.

■ Por otra parte, el boom de este tipo de préstamos ya vislumbrado a fines del año 2016, hizo quealgo más que la UVA fuera variando en el tiempo. Las tasas nominales anuales fijas ofrecidaspor la banca comenzaron a subir para los nuevos tomadores de préstamos, aún a pesar de quela propia variabilidad de la unidad UVA les mantenía a salvo una rentabilidad real positiva (algomuy importante en tiempos de inercia inflacionaria). Los montos otorgados crecieronconjuntamente con las tasas de interés. La inflación siguió su curso, por lo que los capitalesadeudados por los tomadores de créditos (denominados en unidades UVA) también siguieroncreciendo. Esto significa que el stock de deuda en préstamos UVA es creciente en el tiempo conrespecto al momento inicial, dada su constante actualización.

■ No obstante, abril del 2018 es el último mes donde se evidencia crecimiento sostenido y fuerteen la toma de prestamos de este tipo. La fuerte devaluación de la moneda vivida desde esemomento, alcanza su pico máximo el 28/09/2018 cuando la cotización oficial alcanza a 41,25$por dólar. El descalce de monedas que surge, dado que las transacciones inmobiliarias serealizan en dólares, y el préstamo es otorgado en pesos, frena las operaciones crediticias.Además, la inflación se dispara, dada la correlación existente en nuestro país entre tipo decambio e inflación doméstica. Se espera que la suba de la inflación impacte en forma directa enel índice CER, y por lo tanto, en la unidad UVA.

Evolución de los créditos hipotecarios UVA desde su implementación en abril de 2016: montos mensuales.

50

14

0

26

0

45

0

40

0

80

0

50

0

80

0

11

00

13

00

16

60 2

54

0

40

00

60

90

74

10 8

20

0 91

00

11

50

0

95

00

92

00

11

60

0

14

60

0

10

55

0

55

73

49

33

51

08

33

66

32

28

29

65

26

93

Monto mensual $ Préstamos hipotecarios U.V.A.

Evolución de la Tasa Nominal Anual (TNA) de los créditos hipotecarios UVA ofrecidos por el Banco Nación

3,5

6,5

8

10

2016 2017 2018 2019

TNA Banco Nación para un crédito hipotecario UVA

TNA Banco Nación

DIFERENCIAS DE CUOTAS DE UN PRÉSTAMO TOMADO EN SEPTIEMBRE 2017 CON OTRO TOMADO EN ABRIL 2018

CUOTA

N°FECHA VALOR UVA

CUOTA EN UVA Crédito tomado en

Septiembre 2017

CUOTA EN $ para

crédito tomado en

Septiembre 2017

CUOTA EN UVA Crédito tomado en

Abril 2018

CUOTA EN $ para

crédito tomado en

Abril 2018

DIFERENCIA ENTRE

PRÉSTAMOS

1 abr-18 23,13 384 8.881,92$ 430 9.916,00$ 1.034,08$

2 may-18 23,75 384 9.120,00$ 430 10.212,50$ 1.092,50$

3 jun-18 24,31 384 9.335,04$ 430 10.453,30$ 1.118,26$

4 jul-18 25,02 384 9.607,68$ 430 10.758,60$ 1.150,92$

5 ago-18 26,73 384 10.264,32$ 430 11.493,90$ 1.229,58$

6 sep-18 28,16 384 10.813,44$ 430 12.108,80$ 1.295,36$

7 oct-18 29,81 384 11.447,04$ 430 12.818,30$ 1.371,26$

8 nov-18 31,06 384 11.927,04$ 430 13.355,80$ 1.428,76$

9 dic-18 32,03 384 12.299,52$ 430 13.772,90$ 1.473,38$

10 ene-19 32,79 384 12.591,36$ 430 14.099,70$ 1.508,34$

11 feb-19 32,86 384 12.618,24$ 430 14.129,80$ 1.511,56$

• En este ejemplo se toma un préstamo hipotecario UVA por $1.800.000 a 20 años, con el Banco Nación.

