app.yavlenaimpact.comapp.yavlenaimpact.com/uploads/2016/05/bs-1605090402... · web...

ПАЗАРНА ОЦЕНКА

НА

СЕЛСКОСТОПАНСКИ СГРАДИ И ЗЕМЯ, находящи се в „Стопански двор”, землището на с.Стефан

Караджово, общ. Болярово, обл.Ямбол

Bs1605090402 актуализация

собственост на “Агролес Димов”ЕООД и Николай Димов

“ЯВЛЕНА ИМПАКТ” ООД ул. “Врабча” 15б София 1000 тел:(02) 926 21 21

(02) 926 21 10 (02) 926 21 11

Май 2016 Бургас

СЪДЪРЖАНИЕ:

1. ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ .................................................................................2 1.1. Описание на заданието ……………….............……………….….……2 1.2. Ограничителни условия …………………………….............….….……3 1.3. Информационни източници......................................................................3

2. ОПИСАНИЕ НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ.................................................4 2.1. Местоположение........................................................................................4

2.2. Правен статут...........................................................................................4 2.3. Описание на поземления имот...................................................................6 2.4. Описание на сградите................................................................................ 6 3. ОПРЕДЕЛЯНЕ СТОЙНОСТТА НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ ПО

МЕТОДА НА АМОРТИЗИРАНАТА ВЪЗСТАНОВИТЕЛНА СТОЙНОСТ .........................................................................................................8 3.1.Описание на метода...................................................................................8 3.2.Оценка на недвижимия имот....................................................................9 3.2.1. Определяне пазарната стойност на земята.................................9 3.2.2. Оценка на сградите..........................................................................10 ........3.2.3. Заключение за крайната стойност на недвижимия имот, определена по метода на амортизираната възстановителна стойност..11

4. ОПРЕДЕЛЯНЕ СТОЙНОСТТА НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ ПО МЕТОДА НА ПАЗАРНИТЕ АНАЛОЗИ......................................................12 4.1.Описание на метода.................................................................................12 4.2.Оценка на недвижимия имот .................................................................12

5. ОПРЕДЕЛЯНЕ СТОЙНОСТТА НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ ПО МЕТОДА НА ЛИКВИДНАТА СТОЙНОСТ................................................14

5.1.Описание на метода..................................................................................14 5.2.Оценка на недвижимия имот....................................................................14 6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЗА КРАЙНАТА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ ..................................................................................................................15

ПРИЛОЖЕНИЯ:1. Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 173, том III, дело

№ 612 / 2004 год., съдия Жанета Райчева ;2. Договор №II-2971 / 25.11.2005 год., № 51, том I, рег. № 103 от 16.01.2006 год.

Служба по вписвания ;3. Постановление за възлагане на недвижими имоти № 131, том IV, рег. № 4223

от 14.11.2006 год., РС гр.Елхово ;4. Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 144, том VII, рег.

№ 5920, дело № 694 / 2005 год., нотариус Жанета Райчева ;5. Постановление за възлагане на недвижими имоти № 291, том II, рег. № 1441 от

02.05.2006 год., РС гр.Елхово ;6. Постановление за възлагане на недвижими имоти № 292, том II, рег. № 2299 от

02.07.2007 год., РС гр.Елхово ;7. Таблици за определяне на стойността на сградите по метода на

амортизираната възстановителна стойност и по метода на пазарните сравнения;

8. Снимков материал ;9. Сертификат на оценителя

Оценка на СЕЛСКОСТОПАНСКИ СГРАДИ И ЗЕМЯ, находящи се в „Стопански двор”, землището на с.Стефан Караджово, общ. Болярово, обл.Ямбол 1 стр.

1. ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 ОПИСАНИЕ НА ЗАДАНИЕТО

В настоящия оценителски доклад се представят резултатите от актуализацията на оценката на:

- ПИ № 140015 с площ от 1839 кв.м и ПИ № 140016 с площ от 1621 кв.м., по парцелирания план на обект „Стопански двор”, с.Стефан Караджово общ.Болярово, обл..Ямбол ;

- ПИ № 140014 с площ от 2277 кв.м. по парцелирания план на обект „Стопански двор”, с.Стефан Караджово общ.Болярово, обл..Ямбол, ведно с построените в него: Селскостопанска сграда / обор-малки телета/, с застроена площ от 423 кв.м.

