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Marcus MoreiraDiretor de Investimentos
Segmento Imobiliário1º Seminário de Investimentos da Previdência Complementar Fechada
Agenda
1. Experiência Previ
2. Custos de Transição
3. Desafios e Oportunidades
Agenda
1. Experiência Previ
2. Custos de Transição
3. Desafios e Oportunidades
Planos de BenefíciosJulho/2019
Plano 1Funcionários do Banco do Brasil
admitidos até 24/12/1997
112.478 participantes, sendo 102.774 aposentados/pensionistas
R$ 183,44 bilhões em ativos
Plano de Benefício Definido (BD)
Previ FuturoFuncionários do Banco do Brasil admitidos após 24/12/1997
85.497 participantes, sendo 83.539 ativos
R$ 17,24 bilhões em ativos
Plano de Contribuição Variável (CV)
Participação dos ImóveisAlocação em Julho/2019
Plano 15,46%
Previ Futuro3,03%
45,04%
45,74%
5,46%
3,04% 0,65% 0,09%
Renda Fixa Renda VariávelInvestimentos Imobiliários Empréstimos e FinanciamentosInvestimentos Estruturados Investimentos no Exterior
57,67%27,28%
10,67%
3,03% 1,25% 0,10%
Renda Fixa Renda Variável
Investimentos Imobiliários Empréstimos e Financiamentos
Investimentos Estruturados Investimentos no Exterior
Segmento Valor (R$ Mil)
Renda Fixa 82.620.599Renda Variável 83.902.326Investimentos Imobiliários 10.009.186Empréstimos e Financiamentos 5.570.414Investimentos Estruturados 1.186.780Investimentos no Exterior 156.208
Plano 1 183.445.513
Segmento Valor (R$ Mil)
Renda Fixa 9.942.483Renda Variável 4.703.388Investimentos Imobiliários 522.408Empréstimos e Financiamentos 1.838.935Investimentos Estruturados 215.014Investimentos no Exterior 17.362
Previ Futuro 17.239.590
Carteira ImobiliáriaNúmeros
39 Ativos Imobiliários
R$ 267,7 MM Ticket Médio
392,0
223,1
166,7
11,0
Área Locável: 792,8 mil m²
Comercial Shopping Logística Hipermercados
5.429,8
4.491,1
481,637,5
Valor Contábil: R$ 10.440,0 MM*
Comercial Shopping Logística Hipermercados
*Valor contabilizado em dez/2018
ImóveisComerciais e Shopping Centers
22 participações392,0 mil m²
272
7743
0
100
200
300
SP RJ DF
Mil
Imóveis Comerciais (m² por UF)
127
4614 13 11 11
0
50
100
150
SP RJ BA DF PR ES
Mil
Shoppings (ABL m² por UF)14
participações223,1 mil m²
Condomínio LogísticoCajamar e Jordanésia
2participações166,8 mil m²
CertificaçõesQualidade e sustentabilidade
Parque Cidade ‐ Torre CWTorre Nações UnidasTorre JequitibáTorre Matarazzo
Marques dos Reis
Eco BerriniBirmann 21Parque Cidade ‐ Torre A
Água BrancaCentro Empresarial Mourisco
Candelária Corporate
Diretrizes de InvestimentoOrientadores
Consonância com a Política de
Investimentos da PREVI
Foco preferencial em shoppings, imóveis comerciais e logística
Otimização da Carteira através de desinvestimentos
de ativos de menor performance/aporte
Precificação: valor justo da Carteira mediante
reavaliações sistemáticas
Diversificação setorial e geográfica, dentro dos limites da Política
RSA: imóveis com certificação ambiental de construção e operação
FerramentasOrientadores
Linha do Tempo Giro da carteira
201120102009 2012
201520142013 2016
Parque Cidade (DF) Shopping Metrô Tatuapé (SP) W Torre Nações Unidas (SP)
Shopping ABC (SP) Eco Berrini (SP) Expansão ParkShopping (DF)