• El primero de ellos se toma en septiembre 2017 a una TNA de 3,50%.

• El segundo se toma en abril 2018 a una TNA de 6,50%.

• Solo por la diferencia de TNA entre fechas, el segundo préstamo paga $14.214 más que el primero en un período de 11

meses.

• Para ambos casos, la cuota en pesos argentinos subió más de un 42% por el efecto de suba en el valor de la unidad

UVA.

Ejemplificación de un préstamo tomado desde el inicio de los créditos hipotecarios en UVA. Variación del valor de la cuota en pesos

N°

CUOTAFECHA

VALOR

UVA

CUOTA EN

UVA

CUOTA EN $

UVA

INICIO 14,05 $ 7.025,00 1 abr-16 14,41 500 $ 7.205,00

2 may-16 14,86 500 $ 7.430,00

3 jun-16 15,37 500 $ 7.685,00

4 jul-16 15,93 500 $ 7.965,00

5 ago-16 16,35 500 $ 8.175,00

6 sep-16 16,52 500 $ 8.260,00

7 oct-16 16,62 500 $ 8.310,00

8 nov-16 16,91 500 $ 8.455,00

9 dic-16 17,26 500 $ 8.630,00

10 ene-17 17,5 500 $ 8.750,00

11 feb-17 17,68 500 $ 8.840,00

12 mar-17 18,05 500 $ 9.025,00

N°

CUOTAFECHA

VALOR

UVA

CUOTA EN

UVA

CUOTA EN $

UVA

13 abr-17 18,48 500 $ 9.240,00

14 may-17 18,96 500 $ 9.480,00

15 jun-17 19,33 500 $ 9.665,00

16 jul-17 19,56 500 $ 9.780,00

17 ago-17 19,85 500 $ 9.925,00

18 sep-17 20,16 500 $ 10.080,00

19 oct-17 20,5 500 $ 10.250,00

20 nov-17 20,85 500 $ 10.425,00

21 dic-17 21,15 500 $ 10.575,00

22 ene-18 21,64 500 $ 10.820,00

23 feb-18 22,15 500 $ 11.075,00

24 mar-18 22,61 500 $ 11.305,00

N°

CUOTAFECHA

VALOR

UVA

CUOTA EN

UVA

CUOTA EN $

UVA

25 abr-18 23,13 500 $ 11.565,00

26 may-18 23,75 500 $ 11.875,00

27 jun-18 24,31 500 $ 12.155,00

28 jul-18 25,02 500 $ 12.510,00

29 ago-18 25,85 500 $ 12.925,00

30 sep-18 26,73 500 $ 13.365,00

31 oct-18 28,16 500 $ 14.080,00

32 nov-18 29,81 500 $ 14.905,00

33 dic-18 31,06 500 $ 15.530,00

34 ene-19 32,03 500 $ 16.015,00

35 feb-19 32,79 500 $ 16.395,00

El primer año del préstamo, la

cuota subió de $7025 a $9025;

es decir un 28,47% más.

El segundo año del préstamo, la

cuota subió de $9025 a $11305;

es decir un 25,26% más.

El tercer año, en los primeros 11

meses, la cuota subió de $11305

a $16395; es decir un 45,02%más.

EN ESTOS CASI TRES PRIMEROS AÑOS DE ESTE PRESTAMO A 20 AÑOS,

LA CUOTA SUBIÓ UN 133,38%

PROBLEMÁTICA DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS UVA

■ Todos los bancos han subido sus tasas (TNA), desde la creación de este tipo de préstamos.

Esto significa, de por sí, peores condiciones crediticias para los tomadores de préstamos.

■ La variación de la unidad UVA desde su creación ha sido de 133,38%. Desde luego, dado

el sistema de amortización francés, el valor de cada cuota incluye, no solo los intereses,

sino la amortización del capital; por lo que el capital adeudado disminuye con cada cuota

abonada, pero en proporción menor en los primeros tramos de tiempo del préstamo. Esta

variación de la unidad U.V.A. afecta, por lo tanto, al capital adeudado, incrementándolo en el

tiempo. Por lo que la deuda original, dado que esta denominada en UVAs, se incrementa en

pesos a la par de la variación mensual de la unidad UVA.