- УПИ XII, с площ от 3,082 дка по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, общ.Болярово, заедно с принадлежащата в него Сграда краварник-родилно, със застроена площ от 644 кв.м.

- Сграда-автоработилница, със застроена площ от 197 кв.м., построена върху държавна земя, съставляващ поземлен имот XXVIII с площ от 6,358 дка по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, обл.Ямболска.

- Сеновал, със застроена площ от 512 кв.м., построен върху ПИ № XXXVIII- земя държавна собственост по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, общ.Болярово.

- Парцел представляващ УПИ XXIV, с площ от 635 кв.м. по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, общ.Болярово, заедно с построената в него Сграда „Дърводелска работилница”, със застроена площ от 119 кв.м.,

Възложител: „ПРО-АГРО ИНВЕСТ” ООД

Кредитоискател: „ПРО-АГРО ИНВЕСТ” ООД

Оценител: “ЯВЛЕНА ИМПАКТ” ООД, гр. София. Дейностите по изготвянето на оценката са осъществени от Моника Козарова – сертифицирана от Камарата на независимите оценители в България /копие от сергификата е приложен към доклада/.

Цел на оценката: Определяне справедливата пазарна стойност на оценявания недвижим имот, която да послужи като обезпечение на кредит пред “ПИБ” ЕАД.

Методи на оценка: В настоящата оценка са приложени Стандартите за бизнес оценяване, одобрени от Агенцията за приватизация. При извършване на оценката на недвижимия имот по целесъобразност са приложени следните методи :

Метод на амортизираната възстановителна стойност;

Метод на пазарните аналози;

Метод на ликвидната стойност


Дата на предишна оценка: 07.05.2012 г

Дата на извършен оглед на обекта: 28.04.2016 г.

Дата на актуализация на оценката: 03.05.2016 г

Валутен курс на БНБ към датата на оценка: 1 EUR = 1,95583 лв.

1.2. ОГРАНИЧИТЕЛНИ УСЛОВИЯ

Настоящата оценка и заключението за крайната стойност са определени при следните ограничителни условия, допускания и декларация:

Оценителят, който извършва оценката, не предявява никакви претенции към оценявания обект, което би могло по какъвто и да е начин да засегне обективността на оценката във всеки настоящ и бъдещ момент за срока на валидност на оценката.

Полученото възнаграждение от изпълнителя не е свързано по никакъв начин с оценката, дадена в този доклад.

Изходната информация относно оценявания обект е предоставена от собственика и се приема от изпълнителя за вярна и надеждна.

Срокът на валидност на оценката е шест месеца от датата на изготвянето й.

Оценителският екип декларира с подписа си в този доклад, че изпълнява изискванията на чл.21, ал.1 от ЗНО

1.3. ИНФОРМАЦИОННИ ИЗТОЧНИЦИ

Оценката е изготвена на базата на извършения оглед на място и изходната информация, предоставена от собственитка на имота. Използваните информационни източници са следните:

Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 173, том III, дело № 612 / 2004 год., съдия Жанета Райчева ;

Договор №II-2971 / 25.11.2005 год., № 51, том I, рег. № 103 от 16.01.2006 год. Служба по вписвания ;

Постановление за възлагане на недвижими имоти № 131, том IV, рег. № 4223 от 14.11.2006 год., РС гр.Елхово ;

Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 144, том VII, рег. № 5920, дело № 694 / 2005 год., нотариус Жанета Райчева ;

Постановление за възлагане на недвижими имоти № 291, том II, рег. № 1441 от 02.05.2006 год., РС гр.Елхово ;

Постановление за възлагане на недвижими имоти № 292, том II, рег. № 2299 от 02.07.2007 год., РС гр.Елхово ;

Извършен оглед на място на оценяваните обекти;

Статистическа информация за цените на строителните материали и видове работи от “Справочник за цените в строителството”, “Строителен обзор” – 2015 г.;


Информация за пазара на недвижими имоти в района на оценявания обект;

Досегашен опит и наличната база данни на оценителя.

2. ОПИСАНИЕ НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ

2.1. Местоположение

Оценяваните недвижими имоти, представляващи Селскостопански сгради, построени върху държавна и собствена земя, са разположени в селскостопанския двор на с.Стефан Караджово, общ.Болярово.