Cajamar (SP) Expansão Shopping Barra (BA)
Torre Matarazzo (SP) Iguatemi Esplanada (SP) Jordanésia (SP) Parque da Cidade (BMX)
Inauguração: Shop. Parque da Cidade (SP) Torre Jequitibá (SP)
Shopping ABC (SP) Expansão Shopping Ribeirão (SP)
Venda Ponteio Shopping (MG) Venda Hipermercado Extra Itaim (SP)
Aquisição Norte Shopping (RJ) Venda Leste Aricanduva Shopping (SP)
201920182017
Expansão BarraShopping (RJ)
Expansão BarraShopping (RJ) Venda Plaza Centenário (SP) Venda Hospital São Luiz (SP)
Reposic. Shopping ABC (SP) Venda Ed. São Luiz JK (SP)
ExpansõesAumento do espaço físico
Barra Shopping (RJ) Ribeirão Shopping (SP)
Shopping Barra (BA)ParkShopping (DF)
Inaugurações RecentesSão Paulo
Shopping Parque da Cidade 19,1 mil m2 de ABL
Inauguração: 30/05/2019
Torre Jequitibá 41,7 mil m2 BOMA
1ª locação: 01/08/2019
Primeiro Life Center do Brasil
VacânciaPor segmento X Mercado
Benchmark ShoppingMultiplan: 2,47%BRMALLS: 3,30%(ABRASCE): 5,30%
Benchmark Imóveis Comerciais(Revista Building)São Paulo: 20,77%Rio de Janeiro: 41,02%Brasília: 17,31%
Benchmark Condomínios Logísticos(Siila)São Paulo: 18,34%Fonte:
20%
10%
6%
0%0%
5%
10%
15%
20%
Comerciais Shopping Logística
PREVI X MERCADO25%
5%
18%
Receita AnualFluxo de caixa de baixa volatilidade – Vendas em 2018
351 428 486 612 723 751 764 795 798 720 712 ‐
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Receita anual ‐ Carteira imobiliária (R$'MM)
Comercial Shopping Logística Hospital Outros Projeção (2º Semestre 2019) Potencial Jequitibá
InadimplênciaPor segmento
0,00%2,00%4,00%6,00%8,00%10,00%12,00%14,00%16,00%18,00%20,00%
4.000.000
9.000.000
14.000.000
19.000.000
24.000.000
29.000.000
34.000.000
39.000.000
Receita total vs Inadimplência ‐ Comercial
Total Cobrado (R$) Inadimplência (%)
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
0
20.000.000
40.000.000
60.000.000
80.000.000
100.000.000
120.000.000
140.000.000
Receita total vs Inadimplência ‐ Shoppings
Total Cobrado (R$) Inadimplência (%)
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
‐ 700.000
1.400.000 2.100.000 2.800.000 3.500.000 4.200.000 4.900.000 5.600.000
Receita total vs Inadimplência ‐ Logística
Total Cobrado (R$) Inadimplência (%)
baixoíndice de
inadimplência
%
Geração de CaixaPagamento de Obrigações
5,24%dos investimentos totais
R$ 660 milhões em 2018 de caixa líquido para pagar benefícios ‐ 6,5% do total
Missão da PREVI
RentabilidadeComparada
407%
189%
165%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Imobilário Previ Atuarial TMS
6% 9% 10%
0%
10%
20%
TMS Atuarial Previ…
1 ano
165% 189%407%
0%200%400%600%
TMS Atuarial Previ…
10 anos
33% 30% 29%
0%
20%
40%
TMS Atuarial Previ…
3 anos
*CAGR = Taxa de Crescimento Anual Composta
Investimento ImobiliárioAtributos
Foco em localização
Busca por alto padrão
Custos condominiais otimizados
Revitalização para manter atratividade
Certificação Ambiental
Governança Corporativa
Baixa volatilidade dos retornos
Ativo tangível
Média de idade inferior a 15 anos
Previsibilidade de caixa
Pool de contratos diversifica o risco
Custos* de administração da carteira: ≈ 0,20 % a.a.
* Custos de administração, gestão, comercialização, escrituração, controladoria, entre outros.