■ En una economía que ha iniciado su camino recesivo desde el segundo trimestre de 2018,

con un índice inflacionario del 46,7% para el pasado 2018, caída del nivel de empleo, y un

significativo retraso salarial; la posibilidad de poder enfrentar cuotas cada vez mas elevadas

se vuelve exigua para las familias que han tomado este tipo de prestamos, con la ilusión de

poseer la vivienda propia.


• El peso argentino se ha devaluado en un 170,94% desde la creación de la unidad UVA

hasta fines de febrero 2019.

• Dado que los créditos aunque están denominados en unidades U.V.A., son conformados en

pesos argentinos; esto representa una dificultad adicional al tomador de crédito. Tomando

el mismo crédito en pesos, ya no compra la misma propiedad que al inicio del sistema. La

moneda nacional se ha devaluado significativamente.

• Si ha de gastar la misma cantidad de moneda extranjera en la compra de su inmueble, debe

tanto pedir una cantidad de dinero prestado mayor, así como tener un nivel de capital propio

mayor, que si hubiese realizado su transacción al inicio.

• Sin embargo, dadas las subas de la TNA de los préstamos hipotecarios UVA de todas las

entidades bancarias, los aspirantes a tomar estos créditos aunque resignen una propiedad

de mayor valor, tampoco será suficiente. El mayor nivel de tasas, incrementa las cuotas

siendo necesario salarios mayores, bajo el mismo plazo de tiempo, para poder tomar el

crédito.


• Las condiciones crediticias, han empeorado. Aunque la oferta de los bancos

creció en el tiempo, las propiedades en $ han aumentado su valor, dada la

devaluación del peso argentino. Esto genera la necesidad simultanea de

mayor ahorro previo, y mayor valor en moneda nacional a solicitar en

préstamo. A su vez, aumenta el valor final de los préstamos, dado el

aumento de la tasa de interés.

• Todo ello, con las fuertes perdidas salariales de los últimos años, termina

generando expulsión del mercado crediticio a los potenciales tomadores de

crédito con respecto a la situación inicial.

• Pero, lo mas importante es que, el creciente desfasaje entre inflación y

variaciones salariales de estos últimos años; genera dificultades serias sobre

los ciudadanos que ya han tomado un préstamo de estas características.

PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL CALCULO DE CUOTAS DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS UVA

• Dado lo anterior, es imperante modificar la forma de actualización delas cuotas de dichos créditos. La perdida del salario real de lostrabajadores, frente al proceso inflacionario en un contexto deestancamiento y devaluación de la moneda nacional; implica lanecesidad de generar formulas alternativas que alivien la presiónsobre los ingresos.

• Es por ello, que se realiza una simulación de crédito para el año 2018,donde se utiliza como formula alternativa de actualización de la cuota,al Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado mensualmente porel INDEC. Se comparan los resultados con cuotas en UVA.

• De esta manera, la suba de las cuotas iría de la mano de laactualización salarial, y no del índice CER.

ACTUALIZACIÓN UVA O COEFICIENTE DE VARIACION SALARIAL.

SIMULACIÓN ABRIL 2016 A DICIEMBRE 2018

• Este ejemplo simplificado toma

una cuota de 500 UVAs al mes.

• La primera cuota es en abril

2016, y la última en diciembre

2018.

• Se toma la variación de la unidad

UVA cada mes, para el cálculo de

la cuota mensual (como es en la

realidad).

• Asimismo, se toma el Coeficiente

de Variación Salarial (CVS)

publicado mensualmente por el

INDEC, para la simulación de la

cuota alternativa a la anterior.

• El CVS incluye a las variaciones

salariales del sector privado

registrado, el sector público, y

desde octubre 2016, al sector

privado no registrado.

