aportaciÓn de solar a cambio de edificaciÓn....¿qué hago permuto el solar por pisos o vendo?...

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CURSO/GUÍA PRÁCTICA

DE

APORTACIÓN

DE SOLAR A CAMBIO DE EDIFICACIÓN

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? ______________________________________________16

PARTE PRIMERA. ________________________________________________17

¿Qué hago permuto el solar por pisos o vendo? _____________________________ 17

Capítulo 1. La pregunta del millón: ¿qué hago permuto el solar por pisos o

vendo? ________________________________________________________17

1. El constructor se ahorra comprar el solar y el dueño del solar se beneficia de las plusvalías edificatorias. ______________________________________________ 17 a. Ventajas para los promotores inmobiliarios. ___________________________________ 18 b. Ventajas para los propietarios de solares. ____________________________________ 18

2. La pregunta del millón: ¿qué hago permuto el solar por pisos o vendo?_________ 18 a. El promotor inmobiliario tiene que adquirir suelo en todo caso. ____________________ 18 b. El promotor inmobiliario sólo puede pagar lo que el precio de venta del producto resultante (piso, casa, nave industrial, etc.) pueda soportar. ________________________________ 19 c. Ventajas de la aportación de solar a cambio de edificación para el promotor inmobiliario sin tesorería ni financiación. ____________________________________________________ 20 d. Las preguntas que debe hacerse todo promotor inmobiliario en toda aportación de solar a cambio de edificación. ______________________________________________________ 20 ¿Qué porcentaje de obra debo entregar a cambio? ___________________________ 20 ¿Qué garantías me pueden solicitar? ______________________________________ 20 ¿Qué riesgos asumo? __________________________________________________ 20

e. Las ventajas de la aportación de solar a cambio de edificación para el dueño del solar (permutante). ____________________________________________________________ 21

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________24

La permuta inmobiliaria. _______________________________________________ 24

1. Concepto de permuta inmobiliaria. _____________________________________ 24

2. Características de la permuta inmobiliaria. _______________________________ 24

3. Clases de permutas inmobiliarias. ______________________________________ 24 a. Permuta de solar por inmuebles ____________________________________________ 24 b. Transmisión de edificabilidad por inmuebles. __________________________________ 25 c. Construcción de edificio por inmuebles. ______________________________________ 25 d. Transmisión de parte del solar y promoción en comunidad de bienes. _______________ 25

4. Fiscalidad de la permuta inmobiliaria. ___________________________________ 25 IVA ____________________________________________________________________ 25 ITP y AJD ________________________________________________________________ 25 Plusvalía municipal (IVTNU) _________________________________________________ 25


Aspectos básicos de la aportación de solar y permuta inmobiliaria. ______________ 26

Capítulo 2. La aportación de solar a cambio de edificación. _______________28

1. Introducción. ______________________________________________________ 28 a. Fórmulas más utilizadas en la aportación de solar a cambio de edificación. ___________ 29

Permuta de solar por pisos, locales o plazas de aparcamiento o una participación indivisa de la

construcción futura. _____________________________________________________ 29 Permuta de solar por una contraprestación como parte de las ganancias de la venta de la construcción resultante. __________________________________________________ 29 Permuta de solar con contraprestación mixta, en dinero y en construcción futura. _____ 29 Constitución de comunidad de bienes mediante transmisión de parte indivisa de solar o por

Índice



aportación de solar a una comunidad. _______________________________________ 29 b. La permuta inmobiliaria de cosa presente (solar) por futura (pisos o garajes resultantes). 29

2. Aportación de solar a cambio de edificación: la inútil discusión de su naturaleza jurídica. __________________________________________________________ 30

3. La permuta (“me das una cosa por otra”). _______________________________ 32

4. Diferencias con otras figuras jurídicas. __________________________________ 33 a. Diferencias con la compraventa. ____________________________________________ 33 b. Diferencias con el derecho de vuelo, sobreedificación, sobreelevación, elevación o de levante.

34 Requisitos del derecho de vuelo. ____________________________________________ 34

Previa existencia de una edificación ___________________________________________________ 35 Elevación de una o más plantas ______________________________________________________ 36 Construcción en una o varias fases. ___________________________________________________ 38

La transmisión del solar con reserva del vuelo y su cesión. _______________________ 38 c. Diferencias con el derecho de superficie. _____________________________________ 38 d. Diferencias con el contrato de “cosa futura”. __________________________________ 39


Caso práctico. ¿Cómo calcular la rentabilidad de la aportación de solar a cambio de edificación? _______________________________________________________ 41

1. Coste final de la promoción (coste solar + coste construcción) _______________ 41

2. Permuta inmobiliaria solar-pisos. Reparto del producto final del precio. ________ 42

Capítulo 3. Diferencias con el arrendamiento de obra. ___________________43

1. Aspectos generales. _________________________________________________ 43

2. Terminación de las obras como condición suspensiva o resolutoria. ___________ 44

3. Consecuencias fiscales de esta vía. _____________________________________ 45 a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) > se aplaza la liquidación de este impuesto hasta que se cumpla la condición suspensiva. ___________________________________ 45 b. IVA > las ejecuciones de obra son entrega de bienes, desde el momento en que el coste de los

materiales utilizados exceda del 20% de la base imponible, tanto en la construcción como en la rehabilitación de edificaciones. _______________________________________________ 46