Село Стефан Караджово се намира на около 10 км. от гр.Болярово и на 4 км.от главен път Средец – Болярово - Елхово. Районът, в който се намира оценявания недвижим имот може да се приеме като селскостопански, тъй като в съседство се намират и други селскостопански и складови помещения за зърно и за земезедска продукция и механизация. Селскостопанският двор е разположен в началото на селото, транспортната достъпност е много добра. Има изградени комуникации и инфраструктура.

2.2. Правен статут

Съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №173, том III, дело №612 от 2004 год., „Агролес Димов”ЕООД е собственик на следния недвижим имот: Сграда-обор малки телета, със застроена площ от 423 кв.м., построен върху държавна земя, съставляващ поземлен имот XIVс площ от 2,277 дка по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, обл.Ямболска; Силажна яма, със застроена площ от 735 кв.м., построен върху държавна земя, съставляващ поземлен имот XVс площ от 1,840 дка по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, обл.Ямболска; Силажна яма, със застроена площ от 690 кв.м., построен върху


държавна земя, съставляващ поземлен имот XVIс площ от 1,620 дка по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, обл.Ямболска

Съгласно Договор № II-2971/25.11.2005 год.за покупко-продажба на недвижим имот-държавна земя-частна държавна собственост „Агролес Димов” ЕООД е собственик на:

- ПИ № 140014 / идентичен с парцел XIV / с площ от 2277 кв.м., отреден за „Обор-малки телета” по парцелирания план на обект „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, обл.Ямболска при граници съгласно приложена скица: ПИ №140010-стопански двор, ПИ №140012-стопански двор, ПИ №140013-стопански двор, ПИ №140016-стопански двор, ПИ №140015-стопански двор, ПИ №140202-стопански двор.

- ПИ № 140015 / идентичен с парцел XV / с площ от 1839 кв.м., отреден за „Силажна яма” по парцелирания план на обект „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, обл.Ямболска при граници съгласно приложена скица: ПИ №140014-стопански двор, ПИ №140016-стопански двор, ПИ №140202-стопански двор.

- ПИ № 140016 / идентичен с парцел XVI / с площ от 1621 кв.м., отреден за „Силажна яма” по парцелирания план на обект „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, обл.Ямболска при граници съгласно приложена скица: ПИ №140015-стопански двор, ПИ №140014-стопански двор, ПИ №140202-стопански двор.

Съгласно Постановление за възлагане на недвижими имоти акт №131, том IV, рег. №4223 от 14.11.2006 год. на РС гр.Елхово, Никола Димов е собственик на следния недвижим имот: Парцел представляващ УПИ XII, с площ от 3,082 дка по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, общ.Болярово, заедно с принадлежащата в него Сграда краварник-родилно, със застроена площ от 644 кв.м., при граници: изток-път, запад- ПИ XIV, север- ПИ XI, юг- ПИ XIII.

Съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №144, том VII, рег. № 5920, дело №694 от 2005 год., Николай Димов е собственик на следния недвижим имот: Сграда-автоработилница, със застроена площ от 197 кв.м., построена върху държавна земя, съставляващ поземлен имот XXVIII с площ от 6,358 дка по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, обл.Ямболска. Съгласно Постановление за възлагане на недвижими имоти акт №291, том II, рег. №1441 от 02.05.2006 год. на РС гр.Елхово, Никола Димов е собственик на следния недвижим имот:

- Сеновал, със застроена площ от 512 кв.м., построен върху ПИ № XXXVIII- земя държавна собственост по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, общ.Болярово. Съгласно Постановление за възлагане на недвижими имоти акт №292, том II, рег. №2299 от 02.07.2007 год. на РС гр.Елхово, „Агролес Димов” ЕООД е собственик на следния недвижим имот:

- Битова сграда, със застроена площ от 132 кв.м., построена върху държавна земя, в УПИ XII по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, общ.Боляров.

- Сграда кантар, със застроена площ от 153 кв.м., построена върху държавна земя, в УПИ X по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, общ.Боляров.

- УПИ XXVII, с площ от 1400 кв.м., по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, обл.Ямболска, при граници: изток-главен път,


запад-ПИ №XXVIII, север-ПИ XXVI и вътрешностопански път, юг – ПИXXIX.