FECHAVARIACIÓN

UVACVS

CUOTA

EN UVACUOTA EN $ UVA CUOTA EN $ CVS

DIFERENCIA DE

CUOTAS CVS-UVA

INICIO 500 7.025,00$ 7.025,00$ -$

abr-16 2,56 4,10 500 7.204,84$ 7.313,03$ 108,18$

may-16 3,12 3,30 500 7.429,63$ 7.554,35$ 124,72$

jun-16 3,43 1,90 500 7.684,47$ 7.697,89$ 13,42$

jul-16 3,64 4,50 500 7.964,18$ 8.044,29$ 80,11$

ago-16 2,64 2,80 500 8.174,44$ 8.269,53$ 95,10$

sep-16 1,04 1,30 500 8.259,45$ 8.377,04$ 117,59$

oct-16 0,61 2,40 500 8.309,83$ 8.578,09$ 268,25$

nov-16 1,75 1,40 500 8.455,26$ 8.698,18$ 242,92$

dic-16 2,07 1,40 500 8.630,28$ 8.819,95$ 189,67$

TOTALES 2016 72.112,37$ 73.352,35$ 1.239,97$

PRIMER AÑO: 2016

La actualización vía CVS arroja $1239,97 más

que la actualización vía UVA.



FECHAVARIACIÓN

UVACVS

CUOTA


DIFERENCIA DE

CUOTAS CVS-UVA

ene-17 1,39 1,50 500 8.750,24$ 8.952,25$ 202,01$

feb-17 1,03 1,30 500 8.840,37$ 9.068,63$ 228,26$

mar-17 2,09 2,90 500 9.025,13$ 9.331,62$ 306,49$

abr-17 2,38 3,50 500 9.239,93$ 9.658,23$ 418,30$

may-17 2,60 1,60 500 9.480,17$ 9.812,76$ 332,59$

jun-17 1,95 1,80 500 9.665,03$ 9.989,39$ 324,36$

jul-17 1,19 4,00 500 9.780,04$ 10.388,97$ 608,92$

ago-17 1,48 2,40 500 9.924,79$ 10.638,30$ 713,51$

sep-17 1,56 1,40 500 10.079,62$ 10.787,24$ 707,62$

oct-17 1,69 1,50 500 10.249,96$ 10.949,05$ 699,08$

nov-17 1,71 1,60 500 10.425,24$ 11.124,23$ 698,99$

dic-17 1,44 1,10 500 10.575,36$ 11.246,60$ 671,24$

TOTALES 2017 116.035,87$ 121.947,26$ 5.911,39$

SEGUNDO AÑO: 2017

La actualización vía CVS arroja $5911,39 más

al año que la actualización vía UVA.

• Este ejemplo simplificado toma

una cuota de 500 UVAs al mes.

• La primera cuota es en abril

2016, y la última en diciembre

2018.

• Se toma la variación de la unidad

UVA cada mes, para el cálculo de

la cuota mensual (como es en la

realidad).

• Asimismo, se toma el Coeficiente

de Variación Salarial (CVS)

publicado mensualmente por el

INDEC, para la simulación de la

cuota alternativa a la anterior.