Agenda
1. Experiência Previ
2. Custos de Transição
3. Desafios e Oportunidades
CustosTransferência para Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)
0,18%
‐3,90%‐4,00%
‐3,00%
‐2,00%
‐1,00%
0,00%
1,00%
2,00%
Rentabilidade carteira de Imóveis Plano 1Rentabilidade carteira hipotética
1º MÊS + CUSTOS
8,29% carteira PLANO 1
2,95% carteira HIPOTÉTICA
SIMULAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE R$ 10 bilhões
PREMISSAS 12 MESES ‐ set/2018 a ago/2019
Carteira Plano 1 ≈ R$ 10 bilhões 4% : ITBI + custas cartorárias + escrituração
‐ R$ 400 milhões 0,98%aa :Taxa de Adm.* do FII – R$ 8
milhões/mês
RENTABILIDADE
LiquidezDesconto IPO
R$ 102,60
R$ 101,00
96
98
100
102
104
106
108
110
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
22/07/2019 28/07/2019 03/08/2019 09/08/2019 15/08/2019 21/08/2019 27/08/2019 02/09/2019 08/09/2019 14/09/2019
Volume diário negociado (R$ mil) Cotação a mercado (R$) Preço da Oferta (R$)
COMPORTAMENTO DO PREÇO DURANTE OFERTA – XPLG11
Data Ex Direito de Preferência
LiquidezVolume do Mercado
XFundos de PensãoR$ 31,7 bilhões
investidos em imóveis*
* Abrapp, abr/2019
Negociação diáriaR$ 84 milhões
2000 dias (8 anos) para fazer a transição≈ considerando
R$ 16 milhões/dia (20% do volume total
diário)
FIIs ‐ R$ 87 bilhões de patrimônio líquido*
Agenda
1. Experiência Previ
2. Custos de Transição
3. Desafios e Oportunidades
DesafiosResolução CMN 4661, de 25/5/2018
Principais pontos:
Vedação à gestão direta de imóveis;
Prazo de 12 anos para as EFPC alienarem o estoque de imóveis e terrenos pertencentes à carteira própria ou constituírem FII para abrigá‐los.
Clock Mercado ImobiliárioCompreensão dos ciclos para tomada de decisão
Fonte: JLL
Tendências mais favoráveis para
PROPRIETÁRIOS
Tendências mais favoráveis para OCUPANTES
DesafiosResolução CMN 4661, de 25/5/2018
ClockMercado Imobiliário
(oportunidades de investimento/desinvestimento)
Ciclo de vida do imóvel
(manutenção da atratividade)
X
Art. 37.(...)
§ 5º Em até doze anos, a contar daentrada em vigor desta Resolução, asEFPC deverão alienar o estoque deimóveis e terrenos pertencentes à suacarteira própria ou constituir FII paraabrigá‐los (...)
DesafiosResolução CMN 4661, de 25/5/2018
Exercício do direito de preferência
(oportunidade de aumento de participação)
X
Art. 35. Não são considerados comoinobservância aos limites estabelecidosnesta Resolução os desenquadramentospassivos decorrentes de:(...)IV ‐ exercício do direito de preferência;(...)§ 1º Os excessos referidos neste artigodevem ser eliminados no prazo de doisanos da ocorrência do desenquadramento.
DesafiosDilema do Gestor
Dever Fiduciário
Dever de Diligênciae
Art. 4º Na aplicação dos recursos dos planos, aEFPC deve:I ‐ observar os princípios de segurança,rentabilidade, solvência, liquidez, adequação ànatureza de suas obrigações e transparência;
II ‐ exercer suas atividades com boa fé, lealdade ediligência;(...)
IV ‐ adotar práticas que garantam o cumprimentodo seu dever fiduciário em relação aosparticipantes dos planos de benefícios (...)
CMN 4.661
≈4% ITBI + custos
Tx adm. 0,98% X 0,20%
Desconto IPO ≥ 10%
OportunidadesPorte e Complexidade
Art. 7º A EFPC deve adotar regras, procedimentose controles internos que garantam a observânciados limites, requisitos e demais disposiçõesestabelecidas nesta Resolução, considerando oporte, a complexidade, a modalidade e a formade gestão de cada plano por ela administrado.
(...)
Art. 9º A EFPC deverá designar administrador oucomitê responsável pela gestão de riscos,considerando o seu porte e complexidade,conforme regulamentação da SuperintendênciaNacional de Previdência Complementar (Previc).
CMN 4.661
295 EFPCs ‐ 56,7% dos ativos sob gestão concentrado nas dez
maiores EFPC
três maiores EFPC detêm 39,6% dos ativos sob
gestão
HETEROGENEIDADE DO SISTEMA
OportunidadesAmbiente Regulatório
exemplos de normas do CMN que diferenciam controle e fiscalização de instituições financeiras por porte e complexidade:
CMN 4553/17 CMN 4557/17 CMN 4588/17 CMN 4595/17
OportunidadesSugestões
manutenção do estoque de investimentos em imóveis, evitando: custos tributários e cartorários, e, eventual desvalorização dos ativos por pressão vendedora dado o prazo de 12 anos para desfazimento;
permissão para práticas distintas na gestão de carteiras, de acordo com o porte, complexidade e riscos de cada plano.
EFPC com maiores obrigações regulatórias e fiscalizatórias poderiam ter mais liberdade na alocação de seus recursos, na busca pelos
segmentos que mais adequadamentepudessem cumprir sua meta atuarial.
[email protected](21) 3870 1000