araştırma konusu arnavutkÖy İlÇesİ...

ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ Araştırma Konusu ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASA ANALİZİ

Rapor Tarihi 27.05.2016

Hazırlayan Firma VİZYON TAŞINMAZ DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Hazırlayan Uzman Turgut YILDIRIM (İnşaat Müh.)

Kontrol Eden Sedat SITKI (Lisans No:400420) – Mete GÜLBAŞ (Lisans No:400141)

KONUM

İlçe Nüfusu

TÜİK 2015 yılı verilerine göre 236,222’dir.

BÖLGENİN KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLİKLERİ

İstanbul’un bir ilçesi olan Arnavutköy, 41° 12' kuzey enlemi ve 28° 44' doğu boylamında bulunur. Doğuda Eyüp ilçesi, güneyde Sazlıdere Barajı, Başakşehir, Esenyurt ve Büyükçekmece ilçeleri, batıda Çatalca ilçesi, kuzeyde Karadeniz ile çevrilidir. İstanbul’un Avrupa Yakası’nın merkezi sayılabilecek bir mevkide olup, ortalama rakım 119 m. ve yüzölçümü ise 450,28 km²’dir. Arnavutköy, Osmanlı döneminde Çatalca Sancağı’na ve daha sonra Çatalca Nahiyesi’ne bağlıdır. Cumhuriyet döneminde önce Eyüp İlçesi’ne bağlı bir köy iken, Gaziosmanpaşa’nın 1963 yılında ilçe haline gelmesiyle buraya bağlanmış (Bkz. Harita 1), 1987 yılında ise Gaziosmanpaşa İlçesi’ne bağlı belde statüsünü kazanmıştır. Günümüzde Arnavutköy İlçesi sınırları içinde kalan Hadımköy 1969, Durusu 1989, Boğazköy, Bolluca, Haraççı ve Taşoluk ise 1994 yılında belde statüsü kazanmıştır.

ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ

Harita 1: 5747 Sayılı Kanundan Önce Gaziosmanpaşa İlçesi (elips içindeki turuncu renkli

yerler)

5747 sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda

Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile birlikte Boğazköy, Bolluca, Durusu, Haraççı,

Hadımköy ve Taşoluk Belediyeleri Arnavutköy Belediyesi’ne ilhak edilmiş, Çatalca’ya bağlı

Bahşayış Mahallesi ile Çatalca ve Gaziosmanpaşa ilçelerinin sınırları içinde bulunan 8 orman

köyü ve Küçükçekmece İlçesi’ne bağlı Şamlar Köyü’nün Sazlıdere Baraj Gölü’nün kuzeyinde

kalan kısmı Arnavutköy sınırları içine dâhil edilmiştir.) (Bkz. Harita 2)

Harita 2: Arnavutköy Belediyesi’ne İlhak Edilen 6 Belediye (elips içindeki beldeler: Boğazköy, Bolluca, Durusu, Hadımköy, Haraççı, Taşoluk)


Yeni kurulan Arnavutköy İlçesi İstanbul’un 39 ilçesinden biri hâline gelirken, ilçe topraklarının

tamamı Arnavutköy İlçe Belediyesi’nin hizmet alanı olarak kabul edilmiştir. (5747, md. 1/17).

Böylece Arnavutköy yaklaşık 45 yıl bağlı kaldığı Gaziosmanpaşa’dan ayrılarak müstakil ilçe

hâline gelmiştir. Toplam 506,52 km² yüzölçüme sahip olan ilçe, İstanbul’un arazi büyüklüğü

bakımından dördüncü büyük ilçesi olmuştur. (Bkz. Harita 3)

Harita 3: 5757 Sayılı Kanunla Kurulan Arnavutköy İlçesi (elips içindeki pembe renkli bölge)

5747 sayılı kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte Arnavutköy İlçesi sınırları içinde kalan

orman köyleri hariç olmak üzere, diğer bütün köylerin tüzel kişiliği kaldırılmış ve mahalleye

dönüştürülmüştür. Orman köyü statüsünü koruyan köyler ise şunlardır: Baklalı, Boyalık,

Hacımaşlı, Karaburun, Tayakadın, Yassıören, Yeniköy.

5747 sayılı kanunla Arnavutköy İlçesi’ne bağlanan Nakkaş (46,78 km²) ve Bahşayış (9,46

km²) mahalleleri 6360 sayılı “Onüç İlde Büyükşehir Belediyesi ve 26 İlçe Kurulması ile Bazı

Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Çatalca

İlçesi’ne bağlanmıştır Böylece ilçenin yüzölçümü 56,24 km² küçülerek 450,28 km² olmuştur.

Buna rağmen Arnavutköy İstanbul’un dördüncü büyük ilçesi olma özelliğini korumuştur.

Arnavutköy Çatalca Yarımadası üzerinde yer almaktadır. Çatalca Yarımadası fizikî olarak

akarsular ile parçalanmış olup, yer yer tepeliklere sahiptir. Ortalama 150-200 metre yükseklik

gösteren bu tepeler plâto özelliği taşır (Bkz. Harita 4).


Harita 4: Arnavutköy İlçesi’nin Yükselti Haritası

Arnavutköy’ün yüzey şekilleri, dalgalı düzlükler, küçük tepeler, vadiler, göller, barajlar,

göletler, maden ocakları, tarım alanları, ormanlık ve makilik alanlardan oluşmaktadır. İlçe

toprakları, kuzey ve doğu bölgelerinde tepelik ve dalgalı düzlükler, güney ve batı bölgelerinde

ise hafif dalgalı düzlüklerden oluşmaktadır. İlçenin kuzey doğusunda Karadeniz’e kadar

uzanan bölgede eski taş, kum ve maden ocaklarının oluşturduğu onlarca gölcük yer

almaktadır. İlçede bulunan Terkos Gölü, 100-150 m yükseklikteki tepelik bir arazinin

kenarında, Karadeniz sahil çizgisine paralel uzanmaktadır. Göl çevresinde dalgalı düzlükler

ve batıya doğru yükseklikleri giderek artan yüksek eğimli tepeler bulunmaktadır.

Arnavutköy ilçesinde son 10 yılda şehirleşmenin artışına paralel olarak planlama faaliyetleri

de yoğunlaşmıştır. 1993-2003 yılında toplamda 16 adet nazım imar planı ve uygulama imar

planı yapılmışken, 2004-2013 yılları arasında toplam 34 adet plan tamamlanmıştır.


Arazi kullanımının dağılıma bakıldığında ilçe topraklarının yaklaşık %57’sini ormanlık alanlar

oluşturmaktadır. İlçe sınırları içinde yer alan Terkos gölü ve Sazlıdere Barajı ise ilçenin %2’lik

kısmını kaplamakla beraber, su koruma havzaları ilçenin %33’lük kısmını kaplamaktadır.

Tarım arazileri ise ilçe topraklarının %35’sini oluşturmaktadır.

İlçe genelinde altı adet toplu konut alanı bulunmaktadır. Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve

KİPTAŞ’ın sorumluluğunda üretilmiş olan bu konut alanları Mehmet Akif Ersoy, Mustafa

Kemal Paşa, Hadımköy ve Ömerli Mahallelerinde yer almaktadır.

Arnavutköy Merkez ve Çevresi içinde bulunan binaların cinsi; betonarme, yığma, taşınabilir

materyal ve ahşap malzemelerden oluşmaktadır. 20.881 adet binanın %70.59’u betonarme,

%28’i ise yığmadır. Alan içinde betonarme yapılar daha çok tüm alan içine yayılmış durumda

iken, yığma yapılar daha çok eski yerleşim dokusu içinde yer alır. Alan içindeki mevcut

binaların yapı kalitesi bakımından, iyi orta, kötü ve harabe olarak ayrıldığında, toplam

binaların %28.10’nun kötü, %33.69’u orta ve %38.31’ünün iyi durumda olduğu görülür.