Capítulo 4. Financiación del promotor inmobiliario en caso de obra en

régimen de aportación de solar. ____________________________________49

1. Las permutas permiten iniciar una promoción sin tener que pagar el suelo. _____ 49

2. Las promociones estructuradas sobre permutas sólo son financiables en función de la media de repercusión de suelo (condicionada por la división horizontal tumbada al alcanzar un nivel de venta). _________________________________ 49

3. Garantía bancaria suficiente a los permutantes que la obra se terminará o que al menos recibirán el importe de dichas viviendas. ___________________________ 49

4. Relación entre el contrato de obra y la financiación. ________________________ 50 a. Contrato condicional de aportación de solar a cambio de edificación y su financiación. __ 50 b. Condición suspensiva en la aportación de solar a cambio de edificación. _____________ 51

Los bancos suelen exigir que sea el dueño del solar el que hipoteque conjuntamente con el constructor, considerándole como hipotecante en garantía de un préstamo ajeno. _____ 51

c. Condición resolutoria en la aportación de solar a cambio de edificación. _____________ 51

CHECK-LIST ____________________________________________________54 1. ¿Cuándo hay que acudir a la aportación de solar a cambio de edificación? Ventajas e

inconvenientes para el promotor. _____________________________________________ 54 2. ¿Qué porcentaje de obra debe entregar a cambio? _____________________________ 54 3. ¿Qué garantías pueden solicitar al promotor? __________________________________ 54



4. ¿Qué riesgos asume el promotor? ___________________________________________ 54 5. ¿Cómo se valora la permuta en la aportación de solar a cambio de edificación? _______ 54 6. Desarrolle el mejor modo de proteger a un BANCO reacio a prestar, puesto que el constructor no tiene ningún tipo de propiedad, sino tan sólo una expectativa. Protección contra la hipoteca sorpresa o a través de testaferro, etc. _________________________________________ 54

PARTE SEGUNDA ________________________________________________55

La norma específica catalana. ___________________________________________ 55

Capítulo 5. La normativa catalana. Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro

sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos,

y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. ___55

1. Libro Sexto relativo a las obligaciones y contratos. ________________________ 55

2. Permuta inmobiliaria. _______________________________________________ 57 Concepto ________________________________________________________________ 58 Régimen jurídico __________________________________________________________ 58 Cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura ______ 58 Modalidades _____________________________________________________________ 58 Régimen general __________________________________________________________ 59 Adquisición en la transmisión total ____________________________________________ 60 Adquisición en la transmisión parcial __________________________________________ 60 Incumplimiento del contrato _________________________________________________ 60 Resolución del contrato _____________________________________________________ 60 Efectos _________________________________________________________________ 61 Oposición del contrato ante terceros ___________________________________________ 61

3. Régimen transitorio y derogatorio de la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura. ___________ 61 a. Disposiciones transitorias. Contratos de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a

cambio de construcción futura constituidos anteriores al 1 de enero de 2018.___________ 61 b. Disposición derogatoria de la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura. ___________________________________ 65


Cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña. __ 67

1. Régimen en que quedan los contratos de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura anteriores a 2018. _______________ 67

2. Diferencias del contrato de permuta y el contrato de cesión de solar o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura ________________ 67

3. Garantías a favor del cedente por los grandes riesgos de la cesión de finca o de

aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura. _______________ 68 a. Identificar con toda precisión las viviendas o locales que han de ser objeto de adjudicación

al cedente, una vez finalizada su construcción. ________________________________ 68 b. Detallar las características de la obra, las condiciones, los plazos de inicio y finalización de las obras, calidad de los materiales, etc. _____________________________________ 68 c. Garantías a favor del cedente por riesgo de incumplimiento del promotor. _________ 69 Condición resolutoria. ____________________________________________________ 69 Aval bancario. __________________________________________________________ 69 Seguro de crédito y caución con indemnización exigible a primer requerimiento del cedente69

PARTE TERCERA _________________________________________________71

Clases de aportación de solar. ___________________________________________ 71

Capítulo 6. Clases de aportación de solar a cambio de edificación. __________71

1. Cesión de solar por obra o “permuta especial”. ___________________________ 71



2. Permuta de solar por pisos futuros. ____________________________________ 73

3. Transmisión de una parte del volumen edificable del solar a cambio de pisos y locales. ___________________________________________________________ 75

a. Transmisión al constructor de una parte del volumen edificable del solar. __________ 75 b. Calificación jurídica ____________________________________________________ 76

4. La aportación con contraprestación de una participación indivisa en el edificio construido. ________________________________________________________ 77