- Парцел представляващ УПИ XXIV, с площ от 635 кв.м. по плана на „Стопански двор”, с.Стефан Караджово, общ.Болярово, заедно с построената в него Сграда „Дърводелска работилница”, със застроена площ от 119 кв.м., при граници: изток-главен път, запад-вътрешностопански път, север-вътрешностопански път, юг-ПИ XV.

2.3. Описание на поземлените имоти

- ПИ № 140015 с площ от 1839 кв.м.,

- ПИ № 140016 с площ от 1621 кв.м.,

- ПИ № 140014 с площ от 2277 кв.м.,

- УПИ XII, с площ от 3082 кв.м. ,

- УПИ XXIV, с площ от 635 кв.м.

Те представляват част от селскостопанския двор на с.Стефан Караджово, който е разположен с лице на траен асфалтов път.

Степента на изграденост на елементите на инженерната инфраструктура на поземленият имот :

- Ел.и ВиК захранване, трифазен ток ;

- достъпът до парцелите се осъществява чрез портал, от траен асфалтов обслужващ път ;

- има изградена вертикална планировка с бетонова и асфалтова настилка, на места разрушена и базалтови плочи около сградите;

2.4. Описание на сградите

След извършен оглед на оценяваните обекти и запознаване с предоставената от възложителя и собственика на обекта документация, параметрите на сградите са показани в следващата таблица:

№ ВИД СГРАДА ГОДИНА НА ИЗГРАЖДАНЕ /

РЕКОНСТРУКЦИЯ

ЗП

/кв.м./

Забел.

1 2 3 5 6

1 Сграда обор малки телета, реконстриурана-метален навес

2012 423 по нот.акт

2 Сграда краварник-родилно, ремонтирана

1976 644 по постановление

3 Сграда-автоработилница 1980 197 по нт.акт4 Сграда сеновал 1980 512 по постановление5 Дърводелска работилница 1980 119 по постановление

Забележка: Общата застроена площ на сградите възлиза на 1895 кв.м.


Не са предмет на оценката ”Силажна яма” със застроена площ от 735 кв.м., находящи се в Стопански двор с.Стефан Караджово, общ.Болярово и ”Силажна яма” със застроена площ от 690 кв.м., находящи се в Стопански двор с.Стефан Караджово, общ.Болярово, тъй като сградите са разрушени.

Сграда обор малки телета – реконструирана, метален навес

Сградата е едноетажна. Конструкцията е масивна, метални ферми на бетонова основа, с две ограждащи тухлени стени. Реконструирана е през 2012 год. Покривът е двускатен, метална конструкция, покрит с гофрирана ламарина. Фасадата е оформена частично с пръскана мазилка и ламарина. Височината на сградата е около 5.50м. Подът е бетонова настилка, с циментова замазка.

Сграда краварник-родилно-ремонтирана

Сградата е едноетажна. Конструкцията е масивна, монолитно изпълнена, с четири ограждащи тухлени стени и двускатен покрив, покрит с изолация и гофрирана ламарина. Фасадата е оформена с минерална мазилка и каменна облицовка. Височината на сградата е около 3.50м. Сградата е разделена на няколко помещения. Дограма – PVC със стъклопакет, врати – алуминиеви. През 2014 год. е извършен основен ремонт на сградата.

Сглада - автоработилница

Сградата е едноетажна. Конструкцията е масивна, монолитно изпълнена, с четири ограждащи тухлени стени и двускатен покрив, покрит с керемиди. Височината на сградата е около 4.50м. Фасадата е измазана с пръскана варо-циментова мазилка. Подът е бетонова настилка, с циментова замазка. Врати – метални. Прозорци – винкелна дограма.

Сграда сеновал

Сградата е едноетажна, ремонтирана през 2009 год.. Конструкцията е масивна, монолитно изпълнена, с четири ограждащи тухлени стени и двускатен покрив, покрит с керемиди. Височината на сградата е около 3.00 м. Фасадата е измазана с пръскана варо-циментова мазилка. Подът е бетонова настилка, с циментова замазка. Врати – алуминиева дограма. Прозорци – PVC дограма.