registrado, el sector público, y

desde octubre 2016, al sector




FECHAVARIACIÓN

UVACVS

CUOTA


DIFERENCIA DE

CUOTAS CVS-UVA

ene-18 2,32 1,10 500 10.820,71$ 11.370,31$ 549,60$

feb-18 2,36 0,80 500 11.076,08$ 11.461,27$ 385,20$

mar-18 2,08 1,90 500 11.306,46$ 11.679,04$ 372,58$

abr-18 2,30 2,70 500 11.566,51$ 11.994,37$ 427,86$

may-18 2,68 1,50 500 11.876,49$ 12.174,29$ 297,80$

jun-18 2,36 0,80 500 12.156,77$ 12.271,68$ 114,91$

jul-18 2,92 2,60 500 12.511,75$ 12.590,74$ 78,99$

ago-18 3,40 2,80 500 12.937,15$ 12.943,28$ 6,13$

sep-18 3,32 2,90 500 13.366,67$ 13.318,64$ 48,03-$

oct-18 5,35 3,70 500 14.081,78$ 13.811,43$ 270,35-$

nov-18 5,86 2,90 500 14.906,97$ 14.211,96$ 695,01-$

dic-18 4,19 2,50 500 15.531,58$ 14.567,26$ 964,32-$

TOTALES 2018 152.138,92$ 152.394,27$ 255,36$

TERCER AÑO: 2018

La actualización vía CVS arroja $255,36 más al año que la actualización

vía UVA. Recién en el mes de septiembre 2018 la cuota comienza a ser

menor.

• Este ejemplo simplificado toma una

cuota de 500 UVAs al mes.

• La primera cuota es en abril 2016, y la

última en diciembre 2018.

• Se toma la variación de la unidad UVA

cada mes, para el cálculo de la cuota

mensual (como es en la realidad).

• Asimismo, se toma el Coeficiente de

Variación Salarial (CVS) publicado

mensualmente por el INDEC, para la

simulación de la cuota alternativa a la

anterior.



registrado, el sector público, y desde

octubre 2016, al sector privado no

registrado.



72

.11

2

11

6.0

36 1

52

.13

9

73

.35

2

12

1.9

47 15

2.3

94

TOTALES 2016 TOTALES 2017 TOTALES 2018

SIMULACIÓN CUOTA AJUSTADA POR UVA O AJUSTADA POR CVS. 2016 -2018

CUOTA EN $ UVA CUOTA EN $ CVS



2016 20182017

TOTAL CUOTAS

EN UVATOTAL CUOTAS

EN UVA

TOTAL CUOTAS

EN UVA

TOTAL CUOTAS

EN CVSTOTAL CUOTAS

EN CVS

TOTAL CUOTAS

EN CVS

$72.112,37 $73.352,35 $116.035,87 $121.947,26 $152.138,92 $152.394,27

$1239,97

MAS CON

CVS

$255,36

MAS CON

CVS

$5911,39

MAS CON

CVS

2016+2017+2018=

$7406,72

• Este ejemplo simplificado toma una cuota

de 500 UVAs al mes.

• La primera cuota fue en enero 2018, y la

última en diciembre 2018.

• Se toma la variación de la unidad UVA cada

mes, para el cálculo de la cuota mensual

(como es en la realidad).

• Asimismo, se toma el Coeficiente de

Variación Salarial (CVS) publicado

mensualmente por el INDEC, para la

simulación de la cuota alternativa a la

anterior.

• El CVS incluye a las variaciones salariales

del sector privado registrado, el sector

público, y desde octubre 2016, al sector


FECHAVARIACION

UVACVS

CUOTA

EN UVA

CUOTA EN $

UVA

CUOTA EN $

CVS

DIFERENCIA DE

CUOTAS

INICIO 500 10.430$ 10.430$

ene-18 2,32 1,1 500 10.672$ 10.545$ 127-$

feb-18 2,36 0,8 500 10.924$ 10.629$ 295-$

mar-18 2,08 1,9 500 11.151$ 10.831$ 320-$

abr-18 2,30 2,7 500 11.408$ 11.123$ 284-$

may-18 2,68 1,5 500 11.713$ 11.290$ 423-$

jun-18 2,36 0,8 500 11.990$ 11.381$ 609-$

jul-18 2,92 2,6 500 12.340$ 11.677$ 663-$

ago-18 3,40 2,8 500 12.759$ 12.003$ 756-$

sep-18 3,32 2,9 500 13.183$ 12.352$ 831-$

oct-18 5,35 3,7 500 13.888$ 12.809$ 1.080-$

nov-18 5,86 2,9 500 14.702$ 13.180$ 1.522-$

dic-18 4,19 2,5 500 15.318$ 13.510$ 1.809-$

TOTALES 160.478$ 151.759$ 8.719-$


SIMULACIÓN ENERO A DICIEMBRE 2018

De esta manera:

• Si utilizamos las variaciones de la unidad UVA en el

tiempo, con cuotas de 500 UVAs mensuales, en 12

cuotas el deudor desembolsa $160.478.