5. Cesión de derecho de vuelo a cambio de viviendas o locales futuros. ___________ 79

6. Reserva de vuelo y transmisión de propiedad del solar contraprestación subordinada de obra. ________________________________________________ 79

7. Participación del aportante del solar en los beneficios de la venta. ____________ 79

8. Autopromoción en comunidad. ________________________________________ 80


Permuta excepcional de bien inmueble por parte de un ayuntamiento. ___________ 82

Capítulo 7. Contrato de aportación y financiación conjunta: “uno pone el

solar, otro la obra y el tercero el dinero”. _____________________________91

Capítulo 8. Fórmulas complejas entre el dueño del solar y el constructor. ____95

1. Cuentas en participación _____________________________________________ 97

2. Comunidad. _______________________________________________________ 98

3. Sociedad. _________________________________________________________ 98

4. Participación en las ventas brutas de la edificación sobre el solar. ____________ 100 a. Solución de comunidad de bienes entre el promotor y el dueño del solar. ___________ 100 b. La imposibilidad de aplicar la cuenta en participación o sociedad comanditaria. ______ 100 c. ¿Qué se entiende por cantidad bruta obtenida por venta de determinados pisos y locales?101

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 102

Modalidades en función del número de solares _____________________________ 102

1. Aportación simple de un único solar. ___________________________________ 102

2. Aportación compleja de varios solares de DIFERENTES propietarios a un único promotor. ________________________________________________________ 102 a. Agrupación de solares. __________________________________________________ 102 b. Agrupación de dueños de los solares como comunidad. _________________________ 102

1. La contraprestación consiste en parte de las ganancias líquidas obtenidas del negocio.103 2. La contraprestación es una parte de la venta bruta del edificio._________________ 103 3. La contraprestación consiste en la cantidad bruta obtenida por la venta de determinados

pisos y locales. ________________________________________________________ 103

CHECK-LIST __________________________________________________ 105 ¿Cuándo conviene dejar al propietario participar en las ganancias brutas resultantes en caso de aportación de solar a cambio de edificación? ___________________________________ 105

Capítulo 9. Transmisión de una parte del solar y posterior construcción del

edificio en comunidad entre el propietario y el constructor. _____________ 106

1. Introducción: fórmula muy común por razones fiscales. ____________________ 106

2. Otras causas de esta figura. _________________________________________ 106

3. Aspectos fiscales. Casos de comunidad y de solares independientes colindantes. 108 Supuestos de comunidad __________________________________________________ 108 Solares independientes pero colindantes y relacionados. __________________________ 109 a) Existencia de un único solar con varios edificios. ______________________________ 111



b) Existencia de varios solares física y registralmente independientes, pero interrelacionados por

estar integrados dentro de la misma urbanización, ya sea de viviendas unifamiliares o de edificios. _______________________________________________________________ 112

CHECK-LIST __________________________________________________ 116 El promotor consigue que se atribuya urbanísticamente un volumen a una zona que aumenta la edificabilidad, pero que inicialmente no se había previsto. ¿Qué sucede? _____________ 116

PARTE CUARTA _______________________________________________ 117

Obligaciones de las partes en la aportación de solar. ________________________ 117

Capítulo 10. Obligación de entregar libre de cargas y gravámenes ________ 117

1. Entrega del solar __________________________________________________ 117 a. Existencia de gravámenes sobre el solar. ____________________________________ 118

Doble gravamen sobre el solar. ___________________________________________ 118 b. Solar en que se produce cambio de los planes urbanísticos. _____________________ 121 c. Solar inedificable vendido como edificable. ___________________________________ 122

2. Entrega de los pisos. _______________________________________________ 123 Fases de la recepción. _____________________________________________________ 125

3. Retraso en la entrega del inmueble ____________________________________ 125 Clases de retrasos (resolutorio o no resolutorio) ________________________________ 126

Capítulo 11. ¿Qué hacer cuando el constructor quiere varios solares? _____ 128

1. Cuando hay sólo un solar. ___________________________________________ 128

2. Cuando hay varios solares: hay que agregarlos. __________________________ 129 a. Concentración de solares sin agregarlos. ____________________________________ 129 b. Agregación de varios solares______________________________________________ 130 c. Agrupación de solares ___________________________________________________ 130

3. Consecuencias fiscales. _____________________________________________ 132

CHECK-LIST __________________________________________________ 133 Desarrolle las fórmulas más eficaces en caso de aportación de solar a cambio de edificación en que hay varios propietarios y un solo promotor. _________________________________ 133

Capítulo 12. El plazo para la entrega de la edificación futura. ___________ 134

1. Introducción. _____________________________________________________ 134

2. Aplazamiento del pago. _____________________________________________ 135

3. Inscripción del plazo en el Registro de la Propiedad. ______________________ 136 a. Aplazamiento del precio sin garantía. _______________________________________ 137 b. Aplazamiento del precio garantizado con condición resolutoria. ___________________ 137 c. Aplazamiento del precio garantizado con hipoteca. _____________________________ 138