Arnavutköy ilçesinde yürürlükte olan, İstanbul 1/100.000 ölçekli İl Çevre Düzeni Planı, 1/5000

ölçekli nazım imar planları ve ilçe belediyesinin plan ve proje müdürlüğünce yapılmış olan

1/1000 ölçekli planlar mevcuttur. (Bkz. Harita 5)

Harita 5: 1/100000 Ölçekli İstanbul İl Çevre Düzeni Planında Arnavutköy

İMAR PLANLARI

Çevre Düzeni Planına bakıldığında, havza alan sınırları arasında kalan ilçede koruma odaklı

kararların yoğunlaştığı görülür. İlçe Terkos, Büyükçekmece ve Sazlıdere gölleri havza sınırı

arasındadır. İlçenin; şehrin çeperinde bulunması, düşük yoğunluklu bir yapılaşma ve nüfusa

sahip olması gibi etkenler, ilçenin doğal kaynaklarının korunabilmesine imkân vermiştir.

“Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar” lejandı ise ilçenin doğal özellikleriyle uyumlu bir tampon

mekanizma olarak öngörülmekte olup, kentsel alanın en büyük bölümünü oluşturur. Diğer

yandan plana göre, ekolojik turizm alanlarının varlığı ile sanayi, ilçedeki ekonomik gelişimin

öncüsüdür. Mevcut sanayinin havza sınırlarına dayanmış olması, çevre düzeni planındaki

tarım tampon mekanizmasıyla çözüldüğü de anlaşılır. Planda gelişme alanlarının ilçenin

güneyinde, Sazlıdere barajının hemen sınırında bulunduğu fark edilir. Arnavutköy şehir

merkezi ise, tüm bu doğal alanların ve havzaların ortasında konumlanmış olup, plan

tarafından getirilen “kentsel spor ve yeşil alanlar” ile büyük yeşil alanlarla üç parçaya

ayrılmıştır.

ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ İl Çevre Düzeni Planı (1/100.000’lik plan) ile Marmara Denizi sahili boyunca çok merkezli bir

şehirleşme modeli geliştirilmek istenmekte ve kuzeye doğru olan kentsel gelişimin kontrol

altına alınması hedeflenmektedir. Örneğin Arnavutköy bölgesi için yapılaşmanın Habiblerden

öteye engellenmesi öngörülmektedir. Temel öncelik, kuzey ormanlarının ve su kaynaklarının

korunması amaçlı kentsel gelişimin kuzeye kayışını engellemek olarak belirlenmiştir. Bununla

beraber, Arnavutköy’ü cazibe merkezi haline getirecek olan düzenlemeler yapılmıştır. Söz

konusu plan kapsamında yapılacak olan çalışmalar ile Arnavutköy İlçesi sınırları içinde

yapılması hedeflenen bazı uygulamalar şunlardır:

1. Mevcut sanayi alanlarını korumakta, yeni sanayi alanları tarif edilmektedir. Planda yeni

sanayi alanı olarak tarif edilen Hadımköy, hem sanayi hem lojistik merkez olarak yer

almaktadır.

2.Arnavutköy’ün Büyükçekmece Gölü’ne yakın bölgeleri tarımsal planlama alanı olarak

düzenlenmiştir.

3. Terkos Gölü ile Büyükçekmece Gölü arasındaki alan ise ekolojik tarım ve turizm alanları

olarak düzenlenmiştir.

4. Ayrıca ilçe sınırları içinde 9 milyon metre karelik bir şehir ormanı yapılması

planlanmaktadır.

5. Sahil şeridi ve bazı ormanlık alanlarda turizm faaliyetlerinin (günübirlik, ekolojik), ve “bilgi-

fikir-tasarım”a dayalı kültür endüstrisinin geliştirilmesi öngörülmüştür.

6. Su toplama havzalarında olan tüm yapıların yıkılması öngörülmüştür.

7. Ekonomik ömrünü dolduran maden ocaklarının kapatılması ve bu ocaklardan meydana

gelen arazi tahrifatını düzeltecek mikro bölge planının yapılması hedeflenmiştir.

2010 yılı onaylı 1/5000 ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı’nın

plan raporunda, vizyonun ekolojik sürdürülebilirliği hedeflediği, amacın ise doğal kaynakların

korumasına, koruma - kullanma dengesinin sağlanmasına yönelik politikaları içerdiği görülür.

Su havzalarının ve göl alanlarının bulunduğu ilçe için en önemli konunun ekolojik kaynakların

korunması şeklinde seçilmesi bilimsel ve etik açılardan en önemli gereklilik halini almıştır.

Arnavutköy ilçesiyle ilgili yapılan planlar ve oluşturulan projeler; komşu olduğu

Büyükçekmece ve Terkos Gölleri ile Sazlıdere Baraj Göllerin’den oluşan doğal alanların

varlığı nedeniyle, bütün olarak İstanbul metropolünü etkiler ve şehrin bütününü ilgilendirir

durumdadır. Dolayısıyla 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı’nın ekolojik değerleri,

sürdürülebilirlik ilkelerini temel amaçlar olarak belirlemesi bütün İstanbul metropolü açısından

önemlidir. Planın hedeflerine bakıldığında, doğal alanlar üzerindeki yerleşim baskısının

azaltılması ile nüfusun kademeli biçimde dağıtılması en önemli bileşenler olarak ortaya

konduğu görülmektedir. Kentsel donatıların arttırılması, konut ve ulaşım konularında daha

etkin müdahalelerin yapılması ile yaşam kalitesinin yükseltilmesi hedeflenerek, havza şartları

nedeniyle de sanayinin desantralizasyonunu amaçlamaktadır.

1/1000 ölçekli uygulama imar planları ise kısaca dört tematik başlık altında toparlanabilir:

Sanayi alanlarına ilişkin planlar, merkez ve çevre alanlarına ilişkin planlar, çeper mahalleler

ile kırsal nitelikli alanların planları. Arnavutköy Merkez ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama

İmar Planı’nın sürdürülebilirlik ilkeleri çerçevesinde havza şartlarına uygun bir planlama

yaklaşımıyla ele alındığı görülür. Aynı zamanda plan raporunda, yaşam kalitesinin

yükseltilmesi, kentsel fiziki mekânın iyileştirilmesi konuları ön plana çıkmaktadır.

Arnavutköy İlçesinde 1/1000 ölçekli imar planlarında konut imarlı arsaların inşaat emsali

0.42-1,50, merkezi iş alanlarının olduğu kısımlarda Emsal 2’ye kadar çıktığı görülmüştür. Su

havzalarına yakın parsellerde İski Yönetmelikleri uygulanmaktadır.


ULAŞIM

İstanbul’un ilçelerini rekabet gücü yönünden inceleyen bir araştırma, Arnavutköy’ün ulaşım

ve erişilebilirlik endeksinde, 39 ilçe arasında 36. sırada olduğunu göstermektedir. Projesi

hazır bulunan veya inşası süren Başakşehir/Ispartakule/Hadımköy ve Hasdal-Karaburun yolu

ile üçüncü havalimanı ve üçüncü köprü çevre yolları gibi projeler ilçenin erişilebilirliği

açısından önem taşımaktadır.

Harita 6: Üçüncü Havalimanı, Yeni Şehir ve Üçüncü Köprünün Çevre Yollarının Konumu

Yapımı devam eden üçüncü havalimanı projesinin ilçenin çehresini tamamıyla değiştirmesi

beklenmektedir. İstanbul’un uluslararası uçuşlarda bir transfer noktası olarak önem

kazanmasına yol açacak proje kapsamında 150 milyon yolcu kapasiteli terminaller ile

uluslararası transfer yolcuları için çeşitli alışveriş olanakları sunulacaktır. İlçenin Yeniköy,

İmrahor ve Tayakadın Mahallelerini kapsayan proje ilçenin toplam yüzölçümünün yaklaşık %

12’sini kapsayacaktır.

