appartementsmede-eigendom (2011)

Appartementsmede-eigendom

Opgelet!• wetgeving ME (mede-eigendom) werd in 2010 grondig gewijzigd (Wet van 2 juni 2010 tot wijziging

van de wetgeving inzake de mede-eigendom, BS 28 juni 2010)• trad in werking op 1 september 2010

Vastgoedbeheerder = rentmeester of syndicus• Syndicus > ME (mede-eigendom)• Rentmeester > privaat eigendom

De syndicus van een gebouw is belast met het beheer van de gemeenschappelijke delen van een gebouw of groep gebouwen in gedwongen mede-eigendom

De rentmeester beheert voor rekening van derden (= in de plaats van de opdrachtgevers / eigenaars) vastgoed of onroerende rechten

VME (Vereniging van mede-eigenaars)

Twee categoriën • kleine VME < 20 kavels• grote VME > 20 kavel

Belang van het onderscheid:• omvang boekhoudkundige verplichtingen

• kleine VME: vereenvoudigde boekhouding• oprichting RVME (Raad van mede-eigendom)

• kleine VME: geen verplichting • mogelijkheid tot oprichting deelverenigingen

• indien grote VME

RPH (Rechtspersoonlijkheid) • twee voorwaarden vervullen:

• onverdeeldheid: verschillende eigenaars in hetzelfde gebouw• de statuten moeten worden overgeschreven in het hypotheekkantoor

RPN (Rechtspersonennummer)• ondernemingsloket (ON = ondernemingsnummer)• verplichte vermelding op alle documenten

• nummer uithangen in hal

Organen

• AV (Algemene vergadering) van mede-eigenaars• Syndicus• RME (Raad van mede-eigendom)

= vroegere Raad van beheer• verplicht in grote VME

• Commissaris van de rekeningen (nieuw)

Nieuwe figuren:

• Voorzitter AV• "een verplicht aan te stellen ceremoniemeester "• taken: ondertekenen notulen, in ontvangst nemen dossier bij gebreke van nieuwe syndicus

• Secretaris (niet verplicht aan te stellen)

02/03/2011 Appartementsmede-eigendom - Greg Jacobs - p. 1/9

Statuten en reglement van orde

• Basisakte• Reglement van mede-eigendom

• beide moeten in een authentieke akte worden opgenomen• Reglement van orde (of huishoudelijk reglement)

• onderhandse akte volstaat.

Opmerking:• statuten en reglement van orde, daterend van vóór 1 september 2010, dienen – tegen uiterlijk 1

september 2011 - aangepast te worden aan de nieuwe wet van 2 juni 2010= taak van de syndicus

De basisakte

• omvat de beschrijving van:• het vastgoedcomplex• de privatieve delen (of “kavels”)• de gemeenschappelijke delen (gevels, inkomhal, verwarmingskelder, …)• bepaling van het aandeel in de gemeenschappelijke delen van elk privatief deel

Het reglement van mede-eigendom

• bevat informatie over de werking van de ME:• rechten en plichten van elke eigenaar m.b.t. de privatieve en gemeenschappelijke delen• regels m.b.t. de wijze van bijeenroeping, werking en bevoegdheden van de AV• criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten• wijze van benoeming van de syndicus, omvang van zijn bevoegdheden, duur van zijn mandaat,

opzegging van zijn contract en de daaruit voortvloeiende verplichtingen• de jaarlijkse periode (15 dagen) voor bijeenroeping AV

Het reglement van orde

• is een praktisch document dat de principes van het dagelijks leven in het gebouw beschrijft

Mogelijkheid tot oprichting van deelverenigingen

• indien grote VME• kan in de basisakte voorzien worden


De syndicus

• verplicht aan te stellen:• RME (d.w.z. door de projectontwikkelaar)• eerste AV• vrederechter

Contract

• geschreven overeenkomst ( wettelijk verplicht)• vermeldingen:

• voorwerp• partijen• begin en de duur van de overeenkomst (maximale duurtijd 3 jaar, kan worden hernieuwd mits

uitdrukkelijke beslissing, stilzwijgende verlenging is niet mogelijk)• modaliteiten om het contract op te zeggen of te verlengen• beschrijving van de gewone en buitengewone prestaties• honoraria en de terugbetaling van de kosten• modaliteiten voor overname en decharge• rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de specifieke werkingsregels van het kantoor van

de syndicus

Profesionele vs. occasionele syndicus (nu ook ON noodzakelijk)

Bevoegdheden

• wettelijke (door de wet opgelegd)• statutaire (in het RVME bepaald)• uit overeenkomst (voortvloeiend uit beslissingen AV)