Capítulo 13. El momento de la transmisión. ¿Pueden las partes de común

acuerdo fijar la fecha en que se produce la entrega de pisos por suelo? ___ 140

1. Transmisión del solar _______________________________________________ 141

2. Transmisión de los pisos o locales _____________________________________ 144

PARTE QUINTA _______________________________________________ 156

Retrasos e incumplimientos. ___________________________________________ 156

Capítulo 14. Retrasos e incumplimientos. ___________________________ 156

1. Retraso en entrega de pisos cuando se ha anticipado dinero a cuenta por el “consumidor”/dueño del solar. _______________________________________ 156

2. La recepción de la obra: el momento de comprobar si se ha cumplido o no. ____ 168



3. Cumplimiento inexacto de la obligación: cuando el plano y la realidad difieren. _ 170

Capítulo 15. El incumplimiento en la aportación de solar o en la entrega de la

edificación. __________________________________________________ 181

1. Cuando el que no cumple es el dueño del solar. __________________________ 182 a. Cargas o gravámenes ___________________________________________________ 182 b. Defecto de cabida en el solar. _____________________________________________ 189 c. Imposibilidad de edificar en el solar. ________________________________________ 189 d. Vicios del suelo ________________________________________________________ 191 e. Cambio del planeamiento urbanístico. ______________________________________ 196 f. No se consigue la licencia. ________________________________________________ 201

2. Cuando incumple el constructor. ______________________________________ 203 a. Vicios o defectos de los pisos. _____________________________________________ 203 b. Especialidades de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). __________________ 204 c. Defectos de cabida de los pisos. ___________________________________________ 210

3. Efectos del incumplimiento con relación a terceros. _______________________ 213 a. Relativos a los compradores de pisos respecto al promotor y al dueño del solar. _____ 213 b. Relativos a los suministradores de material y trabajo respecto del promotor y el dueño del solar. __________________________________________________________________ 213 c. Efectos especiales en los supuestos de permuta inmobiliaria. ____________________ 214

Capítulo 16. Cuando no se cumple se resuelve el contrato. _____________ 216

1. Incumplimiento por el constructor. ____________________________________ 216 a. Cuando no cumple porque NO QUIERE. _____________________________________ 217 b. Cuando no cumple porque NO PUEDE. ______________________________________ 218

2. Incumplimiento por el aportante/dueño. _______________________________ 220 a. Cuando no cumple porque NO QUIERE. _____________________________________ 220 b. Cuando no cumple porque NO PUEDE. ______________________________________ 222

3. Efectos de la resolución: la restitución. _________________________________ 222

Capítulo 17. Cumplimiento parcial que condiciona la resolución. _________ 234

Lo de siempre: una de las partes no cumple y empiezan los abogados con que ha cumplido parcialmente y “no puedo salirme”. ____________________________ 234

1. Cumplimiento defectuoso o parcial ____________________________________ 235

2. No edificación en plazo. _____________________________________________ 235

3. Vicios o defectos en los inmuebles ____________________________________ 236

4. Diferencias de cabida _______________________________________________ 238

5. Existencia de cargas _______________________________________________ 241

Capítulo 18. Incumplimiento del constructor y requerimientos. Errores más

frecuentes al hacer el requerimiento _______________________________ 244

1. Forma del requerimiento (notarial o judicial). ___________________________ 244

2. Efectos del incumplimiento por parte del obligado a construir. ______________ 244

3. Elección del perjudicado entre el cumplimiento y la resolución. ______________ 246

4. Requisitos para poder resolver. Depende de ejecución de la obra. ____________ 247 a. Que no haya comenzado la edificación. _____________________________________ 247 b. Que haya empezado la obra. _____________________________________________ 247 c. Que la edificación haya finalizado. _________________________________________ 250

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 253

¿Qué sucede cuando el promotor quiebra (concurso de acreedores)? ¿Puede esta



quiebra permitir la rescisión de la permuta de solares a cambio de vivienda o

locales en las edificaciones futuras? ___________________________________ 253


¿Cómo hacer que los culpables de la resolución “no salgan mal parados”? _______ 256

1. Por culpa del constructor. ___________________________________________ 256

2. Por culpa del dueño del solar. ________________________________________ 257


El problema de la resolución cuando la construcción está comenzada. ___________ 259


Ahora no se puede edificar en el solar. ¿Puede salirse el promotor? ____________ 264


Como no ha cumplido que me devuelva el solar y me indemnice los daños: menudo lío. _____________________________________________________________ 269

PARTE SEXTA. ________________________________________________ 275

¿Cómo limitar el riesgo de la aportación de solar? __________________________ 275

Capítulo 19. Cuidado hay muchos riesgos en la aportación de solar. ______ 275

1. El constructor se ahorra comprar el solar y el dueño del solar se beneficia de las plusvalías edificatorias. _____________________________________________ 275