• La variación entre la cuota del inicio y la final es del

46,9%. Es decir, su cuota subió casi un 47%, menos de

un punto porcentual por debajo de la inflación anual.

• Por el contrario, si utilizamos las variaciones mensuales

del CVS, con cuotas de 500 UVAs mensuales, en el

termino de 12 meses, el deudor paga $151.759, es decir

$8719 menos.

• La variación entre la cuota del inicio y la final es del

29,7%. La cuota subió casi un 30%.

• Si el salario del deudor, subió en al menos un 29,7%,

entonces su deuda en términos reales se mantiene

constante, no debiendo resignar otros consumos

familiares en pos de mantener la cuota de su vivienda.

FECHAVARIACION

UVACVS

CUOTA

EN UVA

CUOTA EN $

UVA

CUOTA EN $

CVS

DIFERENCIA DE

CUOTAS

INICIO 500 10.430$ 10.430$

ene-18 2,32 1,1 500 10.672$ 10.545$ 127-$

feb-18 2,36 0,8 500 10.924$ 10.629$ 295-$

mar-18 2,08 1,9 500 11.151$ 10.831$ 320-$

abr-18 2,30 2,7 500 11.408$ 11.123$ 284-$

may-18 2,68 1,5 500 11.713$ 11.290$ 423-$

jun-18 2,36 0,8 500 11.990$ 11.381$ 609-$

jul-18 2,92 2,6 500 12.340$ 11.677$ 663-$

ago-18 3,40 2,8 500 12.759$ 12.003$ 756-$

sep-18 3,32 2,9 500 13.183$ 12.352$ 831-$

oct-18 5,35 3,7 500 13.888$ 12.809$ 1.080-$

nov-18 5,86 2,9 500 14.702$ 13.180$ 1.522-$

dic-18 4,19 2,5 500 15.318$ 13.510$ 1.809-$

TOTALES 160.478$ 151.759$ 8.719-$





$160.478

$151.759

146000

148000

150000

152000

154000

156000

158000

160000

162000

2018

Totales anuales según cuota ajustada por UVA o por CVS

CUOTA EN $ UVA CUOTA EN $ CVS

En este gráfico

podemos observar que

en la simulación donde

la actualización

comienza en enero y

culmina en diciembre

2018; el resultado es

menor para el crédito

actualizado con CVS

que con UVA.

• En abril de 2016, nace este nuevo sistema de ahorro y préstamos, con la unidad UVA en$14,05, actualizándose vía Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).

• En mayo de 2017, los bancos ya habían otorgado más de 5.000 millones de pesos en estetipo de préstamos, con una fuerte presencia de los bancos públicos al principio. Asimismo,poco a poco, fueron tomando ímpetu los bancos comerciales privados en este sistema,comenzando a ofrecer plazos más extensos, más capital y opciones crediticias relacionadascon la unidad UVA. No solo préstamos hipotecarios en UVA, sino personales, y prendarios.

• En diciembre del 2018, según los datos publicados en el Informe Monetario Mensual del

BCRA, la suma de préstamos hipotecarios UVA del sistema ascendía a casi 140,000millones de pesos. El pico máximo de la serie se registra en abril 2018, con un promediode 14.600 millones de pesos en ese mes.

• A partir de junio 2018, según los informes monetarios mensuales del BCRA; “En cuanto a lospréstamos con garantía real, los hipotecarios desaceleraron marcadamente su ritmo decrecimiento, en un contexto de fuerte volatilidad en el mercado cambiario. No obstante, elfinanciamiento en UVA siguió representando alrededor del 90% de los préstamos a personasfísicas.”