Opdrachten krachtens de wet

• AV bijeenroepen• beslissingen van de AV notuleren• beslissingen van de AV uitvoeren en doen uitvoeren• alle bewarende daden en alle daden van voorlopig beheer stellen• het vermogen van de VME beheren• VME vertegenwoordigen, zowel voor het gerecht als bij het beheer van de gemeenschappelijke

zaken• bij overdracht van een kavel aan de notaris, op verzoek van deze laatste, het overzicht van de

schulden, de hangende procedures, de genomen beslissingen, etc. bezorgen• kennisgevingen aan houders van een persoonlijk of zakelijk recht, bewoners (aanplakken)• aan zijn opvolger alle documenten met betrekking tot ME bezorgen• inzage verlenen in alle niet-private documenten of gegevens over de ME • desgevallend, het PID (postinterventiedossier) bewaren• meerdere kostenramingen voorleggen (mededinging)• evaluatierapporten voorleggen m.b.t. overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen• toestemming vragen in geval van overeenkomsten bloedverwanten, persoonlijke aangestelden• lijst met persoonsgegevens bijhouden van wie gerechtigd is deel te nemen aan de AV• boekhouding voeren• begrotingsramingen voorbereiden en jaarlijks ter stemming voorleggen aan AV


Rechtsvorderingen

Als wettelijk vertegenwoordiger van de vereniging kan de syndicus vorderingen instellen om:

• achterstallige kosten voor gemeenschappelijke delen te innen• herstelling te verkrijgen van schade die door een mede-eigenaar aan degemeenschappelijke delen

is aangebracht• een gedeelte van de gemeenschappelijke delen dat door een mede-eigenaar of een buur zou

worden ingenomen terug te eisen• de aansprakelijkheid van een leverancier in te roepen• …

Als er omgekeerd een rechtsvordering tegen de mede-eigendom wordt ingesteld, zal de syndicus deze voor het gerecht vertegenwoordigen.

De wet geeft anderzijds elke mede-eigenaar en elke bewoner ook de mogelijkheid om alleen diverse rechtsvorderingen in te stellen:

• annulatie of herziening van de beslissingen AV• m.b.t. bijeenroeping AV• toelating te geven tot uitvoering van werkzaamheden;• m.b.t. rechtzetting van aandelen ME of van verdelingswijze van gemeenschappelijke kosten• bij misbruik van meerderheid of minderheid


Indeling taken van de syndicus

1. Administratieve taken2. Boekhoudkundige taken3. Technische taken

1. Administratieve taken

Opmerking

Relatie met RME (Raad van mede-eigendom)

• RME = verplicht vanaf 20 kavels (grote VME)• taak:

• bijstand en toezicht op de syndicus (waakhond?)• gedelegeerde taken (3/4 stemmen)• halfjaarlijk verslag van uitgevoerde werken (hoe? aan wie?)

• wie?• mede-eigenaars, aangeduid door de AV

• vergoeding?• duur van het mandaat?

1.1. Organisatie en werking van de AV (algemene vergadering)

• Samenstelling• Bijeenroeping• Bepalen van de datum en de agenda• Samenstelling van de vergadering• Regels voor het quorum en de meerderheid

1.2. De notulen en de uitvoering van de beslissingen van de AV

1.3. De werking van het secretariaat van devereniging van mede-eigenaars

1.4. Documenten archiveren


Ad 1.1. Organisatie en werking van de AV

(1) Samenstelling• voorzitter = mede-eigenaar • iedere eigenaar van een kavel• volmachten

(2) Bijeenroeping• regel: aangetekend schrijven• nieuw: e-mail (opting-in systeem)

(3) Bepalen van de datum en de agenda• jaarlijkse periode van 15 dagen in RVME• of op verzoek mede-eigenaars die over minstens 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke

delen beschikken• plaats, dag, uur vermelden• alle agendapunten moeten duidelijk worden vermeld

(4) Samenstelling van de vergadering• slechts geldig samengesteld als de regels van de bijeenroeping werden nageleefd

• vorm, termijnen, enz.• beslissingen die geldig genomen worden zijn bindend voor alle betrokken medeeigenaars, ongeacht

of zij al dan niet vertegenwoordigd of aanwezig waren(5) Regels voor het quorum en de meerderheid

Aanwezigheidsquorum• minimum aantal aanwezigen op basis van dubbel criterium

1. aantal hoofden: helft +12. minstens over de helft van de aandelen

Stemrecht• Elke mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen in overeenstemming met zijn aandeel in de

gemeenschappelijke delen• Niemand kan aan de stemming deelnemen (zelfs niet als lasthebber) voor een groter aantal

stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken

Stemquota• Algemene regel: volsterkte meerderheid (helft + 1)• Afwijkend: gekwalificeerde meerderheden

= verplicht breukdeek door de wetgever aangegeven

3/4• wijziging statuten i.v.m. genot, gebruik, beheer van de gemeenschappelijke delen• werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen• oprichting en samenstelling RVME (verplicht voor grote VME)• bedrag van opdrachten en contracten (mededinging)• werken aan privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden

uitgevoerd door VME (denk hierbij aan waterinfiltratie via een privé-terras)

4/5• andere wijzigingen aan de statuten, wijziging van de verdeling van de lasten van de ME• wijziging bestemming van het gebouw of een gedeelte ervan• heropbouw of herstelling van het gebouw of beschadigd gedeelte• aankoop van vastgoed om gemeenschappelijk te worden• daden van beschikking over de gemeenschappelijke onroerende goederen• (zoals de verkoop van een perceel);• oprichting deelverenigingen