2. El aval a primer requerimiento _______________________________________ 280

3. Las cláusulas a primer requerimiento en los contratos de seguro de caución ___ 284

4. Crédito refaccionario _______________________________________________ 286

Capítulo 20. Garantías del contrato de aportación de solar a cambio de

edificación. __________________________________________________ 293

1. Condición resolutoria _______________________________________________ 294

2. Condición suspensiva _______________________________________________ 296

3. Pacto de reserva de dominio _________________________________________ 297

4. Cláusula penal ____________________________________________________ 300

5. Constitución de servidumbre y/o carga hipotecaria sobre un edificio que existirá.301

6. Soluciones de la práctica. ___________________________________________ 303

Capítulo 21. ¿Condición suspensiva o Condición resolutoria? : Una cuestión

con muchas consecuencias. ______________________________________ 307

1. Introducción a la problemática. _______________________________________ 307

2. Condición suspensiva. ______________________________________________ 308

3. Condición resolutoria. ______________________________________________ 311

4. Requisitos para la inscripción de las condiciones suspensiva y resolutoria. ____ 314

Capítulo 22. Requisitos para la efectividad de la cláusula resolutoria. _____ 317

1. Incumplimiento grave.______________________________________________ 317

2. Incumplimiento del pago del precio o del pago de los intereses. _____________ 318

3. Incumplimiento no precedido de incumplimiento del vendedor. ______________ 319

PARTE SÉPTIMA. ______________________________________________ 322



Las claves para no equivocarse. ________________________________________ 322

Capítulo 23. Estipulaciones que conviene introducir en el contrato de

aportación ___________________________________________________ 322

1. Precauciones antes de proponer un modelo de contrato. ___________________ 322

2. La forma a utilizar (Registro de la Propiedad). ___________________________ 323

3. La descripción de los pisos y locales. ___________________________________ 326

4. Modelo de cláusula sobre el objeto del contrato. _________________________ 326

5. La fecha de entrega ________________________________________________ 327

6. La cláusula penal. _________________________________________________ 328

7. Modelos de cláusulas penales y condiciones resolutorias. __________________ 329

Capítulo 24. La inserción de cláusulas penales. ______________________ 331

1. Concepto. ________________________________________________________ 331

2. Regulación _______________________________________________________ 332

3. Efectos. _________________________________________________________ 332

4. Clases de cláusula penal. ____________________________________________ 336

Capítulo 25. La cláusula del pacto de reserva de dominio _______________ 339

1. Concepto ________________________________________________________ 339

2. ¿Qué se consigue con la reserva de dominio? ____________________________ 344

Capítulo 26. La cláusula del pacto de retraer o retracto convencional. _____ 348

Capítulo 27. La cláusula del pacto comisorio. ________________________ 352

Capítulo 28. ¿Por qué hay que inscribir la aportación del solar en el Registro

de la Propiedad. _______________________________________________ 355

1. Introducción. _____________________________________________________ 355

2. La escritura pública como garantía. ____________________________________ 357

3. Me dijo mi abogado que según la teoría de la traditio ….. ___________________ 365

4. Inscripción registral de las garantías contractuales. _______________________ 370

PARTE OCTAVA _______________________________________________ 372

Problemática posterior a la construcción. _________________________________ 372

Capítulo 29. Problemas cuando se crea la Comunidad de vecinos (Propiedad

Horizontal). __________________________________________________ 372

Le dí poder al promotor poder para hacer todo lo de la propiedad horizontal

(comunidad de vecinos) del nuevo edificio y ahora …__________________ 372

PARTE NOVENA _______________________________________________ 377

Aspectos fiscales ____________________________________________________ 377

Capítulo 30. Fiscalidad de la aportación de solar a cambio de edificación. __ 377

1. Aspectos generales. IVA y EL ITP – AJD. ________________________________ 377 Efectos fiscales. ________________________________________________________ 377 Fiscalidad de la entrega de la finca. ________________________________________ 378 a. Devengo del IVA en cuanto a la contraprestación futura. ______________________ 379 b. Base imponible y valoración de los inmuebles futuros ________________________ 379



2. Incompatibilidad del IVA y EL ITP – AJD. _______________________________ 380

3. Impuesto del valor añadido (IVA). ____________________________________ 381

4. Impuesto sobre Sociedades __________________________________________ 382

5. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. _________________________ 384

6. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana __ 384

7. Impuesto sobre Actividades Económicas en las Juntas de Compensación. ______ 385


Aportación de solar en el impuesto de sociedades. __________________________ 387 El valor de las operaciones de intercambio de solar por edificación futura en la base imponible del Impuesto de Sociedades es el que tengan los pisos en el momento de la transmisión del solar

(Consulta DGT) __________________________________________________________ 387


Valoración fiscal en el Impuesto de sociedades de las permutas inmobiliarias. ____ 391

1. Aviso: criterio de imputación temporal sostenido por la Inspección (haber alcanzado el 80% de finalización de la edificación), debe tenerse en cuenta que con el actual PGC no se considera un criterio válido. _______________________ 391

2. Aspectos contables de la permuta _____________________________________ 392

3. Aspectos fiscales de la permuta. ______________________________________ 393

4. Caso práctico de supuesto de permuta inmobiliaria en base a valor fiscal o contable._________________________________________________________ 393


