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Industrial T4 2018
Cushman & Wakefield
Apesar das incertezas geradas devido ao
processo eleitoral, do choque econômico
causado pela greve dos caminhoneiro em Maio,
e da guerra comercial entre as duas maiores
economias do mundo, o Brasil continuou com
seu crescimento e sua retomada econômica em
2018. Tais contratempos ao decorrer do ano
trouxeram uma intensa volatilidade aos cenários
políticos e econômicos, o que foi refletido nas
seguidas baixas das projeções nacionais.
A projeção anual para o PIB no início de 2018
era de um crescimento de 3% e foi revisado em
dezembro para 1,3%. A disparidade entre o
projetado no início de 2018 e o final tem como
uma das principais razões a greve dos
caminhoneiros, que paralisou o pais por 10 dias,
e afetou muito o crescimento, além é claro da
guerra comercial entre os EUA e China que
culminou com sobretaxação do aço e do
alumínio. Mas mesmo diante destes impactos
negativos o PIB brasileiro mostrou um
crescimento de 0,4 p.p. frente a 2017.
O IPCA, que é o índice de preços oficial do país
calculado pelo IBGE, foi projetado no início de
2018 para terminar o ano com 3,8% de
crescimento real frente a 2017 e na última
revisão caiu para 3,6%. Apesar da queda da
projeção, o IPCA aumentou 0,71 pontos
percentuais em relação ao ano anterior, o que é
reflexo do aumento do consumo decorrente do
aquecimento econômico de 2018. Tudo indica
que a inflação vai finalizar o ano dentro da meta
do Banco Central que é de 4,5%, podendo variar
entre 3% e 6%.
Economia
A taxa de desemprego no Brasil teve sua
projeção no início do ano fixada em 12,02%,
contudo após todas as instabilidades é previsto
que o ano acabe com uma taxa de desemprego
(% da PEA) ligeiramente mais alta, próximo aos
12,18%. Mesmo sendo mais alta que a
provisionada no começo de 2018 está mais baixa
que os 12,74% de 2017, mostrando uma ligeira
recuperação do mercado de trabalho.
O Dólar foi um dos ativos que mais oscilaram
no ano de 2018, iniciando o ano com uma taxa
de R$3,13 e batendo o recorde de máxima
desde a criação do Plano Real quando atingiu
R$4,19 em setembro.
Como pode se observar era esperado uma
recuperação econômica mais forte para o ano
de 2018, contudo o cenário econômico e
político interno e externo seguraram o avanço.
1
Indicadores econômicos 2017 2018 (p)Forecast 12
Meses
Produto Interno Bruto 1,06% 1,39%
Inflação 2,95% 3,74%
Desemprego 12,74% 12,21%
Indicadores de Mercado 4T17 4T18Forecast 12
Meses
Vacância 25,6% 22,8%
Absorção Líquida (,000) 177,5 303,0
Novas Entregas (,000) 0 49,72
Preço Pedido Médio R$19,71 R$19,43
(Fonte: IBGE e LCA)
Industrial T4 2018
Cushman & WakefieldCushman & Wakefield
É com otimismo que o ano se encerra para o
mercado de condomínios logísticos de classes
A e A+ do Brasil. Após dois anos de
estagnação para a economia e o setor
logístico, 2018 apresentou uma plena reação.
Apesar das conturbações geradas pela greve
dos caminhoneiros em maio e da instabilidade
política, o ano apresentou bom volume de
novas entregas e grandes movimentações que
acumularam absorções não vistas desde os
últimos 3 anos.
Daqui para frente devemos ver mais
nitidamente a retomada do mercado logístico,
acompanhando o crescimento do setor
varejista, o que significa maior demanda por
novos galpões e pela área vaga já existente.
02
Market Overview
O mercado logístico A e A+ brasileiro apontou
em 2018 indicadores que reafirmam um
melhor cenário nacional. Ao decorrer do ano
foram entregues 387,5 mil m² de novo
estoque, sendo a maioria na região Sudeste,
seguida pelo Nordeste e também a região Sul
do Brasil.
Paralelamente à nova oferta de condomínios,
a absorção bruta, que é útil para mostrar quão
aquecido está o mercado, acumulou 1,1
milhão m² nos últimos 12 meses, 38,4%
superior ao ano anterior. A região que mais se
destacou certamente foi a Sudeste, com 782,3
mil m² de absorção bruta, representando
73,8% do valor total.