Unanimiteit• wijziging van de verdeling van de aandelen van ME• beslissing om het gebouw volledig her op te bouwen• beslissing om VME te ontbinden


Ad 1. 2. De notulen en de uitvoering van de beslissingen van de AV

Notuleren = verplichting

• de syndicus stelt de notulen van de beslissingen AV op• vermeldingen:

• behaalde meerderheden• naam van mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden

• notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de AV, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers

De syndicus dient de beslissingen die door de algemene vergadering worden genomen uit te voeren en te doen uitvoeren.Hij is bijgevolg verplicht om de werkzaamheden waartoe is beslist aan te vatten, de door de algemene vergadering beoogde en goedgekeurde procedures op te starten en elke andere opdracht uit te voeren die hem zou worden toevertrouwd.

Ad 1.3. Werking van het secretariaat van de VME

• adressen van de mede-eigenaars up-to-date houden• reglement van orde bijwerken• briefwisseling met de vereniging van mede-eigenaars beheren• verzekeringspolissen, dossiers, enz.

Ad 1.4. Documenten archiveren

• De syndicus bewaart gedurende 5 jaar vanaf zijn kwijting alle bewijsstukken

• Taalgebruik

• het taalgebruik is vrij.• elke mede-eigenaar kan, op verzoek, een vertaling krijgen van elk document met betrekking tot

ME, uitgaande van de VME voor zover de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied

• kosten van de vertaling zijn ten laste van de VME• behoudens de statuten slechts van toepassing op de documenten opgesteld nà 1 september

2010.

2. Boekhoudkundige taken

• Wettelijke verplichtingen

• de boekhouding VME voeren• kleine VME mag een vereenvoudigde boekhouding voeren

• Financiële middelen verwerven

• werkkapitaal

• voor de periodieke uitgaven (bv. verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, beheerskosten, uitgaven voor de huisbewaarder)

• reservefonds

• voor niet-periodieke uitgaven (bv. voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, het leggen van een nieuwe dakbedekking)


• Verdeling van de gemeenschappelijke kosten en afsluiting van het boekjaar

Verdeling bijdrage lasten (nieuw!)

• Het RVME moet bevatten: de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten.

• Drie mogelijke verdeelsleutels• waarde• objectief nut voor de kavel• combinatie van beide

• Wat met de eigenaar en de lift op het gelijkvloers ... ?• Ingeval van onrechtvaardige maatstaf: vrederechter

• Boekhoudkundige controles

• Commissaris van de Rekeningen (nieuw!)

• jaarlijks door de AV aan te stellen (verplicht!)• met volstrekte meerderheid• taak: na gaan of de boekhouding correct is

• controle van de begroting (? niet nader omschreven in de wet)• wie? géén benoemingsvoorwaarden (geen boekhoudkundige kennis vereist?)

3. Technische taken

De syndicus moet:

• waken over de bevoorrading en het onderhoud van het gebouw• regelmatig inlichtingen inwinnen over de toestand (periodieke controles)• maatregelen nemen om het gebouw in een goede werkingstoestand te houden• in noodgevallen de vereiste maatregelen nemen en indien nodig een buitengewone of bijzondere AV

bijeenroepen• tijdens de AV nuttige en constructieve voorstellen doen om het vastgoed in stand te houden

Onderhouds- en instandhoudingwerkzaamheden

• bewarende daden• daden van voorlopig beheer• werkzaamheden beslist door de AV

De wooncode (technische vereisten waaraan woningen moeten voldoen) naleven

• onderzoeken of de gemeenschappelijke delen voldoen aan de elementaire veiligheidsvereisten• vooral voor wat de gas- en elektriciteitsinstallaties betreft

Verzekering van het gebouw

• het gebouw dient verzekerd te zijn op naam van de VME• de syndicus ondertekent de polis (vertegenwoordiger van VME)• bij een schadegeval dient de syndicus de maatregelen te nemen


Verkoop van een appartement

• Vroeger: informatie werd maar opgevraagd n.a.v. het verlijden van de notariële akte• Nu: tweeledige regeling

1. Onderhandse overeenkomst: te verstrekken informatie aan de koper

1. het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal2. het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen3. de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe

de AV vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten4. in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de

mede-eigendom5. de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar6. de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar7. een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van

mede-eigenaars werd goedgekeurd

Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, de vastgoedmakelaar of desgevallend de verkoper, de partijen in kennis van diens verzuim.

De kosten voor de mededeling van deze informatie wordt gedragen door de overdragende mede-eigenaar (verkoper).

2. Authentieke akte: te verstrekken informatie aan de koper

Van zodra de notaris betrokken is bij vereffening nalatenschap, erfverklaring opstellen, aangifte nalatenschap, ... valt hij onder deze regeling.

De koper of kandidaat koper heeft recht op informatie over 4 kosten die hij krachtens de wet moet betalen:

1. het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht

2. een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht

3. een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht

4. een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht

Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris departijen in kennis van diens verzuim.


appartementsmede-eigendom (2011)

Documents