Claves del concepto fiscal de “momento temporal” del pago anticipado y sus consecuencias en el devengo del IVA las permutas inmobiliarias. ____________ 395


Aportación de solar, entrega inicial e IVA. Permuta inmobiliaria. _______________ 398 Fiscalidad inmobiliaria y aportación de solar a cambio de edificación. ________________ 398


El IVA en la aportación a cambio de edificación. El diferente destino de vivienda “para su venta” y locales a efectos del IVA. _____________________________ 400


Tratamiento fiscal de la aportación de solar por pisos o permuta. ______________ 401

Tratamiento fiscal de la permuta ________________________________________ 401

¿Cuál es su tratamiento fiscal? _________________________________________ 401

¿Y si en lugar de entregarnos pisos se aporta terreno a una entidad mercantil? ___ 403


Caso práctico de Permuta de solar por vivienda. Repercusión en el IVA __________ 405 Una promotora inmobiliaria va a construir un bloque de viviendas en un solar propiedad de un tercero, al que entregará, como pago, dos de las viviendas construidas. ______________ 405 ¿Cómo se regula el IVA? ___________________________________________________ 405

Empresario ___________________________________________________________ 405 Propietario particular ______________________________________________________ 406


Ojo que lo que cuenta es el valor de la edificación final. ______________________ 408




Aspectos fiscales de la transmisión al constructor de una parte del volumen edificable del solar. ________________________________________________ 412


Fiscalidad de la permuta inmobiliaria. La aportación de solar a cambio de pisos y el período contable para la constructora. _________________________________ 415


Efectos fiscales en caso de incumplimientos de las partes. ____________________ 417

Impuesto sobre el Valor Añadido. _______________________________________ 417

Actos Jurídicos documentados __________________________________________ 419

Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana __________________________________________________________ 420

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. _____________________________ 420


¿Por qué es más costosa una permuta que una compraventa? _________________ 422


Permuta de una vivienda y terreno anexo por la futura entrega de vivienda y local

comercial a construir sobre el terreno a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. _______________________________________________ 424


Permuta de solar por viviendas a precio de mercado. Momento del devengo. _____ 426


Permuta solar entre fundación y promotor. ________________________________ 429


Fiscalidad en casos especiales. _________________________________________ 431

1. Cuenta en participación, comunidad y sociedad. __________________________ 431

2. Fórmulas fiduciarias _______________________________________________ 432

3. Derecho de opción. ________________________________________________ 434


Renuncia a la exención del IVA. ________________________________________ 436

¿Qué exenciones pueden ser objeto de renuncia? ___________________________ 437

¿Quién debe de renunciar y qué requisitos tiene la renuncia? _________________ 437

¿Qué requisitos debe de reunir el adquirente? _____________________________ 437

Régimen especial de recargo de equivalencia. _____________________________ 438 1º.- Prorrata provisional. __________________________________________________ 438 2º.- Prorrata especial. _____________________________________________________ 438 3º.- Supuesto de adquisición del bien con anterioridad al inicio de las actividades económicas.439 4º.- Sujetos pasivos acogidos al régimen especial de recargo de equivalencia. _________ 439

¿Cómo y cuándo debe de efectuarse la renuncia? ___________________________ 439 Primero.- La renuncia debe de efectuarse de forma fehaciente. _____________________ 440 Segundo. La renuncia ha de efectuase operación por operación. ____________________ 441 Tercero.- Debe justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga



constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total del impuesto. ___ 442

¿Qué efectos conlleva la renuncia? ______________________________________ 444

Esquemas de las exenciones del de terrenos y edificaciones. __________________ 444 Entregas de terrenos ______________________________________________________ 444 Entregas de edificaciones __________________________________________________ 445

Devolución del impuesto satisfecho en caso de rectificación o anulación de escrituras públicas que documenten negocios sujetos a ITPAJD. _____________ 446


Infracción tributaria por falta de la repercusión inicial a una promotora _________ 448 Infracción tributaria por falta de la repercusión inicial a una promotora aunque hubiesen transcurrido más de cuatro años entre ambas entregas. Consecuencias de la falta de repercusión por la promotora al recibir el terreno, omitiendo cualquier referencia a la obligación de presentar

una declaración complementaria por el periodo de liquidación en el que se produjo la entrega del terreno. ________________________________________________________________ 448


Fiscalidad de la aportación de solar a cambio de edificación. __________________ 452

1. La equivalencia de valores entre los bienes permutados (solares y edificación resultante). ______________________________________________________ 452

2. Determinación de la aportación del solar a efectos del IVA y del ITP y AJD. ____ 455 Implicaciones fiscales del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados (ITPyAJD) para el transmitente del solar y para el promotor en la entrega del solar y el intervalo de tiempo desde la entrega a la adquisición de las edificaciones y momento de su entrega. ________________________________________________________________ 455