Сграда дърводелска работилница

Сградата е едноетажна. Конструкцията е масивна, монолитно изпълнена, с четири ограждащи тухлени стени и двускатен покрив, покрит с керемиди. Височината на сградата е около 3.50м. Подът е бетонова настилка, с циментова замазка. Врати – метални. Прозорци – винкелна дограма.


3. ОПРЕДЕЛЯНЕ СТОЙНОСТТА НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ ПО МЕТОДА НА АМОРТИЗИРАНАТА ВЪЗСТАНОВИТЕЛНА СТОЙНОСТ

3.1.Описание на методите за определяне на справедливата стойност

Справедливата пазарна стойност на недвижимия имот е определена като са приложени изложените по-долу методи за оценка.

Методът на сравнителната стойност се прилага при оценката на земята и се базира на информация за действително извършени продажби или оферти за продажби на подобни имоти, с характеристики близки до тези на оценявания имот като: големина на парцела, степен на застрояване, местоположение, степен на изграденост на елементите на комплексното обществено обслужване, инженерна инфраструктура, степен на транспортна достъпност, екологични условия, привлекателност на населеното място и района.

Методът на вещната стойност е основен при определяне на пазарната стойност на сградите и се базира на калкулиране на възстановителната стойност на сградата към момента на оценката. За целта е използвана единична цена на квадратен метър разгъната застроена площ на новоизградени обекти с аналогично функционално предназначение, конструкция, особености на изпълнение на допълнителните, довършителни, инсталационни и други работи. Единичната цена включва разходите по проектиране и всички разходи за изграждане на обекта.

Пазарната стойност на сградата е нейната амортизирана възстановителна стойност, при която са отразени влиянието на обезценяването от възраст, строителни недостатъци и повреди, функционално и икономическо обезценяване.

Обезценяването на сградата от възраст е определено по формулата:

където:WM - обезценяване в %;

А - възраст, год.;GND - общ експлоатационен срок, год.;

Строителните недостатъци и повреди и икономическото обезценяване се определят в проценти от възстановителната стойност на сградата, на база на експертен оглед и налична информация.

Пазарната стойност на правото на строеж на имота е определена на базата на пазарната стойност на земята по следната формула:

където Спс - стойност на правото на строеж; Сз - пазарна стойност на земята; РЗП - разгъната застроена площ на сградата; S - площта на парцела, върху която е застроена сградата.


3.2.Оценка на недвижимия имот

3.2.1. Определяне пазарната стойност на земята

За определяне пазарната стойност на земята е използвана информация от Агенции за недвижими имоти в гр. Бургас и гр.Ямбол. Получените данни, базиращи се на предложения за продажба в района на оценявания обект са съответно за поземлените имоти в диапазона от 2.00EUR./кв.м. – 4.00EUR/кв.м. в зависимост от местоположението на имота, големината на парцела и степента на изграденост на инженерната инфраструктура. Оценителският екип е приел допускането, че получената на база офертни цени усреднена стойност на 1 кв.м ще се намали с 20% при реализация на пазара земята. Имайки предвид, че част от оценявания имот вече е застроен и частично усвоен, оценителят е определил намаление на стойността на земята с 25% от сравнителната стойност на земята, която отговаря на справедливата пазарна стойност към датата на изготвяне на настоящата оценка.

Пазарна стойност на земята:

№ Местоположение на сравнимите Офертна Площ Цена на

1кв.мКоригирана

цена за

ПИ цена /EUR/ /кв.м./EUR/кв.м.

пазарна реализация

20%EUR/кв.м.

1

ПИ, с.Стефан Караджово, общ.Болярово, обл.Ямбол, в началото на селото, регулация, асфалтов път, до комуникации, оферта 26.04.2016 год. 5522 2700 2,05 1,64

2

ПИ, с.Мамарчево, общ.Болярово, обл.Ямбол, регулация, вода, ток, оферта 22.03.2016 год. 19800 6900 2,87 2,30

3

ПИ, с.Голямо Крушево, общ.Болярово, обл.Ямбол, регулация, вода, ток, оферта 10.12.2015 год. 11720 3820 3,07 2,45

Сравнителни Характеристики

Дименсии I имот II имот III имот

- граници

Гр.Ст.Караджово с.Мамарчево с.Г.КрушевоСтойност на пазарен аналог EUR/м2 1,64 2,30 2,45 Местоположение (+0.30/-