Kanal İstanbul projesi de ilçenin gelecekte ulaşım sistemine önemli katkılar sağlayacaktır. Bir

yandan kanalın kuzey ve güney girişlerine yapılacak limanlar, yat limanları, kanal üzerinden

yapılacak deniz ulaşımı özellikle ilçenin iç bölgelerinin ulaşım imkânlarına yeni alternatifler

katacaktır. Ayrıca, kanalın ilçenin orta bölgelerinden geçmesi ve ilçeyi kuzey-güney

istikametinde ikiye bölmesi, adeta ikinci bir İstanbul Boğazı’nın oluşmasını mümkün

kılacaktır.


Arnavutköy, İstanbul metropoliten alanı içinde bulunmakla birlikte, şehrin geleneksel

merkezlerine nispeten uzaktır. Fatih-Eminönü aksına yaklaşık 30 km., Mecidiyeköy-Levent

aksına ise 35 km. uzaklıktadır. Ayrıca, en yakın ilçe merkezi olan Sultangazi ile arasında

geniş bir ormanlık alan bulunmaktadır. Bu özelliği ile metropoliten alandaki diğer yerleşim

birimlerinden kısmen kopuk bir görünüm arz etmektedir. İlçenin merkezini oluşturan

Arnavutköy-Boğazköy-Bolluca-Haraççı-Taşoluk yerleşmeler bölgesi, İstanbul’un ana ulaşım

aksları üzerinde değildir. Yalnızca Hadımköy bölgesi TEM otoyolu yakınındadır. Bu nedenle,

ilçenin, İstanbul’un diğer merkezlerine ulaşımı için özel hatların geliştirilmesi gerekmiştir.

Arnavutköy İlçesi’nin diğer yerleşim alanları ile ulaşımı otobüs ve minibüs hatları ile

sağlanmaktadır. İlçe’den Eminönü, Mecidiyeköy, Cebeci, Habipler Metro İstasyonu,

Gaziosmanpaşa, Fatih, Eyüp ve Edirnekapı istikametine otobüs seferleri düzenlenmektedir.

İlçe içinde ise Karaburun ve Hadımköy’den Arnavutköy’e otobüs seferleri yapılmaktadır.

Ayrıca, ilçe içinde birçok noktaya, ilçeden Sultangazi, Gaziosmanpaşa ve Üçşehitler’e

minibüs ve dolmuş hatları bulunmaktadır.

Arnavutköy’e ulaşımın daha hızlı ve konforlu yapılması amacıyla, İstanbul Büyükşehir

Belediyesi tarafından yapılmakta olan Habipler-Arnavutköy bölünmüş yolu tamamlanmıştır.

2x3 şerit olarak yapılan yolun standardı yüksektir. Ayrıca, Habipler-TEM bağlantı yolu da 2x2

şerit olarak ulaşıma açılmıştır. İlçeyi ilgilendiren raylı ulaşım projeleri ise Üçüncü Havalimanı-

Arnavutköy-Kayaşehir-Olimpiyat Stadı-Halkalı-Küçükçekmece metro hattı, Habipler-

Arnavutköy hafif metro hattı, Üçüncü Havalimanı-Gayrettepe metro hattı ve Sabiha Gökçen

Havalimanı-Yavuz Sultan Selim Köprüsü-Üçüncü Havalimanı hızlı tren hattıdır. (Bkz.Harita 7)

Harita 7: İstanbul’da Mevcut ve Planlanan Raylı Sistem Hatları ve Arnavutköy Bağlantıları (elips içindeki bölge)


BÖLGEDE YAPILAN, DEVAM EDEN VE YAKIN ZAMANDA YAPILMASI BEKLENEN YATIRIMLAR

A-) 3.HAVALİMANI İstanbul'un Avrupa yakasında, Karadeniz kıyısındaki Tayakadın ile Akpınar köyleri arasındaki 76,5 km2 alana yıllık 200 milyon yolcu kapasiteye çıkarılabilen terminali ile birbirinden bağımsız altı pisti olacak şekilde yapılan havalimanı. İnşa aşamasında olan havalimanının proje ismi İstanbul Yeni Havalimanı olarak belirlenmesine karşın, tamamlandığında bu ismin değişeceği bilgisi basında yer almıştır. Yeni havalimanı için yapılan İhaleyi 3 Mayıs 2013'te İGA yatırımcılarının oluşturduğu; Cengiz, Mapa, Limak, Kolin, Kalyon Ortak Girişim Grubu(OGG) Cumhuriyet tarihinin en yüksek teklifi olan 22.152 milyar Avro’luk bir teklif ile kazandı. İhalenin ardından projenin temeli 7 Haziran 2014 tarihinde atıldı. Havalimanının ilk fazının 2018 yılının ilk çeyreğinde hizmete girmesi planlanmaktadır. İstanbul Yeni Havalimanı’nın tüm etaplarının tamamlanması ile yıllık 94 milyon yolcuya hizmet veren Atlanta Uluslararası Havalimanı'nı geçerek dünyanın en yüksek yolcu kapasiteli havalimanı olması beklenmektedir.


B-) KANAL İSTANBUL Kanal İstanbul, şehrin Avrupa Yakası'nda hayata geçirilecek. Hâlihazırda Karadeniz ile Akdeniz arasında alternatifsiz bir geçit olan İstanbul Boğazı'ndaki gemi trafiğini rahatlatmak adına Karadeniz ile Marmara Denizi arasında yapay bir suyolu açılacak. Kanalın Marmara Denizi ile birleştiği noktada 2023 yılına değin kurulması öngörülen iki yeni kentten biri kurulacak. Kanalın uzunluğu 40-45 km; genişliği yüzeyde 145-150 m, tabanda ise yaklaşık 125 m olacak.] Suyun derinliği 25 m olacak. Bu kanalla birlikte İstanbul Boğazı tanker trafiğine tümüyle kapanacak, İstanbul'da iki yeni yarımada, yeni bir de ada oluşacaktır. 453 milyon metrekareye kurulması planlanan Yeni Şehir'in 30 milyon metrekaresini Kanal İstanbul oluşturmaktadır. Diğer alanlar 78 milyon metrekare ile havaalanı, 33 milyon metrekare ile Ispartakule ve Bahçeşehir, 108 milyon metrekare ile yollar, 167 milyon metrekare ile imar parselleri ve 37 milyon metrekaresi ise ortak yeşil alanlara ayrılmıştır. Projenin etüt çalışması iki yıl sürecek. Çıkartılan topraklar, büyük bir havalimanı ve liman yapımında kullanılacak, taşocaklarının ve kapatılan madenlerin doldurulması için yararlanılacak.[9] Projenin maliyetinin 10 milyar doların üzerinde olabileceği belirtiliyor.


C-) 3.KÖPRÜ (YAVUZ SULTAN SELİM KÖPRÜSÜ) Yavuz Sultan Selim Köprüsü ya da Üçüncü Boğaz Köprüsü, İstanbul Boğazı'nın Karadeniz'e bakan kuzey tarafında yapımı devam eden üçüncü köprüdür. İsmi 9. Osmanlı padişahı, ilk halifesi, ve Orta Doğu fatihi Yavuz Sultan Selim'e ithafen verilmiştir. Köprü güzergahı, Avrupa Yakası'nda Sarıyer'in Garipçe mahallesi ile Anadolu Yakasında Beykoz'un Poyrazköy semtinde yer almaktadır. Köprünün Cumhuriyetin ilanının 92. yıl dönümü olan 29 Ekim 2015 tarihinde hizmete açılması planlanmakta idi. Daha sonra bu tarih Ulaştırma Bakanlığı tarafından askıya alınmış, ancak yeni açılış tarihi 2016'nın sonuna doğru olarak güncellenmiştir. Yapımı tamamlandığında, 59 metre genişliği ile dünyanın en geniş, 320 metreyi aşan kule yüksekliği ile dünyanın en yüksek kuleye sahip asma köprüsü ve 1408 metrelik ana açıklığı ile üzerinde raylı sistem bulunan en uzun asma köprüsü olacaktır. Köprünün temel atması 29 Mayıs 2013'te yapıldı.