ALGUNAS CONCLUSIONES

• La variación de la unidad UVA desde su creación ha sido de 133,38%. Esta

variación de la unidad U.V.A. afecta al capital adeudado, incrementándolo en el

tiempo. Por lo que la deuda original denominada en UVA, se incrementa en pesos a

la par de la variación mensual de la unidad UVA.

• Durante el 2016, la inflación fue del 29,5%; en el 2017, 24,8%; y en el 2018,

ascendió al 47,6%. Se puede observar que, en estos años, la unidad UVA tuvo un

comportamiento similar de la inflación. La mayor diferencia se presenta en el 2016,

con 6,65 p.p., dado que la inflación del período abril-diciembre 2016 fue mayor al

crecimiento del valor de la UVA.

• El peso argentino se ha devaluado en un 170,94% desde la creación de la unidad

UVA hasta fines de febrero 2019; produciéndose solo en el 2018 una suba del dólar

del 108,4%. La fuerte devaluación del 2018, alcanzó su pico máximo el

28/09/2018 cuando la cotización oficial alcanza a 41,25$ por dólar.


• El boom de este tipo de préstamos hizo que las tasas nominales anuales fijasofrecidas por la banca comenzaran a subir para los nuevos tomadores depréstamos, aún a pesar de que la propia variabilidad de la unidad UVAmantiene a salvo una rentabilidad real positiva (algo muy importante entiempos de inercia inflacionaria). Esto significa, de por sí, peores condicionescrediticias para los tomadores de préstamos.

• El Banco Nación, comenzó con una tasa del 3,5% (la más baja del mercado),y llega en el 2019 al 10%. Esto representa una suba de casi un 186%, parala TNA. El mayor nivel de tasas, incrementa las cuotas siendo necesariosalarios mayores, bajo el mismo plazo de tiempo, para poder tomar el crédito.

• En nuestra simulación de crédito hipotecario UVA, tomado a una tasa del3,5% anual (Banco Nación), a 20 años, con una cuota mensual de 500 UVAs;se determina que en el lapso transcurrido de vida del préstamo, la cuota enpesos subió mas de un 133%.


• Las condiciones crediticias, han empeorado. Las propiedades han aumentado su

valor en pesos, dada la devaluación de la moneda nacional; generando la necesidad

simultánea de mayor ahorro previo, y un préstamo más alto en pesos. Dado el

aumento de la tasa de interés de todas las entidades bancarias, aumenta la cuota

expresada en UVA así como el capital adeudado en UVA.

• Se adiciona a lo anterior, la fuerte pérdida salarial del último año, generando

expulsión del mercado crediticio a los potenciales tomadores de crédito con

respecto a la situación inicial del 2016.

• Pero más allá del difícil acceso al mercado hipotecario en la actualidad, la situación

mas preocupante es para aquellas familias que ya han tomado un préstamo de

estas características. Esto es debido al importante desfasaje entre inflación y

variación salarial del 2018 (46,7 vs 29,7, respectivamente); generando serias

dificultades para continuar cumpliendo con lo pactado, y en detrimento de otro tipo

de consumos.


RESULTADOS DE LA SIMULACIÓN DE PRÉSTAMO CON ACTUALIZACIÓN VIA COEFICIENTE DE VARIACIÓN SALARIAL EN VEZ DE UVA.

• Primer caso de estudio: período 2016-2018

En nuestra simulación, el total de las cuotas actualizadas con CVS

termina siendo mayor al de las cuotas actualizadas con UVA. Esto espor la mayor variación del CVS con respecto a la variación de la unidadUVA durante los años 2016 y 2017.

• Segundo caso de estudio: sólo 2018.

En nuestra segunda simulación, que abarca desde enero a diciembre2018, el total de las cuotas actualizadas con CVS termina siendo

menor al de las cuotas actualizadas con UVA. Esto es por la mayorvariación de la unidad UVA con respecto a la variación del CVS duranteel año 2018.


análisis de los créditos hipotecarios u.v · el valor diario de la uva se publica en la página...

Documents