3. La obligación de entregar la obra futura a efectos del Impuesto sobre Actos

Jurídicos Documentados (AJD). _______________________________________ 456

4. Implicaciones fiscales del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), cuando

promotor y transmitente del solar son sujetos pasivos. ____________________ 458

5. Consecuencias fiscales de la entrega del solar a efectos del IVA. _____________ 459 a. Para el promotor inmobiliario. _____________________________________________ 459 b. A efectos del transmitente del solar. ________________________________________ 461

6. Determinación de la base imponible de la aportación de solar a efectos del IVA. 464


Ejemplos de Fiscalidad en caso de aportación de Solar (permuta inmobiliaria) a cambio de edificación. ______________________________________________ 489

1. El cesionario es persona física no sujeto pasivo de IVA ____________________ 489

2. El cesionario es sujeto pasivo de IVA. Empresario o persona física sujeto pasivo

ocasional. ________________________________________________________ 490


Caso práctico contable y fiscal de aportación de solar a cambio de edificación (permuta inmobiliaria) desde la perspectiva de una empresa constructora que recibe el terreno. __________________________________________________ 493

1. Aportación de solar a cambio de edificación (permutas inmobiliarias). Entrega de un terreno por viviendas ____________________________________________ 493 Permuta de inmovilizado entrega de construcciones (inmovilizado material) a cambio de

terrenos (inmovilizado material). ____________________________________________ 493

2. Tipos de permuta atendiendo al Plan General Contable ____________________ 493 Permuta comercial. _____________________________________________________ 493 Permuta no comercial ___________________________________________________ 494



Contabilidad de la permuta no comercial ____________________________________ 494 Contabilidad de la permuta de carácter comercial _____________________________ 494

3. Contabilidad de la permuta de viviendas por terreno. ______________________ 495 a. En el momento en que se recibe el terreno __________________________________ 496 b. Al cierre del ejercicio ____________________________________________________ 496 c. En el momento de la entrega de los pisos ____________________________________ 497

4. Caso práctico permuta inmobiliaria. Empresa constructora que recibe el terreno. 497 a. Tipo incremental de financiación para la empresa _____________________________ 498 b. Tratamiento del IVA ____________________________________________________ 498 c. Tratamiento contable ___________________________________________________ 498

En el momento de la recepción del terreno ___________________________________ 498 Al cierre del ejercicio ____________________________________________________ 499 En el momento de la entrega de las viviendas ________________________________ 501

CHECK-LIST __________________________________________________ 502

Fiscalidad de la permuta inmobiliaria y las diferentes clases de aportación de solar a cambio de edificación. ______________________________________________ 502

Transmisión de una parte del solar y posterior construcción del edificio en comunidad entre el propietario y el constructor __________________________ 503

Cuenta en participación. ______________________________________________ 505

Tratamiento fiscal de la permuta. _______________________________________ 505

Impuesto sobre el Valor Añadido y concepto TPO del ITP. ____________________ 506

Incompatibilidad del IVA Y EL ITPAJD ____________________________________ 506

La renuncia a la exención _____________________________________________ 506

Devengo del IVA ____________________________________________________ 507

Base, Imponible. ____________________________________________________ 509

Caso práctico. ______________________________________________________ 511

Determinación provisional de la base imponible. ___________________________ 512

El concepto AJD del ITPAJD. Problemática sobre la inscripción de la obra futura. __ 515

PARTE DÉCIMA. _______________________________________________ 517

Formularios. ________________________________________________________ 517

1. Permuta de suelo por obra futura _____________________________________ 517 Modelo1 ________________________________________________________________ 517

I. Descripción del solar __________________________________________________ 517 II. Estipulaciones_______________________________________________________ 517 III. Edificio a construir __________________________________________________ 518 V. Disposiciones comunes ________________________________________________ 519 CLÁUSULAS ___________________________________________________________ 520

Modelo 2 _______________________________________________________________ 524 Modelo 3 _______________________________________________________________ 529 Modelo 4 _______________________________________________________________ 533

2. Promesa de permuta de solar por obra a construir ________________________ 537

3. Contrato de permuta de solar por vivienda. _____________________________ 542 Modelo 1 _______________________________________________________________ 542 Modelo 2 _______________________________________________________________ 544

1. Objeto _____________________________________________________________ 545 2. Transmisión del Solar _________________________________________________ 545 3. Transmisión de las Viviendas ___________________________________________ 545 4. Contraprestación _____________________________________________________ 545 5. Construcción de las Viviendas y Plazos ____________________________________ 546



6. Evicción y saneamiento ________________________________________________ 546 7. Resolución del Contrato _______________________________________________ 546 8. Buena fe ___________________________________________________________ 547 9. Ley aplicable y jurisdicción competente ___________________________________ 547 10. Notificaciones ______________________________________________________ 547 11. Gastos e impuestos __________________________________________________ 547 ANEXO I _____________________________________________________________ 547 Características del Solar _________________________________________________ 547 ANEXO II _____________________________________________________________ 548 Descripción de las Viviendas ______________________________________________ 548 ANEXO III ____________________________________________________________ 548 Documentos de titularidad del Solar ________________________________________ 548 ANEXO IV ____________________________________________________________ 548 Licencias y permisos de obras _____________________________________________ 548