Brasil
Como reflexo de tamanha movimentação, a
absorção líquida fechou o ano em 647,2 mil m²,
o que significa um volume 3,6 vezes maior
quando comparado à 2017. Com esse cenário
mais otimista, a taxa de vacância dos
empreendimentos classe A e A+ a nível
nacional teve queda de 2,8 p.p., partindo de
25,6% para encerrar o ano em 22,8%. O preço
médio pedido do mercado brasileiro também
apresentou queda ao decorrer do ano. Iniciou
2018 com R$19,71 e finalizou na casa de
R$19,43, variação negativa de 1,4%. A região
que mais contribuiu com a queda dos preços foi
a região Sul com -16%.
Para o ano de 2019 espera-se que o ritmo forte
de absorções e entregas continuem, bem como
certa estabilização do preço pedido
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
-200
-100
0
100
200
300
400
500
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2016 2017 2018
(,000 m
²)
Absorção Líquida/Novo Estoque/VacânciaFonte: Cushman & Wakefield
Absorção Líquida Novo Estoque Vacância
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São Paulo
Taxa de Vacância
O estado teve uma queda na taxa de
vacância, a qual alcançou 22,7% no final
de 2018
03
LEGENDA
Capital - SP
Guarulhos
Grande ABC
Embu
Barueri
Cajamar
Jundiaí
Sorocaba
Campinas
Atibaia
Vale do Paraíba
Piracicaba
Ribeirão Preto
Toda recuperação do mercado logístico
brasileiro necessariamente passa antes pelo
estado de São Paulo. Centro produtor e
consumidor, o mercado logístico paulista
apresentou grande melhora ao longo de
2018, como, por exemplo, a entrega de
221,3 mil m² de novos empreendimentos em
seu estoque.
O grande volume de absorção líquida
positiva causou uma queda de 2,5 p.p. na
taxa de vacância das classes A e A+,
partindo de 25,2% no fim de 2017 para
atuais 22,7%. O Grande ABC foi a região
que mais retraiu sua vacância, com uma
variação negativa de 13,8 p.p., de 28.9%
para 15,1%. Cajamar teve sua vacância
diminuída em 8,8 p.p. e agora figura em
16,2%.
A queda nos preços durante o ano contribuiu
para que esse cenário se concretizasse. Na
média, o preço recuou 2,9% entre janeiro e
dezembro, partindo de R$19,59 para
R$19,03. Não é provável que o indicador
continue a cair já que o mercado está em
recuperação, com a volta das
movimentações e as entregas continuando a
acontecer.
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Mapa de bolhas
A absorção líquida fechou o ano com saldo positivo de 368,5 mil m², e foi liderada por regiões já bem
consolidadas no cenário logístico A e A+ do estado como Cajamar, com 106 mil m² e Guarulhos, com
77,6 mil m², como podemos observar no mapa de bolhas.
Outro destaque foi o Grande ABC que acumulou 65,6 mil m² absorvidos. Os mercados de Ribeirão
Preto (-4,9 mil m²) e Atibaia (-3,8 mil m²) foram os únicos a registrar absorções negativas.
Absorção Líquida
4
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Rio de Janeiro
Preço Pedido
O preço pedido médio terminou oano 2,8% abaixo do registrado nofinal de 2017
05
Contrariamente a São Paulo, o estado do
Rio de Janeiro ainda sofre com a recessão
que passou pelo Brasil, principalmente por
também presenciar uma crise interna que
tem afastado os investimentos do estado
fluminense.
O preço pedido médio para
empreendimentos de classes A e A+ no
estado do Rio depreciou ao passar de 2018.
A variação foi negativa em 2,8%, começou o
ano em R$21,60 e encerrou com R$20,99.
Os preços do Rio tendem a continuar
caindo, tendo em vista a alta taxa de
vacância presente no mercado.
Em 2018 a taxa de vacância do Rio de
Janeiro para as classes A e A+ sofreu
recorrentes altas, justamente por conta do
volume de novas entregas e pela absorção
que era negativa no fim do terceiro trimestre
do ano. Dessa forma, o indicador que era de
28,4% ao fim de 2017 agora é de 31,6%,
uma variação de 3,2 p.p..
LEGENDA
Avenida Brasil
Pavuna
Duque de Caxias
Belford Roxo / Nova Iguaçu
Santa Cruz / Campo Grande
Vale do Paraíba Fluminense
Queimados / Seropédica
Niterói
Campos
Industrial T4 2018
Cushman & Wakefield
Absorção da região Metropolitana
Mesmo que tímido, o mercado de condomínios logísticos de classe A e A+ do Rio se mostrou
melhor em relação à 2017. O novo estoque foi de 116,5 mil m², todos entregues durante o primeiro
semestre do ano. Tal entrega supera em 48,5 mil m² a entrega do ano passado.
A absorção líquida também comprova uma melhora no mercado logístico, foram 26,4 mil m² de
janeiro à dezembro, versus -34,6 mil m² do mesmo período do ano anterior. As principais regiões
que contribuíram para a absorção foram Duque de Caxias, com 34,8 mil m² e Santa Cruz / Campo
Grande, com 17,6 mil. Por outro lado, com a saída de uma grande empresa, a região de
Queimados / Seropédica registrou -22,8 mil m² durante o ano.