D-) KUZEY MARMARA OTOYOLU Projenin, Odayeri – Paşaköy kesiminde; 19 adet kavşak ve bağlantı yollarına sahip yaklaşık 115 km’lik Kuzey Marmara Otoyol’u bulunmaktadır. Bu otoyol projesi; Odayeri - Paşaköy hattının, halen kullanılmakta olan 1. Boğaz Köprüsü ile 2. Boğaz Köprüsü’nün trafik yükünü rahatlatmak ve İstanbul’un ulaşım sorununu giderebilmek için Yap, İşlet, Devret modeli ile 20.04.2012 günü ihale edilen ve içerisinde 2016 yılında bitmesi planlanan 3. Boğaz Köprüsü’nü de kapsayan bir otoyol projesidir. BU BÜYÜK PROJE SAYESİNDE » Odayeri - İkitelli ve Paşaköy - Çamlık bağlantı yolları, hem otoyolun İstanbul’un şehir içi ile bağlantılarını sağlayacak hem de TEM Otoyolu’ndaki yoğun trafiği rahatlatacağı düşüncesindeyiz. » Araçlar hem kesintisiz bir şekilde transit geçiş yapabilecek hem de İstanbul’un şehir içindeki ve mevcut boğaz köprülerindeki trafiği azalmış olacak. Böylece, önemli ölçüde yakıt tasarrufu da sağlanacak. » Yük taşıyan araçların ulaşım kısıtlamasının ortadan kalkmasıyla, ithalat ve ihracatımızdaki zaman maliyeti düşecek. » 3. Boğaz Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu’nun işletmesi, 10 yıl 2 ay 20 günlük süre ile IC İçtaş – Astaldi JV tarafından yapılacak. Bu süre sonunda Ulaştırma Bakanlığı’na teslim edilecektir.

E-) YENİKÖY (MİLTEN) YAT LİMANI Karadeniz’in ilk yat limanı olma özelliği taşıyan Yeniköy yat limanı Kanal İstanbul Projesinin parlayan bölümlerinden bir tanesidir. İstanbul’a önemli katkı yapması ve turizm alanında da önemli rol oynaması beklenen Yeniköy Yat Limanı 460.201 metrekarelik bir alana kurgulanmıştır. Bu limanda 550 adet yat denizde misafir edilebilecek ve 92 yat ise karada misafir edilebilecek yani toplamda 642 yat misafir etme kapasitesine sahip bir yat limanı olma özelliğine sahip olmaktadır. Ayrıca Karadeniz’e kıyısı olan tüm ülkeler düşünüldüğünde Yeniköy Karadeniz’de ki ilk yat limanı olma özelliği de taşımaktadır. Proje gerçekleştirilirken bünyesinde inşaat işlemi için 500 ve işletme için 300 kişiye istihdam imkânı sağlamaktadır.

ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ Yat limanı projesi içerisinde dikkat çeken bir özellik ise Helikopter Pisti ve bakım-onarım tesislerinin de kazandırılması olacaktır. Yeniköy Yat Limanı projesinin içerisinde rezidans, alışveriş merkezi spor salonu, balo salonu, kapalı otopark, spa merkezi, toplantı salonu gibi alanlara sahip olan 1000 odalı bir ağırlama oteli yer alacaktır. Aynı zamanda marina da yer alacaktır. 1750 metrekarelik bir alanda ise konut projeleri yerini alacaktır. Turizm başta olmak üzere İstanbul’a birçok önemli katkı sağlayacak olan Yeniköy Yat Limanı hem güzellikler katacak hem de önemli gelir kaynaklarından ve gelir merkezlerinden birisi olarak İstanbul’daki konumunu koruyacaktır. Projenin rotasının Yeniköy, Sazlıdere, Arnavutköy, Başakşehir ve Küçükçekmece gölü olması ile bu çevredeki arazilerin yaklaşık yüzde 80’i araziye ait olması bildirildi. Yeniköy Yat limanı bu bölgelerdeki arazilerin değerlerini ani artışlara yol açmıştır.

F-) İSTANBUL(YEŞİLBAYIR) LOJİSTİK KÖY MERKEZİ: Ispartakule Lojistik Merkezi oluşturma çalışmaları sırasında karşılaşılan arazi problemleri nedeniyle; Yeşilbayır/Hadımköy’de yapılması için çalışmalara başlandı. Konteyner, ihraç eşya, ithal eşya, tekstil, işlenmiş deri, küçük ev aletleri, kum, oto yedek parçası, TIR, temizlik maddesi, gıda maddesi, kağıt, MDF ve boru taşıması yapılacak. Sektöre 6 milyon ton taşıma kapasitesi sağlanacak, 1 milyon metrekare lojistik alan kurulacak. Alan konusunda Tarım İl Müdürlüğü ile Arnavutköy - Yeşilbayır mevkiindeki alanın ayrılması konusunda mutabakata varıldı. Arazinin tarım arazisi vasfından çıkartılması için çalışmalar sürdürülüyor. Bölgenin 10 milyon metrekareye kadar büyüme imkanı var.


TÜRKİYE'DEKİ LOJİSTİK KÖYLER

Bölgedeki Arsa Analizi

Arnavutköy'de arsa fiyatları İstanbul'un gelişmiş bölgelerine nazaran belirgin bir farkla daha düşük olduğundan ve gelişmiş bölgelere göre yatırımlara fazlasıyla değer kattığından dolayı bütçesi 300.000.-TL nin altında olan yatırımcılar için de Arnavutköy adeta bir cazibe merkezi haline gelmektedir. Bununla birlikte yapılaşmayı sağlayan devlet kurumlarının on yıllar içerisinde kazandıkları şehirleşme tecrübelerini en doğru şekilde uygulamak için bakir bir bölge olan Arnavutköy gerek altyapısıyla ve üst yapılaşmasıyla gerek ulaşım rahatlığıyla gelecekte bölgenin en rahat ve çekici yaşam alanına da sahip olacak bölgelerin başında gelmektedir. Bölgede çok sayıda boş arsa/arazi bulunmaktadır. Son 3 yıllık dönemde arsa fiyatlarında spekülatif artışlar olduğu gözlemlenmiştir. Parsellerin düşük imarlı, havza alanı, imarsız olduğuna bakılmaksızın bölgede her türlü arsa/arazi satışlarının olduğu görülmüştür.

Bölgede Yakın Zamanda Planlanan Yatırımlar

Bölgede halihazırda; 2012 yılına kadar alt kalite konut yapılaşması bulunmakta iken 2012 ve sonrasında orta ve üst kalite konut yapılaşmasına başlanmıştır. Bölgede; inşası tamamlanmak üzere olan 3.köprü(Yavuz Sultan Selim Köprüsü), yapımı devam etmekte olan 3.Havalimanı, yat limanı, lojistik köy, Kuzey Marmara Otoyolu ve yapılacağı beyan edilen Kanal İstanbul, Fuar Merkezleri, hastaneler, okullar, üniversiteler, parklar, metro vb gibi yatırımlar nedeniyle bölge adeta cazibe merkezi haline gelmiş ve satış değerlerinin sürekli arttığı bölgede alım satımlar bölge bazında yatırım amaçlıdır.

ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ MAHALLELER

5747 sayılı kanunla birlikte orman köyü niteliğinde olmayan bütün köyler mahalleye dönüştürülmüş, orman köyleri ise 6360 sayılı kanunla birlikte mahalleye dönüştürülmüş, ancak bu kanunun 16. maddesi ile “mevzuatla orman köyleri ve orman köylüsüne tanınan hak, sorumluluk ve imtiyazlar orman köyü iken mahalleye dönüşen yerler için devam eder. Bir belediyeye katılarak mahalleye dönüşen köy, köy bağlısı ve belediyelerce kullanılan mera, yaylak, kışlak gibi yerlerden bu mahalle sakinleri ve varsa diğer hak sahipleri 25.2.1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu hükümleri çerçevesinde yararlanmaya devam eder” hükmü getirilmiştir. 6360 sayılı kanunla mahalleye dönüştürülen orman köyleri şunlardır: Baklalı, Balaban, Boyalık, Hacımaşlı, Karaburun, Tayakadın, Yassıören, Yeniköy (md. 1/4). Aynı kanunla Bahşayış ve Nakkaş mahallelerinin Çatalca’ya bağlanmasıyla birlikte mahalle sayısı 38’e düşmüştür (Bkz. Tablo 1)

Tablo 1: Arnavutköy’ün Mahalleleri

Sıra No

Adı Sıra No

Adı Sıra No

Adı Sıra No

Adı

1 Adnan Menderes

11 Durusu 21 Karaburun 31 Taşoluk

2 Anadolu 12 Fatih 22 Karlıbayır 32 Tayakadın

3 Atatürk 13 Hacımaşlı 23 M. Akif Ersoy 33 Terkos

4 Baklalı 14 Hadımköy 24 M. Fevzi Çakmak

34 Yassıören

5 Balaban 15 Haraççı 25 Mavigöl 35 Yavuz Selim

6 Bolluca 16 Hastane 26 Merkez 36 Yeniköy

7 Boyalık 17 Hicret 27 M. Kemal Paşa 37 Yeşilbayır

8 Çilingir 18 İmrahor 28 Nenehatun 38 Yunus Emre

9 Deliklikaya 19 İslâmbey 29 Ömerli

10 Dursunköy 20 İstiklâl 30 Sazlıbosna

Anadolu, İslambey, Merkez, M.Kemal Paşa, Nene hatun ve Yavuz Selim Mahalleri tapu

kayıtlarında ''Arnavutköy'' olarak geçmektedir.

Adnan Menderes, Fatih, M.Akif Ersoy, M.Fevzi Çakmak, Taşoluk Mahalleri tapu kayıtlarında

''Taşoluk'' olarak geçmektedir.

Atatürk, İstiklal ve Yunus Emre Mahalleri tapu kayıtlarında ''Boğazköy'' olarak geçmektedir.

Bolluca, Hicret ve Mavigöl Mahalleri tapu kayıtlarında ''Bolluca'' olarak geçmektedir.

Hadımköy ve Hastane Mahalleri tapu kayıtlarında ''Hadımköy'' olarak geçmektedir.

Haraççı ve Karlıbayır Mahalleri tapu kayıtlarında ''Haraççı'' olarak geçmektedir.

Bölgede tarla alanlarının yoğunlukla; Baklalı, Balaban, Boyalık, Çilingir, Dursunköy, Durusu,

Hacımaşlı, İmrahor, Karaburun, Sazlıbosna, Tayakadın, Terkos, Yassıören, Yeniköy ve

Yeşilbayır mahallelerinde bulunmaktadır.


Harita 8: Arnavutköy’ün Mahalleleri


BÖLGENİN SWOT ANALİZİ

GÜÇLÜ YÖNLER

-İstanbul’a yapılması planlanan en önemli projelerin (3.Havaalanı,3.Köprü Kuzey Marmara Otoyolu, Kanal İstanbul projesi) ilçe sınırları içerisinden geçiyor olması - Yapımı devam eden 3. havalimanı, bağlantı yolları, kuzey Marmara otoyolu, metro bağlantıları ile İlçenin yakın gelecekte güçlü ulaşım olanaklarına sahip olacak olması -Bölgede istihdamı sağlayacak sanayi, depolama, lojistik alanları, ticari alanlar ve kamusal hizmet alanlarının ileriye dönük açılacak olması -Yeni imara açılacak alanlarla bölgenin ileriye dönük nüfus yoğunluğunun ve ticari hacminin artacak olması

-Arnavutköy gerek altyapısıyla ve üst yapılaşmasıyla, kamusal yatırımların hız verilmesiyle gerek ulaşım rahatlığıyla gelecekte en rahat ve çekici yaşam alanına sahip olacak bölgelerin başında gelmesi -Bölgede boş arsa/arazilerin fazla olması sebebiyle düşük gelirli yatırımcılar içinde fırsat olması..

ZAYIF YÖNLER

- Şehrin merkezi kabul edilen ve merkezi iş alanlarının yer aldığı Levent-Beşiktaş-Zincirlikuyu-Mecidiyeköy -Şişli Bölgesi’ne uzak olması ve karayolu ile ulaşımın trafik yoğunluğu sebebiyle uzun zaman alması -Bölgede halihazırda ticari potansiyelin düşük olması -İmar planlarında konut inşaat emsal alanlarının özellikle su havzasına yakın bölgelerde düşük olması - Belediye alt yapı hizmetlerinin eksikliği -Sosyal donatı alanlarının düşük olması -Terkos ve Sazlıbosna barajlarından dolayı havza alanı içerisinde kalan yapılaşma koşulları zayıf birçok arazilerin olması,

FIRSATLAR

-Konaklama amaçlı turizm tesislerinin halihazırda kısıtlı sayıda olması, konaklama fiyatlarının yüksek olması göz önüne alındığında otel yatırımları için bakir ve cazip bir lokasyon niteliğindedir. -İstanbul’un benzer konut projeleri içeren lokasyonlarıyla kıyaslandığında ortalama birim satış fiyatları halen diğer bölgelerin ortalamasının altındadır. -Sanayi alanları ve eski konut alanlarının dönüşümünün henüz tamamlanmamış ve hatta bir kısmında henüz başlamamış olması sebebiyle yatırımcılar için arsa arzı mevcuttur.

TEHDİTLER

-Bölgede boş arazi oranın çok büyük olması -Arsa fiyatlarının spekülatif artış eğiliminde olması sebebiyle, düşük emsale sahip arsa üzerinde geliştirilecek projenin satış hasılatının beklentinin altında olması - Boş arsaların yapılaşması süreci içerisinde arz fazlasının oluşması. -Global ekonomik krizin etkisi ile, yapılması planlanan bazı yatırımların askıya alınması neticesinde beklentilerin oluşmaması..


DEĞERLENDİRME/SONUÇ

Arnavutköy İlçesi genel olarak imar yönünden oldukça değişken fonksiyon ve yapılaşma

emsaline sahiptir. Bölgede sanayi, depolama, ekolojik tarım, lojistik, konut, ticaret,

ticaret+konut şeklinde pek çok imar yapılaşması olup, bölgede yer alan içme suyu havza

alanlarından dolayı kısıtlı imar koşulları da bulunmaktadır. Arnavutköy İlçesi İstanbul’un km2

olarak büyük ilçelerinden biri olup, ilçe genelinde toplam 38 adet mahalleden oluşmaktadır.

Bölgede ağırlıklı konut yapılaşmalarının Arnavutköy merkez ve Hadımköy bölgesinde

yoğunlaştığı, sanayi ve lojistik yönünden Deliklikaya, Ömerli, Yeşilbayır, Hadımköy, Haraççı

bölgelerinde olduğu, yazlık amaçlı ve villa şeklinde konut bölgeleri ise olarak İmrahor,

Yeniköy, Karaburun, Terkos ve Balaban bölgelerinde konumlandığı görülmüştür.