4. Contrato de permuta mixta __________________________________________ 549 PRIMERO. Objeto del contrato. ____________________________________________ 549 SEGUNDO. Contraprestación. _____________________________________________ 550 TERCERO. Obligaciones del PROPIETARIO. ___________________________________ 550 CUARTO. Obligaciones del PROMOTOR. _____________________________________ 551 QUINTO. Condiciones de transmisión de la finca. ______________________________ 551 SEXTO. Alteraciones al proyecto. __________________________________________ 552 SÉPTIMO. Negativa de la PROPIEDAD al otorgamiento de la escritura de permuta. ____ 552 OCTAVO. Incumplimiento del PROMOTOR. ___________________________________ 553 NOVENO. Transmisión de los inmuebles a favor del PROPIETARIO. ________________ 553 DÉCIMO. Resolución del contrato. __________________________________________ 554 DECIMOPRIMERO. Gastos. _______________________________________________ 554 DECIMOSEGUNDO. Impuestos. ____________________________________________ 554 DECIMOTERCERO. Pacto de confidencialidad. _________________________________ 555 DECIMOCUARTO. Sumisión jurisdiccional. ___________________________________ 555

5. Contrato de opción de compra, para celebrar un futuro contrato de permuta de solar por plantas __________________________________________________ 556 Modelo 1. ______________________________________________________________ 556 Modelo 2 _______________________________________________________________ 559

I.- Titularidad del solar. _________________________________________________ 559 II.- Estipulaciones. _____________________________________________________ 559 III.-Edificio a construir. __________________________________________________ 560 IV.- Disposiciones comunes. ______________________________________________ 562

6. Escritura pública de permuta de solar por pisos. __________________________ 563 Modelo 1 _______________________________________________________________ 563

Escritura de permuta. ___________________________________________________ 563 A)Comparecencia. ______________________________________________________ 563 B)Exposición.– ________________________________________________________ 563 C)Estipulaciones.– ______________________________________________________ 564 a) Permuta.– __________________________________________________________ 564 b)Ejecución de la obra.– _________________________________________________ 564 c)Gastos.– ____________________________________________________________ 564 D)Otorgamiento y autorización.– __________________________________________ 564

Modelo 2 _______________________________________________________________ 566 COMPARECEN _________________________________________________________ 566 INTERVIENEN _________________________________________________________ 566 EXPONEN ____________________________________________________________ 567 Primero. Objeto _______________________________________________________ 567 Segundo.- Valoración de los bienes permutados ______________________________ 568 Tercero. Naturaleza mercantil ____________________________________________ 568 Cuarto. Tradición ______________________________________________________ 568 Quinto. Entrega material de los bienes [En caso de diferimiento] _________________ 568 Sexto. Gastos e impuestos ______________________________________________ 569 Séptimo. Notificaciones _________________________________________________ 569



Octavo. Fuero ________________________________________________________ 569 OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN ________________________________________ 569

7. Permuta de solar por volumen edificable _______________________________ 571

8. Contrato de permuta de solares a cambio de edificación y dinero sin condición resolutoria _______________________________________________________ 574

9. Contrato de permuta de solares a cambio de edificación con condición resolutoria582

10. Contrato de permuta de solares a cambio de edificación con condición resolutoria pospuesta a la hipoteca para la construcción de la edificación ______ 590

11. Escritura de permuta de corporaciones locales. _________________________ 598

12. Escritura de ejecución de permuta. ___________________________________ 600

13. Escritura pública de cesión de solar por pisos ___________________________ 602

PARTE UNDÉCIMA. _____________________________________________ 607

Esquema. Procedimiento de aportación de solar o permuta de bienes patrimoniales municipales. ______________________________________________________ 607

Esquema de procedimiento de aportación de solar o permuta de bienes patrimoniales municipales. __________________________________________ 607



¿QUÉ APRENDERÁ?

Ventajas de la aportación de solar a cambio de edificación y

permuta inmobiliaria.

¿Cómo calcular la rentabilidad de la aportación de solar a cambio de edificación?

Cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de

construcción futura en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro

sexto del Código civil de Cataluña.

Clases de aportación de solar a cambio de edificación.

Obligaciones de las partes en la aportación de solar.

El plazo para la entrega de la edificación futura.

El incumplimiento en la aportación de solar o en la entrega de la

edificación.

¿Cómo limitar el riesgo de la aportación de solar?

Fiscalidad de la aportación de solar a cambio de edificación.



PARTE PRIMERA.

¿Qué hago permuto el solar por pisos o vendo?

Capítulo 1. La pregunta del millón: ¿qué hago permuto el solar por pisos o vendo?

1. El constructor se ahorra comprar el solar y el dueño del solar se beneficia de las plusvalías edificatorias.

aportaciÓn de solar a cambio de edificaciÓn....¿qué hago permuto el solar por pisos o vendo?...

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