Absorção Líquida
06
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BRASIL - INDUSTRIAL PARK
REGIONINVENTORY
(.000 sqm)
VACANCY
RATE
2018 LEASING
ACTIVITY (.000
sqm)
2018 NEW
INVENTORY
(.000 sqm)
2018 NET
ABSORPTION
(.000 sqm)
ASKING RENT (R$/sqm/month)
MIN AVG MAX
Amazonas 307,5 47,3% 26,0 - -2,7 R$22,00 R$22,00 R$22,00
Bahia 48,4 7,1% 3,1 - 3,1 R$16,00 R$16,00 R$16,00
Paraná 637,5 10,8% 169,1 - 142,1 R$9,00 R$15,31 R$20,00
Pernambuco 757,0 11,4% 48,9 - 18,6 R$15,00 R$17,53 R$18,50
Rio Grande do Sul 152,8 5,9% 3,5 - 3,5 R$16,00 R$16,50 R$18,00
Minas Gerais 649,8 17,1% 82,0 26,8 71,2 R$16,00 R$20,48 R$22,00
Ceará 113,4 15,8% 21,0 20,8 10,8 R$14,00 R$15,12 R$17,00
Pará 54,0 61,8% - - - R$23,00 R$23,00 R$23,00
Santa Catarina 105,4 16,1% 5,7 2,1 5,7 R$10,00 R$10,00 R$10,00
Other Regions 2825,8 17,4% 359,4 49,7 252,3 R$9,00 R$19,24 R$25,00
Campinas 1325,3 18,8% 77,5 95,5 23,5 R$12,00 R$17,65 R$30,00
Jundiaí 1507,0 22,0% 100,7 - 42,5 R$15,00 R$18,56 R$27,00
Cajamar 1206,5 16,2% 130,0 - 106,0 R$16,00 R$20,01 R$24,00
Guarulhos 1187,0 27,0% 107,1 84,5 77,6 R$17,90 R$21,77 R$27,00
Barueri 771,8 21,7% 47,0 - 41,4 R$18,00 R$20,01 R$27,00
Embu 740,3 17,6% 30,4 - 7,1 R$16,00 R$20,85 R$25,00
Capital - SP 107,1 0,0% 8,0 - 5,4 - - -
Atibaia 347,9 22,3% 19,3 14,4 -3,8 R$16,00 R$18,91 R$21,00
Vale do Paraíba 252,3 43,9% - - - R$14,50 R$15,00 R$15,00
Sorocaba 293,1 50,4% 11,2 - 8,1 R$12,00 R$16,95 R$23,81
Grande ABC 338,0 15,1% 69,7 26,9 65,6 R$23,00 R$23,00 R$23,00
Ribeirão Preto 138,7 36,3% 7,4 - -4,9 R$15,00 R$15,30 R$18,00
Piracicaba 143,3 48,1% - - - R$10,00 R$15,97 R$20,00
São Paulo 8358,3 22,7% 608,4 221,3 368,5 R$10,00 R$19,03 R$27,00
Duque de Caxias 801,3 41,8% 54,6 58,6 34,8 R$17,50 R$21,40 R$30,00
Pavuna 299,7 26,0% 12,2 26,1 5,0 R$20,50 R$23,28 R$30,00
Queimados / Seropédica 219,1 62,6% 0,3 14,1 -22,8 R$15,50 R$19,05 R$22,00
Santa Cruz / Campo Grande 181,7 - 22,5 17,7 17,7 - - -
Belford Roxo / Nova Iguaçu - - - - - - -
Vale do Paraíba Fluminense 211,4 3,8% 1,5 - -8,1 R$13,00 R$17,00 R$18,00
Campos 24,5 - 1,0 - 1,0 - - -
Avenida Brasil 34,6 5,0% - - -1,1 R$38,00 R$38,00 R$38,00
Rio de Janeiro 1772,4 31,6% 92,0 116,5 26,4 R$13,00 R$20,99 R$38,00
Brazil 12956,5 22,8 1059,7 387,5 647,2 9,0 19,4 38,0
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Sobre a Cushman & WakefieldA Cushman & Wakefield é uma líder global em serviços imobiliários comerciais que auxilia
seus clientes a transformar a maneira como as pessoas trabalham, compram e vivem. Seus
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www.cushmanwakefield.com.br.
Jadson Mendes Andrade
Head of Market Research & Business
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Principais transações
2018T4
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GLP –Duque de Caxias 100.000 Grupo Pão de Açúcar LocaçãoDuque de
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