Mahalle Bazında arsa/arazi/konut/sanayi fiyatları;

Arnavutköy Merkez; merkez olarak bölgede Anadolu, Yunus Emre, Atatürk, Hicret,

İslambey, M.Akif, Adnan Menderes ve Fatih Mahallerini kapsamakta olup, bölge ağırlıklı

olarak konut ve ticari yoğunluklu alan içinde yer almaktadır. Bölgede genel olarak konut

alanları 1750.-TL/m²-2250.-TL/m² aralığında olduğu, ticari yönden taşınmazın büyüklüğü,

konum, cephe, merkeze yakınlık uzaklık, gelişmişlik durumu, bulunduğu sokak vb. çok

değişken kriterler olduğu için en düşük ticari vasıflı taşınmazın m² birim değeri 1500.-TL/m²

ve en yüksek ticari taşınmazın m² birim değeri 15.000.-TL/m² aralığında seyretmektedir.

Hadımköy Mahallesi; Eskiden Çatalca ilçesine bağlı belde belediyesi iken, bölge

Arnavutköy İlçesine bağlanmasından sonra Hadımköy mahallesi olarak yeninden

düzenlenmiştir. Hadımköy Mahallesi bölgede Arnavutköy- Çatalca-Büyükçekmece ilçeleri için

bir geçiş güzergahı içinde yer almaktadır. Genelde sanayi-depolama ağırlıklı olan bölgede

bunun haricinde konut yapılaşması mevcuttur.

-Bölgede konutlar eski ve yeni bina ve site özelliklerine göre en düşük satış m2 birim fiyatı

1250.-TL/m² ile en yüksek 2500.-TL/m² aralığında seyretmektedir.

-Bölgede boş konut arsaları imar yapılaşmasına göre en düşük 300.-TL/m² en yüksek 2300.-

TL/m² aralığındadır.

-Bölgede sanayi ve depolama imarlı parseller, imar yapılaşma koşullarına göre 1250.-TL/m²

1750.-TL/m² aralığında seyretmektedir.

-Deliklikaya, Ömerli, Yeşilbayır, Hastane ve Haraççı mahalleleri, Çatalca ve Büyükçekmece

ilçe sınırlarına komşu olup, konum itibari ile TEM otoyoluna yakın olması ve Büyükçekmece

göl ve su havzası içme sularına yakın olmaları sebebi ile bölge bacasız sanayi ve lojistik

alanlar olarak değerlendirilmektedir. Hali hazırda oldukça talep gören ve yatırımların devam

ettiği bir bölgedir.

Deliklikaya-Hadımköy Yeşilbayır ve Ömerli mahallesinde Sanayi parseller 1250-1750.-TL/m²

aralığında, uzun mesafeli havza bölgesindeki düşük imara sahip lojistik parseller 650-750.-TL

aralığında seyrettiği görülmüştür.

ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ Yukarıda ilçenin en hareketli bölgeleri olan Arnavutköy Merkez ve Hadımköy Mahallelerinin

genel piyasa analizi yapılmıştır. Diğer mahallelerde de yerinde piyasa araştırması yapılarak

emsal mülkler incelenmiştir. Çalışmada, yerinde emlakçılar ile görüşmeler yapılmış, yerinde

bazı mülkler ziyaret edilmiş, internet üzerinden ve sahibinden satılık gayrimenkuller ve firma

veri tabanımızdaki emsal mülkler incelenmiş, bulunan emsaller konum, imar durumu, nevsine

göre ayrım yapılarak exel tablosu halinde rapor ekinde sunulmuş ve özet değer haritası

aşağıda mahalle ölçeğinde verilmiştir.

Harita 9: Arnavutköy İlçesi Mahalle Bazında Gayrimenkul Birim Fiyatları

* Not 1:Konut imarlı arsalardan, inşaat emsali 0.42-1,50 aralığında yapılaşma koşularına sahip olan

arsalar seçilmiştir.

BALABAN MAH:

Arsa: 180-225.-TL/m² Arazi: 80-150.-TL/m²

YASSIÖREN MAH:

Sanayi parseller Arsa:1250-1750.-TL/m² Arazi:800-1250.-TL/m² Lojistik Parseller Arsa:650-750.-TL/m²

HADIMKÖY MAH: Konut: 1250-2250.-TL/m² Arsa:300-2300.-TL/m² Sanayi Arsaları:1250-1750.-TL/m²

Arsa:650-750.-TL/m²

ARNAVUTKÖY MERKEZ

Konut : 1750-2250.-TL/m² Ticari Yapılar: 1500-15.000.-TL/m²

BOYALIK MAH: Arsa: 350-450.-TL/m² Arazi:110-225.-TL/m²

YEŞİLBAYIR MAH:


ÖMERLİ MAHALLESİ


DELİKLİKAYA MAH:

Arazi:800-1250.-TL/m² Sanayi parseller : Arsa:1250-1750.-TL/m² Lojistik Parseller: Arsa:650-750.-TL/m²

BOĞAZKÖY MAH: Arsa:700-1800.-TL/m²

BAKLALI MAH:

Arazi:100-225.-TL/m²

SAZLIBOSNA MAH: Arazi:110-200.-TL/m²

ÇİLİNGİR MAH:

Arazi: Uzun: 300-400.-TL/m² Orta: 300-350.-TL/m² Kısa: 200-250.-TL/m² Mutlak: 150-250.-TL/m²

TAYAKADIN MAH:

Arazi: Uzun: 250-400.-TL/m² Orta: 225-275.-TL/m² Kısa: 200-250.-TL/m² Dere: 125-175.-TL/m²

HACIMAŞLI MAH:

Arazi: Uzun: 180-225.-TL/m² Orta: 160-200.-TL/m² Kısa: 130-150.-TL/m² Mutlak : 110-130.-TL/m²

BOLLUCA MAH:

Arsa: Ayrık(2 Kat) 700-1300.-TL/m² Ayrık(3 Kat) 1000-1500.-TL/m² Bitişik(4 Kat) 1500-2000.-TL/m²

İMRAHOR MAH:

Arsa: Ayrık(2 Kat) 400-700.-TL/m² Ayrık(3 Kat) 750-800.-TL/m² Ayrık(4 Kat) 900-1200.-TL/m²


ARNAVUTKÖY İLÇESİNDEN GÖRÜNÜŞLER- KONUT VE KONUT SİTELERİ

1-) TAŞOLUK MAHALLESİ

Taşoluk Yeni Yönetim Yerleşkesi

ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ Taşoluk Osmanlı Konakları

Bölge Adı Proje Adı Daire-Ofis Tipi

Beyan Edilen Alan (m2)

İstenilen satış fiyatı (TL)

Piyasadaki Brüt Alan Üzerinden Birim fiyat (TL/m² )

Proje Ortalama Birim fiyatı (TL/m² )

Taşoluk Osmanlı Konakları 5+2 590 1.200.000 2.033,90

2.161 Taşoluk Osmanlı Konakları 5+2 590 1.300.000 2.203,39




ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ Taşoluk Toki Evleri






Taşoluk Taşoluk Toki Konutları 2+1 85 185.000 2.176,47

2.148 Taşoluk Taşoluk Toki Konutları 2+1 85 180.000 2.117,65




ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ Taşoluk Milkent Evleri

Bölge Adı Proje Adı

Daire-Ofis Tipi





Taşoluk Taşoluk Milkent Konutları 3+1 120 350.000 2.916,67

2.824 Taşoluk Taşoluk Milkent Konutları 3+1 120 330.000 2.750,00




ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ Tankçılar Yapı Kooperatifi Konutları