0.30)0 0 0

Комуникации (+0.25/-0.25)

0,10 0 0Възможност за бъдещо строителство

(+0.20/-0.10)

0 0 0Инфраструктура (+0.20/-

0.20)0 0 0

Големина (+0.10/-0.10)

0 0,10 0Сравнителна стойност от конкретният пазарен аналаг

EUR/м2 1,80 2,53 2,45

с отчетени разлики в характер Тегловен коефициент за всеки пазарен аналог

30% 35% 35%


СРАВНИТЕЛНА СТОЙНОСТ EUR/м2 0.54 0.88 0.86

СРАВНИТЕЛНА СТОЙНОСТ - сума 2.28 EUR/м2Корекционен коефицент за застрояване

1.71

Валутен курс 1.95583 лв/EURПлощ на ПИ 140015 1839 м2

Площ на ПИ 140016 1621 м2

Площ на ПИ 140014 2277 м2

Площ на ПИ XII 3082 м2

Площ на ПИ XXIV 635 м2

Обща площ на ПИ 9 454 м2

СРАВНИТЕЛНА СТОЙНОСТ 16 186 EURСРАВНИТЕЛНА СТОЙНОСТ 31 658 лв.

Пазарната стойност на земята към 03.05.2016 г. е: 31 658 лева.

3.2.2.Оценка на сградите

Пазарната стойност на сградите е определена съгласно описаната по-горе методика, като резултатите от оценката са показани в таблица.

За определяне на възстановителната стойност на сградите са използвани усреднени цени (лв/кв.м.) за изграждане на ново строителство, според типа конструкция на сградата, изпълнените довършителни и инсталационни работи. Източниците на информация за единичните цени са оферти на строителни фирми, специализирана литература като издания на “Стройексперт - СЕК”, статистическа информация за цените на строителните материали и видове работи от “Справочник за цените в строителството”, “Строителен обзор” – 2015г. Така изчислената възстановителна стойност е намалена с обезценката от възраст, техническото и стопанско обезценяване. Общият и остатъчният експлоатационен срок е съобразен с нормите по БДС и експертния оглед. Обезценяването на една сграда от строителни недостатъци и повреди, се определя в зависимост от състоянието на носещата конструкция на сградата, качеството на изпълнение на строителните, монтажните и довършителни работи, степента на поддръжка на сградата през годините на експлоатация. Оценителският екип е приел от 5% до 20% намаление за строителни недостатъци и повреди в зависимост от вида и състоянието на всяка сграда. Икономическото обезценяване отчита ограничения пазар на подобни по функционално предназначение имоти като цяло в страната. Посредством вложения смисъл в коефициента за икономическо изхабяване, стандартният метод на амортизираната възстановителна стойност е адаптиран към справедливата стойност. Този коефициент е така определен, че крайната оценка на имота е съобразена с пазарната стойност на аналогични активи в случай, че има надеждна публична пазарна информация за това. Оценителският екип е приел от 30% намаление за икономическо и функционално обезценяване за всяка сграда.


Пазарната стойност на сградите в оценяваните поземлени имоти е определена съгласно описаната по-горе методика, като резултатите от оценката са показани в таблици в Приложение №1.

В резултат на извършените изчисления, получените стойности на Селскостопанските сгради, построени върху държавна и собствена земя, разположени в селскостопанския двор на с.Стефан Караджово, общ.Болярово, по метода на амортизираната възстановителна стойност, към 03.05.2016 год. са:

№ Наименование Пазарна стойност /Лева/

1 2 31 Сграда обор малки телета 63 7982 Сграда краварник-родилно 110 9113 Сграда-автоработилница 28 1134 Сграда сеновал 75 6925 Дърводелска работилница 16 887 Всичко: 295 400

3.2.3.Заключение за крайната стойност на недвижимия имот, определена по метода на амортизираната възстановителна стойност

Обобщените резултати от оценката на недвижимия имот по метода на амортизираната възстановителна стойност са:

№ Наименование Пазарна стойност /Лева/1. Пазарна стойност на земята 31 6582. Стойност на сградите 295 4004. Всичко: 327 058

Справедливата пазарна стойност на ПИ 140015, 140016, 140014, ПИ XII и ПИ XXIV, ведно с построените в тях и на държавна земя Селскостопански сгради, находящи се в с.Стефан Караджово, общ.Болярово, обл.Ямбол, определена по метода на амортизираната възстановителна стойност към 03.05.2016 г. възлиза на:

327 056 лв. или 167 221 EUR


4.ОПРЕДЕЛЯНЕ СТОЙНОСТТА НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ ПО МЕТОДА НА ПАЗАРНИТЕ АНАЛОЗИ

4.1. Описание на метода

Методът на пазарните аналози има за цел определяне стойността на имота въз основа на цената на съпоставими или близки обекти по обобщени показатели, отчитайки специфичните особености на конкретния обект. Процедурите на метода позволяват на базата на т. нар. пазарни множители да се достигне до оценка за пазарната стойност на оценявания обект, като се използва информацията за пазарната цена на еталонните имоти.

Еталонните имоти следва да са сходни, аналогични на оценявания по местонахождение, начин на изграждане и степен на завършеност. За да бъде избран даден имот за еталон, неговата цена трябва да е известна - това може да бъде информация от вече осъществени продажби или информация за предлагане на сходни имоти /която може да служи за ориентир, след като се направи подбор на база експертни мнения на брокери от агенции за недвижими имоти и се приемат редица допускания/. При сегашните условия в България /неразвит капиталов и информационен пазар/ тези изисквания силно стесняват кръга на потенциалните еталонни обекти.

Пазарният множител е отношение между пазарната цена на дадения недвижим имот и друг негов показател. Последният в случая може да бъде застроена площ, разгъната застроена площ, застроен обем, площ на парцела. Оценителят е използвал за пазарен множител цената на един кв.м. застр. площ. Изборът на този показател до голяма степен е предопределен от възможността да се осигурят числови стойности за оценявания и за еталонните имоти.

4.2. Оценка на недвижимия имот

Оценителският екип е приел допускането, че получената на база офертни цени усреднена стойност на 1 кв.м застроена площ ще се намали с 15% при реализация на пазара на подобен тип имоти. Имайки предвид, състоянието на оценявания имот, оценителят е използвал корекционен коефициент за състояние и специфични особености на имота, които отговарят на справедливата пазарна стойност, към датата на изготвяне на настоящата оценка.

Към така определената стойност на сградата е прибавена и стойността на правото на строеж, за да се определи крайната пазарна стойност на имота по метода на пазарните аналози.


№

Местоположение на сравнимитепроизводствени и селскостопански

обекти и ПИ

Офертнацена земя

и сграда /EUR/

Цена на

земята /EUR/

Офертна цена на

сградата /EUR/

Площ на

сграда /кв.м./

Цена на 1кв.мEUR/кв.м.

Коригирана цена

за пазарна реализацияEUR/кв.м.

1

Промишлено помещение, с.Кукорево, обл.Ямбол, масивна постройки с ЗП 214 кв.м построена в/у земя с площ от 362 кв.м, ток, вода, добро състояние, оферта 25.04.2016 год. 31 700 724 30 976 214 144,75 123,04

2

Промишлено помещение, с.Ситово, обл.Ямбол, масивна постройка - краварник с ЗП 656 кв.м и хамбари със ЗП 416 кв.м и 1250 кв.м, построени в/у земя с площ от 7014 кв.м, ток, вода, добро състояние, оферта 15.04.2016 год. 300 000 10 521 289 479 2322 124,67 105,97

3

Промишлено помещение, с.Зимница, обл.Ямбол, масивна постройка - стопанска сграда с ЗП 1000 кв.м, построени в/у земя с площ от 5000 кв.м, ток, вода, масивна ограда, сградата е разделена на три помещения, едното ремонтирано, оферта 29.02.2016 год. 130 000 10 000 120 000 1000 120,00 102,00

Средна пазарна стойност на сграда – 110.33 EUR/кв.м.

Пазарната стойност на сградите е определена съгласно описаната по-горе методика, като резултатите от оценката са показани в таблици в Приложение №2.