Taşoluk Tankçılar Yapı Koop. Konutları 3+1 110 148.000 1.345,45

1.332 Taşoluk Tankçılar Yapı Koop. Konutları 3+1 110 155.000 1.409,09




ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ 2.) Arnavutköy Mahallesi

Arnavutköy İlçe Merkezi

Anadolu Mahallesi

ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ İslambey Mahallesi

Arnavutköy Kiptaş Konutları






Arnavutköy Arnavutköy Kiptaş Konutları 3+1 115 300.000 2.608,70

2775 Arnavutköy Arnavutköy Kiptaş Konutları 2+1 75 220.000 2.933,33


ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ 3-) BOLLUCA

Neo Gölpark Evleri






Bolluca Neo Gölpark Evleri 4+1 193 1.700.000 8.808,29

8.339 Bolluca Neo Gölpark Evleri 6+2 413 3.500.000 8.474,58





4-) HADIMKÖY

Hadımköy Merkez

Hadımköy Toki ve Kiptaş Konutları







Hadımköy Kiptaş Konutları 2+1 75 155.000 2.066,67

2.101 Hadımköy Kiptaş Konutları 2+1 75 150.000 2.000,00




Hadımköy Toki Konutları 2+1 75 160.000 2.133,33

1.985 Hadımköy Toki Konutları 2+1 95 185.000 1.947,37




Ömerli Kiptaş Konutları 2+1 75 175.000 2.333,33

2.346 Ömerli Kiptaş Konutları 2+1 75 180.000 2.400,00




ARNAVUTKÖY İLÇESİ GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ 5-ÖMERLİ

Ömerli Kiptaş Konutları







2.346 Ömerli Kiptaş Konutları 2+1 75 180.000 2.400,00





6-BOYALIK (Deliyunus)

Durusu Park Evleri

Mahalle

Arazi

Niteliği

(Tarla-

Arsa)

Plan Ölçeği

(1/1000-1/5000-

Plansız)

Fonksiyon

(Lejant)

Yapı Nizamı

(Bitişik-Ayrık)

Emsal Katsayısı

(Ör.Kaks=1,5) Hmax

İstenen

Minimum

Birim Değer

(TL/m²)

İstenen

Maksimum

Birim Değer

(TL/m²)

Gerçekleşen

Minimum Birim

Değer (TL/m²)

Gerçekleşen

Maksimum Birim

Değer (TL/m²) Açıklama

ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Konut+Ticaret Bitişik 2,10 15,50 4.000 5.000 3500 4500 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Konut Bitişik 2,10 15,50 3.500 4.500 3000 4000 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Konut+Ticaret Bitişik 1,50 12,50 3.000 4.000 2.750 3500 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.



ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,10 12,50 1.600 2.100 1400 1800 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.





ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,42 6,50 750 1.250 700 1200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,42 6,50 750 1.250 700 1200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Konut+Ticaret Bitişik 2,10 18,50 12.000 20.000 10000 18000 Eski Edirne Asfaltı ve Fatih Caddesi'ne cephe

ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Konut+Ticaret Bitişik 2,10 15,50 4.500 5.500 4000 5000 Necip Fazıl Caddesi'ne cephe

ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Akaryakıt Tesisi Ayrık 0,25 6,50 5.000 7.500 5000 7000 Cadde cephe

ARNAVUTKÖY ARSA 1/1000 Ticaret Ayrık 0,25 6,50 1.250 2.500 1000 2000 Yıldırım Beyazıt Caddesi'ne cephe

TAŞOLUK ARSA 1/1000 Konut Bitişik 1,10 12,50 1.500 200 1400 1800 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

TAŞOLUK ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,10 12,50 1.600 2.250 1400 2000 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.




TAŞOLUK ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,42 6,50 750 1.250 3500 4500 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

TAŞOLUK ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,17 6,50 500 750 400 700 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HARAÇÇI ARSA 1/1000 Konut Bitişik 1,10 12,50 1.500 2.000 1300 1750 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HARAÇÇI ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,10 12,50 1.600 2.100 1400 1800 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HARAÇÇI ARSA 1/1000 Konut Bitişik 0,95 9,50 1.250 1.500 1000 1400 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.




HARAÇÇI ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,42 6,50 750 1.250 700 1200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HARAÇÇI ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,17 6,50 500 750 400 700 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.


BOLLUCA ARSA 1/1000 Konut+Ticaret Bitişik 1,10 12,50 1.750 2.250 1500 2000 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOLLUCA ARSA 1/1000 Konut Bitişik 1,10 12,50 1.600 2.000 1500 1800 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOLLUCA ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,95 9,50 1.200 1.700 1000 1500 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOLLUCA ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,95 6,50 1.000 1.400 900 1300 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOLLUCA ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,50 6,50 800 1.250 700 1100 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOLLUCA ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,17 6,50 750 1.100 700 1000 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOĞAZKÖY ARSA 1/1000 Konut+Ticaret Bitişik 1,10 12,50 1.500 2.000 1400 1800 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOĞAZKÖY ARSA 1/1000 Konut Bitişik 1,10 12,50 1.250 1.750 1200 1700 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOĞAZKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,95 9,50 1.000 1.500 900 1350 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOĞAZKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,95 6,50 950 1.300 900 1200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOĞAZKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,50 6,50 750 1.100 700 1000 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HADIMKÖY ARSA 1/1000 Konut+Ticaret Ayrık 1,90 18,50 2.000 2.500 1800 2300 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HADIMKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,90 18,50 1.750 2.250 1600 2000 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.



HADIMKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,00 12,50 900 1.200 800 1100 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HADIMKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,90 9,50 750 1.000 700 900 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HADIMKÖY ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,80 9,50 700 900 650 800 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.




HADIMKÖY ARSA 1/1000 Sanayi Ayrık 1,50 Serbest (3 kat) 1.500 2.000 1250 1750 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HADIMKÖY ARSA 1/1000 Ticaret Ayrık 0,25 Serbest (3 kat) 800 1.200 700 1100 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ÖMERLİ ARSA 1/1000 Konut+Ticaret Ayrık 1,40 12,50 1.100 1.500 1000 1400 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ÖMERLİ ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,40 12,50 800 1.100 700 1000 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ÖMERLİ ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,85 18,50 1.500 1.750

ÖMERLİ ARSA 1/1000 Sanayi Ayrık 1,50 Serbest (3 kat) 1.500 2.000 1250 1750 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ÖMERLİ ARSA 1/1000 Ticaret Ayrık 0,25 Serbest (3 kat) 800 1.200 700 1100 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YEŞİLBAYIR ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,25 6,50 550 700 500 650 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YEŞİLBAYIR ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,10 6,50 400 550 350 500 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YEŞİLBAYIR ARSA 1/1000 Sanayi Ayrık 1,50 Serbest (3 kat) 1.500 2.000 1250 1750 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YEŞİLBAYIR ARSA 1/1000 Ticaret Ayrık 0,25 Serbest (3 kat) 800 1.200 700 1100 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DELİKLİKAYA ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,50 12,50 1.250 1.500 1100 1300 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DELİKLİKAYA ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,80 6,50 800 1.100 700 1000 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DELİKLİKAYA ARSA 1/1000 Sanayi Ayrık 1,50 Serbest (3 kat) 1.400 1.800 1200 1700 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DELİKLİKAYA ARSA 1/1000 Ticaret Ayrık 0,25 Serbest (3 kat) 800 1.200 700 1100 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

18.Madde Uygulaması Görmüş Arsa

Mahalle

Arazi

Niteliği

(Tarla-

Arsa)

Plan Ölçeği

(1/1000-1/5000-

Plansız) Havza

İstenen

Minimum Birim

Değer (TL/m²)

İstenen

Maksimum

Birim Değer

(TL/m²)

Gerçekleşen

Minimum Birim

Değer (TL/m²)