В резултат на извършените изчисления, получените стойности на Селскостопанските сгради, построени върху държавна и собствена земя, разположени в селскостопанския двор на с.Стефан Караджово, общ.Болярово, определени по метода на пазарните сравнения към 03.05.2016 год. са:

№ Наименование Пазарна стойност /Лева/

1 2 31 Сграда обор малки телета 54 6082 Сграда краварник-родилно 90 0663 Сграда-автоработилница 21 1934 Сграда сеновал 55 0815 Дърводелска работилница 12 802 Всичко: 233 750

№ Наименование Пазарна стойност /Лева/1. Пазарна стойност на земята 31 658


2. Стойност на сградите 233 7503. Всичко: 265 407

Справедливата пазарна стойност на ПИ 140015, 140016, 140014, ПИ XII и ПИ XXIV, ведно с построените в тях и на държавна земя Селскостопански сгради, находящи се в с.Стефан Караджово, общ.Болярово, обл.Ямбол, определена по метода на пазарните анолози, към 03.05.2016 г. възлиза на:

265 407 лв. или 135 690 EUR

5.ОПРЕДЕЛЯНЕ СТОЙНОСТТА НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ ПО МЕТОДА НА ЛИКВИДНАТА СТОЙНОСТ

5.1.Описание на метода

Методът на ликвидната стойност се основава на извеждането на стойност за бърза продажба на недвижимия имот.

В настоящата оценка ликвидната стойност на недвижимия имот е изведена като получената стойност за имота по метода на амортизираната възстановителна стойност е намалена с разходите по ликвидация, заради бързата продажба, които са комисионни, такси и др. Разходите за извършване на ликвидацията са приети в размер на 20% от пазарната стойност на имота.

5.2.Оценка на недвижимия имот

В резултат на извършените изчисления по метода на ликвидната стойност, получената пазарна стойност на оценяваните имоти ПИ 140015, 140016, 140014, ПИ XII и ПИ XXIV, ведно с построените в тях и на държавна земя Селскостопански сгради, находящи се в с.Стефан Караджово, общ.Болярово, обл.Ямбол, към 03.05.2016 г. възлиза на:

236 998 лв. или 121 165 EUR


6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЗА КРАЙНАТА ОЦЕНКА

В резултат на осъществените оценки по избраните методи бяха определени следните стойности на оценявания имот към 03.05.2016 г.:

№ МЕТОД Пазарна стойност в лева

Пазарна стойност в EUR

Тегловен коефициент

1. Възстановителна стойност 327 056 167 221 0,502. Сравнителна стойност 265 407 135 690 0,50

С оглед отчитане на възможностите за реализация към настоящия момент и състоянието на пазара, оценителският екип е използвал теглови коефициенти на оценките на базата на вещната стойност на имота и на база пазарни аналози съответно 50%:50%. Получената по този начин крайна оценка на имот ПИ 140015, 140016, 140014, ПИ XII и ПИ XXIV, ведно с построените в тях и на държавна земя Селскостопански сгради, находящи се в с.Стефан Караджово, общ.Болярово, обл.Ямбол, към 03.05.2016 г. възлиза на:

МЕТОД Стойност в лева

Стойност в EUR

Фиксинг на БНБ

Пазарна стойност 296 247 151 456 1,95583

В това число за ПИ 140015, 140016, 140014, ПИ XII и ПИ XXIV, находящи се в с.Стефан Караджово, общ.Болярово, обл..Ямбол, към 03.05.2016 год. възлиза на:

31 658 лв. или 16 186 EURОпределена по метода на ликвидната стойност оценката на недвижимия

имот към 03.05.2016 г. възлиза на:

МЕТОД Стойност в лева

Стойност в EUR

Фиксинг на БНБ

Ликвидна стойност 236 998 121 165 1,95583

В това число за ПИ 140015, 140016, 140014, ПИ XII и ПИ XXIV, находящи се в с.Стефан Караджово, общ.Болярово, обл.Ямбол, към 03.05.2016 год. възлиза на:

25 326 лв. или 12 949 EURИзготвили оценката:

..................................... .....................................

Моника Василева Козарова Стефка Томова

Сертификат № 100100337/14.12.2009г. Експерт оценител


От КНО в България

ПРИЛОЖЕНИЯ


ПИ 140015, 140016, 140014, ПИ XII и ПИ XXIV, ведно с построените в тях и на държавна земя Селскостопански сгради, находящи се в с.Стефан Караджово,

общ.Болярово, обл..Ямбол


app.yavlenaimpact.comapp.yavlenaimpact.com/uploads/2016/05/bs-1605090402... · web...

Documents