Gerçekleşen

Maksimum

Birim Değer

(TL/m²) Açıklama

BAKLALI TARLA 1/100000 Mutlak Koruma 110 130 100 125 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BAKLALI TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 125 150 110 140 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BAKLALI TARLA 1/100000 Orta Mesafe 160 200 140 180 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BAKLALI TARLA 1/100000 Uzun Mesafe 200 250 180 225 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOYALIK TARLA 1/100000 Mutlak Koruma 110 130 100 125 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOYALIK TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 125 150 110 140 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOYALIK TARLA 1/100000 Orta Mesafe 160 200 140 180 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOYALIK TARLA 1/100000 Uzun Mesafe 200 250 180 225 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BALABAN TARLA 1/100000 Mutlak Koruma 80 100 70 90 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BALABAN TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 110 130 100 120 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BALABAN TARLA 1/100000 Orta Mesafe 125 150 110 140 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ÇİLİNGİR TARLA 1/100000 Mutlak Koruma 150 200 140 180 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ÇİLİNGİR TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 200 225 175 200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ÇİLİNGİR TARLA 1/100000 Orta Mesafe 250 275 225 250 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ÇİLİNGİR TARLA 1/100000 Uzun Mesafe 300 400 250 350 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DURSUNKÖY TARLA 1/100000 Mutlak Koruma 110 130 100 125 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DURSUNKÖY TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 125 150 110 140 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DURSUNKÖY TARLA 1/100000 Orta Mesafe 160 200 140 180 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DURSUNKÖY TARLA 1/100000 Uzun Mesafe 200 250 180 225 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HACIMAŞLI TARLA 1/100000 Mutlak Koruma 125 150 110 130 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HACIMAŞLI TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 150 200 130 150 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HACIMAŞLI TARLA 1/100000 Orta Mesafe 175 225 160 200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HACIMAŞLI TARLA 1/100000 Uzun Mesafe 200 250 180 225 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HARAÇÇI TARLA 1/100000 Uzun Mesafe 250 350 225 300 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ŞAMLAR TARLA 1/100000 Mutlak Koruma 150 175 140 160 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ŞAMLAR TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 180 220 160 200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ŞAMLAR TARLA 1/100000 Orta Mesafe 200 250 180 225 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

SAZLIBOSNA TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 125 150 110 140 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

SAZLIBOSNA TARLA 1/100000 Orta Mesafe 160 200 140 180 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

SAZLIBOSNA TARLA 1/100000 Uzun Mesafe 175 225 150 200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

TAYAKADIN TARLA 1/100000 Dere İçinde 125 175 110 150 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

TAYAKADIN TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 200 250 175 225 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

TAYAKADIN TARLA 1/100000 Orta Mesafe 225 275 200 250 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

TAYAKADIN TARLA 1/100000 Uzun Mesafe 250 400 225 350 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YASSIÖREN TARLA 1/100000 Dere İçinde 100 120 90 125 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YASSIÖREN TARLA 1/100000 Mutlak Koruma 100 120 90 125 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YASSIÖREN TARLA 1/100000 Kısa Mesafe 120 140 100 120 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YASSIÖREN TARLA 1/100000 Orta Mesafe 160 200 140 180 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YASSIÖREN TARLA 1/100000 Uzun Mesafe 180 200 160 200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YASSIÖREN TARLA 1/100000 Havza Dışı 150 250 135 225 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

YENİKÖY Yeniköy'de parsellerin bir çoğunun istimlak alanında kalmış olması, parsel parsel fiyatların farklılıkların olmasıdan dolayı net bir birim fiyat belirlenmemiştir.

İmarsız Tarla

Mahalle

Arazi

Niteliği

(Tarla-

Arsa)

Plan Ölçeği

(1/1000-

1/5000-

Plansız)

Fonksiyon

(Lejant)

Yapı Nizamı

(Bitişi-Ayrık)

Emsal Katsayısı

(Ör.Kaks=1,5) Hmax

İstenen

Minimum

Birim Değer

(TL/m²)

İstenen

Maksimum

Birim Değer

(TL/m²)

Gerçekleşen

Minimum

Birim Değer

(TL/m²)

Gerçekleşen

Maksimum

Birim Değer

(TL/m²) Açıklama

BALABAN ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,12 6,50 200 250 180 225 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

BOYALIK ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,23 6,50 400 500 350 450 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

ÇİLİNGİR ARSA 1/5000 Konut 400 550 350 500 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DELİKLİKAYA ARSA 1/1000 Sanayi Ayrık 1,50 Serbest (3 kat) 1.000 1.200 900 1100 TESKOOP Sanayi

DELİKLİKAYA ARSA 1/1000 Sanayi Ayrık 1,50 Serbest (3 kat) 1.000 1.200 900 1100 Deliklikaya Sanayi Sitesi

DELİKLİKAYA ARSA 1/1000 Sanayi Ayrık 1,00 15,50 450 500 400 450 Nakliyeciler Sitesi

DELİKLİKAYA ARSA 1/1000 Sanayi Ayrık 1,00 15,50 500 750 400 650 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

DELİYUNUS ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,10 6,50 450 750 400 650 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

HARAÇÇI ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,10 12,50 900 1.250 800 1100 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.



İMRAHOR ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,10 12,50 1.000 1.300 900 1200 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

İMRAHOR ARSA 1/1000 Konut Ayrık 0,95 9,50 850 900 750 800 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.



TAŞOLUK ARSA 1/1000 Konut Ayrık 1,10 12,50 900 1.250 800 1100 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.





TAŞOLUK ARSA 1/1000 Dere Koruma 200 500 150 300 Cadde cepheli arsalar dikkate alınmamıştır.

18. Madde Uygulaması Görmemiş Arsa


Beyan Edilen

Alan (m2)

İstenilen satış

fiyatı (TL)

Piyasadaki Brüt Alan

Üzerinden

Birim fiyat (TL/m² )

Proje Ortalama

Birim fiyatı (TL/m² )
















Taşoluk Tankçılar Yapı Kooperatifi Konutları 3+1 110 148.000 1.345,45






























Arnavutköy Merkez Arakat Daire Piyasası Çelikler İnşaat 2+1 105 230.000 2.190,48

Arnavutköy Merkez Arakat Daire Piyasası Ayhan İnşaat 3+1 125 245.000 1.960,00

Arnavutköy Merkez Arakat Daire Piyasası Altun İnşaat 3+1 120 240.000 2.000,00

Arnavutköy Merkez Arakat Daire Piyasası 5K İnşaat 2+1 75 180.000 2.400,00

Arnavutköy Merkez Arakat Daire Piyasası Torunoğlu İnşaat 2+1 95 210.000 2.210,53

Arnadolu Mahallesi Arakat Daire Piyasası Reşat İnşaat 3+1 125 240.000 1.920,00

Arnadolu Mahallesi Arakat Daire Piyasası Akça İnşaat 3+1 110 225.000 2.045,45

Arnadolu Mahallesi Arakat Daire Piyasası Erpay İnşaat 2+1 90 195.000 2.166,67

Arnadolu Mahallesi Arakat Daire Piyasası Pama İnşaat 2+1 103 215.000 2.087,38

Arnadolu Mahallesi Arakat Daire Piyasası Metropol İnşaat 2+1 90 190.000 2.111,11

Hadımköy Merkez Arakat Daire Piyasası Emin İnşaat 3+1 125 240.000 1.920,00

Hadımköy Merkez Arakat Daire Piyasası Seyra İnşaat 3+1 120 225.000 1.875,00

Hadımköy Merkez Arakat Daire Piyasası Çınar İnşaat 2+1 100 200.000 2.000,00

Hadımköy Merkez Arakat Daire Piyasası Aslan İnşaat 2+1 90 185.000 2.055,56

Hadımköy Merkez Arakat Daire Piyasası Arsan İnşaat 2+1 97 210.000 2.164,95

2.346

2.066

2.883

8.339

2.003

2.101

1.985

2.152

Konutlar

2.161

2.148

2.824

1.332

araştırma konusu arnavutkÖy İlÇesİ...

Documents